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大家好，我是孙斯陶。好久不见，前阵子度假当中，这个世界还真的发生了不少事情。尤其是日本前首相安倍晋三遇刺。作为一个国际知名的政治人物，政治方面的功过是非，自然任人评说。但是今天我想跟大家聊的是，在经济方面以他名字命名的“安倍经济学”（Abenomics）和其对日本房地产的影响，还有对我们美国房地产有什么可以借鉴的历史意义。

“广场协议”与“失去的三十年”

要聊所谓的“安倍经济学”，就不能不提美国和日本在上个世纪的几次贸易战，以及之后签署的“广场协议”。二战之后，日本经济起飞，从五六十年代开始，与美国产生贸易摩擦。当时贸易战是在劳动密集型商品出口方面，比如日本出口到美国的纺织品，也就是美国对日本用低廉的价格把衣服出口到美国非常不满，举个例子，日本当时出口到美国的衬衫只卖1美元。

不过，在70年代石油危机之后，随着日本的产业逐渐升级，80年代的时候，日本的汽车、半导体产品、家电这些高科技附加值的产品，在美国就非常常见了。在一片荣景之下，很多日本人认为日本的经济规模很快就会超过美国。经济腾飞了，有钱了，就来炒房子。当时的日本人，只要买房地产，然后抵押给银行，然后拿贷到的钱继续买房子，如此循环往复，就能赚到钱。据说当时日本有30%的人直接或者间接从事跟房地产相关的业务。从东京的房地产，到海边的度假屋。当时号称卖掉东京，就能买下整个美国。

不过眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了！随着日本的崛起，来自美国和欧洲的贸易压力大增，之后美、日、英、法、德，5个国家一起签署了著名的“广场协议”。当时的日本外务大臣，是安倍晋太郎，也就是今天要聊的主角，安倍晋三，的父亲。之后的故事我们就都知道了，日元大幅升值，出口型企业无法生存，不得不把生产线外移到其它国家，失业的人越来越多，日本经济一蹶不振。股市崩溃，房价一路下跌。最后，很多人房贷也干脆不还了，因为已经资不抵债了。日本也就进入了长期的通货紧缩，迎来了所谓的“失去的三十年”。

安倍经济学 – “三支箭”

说到所谓的“安倍经济学”，简单讲就是在2012年，安倍在他第一个任期刚开始时，为了振兴长期低迷，“通货紧缩”的日本经济而提出的三大经济主张，也就是作为的“三支箭”。第一支箭，是采取激进的货币宽松政策。说到“货币宽松”政策，我们美国的朋友可不陌生，我们也经历多很多轮的QE，货币放水，我们都习以为常了。那我们看一下当时的日本的情况。2013年4月的时候，日本央行宣布采取“量化与质化宽松”计划，也叫做QQE。

这产生了2大直接后果。第一，日本进入负利率时代，这就降低了企业和老百姓的借贷成本。说白了，就是希望企业去贷款做生意，老百姓也贷款用来消费，比如贷款买车、贷款买房；除了负利率，另外一个直接后果就是日元贬值，这样一来，日本企业把他们的产品出口到国外的时候，就有价格的优势。比如卖到美国日本汽车，不光“物美”，更重要的是“价廉”。所以安倍经济学的“第一支箭”提振了日本的出口，通货膨胀也有所提升。

你可能会说通货膨胀提升是好事吗？你要知道，10年前安倍刚上台的时候，日本经历了多年的通货紧缩，也就是“deflation”。通货紧缩，简单说，就是通货膨胀的反义词。当市场上的货币减少的时候，那么货币的购买力就上升了，也就是说钱就更值钱了。那么老百姓就更愿意持有货币，而不是把钱花出去。买东西的人少了，物价就会下跌。企业就不愿意投资和扩大生产。结果也显而易见，长期这种恶性循环，导致了日本失业率上升和经济长期衰退。所以对于当时的日本来说，能否从通货紧缩中走出来，非常重要。

不过因为日本在上世纪经历了美国的6轮贸易战，签署对日本非常不利的广场协议，再加上2008年金融危机，还有日本在2011年发生的大地震，日本经济景气低迷。即使日本央行采取了史上最宽松的货币政策，日本的经济情况在2016年以后才有所小幅改善。

聊完安倍经济学中的“第一支箭“，我们看看“第二支箭”是什么？第二支箭就是采取积极的财政政策，由国家向经济注入大量资金，为企业减税，增加基础建设方面的政府支出。这方面，我想我们的观众就更不陌生了。增加基础建设方面的政府支出，不就是“铁公基”吗？美国去年年底也通过了类似的法案，叫做《基础设施建设和就业法案》，大概有1.2万亿美元，用来改善美国的道路、公共交通、机场、港口、电动车的充电桩等等。并借此希望能产生大量的就业，振兴经济。可见在遭受比较大的经济危机也好，或者是疫情之后，为了振兴经济，增加就业，在国家层面上增加财政投入，是各国政府经常采用的财经政策。

不过为了刺激经济，政府投入增加了。钱从哪里来呢？我们知道日本的个人所得税的税率是很高的。安倍经济学的做法是通过提高消费税的税率来补这个缺口。日本在2014年，把消费税从5%，增加到了8%。在2019年，更是再次把消费税提高到了10%。我看我们在美国的观众应该是越听越熟悉，我们南加州的消费税，尤其是洛杉矶县的消费税，这些年也一直在提高。除了消费税，拜登的税务改革，高收入税的税率会增加到多少？遗产税以后会怎么变化？这些也是我们一直都在关注的话题。

除了刚才聊的货币宽松和财政刺激这两支箭以外，“安倍经济学”的第三支箭，就是所谓的”结构改革“，振兴日本民间的投资。比如，允许更多移民进入劳动力市场，改善日本老龄化社会缺少劳动力的现实。再比如，增加女性就业等等。之后，日本也出台了一系列措施，刺激高科技产业的发展、鼓励生育、改善社会保障体系等等。

对日本房地产的影响和跟美国房地产的对比

整体上看，在安倍执政的几年里，日本的股市和房地产都有显著改善。尤其是2013年传出东京将要举办2020年夏季奥运会之后，房价有所回升。日本实行量化宽松的货币政策，贬值的日元带动了出口，失业率降低，国民收入增加。收入增加，房价也会水涨船高。再加上日元贬值，也吸引了不少海外投资人。尤其是日本的小型公寓，在安倍在任期间，涨幅明显。另外，跟美国这两年的情况类似，在疫情期间，很多日本人觉得居住环境需要改善，需要更大的空间，所以产生了很多房产的需求。

其实这么多年在美国，我们看到的也都是类似的套路，无外乎就是“大灾、大救、大涨、通胀“的轮回。每一个轮回，都是富人的家庭财富增加，普通老百姓被当作”韭菜“收割。其实不管是在日本，还是在美国，或者是世界上其它地方，房价上涨都是“有钱人终成眷属，没钱人亲眼目睹”。

不过，就当下的情况来看，日本和美国，也有很多不同之处。日本现在是日元汇率在低位、利率也很低。再加上日本是个老龄化社会，年轻人比例小，对买房的需求不大。据说在日本的一些地方，因为出生率过低，年轻人过少，造成很多房产空置。而美国这边的情况是，美联储今年以来连续加息，美元汇率也是一路走高，产生所谓的“美元回流”现象。这就会对世界上其它国家的央行造成巨大的压力，日本自然也不例外。另外一方面，美国是个移民国家，新移民很多。不管是本地人，还是外来人口的房产需求一直都很旺盛。在后疫情时代，再加上欧洲的紧张局势，低通货膨胀和低利率的大环境已经不存在，美国和日本的房地产市场将会怎么走，需要我们继续观察。不论什么时候，决策要靠自己，执行要靠专业！

今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我们的内容，请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶，我们下次再见！

美国房产最前线

2022.07.20

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