Orange County – 孙斯陶聊美国

2024年美国房地产市场提前预热？洛杉矶和尔湾的周末Open House看房人数大增！美国房贷利率下降吸引购房者回流！美国房产最前线孙斯陶 2024.01.11

最近很忙，就一直没有更新视频节目。我们去年最后一期节目是在11月底的感恩节期间。当时提到了美联储暂停升息和市场上降息的预期和全球央行在2024年适当的时候会降低利率。去年年底美国房贷利率的走势，某种程度上已经反应了这个预期。另外，根据孙斯陶最近在南加州洛杉矶和尔湾的市场观察，今年春季房地产市场似乎提前启动了，这得益于美国房贷利率的显著下降。房贷利率的下降，重新激发了购房者的兴趣和乐观情绪，目前的房贷利率大约比去年10月份低了整整一个百分点。

根据房利美（Fannie Mae）每月的消费者调查，人们的期望出现了明显的变化，更多人预期房贷利率将下降。我们看一下这张美国购房情绪指数走势图（Home Purchase Sentiment Index® (HPSI)）。蓝色的这条线显示的预计未来12个月房贷利率下降的人数比例。可见最近认为房贷利率未来将下降的人数比例在去年年底开始快速增加。

这一变化归因于最近的债券市场走势，之前也跟大家介绍过，美国房贷利率的走势，跟美国国债的走势息息相关。最大的的受益人是房主群体和高收入群体。在COVID-19疫情期间，美国30年期固定房贷利率波动非常大，先是在2020年和2021年创下了历史新低，很多朋友的30年固定贷款利率拿到了百分之二点几。低利率环境和疫情期间对房产需求变化，引发了购房热潮和随后美国房价自然大幅上涨。然而，在到了2022年美联储加息，房贷利率在2023年10月达到20年来的最高纪录之后，美国房贷利率在去年12月（上个月）回落至7%以下。

以孙斯陶最近几周在南加州房地产市场上的观察，购房者逐渐回到了市场上。最近我去了洛杉矶和尔湾的Open House（房产开放日），我看到来看房的人数非常多。这说明之前因为高房贷利率而不得不离开市场的人或者选择观望的人，尤其是首次购房者群体，现在又慢慢回到市场上来看房子了。

孙斯陶觉得只有房贷利率下降还是不够的，我们未来要观察洛杉矶和尔湾房产市场上的在售房源会不会增加。去年我做了好几期节目，讲的是很多房主不愿意卖房子的原因是舍不得他们之前拿到的低息房贷。很多房主也是有“换房”的需求，毕竟大多数人卖了房子之后，还是需要再买房的。放弃手上的低息房贷，再拿一个高利率房贷对他们来说是不划算的买卖。换言之，高房贷利率对买房的人来说是个障碍，对一部分房主来说也是个障碍。

根据Redfin的最新数据来看，随着近期美国房贷利率下降，12月份购房需求开始上升。由于去年市场上在售房源供应短缺，美国房价持续上涨。假设房贷利率今年大幅下降，但是在售房源还是很少的话，美国房价就会继续上涨。毕竟，房贷利率越低，能负担得起的潜在购房者就越多。当然，美国房贷利率能否继续下跌，下跌的话会下跌多少，这取决的美国经济走势和通货膨胀的控制程度。

今天就跟大家简单聊到这里。等去年年底加州房价统计数据出来以后，我会继续在更新一期。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见。

美国房产最前线

2024.01.11

Sources: FED; CNBC; Freddie Mac; Fannie Mae; Redfin; BLS;

2024年美国房地产市场将迎巨变？南加州房价的反常走势！哪里在涨？哪里在跌？明年市场要关注哪些指标？美国房产最前线孙斯陶 2023.11.26

前些天（11月17日）加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors，C.A.R.）发布了上个月（十月份）房屋销售和价格报告。根据最新的数据，十月份加州二手独立屋的销量，较九月份略有增长0.3%，但较2022年十月大幅下降11.9%。加州的房价中位数为840,360美元，较九月份下降0.4%，但较2022年十月上涨5.3%。值得注意的是，截至十月的全加州房屋销售同比大幅下降27.2%。今天，孙斯陶根据在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，跟大家聊聊南加州各地的房价走势情况。

现在，让我们聚焦南加州的房产市场上的二手独栋房产情况。十月份，一些地方的房价上涨，也有一些地方的房价下跌。比如，洛杉矶县（Los Angeles County）、橙县（Orange County）和文图拉县（Ventura County）的房价下跌，其中洛杉矶县下跌了2.3%，橙县下跌了2.7%，文图拉县则下降了6.6%。相反，由河滨县（Riverside County）和圣贝纳迪诺县（San Bernardino County）组成的内陆帝国（Inland Empire）地区房价上涨了2.1%。

为了提供详细的比较，让我们看看南加州各县上个月具体二手独栋房产房价中位价格：

洛杉矶县（Los Angeles County）：893,650美元；
橙县（Orange County）：1,275,000美元；
河滨县（Riverside County）：620,960美元；
圣贝纳迪诺县（San Bernardino County）：481,500美元；
圣地亚哥县（San Diego County）：936,250美元；
文图拉县（Ventura County）：899,000美元；

可见内陆帝国（河滨县和圣贝纳迪诺县）的房价与洛杉矶县和橙县相比，比较经济实惠，但价格上个月在上涨。

聊完南加州，我们看看加州房地产市场整体的表现。这份报告提到加州出售房产所需要的时间的数据。十月份销售房产的天数中位数为20天，低于2022年十月记录的28天。

下面我们谈谈全美国的房地产市场。十月份，现有房屋销售下降到13年来的最低点，较去年同期下降了14.6%。现有房屋的房价中位数上涨了3.4%，达到391,800美元。美国房地产协会（National Association of Realtors，N.A.R.）首席经济学家Lawrence Yun仍然持乐观态度，他提到了最近的美国房屋贷款利率下降和未来几个月房屋库存有望改善的预期。

又到年底了，展望2024年的美国房产市场，不能光看房贷利率的走势，更要关注美国经济的走向。美联储最近暂停升息和市场上更多降息的预期表明全球央行的货币政策明年可能出现改变，更多国家可能在未来适当的时候降低利率。最近美元和债券市场的走势，某种程度上反应了这个预期。总之，我们面对不确定的前景，要多多关注未来利率走势、房屋库存、和全球经济的变化。

今天就跟大家简单聊到这里。祝大家节日快乐。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.11.26

Sources：

California Association of Realtors；

National Association of Realtors；

南加州洛杉矶和尔湾的新房又要降价促销了？美国建商情绪信心指数持续下跌！土地越来越贵！利率越来越高！美国小型开发商如何应对？美国房产最前线孙斯陶

最近有大型房地产商表示美国的住宅开发用地越来越贵，新房供应受到制约。于此同时，美国建商协会（National Association of Home Builders）最新的建商情绪指数（HMI）再次下滑。今天，孙斯陶根据在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，跟大家聊聊这个话题。

美国大型开发商的土地获得成本增高

Lennar首席执行官（CEO）斯图尔特·米勒（Stuart Miller）最近表示，由于开发用地稀缺且越来越昂贵，新房供应将受到限制，造成供需不平衡。尽管美国幅员辽阔，但住房用地却短缺。购买土地并不再便宜。土地购买成本从每英亩几千美元到每个地块数万美元不等，这对开发商的现金流和资产负债表构成了巨大压力。像Lennar这样的大型开发商往往会通过收购拥有土地资源的公司来获得土地供应。

截至今年第三季度末，Lennar拥有10.7万个住宅用地（Homesites），并控制着28.4万个住宅用地，总共有39.1万个住宅用地。与此同时，该公司在第三季度末拥有的住宅存量约为4.36万套。拥有1,253个社区，较去年同期增长了5%，美国的大型房地产公司，一般是通过缩短周转的周期和减少持有的用地，从而提高现金流并改善库存周转率的。这一点在高利率环境的当下，尤为重要。

美国新房市场 vs 二手房市场

今年以来，美国住宅市场上普遍缺乏二手在售房源，二手房市场相对于新房市场来说，显得比较低迷。根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtor，N.A.R.）的数据，七月份二手房销量较上月下降了2.2%，创下自2010年以来七月份的最低销售速度。要知道，一般来说，夏天是房产的销售旺季。

而对于美国新房销售，七月份出现了增长。也就是说，新房的建造，缓解了市场上缺乏二手房在售房源的窘境。孙斯陶认为这也凸显了美国的大型房地产开发商今年普遍过得还不错。

美国建商情绪指数再度下滑

然而，美国大型房地产公司的乐观态度与美国房地产业的整体信心形成对比。由于美国房贷利率持续高企，房地产开发商的情绪指数首次七个月以来表现出悲观情绪。尽管建筑商受益于二手房销售市场供应短缺，但他们还面临诸多问题，比如，建筑工人短缺、可建设地块短缺、建筑材料短缺以及不断上涨的保险成本。跟大型建商相比，中小建商在面对当下这么高的融资成本，应对起来是非常吃力的。

美国房地产建筑商协会（NAHB）/富国银行（Wells Fargo）房地产市场指数的建筑商信心指数（NAHB/Wells Fargo Housing Market Index，HMI)在9月下降了5个百分点，降至45。这是继8月份下降6个百分点之后的再次下降，孙斯陶在8月份那一期节目里曾经介绍过，得分低于50的话，就会被认为是负面的。

该指数的三个组成部分都出现了下降：（1）目前的销售状况下降了6个百分点，降至51；（2）未来六个月的销售预期也下降了6个百分点，降至49；（3）买家客流量下降了5个百分点，降至30。

美国建筑商协会（NAHB）认为，高房贷利率明显影响了建筑商信心和消费者购买能力及需求，越来越多的买家选择推迟购房，等待长期房贷利率的降低。最近，美国30年期固定房贷利率的平均利率已经超过7%。

新房将降价促销？

因此，NAHB调查发现，部分建商最近又开始提供更多的购房激励措施，9月份有32%的建筑商表示降价，较8月份的25%有所增加。这是自2022年12月以来，打算降价的建筑商所占比例最高的。

另一个值得关注的趋势。NAHB在调查中发现，今年以来，42%的新的独栋住宅（Single Family Homes）买家是首次购房者。这远高于历史上约27%的平均水平。最近在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上，孙斯陶也发现类似情况。

首次购房者其实是对房贷利率的变化最敏感的群体。在高房贷利率的当下，首次购房者的比例这么高，孙斯陶觉得，有些人认为未来有机会做重新贷款（Refinance），毕竟买房虽然贵，但是房租也是越来越高。

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美国房产最前线

2023.09.20

2028年洛杉矶将举行夏季奥运会。洛杉矶的民宿和度假屋房主翘首以待，更有很多房地产投资人打算入场，提前布局南加州大洛杉矶地区的度假屋和短租房市场。不过，最近洛杉矶县的部分房主应该收到了由洛杉矶县房产税征收部门（County of Los Angeles Treasurer and Tax Collector）群发的关于短租房管理条例的通知信。今天孙斯陶跟大家聊聊南加州的短租房和度假屋市场动态。

洛杉矶县非建制地区短租房将受到监管

信上说，2019年3月19日，洛杉矶县曾通过了一项动议，将制定《短租房管理条例》，用来管理位于非建制区域（Unincorporated Areas）的房产短期出租。对于房屋短期出租（Short-Term Rentals，STR），洛杉矶县是这么定义的：STR指的是出租住宅，或者住宅的一部分，用以收取夜宿费用，为客人提供连续不超过30天的住宿。这类短租房一般是通过我们熟知的Airbnb（爱彼迎）、Expedia、和Vrbo这类在线短租托管平台进行宣传和预定的。

如果洛杉矶县监督委员会通过了这份管理条例的话，位于洛杉矶县的非建制区域的短租房将受到更严格的管理。比如说，在这些区域里的短租房如果是经营业者的主要住宅的话，那么经营者必须向政府报备，并缴纳每年$914美元的登记费。预计将于本月举行的会议上对这份草案进行审议。关于这份草案的细则和公听会的日期，大家可以去洛杉矶县政府网站上查询。

圣伯纳迪诺县短租许可

其实，最近几年南加州各地对短租房的管理日渐规范。以圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）为例，当地有大熊湖（Big Bear Lake）、箭头湖（Lake Arrowhead）、约书亚国家公园（Joshua Tree National Park）等知名旅游景点。很多来自洛杉矶（Los Angeles）、橙县（Orange County）、湾区（Bay Area）、甚至外州的人来这里买度假屋，用于自家度假或者出租盈利。

疫情以来，美国很多人，尤其是“千禧世代”，崇尚远程办公。再加上当地房价的可负担性很好，所以很多人去购置房产，导致当地房价在过去几年里增幅显著。很多度假屋的房主自己不住的期间，把房子放到短租平台上赚钱支付房贷月供，或者当作被动收入。

但是，随着短租房的增加，其负面影响也变得愈发明显。当地居民对噪音、停车问题、财产损害和游客带来的垃圾增加的抱怨大幅增加。为了解决这些问题，圣贝纳迪诺县和其下辖的很多城市，例如库卡蒙格牧场（Rancho Cucamonga）、二十九棕榈村（Twentynine Palms）和丝兰谷（Yucca Valley），纷纷制定管理短租房的地方法规。

我甚至听说前阵子，有些当地的短租业者甚至收到了某知名在线短租平台的房屋下架通知。这样一来，严格的法规和许可证发放制度劝退了很多潜在的度假屋买家。尤其是那些打算把度假屋当作短租房来盈利的投资房买家。当然，这对单纯想买度假屋自己享受的朋友来说是个利好。

南加州度假屋/短租房管理的发展趋势

其实，短租房的经营受到监管，从而使其更正规，从长期来看也不懂一定是坏事。虽然短租房会影响当地居民的居住品质，但是也可以促进南加州本地的旅游业。所以问题在于如何在经济利益和本地常住居民的生活质量之间取得平衡。

不管怎么说，南加州各地对短租房经营加强管理是大势所趋。除了刚刚提到的洛杉矶县和圣伯纳迪诺县，例如，橙县的尔湾（Irvine）和迪士尼乐园（Disneyland）所在的安纳海姆（Anaheim）等城市也早就颁布了类似的管理规定。所以，如果您想布局南加州的度假屋和短租房市场，要好好了解当地的相关法规，少走冤枉路。

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美国房产最前线

2023.09.02

美国房贷利率创下2000年以来的新高。与此同时，随着美国房价的上涨，百万豪宅的比例也接近了历史峰值。今天，孙斯陶结合在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，跟大家聊聊房产市场上的最新动态。

美国超过百万美元的住房比例接近创纪录水平

根据美国Redfin的数据，由于在售房源库存紧张，随着各地房价上涨，市场上百万美元以上住宅比例已接近历史峰值。

今年6月，超过百万美元的住宅占了美国住房市场的8.2%。这仅略低于2022年6月创下的8.6%的历史最高比例。在经历了去年下半年房价下跌之后，今年2月，这个比例曾一度降至7.3%。同样值得关注的是，自疫情爆发以来，百万美元以上住宅的比例翻了一番，起初仅约占房市的4%。

Redfin的数据还表明，截至6月，美国房地产市场的总价值创下了46.8万亿美元的历史新高，超过了2022年的46.6万亿美元，比两年前高出19.1%。截至今年7月，美国的中位数房价同比上涨了3%，创下自2022年11月以来的最大涨幅。Redfin的数据显示，尤其是高端住宅，价格年涨幅高达4.6%，而该市场在第二季度的中位数售价达到了120万美元。

Redfin的经济学家认为，在售房源供应短缺让许多房产变得抢手。在美国大部分地区，那些条件优越、价格合理的高价房正吸引着购房者，甚至在某些情况下引发了Bidding War竞价竞购。

美国大部分地区的房价在第二季度中上涨

根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors ，NAR）的最新季度报告，2023年第二季度，几乎60%的城市（即221个中的128个）的房价出现上涨，其中有5%的地区甚至出现了两位数的价格上涨。

但是因为去年下半年的房价下跌，现在的房价跟一年前相比，美国独立屋的房价中位数下降了2.4%，为402,600美元。比如，第二季度，德州的奥斯汀（Austin）的房价，跟去年同期相比，同比下降了19.1%，旧金山（San Francisco）同比下降了11.3%，拉斯维加斯（Las Vegas）下降了7.4%。

美国前十大房价最高的地区中有七个位于加利福尼亚州。比如我们比较熟悉的：

北加州湾区的圣荷西 – 森尼韦尔 – 圣克拉拉（San Jose-Sunnyvale-Santa Clara），房价中位数是1,800,000美元；
北加州的旧金山 – 奥克兰 – 海沃德（San Francisco-Oakland-Hayward），房价中位数是1,335,000美元；
南加州橙县的阿纳海姆 – 圣安娜 – 尔湾（Anaheim-Santa Ana-Irvine），房价中位数是1,250,000美元；
圣迭戈/圣地亚哥 – 卡尔斯巴德（San Diego-Carlsbad），房价中位数是942,400美元；
奥克斯纳德 – 千橡 – 文图拉（Oxnard-Thousand Oaks-Ventura），房价中位数是904,900美元；

美国房贷利率创2000年来新高

根据美国房地美（Freddie Mac）的最新数据，美国30年固定房贷利率上周达到了7.23%，创下了2000年以来的新高。

如果美联储继续加息，房贷利率有可能达到8%。房屋贷款的需求量也降至1995年4月以来的最低水平。房贷利率的上涨导致潜在购房者的购买力不断减弱。再加上在售房源供应的短缺，房价不断上涨，美国房产市场的交易量持续下降。

美国住房的可负担性已经降至自1984年以来的最低点。根据Redfin的数据，以上个月6.7%的房贷利率计算，一套价值100万美元的房屋，每月的房贷月供将达到6604美元，而去年6月的典型利率约为5.5%，每月还款额为5984美元。

房贷利率的迅速上涨也导致一些打算换房的现有房主暂停了卖房的冲动，从而减少了现有待售房屋的供应量。而市场上在购房者则只能转向购买新建房屋。美国住宅建筑商协会（National Association of Home Builders ，NAHB）的首席经济学家罗伯特·迪茨（Robert Dietz）表示，通常情况下，新建房屋只占住房库存总量的12%，但目前至少占整个市场的30%。

美国房贷利率将超过8%？

如果美国30年期房贷利率未来真的达到8%，我觉得，买家和卖家都会减少，房产市场活跃度将大幅降低。其实据我观察，当房贷利率超过6%的时候，许多首次购房者就已经放弃了购房计划。另外，高利率环境也会减少房主卖房的冲动。因为他们再去买房的时候，就要承担更高的房贷利率，购买力就会减弱。

但是高利率会不会立即对美国房价产生重大影响呢？我觉得，要看当时就业市场会不会出现剧烈的下滑。如果发生大规模裁员而导致经济衰退，那么一些人被迫卖房，同时买家减少，房价就会受到影响。

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美国房产最前线

2023.08.26

在美国买房往往感觉就像是应对一系列费用和税款。房贷手续费、房产税、首付款和购房成本是成为房主必须克服的一些财务障碍。但是，取决于房屋所在地和销售价格，买家可能还需要支付另一种费用：豪宅税（Mansion Tax）。孙斯陶在去年（2022年）12月的节目中，跟大家介绍了洛杉矶市于今年4月份开始施行的Measure ULA （Measure United to House LA）豪宅税。在新规施行的3个多月后，对洛杉矶豪宅市场有什么影响呢？今天，孙斯陶结合多方数据，跟大家聊聊这个话题。

什么是豪宅税？

豪宅税，顾名思义，适用于豪宅，然而具体金额因州而异，有时还因城市而异。哪些州征收豪宅税？目前美国只有七个州征收豪宅税。虽然加州目前没有在全州范围制定统一标准的豪宅税，但有些城市有自己的规定，比如洛杉矶市。

洛杉矶市的“豪宅税”—“Measure ULA”已于今年4月1日生效，其立法的目的是增加税收，鼓励开发商多盖一些经济实惠、可负担性好的平价房屋；另外，还会为面临被驱赶的租客提供援助、减少无家可归人口数量。实现这个目的手段，简单说就是，在基本税率之上，对洛杉矶市500万美元以上的豪宅和商业地产交易征收更高的ULA豪宅房产交易税。ULA豪宅税分为两档，500万-1,000万美元的房地产交易，征收4%的ULA交易税；至于1,000万美元和千万以上的房地产，则征收5.5%的ULA交易税。

根据支持者去年的宣传，他们预计这项税收每年将筹集6亿至11亿美元的资金，用于洛杉矶市4万人的无家可归者群体，并资助一系列经济适用房项目的兴建。

实施之前 vs 实施之后

因为人想在“ULA豪宅税”在4月1日实施之前，把房产交易走完。这导致了在2023年第一季度，售价500万美元或更高的房屋销量增长了35％。售价超过500万美元的房屋在第一季度的销售数量增加了35%，其中布伦特伍德（Brentwood）、太平洋帕利赛兹（Pacific Palisades）和汉考克公园（Hancock Park）等地区表现尤为活跃。

然而，洛杉矶市ULA豪宅税的实施立即对豪华房地产市场产生了“寒蝉效应”。4月1日后，人们开始撤回他们的上市房源。对于售价超过500万美元的房产，市场明显停滞。这使得市场立即陷入冷静状态，而这正是每个人预料到的结果。许多潜在的卖家因为高额的税收影响而对挂牌出售房产感到谨慎。售价超过500万美元的房产销售仿佛被按下了的“暂停键”。

孙斯陶发现，据洛杉矶住房部门公共信息办公室的数据，洛杉矶市在ULA豪宅税实施的头两个月（4月和5月）里，通过ULA豪宅税所收上来的收入为1550万美元。这远远落后于之前每年预期产生的6亿至11亿美元的税收目标。这个巨大的落差有可能会导致洛杉矶市未来出现预算缺口。

对哪类房主群体最不利？

专买洛杉矶市豪宅的房地产经纪人普遍反对ULA豪宅税法案。他们认为，这是一项本质上构想和设计不周全的房地产转让税。这对卖家不公平，因为它惩罚了房产卖家，因为他们需要做税务申报并支付税款。相比之下，在纽约，是由买家负责支付豪宅税。

为什么他们这样认为呢？举例来说，购买一栋千万豪宅的买家一定是富人。如果豪宅税是由买家支付的话，那么这是对富人征税。但是卖掉一栋千万豪宅的卖主，有可能是一位老年人，房子值钱，但是现金流不足。比如说，手上有100万美元的资产和400万美元的房贷，这100万美元是老人毕生的积蓄。这是不公平的。

所以，很多人认为洛杉矶市的ULA豪宅税对于拥有房产但现金较少的卖家影响更大。这意味着潜在的豪宅卖家在决定是否把房子放到市场上挂牌出售时，就会变得更加谨慎。卖房的理由要很充分才行，而不是仅仅想换个居住环境那么简单。因此有些房产专家预测今年下半年洛杉矶市的豪宅市场的交易量会持续清淡。

豪宅业主的应对措施

上有政策，下有对策。洛杉矶市的豪宅卖家也是在想各种方法来合法避税。比如，刚刚提到的，在4月1日之前完成过户。甚至听说有房主为了在截止日期之前完成交易，送超级跑车。另一种方式是房子成交价略低于征收的门槛，比如499万美元。其它的方法包括在专业人士的帮助下，将房产拆分成几个部分。

不管怎么说，对于受到影响的高端房产和商业地产的业主来说，在做买卖决定之前，一定要跟会计师、律师、房产经纪、过户公司等专业人士多沟通，了解当地的相关规定，尽早做好相应的规划。

对商业地产的影响

洛杉矶市的ULA豪宅税不仅影响到豪宅交易，商业房地产交易也受到了影响。疫情以来，远程办公的兴起导致了洛杉矶市办公楼空置率居高不下。

再加上在过去一年多时间里，美联储加息使得办公楼的再融资非常困难，导致“到期违约”，也就是到期无法再融资的贷款激增。今年到期的近90%的办公楼贷款很可能面临再融资困难。在大洛杉矶地区，截至2025年，可能有20%的办公楼贷款将到期并需要再融资。洛杉矶市的 “ULA豪宅税”也覆盖了商业物业和Multifamily多户住宅物业。其中，办公室的销售下降最明显。根据CoStar Group的数据，洛杉矶二季度的办公室销售额约8200万美元，比一季度交易的7.88亿美元的办公物业下降近90%。

哪些城市或将受益？

洛杉矶市的ULA豪宅税，对不同城市的豪宅需求，产生了影响，打破了平衡。在过去几年里，洛杉矶市的豪宅市场基本上是“卖方市场”。4月1日之后，豪宅的购房者变得更加挑剔，很多在坐等卖家降价。他们认为在谈判中占据上风，他们不觉得必须匆忙出手，他们认为时间是他们的朋友。

并非所有地区都受到洛杉矶市ULA豪宅税的负面影响。比如，贝弗利山庄（Beverly Hills）和马里布（Malibu）等城市。这些地方算是洛杉矶县辖下的独立城市，因此不适用该法案。

另外，我猜有些豪宅买家也会考虑选择南加州的橙县（Orange County），有山有海，非常宜居，通勤其实也不会远太多。橙县的新港滩（Newport Beach）、新港海岸（Newport Coast）的水晶湾社区（Crystal Cove）、鹈鹕山（Pelican Hill）、鹈鹕峰（Pelican Crest）、鹈鹕岗（Pelican Heights）、鹈鹕岭（Pelican Ridge）、圣卢西亚（Santa Lucia）；拉古娜海滩（Laguna Beach）；尔湾（Irvine）的Shady Canyon、Turtle Ridge、Turtle Rock、Hidden Canyon、花果山Orchard Hills等社区，这些城市一直以来也是南加州豪宅扎堆儿的地方。洛杉矶市的ULA豪宅税，估计让很多潜在买家把目光投向临近的橙县。

质疑和法律挑战

豪宅税的批评者认为它可能会适得其反。因为自从4月1日实施以来，豪宅的销售量下降，从而导致洛杉矶市比预期少收了不少税。此外，批评者认为，500万美元的房产如今在洛杉矶市可能并不算是真正的豪宅。

这样一项税收的合宪性也引发了法律争议。霍华德·贾维斯纳税人协会（Howard Jarvis Taxpayers Association）和洛杉矶公寓协会（Apartment Association of Los Angeles）分别提起诉讼，认为洛杉矶市的ULA豪宅税违反了加州和地方税法。

当然，也有支持者认为，房产市场会适应新的豪宅税法案，并且比如贝莱尔（Bel Air）、霍尔姆比山（Holmby Hills）这样的知名豪宅社区的房产还是受欢迎的。

今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.07.21

赚多少钱才够在加州买房？南加州洛杉矶和尔湾及周边区域哪里房价贵？哪些可负担性好？美国房价最前线孙斯陶 2023.04.16

根据加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors, C.A.R.）于2022年4月5日发布的加州房产报告，随着房价飙升至历史新高和利率达到十多年来未曾见过的水平，所有族裔的购房能力都在下降。今天，孙斯陶结合这份报告中的数据，跟您聊聊南加州洛杉矶、橙县、和内陆帝国地区的房地产市场。

有多少加州人负担得起？

报告指出，2022年只有21％的加州人有足够的收入购买房屋，而2021年这一比例为27％。同时，白人/非西班牙裔家庭的住房负担能力从2021年的32％下降到2022年的26％。2022年，只有12％的非洲裔和西班牙裔/拉丁裔家庭能够购买同等中位数房屋，分别比2021年的16％和17％下降。经济放缓和利率的持续上升可能会加剧了少数族裔在住房和财富方面的差距。

虽然亚裔家庭的住房负担能力仍比其他族裔更高，但也比上一年下降了。根据加州房地产协会的住房负担能力指数，2022年有31％的亚裔购房者能够购买中位数房屋，比2021年的38％低。

美国人口普查局的美国社区调查数据显示，2021年加州的住房拥有率为55％，白人为63％，亚裔为60％，西班牙裔/拉丁裔为44％，非洲裔为37％。

赚多少钱才够在加州买房？

C.A.R.的住房可负担性指数（Housing Affordability Index，HAI）是一种用于跟踪加州家庭能够负担购买独栋住宅的比例的指标。根据2022年数据，购买加州中位数独栋住宅的价格为822,320美元，需要最低年收入为186,800美元。

这意味着，假设购房者需要支付20%的首付，并采用5.47％的30年固定利率贷款，每月付款（包括税费和保险）为4,670美元。现在30年固定房贷利率已经高于去年的5.47%，所以房贷的负担会更重。

值得注意的是，这个收入要求超出了加州大部分居民的收入水平。根据2022年的数据，加州的白人中位数收入为105,640美元，亚裔为120,040美元，拉丁裔/西班牙裔为76,310美元，非洲裔为64,190美元。

南加州各地房价可负担性

根据C.A.R.在2022年按种族划分的住房可负担性报告，在南加州，西班牙裔/拉丁裔购房者最不可负担的县是橙县，仅有8%的家庭收入达到购买中位数价格房屋的最低要求。对于亚裔家庭，橙县也是可负担性最差的县，只有15%的亚裔家庭收入达到购买中位数价格房屋的最低要求。我们看一下橙县（Orange County）的尔湾（Irvine）的房价，应该有所体会。洛杉矶县（Los Angeles County）紧随其后，只有22%的亚裔家庭可以负担当地的中位数房价。

而在南加州，圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）是可负担性最好的地区，有48%的亚裔家庭可以负担当地的中位数房价。奇诺岗（Chino Hills）、安大略（Ontario）、库卡蒙格牧场（Rancho Cucamonga）和方塔纳（Fontana）的房地产市场这几年发展很快；其次是河滨县（Riverside County），有36%的亚裔家庭可以负担当地的中位数房价。大家熟知的东谷（Eastvale）、Corona（科罗纳）、特美谷（Temecula）、门尼菲（Menifee）都在河滨县。

加州购房补助计划

在上一期节目中，我向大家介绍了3月27日CalHFA推出的“加州共享升值购房圆梦计划”（California Dream For All Shared Appreciation Loan Assistance Program），该计划为中低收入家庭购房提供了资金支持。该计划提供的贷款金额相当于房屋购买价值的20％，使许多加州工薪家庭能够购房并享受到购房者的好处。不过不到十天，因为大家的踊跃申请，这个项目的补助款就被申请光了，不得不暂停。

今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.04.16

Sources：California Association of Realtors

南加州2月房价上涨?! 但洛杉矶和橙县房价为何还在跌？美国房产最前线孙斯陶 2023.03.21

加州2月份房地产数据

加州房产2月份的销售数据出来了。大家最感兴趣的2月份加州房屋中位数连续第六个月下跌，从1月份的$751,330降至$735,480，这是两年来的最低价位。2月份的价格也比去年同期连续第四个月下降，从去年2月份修订后的$772,180下降了4.8％。

那么跟去年高点相比，跌了多少呢？根据加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors, C.A.R.)的数据，加州具有典型性的房产“Typical home”的中位价从2022年5月份的最高点的$900,170，下跌了18.3％。

大家好，我是孙斯陶。在上个月的节目里，我跟大家介绍了今年开年以来，美国二手房签约数大幅反弹。根据C.A.R.上周发布的数据，加州房地产市场回暖的势头继续延续。尽管中位数房价连续下跌，但是跟1月份相比，2月份的销售速度环比增长了17.6%，但是跟去年同期相比，还是下降了33.2%。独立屋的销售更是连续第三个月有所改善，当然总量还是很低。

南加州房地产数据

聊完全加州的数据，我们看一下南加州的房产数据。南加州2月份的二手房销售，跟去年同期相比，下降了33.8%。但是跟整个加州的房产市场走势有所不同的是，南加州2月份过户的房价中位数是$745,000，比1月的$738,250环比上涨了0.9%。

我们再聚焦到南加州的6个县的具体表现。其中洛杉矶县（Los Angeles County）、橙县（Orange County）、文图拉县（Ventura County）在2月份过户的房子的房价中位数，跟1月份相比，是下跌的。而河滨县（Riverside County）、圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）、和圣地亚哥县（San Diego County）在2月份过户的二手房的房价中位数，跟1月份相比，是上涨的。

换言之，虽然南加州2月份过户的二手房的中价位是上涨的，但是各个地区的表现并不相同。比如在南加州这6个县里，房价最高的是橙县。它在二月份成交的二手房的中价位是$1,159,000，比1月份的$1,194,500下跌了3%，跟去年2月份的126万相比，更是下跌8%。

而在南加州这6个县里，房价最低的是圣伯纳迪诺县。它在二月份成交的二手房的中价位是$466,500，比1月份的$446,900上涨了4.4%，跟去年2月份的45万相比，更是上涨了3.7%。这是什么原因呢？孙斯陶觉得，需要贷款购房的群体的购买力受到房贷利率和房价这两个因素的制约。低价的房子，要比高价的房子，受众更广。

加州独栋房平均多少天能卖掉？

下面孙斯陶想借着加州房地产经纪人协会的数据，跟大家聊聊南加州洛杉矶（Los Angeles）和尔湾（Irvine）市场上的房源很少的现象。大家知道，一般来说，随着房价下跌，房主会把房子放到市场上出售，高位套现。

根据C.A.R.的数据，上个月，整个加州独栋房屋（Single Family Home）的平均28天就卖掉了。而去年同期是9天。虽然时间大幅增加了，但是28天这个数字并不差。说明了这个市场上，在售房源依旧很有限。

全美国2月份房产数据

聊完加州的房产数据，我们看一下全美国的数据，做个对比。根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，N.A.R.）的数据，跟1月相比，2月份二手房的销量环比大涨了14.5%。这是连续12个月以来的首次月度增长，也是自2020年7月新冠疫情爆发后最大的增长。要不是因为市场上的在售房源太少，上个月的房产销量可能会更多。不过，与去年2月相比，所有价位的销售额均下降了20％左右，销售额在百万美元以上的高端市场下降最多。

对贷款买房的群体不利的三个消息

有3个对贷款买房的群体不利的消息：

第一，根据N.A.R.的首席经济学家Lawrence Yun的说法，现在市场上的在售房源的库存水平处于历史低位，有些地方甚至再次出现了多重出价（Multiple Offers）的情况；

第二，2月份美国房产全款交易占交易总量的28%，比去年同期的25%要高。这意味着贷款买家要面对更多的全款买家；

第三，个人投资者回归市场，占买家总数的18％，相比1月份的16％略有上升。这说明刚需类购房者现在要面对更多来自投资人的竞争。

今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.03.21

Sources:

California Association of Realtors;

National Association of Realtors;

美国房产已经触底？或离底部已经不远？这位房产大佬这么看！你觉得有道理吗？美国房产最前线孙斯陶 2023.01.27

前几天看电视，房产经纪公司Compass的CEO Robert Reffkin接受CNBC的专访时表示，他发现各种房产数据指标，在过去十个月里首次变得正面起来。所以他觉得去年第四季度，美国房地产或许已经触底，或者说现在已经离底部不远了。他在专访中列举了6大原因。今天孙斯陶跟您看看这六大原因都有哪些？南加州洛杉矶和尔湾本地房地产市场近期是否也呈现类似情况？

他列出的第一个原因是，每周的美国房屋贷款申请量增加了25%。第二个原因是房贷利率持续下降，位于4个月来的低点。大家看一下房地美（Freddie Mac）最新的美国房贷走势图，我们可以看到30年固定房贷利率继续下降，从去年十月份的7%，跌到了最近的6%出头。房贷利率下跌了，房贷申请量会提高，这时很容易理解的。房贷申请量多了，说明买房子的人和重新贷款的人增加了。

第三个原因，他在专访里指出，买家的意愿增强了，Open House的客流量增加了，收到的Offers也多了起来。这一点，跟我最近的观察差不多。在半个月前的那一期节目里，我跟大家介绍了房利美的美国房产情绪指数（Housing Sentiment Index）在去年的10月和11月创下了新低。但是从11月到12月，这个指数触底反弹。另外，近期南加州洛杉矶和尔湾的市场上看房的人又多了起来，尤其是首次购房者群体，已经重新“做功课’，了解市场行情了。

第四个原因，根据他的数据，去年第四季度，有42%的卖主，多多少少对买方做出了让步，这个比例创下了十年了的最高。这一点他没有过多说明，我猜他的意思是物极必反。

他举出的第五个原因是，美国开发商情绪指数在一年中以来首次改善。我们看一下美国建筑商协会（National Association of Home Builders， a.k.a. NAHB）的Housing Market Index （HMI），我们可以看到，根据他们的问卷调查，这个指数上个月跌到了2020年4月份（疫情之初的恐慌期）的水准，并于1月份转头向上。

他举出的第六个原因是，根据他的数据，去年秋天，美国房产市场上的房产交易签约数少了30%。但是在过去的几个星期里，他发现在美国很多地方，房产交易签约数有所改善，跟前一年的同期相比，基本持平。

看完他举出的这六大原因，不知道你是怎么看呢？欢迎大家在视频下方给我留言，大家说说自己的看法。如果您喜欢我的节目，也请订阅并分享我的频道，我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.01.27

如果你关心南加州洛杉矶和尔湾的房地产的话，想必最近也发现了不光在周末，平时看房的人也慢慢多了起来。这是怎么一回事儿呢？今天孙斯陶结合最近的加州房地产数据和我本人的观察，跟大家聊一聊。

最近1-2个星期，尤其是连续下了快一个月的雨停了之后，南加州市场上看房的人逐渐多了起来。我看原因有这么几点。首先，最近这2个多月，美国房贷利率一直下跌。30年固定房贷利率从10月底的7%左右，跌到了最近的6%出头。对于刚需购房者来说，去年下半年负担不了的房子，因为房贷利息下降，负担也变轻了。

第二个原因，还是因为去年第四季度美国房产成交量下跌了。根据美国房地产经纪人协会（NAR）的上周五公布的数据，上个月（2022年12月）美国房产销售额创下了自2010年11月以来的最低，这是美国房产销售连续第11个月的下滑，而且是自1999年以来持续时间最长的一次。

但是从美国房地产市场上的供需关系方面看，需求仍在。根据我自己的观察，在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上，很多买房人都在观望，或者说等待房价下跌而已。所以随着近期美国房贷利率的下滑，市场上看房的人又多了起来。这部分人不一定会马上做买房决定，但是已经重新“做功课’，了解市场行情了。

第三个原因，就是南加州大洛杉矶地区的房价，去年年底是实实在在的跌了。根据Re/Max上个星期公布的数据，去年12月，洛杉矶的中间房价是81万，比2021年12月同比跌了4万，大概是跌了-4.7%。不仅是洛杉矶，湾区旧金山的中间房价，也从2021年12月的1,038,444，跌到了去年12月的985,929，同比下跌-5.1%。

如果说房贷利率下跌的好处，是分摊到未来几十年的话，那么房价的下跌对相当一部分买房人来说是更加实在的。为什么这么说呢？因为这部分买房人不会持有房子30年，或者15年，所以他们是没办法占到长期低房贷利率的全部好处的。对于持有年限不长的这部分买房人来说，房价的下跌对他们更加有利。

第四个原因，就是随着国内对国际旅行政策的优化，久违的国内购房者又重新出现在了南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上，其实，在疫情之前，春节、五一、暑假、国庆期间，都是海外购房者赴美的传统旺季。可以说今年春节期间的情况，大家应该很熟悉！

如果您想进一步了解南加州房地产市场的话，上个星期我做了一期关于洛杉矶县、橙县、河滨县、圣伯纳迪诺县，在过去近半个世纪里的房价历史走势和在历次经济危机中的表现，大家有兴趣的话，可以参考一下。

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美国房产最前线

2023年1月25日

标签存档： Orange County

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