Cash for Grass Rebate Program in California 你知道加州草坪节水升级改造补助金计划吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.12.04

Cash for Grass Rebate Program in California 你知道加州草坪节水升级改造补助金计划吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.12.04

为了应对水资源短缺,今年6月份以来加州施行了限水令。但是我们南加州本来就干旱,每周只允许浇水两天的直接后果就是让大家的草坪变得枯黄。很多朋友都很头痛,换草坪吧,要花钱;不换吧,枯黄的草坪的确有碍观瞻,更影响房屋的价值!

其实大家不知道的是,加州州长纽森在9月底签署了节水法令里面,有帮助房主升级改造草坪节水设施的补助计划。以洛杉矶市为例,洛杉矶市长11月3日宣布,如果你的草坪节水改造方案获得政府批准,补助将由之前的每平方英呎3美元,提高到5美元。每户草坪改造补助上限是2万5千块。

各地的补助情况不一样。你要找当地的市政府和Water District问清楚。哦,对了,有一点要注意。一定要先获得政府批准之后,然后再开工。事后再申请的话,是拿不到补助的!

美国房产最前线

2022.12.04

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在南加州洛杉矶和圣地亚哥每年要赚多少钱才能负担得起一栋中间价位的房子?旧金山和硅谷圣荷西的租金为什么这么高?美国房产最前线 孙斯陶 2022.11.24

孙斯陶

根据Redfin最新的一份报告,美国普通人要买一栋普通的房子,平均要有年薪$107,281,这样才能负担得起大概$2,682的月供。刚刚提到的普通房子,也就是所谓的”Typical Home”,具有“典型性的房子“,对普通美国人来说,真是越来越难以负担了!孙斯陶今天跟您分享一下Redfin的这份房产报告。

去年十月份,美国人需要达到年薪$73,668就可以了;而今年因为房贷利率翻了一倍,现在则需要赚$107,281的年薪,才能负担得起一栋这样的房子,比去年足足提高了45.6%。而在过去一年里,美国人每小时的平均时薪,就是工资,仅仅增长了5%,远远低于同期的通货膨胀率。换句话说,普通人的薪水购买力,实际上是在减少的。

那么在我们南加州洛杉矶需要赚多少钱才能买一个中间价位的房子呢?我们洛杉矶房子的中间价位大概是$823,500,根据Redfin的计算,这需要赚年薪$221,592才可以负担得起。而在圣地亚哥,你的年薪现在需要达到$212,577,才能负担得起当地的中间价位的房产,也就是$790,000。

在Redfin的这份全美国最难负担的房产市场榜单上,加州的很多大城市都是常客。除了刚刚提到的南加州的洛杉矶和圣地亚哥,北加州湾区的旧金山和硅谷圣荷西也都在上面。这就造成了很多人想买房而负担不起,不得不租房,从而造成了租金也是居高不下的境地。

美国房产最前线

2022.11.24

Sources:FED, Redfin

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2023年“银行屋”将重现江湖?何时到达美联储加息的“拐点”?美联储决定降息前要考虑到哪段历史?这半年美国房主损失了多少房屋净值?

2023年“银行屋”将重现江湖?何时到达美联储加息的“拐点”?美联储决定降息前要考虑到哪段历史?这半年美国房主损失了多少房屋净值?

星期四公布的美国通货膨胀数据显示10月份CPI创下今年1月份以来的最低,一时间股市大幅反弹,市场上充满了乐观的情绪,大家开始预计美联储在12月的FOMC议息会议后,会宣布减缓加息的脚步!包括我们南加州房地产圈,也仿佛是看见了“隧道尽头的光”,毕竟年初以来,我们洛杉矶和尔湾的房地产市场环境,天差地别。从竞价买房还一屋难求,到后来的市场快速冷却,都发生在这短短的的大半年里。前几天看了一份报道,讲的是这半年来,美国房主的房屋净值损失了多少,今天孙斯陶跟您分享一下这方面的数据,顺便聊聊我对南加州洛杉矶和尔湾周边城市的“溺水屋”、“短售屋 Short Sale”、“银行屋“、“REO”、”Foreclosure“这类房产的市场感受和对2023年的市场预期。

美国消费者价格指数CPI最新数据

从周四美国劳工统计局公布的美国CPI数据来看,十月份的CPI同比上涨了7.7%,比之前的8.2%有所回落,而且回落的幅度还挺多,而且创下了今年1月份以来的最低。核心通货膨胀率,也就是除开食品和能源数据之后的所谓的核心CPI数据,也好于预期。

不过大家不要高兴得太早了,根据周四的数据来看,食品和服务类的通货膨胀率还是居高不下!尤其是核心服务类通货膨胀指标,仍然处于1982年以来的高点!至于说我们房主群体最关心的房地产类通货膨胀指数,以租金类指数为例,环比上涨了0.7%!可见在当今的房产市场上,虽然买主观望不买房,但是总是要租房子住吧?再加上房租大部分是签一年的合约,所以短期波动不明显。总之,美国的居住成本依旧很高。

另外,二手车和卡车类通货膨胀指数在十月份加速下跌,10月环比下跌2.4%!根据Edmunds的统计,9月份的新车平均购买价是$47,138,依旧比去年9月高出$2,600块。二手车平均成交价是$30,566,比去年9月份高出$2,500。我觉得这两年不管是新车还是二手车价涨得太离谱,之前,媒体和制造商炒作什么芯片短缺,现在你再看看费城半导体指数,都跌成这样了?我看很多都是“套路”。就如同前几天,“币圈”大佬刚上了某知名杂志的封面,被吹捧成未来的巴菲特,结果前几天传出“爆仓”了的消息。

美联储加息对通货膨胀率的控制初显成效?

言归正传,美联储下次FOMC议息会议将在12月13-14日召开,虽然之前鲍威尔重申还是要尽量达成2%的通货膨胀目标。不过,现在大家都普遍乐观,不少人预估12月美联储加息“2码”的概率是大于“加息”3码“的。我觉得,还有一个月的时间呢,到时候市场风向是什么,现在谁也说不准,还是让“子弹飞一会儿”,到时候再说。

根据周四,房地美公布的美国30年固定平均利率已经超过了7%。10月份的通货膨胀率是7.7%,离美联储2%的“小目标”差距有多大?大家看一下房地美Freddie Mac星期四公布的房贷率走势图,我们可以看到这大半年来,美联储加息的步伐又快又猛,对美国房地产市场的影响非常大。所以12月中旬,哪怕如大家讲的美联储放缓加息的脚步,加息“2码”,那美国房贷利率会到哪里?

大家可能忘记了,从2000年到2021年这21年里,美联储从未一次性加息超过0.25%,也就是“1码”。今年,美联储才有加息“2码”和“3码”的事情。所以,美联储下个月,即使只加息“2码”,从过去20多年的历史看,也是一个很大的加息幅度。所以,现在市场上对所谓的“美联储加息将放缓”的乐观情绪,与其说是”乐观情绪“,不如说是在被压抑了大半年时间后,大家总算等到加息对控制通货膨胀显现成效,看到了”隧道尽头的光“,松了口气而已。说句心里话,有时候大家在意的不仅仅是加息,更怕的是没有一个时间表,看不到希望,怕的是市场的“不确定性”!

2023溺水屋将重现?这半年美国房主损失了多少房产净值?

9月份时,我做了一期节目,讲的是美国房主面临房产净值缩水的现象。这对缺钱又不想卖房子的房主来说很不利,原因也很简单,当他要通过抵押贷款把房子的净值拿出来一部分急用的时候,会发现能从银行贷到的钱少了。再加上利息这么高,每个月的月供很高了很多。你看看现在大公司裁员这么多,房屋净值贷款是很多人需要用钱的时候的重要选择之一。

最近美国一个叫Black Knight的房产数据公司发布一组比较详细的数据。根据他们的数据,美国房价在疫情的前两年里,涨了45%。房产总净值达到了17.6万亿美元。但是在今年的第二季度,单单3个月里,美国房主手里的住房的净值减少了1.3万亿美元。今年5月份以来,美国房主手里的住房的净值,已经减少了1.5万亿美元。每个有房贷的人手里的房产净值,平均少了3万美元。原因大家也都知道,就是美联储今年这几次大幅加息,使买房人的月供大幅增加,难以负担,从而造成房地产市场不景气。

这就造成了“溺水屋”,也就是房子的“underwater”的重新出现的现象。说到“溺水屋”,“underwater”,想必大家好多年没怎么听到了。在2008年次贷危机之后,房地产价格连续跌了好几年,市场上大批的房子的价值,已经低于房主的房贷总额。所以叫做“underwater”,处于水平面以下嘛,所以翻译成“溺水屋”。之后的故事大家估计想起来了,很多房主宁可不要信用分数,也不想继续还房贷了。最后大批的房子被银行收回。打包出售也好,卖拍也罢,总之银行雇了大批的人手,花了好几年的时间,才处理掉。期间甚至有银行因此倒闭,非常惨烈。

根据刚才说的Black Knight发布的数据,他们跟踪的全美国前50大房地产市场,在疫情期间,上涨了19%-66%不等。但是,随着美联储加息,房地产市场冷却,现在在全美国范围内,已经有了50万的“溺水屋”。这50万“溺水屋”的一多半,也就是27万5千栋,是在过去4个月里产生的。而且,如果美国房价继续下跌,这个数字还会上升,尤其是在房价高点,贷款成交的那些房子,风险更大。

美国西岸房产的可负担性

我们先不管这份报告里面的具体数据准不准,大家看看周围的房地产市场,感受一下,应该会有类似的感觉。在6月份的节目里,我跟大家介绍过,根据美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示,今年5月份美国市场上成交的二手房的中间价位是$40,7600,这个数字比去年同期上涨了15%,更是创下了1999年以来的新高。在西岸的北加州湾区的旧金山和硅谷,有典型性的房子的成交价曾经接近$200万美元。更离谱的是,根据Zillow的数据,以西雅图的King County为例,今年1月份房产成交价的中间价位是$815,000,如果看成交价的均价的话,就更离谱了,1月份到过$1,078,000。

我在今年好几期节目里就质疑,不是每个人都在高科技公司工作,房价中价位上涨到了一定程度后,遇到加息缩表这种政策性打压的时候,就会出现问题。更何况最近传来一些知名大公司裁员,或者暂停招聘的消息,所以我觉得有些经济结构单一,倚重某一两个行业,或者倚重于某几家公司的地区,遇到经济前景不明朗,或者行业前景不佳的时候,当地的房地产市场就会遇到很大的考验。

以史为鉴

今天本来想跟大家聊聊在江湖上消失已久的“溺水屋”可能会逐渐回到大家视野的这个话题,结果聊了这么多。关于这几天市场上传闻的12月美联储加息或将放缓,甚至很快达到所谓的“加息拐点”的问题,我觉得与其猜测什么时候降息,不如看看通货膨胀率减缓的趋势是否能巩固下来。非常巧的是,我刚好在10月31日的那一期节目里,提到了在上世纪80年代初期,在当时的美联储主席保罗·沃尔克的激进的货币紧缩政策作用之下,通货膨胀被暂时控制住,之后,美联储放松了银根,但通货膨胀再次反弹。美联储被迫再次加息的故事。

在那一期节目里,我还聊了明年2023年,不管你要买房,还是卖房,都要关注的七大问题。今天就不这里重复了。如果您感兴趣,可以看看,参考一下。今天就跟大家聊到这里,如果您对南加州洛杉矶和尔湾这边的房地产市场感兴趣,请您关注并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下期再见!

美国房产最前线 2022.11.12

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2023年美国房地产要关注的7大问题!美国房价将会跌多少?加息可能将“加过头”?经济衰退将难以避免?美国房产最前线 孙斯陶 2022.10.31

2023年美国房地产要关注的7大问题!美国房价将会跌多少?加息可能将“加过头”?经济衰退将难以避免?美国房产最前线 孙斯陶 2022.10.31

周一周二美联储又要开FOMC议息会议,是否加息其实已经不需要讨论,大家心里都有数。市场分歧在美联储会不会暗示12月加息会放缓?或者2023年加息加多少,加了以后对美国房地产市场有多大的的影响?换句话说,美国房价到底会跌多少?才是大家最关心的事情!

同比 vs 环比要弄清楚:

几个月前的一期节目里,我当时提醒大家,今年下半年开始,我们看美国房产数据的时候,一定要分清楚,什么是“同比”,什么是“环比”。“同比”指的是,跟去年同期相比,比如说,今年十月份的房价,跟去年十月份相比,变化多少?“环比”指的是跟前面这个时间段相比,变化了多少?比如说“月度环比”指的是10月份跟9月份相比,数据变化了多少?

为什么要弄清楚”同比“和”环比“的区别呢?因为今年的房价走势,跟去年相比,一定是上涨的。这个上涨指的是”同比上涨“,比如说,根据最近公布的标普凯斯席勒美国房价指数,8月份的美国房价指数,跟去年8月份相比,高出来13%。这个13%就是刚才说的“同比”。至于我们在房地产市场上的实际感受,月度房价和销量的变化,这些则是“环比”。实际上我们的感觉,是美国房价在今年夏天,也就是一般上来讲的“旺季”,上涨速度已经大幅放慢了。

标普凯斯席勒美国房价指数8月份数据:

果不其然,最近的标普凯斯席勒指数也印证了这一点。刚才说的8月份美国房价同比上涨了13%,听起来还不错。但是根据指数显示,7月份的美国房价同比上涨了15.6%。换句话说,7月份的同比上涨幅度,比8月份同比上涨幅度下跌了2.6%。不要小看这个2.6%的变化,这是自从1987年有这个标普凯斯席勒美国房价指数以来,月度相比的最大变化。也就是刚刚说的,美国房价上涨的在今年夏天,已经以创纪录的速度冷却。

刚才介绍的是标普凯斯席勒指数中全美国房价的数据。我们现在看一下这个指数中关于美国十大主要房地产市场的数据。十城指数(10-City Composite)追踪的是美国最主要的十大城市群的房价。其实不管是金融,还是地产,大多数指数都是滞后的,因为需要搜集和整理数据。所以十月下旬公布的,是8月份的数据。根据最近公布的数据,这十大城市群的房价指数,在今年8月份,同比上涨了12.1%,而7月份同比上涨了14.9%。其实跟刚才介绍的全美国的房价数据走势也是一致的,也是在冷却的。

聊完全美国和前十大城市群的房价走势。我们聚焦到我们美国西岸的房价情况。标普凯斯席勒指数里面,除了刚才说的10-City Composite(十大城市群房价指数),还有一个20-City Composite,也就是20城房价指数。根据刚公布的8月份数据,我们美国西岸,房价冷却速度最快的三大房产市场是,北加州湾区的旧金山、华盛顿州的西雅图、和南加州的圣地亚哥。

房价,或者说房价会跌多少?跌下去会不会比别的地方更快的涨上来?很大程度上取决于地段,location、location、location。最近几年,我们看到了有些公司因为税务和成本的原因,把一些工作机会移到了成本更低的地区。加上疫情期间,很多人可以远程上班,从而买度假屋,甚至干脆搬到人口比较少、房价比较便宜的地区。从而炒高了当地的房价。这些地方的房价,能否在经济下行时经受住考验?就是一个问题了!

买卖双方都关心的问题:房价将会跌多少?

房产市场的冷却,其实也不令人惊讶,我们想想年初的房贷利率,再想想现在的房贷利率,就明白了。年初的30年房贷利率在3%左右,现在已经是7%。落实到每个月的月供,在加上现在这么高的通货膨胀,基本生活支出也在上涨,贷款买房的这些朋友,不管是首次购房者这个群体,还是要“换房子”的买房群体,压力都很大。即使你的薪水在上涨,但是涨幅会很大吗?更不要说现在一些大公司,不断传来要裁员的消息。如果不是急需买房,基本是大家都在观望。

随着房贷利率的走高,计划贷款买房的人在观望,房贷申请量也在大幅下降。根据美国贷款经纪商协会(Mortgage Bankers Association)与10月25日公布的数据,房贷的需求已经连续4个月下降,甚至创下了1997年以来的最低。再具体一点说,房屋贷款的需求跟去年同期相比,同比下降了38%。重新贷款Refinance的需求,更是同比下降了86%。其实也不用看什么经济和房产数据,你看一下你身边的这些银行的贷款专员和贷款经纪就知道他们今年的生意怎么样了。

对于手里有房的房主来说,这两年来的心情真可谓是大起大落。有些人在疫情之初,股市在短暂崩盘之后,害怕房子也会跟着下跌,非常恐慌的把房子就卖掉了。当时在我们主办的研讨会上,我提醒大家,疫情是一个突发事件,而不是房地产周期的自然终结,随着美国政府的大手笔救市,通货膨胀将不可避免。在这种情况下,我们当时对房地产市场的前景并不悲观。

不过随着房价的快速走高,很多房主一边激动,一边担心,所以不少人在去年上半年和夏天,把房子卖掉,获利了结。去年下半年,随着美国通货膨胀的走高,已经慢慢有了加息的苗头。我在节目里提醒大家,尽管市场上的在售房源不多,但是在买房的时候,盲目加价并不可取,遇到加息缩表这种政策性的打压,很容易在房价高点“站岗”。估计很多人已经忘记,从2006年到2012年的下跌,美国很多地方跌了30%。在我们南加州,也是不乏跌幅将近一半的区域。当然更不要说,美国的某些地方,房子跌到“一美元”。

跟股市一样,市场好的时候,大家聊的都是“远景”/“前景”看好,我觉得都是大家心里的“愿景”,反应的是大家的良好愿望和赚钱的期待。这么想也无可厚非,毕竟在全美国的范围来看,住房市场的供需缺口很大。感兴趣的话,可以看一下我们去年的几期节目,里面有介绍这方面的数据。我们也看见了,南加州房价和租金的上涨,除了通货膨胀的影响之外,也确实反映了市场供需关系。

另外一方面,当遇到市场前景不明的时候,市场上的各路分析师,纷纷发表预测,墙倒众人推。大家最近想必也听说了,华尔街的一些投行发表预测,觉得2023年,美国房价将下跌5%-10%。不要说这些投行,包括加州房地产经纪人协会在10月12日也公布了他们对2023年加州房地产情况的预测。今天就不在这里重复说了,感兴趣的话,大家可以看一下半个月前的那一期节目。

加息或将加过头?美联储何时转向降息?

刚才说了,现在美国房产市场冷却,最主要的原因之一就是房贷利率的快速走高。今年我们经历了美联储在3月份、5月份、6月份、7月份、9月份连续几次加息,今年累计加息了12码,也就是加了3%。周二,美联储没有悬念的还会加息。我们在12月中旬,美联储还会召开一次FOMC议息会议,不出意外的话,大概率还会加息。问题是今年加息幅度这么大,速度这么快,通货膨胀会很快被控制住吗?

美联储自称它关心的是通货膨胀和就业率。我想加息会对控制通货膨胀有效果的,但是能否控制住并且把通货膨胀压下来,大概美联储之前说的通货膨胀率2%的目标,我们现在加息的幅度和速度,很多人认为甚至还是不够的。大家有兴趣的话,可以看一下我5月初做的那期关于上个世纪80年代美联储主席保罗·沃尔克。在80年代,利率曾经达到过20%!大家可以了解一下他当年如何控制住石油危机之后的高通货膨胀的,还有他的货币政策给美国经济造成了多大的影响!

从现在的核心CPI通货膨胀的数据来看,即使11月和12月都加息,离美联储政策转向还有段距离。按照美联储之前的表态,他们要看到几个月联系的核心通货膨胀率回落,才会考虑政策转向。我们现在要关心的是,如果2023年通货膨胀在某种程度上被加息抑制住后,美联储将在什么时候降息?降息后,通货膨胀会不会死灰复燃?要知道,在80年代初期,在保罗·沃尔克的激进的货币紧缩政策的作用之下,通货膨胀被暂时控制住,之后,美联储放松了银根,但通货膨胀再次反弹。美联储被迫再次加息。如果你了解这段历史,不知道你会怎么想?明后年历史会不会重演?没有人知道!

今天已经说了很多了,不过还有一点我想说的是,美联储加息的依据往往是过往的已经发生的经济数据,而加息对经济的影响也总是滞后的,所以如果美联储明年上半年继续加息的话,很可能在达到一个点之后,会发生加息”加过头“的情况。所以明年上半年,美联储会不会继续加息,加息的幅度有多大?美联储会不会为了维护金融系统的稳定,在控制通货膨胀未达预期的情况下,放缓甚至停止加息?我们在2023年都要密切观察。另外,美国经济会不会陷入衰退,会不会陷入通货紧缩,也是很大的问题。

对于我们普通人来说,首先我们要看一下手里的资产,看看是否是优质资产。如果是房产的话,看看是否是在好的location,入手的价格是多少?有没有贷款?出租房的现金流是否稳定?其次,我们手里要准备好足够的资金,或者是可以在短时间内可以调动的资金资源,比如说贷款信贷额度。这样遇到合适的时机,才能把握住机会。退一步说,如果美国经济陷入长期衰退,手里有足够的资金,更是重要的。

今天就跟大家聊到这里,如果您喜欢我的节目,关心南加州洛杉矶和尔湾这边的房地产市场动态,请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下次再见!

美国房产最前线

2022.10.31

Sources:

S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Indices; California Association of Realtors; Mortgage Bankers Association; Federal Reserve; Freddie Mac;

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美国近期房产交易毁约率上升!加州房地产市场情绪大逆转? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.08.17

美国近期房产交易毁约率上升!加州房地产市场情绪大逆转? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.08.17

现在已经步入八月中旬,传统上的房产夏季旺季也慢慢步入尾声。最近出来很多美国房地产数据,我挑了2个有代表性的,一个是,7月份Cancellation Rates房产交易毁约率的数据;第二个是,上个月加州California Housing Sentiment Index住房情绪指数,跟大家聊一聊,看看对我们南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场,有什么启发作用。

美国7月份房产交易毁约率调查

大家好,我是孙斯陶。今天想跟大家聊聊最近出炉的2个美国房产数据。首先,想跟大家聊的是7月份美国房产交易的毁约率数据。今天(8月16日)CNBC报道了一份由John Burns Real Estate Consulting的做的美国开发商/建商新房交易毁约率的问卷调查报告。根据这份调查,从4月份以来,新房交易毁约率,从全美国范围来看,多了一倍。从4月份的8%增加到了7月份的17.6%。而去年4月份,新房交易毁约率只有7.5%。

我想原因也很明显,美国房贷利率从去年年底就有往上走的迹象,美联储从三月中旬开始正式加息,所以时间点跟刚才的那份全美新房交易毁约率大致重合。我在3月4日的那一期节目里就提到了当时美国房贷和Refinance重新贷款的申请量下降的消息。道理也很简单,房贷利率提高了,大家的房贷成本就提高了,能贷到的钱就少了,很多原来买得起的房子,现在买不下来了。另外一个重要原因就是买卖双方的情绪转换,这部分在这期节目下半段我会结合数据来讲。

我们再看一下这份数据里面,一些有代表性的州的新房交易毁约率的表现。根据这份调查,德州Texas在7月份新房交易毁约率竟然达到27%,足足比刚才提到的全美平均的17.6%,高出了接近10%!而去年同期,也就是2021年的7月份,只有11%。 

然后我们看一下北加州的数据,根据这份报告,今年7月份的新房交易毁约率是23%,比全美国的平均数17.5%,也高出很多。而去年7月份的时候,这个数字只有8%。看完北加州,我们来看一下南加州。这份调查报告显示,南加州7月份的新房交易毁约率是12%,低于全美平均的17.6%!而去年7月份这个数字只有5%。 

这份问卷调查报告报告还提到了其它之前比较热门的区域,比如佛罗里达、西雅图所在的美国西部部地区、还有拉斯维加斯所在的美国西南部地区。大家有兴趣的话,可以去网上搜一下看一下原文,了解一下自己所在地区的情况,做个参考。

聊完新房交易的毁约率,我们看一下美国二手房交易的毁约率。根据Redfin网站的数据,在今年7月份,全美有6万3千个交易没有被完成,差不多折合16%。而去年7月份,毁约率只有12.5%。也一样,如果您可以去Redfin网站上看一下详细的报告,了解一下您当地的数据,做个参考。

7月份加州住房情绪指数

聊完全美国的数据,我们下面看一下加州本地的房地产数据。加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors, C.A.R.)公布的7月份的住房情绪指数(California Housing Sentiment Index)。大家看一下C.A.R.的图表,非常形象。

  • 首先,这个指数现在是59,比6月份上升了3点;
  • 有16%的受访者认为,现在是买房的好时机,比6月份的调查略多了一点;有84%的受访者认为,现在不是个买房的好时机;
  • 有60%的受访者认为,现在是卖房的好时机;有40%的人认为,现在不是卖房子的好时机;
  • 有43%的受访者认为,在未来12个月,找房子会更加容易,比6月份的时候,略有增加。有57%的人认为,未来12个月找房子不会变得更容易;
  • 有8%的受访者计划在未来的12个月里买房,比6月份的时候略多一些;92%的受访者表示,在未来的12个月里不打算买房;
  • 有35%的受访者认为,在未来12个月里房价会上涨;有65%的人认为,在而来12个月里,房价不会上涨。认为不会上涨的人比6月份多了一些;
  • 有24%的受访者认为,在未来12个月里,加州的经济状况会有所改善,这比6月份要多一些;有76%的受访者认为,未来12个月,加州经济状况不会改善;
  • 有19%的受访者认为,在未来的12个月里利率会下降,这比6月份的数据要多一些;有81%的受访者认为,利率在未来的12个月里不会下降;

怎么样?不知道大家看完这份问卷调查的结果是什么感觉!是不是感觉买方和卖方市场的转换,仿佛是一夜之间完成!其实不是的,任何事情的发生,都是有蛛丝马迹的。这份加州房地产经纪人协会的7月份住房情绪指数报告,其实并不算是经济和房产的预测。它只是反应出房地产市场上的买卖双方的情绪而已。这也刚好呼应了今天节目里第一部分提到的今年4月份到7月份,全美范围内,不管是新房,还是二手房,房产交易毁约率大幅上升的现象。

今天孙斯陶就简单跟您聊到这里,如果您喜欢我们的节目,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下一期再见!

美国房产最前线

2022.08.17

Sources:
CNBC; Redfin; California Association of Realtors;

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南加州房价快要撑不住了?木材价格下跌将导致建商新房价格松动?孙斯陶跟您聊聊近期南加州洛杉矶和尔湾房地产市场动态!美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.17

南加州房价快要撑不住了?木材价格下跌将导致建商新房价格松动?孙斯陶跟您聊聊近期南加州洛杉矶和尔湾房地产市场动态!美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.17

大家最近在网上都看到了。网上的各个媒体社区上,想要买房但“还没上车”的朋友,都觉得南加州的房价要跌了,或者已经开始跌了,言之凿凿,认为加息和将要缩表,对股市产生了巨大的影响,那么房地产也不会例外;但是手里有房的房主这边明显不这么认为。基本上觉得现在油价、粮价这么贵,通货膨胀不会这么容易被控制住,再说市场上的在售的房子也不多,洛杉矶和尔湾这边的房价总体上讲应该问题不大!今天就跟大家聊聊我对整个南加州房地产市场的观察。

本期节目话题涵盖:

  • 00:08 南加州买房人的看法;
  • 00:24 南加州房主的看法;
  • 00:45 南加州洛杉矶和尔湾房地产市场动态;
  • 00:50 孙斯陶的观察1:部分卖主的心理;
  • 01:11 举例说明;
  • 01:50 孙斯陶的观察2:刚需类小户型;
  • 02:00 举例说明;
  • 02:20 美国首次购房者比例;
  • 02:45 孙斯陶的观察3: Listing Agent卖方经纪人和卖主心理;
  • 03:05 美国南加州房产开发商动态;
  • 03:15 孙斯陶的观察4: 南加州建商新房价格将会松动?
  • 03:53 美国木材价格近期走低;
  • 04:35 木材价格走势值得注意的两点;
  • 05:17 美国房产可负担性

美国房产最前线

2022.05.17

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你的房子跑赢通货膨胀了吗? 过去20年美国哪些城市房价涨得多? California Home Price Increases Outpace Inflation since 1970 美国房产最前线 孙斯陶 2022.04.08

你的房子跑赢通货膨胀了吗? 过去20年美国哪些城市房价涨得多? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.04.08

这几天网上流传一份美国Clever Real Estate的关于美国房价和通货膨胀的的报告,说的是在2022年,美国的“千禧一代”很难找到可支付性好的住房。从2000年以来,美国一些大城市房价翻三倍,其中排名前六的都在加州(旧金山、洛杉矶、河滨、圣地亚哥、圣荷西、沙加缅度)。我找到了这份报告的完整版,看了一下,发现了一些之前报道中没有提及的一些事情,非常有趣。所以今天孙斯陶结合自己在南加州房地产市场上的观察跟您聊聊这份报告。

本期节目内容:

  • 00:00 Intro
  • 00:43 Clever美国城市房价涨幅第1-3名
  • 01:06 旧金山 San Francisco
  • 01:36 洛杉矶 Los Angeles
  • 01:56 河滨Riverside
  • 02:49 Clever美国城市房价涨幅第4-10名
  • 02:52 圣地亚哥 San Diego
  • 03:02 圣荷西 San Jose
  • 03:31 沙加缅度 Sacramento
  • 04:00 西雅图 Seattle
  • 04:03 佛罗里达的坦帕 Tampa
  • 04:06 佛罗里达的迈阿密 Miami
  • 04:07 得克萨斯的奥斯汀 Austin
  • 04:29 1970年以来的房价 vs 通货膨胀 Inflation
  • 06:42 美国家庭收入增长率
  • 07:00 未来的宏观风险
  • 07:11 影响美国房价的多重因素
  • 07:45 美联储加息与美国国债收益率
  • 07:58 美联储未来或将“缩表”?
  • 08:03 美国房贷利率对贷款购房者的影响

美国房产最前线 2022.04.08

数据来源 Source: Clever Real Estate

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不加价就买不到房? 平均收到几个Offer? What’s is Sales Price to List Price Ratio? How many offers per home sold? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.03.23

不加价就买不到房? 平均收到几个Offer? What's is Sales Price to List Price Ratio? How many offers per home sold? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.03.23

最近这一两年,南加州洛杉矶和尔湾的房价涨了很多,市场上想买房子的人也很多。其中有很多是首次购房者。上个星期三,美联储也开始加息,应对通货膨胀。如果你已经开始找房子就知道了,市场上卖房子的人不多。前阵子跟客户聊天,他就自嘲说,现在买房,就是面临着“三座大山”!今天,孙斯陶结合加州房地产经纪人协会和美国房地产经纪协会的数据,跟您聊聊在当下竞争激烈的市场上,买房是否一定要“竞价”?如果制定一个合理的买房策略?

本期节目涵盖:

  • 02:15 2月份加州现房独立屋销量数据
  • 02:43 2月份加州房价中位数 Median Price
  • 03:45 加州房地产市场2月份成交价与上市价的比例
  • 05:20 N.A.R.的信心指数Confidence Index Survey问卷调查
  • 05:42 平均每卖出的房子收到几个Offer?
  • 06:10 多少买家的Offer出价高于房子上市价?
  • 06:48 现在买房就一定要“加价”吗?
  • 07:25 百分之多少的房子在一个月内卖掉?
  • 07:55 什么是一个有竞争力的Offer?
  • 08:30 美联储加息与美元回流
  • 09:00 债券市场和殖利率
  • 09:40 美联储5月FOMC:鹰派?鸽派?
  • 10:43 近期美国房贷数据
  • 11:30 美国房主和买房人未来要关注什么?

美国房产最前线 2022.03.23

数据来源 Sources:

California Association of Realtors (C.A.R.); National Association of Realtors (N.A.R.); Mortgage Bankers Association;

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美国房贷和Refinance重新贷款申请量双双下跌!”Bidding War”还能持续下去吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.03.03 Mortgage Applications Drop! Will “Bidding War” Last?

美国房贷和Refinance重新贷款申请量双双下跌!"Bidding War"还能持续下去吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.03.03 Mortgage Applications Drop! Will "Bidding War" Last?

今年开年以来,南加州洛杉矶和尔湾市场十分火热。与此同时,美国通货膨胀高企,房贷利率走高。今天,孙斯陶跟您聊聊近期的3个跟房价有关的数据和2个跟房贷有关的数据。 

本期内容涵盖: 

  • 00:25 Redfin关于Bidding War的数据 
  • 01:35 Zillow关于美国城市房价中位数的数据 
  • 02:45 S&P Corelogic Case-Shiller 标普凯斯席勒美国房价数据 
  • 04:20 近期美国30年房贷利率走势数据 
  • 05:30 美国房贷申请量和Refinance申请量数据 

美国房产最前线 2022.03.03

数据来源:Mortgage Bankers Association,Redfin,Zillow,Freddie Mac,S&P Corelogic Case-Shiller

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2022年美国房主卖房时将遇到的2大问题! 美国房产最前线 孙斯陶 2022.02.23 Two Challenges When Selling Your Home in 2022

2022年美国房主卖房时将遇到的2大问题! 美国房产最前线 孙斯陶 2022.02.23 Two Challenges When Selling Your Home in 2022

美国房地产市场逐步走向春夏“旺季”;近期美国30年固定房贷利率已经上涨了不少。而且对于投资房的贷款,也越来越严格!有些朋友准备夏天把房子拿到市场上来,最近想简单装修一下时发现装修成本太高;所以,今天孙斯陶跟您聊聊美国房主在2022年卖房子时将面临的两大挑战!

本期节目内容:

  • 00:00 Intro
  • 00:15 美国报税季节来临;
  • 00:50 美国房主发现装修成本上涨;
  • 01:39 高通胀导致高支出;
  • 01:58 美国近期通货膨胀创新高;
  • 02:15 美国家庭支出高出多少;
  • 02:45 哪个年龄段受影响最大;
  • 03:20 美国家庭高支出将影响房贷能力;
  • 03:45 美国企业经营成本上涨转嫁给消费者;
  • 04:00 美国PPI生产者价格指数;
  • 04:25 美国建筑材料价格上涨;
  • 05:10 美国木材价格上涨;
  • 05:25 美国油漆价格上涨;
  • 06:18 美国买房者贷款能力受限;
  • 06:35 美国千禧一代贷款买房;
  • 07:00 美国房价可负担性数据;
  • 08:00 美联储将开始“加息周期”;
  • 08:30 美国房价何时“正常化”;
  • 08:35 美国资产处于高位;
  • 08:40 美联储也需维护金融市场稳定;
  • 08:45 美联储也会保留”加息灵活性“;
  • 08:55 国际局势对美国房地产的影响;
  • 09:03 美国房产经纪人协会NAR预测;
  • 09:09 美国房价将“正常化”;
  • 09:28 何为美国房价“常态化”;

美国房产最前线 孙斯陶 2022.02.23

数据来源 Sources:

U.S. Bureau of Labor Statistics;

The Federal Reserve Bank of St. Louis;

The National Association of Home Builders;

The National Association of Realtors;

Moody’s Analytics;

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