Subprime Mortgage Crisis – 孙斯陶聊美国

美国人普通人未来通过房产积累财富将变难！全款买房比例增加！新房占比创纪录！美国房产最前线孙斯陶 2023.11.18

在当今的美国房地产市场中，我们正在目睹一个前所未有的变化：今年第三季度，市场上近三分之一的待售住宅是开发商的一手新房，创下了纪录！这不仅是一个数字，更是一个趋势，反映了一个现状，那就是美国飙升的房贷利率则使得现有房主纷纷选择观望，不愿卖房；但是与此同时，美国开发商/建商则正在通过各种优惠吸引购房者。

全美国范围内，一手新建住宅正在逐步占据更大的市场份额，并且这并非偶然。随着高房贷利率将许多买家推向观望状态的同时，那些敢于入市的人却更青睐建筑商提供的种种优惠。今天，孙斯陶根据在南加州洛杉矶和尔湾地区房地产市场上的观察，跟您一同探讨这一引人注目的趋势，了解新建住宅为何能够在当前市场中异军突起。

几乎三分之一的待售住宅是新房

在全美国范围内，2023年第三季度，30.6%的美国独立住房待售是一手新房——创下有记录以来的任何第三季度最高比例。这较一年前的28.9%和两年前的25%有所增加。

新建住宅在待售房源中所占份额不断增长，部分原因是在住宅建设增加的同时，由于随着房贷利率上个月上升至约8%的23年来的最高水平，愿意出售房屋的现有房主数量减少。

高房贷利率推动了许多买家暂时离场，但在市场上的买家中，许多人选择购买新建住宅，因为建筑商正在通过提供各种促销措施。9月份，新的独立屋的购买量增加了12.3%——自2022年初以来的最快速度。

这就产生了一个问题，孙斯陶发现，在当下，美国房主决定卖房子的时候，会面临来自建筑商的激烈竞争。

三分之一的房屋买家采用全款支付

根据Redfin数据，在2023年9月，超过三分之一（34.1%）的美国房屋购买是全现金支付，比一年前的29.5%增加，并为近十年来的最高比例。

全款支付房产交易的比例之所以增加的原因很简单。首先，高房贷利率让很多贷款买家不得不离场。其次，有能力支付全款的买家发现，之前几年房贷利率低的时候，他们会优先考虑使用贷款买房。但是他们在当下房贷利率这么高的情况下，全款买房更有吸引力。

9月份，平均30年期固定房贷利率达到7.2%，创下20年来的最高水平，且在10月进一步上升至接近8%。月供也自然是水涨船高。虽然最近房贷利率有所下降，但仍然比疫情初期的房贷利率高出几倍。面对高房贷利率，买家为了减少贷款金额，纷纷增加首付比例：购房者付的首付款越多，他们支付的利息就越少。

孙斯陶在之前的节目里也曾多次介绍，整体上看，美国住宅销售要比去年同期下降。对于有能力支付全款买房的人来说，在这么高房贷利率的当下，也不一定会选择买房，毕竟有些人有机会在其它地方获得更好的回报。

普通人通过房产积累财富更加困难

Redfin首席经济学家Sheharyar Bokhari表示：“高房贷利率加剧了拥有房屋和没有房屋的人之间的不平等。美国房价现在大约比疫情前高40%，而不断上涨的房贷利率导致月供要求增加，进一步加大了差距。能够抵御高房贷利率冲击的只有美国的富裕阶层；与此同时，那些被高房价和高房贷利率排斥在外的人不仅负担不起买房，而且在未来也很难通过拥有房产来积累财富。”

孙斯陶记得，最后一次全款买房比例如此之高是在2014年，也就是美国房产市场刚刚从2008年次贷危机中走出来的时候。那时，能够支付全款的富裕个人买家和华尔街机构投资者主导了当时的住房市场，而当时潜在的首次购房者群体仍然受到次贷危机的影响。

今天，孙斯陶就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期节目再见！

美国房产最前线

2023.11.18

Sources：Redfin、Freddie Mac

加州房价中位数有多高？尔湾周边房价多高了？这项美国豪宅指标接近历史高点！美国房贷利率将破8%？美国房产最前线孙斯陶 2023.08.26

美国房贷利率创下2000年以来的新高。与此同时，随着美国房价的上涨，百万豪宅的比例也接近了历史峰值。今天，孙斯陶结合在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，跟大家聊聊房产市场上的最新动态。

美国超过百万美元的住房比例接近创纪录水平

根据美国Redfin的数据，由于在售房源库存紧张，随着各地房价上涨，市场上百万美元以上住宅比例已接近历史峰值。

今年6月，超过百万美元的住宅占了美国住房市场的8.2%。这仅略低于2022年6月创下的8.6%的历史最高比例。在经历了去年下半年房价下跌之后，今年2月，这个比例曾一度降至7.3%。同样值得关注的是，自疫情爆发以来，百万美元以上住宅的比例翻了一番，起初仅约占房市的4%。

Redfin的数据还表明，截至6月，美国房地产市场的总价值创下了46.8万亿美元的历史新高，超过了2022年的46.6万亿美元，比两年前高出19.1%。截至今年7月，美国的中位数房价同比上涨了3%，创下自2022年11月以来的最大涨幅。Redfin的数据显示，尤其是高端住宅，价格年涨幅高达4.6%，而该市场在第二季度的中位数售价达到了120万美元。

Redfin的经济学家认为，在售房源供应短缺让许多房产变得抢手。在美国大部分地区，那些条件优越、价格合理的高价房正吸引着购房者，甚至在某些情况下引发了Bidding War竞价竞购。

美国大部分地区的房价在第二季度中上涨

根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors ，NAR）的最新季度报告，2023年第二季度，几乎60%的城市（即221个中的128个）的房价出现上涨，其中有5%的地区甚至出现了两位数的价格上涨。

但是因为去年下半年的房价下跌，现在的房价跟一年前相比，美国独立屋的房价中位数下降了2.4%，为402,600美元。比如，第二季度，德州的奥斯汀（Austin）的房价，跟去年同期相比，同比下降了19.1%，旧金山（San Francisco）同比下降了11.3%，拉斯维加斯（Las Vegas）下降了7.4%。

美国前十大房价最高的地区中有七个位于加利福尼亚州。比如我们比较熟悉的：

北加州湾区的圣荷西 – 森尼韦尔 – 圣克拉拉（San Jose-Sunnyvale-Santa Clara），房价中位数是1,800,000美元；
北加州的旧金山 – 奥克兰 – 海沃德（San Francisco-Oakland-Hayward），房价中位数是1,335,000美元；
南加州橙县的阿纳海姆 – 圣安娜 – 尔湾（Anaheim-Santa Ana-Irvine），房价中位数是1,250,000美元；
圣迭戈/圣地亚哥 – 卡尔斯巴德（San Diego-Carlsbad），房价中位数是942,400美元；
奥克斯纳德 – 千橡 – 文图拉（Oxnard-Thousand Oaks-Ventura），房价中位数是904,900美元；

美国房贷利率创2000年来新高

根据美国房地美（Freddie Mac）的最新数据，美国30年固定房贷利率上周达到了7.23%，创下了2000年以来的新高。

如果美联储继续加息，房贷利率有可能达到8%。房屋贷款的需求量也降至1995年4月以来的最低水平。房贷利率的上涨导致潜在购房者的购买力不断减弱。再加上在售房源供应的短缺，房价不断上涨，美国房产市场的交易量持续下降。

美国住房的可负担性已经降至自1984年以来的最低点。根据Redfin的数据，以上个月6.7%的房贷利率计算，一套价值100万美元的房屋，每月的房贷月供将达到6604美元，而去年6月的典型利率约为5.5%，每月还款额为5984美元。

房贷利率的迅速上涨也导致一些打算换房的现有房主暂停了卖房的冲动，从而减少了现有待售房屋的供应量。而市场上在购房者则只能转向购买新建房屋。美国住宅建筑商协会（National Association of Home Builders ，NAHB）的首席经济学家罗伯特·迪茨（Robert Dietz）表示，通常情况下，新建房屋只占住房库存总量的12%，但目前至少占整个市场的30%。

美国房贷利率将超过8%？

如果美国30年期房贷利率未来真的达到8%，我觉得，买家和卖家都会减少，房产市场活跃度将大幅降低。其实据我观察，当房贷利率超过6%的时候，许多首次购房者就已经放弃了购房计划。另外，高利率环境也会减少房主卖房的冲动。因为他们再去买房的时候，就要承担更高的房贷利率，购买力就会减弱。

但是高利率会不会立即对美国房价产生重大影响呢？我觉得，要看当时就业市场会不会出现剧烈的下滑。如果发生大规模裁员而导致经济衰退，那么一些人被迫卖房，同时买家减少，房价就会受到影响。

今天就跟大家聊到这里如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见。

美国房产最前线

2023.08.26

2023年7月26日，美联储宣布加息25个基点（俗称“一码”）。利率升至2001年以来的最高水平，也是自去年启动本轮加息进程以来的第11次加息，累计幅度达到了525个基点。这次加息决定是与市场预期一致的，但仍对金融市场和经济产生了一定的影响。诺贝尔经济学奖得主席勒也发表了对美国房地产市场的看法。今天孙斯陶根据最近几个月在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，跟大家聊聊这个话题。

美联储加息是把双刃剑

在周三的新闻发布会上，美联储主席杰罗姆·鲍威尔指出，尽管通胀已经有所缓和，但实现美联储2%的目标仍需要一段时间。他表示，尚未就未来货币政策做出决定，可能在9月份的会议上再次加息，但也可能决定维持利率不变。

鲍威尔认为今年不会降息，降息与否将取决于对通胀回落至目标的信心程度。不过，部分FOMC委员预计明年将降息。鲍威尔强调FOMC将会继续评估所有相关数据，以及对经济活动和通胀的影响，然后据此做出决策。

基本上，今年年内出现美联储降息的概率并不高。美国的高利率环境是一把双刃剑，这意味着美国国内的融资成本增加和违约率的上升。另一方面，海外美元回流的情况不会改变。世界上一些高债务贫穷国家将继续面对资金外流和本币贬值的压力。

经济增长强劲，但房地产市场供应不足

尽管加息对金融市场产生了一定的波动，但经济增长表现出出人意料的强劲态势。第二季度国内生产总值（GDP）增长率达到2.4%，较第一季度的2%高出了0.4个百分点。虽然一些经济学家预测未来12个月可能出现衰退，但这些预测尚需时间来验证。

美国房地产市场在加息影响下也有所波动，但整体房价仍在上涨。标普S&P CoreLogic Case-Shiller凯斯席勒房价指数显示，5月份房价连续第五个月上涨，尽管房贷利率大幅上升。然而，供应不足是推动房价上涨的主要原因。现有房主不愿出售，而买家似乎已经习惯了居高不下的房贷利率水平，购房需求开始回升。

在凯斯席勒全美20城综合指数中，10个城市房价同比下跌，10个城市房价上涨。疫情期间房价激增的西部城市在5月份表现最差。西雅图同比跌幅为11.3%，旧金山的同比跌幅为11%。洛杉矶房价则较去年同期下降3.1%。

耶鲁大学教授预测房价上涨周期可能即将结束

耶鲁大学经济学教授、诺贝尔经济学奖得主席勒（Robert Shiller）对美国房价未来走势持谨慎态度。席勒是房地产市场的重要观察家和研究者。他最近在接受CNBC采访时指出，一旦美联储停止加息周期，美国长达10年的房价上涨可能会结束。他表示，人们的担忧已经影响了购房行为，但是，他“并不恐慌“，认为房价上涨可能仅是季节性的，未来走势需要密切关注。

席勒的看法备受业界重视，因为他在过去成功地预测了2000年的互联网泡沫和2007年的房地产泡沫。他的观点提醒人们关注房地产市场的供需平衡和购房者行为变化，这些因素可能在未来影响房价的走势。

根据孙斯陶近期在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的的观察，从2023年一季度以来的数据看，虽然加州的房地产出现了明显的反弹，但出现结构性的分化，首先，新房销售反弹显著，二手房销售则较为疲软。

孙斯陶在4月份的节目里也提到过，这是因为市场上二手在售房源太低，导致部分购房者从二手房市场转移到了新房市场。我猜这或许就是为什么席勒教授认为今年以来的房价反弹可能仅是“季节性”。不管怎么说，未来我们要密切观察这一波房价反弹的持续性。

美联储与房地产市场的挑战与机遇

7月28日公布的6月份核心PCE物价指数创下了2021年9月以来的最低增速，但通胀水平仍高于美联储2%的目标水平。美联储加息旨在抑制通胀，并为货币政策在未来提供更多的调整空间。然而，加息也可能对房地产市场产生影响。

美国房地产市场的供需矛盾是当前的主要挑战之一。孙斯陶认为，南加州的房价上涨主要受到供应不足的驱动，许多现有房主不愿出售，而购房需求大于房源供给。美联储的这次加息可能进一步抑制购房需求，导致房价增速放缓。另一方面，加息也可能影响房贷利率，增加购房成本，从而减缓市场活动。

然而，对美国房地产市场的未来，仍存在一些积极的迹象。密歇根大学公布的7月美国消费者信心终值创2021年10月以来新高。美国经济持续增长，就业市场表现稳健，这些因素都有助于支撑美国人的购房需求。此外，随着美国通货膨胀有所缓和，美联储未来有可能维持较为温和的加息态势，这可能有助于稳定市场情绪。

总体而言，未来美联储货币政策的走向将取决于未来美国经济数据的表现以及通胀压力的变化。美联储需要保持灵活，根据市场和经济的表现来调整货币政策。对于美国房地产市场，稳定供应和促进购房需求的平衡仍是关键，以确保市场的持续稳健发展。同时，市场参与者也应密切关注席勒教授的观点，以加深对房地产市场走势的理解和应对策略。

今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.07.29

美国何时降息？加息加出了降息的效果？高利率将持续多久？孙斯陶的财经纵横谈 2023.07.12

最近美国公布的各种经济数据显示，整体上看经济和就业率都不错。大家纷纷感慨美联储加息加出了降息的效果！这究竟是怎么一回事儿？另外，高利率将持续多久？今天孙斯陶结合两份研究报告，跟大家探讨一下。

量化紧缩起了反效果？

就美联储加息缩表却达成与预期相反的效果这个问题，美国银行（Bank of America）的利率策略师Ralph Axel 表示，在疫情期间，美国实施经济刺激计划和美联储降息，导致美国的储蓄激增。自2022年3月以来，美联储已将联邦基准利率提高了500个基点。美联储的加息，让美国广大储户从大约17万亿美元的银行存款中赚到更多的收益，产生的“财富效应”促进了消费，并没对美国经济造成太大的伤害。

随着美联储加息，海外“美元回流”。在去年3月18日的节目里我也提到了，美元回流美国之后，大资金的主要去处就是金融市场和房地产。我们也看到了，美国主要股指今年上半年以来的表现也不错。美国的房地产也从去年下半年的低谷中慢慢走了出来。

这一切跟很多人的传统认知是不一样的。从传统的经济学理论上讲，美联储不断的加息会使美国公司和消费者的借贷成本更高，大家更倾向于把资金放到安全的地方，而不是去投资，从而使经济成长受到抑制。

但实际情况是，很多私人投资人购买了很多新发行的国债，把资金投入到自2008年金融危机前以来利率最高的美国国债市场中。比如说，我们经常在自媒体上看到一些财经主播自去年以来经常提到I Bonds (US Treasury Series I Savings Bonds)这类债券。结果就是大量资金从银行存款转移到了美国国债市场，从一种资产类型，转换成了另外一种资产类型。

美联储自去年以来的“量化紧缩”计划，是通过缩减资产负债表来消除自2020年疫情以来的注入的流动性。截至本月初，美联储的资产负债表规模已经从一年前的8.5万亿美元下降到7.7万亿美元。但是美联储通过“量化紧缩”所减少的流动性，被美国私人投资者的资金在某种程度上弥补了一部分。美国储户的资金并没有完全从金融市场抽离，只是持有的金融资产组合改变了，反而因为高利率获得了更大的收益。

这就产生了一个问题！对美联储来说，量化紧缩的作用比预期要小。为了将美国的通货膨胀降至2%，美联储可能不仅需要将利率升得更高，而且要维持高利率更长时间。所以，市场上很多人认为美联储还会再加息两次。有些人甚至大胆猜测美联储在2024年5月之前不会降息。

高利率可能需要持续相当长一段时间

美国联邦储备银行堪萨斯分行的经济学家Johannes Matschke 和 Sai A. Sattiraju在6月29日发布了一份研究报告《To Reach the Fed’s Inflation Target, Interest Rates May Have to Remain Restrictive for Some Time》，就是探讨美国需要维持高利率多长时间才能有效降低通货膨胀。今天跟大家简单分享一下里面的观点，供大家参考。

为了应对高通货膨胀，美联储在过去14个月里加息了500个基点，但通胀下降的幅度相对较小。核心个人消费支出物价指数（PCE）的通胀率从2022年3月的5.4%降至2023年4月的4.7%，远高于美联储的2%目标。再加上前阵子发生硅谷银行破产等一系列银行危机，经济学家们开始评估美联储货币政策紧缩程度的实际效果，以确定加息幅度是否足以将通货膨胀降到2%这个目标。

我们看一下这份研报里的这张图。“蓝线”代表货币政策的立场；“绿线”代表联邦基准利率；“橙线”代表核心PCE个人消费支出物价指数。我们可以很清楚的看到代表了货币政策的立场（蓝线）和联邦基准利率（绿线）通常是同时变动的。比如，在上世纪70年代和80年代初，美国通货膨胀非常高，联邦基准利率经常超过10%。

另外，在当下这个紧缩周期中，在去年美联储加息的初期，“绿线”（联邦基准利率）追赶上升的“橙线”（PCE通货膨胀），直到2022年下半年“蓝线”（货币政策立场）才开始变得更加紧缩。因此，尽管美联储自2022年3月以来一直加息，货币政策的立场直到2023年第一季度才变得紧缩。

这张图里，我认为最重要的是“橙线”，它揭示了货币政策立场与通货膨胀之间的关系。我们可以看到，以上世纪70年代到80年代初期的高通货膨胀时期为例，通货膨胀一路走高，当时的美联储主席保罗·沃尔克暴力拉升利率，但是通货膨胀率直到1982年，也就是货币政策足够紧缩的时候，才被有效遏制住。当年，需要维持超过6%的货币政策立场才能把通货膨胀明显的降下来。

历史上，紧缩的货币政策立场通常会导致经济增长放缓和通货膨胀降低。我们看一下第二张图。作者根据1960年以来的数据，做了一个统计模型，用来预测紧缩的货币政策对经济国民生产总值GDP和通货膨胀的影响。“蓝线”代表了未来五年（20个季度）核心PCE通货膨胀。“绿线”代表了实际GDP的预期路径。

作者根据过去一年货币政策紧缩程度，预计货币政策立场的收紧将逐渐降低通胀，到2026年底，核心PCE通胀的同比增长将下降。在通货膨胀下降的同时，他们预计未来两年内国民生产总值GDP也会降低。当然，这只是预测，不一定很精准。

货币政策的总体紧缩程度不仅取决于加息加多少，还取决于维持货币紧缩的时间有多长。在历次通货膨胀下降过程中，美联储往往保持政策紧缩状态长达数年之久。比如，在1981年5月和1988年12月，美联储采取了紧缩政策，旨在降低通胀率。

我们看一下第三张图表：“绿线”代表1981年的紧缩周期；“蓝线”代表1988年的紧缩周期；我们很清楚的看到，在这两个周期中，必须维持政策紧缩的立场长达12个季度（3年），才能实现预期的通胀降低幅度。在1981年的周期中，通胀率从8.7%下降到4.5%；在1988年的周期中，通胀率从4.4%降至20世纪90年代初的约2.5%。

所以他们得出的结论是，尽管美联储的货币政策最近已经变得紧缩，但对降低通货膨胀的成效往往是滞后的。为了将通胀降至2%的目标，紧缩的货币政策在未来还会维持相当长的一段时间！这份研究报告不一定很精准，但是可以给大家提供一种可能性，也就是说美联储未来即使加息到达顶点，如果美联储真的追求把通货膨胀降到2%这个目标，那么很可能将维持货币紧缩政策相当长的一段时间！

今天就跟大家分享到这里。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.07.12

Sources:

Federal Reserve Bank of Kansas City;

Federal Reserve Bank of St. Louis;

Bureau of Labor Statistics;

美国房贷逾期率透露了哪些玄机？这项指标好美国房地产市场不会差！美联储加息后，为何房贷需求上升？美国房产最前线孙斯陶 2023.05.16

夏天来了，最近南加州洛杉矶和尔湾房地产市场的热度，想必大家已经感受到了。在5月初美联储宣布再次加息一码之后，美国房贷利率并没有随之上升。这是怎么回事呢？一项关键指标透露了什么玄机呢？今天，孙斯陶跟您聊聊我的一些市场观察。

美元的“潮汐效应”

大家好，我是孙斯陶。在过去15年里，美联储曾经2次连续降息，也发生过2次连续加息。分别是：

（1）2008年金融危机后，美联储为了“救市”，把利率降到了0-0.25%，并维持低利率7年；（2）到了2015年，美联储开始在之后的3年里，连续加息9次；

（3）2020年，美联储又因为疫情的因素，再一次增加货币供应，提振经济，跟2008年一样，把利率降到了0-0.25%。

（4）最近一次就是2022年3月开始的新一轮的加息通道，截止到本月初，已经是第十次加息了。这意味着美元的“潮汐效应”更加明显。

美国房贷申请量回升

本月初美联储加息之后，美联储主席鲍威尔暗示有可能结束加息通道。虽然即使未来暂停加息，也不代表会马上降息。但是最近的房屋抵押贷款利率略有下降。虽然下降不是很显著，但是最近房贷的申请量已经悄然增多了。

根据美国房贷经纪商协会（Morggage Bankers Association，简称M.B.A.）的上周公布的数据，30年固定利率抵押贷款的平均合同利率下降到6.48％，当然，跟去年同期的5.53％相比，还是高出很多。另外，上周Refinance重新贷款的申请量增加了10％。但与去年同期相比，Refinance的需求仍然下降了44％。

孙斯陶觉得，在当下通货膨胀有所放缓和信贷环境收紧的金融环境下，美国经济或将减速，就业增长也可能会慢下来。在这种预期下，美联储在本月初的FOMC会议上暗示可能将会暂停当前联邦基准利率的水平。而且在美联储的这次加息后，已达到此前美联储官员给出2023年的终端利率区，因此市场预期超过一年的加息通道将告一段落。那么，房贷利率最近走弱，也就不令人惊讶了！

根据M.B.A.的数据，房贷的申请虽然在5月初增加了5％，但跟去年同期相比还是下降了32％。说实在的，房贷利率并没有真正下降到足以抵消高房价。自去年夏天以来，加州房价一直在回落，但由于强劲的住房需求和市场上非常低的房源供应量，我发现南加州洛杉矶和尔湾及周边地区的房价已经在本季度开始回暖。

美国房贷违约率怎么样了？

在去年11月份的节目里，孙斯陶提醒大家在关注2023年美国房地产市场走向的时候，要看今年“溺水屋”会不会增加。换句话说，我们要关注房贷逾期率（Delinquency Rate）会不会大幅增加。我们知道，从去年3月到去年年底这段期间，随着美联储大幅加息，美国房价疲软，房主手里的房屋净值（Home Equity）也在不同程度上缩水了。

“溺水屋”，也就是房子的“underwater”的现象。在2008年次贷危机之后，房地产价格连续跌了好几年，市场上大批的房子的价值，已经低于房主的房贷总额。所以叫做“underwater”，处于水平面以下嘛，所以翻译成“溺水屋”。

我们下面看一下这张图。这是自2000年以来，美国住宅独栋别墅的房贷逾期率的走势图。我们可以很清楚的看到，截止到去年年底，逾期率只有1.77%，处于历史低位！可见自去年3月份以来，被暴力拉升的美国房贷利率，对住宅贷款的影响并不大。

美国房主的“底气”是什么？

其实，对于房贷逾期率不高，市场上在售房源不多的现象，孙斯陶在3月份的节目里，就跟大家分析过：

首先，我们要分析一下美国房主的房屋购入成本。在疫情期间（2020年一季度到2022年二季度），除去通货膨胀，美国房价上涨了24.3%。这是自1975年以来，美国房价上涨最快的九个季度。但是大部分美国房主是在疫情之前购入的房产，所以房产入手的成本很低。去年美国房价下跌，但是尚未造成大面积的跌破房屋净值的情况。

其次，我们看一下美国房主的贷款融资成本。根据Black Knight的美国房地产贷款数据，大多数的美国房主身上背的房贷的利率，是在4%以下。孙斯陶觉得，这说明大部分房主的房子是前些年买的，当时房贷利率很低，月供还在可承受的范围之内。还有很多房主，更是趁疫情期间的房贷利率极低的时候，办理了Refinance重新贷款，锁定了长期的低房贷利率。

第三，我们在南加州洛杉矶和尔湾的市场上就能看出来。自疫情期间到现在，房产出售的挂牌量虽有增加，但仍不多。购房者的选择余地不大。供需决定价格。美国房价虽然可负担性不佳，但是房产供给不足，同时需求量很大。假设一个房主发生付不出月供的情况，同时，房子积累的净值又很高，房子又很容易脱手的话，他把房子卖掉就可以脱离“困境”。

4月份美国消费者物价指数CPI

美国劳工统计局（BLS）于5月15日（周一）公布的数据显示，今年4月份的消费者物价指数（Consumer Price Index，CPI）跟2022年4月相比，同比上涨了4.9%。大家可以看一下这张1980年以来的12个月CPI变化走势图。我们可以看到，CPI增幅已经下滑。

但是基于美国通货膨胀依旧很高的现状，低利率环境短时间内很难回来。再说，现在租金也非常高。卖了房子，一来要承受高通货膨胀，到手的钱如果没有稳妥的投资渠道的话，会贬值；二来去租房的话，租金没准儿比正在付的月供还高。所以，在美国经济前景不明朗的当下，为了保住现在的低月供，稳住现在的现金流，很多房主舍不得卖房。

今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.05.16

Sources:

California Association of Realtors;

Mortgage Bankers Association;

U.S. Bureau of Labor Statistics;

Federal Reserve Bank of St. Louis;

Black Knight;

Freddie Mac;

美国商业地产或将“暴雷”？硅谷银行危机仅是开端？美国房产最前线孙斯陶 2023.04.01

3月初硅谷银行(Silicon Valley Bank)和Signature Bank的倒闭，让大家心惊胆战。不过也有人吃到了危机的红利。最近美国房贷利率连续三个星期走低，根据Freddie Mac房地美的最新数据，30年期房贷固定利率已经降到6.32%。所以，我发现最近不少人趁机锁定了比较低的房贷利率。

在上个月的节目里，我给大家分析了，在过去一年美联储大幅加息的背景下，南加州房价跌幅并不大的几个原因。不过跟住宅房产情况不一样，美国商业地产的价值随着借贷成本的上升而不断下滑。今天，孙斯陶跟大家聊聊持续疲软的美国商业地产市场。

“泡沫”的由来

要讨论美国商业地产的问题，我们需要从2008年的金融危机说起。从2007年底到2008年9月，雷曼兄弟破产，美联储连续7次降息。在2008年12月，美联储更将联邦基准利率降至接近于零。之后，一直到2014年10月份，美联储出台了3轮量化宽松政策（QE），购买了大量的国债和抵押贷款债券，向市场注入大量流动性，以刺激经济并压低长期利率。宽松的信贷环境使得许多投资人轻松获得低息贷款并购买了大量商业地产。因此，美国商业地产资产价格也水涨船高。

在2020年疫情初期，美联储大幅降息并再次开启量化宽松计划。美联储的资产负债规模再度扩张。到2022年3月，美联储的资产负债规模约为9万亿美元，相当于2008年美国次贷危机前的十倍。在低利率环境下，商业银行为获取稳定的收益购买了大量的国债和房地产抵押贷款证券。

加息引发的“惨案”

“印钱”容易，“缩表”难。货币超发造成了严重的通货膨胀，因此美联储不得不在去年3月再次进入加息周期。商业地产普遍都是加了杠杆的，银行是商业地产抵押贷款的主要持有者。在过去的一年里，我们也看到了，美联储的加息速度非常快。这导致美债收益率攀升，但资产的估值反而下降。市场利率的迅速上涨对贷款市场影响最直接。像硅谷银行这样的公司遭受了巨大的损失，而那些通过放贷后立即转售贷款的公司可能会倒闭。

流动性压力导致美国中小银行开始减少贷款，而向商业房地产开发商提供的贷款主要来自这些区域性的中小银行。商业地产贷款通常是中短期的。在前些年拿到的低息贷款到期后，商业地产投资人在重新办贷款时，会发现现在的贷款成本非常高昂。另外，商业地产的估值是要看Cap Rate，是以现金流为标准的。高利率会导致其价值下降，所以其抗跌性不如住宅房产。

枯荣周期与需求变化

商业地产也有其自身的“枯荣周期”，不同类别的商业地产面临的压力也不同。例如，疫情以来，美国的工作模式发生了很大的改变，远程办公的比例非常高，这导致办公室需求下降，很多办公楼的入住率很低。另外，线上购物的兴起，很多实体店也面临着挑战，商铺的需求量也在减少。当然，工业地产和物流地产的需求则大大增加。

最近几个月发生了知名私募基金的商业地产抵押贷款债券（CMBS）违约事件。虽然在现阶段，美国商业地产贷款的违约率并不高。但银行已经对某些类别的商业地产项目的贷款审批，变得更加谨慎。在高通货膨胀的大环境下，过去低利率的时代短时间内不会回来，新的利率环境正在形成。因此，每个房地产投资者都必须思考如何调整房地产投资方向和策略。

今天就跟大家简单聊到这里。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.04.01

根据加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors, C.A.R.)的数据，今年1月份全加州房价中位数比去年12月份下跌了3%，从774,850跌到了751,330，这是连续第五个月的房价下跌。不光环比下跌，1月份的房价中位数跟去年同期766,250相比，环比也下跌了1.9%。不过, 现在市场上新上市的房源依旧非常少，根据加州房地产经纪协会的数据来看，一月新上市的房源与去年同期相比，下降了16.3%。

最新的研究报告中关于美国房产的主要观点

说到资产泡沫，上个月，曾经预测过三次泡沫的美国知名投资人Jeremy Grantham，发布了他对2023年的展望。当然，这份研报讲的是金融市场，尤其是股市。不过，里面也提到了全球房地产泡沫。所以，今天孙斯陶跟您聊聊这份报告里关于房地产的部分。

首先，Grantham认为全球性房地产泡沫的破裂，现在处于初始阶段。与金融市场的动荡相比，房地产泡沫的破掉可能会对经济造成更大的连锁反应。他举了个例子，2021年，美国房价涨了将近20%，这是有记录已经最大的年度涨幅之一，把美国房价推高到了美国家庭年收入的6倍。这比2006年，也就是上一轮房价高点时的房价/家庭年收入比要更高。而2011年，也就是次贷危机后的低点，美国房价仅是家庭年收入的4.5倍。

其次，Grantham指出，房地产泡沫破裂的时间长度可能是股场泡沫破裂的时间长度的2-3倍。他举了个例子，从2006年，也就是上一轮房价的高点，美国房产足足花了6年时间，才于2012年触底。

第三，他认为，与股市相比，房地产更加深植于实体经济，建筑业的开工和相关支出，对美国经济的影响更直接。下面这张图是我找到的在过去20年里，美国新房开工许可证发放数目的走势图。我们可以很清楚的看到，根据美国住房发展局（HUD）的数据，在2022年，随着美联储的逐步加息，美国新房开工许可证的发放数量，已经跌到了2015年的水准。

第四，他认为，房地产对美国中产阶级更加重要，因为在美国老百姓的财富构成里，房产往往占了大头。而且，得益于过去40年的低利率环境，美国老百姓普遍在房产上加了杠杆。他指出，在过去，房贷利率一下跌，美国人往往会办个房屋净值贷款（HELOC），把房屋净值（Home Equity）拿出来。所以美国房价最好不要出问题。

孙斯陶的个人看法

我在上一期的节目里，给大家介绍了有专家觉得美国房地产已经或者快要触底了。今天介绍的投资大咖觉得全球房地产泡沫的破掉才刚刚开始。我觉得房地产泡沫破裂的时间长度，这是一个难以预测的问题。

而且与股市相比，房地产市场的表现也受到区域和地段的影响，不同的城市和地区的房地产市场走势可能会有所不同。比如说，根据加州房地产经纪人协会(C.A.R.)的经济学家Jordan Levine的说法，科技业最近的裁员，导致加州一些高价位住房市场的销量和房价表现不佳，比如说湾区旧金山的房子。

不过，Jeremy Grantham说的一点非常对，那就是美国房地产市场的波动对于美国中产阶级和普通人的财富构成确实非常重要。所以，我们做投资决定的时候，应该考虑到个人的风险承受能力、投资目标、经济大环境等因素，不能简单依据单一因素作出决策。

不知道您是怎么看这个问题呢？欢迎大家在视频下方给我留言，说说自己的看法。如果您喜欢我的节目，也请订阅并分享我的频道，我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.02.22

Sources：

California Association of Realtors；

GMO；

Federal Reserve Bank of St. Louis；

Freddie Mac；

美国房产市场“晴雨表” - 活跃房地产经纪人数量！南加州洛杉矶市“活跃”房地产经纪人数有何变化？美国房产最前线孙斯陶 2023.01.31

在美国，房产买卖离不开房地产经纪人。根据不完全统计，在美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，N.A.R.）登记的房地产经纪人，在去年创下了160万人的新高。在上一轮房地产周期的顶点，也就是2006-2007年，这个数字只有137万，也就是说，在过去15年里，美国房地产经纪人的人数增加了大概17%。

当美国房地产市场蒸蒸日上的时候，就会有大量的新人加入这个行业。反之，美国房产市场不景气的时候，就会有人离开这个行业。2008年次贷危机之后，美国房产市场崩盘，随着房价的下跌，房地产经纪的人数也在减少。在NAR登记的人数，从2007年的137万，一直跌到2013年的97万，减少了将近30%。

不过，随着美国房价于2012年触底反弹，进入新一轮房价上涨周期。美国房产经纪人的人数也从不足百万，一路上涨，并于2018超过了2007年的137万，来到了2022年的160万，增加了65%。而疫情这2年多，美国房价暴涨，美国房地产经纪的人数在这两年多里，增加了20万。占了过去十年里的涨幅中的1/3。

那我们南加州是是什么情况呢？根据Agent Story这家公司的数据，2022年第四季度，洛杉矶市房地产市场上的“活跃”房产经纪人，也就是有房地产listing，或者有房产交易的经纪人的人数，跟上一年同期（2021年第四季度）相比，减少了27%。

近期，不仅有些高科技公司宣布裁员的消息。我听说有些房产经纪公司也有裁员的计划。所以说，美国房地产经纪人的人数，也是美国房地产市场的“晴雨表”，是一个很有趣的指标。难怪有人说美国房地产有泡沫，美国房产经纪的人数，更是个泡沫。

美国房产最前线

2023.02.01

Sources:

National Association of Realtors;

Agent Story;

洛杉矶和橙县房地产在历次经济衰退中表现如何？房价在过去半个世纪涨了多少？跟湾区硅谷房地产历史走势有何不同？南加州的圣伯纳迪诺县和河滨县房价历史走势对比！美国房产最前线孙斯陶 2023.01.22

春节到了，首先祝大家新年快乐！在我开始做视频的这一年里，刚好赶上美国房地产市场从火热到理性回归的转变。经常有朋友给我留言，让我做一期加州房价在历次经济危机中的表现。今天孙斯陶结合美国通货膨胀率和美联储利率，跟大家聊聊南加州洛杉矶县(Los Angeles County)、橙县(Orange County)、圣伯纳迪诺县(San Bernardino County)、河滨县(Riverside County)在过去近半个世纪里的历史房价走势。也会跟北加州湾区硅谷做个对比，给大家参考一下！

1975年以来洛杉矶县房价历史走势

话不多说，我们直接上图表。首先，给大家看一下南加州最核心的洛杉矶县自1975年以来的房价走势图。大家可以看到，在过去近半个世纪里，洛杉矶县的房价，虽然历经多次经济衰退（Recession），但是整体上是上涨的。图中“灰色”的部分，代表“经济衰退”。大家可以结合这张美国经济衰退图，跟洛杉矶县房价历史走势图一起看，就一目了然了。每次经济衰退持续的时间长短不一，离我们最近的一次，就是2020年疫情初期的那一次。

在经历了过去这一年南加州房价的起起伏伏之后，大家想必对高房贷利率对房价的影响，有了更深的体会。既然要聊加州房价，就不能不谈美联储的利率调控。下面这张图是自1975年以来美国联邦资金有效利率走势图。这张图在过去一年里，我拿出来用了好几次，大家应该很熟悉了。不过今天，我们把它跟洛杉矶县的房价历史走势图放在一起，看看有什么有趣的发现。

2008年次贷危机(Subprime Crisis)中洛杉矶县房价表现

举个例子，从2008年之前的那一波上涨行情中，随着洛杉矶房价的节节走高，美联储也在逐步加息，防止经济过热。美联储当时加息到了顶点之后，维持了一段时间的高利率。洛杉矶的房价当时也在顶部徘徊了一阵子。之后，2008年次贷危机爆发，美国很多地方的房价崩盘。美联储动用各种金融工具，包括降息救经济。

我们从图中很清楚的看到，当时利率都快要降到地板上了，并维持低利率环境很多年。大家可以观察一下，洛杉矶房价在2008年次贷危机中的表现。2008年次贷危机造成的经济衰退维持了大概不到一年半的时间，也就是图中“灰色”的区域。即使在经济衰退之后，洛杉矶的房价也下行了一段时间，最后才稳住，并在2012年恢复上涨。

2020年疫情初期洛杉矶县房价表现

我们印象最深的，一定是离我们最近的这一次，也就是2020年疫情初期的经济衰退，也就是图中“灰色”最窄的这一段时间，只有短短的2个月不到。当时很多人恐慌性卖房。不过很快，美国大规模救市，美联储把利率也快速降到最低。在2020年上半年，我也曾经主办过线上的ZOOM研讨会，当时指出，随着美国的大规模救市，高通货膨胀率已经不远。而洛杉矶房地产本身具有抵御通货膨胀的属性，我们对洛杉矶房地产市场依旧看好。

1980年代高通货膨胀时期的洛杉矶县房价表现

说到房地产具有抵御通货膨胀的属性，就不能不聊一聊在过去近半个世纪里，美国通货膨胀最严重的时期，也就是上世纪70年代末和80年代初期。下面这张图是，除去食品和能源之后的核心CPI指数历史走势图，反映了自1975年以来美国通货膨胀走势。

我们把通货膨胀、美联储有效资金利率、和洛杉矶房价走势这三张图放在一起。“灰色”的区域是经济衰退期。我们可以很清楚的看到，1980年美国不仅通货膨胀非常高，而且经济陷入衰退，也就是“停滞型通货膨胀”。

在图中的1980年这部分的“灰色”区域里，我们可以看到洛杉矶县的房价在这期间是上涨的！虽然在1982-1983年这个区间，也就是第二段“灰色”区域里，房价下跌。但是之后很快就恢复上涨。甚至在整个高通货膨胀的80年代，洛杉矶县的房价基本上都在上涨！

2000年网络泡沫（The Dot-com Bubble）破掉之后的洛杉矶县和硅谷房价

我在元旦的那一期节目里，跟大家聊了聊上世纪90年代的“非理性繁荣”。美联储为了抑制经济过热，尤其是网络泡沫，在1999年6月到2000年5月这一年里，连续加息6次。之后“网络泡沫”终于2000年3月份破掉。美国经济随后陷入了经济衰退。我们可以从图中看到2000年后面的“灰色”部分，从2001年3月到2001年11月，长达8个月的经济衰退。

在这段期间，美国通货膨胀率大幅上涨，但是美联储却为了挽救经济在快速降息。洛杉矶的房价在这段期间是上涨的！可见“网络泡沫”危机，对洛杉矶房产市场影响不大。为了抵御高通货膨胀，洛杉矶房价当时的表现非常不错。

“网络泡沫”破掉对洛杉矶房产影响不大，不代表对加州其它地方影响不大。我们下面看一下，在这段期间，北加州湾区的硅谷圣荷西的房价表现。我们可以很清楚的看到，图中在2001年的“灰色”经济衰退期间，硅谷的房价是全程下跌的。可见，这次网络泡沫危机对当地影响之大。所以，讨论某一个地方的房价，我们除了要观察，通货膨胀率、房贷利率、失业率，还要考虑当地的支柱性产业的产业周期、产业结构是否过度单一。

南加州橙县、圣伯纳迪诺县、河滨县历史房价走势

既然我们聊到硅谷圣荷西的房价，那么我们就索性再看看加州其它地方的房价历史走势。我们南加州除了洛杉矶县之外，最近这20年，橙县（Orange County）的房地产市场也越来越重要。我看一下它跟洛杉矶县房价走势的对比。可以看到基本上走势是一致的，都是非常强势的。

我们看一下，2008年次贷危机之前的那一轮房地产周期高峰，洛杉矶县的房价在高点走了一段平台期，橙县比洛杉矶县更早下跌。非常巧的是，我在去年12月14日的那一期节目里，跟大家介绍了在2022年下半年里，橙县房价的跌幅是南加州6个县里面最多的。可见，在南加州，洛杉矶县的房地产市场更加坚挺，是核心区域中的核心，也就是俗称的“蛋黄”区。

下面我们再看看这几年发展非常快的“内陆帝国”（Inland Empire）- 圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）和河滨县（Riverside County）的房价历史走势。我们可以很清楚的看到，虽然整体房价走势跟洛杉矶县和橙县差不多。不过，在2008年次贷危机中下跌的速度更快，幅度更大。

总结

看了这么多对比图表，不管是北加州还是南加州，核心区域里好地段的房产是具备抵御通货膨胀的属性的。尤其是遇到长时间的高通货膨胀期，表现更是亮眼。遇到经济衰退，不是不会跌，而且更抗跌而已。另外，美联储的货币政策、当地的经济结构、产业的周期变化，都会对当地的就业产生影响，从而影响了房价。

我们研究各地的历史房价，并是不是要生搬硬套到当下，因为历史不会简单的重复。美联储去年采取了自上世纪 80 年代以来最激进的货币政策，共加息七次，其中包括连续四次加息 75 个基点。今年和明年，美国经济是否陷入衰退？是“硬着陆”还是“软着陆”？会不会陷入停滞型通货膨胀？还有待观察。

希望本期节目，能帮助大家从宏观上了解在过去的近半个世纪里，美国经济运行对加州房价的影响。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.01.22

过去的两个月里，美国房价和贷款利率都在下跌。对于想要买房的朋友，想必看到这种情况都很开心。“刚需”类购房的朋友希望这成为一种“趋势”。对于房产投资人更是非常兴奋，摩拳擦掌，等待抄底时机的到来。但是这种乐观的情绪，能否改变美国房产自去年以来的下跌趋势呢？今天，孙斯陶跟大家聊聊房利美（Fannie Mae）公布的最新美国房地产数据，一起探讨一下。

美国房产情绪指数

1月9日（星期一）房利美公布了一个好消息，美国房产情绪指数（Housing Sentiment Index）在去年的10月和11月创下了新低。但是从11月到12月，这个指数触底反弹。当然，还是要比2021年的同期要低。

我们一起看一下房利美公布的这张图。黑色这条线是有多少人觉得现在是好时机买房；蓝色这条线是有多少人觉得现在不是买房的好时机；灰色的这条线是不知道现在的时机是好还是坏。

我们可以很清晰的看到，随着美国房地产市场从2008年次贷危机的下跌中逐渐走出来，房价逐步攀升，认为是买房好时机的受访者比例（黑线），从2012年5月左右的70%多，一路走跌。到了疫情之初的2020年，跌到了50-60%这个区间。

但是随着疫情期间，房价快速飙升，认为是买房好时机的比例，断崖式的下跌，再加上去年3月以来美联储数次加息，到了去年10月份的16%，创了新低。但是根据房利美的最新数据，在上个月认为现在是买房的好时机的受访者，从10月份的16%，上升到了21%。认为现在不是买房的好时机的受访者比例减少了！

看完黑色这条线，我们再看看蓝色这条线，也就是认为现在不是买房好时机的比例。大致上是跟黑色这条线是相反的。不认为是买房好时机的话，往往就是认同是卖房好时机。你想想是不是这么回事？

根据房利美的最新数据，对于如何看待卖房子这件事情上，消费者的情绪指数依旧在下滑。在上个月认为现在是卖房的好时机的受访者从54%下滑到了51%。认为现在不是个卖房子的好时机的受访者的比例在增加。

另外，根据房利美的报告，越来越多的受访者相信，在未来的12个月里，美国房价将会下跌。有趣的是，越来越多的人同时认为，美国房贷利率也会下降。

其实，不管是黑色这条线，还是蓝色这条线，大致的形态，都很容易理解。比较有趣的是灰色的这条线，也就是回答“不知道”的受访者。我们从这张图上，可以发现这部分人在现在的比例非常低，基本上跟本轮房地产周期的起涨点，也就是2012年的时候的比例差不多。都非常低。

我想这说明现在大家都已经对未来美国房地产市场，有比较明确的自己的看法，绝大多数人已经选边站了。当然，究竟是对是错，是另外一回事了，只能交给时间来回答！

行为经济学

房地产市场不一定是理性的，至少不是在任何时候都是理性的。原因无它，因为市场里面的参与者的心理、决定、和行为，不是永远理性的。很多信息，也不是公开和及时的。

买房分为刚需类买房和投资类买房。对于刚需类，也就是传统经济学中的供需关系，非常重要，这是房地产市场的基础。但是对于后者，也就是投资类买房来说，有投机的成本在里面。根据预期理论，大家存在着“买涨不买跌”的心理。房价越涨，越要买房，能加杠杆最好；从而形成“羊群效应”。疫情期间，美国房价大涨，就是一个很好的例子。

2008年次贷危机之后，美国房价下跌。房价越跌，大家越不买房，也就是大家常说的“锚定效应”。不过事情总有个极限，也就是“物极必反”。根据房利美的美国房产情绪指数图，认为不是买房好时机的受访者比例在去年10月创了新低之后，在上个月有所反弹。这个反弹的势头能否持续下去呢？

在过去两个月，美国房贷利率跌了不少。但是1月底二月初，美联储会召开今年第一次的FOMC议息会议，会不会加息？加息的话加多少？美国房贷利率会不会结束下跌，反弹回来？我们都要密切观察，刚才也说了，市场不一定是永远理性的。很多事情，只能交给时间来回答！

今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.01.12

Sources：

Fannie Mae，Housing Sentiment Index

标签存档： Subprime Mortgage Crisis

美国人普通人未来通过房产积累财富将变难！全款买房比例增加！新房占比创纪录！美国房产最前线孙斯陶 2023.11.18

加州房价中位数有多高？尔湾周边房价多高了？这项美国豪宅指标接近历史高点！美国房贷利率将破8%？美国房产最前线孙斯陶 2023.08.26

南加州洛杉矶和尔湾房地产市场分化！房价反弹将持续多久？美国房产十年来的上涨周期或将结束？美元回流双刃剑！美国房产最前线孙斯陶 2023.07.29

美国何时降息？加息加出了降息的效果？高利率将持续多久？孙斯陶的财经纵横谈 2023.07.12

南加州洛杉矶和尔湾房地产市场升温！房贷逾期率透露了哪些玄机？美联储加息后，为何房贷需求上升？美国房产最前线孙斯陶 2023.05.16

美国商业地产或将“暴雷”？硅谷银行危机仅是开端？美国房产最前线孙斯陶 2023.04.01

加州房价中位数跌了多少？美国房地产泡沫破裂初始阶段？美国房产最前线孙斯陶 2023.02.22

美国房产市场“晴雨表” – 活跃房地产经纪人数量！南加州洛杉矶市“活跃”房地产经纪人数有何变化？美国房产最前线孙斯陶 2023.01.31

洛杉矶和橙县房地产在历次经济衰退中表现如何？房价在过去半个世纪涨了多少？跟湾区硅谷房地产历史走势有何不同？南加州的圣伯纳迪诺县和河滨县房价历史走势对比！美国房产最前线孙斯陶 2023.01.22

美国房产市场情绪指数反弹！买家重燃买房希望？美国房产自去年以来的跌势能否改变？美国房产最前线孙斯陶 2023.01.12