San Francisco – 孙斯陶聊美国

在加州旧金山、圣何塞、洛杉矶、和圣地亚哥这四个城市要赚多少钱才够贷款买房？2024年这个美国房屋贷款策略还划算吗？要比2020年多赚多少钱才能负担得起现在的房价？美国房产最前线孙斯陶 2024.03.16

加州灾害救济申请

上个月，南加州连续遭受了几十年未见的大雨，一些房主遭受了损失。但很多人并不知道，遭受天气相关损失的房主可能有资格获得房产税减免。在正式节目开始之前，孙斯陶想向大家介绍一下加州救灾款申请（Misfortune & Calamity (M&C) Relief）。

如果你的房子遭受了洪水、泥石流、山火等与天气相关的灾害，并且损失在1万美元以上，房主可能有资格获得一部分房产税退款，并在修复或重建房屋之前享受较低的房产税。

除了刚才提到的损失金额超过1万美元外，还有一点非常重要，那就是房主必须在自然灾害发生后的12个月内向当地的房地产评估办公室（Assessor’s Office）提出M&C救灾款申请。

Zillow房地产报告：要比2020年多赚多少钱？

我们言归正传。根据Zillow的数据，在2020年，基于当时的美国房价和房贷利率水平，一个年收入为59,000美元的美国家庭，在放10%的首付款，月供不超过收入的30%的情况下，是可以贷款买一栋具有典型性的房产的。而当时美国的家庭年收入的中位数大约是66,000美元。也就是说，当时超过一半的美国家庭有能力贷款购房。

然而，4年之后的今天，情况发生了巨大改变。2020年1月，美国房贷利率大约是3.5%。而现在是将近7%，翻了一倍。再加上过去4年，美国房价上涨了42.4%。在相同的首付比例和月供/收入比例情况下，购房者的家庭年收入需要超过106,500美元才行，这比2020年的59,000美元高出80%。而现在美国家庭年收入的中位数是81,000美元。这意味着，现在大多数的美国家庭买不起房子。

对于收入处于中位数水平的美国家庭来说，他们需要八年半的时间才能存下足够的钱支付一栋具有典型性房产的10%首付款。根据孙斯陶在南加州洛杉矶（Los Angeles）和尔湾（Irvine）房地产市场上的观察，很多购房者迫于洛杉矶和尔湾高房价的压力，将目光投向房价相对较低橙县（Orange County）南部的一些城市，例如，米申维耶霍 (Mission Viejo)、圣玛格丽塔牧场 (Rancho Santa Margarita)、尼古湖 (Laguna Niguel)、米申维耶霍牧场 (Rancho Mission Viejo)、达纳点 (Dana Point)、圣克莱门特 (San Clemente)，和内陆帝国（Inland Empire），即圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）的库卡蒙加牧场 (Rancho Cucamonga)、丰塔纳 (Fontana)、和安大略牧场（Ontario Ranch），以及河滨县（Riverside County）的东谷 (Eastvale)。也有不少人贷款购房后将房间分租出去，分摊压力。

根据Zillow的数据，在美国主要大城市中，有七个地区的家庭收入必须达到200,000美元或更高才能负担得起贷款购买一栋具有典型性的房产。其中前四个位于加州，他们分别是：硅谷的圣何塞（454,296美元）、湾区的旧金山（339,864美元）、南加州的洛杉矶（279,250美元）和圣地亚哥（273,613美元）。

大家可以参考前一期节目中美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors, N.A.R.）对加州各大城市房价可负担性的报告。基本上与Zillow的数据一致。

2024年这个房屋贷款策略还划算吗？

在去年美联储不断大幅加息之际，孙斯陶曾在本节目中介绍过一些购房者通过购买房屋贷款中的按揭点数（Point）来降低月供的策略。房贷按揭点数指的是贷款金额的百分比。购房者通过支付一笔预付款来购买按揭点数以降低贷款利率。买的房贷折扣点越多，房贷利率就越低。你可以把按揭点数看作贷款银行向你提前收取的一部分利息。

当时也跟大家分析过这种策略的缺点，比如：

 首先，购买按揭点数需要额外支付一笔费用。

 其次，当您有机会进行重新贷款（Refinance）时，这种策略可能会变得不划算。

 第三，您还需要考虑您计划在房屋中居住的时间。如果您计划短期内出售房屋，购买按揭点数可能不划算，因为您的成本还没有足够分摊。

根据房地美（Freddie Mac）的最新数据，到目前为止，美国30年期固定平均房贷利率跌到了7%以下，比去年10月份的高点下降了约1个百分点。根据美国房地产抵押贷款协会（Mortgage Bankers Association，M.B.A.）本周发布的数据，房贷申请量上升了5%，但与一年前相比仍然下降了11%。购房者面临的问题不仅仅是高房贷利率，他们还面临着高房价和待售房源供应紧缺的情况。虽然随着春季的到来，传统上的房产旺季临近，预计更多的房子会上市，但这还不足以满足购房需求，尤其是中低价位的购房需求。

然而，只要美国通货膨胀保持温和，没有经济上的意外事件发生，市场普遍预期美联储将在适当的时候降息。如果真的是这样，大家需要仔细考虑，购买按揭点数是否仍然是一种明智的选择。最简单的方法是咨询银行的贷款专员或贷款经纪人。在签订贷款合同之前，确保仔细阅读房贷合同。

今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期节目再见！

美国房地产最前线

2024年03月16日

Sources：

FED； St Louis Fed； Zillow； Freddie Mac； Mortgage Bankers Association； Los Angeles County Assessor’s Office；

美国豪宅vs中价位房产哪个涨更多？在加州洛杉矶、尔湾、硅谷、旧金山、圣地亚哥收入多少才能买得起当地中价位房产？美国房产最前线孙斯陶 2024.02.10

首先，祝大家龙年快乐, 财源滚滚！在今天正式的节目开始之前，孙斯陶想向大家介绍2个面向加州房主的补助金申请计划。

EBB房屋抗震加固计划和额外补助计划

一年多之前，我在本节目里向大家介绍过加州官方的房屋抗震改造计划（EBB Seismic Retrofit Grant）。如果您的房子符合条件，可以申请最多3,000美元的房屋加固补助金！今年这个计划覆盖的地区增加了，扩大到了全加州815个邮政编码的地区。

除了房屋抗震加固补助计划，EBB（Earthquake Brace + Bolt Team）还向符合收入资格的房主提供额外的补助金（Supplemental Grant）。如果您的家庭年收入为87,360美元或更少，您可能有资格获得额外补助。补助金额的多少取决于您正在进行的房屋改造类型以及您的房子所在地。

申请截止日期是2月21日，距离截止日期不到半个月的时间了。如果您今年想对您的老旧房屋进行改造，不妨了解一下刚才提到的这两个政府补助金计划，看看是不是符合条件。

美国家庭收入与当地中价位房产可负担性

随着这几年美国房价的上涨，加上房贷利率的走高，美国的房价已经超出了普通人的承受能力。根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，N.A.R.）的最新数据，在加州的某些城市，家庭年收入要超过20万美元才能买得起当地中价位的房产。

N.A.R.假设房贷首付是20%，房贷利率是7.12%，月供（Payment）是家庭月收入的25%的情况下，调查了全美国221个城市群的房价可负担情况。根据他们的调查，能负担得起购买当地中价位房产的家庭收入要求前十名中，有八个在加州，它们分别是：

北加州湾区的圣何塞-森尼维尔-圣克拉拉(San Jose-Sunnyvale-Santa Clara)，所需收入：48万2835美元；
南加州橙县的阿纳海姆-圣安娜-尔湾(Anaheim-Santa Ana-Irvine)，所需收入：34万595美元；
北加州湾区的旧金山-奥克兰-海沃德(San Francisco-Oakland-Hayward)，所需收入：33万9290美元；
南加州圣地亚哥-卡尔斯巴德(San Diego-Carlsbad)，所需收入：25万5381美元；
加州萨利纳斯(Salinas)，所需收入：24万6716美元；
南加州奥克斯纳德-千橡-文图拉(Oxnard-Thousand Oaks-Ventura)，所需收入：24万504美元；
南加州洛杉矶-长滩-格伦代尔(Los Angeles-Long Beach-Glendale)，所需收入：23万4266美元；
加州圣路易斯奥比斯波-帕索罗伯斯(San Luis Obispo-Paso Robles)，所需收入：23万2257美元。

美国豪宅为什么卖得好？涨得快？

根据Redfin的一份房产报告，美国具有典型性的豪宅房价在去年第四季度创下了117万美元，比前一年的同期上涨了8.8%。而非豪宅的房价涨幅只有一半，同比上涨4.6%。在这份报告中，它将豪宅定义为当地房价前5%的房屋，而非豪宅则定义为当地房价第35%到第65%之间的房屋。可见去年年底美国豪宅涨幅比普通房产要高很多。

美国普通人买不起房子，但豪宅却仍然卖得很好。这是怎么回事呢？根据这份报告，在去年第四季度的美国豪宅销售中，将近一半（46.5%）以现金全款支付，高于一年前的40%。孙斯陶认为，美国豪宅的房价涨幅之所以高出非豪宅，很大程度上是因为许多富裕购房者能够用全款购买房屋，因此现在的高房贷利率对他们来说影响不大。但是，高房贷利率对购买非豪宅的群体，尤其是首次购房者群体，影响要大得多！

不过目前大家普遍预期美联储将在未来适当的时候降息。这使得一些去年持币观望的潜在购房者，今年仿佛又看到了希望。今天就聊到这里，如果您喜欢我的节目，请订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见。

美国房产最前线

2024年2月10日

Sources：

National Association of Realtors;

Redfin;

洛杉矶和旧金山等加州六大都会区入围美国前二十最有价值房地产市场！美国房贷利率创2000年以来新高！美国房产最前线孙斯陶 2023.09.30

今年以来美国房产价值和房贷利率都在涨。根据Zillow最近的报告显示，在美国最有价值的房地产市场中，加州的6个大都会区进入了前二十名。其中，大洛杉矶地区的房地产市值最高，全美排名第二，价值3.7万亿美元。根据房地美的数据，上周美国房贷利率创下了自2000年12月中旬的7.42%以来的最高利率。今天，孙斯陶以其在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上的观察，跟您聊聊这个话题。

去年，美国住房总价值增长超过2.6万亿美元，达到近52万亿美元。相较于2022年6月的市值高峰，增长了1.1万亿美元。也就是说随着美联储自去年3月份加息，美国房屋价值仍然在上涨。Zillow表示，美国每套住房的平均价值上涨了0.7%。这与很多人的预测不同。很多人预期，或者说期待房贷成本的上升将导致长期的住房市场低迷。

然而，由于市场上待售房源很少以及房主手上的低利率房贷所产生的“金色手铐效应”，美国的房价已经达到了新高。所谓的“金色手铐效应”，孙斯陶在之前的节目中跟大家介绍过。根据Zillow的数据，美国80%的按揭房主的按揭利率低于5%。当前拥有低廉房贷利率的房主不愿意卖房，因为卖房意味着他们要放弃前些年拿到的低利率房贷。尤其是在最近美国房贷利率创下了自2000年12月以来的新高的当下，这种效应尤为明显。

加州六个大都会入围美国前二十名最有价值的大都会区

在Zillow发布的最新报告中，美国前二十名最有价值的大都会区排名中，纽约排名第一。加州有6个大都会区进入前二十名，分别是大洛杉矶地区（Los Angeles）、旧金山（San Francisco）、圣地牙哥（San Diego）、圣荷西（San Jose）、南加州的河滨县（Riverside）以及加州首府沙加缅度（Sacramento）。

大洛杉矶都会区（Los Angeles）在全美排名第二，房地产市场价值3.7万亿美元，自2022年6月房地产高峰以来增加了0.1%，即30亿美元。这里所指的大洛杉矶都会区包括橙县（Orange County）在内。
旧金山湾区（San Francisco）排名第三，价值1.8万亿美元，自2022年6月以来减少了9%，即1760亿美元。
南加州的圣地亚哥（San Diego）排名第九，价值9940亿美元，自2022年6月以来增加了1%，即100亿美元。
湾区的圣何塞（San Jose）排名第十一，价值9090亿美元，自2022年6月以来下降了5%，即500亿美元。
南加州的河滨县（Riverside）排名第十四，价值7850亿美元，自2022年6月以来下降了3%，即250亿美元。
北加州的沙加缅度（Sacramento）排名第十九，市场价值为4820亿美元，自2022年6月以来下降了5%，即270亿美元。

美国五大最有价值的州

看完最具价值的城市榜单之后，我们看一下Zillow这份报告中美国前十大最有价值的州的排名。在全美境内，最具价值房地产市场排名前五的州分别为加州，佛罗里达州，纽约州，德州和新泽西州。

加州，市场价值10万亿美元，较去年下降3%；
佛罗里达州，市场价值3.8万亿美元，较去年增加4%；
纽约州，市场价值3.7万亿美元，较去年下降0.2%；
德州，市场价值3.4万亿美元，较去年增加1.5%；
新泽西州，市场价值1.8万亿美元，较去年增加13%。

值得注意的是，虽然纽约（New York）在最有价值的大都市中排名第一，但是纽约州在州这个级别的排名中，排在加州和佛罗里达之后，名列第三。佛罗里达州（Florida）的排名也非常高，这是因为迈阿密（Miami）、坦帕（Tampa）、杰克逊维尔（Jacksonville）、奥兰多（Orlando）这些城市房价的大幅上涨。

美国房贷利率创2000年以来的新高

根据房地美（Freddie Mac）的数据，美国30年期固定按揭平均利率上升到7.31%。这是自2000年12月中旬的7.42%以来的最高利率。对于购房者来说，利率的上涨再次削弱了他们的购买力。根据美国房地产抵押贷款协会（Mortgage Bankers Association，MBA）的数据，按揭购房申请量在9/22日结束的这一周里下降了2%。总体而言，购房需求比去年同期低27%。

随着利率的上升，我们要密切观察市场上的变化。孙斯陶在上期节目里介绍过，已经有美国建筑商加大了对潜在买家的吸引力，以刺激销售。根据（National Association of Home Builders，NAHB）的数据，今年9月，32%的建筑商降低了新房的房价，而上个月这一比例为25%。这是自2022年12月以来降价的开发商占比最大的一次（35%）。

自2022年3月以来，美联储已经11次提高利率，这是20世纪80年代保罗·沃尔克（Paula Volcker）以来最激进的加息行动。以孙斯陶在南加州洛杉矶（Los Angeles）和尔湾（Irvine）的房地产市场上的观察，随着美国房贷利率的步步走高，市场上真正在很积极买房的人在减少，因此竞争也在减少，市场上的在售房源库存量在升高。但是因为刚刚提到的“金色手铐效应”，新上市的房子比去年同期要少。也就是说，高利率对房地产的买家和卖家的影响都很大。

今天跟大家简单聊到这里，如果你喜欢我的节目，请订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.09.30

最近有大型房地产商表示美国的住宅开发用地越来越贵，新房供应受到制约。于此同时，美国建商协会（National Association of Home Builders）最新的建商情绪指数（HMI）再次下滑。今天，孙斯陶根据在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，跟大家聊聊这个话题。

美国大型开发商的土地获得成本增高

Lennar首席执行官（CEO）斯图尔特·米勒（Stuart Miller）最近表示，由于开发用地稀缺且越来越昂贵，新房供应将受到限制，造成供需不平衡。尽管美国幅员辽阔，但住房用地却短缺。购买土地并不再便宜。土地购买成本从每英亩几千美元到每个地块数万美元不等，这对开发商的现金流和资产负债表构成了巨大压力。像Lennar这样的大型开发商往往会通过收购拥有土地资源的公司来获得土地供应。

截至今年第三季度末，Lennar拥有10.7万个住宅用地（Homesites），并控制着28.4万个住宅用地，总共有39.1万个住宅用地。与此同时，该公司在第三季度末拥有的住宅存量约为4.36万套。拥有1,253个社区，较去年同期增长了5%，美国的大型房地产公司，一般是通过缩短周转的周期和减少持有的用地，从而提高现金流并改善库存周转率的。这一点在高利率环境的当下，尤为重要。

美国新房市场 vs 二手房市场

今年以来，美国住宅市场上普遍缺乏二手在售房源，二手房市场相对于新房市场来说，显得比较低迷。根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtor，N.A.R.）的数据，七月份二手房销量较上月下降了2.2%，创下自2010年以来七月份的最低销售速度。要知道，一般来说，夏天是房产的销售旺季。

而对于美国新房销售，七月份出现了增长。也就是说，新房的建造，缓解了市场上缺乏二手房在售房源的窘境。孙斯陶认为这也凸显了美国的大型房地产开发商今年普遍过得还不错。

美国建商情绪指数再度下滑

然而，美国大型房地产公司的乐观态度与美国房地产业的整体信心形成对比。由于美国房贷利率持续高企，房地产开发商的情绪指数首次七个月以来表现出悲观情绪。尽管建筑商受益于二手房销售市场供应短缺，但他们还面临诸多问题，比如，建筑工人短缺、可建设地块短缺、建筑材料短缺以及不断上涨的保险成本。跟大型建商相比，中小建商在面对当下这么高的融资成本，应对起来是非常吃力的。

美国房地产建筑商协会（NAHB）/富国银行（Wells Fargo）房地产市场指数的建筑商信心指数（NAHB/Wells Fargo Housing Market Index，HMI)在9月下降了5个百分点，降至45。这是继8月份下降6个百分点之后的再次下降，孙斯陶在8月份那一期节目里曾经介绍过，得分低于50的话，就会被认为是负面的。

该指数的三个组成部分都出现了下降：（1）目前的销售状况下降了6个百分点，降至51；（2）未来六个月的销售预期也下降了6个百分点，降至49；（3）买家客流量下降了5个百分点，降至30。

美国建筑商协会（NAHB）认为，高房贷利率明显影响了建筑商信心和消费者购买能力及需求，越来越多的买家选择推迟购房，等待长期房贷利率的降低。最近，美国30年期固定房贷利率的平均利率已经超过7%。

新房将降价促销？

因此，NAHB调查发现，部分建商最近又开始提供更多的购房激励措施，9月份有32%的建筑商表示降价，较8月份的25%有所增加。这是自2022年12月以来，打算降价的建筑商所占比例最高的。

另一个值得关注的趋势。NAHB在调查中发现，今年以来，42%的新的独栋住宅（Single Family Homes）买家是首次购房者。这远高于历史上约27%的平均水平。最近在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上，孙斯陶也发现类似情况。

首次购房者其实是对房贷利率的变化最敏感的群体。在高房贷利率的当下，首次购房者的比例这么高，孙斯陶觉得，有些人认为未来有机会做重新贷款（Refinance），毕竟买房虽然贵，但是房租也是越来越高。

今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下次再见！

美国房产最前线

2023.09.20

你了解加州FAIR保险计划吗？加州房屋保险危机愈演愈烈！不断飙高的保单成为房主沉重的负担！

今年早些时候曾多次在节目里介绍过南加州的房屋保险因多家大型保险公司的退出，保费面临上涨的消息。前阵子又看到媒体报道了一个奇怪的现象，那就是不仅一部分低收入的房主无力承担不断上升的房屋保险保费，而且一些富有的房主觉得他们有能力支付房子的重建费用因而也不太愿意购买房屋保险。今天孙斯陶以其在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，跟大家聊聊南加州房屋保险（Homeowners Insurance）的相关话题。

低收入房主的困境

根据报道，今年美国房屋保险的保费平均上涨了20%，达到1400多美元。当然，在我们南加州，因为房屋价值普遍高于美国平均水平，房主的保费我想是一定高于美国平均数的。这对一些现金流不佳的房主来说，是一个不小的负担。

根据美国富国银行（Wells Fargo）8月份发布的报告显示，美国家庭的信用卡债务首次突破1兆美元，信用卡违约率已经达到历史高位。一般来说，信用卡违约率的上升说明普通人不仅家庭收入增长缓慢，而且在逐渐耗尽自己的信贷额度。

在疫情期间，美国联邦和州政府发放了几兆美元的补助款，普通消费者因此积累了超额的储蓄。哪怕前几年通货膨胀居高不下，但是美国人的消费支出仍然非常强劲。但是随着美联储自去年3月份开始加息，信贷成本也随之增加。之前累积的超额储蓄也在被逐渐消耗掉。现金流不好的人，就会缩减开支，改变消费习惯。因此，就出现了刚才提到的有些低收入的房主无力负担不断上升的房屋保险保费。

更多保险公司步入State Farm和Allstate的后尘

在6月份的节目中，我向大家介绍过， State Farm和Allstate两大保险公司终止了接受加州房屋保险新合同的申请。最近又发现有新的保险公司退出加州的房屋保险市场。比如，AmGUARD和Falls Lake这两家在7月底向加州保险局提出申请，不仅不接受新房屋保险的保单申请，甚至连现有保单也不续保。

说起这两家公司，可能很多人不太熟悉。其实AmGUARD Insurance的母公司是大名鼎鼎的巴菲特的波克夏·海瑟威（Berkshire Hathaway Group ）。Falls Lake则是一家再保险公司。再保险（Reinsurance）是指一家保险公司为避免自己遭遇损失和风险而向另一家保险公司投保的过程。保险公司通过签订保险契约以得到面对不同风险（如：龙卷风、地震、法律诉讼、疾病或过世）时的保障。同理，再保险公司为保险公司提供类似的保护。

加州FAIR计划

在加州一部分高风险地区，通常成本更高的加州公平保险准入要求计划（California FAIR）可能成为当地新业主的唯一的财产保险选项。很多人对加州的公平保险准入要求（FAIR）计划不太了解。该计划是加州居民在普通私人保险公司拒绝提供保险时可以选择的有限保险计划。尽管FAIR计划提供了有限的火灾保险承保范围，但通常比私人保险公司的保费更高。

其实这种情况并不是加州独有的。美国保险监理官协会(National Association of Insurance Commissioners)在2022年对美国15个州的保险公司进行的调查中发现，随着极端气候事件不断增多，理赔成本变高。由于美国大多数房屋保险的保单都是一年期的。所以期满后房主再续约的时候就会发现，保险公司不一定受理高风险地区的保单申请。

一部分富裕的房主的侥幸心理

根据统计，美国估计有12%的房主选择不购买房屋保险。其中大约一半的未投保房主的家庭年收入低于4万美元。也就是刚刚提到的部分现金流不稳定的房主无力承担高昂的保费。但是如果你有房屋贷款，因为住宅房屋保险是大多数住房贷款的基本要求，所以很多人还是必须买房屋保险。

令人想不到的是，还有一些富裕的房主有侥幸心理，觉得即使万一发生灾难性事件，他们也有能力支付房子的重建费用，因而也不太愿意购买变得非常贵的房屋保险。这些房主，往往已经付清了房屋贷款，而且有一定的积蓄。

说到底，还是随着多家大型保险公司退出加州本地的房屋保险市场，对市场造成了冲击。尽管如此，我觉得不买房屋保险，是非常危险的。根据加州保险监督局的数据，目前仍有100多家保险公司在加州提供房屋保险。货比三家，购买一个承保范围合适的房屋保险，还是非常有必要的。

今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.09.08

美国房贷利率创下2000年以来的新高。与此同时，随着美国房价的上涨，百万豪宅的比例也接近了历史峰值。今天，孙斯陶结合在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，跟大家聊聊房产市场上的最新动态。

美国超过百万美元的住房比例接近创纪录水平

根据美国Redfin的数据，由于在售房源库存紧张，随着各地房价上涨，市场上百万美元以上住宅比例已接近历史峰值。

今年6月，超过百万美元的住宅占了美国住房市场的8.2%。这仅略低于2022年6月创下的8.6%的历史最高比例。在经历了去年下半年房价下跌之后，今年2月，这个比例曾一度降至7.3%。同样值得关注的是，自疫情爆发以来，百万美元以上住宅的比例翻了一番，起初仅约占房市的4%。

Redfin的数据还表明，截至6月，美国房地产市场的总价值创下了46.8万亿美元的历史新高，超过了2022年的46.6万亿美元，比两年前高出19.1%。截至今年7月，美国的中位数房价同比上涨了3%，创下自2022年11月以来的最大涨幅。Redfin的数据显示，尤其是高端住宅，价格年涨幅高达4.6%，而该市场在第二季度的中位数售价达到了120万美元。

Redfin的经济学家认为，在售房源供应短缺让许多房产变得抢手。在美国大部分地区，那些条件优越、价格合理的高价房正吸引着购房者，甚至在某些情况下引发了Bidding War竞价竞购。

美国大部分地区的房价在第二季度中上涨

根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors ，NAR）的最新季度报告，2023年第二季度，几乎60%的城市（即221个中的128个）的房价出现上涨，其中有5%的地区甚至出现了两位数的价格上涨。

但是因为去年下半年的房价下跌，现在的房价跟一年前相比，美国独立屋的房价中位数下降了2.4%，为402,600美元。比如，第二季度，德州的奥斯汀（Austin）的房价，跟去年同期相比，同比下降了19.1%，旧金山（San Francisco）同比下降了11.3%，拉斯维加斯（Las Vegas）下降了7.4%。

美国前十大房价最高的地区中有七个位于加利福尼亚州。比如我们比较熟悉的：

北加州湾区的圣荷西 – 森尼韦尔 – 圣克拉拉（San Jose-Sunnyvale-Santa Clara），房价中位数是1,800,000美元；
北加州的旧金山 – 奥克兰 – 海沃德（San Francisco-Oakland-Hayward），房价中位数是1,335,000美元；
南加州橙县的阿纳海姆 – 圣安娜 – 尔湾（Anaheim-Santa Ana-Irvine），房价中位数是1,250,000美元；
圣迭戈/圣地亚哥 – 卡尔斯巴德（San Diego-Carlsbad），房价中位数是942,400美元；
奥克斯纳德 – 千橡 – 文图拉（Oxnard-Thousand Oaks-Ventura），房价中位数是904,900美元；

美国房贷利率创2000年来新高

根据美国房地美（Freddie Mac）的最新数据，美国30年固定房贷利率上周达到了7.23%，创下了2000年以来的新高。

如果美联储继续加息，房贷利率有可能达到8%。房屋贷款的需求量也降至1995年4月以来的最低水平。房贷利率的上涨导致潜在购房者的购买力不断减弱。再加上在售房源供应的短缺，房价不断上涨，美国房产市场的交易量持续下降。

美国住房的可负担性已经降至自1984年以来的最低点。根据Redfin的数据，以上个月6.7%的房贷利率计算，一套价值100万美元的房屋，每月的房贷月供将达到6604美元，而去年6月的典型利率约为5.5%，每月还款额为5984美元。

房贷利率的迅速上涨也导致一些打算换房的现有房主暂停了卖房的冲动，从而减少了现有待售房屋的供应量。而市场上在购房者则只能转向购买新建房屋。美国住宅建筑商协会（National Association of Home Builders ，NAHB）的首席经济学家罗伯特·迪茨（Robert Dietz）表示，通常情况下，新建房屋只占住房库存总量的12%，但目前至少占整个市场的30%。

美国房贷利率将超过8%？

如果美国30年期房贷利率未来真的达到8%，我觉得，买家和卖家都会减少，房产市场活跃度将大幅降低。其实据我观察，当房贷利率超过6%的时候，许多首次购房者就已经放弃了购房计划。另外，高利率环境也会减少房主卖房的冲动。因为他们再去买房的时候，就要承担更高的房贷利率，购买力就会减弱。

但是高利率会不会立即对美国房价产生重大影响呢？我觉得，要看当时就业市场会不会出现剧烈的下滑。如果发生大规模裁员而导致经济衰退，那么一些人被迫卖房，同时买家减少，房价就会受到影响。

今天就跟大家聊到这里如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见。

美国房产最前线

2023.08.26

2023年7月26日，美联储宣布加息25个基点（俗称“一码”）。利率升至2001年以来的最高水平，也是自去年启动本轮加息进程以来的第11次加息，累计幅度达到了525个基点。这次加息决定是与市场预期一致的，但仍对金融市场和经济产生了一定的影响。诺贝尔经济学奖得主席勒也发表了对美国房地产市场的看法。今天孙斯陶根据最近几个月在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，跟大家聊聊这个话题。

美联储加息是把双刃剑

在周三的新闻发布会上，美联储主席杰罗姆·鲍威尔指出，尽管通胀已经有所缓和，但实现美联储2%的目标仍需要一段时间。他表示，尚未就未来货币政策做出决定，可能在9月份的会议上再次加息，但也可能决定维持利率不变。

鲍威尔认为今年不会降息，降息与否将取决于对通胀回落至目标的信心程度。不过，部分FOMC委员预计明年将降息。鲍威尔强调FOMC将会继续评估所有相关数据，以及对经济活动和通胀的影响，然后据此做出决策。

基本上，今年年内出现美联储降息的概率并不高。美国的高利率环境是一把双刃剑，这意味着美国国内的融资成本增加和违约率的上升。另一方面，海外美元回流的情况不会改变。世界上一些高债务贫穷国家将继续面对资金外流和本币贬值的压力。

经济增长强劲，但房地产市场供应不足

尽管加息对金融市场产生了一定的波动，但经济增长表现出出人意料的强劲态势。第二季度国内生产总值（GDP）增长率达到2.4%，较第一季度的2%高出了0.4个百分点。虽然一些经济学家预测未来12个月可能出现衰退，但这些预测尚需时间来验证。

美国房地产市场在加息影响下也有所波动，但整体房价仍在上涨。标普S&P CoreLogic Case-Shiller凯斯席勒房价指数显示，5月份房价连续第五个月上涨，尽管房贷利率大幅上升。然而，供应不足是推动房价上涨的主要原因。现有房主不愿出售，而买家似乎已经习惯了居高不下的房贷利率水平，购房需求开始回升。

在凯斯席勒全美20城综合指数中，10个城市房价同比下跌，10个城市房价上涨。疫情期间房价激增的西部城市在5月份表现最差。西雅图同比跌幅为11.3%，旧金山的同比跌幅为11%。洛杉矶房价则较去年同期下降3.1%。

耶鲁大学教授预测房价上涨周期可能即将结束

耶鲁大学经济学教授、诺贝尔经济学奖得主席勒（Robert Shiller）对美国房价未来走势持谨慎态度。席勒是房地产市场的重要观察家和研究者。他最近在接受CNBC采访时指出，一旦美联储停止加息周期，美国长达10年的房价上涨可能会结束。他表示，人们的担忧已经影响了购房行为，但是，他“并不恐慌“，认为房价上涨可能仅是季节性的，未来走势需要密切关注。

席勒的看法备受业界重视，因为他在过去成功地预测了2000年的互联网泡沫和2007年的房地产泡沫。他的观点提醒人们关注房地产市场的供需平衡和购房者行为变化，这些因素可能在未来影响房价的走势。

根据孙斯陶近期在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的的观察，从2023年一季度以来的数据看，虽然加州的房地产出现了明显的反弹，但出现结构性的分化，首先，新房销售反弹显著，二手房销售则较为疲软。

孙斯陶在4月份的节目里也提到过，这是因为市场上二手在售房源太低，导致部分购房者从二手房市场转移到了新房市场。我猜这或许就是为什么席勒教授认为今年以来的房价反弹可能仅是“季节性”。不管怎么说，未来我们要密切观察这一波房价反弹的持续性。

美联储与房地产市场的挑战与机遇

7月28日公布的6月份核心PCE物价指数创下了2021年9月以来的最低增速，但通胀水平仍高于美联储2%的目标水平。美联储加息旨在抑制通胀，并为货币政策在未来提供更多的调整空间。然而，加息也可能对房地产市场产生影响。

美国房地产市场的供需矛盾是当前的主要挑战之一。孙斯陶认为，南加州的房价上涨主要受到供应不足的驱动，许多现有房主不愿出售，而购房需求大于房源供给。美联储的这次加息可能进一步抑制购房需求，导致房价增速放缓。另一方面，加息也可能影响房贷利率，增加购房成本，从而减缓市场活动。

然而，对美国房地产市场的未来，仍存在一些积极的迹象。密歇根大学公布的7月美国消费者信心终值创2021年10月以来新高。美国经济持续增长，就业市场表现稳健，这些因素都有助于支撑美国人的购房需求。此外，随着美国通货膨胀有所缓和，美联储未来有可能维持较为温和的加息态势，这可能有助于稳定市场情绪。

总体而言，未来美联储货币政策的走向将取决于未来美国经济数据的表现以及通胀压力的变化。美联储需要保持灵活，根据市场和经济的表现来调整货币政策。对于美国房地产市场，稳定供应和促进购房需求的平衡仍是关键，以确保市场的持续稳健发展。同时，市场参与者也应密切关注席勒教授的观点，以加深对房地产市场走势的理解和应对策略。

今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.07.29

收入有限还能在南加州买房吗？洛杉矶和尔湾买房的贴心建议与资源分享！加州购房的工作生活平衡之道！孙斯陶

在加州购房的过程中，您认为人们应该如何平衡工作和生活，以及维持财务稳定？

机会是留给有准备的人这句话我们都听过。买房子更是如此！买房是一个复杂的“系统工程”，其中，保持财务稳定是重中之重。孙斯陶有如下几个小建议：

明确预算：明确预算可以帮助您了解自己能够承受的财务压力，并决定可以购买的房子类型和地区。考虑到加州房价较高，确保您的预算合理，并不超出您的承受能力。

找到合适的房屋：在购房过程中，您需要考虑到自己的工作地点、交通、学区、安全、社区设施等多个因素，并与自己的预算相匹配。

选择适合的贷款方案：在购房过程中，找到一家合适的贷款机构也非常重要。您需要比较不同机构的贷款利率、还款期限、预付款等条件，并选择最适合自己的贷款机构。

保持财务稳定：您需要在购房前确保有足够的首付款。在办理贷款期间，工作稳定。并在买房后继续保持健康的财务状况，不要过度消费。

平衡工作和生活：买房可能会给您带来很多压力和焦虑，因此您需要在工作和生活之间找到平衡，保持良好的心态和健康的生活方式。

总之，确保您的财务和生活质量都能得到保障, 这样才能使购房过程更加顺利。

谈谈您对于加州不同地区房价差异的观察，以及这些差异对购房能力的影响。

在3月份加州的中位房价为791,490美元。但是南北加州房价不同。

湾区是加州房价最高的地区。旧金山湾区的房价最近几个月上涨最快。根据C.A.R.的数据，3月份旧金山湾区的中位售价为1,228,000美元。硅谷拥有美国最具活力的科技行业，也是世界上最重要的创新中心之一。

与旧金山湾区相比，南加州大洛杉矶的平均房价相对较低，但仍然不便宜。

根据CAR的数据，对于亚裔家庭，橙县是可负担性最差的县，只有15%的亚裔家庭收入达到购买中位数价格房屋的最低要求。洛杉矶县紧随其后，只有22%的亚裔家庭可以负担当地的中位数房价。

南加州，圣伯纳迪诺县是可负担性最好的地区，有48%的亚裔家庭可以负担当地的中位数房价。奇诺岗、安大略、库卡蒙格牧场和方塔纳的房地产市场这几年发展很快；

其次是河滨县，有36%的亚裔家庭可以负担当地的中位数房价。大家熟知的东谷（Eastvale）、科罗纳（Corona）、特曼库拉（Temecula）、门尼菲（Menifee）都在河滨县。

对于普通家庭而言，可能需要考虑贷款或者选择更远离市中心的地区。

在您的观点中，赚多少钱才被视为足够在加州买房的标准是什麽？// 加州的房地产市场相对较高，您认为赚到这个标准的金额有多难？

2022年只有21％的加州人有足够的收入购买房屋，而2021年这一比例为27％。

根据2022年数据，购买加州中位数独栋住宅的价格为822,320美元，需要最低年收入为186,800美元。这个收入要求超出了加州大部分居民的收入水平。

这个收入要求超出了加州大部分居民的收入水平。根据2022年的数据，加州的白人中位数收入为105,640美元，亚裔为120,040美元，拉丁裔/西班牙裔为76,310美元，非洲裔为64,190美元。

在加州购房的过程中，您是否认为人们应该寻求专业财务建议或合作伙伴，以制定更有效的购房计划？

加州的房屋市场非常竞争激烈，购房是一项复杂的决策！它涉及到资金的运用、房屋挑选、市场趋势、贷款选项等等，因此跟行业内的专业人士合作是一个good idea！一起制定一个有效的购房计划。

专业的房地产经纪人可以帮助购房者更好地了解市场趋势，评估不同的房屋的好坏和位置等因素。并在购房交易的过程中提供帮助和建议。

银行的贷款专员可以帮你确定购房预算，、制定合适的贷款方案。

专业人士拥有相关的知识和经验，可以帮助购房者做出明智的决策，并确保他们在购房过程中得到最大的利益。

对于那些希望在加州购房但目前收入有限的人，您有什么建议或资源可以分享，以帮助他们实现购房目标？

为了应对住房可负担性差的状况，加州政府在三月底推出了一个房贷优惠计划，叫作加州共享升值购房圆梦计划（California Dream for All Shared Appreciation Loan Program）。符合条件的中低收入的首次购房者群体可以向政府借到20%的首付款。

这个项目利好租房群体，尤其是租房群体中的优质租客。这些人很可能会选择买房，而不是继续租房。使许多加州工薪家庭能够购房并享受到购房者的好处。不过不到十天，因为大家的踊跃申请，这个项目的补助款就被申请光了，不得不暂停。

但是大家不要灰心，我觉得这个项目或者类似的项目，在未来很可能会重启。所以大家要多多留意。

在选择加州的具体地点购房时，您是否认为应该考虑其他因素（如就业机会、社区设施等）？这些因素对于购房价值有何影响？

孙斯陶认为，选择具体地点购房时，应该考虑多方面的因素，包括房价、就业机会、社区设施、交通状况、环境质量、治安状况等。

就业机会是影响房产价值的重要因素之一。在一个就业机会多的地区，房价通常会较高，因为这些地区吸引了更多的人才和投资。反之，在就业机会不足的地区，房价可能会较低。

社区设施也是影响房产价值的一个重要因素。一个良好的社区应该有良好的学校、医院、购物中心、娱乐设施等，这些设施可以提高居民的生活质量，并吸引更多的人前来定居。因此，社区设施完善的地区，房价通常也会相对较高。

您是否认为加州的房地产市场存在机会，以投资或购买未来增值的房产？请分享您的观点和策略。

Location、Location、Location！加州房地产市场一直以来都是美国最活跃的市场之一。尤其是在大型城市如旧金山、洛杉矶、圣地亚哥等地区，房价一直以来都比较高。由于疫情等因素，最近几年经历一些变化，例如远程工作机会等。

加州的房地产市场在过去的半个世纪里，总体上保持增值趋势，但这并不是投资成功的唯一因素。在选择房产投资时，需要考虑到多种因素，如当地的供给和需求、地理位置、房产品质、租金回报率、贷款利率等等。

孙斯陶建议寻求专业的房地产经纪人的帮助、制定一个全面的投资计划和风险管理策略。比如，要保持稳定的现金流，以最大程度地减少风险并实现投资目标。

在选择购房时，您认为人们应该更注重长期投资价值还是即时需求？为什么？

这个问题的答案取决于个人的需求和情况。如果您需要省房租、通勤交通方便、那么即时需求可能会是更重要的考虑因素。比如，刚刚提到的例子，你正在租房子，遇到房东涨房租，你就要找贷款银行的专员计算一下你能贷款多少，每个月的月供是多少，是继续租房划算，还是买房划算。

但如果您打算长期持有该房产，俗话说，有恒产者、有恒心，那么长期投资价值可能更加重要。比如说、好学区、周边环境就非常重要了。而且，从过去几十年加州房价发展的历史来看，虽然历经多次经济衰退，但是南加州各地的房价整体上是上涨的。房产是抵御通货膨胀最好的工具之一。

最后，您是否有任何成功故事或具体案例，可以展示一个人如何通过赚到足够的钱在加州实现梦想的？

机会是留给有准备的人。孙斯陶认识一对留学生夫妻，他们在校期间，勤工俭学，并在父母的帮助之下，为了省下房租，在Corona买了一栋很小的公寓，之后，99大华超市在Corona开店，周边配套设施也日渐完善。房子升值了。

之后，他们工作了，有了自己收入，继续攒钱，打算换大房子。经过贷款专员的计算，他们如果把Corona的公寓出租后获得租金收入，再加上他们的工作收入，是可以贷到很多钱去换房子的。他们之后在橙县的Tustin买到房子。这些年随着Irvine房价的大幅上涨。位于Irvine旁边的Tustin的房子升值也很多。

孙斯陶要说的是，加州房价很高，大多数人很难“一步到位”。可以换房子，慢慢从小房子，换到心仪的大房子。

（本文部分内容根据天下卫视与孙斯陶的加州房地产访谈节目内容整理）

加州房地产上涨势头能否延续？南加州洛杉矶和橙县尔湾等地房价走势盘点！美国房产最前线孙斯陶 2023.06.30

每个月的下旬，加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors, C.A.R.）都会公布上一个月的房地产数据。今天，孙斯陶根据他们的最新房产数据，结合我在南加州洛杉矶和尔湾的房地产上的实际感受，与您分析一下南北加州房地产市场的差异，以及南加州洛杉矶县（Los Angeles County）、橙县（Orange County）、河滨县（Riverside County）、圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）、文图拉县（Ventura County）和圣地亚哥县（San Diego County）的房地产市场表现。

加州房地产市场5月份最新数据

根据加州房地产经纪人协会（C.A.R.）于6月20日公布的数据，加州房地产市场在5月份出现反弹，房屋销售量达到八个月来的最高水平，并且房价中位数连续第二个月超过80万美元。与4月份相比，5月份的销售速度环比上涨了9.8％，与去年同期相比，同比下降了23.6％。

5月份房屋销售量和价格的反弹，以及买房竞争的再次激烈，显示出房地产市场有改善的迹象。此外，高于要价的房屋销售数量占了近一半，降价的卖家减少，房屋进入待售状态的速度比年初快了很多。

加州5月份的房价中位数连续第二个月超过80万美元，从4月份的811,950美元上涨了3.0％，达到836,110美元。全加州的房价中位价格继续上涨，达到了9个月来的最高水平。房源供应紧张和高端房产成交增加推高了房价。

尽管与2023年初相比有所改善，但加州的房价中位数同比下跌了6.4％，比去年5月份的893,200美元下降。这已经是连续第七个月的同比下跌。这表明自从去年美联储加息以来，美国房价的下跌已趋于稳定。然而，美联储主席表示下半年仍有可能加息，或者说下半年的利率预计将保持较高水平，因此我们也不能过分乐观。

C.A.R.的首席经济学家Jordan Levine表示：“虽然5月份的房屋销售量大幅上升，但由于潜在卖家拥有较低固定利率的贷款，他们不愿将房屋放到市场上出售，导致房源极度紧缺。因此，房地产市场的快速复苏难以预测。”他还说：“由于房源短缺，我们预计未来几个月的房价将继续上涨，尽管购房需求减少，但加州的购房者仍然多于可供购买的房屋数量。供需之间的这种不平衡持续推高了房价，并导致自年初以来房价中位数的月度增长。”

北加州和南加州的房地产市场表现

各地的销售量下降幅度不同。根据C.A.R.跟踪的51个县，有49个县的销售量较去年同期下降，其中36个县的销售量较去年同期下降超过20％，有9个县的销售量较去年同期下降超过30％。其中，旧金山湾区的销售量比去年同期下降了23.8％，其次是南加州，同比下降了22.3％。

房价中位数的下跌幅度也各地不同。旧金山湾区仍然是所有地区中下降最大的地区，跟去年同期相比下降了11.3％。而南加州仅下降了5.3％。

其它一些有趣的房产数据

今年5月份，在加州销售一套独栋住宅的销售天数中位数为17天，而2022年5月份为11天。
C.A.R.的全加州销售价格与要价之比这一指标在2023年5月份为100％，而2022年5月份为103.4％。
加州现有独栋住宅每平方英尺的全州平均价格为409美元，低于去年5月的434美元。

南加州各地房地产表现

我们接下来聚焦南加州各地5月份的房价中位数：

（1）洛杉矶县（Los Angeles County）：5月份房价中位数为$744,770，比4月份的$738,520上涨了0.8%；但仍比去年5月份的$798,720下跌了6.8%；

（2）橙县（Orange County）：5月份房价中位数为$1,256,500，比4月份的$1,225,000上涨了2.6%；但仍比去年5月份的$1,295,000下跌了3%；

（3）河滨县（Riverside County）：5月份房价中位数为$629,000，比4月份的$615,000上涨了2.3%；但仍比去年5月份的$650,000下跌了3.2%；

（4）圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）：5月份房价中位数为$455,000，比4月份的$450,000上涨了1.1%；但仍比去年5月份的$490,000下跌了7.1%；

（5）圣地亚哥县（San Diego County）：5月份房价中位数为$935,000，比4月份的$930,000上涨了0.5%；但仍比去年5月份的$970,000下跌了3.6%；

（6）文图拉县（Ventura County）：5月份房价中位数为$925,500，比4月份的$885,500上涨了4.5%；且比去年5月份的$915,000上涨了1.1%；

我们可以看到南加州的这6个县在五月份的房价中位数都出现上涨。除文图拉县外，与去年5月份相比，房价中位数在所有地区都有所下跌。文图拉县的房价中位数不仅比4月份高，而且比去年5月份更高。

2023年下半年的挑战与展望

根据房地美（Freddie Mac）的数据，今年5月份30年期固定房屋抵押贷款平均利率为6.43％，高于2022年5月份的5.23％。美联储在6月中旬举行了FOMC会议，并决定暂停加息。尽管美联储保持了联邦基金利率不变，但美联储主席鲍威尔表示，他们准备在今年再次加息两次，以遏制通货膨胀。这是自2022年1月以来美联储在一次政策会议后没有进行利率变动的首次。

总体而言，加利福尼亚州的房地产市场在5月份出现了一些复苏迹象，房屋销售量增长并且中位价格持续上升。然而，供应仍然紧张，房屋销售量仍较去年同期下降。预计未来几个月，房价可能继续上涨，利率的暂时稳定可能对加州房地产市场产生一定的支持作用。

然而，根据Freddie Mac的数据，美国房贷利率略有上升，未来加息的可能性仍然存在，这可能对购房市场产生一定的影响。房地产市场的走势受多种因素影响，市场变化具有一定的不确定性。七月底，美联储将召开下一次FOMC议息会议，会不会继续加息，我们要密切关注。

今天就跟大家简单聊到这里，如果您对我的节目感兴趣，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.06.30

Sources：

California Association of Realtors；

Freddie Mac

加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors, C.A.R.)发布的数据显示，今年加州市场上卖掉一栋房子所需的时间比去年同期更长。今天，孙斯陶跟您聊聊加州房地产市场概况和我在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察。

加州房地产市场概况

根据C.A.R.的数据，2023年3月，房屋上市销售的中位数天数为19天，比2022年3月增加了137%。3月份的房屋签约数量，比去年同期减少了34%，比2月份降低了1%。

房产市场仍受到波动的抵押贷款利率的影响。虽然购房者可能在年初利用较低的抵押贷款利率，但3月份抵押贷款利率的上涨，还是影响到了房产市场。二手独栋住宅销售也有所下降，申请抵押贷款也有所减少。

尽管跟去年同期相比较，加州房地产市场持续疲软，但月度环比则呈现了略有不同的情况。在3月份，加州的中位房价为791,490美元，比2月份增长了7.6%。三月也标志着房价连续第二个月增长，而自去年3月以来房价一直在下降。

加州哪里的房价涨得最快？

旧金山湾区的房价上涨最快，该地区也是加州房价最高的地方。根据C.A.R.的数据，3月份旧金山湾区的中位售价为1,228,000美元，比2月份上涨了17%。

南加州房屋销售“似乎已经触底”，C.A.R.在其报告中表示。该地区的销售量较2月份上涨了38%，价格上涨了3.4%。房价的低迷可能有助于购房者接受更高的抵押贷款利率。尽管上周抵押贷款利率有所上升，但抵押贷款的需求反弹了。

美国房贷

根据按季节调整的指数，根据美国贷款经纪协会（Mortgage Bankers Association, M.B.A.)的数据，上周抵押贷款申请总量较上周增长了3.7%。如今，购房者看到房价有所下降，这可能刺激了房贷需求。

上周Refinance房屋重新贷款的申请比上周增长了2%，较去年同期低51%。一年前，30年期固定利率的平均水平为5.37%，但在2021年，利率当时大多在3.5%以下，因此绝大多数借款人的利率已经比今天提供的利率低得多。

美国房地产周期

美国房地产市场跟美国商业周期息息相关。一般来说，低利率会推升购房需求，从而拉高房价。高房价带来“高房屋净值。这种财富效应”会支撑美国房主的消费开支。然而一旦美联储（Fed）加息，房产市场就会反转。

现在，市场普遍预期Fed加息周期可能接近尾声，房贷利率或许已见顶，或已离顶部不远了。所以，最近几个月以来，我发现重要的房地产市场指标纷纷反弹。比如我们上一期节目里介绍的开发商信心指数的反弹、近期新房开工数据、还有今天提到的房产销售数据，都清楚的表明加州房地产已经筑底，部分地区已经率先反弹。

今天我们就简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您关注并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.04.27

标签存档： San Francisco

在加州旧金山、圣何塞、洛杉矶、和圣地亚哥这四个城市要赚多少钱才够贷款买房？2024年这个美国房屋贷款策略还划算吗？要比2020年多赚多少钱才能负担得起现在的房价？美国房产最前线孙斯陶 2024.03.16

美国豪宅vs中价位房产哪个涨更多？在加州洛杉矶、尔湾、硅谷、旧金山、圣地亚哥收入多少才能买得起当地中价位房产？美国房产最前线孙斯陶 2024.02.10

洛杉矶和旧金山等加州六大都会区入围美国前二十最有价值房地产市场！美国房贷利率创2000年以来新高！美国房产最前线孙斯陶 2023.09.30

南加州洛杉矶和尔湾的新房又要降价促销了？美国土地越来越贵！利率越来越高！建商情绪指数持续下跌！小型开发商如何应对？美国房产最前线孙斯陶 2023.09.20

储蓄耗尽！卡债飙升！美国低收入房主无力负担高昂的房屋保险！加州房屋保险危机愈演愈烈！你了解加州FAIR保险计划吗？美国房产最前线孙斯陶 2023.09.08

加州房价中位数有多高？尔湾周边房价多高了？这项美国豪宅指标接近历史高点！美国房贷利率将破8%？美国房产最前线孙斯陶 2023.08.26

南加州洛杉矶和尔湾房地产市场分化！房价反弹将持续多久？美国房产十年来的上涨周期或将结束？美元回流双刃剑！美国房产最前线孙斯陶 2023.07.29

收入有限还能在南加州买房吗？洛杉矶和尔湾买房的贴心建议与资源分享！加州购房的工作生活平衡之道！【天下卫视】

加州房地产上涨势头能否延续？南加州洛杉矶和橙县等地房价走势盘点！美国房产最前线孙斯陶 2023.06.30

加州哪里的房价涨得最快？湾区旧金山和南加州房地产的火热走势说明了什么？房价中位数是多少？美国房地产周期有什么规律？美国房产最前线孙斯陶 2023.04.27