Inflation – 孙斯陶聊美国

在加州旧金山、圣何塞、洛杉矶、和圣地亚哥这四个城市要赚多少钱才够贷款买房？2024年这个美国房屋贷款策略还划算吗？要比2020年多赚多少钱才能负担得起现在的房价？美国房产最前线孙斯陶 2024.03.16

加州灾害救济申请

上个月，南加州连续遭受了几十年未见的大雨，一些房主遭受了损失。但很多人并不知道，遭受天气相关损失的房主可能有资格获得房产税减免。在正式节目开始之前，孙斯陶想向大家介绍一下加州救灾款申请（Misfortune & Calamity (M&C) Relief）。

如果你的房子遭受了洪水、泥石流、山火等与天气相关的灾害，并且损失在1万美元以上，房主可能有资格获得一部分房产税退款，并在修复或重建房屋之前享受较低的房产税。

除了刚才提到的损失金额超过1万美元外，还有一点非常重要，那就是房主必须在自然灾害发生后的12个月内向当地的房地产评估办公室（Assessor’s Office）提出M&C救灾款申请。

Zillow房地产报告：要比2020年多赚多少钱？

我们言归正传。根据Zillow的数据，在2020年，基于当时的美国房价和房贷利率水平，一个年收入为59,000美元的美国家庭，在放10%的首付款，月供不超过收入的30%的情况下，是可以贷款买一栋具有典型性的房产的。而当时美国的家庭年收入的中位数大约是66,000美元。也就是说，当时超过一半的美国家庭有能力贷款购房。

然而，4年之后的今天，情况发生了巨大改变。2020年1月，美国房贷利率大约是3.5%。而现在是将近7%，翻了一倍。再加上过去4年，美国房价上涨了42.4%。在相同的首付比例和月供/收入比例情况下，购房者的家庭年收入需要超过106,500美元才行，这比2020年的59,000美元高出80%。而现在美国家庭年收入的中位数是81,000美元。这意味着，现在大多数的美国家庭买不起房子。

对于收入处于中位数水平的美国家庭来说，他们需要八年半的时间才能存下足够的钱支付一栋具有典型性房产的10%首付款。根据孙斯陶在南加州洛杉矶（Los Angeles）和尔湾（Irvine）房地产市场上的观察，很多购房者迫于洛杉矶和尔湾高房价的压力，将目光投向房价相对较低橙县（Orange County）南部的一些城市，例如，米申维耶霍 (Mission Viejo)、圣玛格丽塔牧场 (Rancho Santa Margarita)、尼古湖 (Laguna Niguel)、米申维耶霍牧场 (Rancho Mission Viejo)、达纳点 (Dana Point)、圣克莱门特 (San Clemente)，和内陆帝国（Inland Empire），即圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）的库卡蒙加牧场 (Rancho Cucamonga)、丰塔纳 (Fontana)、和安大略牧场（Ontario Ranch），以及河滨县（Riverside County）的东谷 (Eastvale)。也有不少人贷款购房后将房间分租出去，分摊压力。

根据Zillow的数据，在美国主要大城市中，有七个地区的家庭收入必须达到200,000美元或更高才能负担得起贷款购买一栋具有典型性的房产。其中前四个位于加州，他们分别是：硅谷的圣何塞（454,296美元）、湾区的旧金山（339,864美元）、南加州的洛杉矶（279,250美元）和圣地亚哥（273,613美元）。

大家可以参考前一期节目中美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors, N.A.R.）对加州各大城市房价可负担性的报告。基本上与Zillow的数据一致。

2024年这个房屋贷款策略还划算吗？

在去年美联储不断大幅加息之际，孙斯陶曾在本节目中介绍过一些购房者通过购买房屋贷款中的按揭点数（Point）来降低月供的策略。房贷按揭点数指的是贷款金额的百分比。购房者通过支付一笔预付款来购买按揭点数以降低贷款利率。买的房贷折扣点越多，房贷利率就越低。你可以把按揭点数看作贷款银行向你提前收取的一部分利息。

当时也跟大家分析过这种策略的缺点，比如：

 首先，购买按揭点数需要额外支付一笔费用。

 其次，当您有机会进行重新贷款（Refinance）时，这种策略可能会变得不划算。

 第三，您还需要考虑您计划在房屋中居住的时间。如果您计划短期内出售房屋，购买按揭点数可能不划算，因为您的成本还没有足够分摊。

根据房地美（Freddie Mac）的最新数据，到目前为止，美国30年期固定平均房贷利率跌到了7%以下，比去年10月份的高点下降了约1个百分点。根据美国房地产抵押贷款协会（Mortgage Bankers Association，M.B.A.）本周发布的数据，房贷申请量上升了5%，但与一年前相比仍然下降了11%。购房者面临的问题不仅仅是高房贷利率，他们还面临着高房价和待售房源供应紧缺的情况。虽然随着春季的到来，传统上的房产旺季临近，预计更多的房子会上市，但这还不足以满足购房需求，尤其是中低价位的购房需求。

然而，只要美国通货膨胀保持温和，没有经济上的意外事件发生，市场普遍预期美联储将在适当的时候降息。如果真的是这样，大家需要仔细考虑，购买按揭点数是否仍然是一种明智的选择。最简单的方法是咨询银行的贷款专员或贷款经纪人。在签订贷款合同之前，确保仔细阅读房贷合同。

今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期节目再见！

美国房地产最前线

2024年03月16日

Sources：

FED； St Louis Fed； Zillow； Freddie Mac； Mortgage Bankers Association； Los Angeles County Assessor’s Office；

美国房价反弹将结束？洛杉矶和尔湾的新房又要降价促销了？美国房贷利率再创二十年来新高！美国房产最前线孙斯陶 2023.08.18

随着南加州房地产市场的反弹，洛杉矶和尔湾等地区的楼市情况备受瞩目。孙斯陶将结合最新的美国房地产数据，跟大家聊聊投资者和购房者都在密切关注的美国建筑开发商情绪指数的波动和创下二十年以来新高的美国房贷利率。另外，最近孙斯陶发现，作为美国首次购房群体的主力，“千禧一代”（ Millennials）和“婴儿潮一代”（ Baby boomers）在购房方面有很多不同。今天一起跟大家聊一聊。

美国开发商情绪下滑

2023年8月，根据美国建筑商协会/富国银行房地产市场指数（National Association of Home Builders/Wells Fargo Housing Market Index），新建住宅市场的建筑商情绪下降了6个点，降至50分。这是最近七个月以来市场情绪的首次下跌。

50分以上算是“正面”，50分以下被认为是“负面”。 50分刚好在分界线上。市场普遍认为，高房贷利率、建筑工人短缺、土地供应不足、以及相关配套设备的持续短缺，导致建筑成本居高不下，从而抑制了美国建筑商的情绪指数。

这个指数由三大部分组成：1. 现在的独立屋销售；2. 未来6个月的独立屋销售预期；3.潜在买家的客流量；其中，销售状况下降了5个点，达到57，而未来六个月的销售预期下降了4个点，达到55。此外，买家上门看房的客流量下降了6个点，降至34。

孙斯陶看了这份报告之后觉得，其中买家客流量的下降值得特别注意。要知道现在全美国的住房供应存在巨大的缺口。但是，根据房地美（Freddie Mac）刚刚公布的美国房贷数据，30年固定房贷平均利率已经上涨到7.09%。很多潜在买家，尤其是普遍依靠房贷的首次购房群体，不得不离开市场。

如同孙斯陶在去年10月份的那一期节目中所介绍的那样。面对持续上升的房贷利率和看房客流量的减少，越来越多的建筑商开始采取促销策略。根据这次公布的数据，采取“降价”策略的建筑商比例，从7月的22%增加到了8月的25%，这是最近四个月以来的首次上升。平均降价的幅度大概是6%。

但是，如果算上包括给买主提供低息房贷在内的各种促销手段的话，这个比例从7月的52%增加到了8月的55%。当然，这个比例仍低于去年年底的62%。不过，孙斯陶指出，一般来说夏天是房地产交易的旺季，50分又刚好在荣枯分界线上。所以，我们要格外注意本轮房地产反弹能否延续下去。

“千禧一代” vs “婴儿潮一代”

刚刚提到了，随着美国房价和房贷利率双双上涨，作为美国购房主力的“千禧一代”正面临着日益激烈的竞争和挑战。虽然“千禧一代”在过去十年的大部分时间里是购房的主力，但近期已被“婴儿潮一代”超过。

根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，N.A.R.）的数据突显了这种转变。出生于二战后、大约在57至76岁之间的“婴儿潮一代”现在占据了39%的购房者比例。相比之下，年龄在24至42岁之间的“千禧一代”仅占28%。

孙斯陶发现，美国的“千禧一代”在过去十年中有八年时间里一直是购房者中的主导群体。然而，在过去一年中被“婴儿潮一代”超过。“千禧一代”的购房者在面临诸如Multiple Offers竞价战和全款购房者（All Cash Buyers）时，不敌“婴儿潮一代的购房者。

根据CoreLogic的房产数据，现阶段美国近四成的房屋销售为全款交易。而超过一半的“婴儿潮一代“购房者采取全款购房方式。因此，”千禧一代“在面对”婴儿潮一代“购房者时处于劣势。

这就导致了一个现象。根据美国房地产经纪人协会（N.A.R.）的数据， 1981年，重复购房者的年龄中位数为36岁，而如今，典型性多次购房者的年龄中位数升高到59岁。

假反弹还是真趋势？

从数据上看，今年上半年的房地产市场复苏主要集中在一手新房市场，二手房的销售受到房源短缺的影响，仍然疲软。一部分购房者从二手房市场转向新房市场，从而助推了新房销售的反弹。去年下半年美国房价的下降也进一步推动了新房销售的增长。

不过，正值夏天这个房产销售旺季。美国建筑商情绪指数出现最近七个月以来首次下跌，正处于50这个临界点。所以未来状况仍不容过分乐观。今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.08.18

新一轮的加州购房圆梦共享升值计划

在今天正式的节目开始之前，不知道大家是否还记得，3个月前，孙斯陶向大家介绍过，为了应对住房可负担性差的状况，加州政府最近推出了一个房贷优惠计划，叫作加州共享升值购房圆梦计划（California Dream for All Shared Appreciation Loan Program）。符合条件的中低收入的首次购房者群体可以向政府借到20%的首付款。当时，申请非常踊跃，没几天这笔款项就被申请光了。

最近有消息传出，加州州长纽森表示，将给这个补助项目发放新的一轮时间。加州住房金融管理局（California Housing Finance Agency, a.k.a. CalHFA）表示，具体细节和申请日期尚未确定。感兴趣的朋友请多多关注CalHFA的官网，这次不要错过！

40年前的奇怪现象为何再次出现？

今天，孙斯陶跟大家聊聊一种由美国房贷利率的飙升所引发的奇特效应。美国房主，如果有房贷的话，之前办理的房贷利率非常低，但随着利率的上升，如果他们要购买新的房子或重新贷款（Refinance），新的房贷利率比旧的利率更高，这意味着每个月的房贷账单也高了很多。这样一来，很多房主现在不会轻易卖房子。在售房源的严重短缺也同时推高了美国房价。

根据Realtor com的数据，近82%的房主感到自己被现有低利率房贷所 “锁定” 。很多房主现在不会轻易卖房子。这种现象，被称为 “金色手铐” 效应（Golden Handcuff Effect）。这通常用于形容雇主为了阻止员工离职而惯用的财务奖励措施，但对于当下的美国房主而言，前些年拿到的低利率房贷也产生了类似的影响。

例如，一个人在3年前贷款买房，并锁定了3%以下的30年固定房贷利率。如果他想买卖房，然后买另外一个房子的话，他必须要考虑到，现在的30年固定房贷利率已经接近7%。他是否愿意付更高的月供？很多人会选择保持现状，不会轻易搬家。

根据统计，大多数有房贷的美国房主手上的房贷利率都低于4%，如果是2020年-2021年初买的房子，甚至当时可以做到低于3%，然而，自去年3月以来，随着美联储不断加息，有近82%的购房者表示，他们感到了“金色手铐”效应。有些房主甚至表示，房贷利率从现在的接近7%降到4% – 5%的区间，他们才会考虑换房子。

临界点何时到来？

那么这个房贷利率临界点是多少呢？根据Zillow的一份最近房产报告，如果房主之前拿到的房贷利率是5%或以上的话，那么这些房主的卖房意愿是远远高于持有低房贷利率的这些房主的。然而，80%的房主手上的房贷利率低于5%。由于房贷利率不太可能在短期内下降到5%，所以这种“金色手铐效应”还会持续相当长一段时间。

很多人，包括专家，都试图从历史中寻找答案。但是，孙斯陶觉得，当下的情况跟几十年前虽然相似，但也有很大不同。比如说，在1978年至1981年间，与现状类似，房贷利率从约9%上升到超过18%，这让很多房主不想卖掉自己的房子。但不同点在于，在上世纪70年代末期，房贷利率并没有创下历史新低，而在80年代初期利率开始飙升之前，房价也没有迅速上涨。

惠誉降低美国信用评级

现在的问题在于，现在这么高的房贷利率会持续多久？美国经济是否会陷入衰退？惠誉评级（Fitch Ratings）于本周二（8月1日）将美国政府的信用评级从最高的AAA下调为AA+。虽然评级有所下调，但仍然属于可投资分级。

惠誉做出降级决定的原因之一是该机构预计美国经济将在今年第四季度和明年初跌入 “温和衰退”。美联储的经济学家今年春天也曾做出了类似预测，但是随后又在7月收回了这样的说法，并表示经济增长有可能减缓，但是仍有可能避免衰退。美国财政部长耶伦强烈批评了惠誉的决定。她指出，美国失业率接近半个世纪来的最低水平，美国经济在第二个季度里以2.4%的年率稳步增长。

这不是美国历史上第一次发生信用评级降级。在2011年，由于政府债务上限的争议，标准普尔（Standard & Poor’s）将美国的AAA最高评级降低。根据美国政府问责办公室（GAO）的一份报告，2011年的预算对峙导致当年财政部的举债成本增加了13亿美元。也就是说，信用评级的降低可能会导致美国政府的举债成本上升。

美国房地产市场正面临着一系列复杂的因素，包括经济走势、利率升降、房源短缺以及购房者和房主的买卖策略。美国房产未来的走向仍然存在不确定性，而每个房主和购房者也需要根据自己的情况做出明智的决策。今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.08.04

2023年7月26日，美联储宣布加息25个基点（俗称“一码”）。利率升至2001年以来的最高水平，也是自去年启动本轮加息进程以来的第11次加息，累计幅度达到了525个基点。这次加息决定是与市场预期一致的，但仍对金融市场和经济产生了一定的影响。诺贝尔经济学奖得主席勒也发表了对美国房地产市场的看法。今天孙斯陶根据最近几个月在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，跟大家聊聊这个话题。

美联储加息是把双刃剑

在周三的新闻发布会上，美联储主席杰罗姆·鲍威尔指出，尽管通胀已经有所缓和，但实现美联储2%的目标仍需要一段时间。他表示，尚未就未来货币政策做出决定，可能在9月份的会议上再次加息，但也可能决定维持利率不变。

鲍威尔认为今年不会降息，降息与否将取决于对通胀回落至目标的信心程度。不过，部分FOMC委员预计明年将降息。鲍威尔强调FOMC将会继续评估所有相关数据，以及对经济活动和通胀的影响，然后据此做出决策。

基本上，今年年内出现美联储降息的概率并不高。美国的高利率环境是一把双刃剑，这意味着美国国内的融资成本增加和违约率的上升。另一方面，海外美元回流的情况不会改变。世界上一些高债务贫穷国家将继续面对资金外流和本币贬值的压力。

经济增长强劲，但房地产市场供应不足

尽管加息对金融市场产生了一定的波动，但经济增长表现出出人意料的强劲态势。第二季度国内生产总值（GDP）增长率达到2.4%，较第一季度的2%高出了0.4个百分点。虽然一些经济学家预测未来12个月可能出现衰退，但这些预测尚需时间来验证。

美国房地产市场在加息影响下也有所波动，但整体房价仍在上涨。标普S&P CoreLogic Case-Shiller凯斯席勒房价指数显示，5月份房价连续第五个月上涨，尽管房贷利率大幅上升。然而，供应不足是推动房价上涨的主要原因。现有房主不愿出售，而买家似乎已经习惯了居高不下的房贷利率水平，购房需求开始回升。

在凯斯席勒全美20城综合指数中，10个城市房价同比下跌，10个城市房价上涨。疫情期间房价激增的西部城市在5月份表现最差。西雅图同比跌幅为11.3%，旧金山的同比跌幅为11%。洛杉矶房价则较去年同期下降3.1%。

耶鲁大学教授预测房价上涨周期可能即将结束

耶鲁大学经济学教授、诺贝尔经济学奖得主席勒（Robert Shiller）对美国房价未来走势持谨慎态度。席勒是房地产市场的重要观察家和研究者。他最近在接受CNBC采访时指出，一旦美联储停止加息周期，美国长达10年的房价上涨可能会结束。他表示，人们的担忧已经影响了购房行为，但是，他“并不恐慌“，认为房价上涨可能仅是季节性的，未来走势需要密切关注。

席勒的看法备受业界重视，因为他在过去成功地预测了2000年的互联网泡沫和2007年的房地产泡沫。他的观点提醒人们关注房地产市场的供需平衡和购房者行为变化，这些因素可能在未来影响房价的走势。

根据孙斯陶近期在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的的观察，从2023年一季度以来的数据看，虽然加州的房地产出现了明显的反弹，但出现结构性的分化，首先，新房销售反弹显著，二手房销售则较为疲软。

孙斯陶在4月份的节目里也提到过，这是因为市场上二手在售房源太低，导致部分购房者从二手房市场转移到了新房市场。我猜这或许就是为什么席勒教授认为今年以来的房价反弹可能仅是“季节性”。不管怎么说，未来我们要密切观察这一波房价反弹的持续性。

美联储与房地产市场的挑战与机遇

7月28日公布的6月份核心PCE物价指数创下了2021年9月以来的最低增速，但通胀水平仍高于美联储2%的目标水平。美联储加息旨在抑制通胀，并为货币政策在未来提供更多的调整空间。然而，加息也可能对房地产市场产生影响。

美国房地产市场的供需矛盾是当前的主要挑战之一。孙斯陶认为，南加州的房价上涨主要受到供应不足的驱动，许多现有房主不愿出售，而购房需求大于房源供给。美联储的这次加息可能进一步抑制购房需求，导致房价增速放缓。另一方面，加息也可能影响房贷利率，增加购房成本，从而减缓市场活动。

然而，对美国房地产市场的未来，仍存在一些积极的迹象。密歇根大学公布的7月美国消费者信心终值创2021年10月以来新高。美国经济持续增长，就业市场表现稳健，这些因素都有助于支撑美国人的购房需求。此外，随着美国通货膨胀有所缓和，美联储未来有可能维持较为温和的加息态势，这可能有助于稳定市场情绪。

总体而言，未来美联储货币政策的走向将取决于未来美国经济数据的表现以及通胀压力的变化。美联储需要保持灵活，根据市场和经济的表现来调整货币政策。对于美国房地产市场，稳定供应和促进购房需求的平衡仍是关键，以确保市场的持续稳健发展。同时，市场参与者也应密切关注席勒教授的观点，以加深对房地产市场走势的理解和应对策略。

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美国房产最前线

2023.07.29

美国何时降息？加息加出了降息的效果？高利率将持续多久？孙斯陶的财经纵横谈 2023.07.12

最近美国公布的各种经济数据显示，整体上看经济和就业率都不错。大家纷纷感慨美联储加息加出了降息的效果！这究竟是怎么一回事儿？另外，高利率将持续多久？今天孙斯陶结合两份研究报告，跟大家探讨一下。

量化紧缩起了反效果？

就美联储加息缩表却达成与预期相反的效果这个问题，美国银行（Bank of America）的利率策略师Ralph Axel 表示，在疫情期间，美国实施经济刺激计划和美联储降息，导致美国的储蓄激增。自2022年3月以来，美联储已将联邦基准利率提高了500个基点。美联储的加息，让美国广大储户从大约17万亿美元的银行存款中赚到更多的收益，产生的“财富效应”促进了消费，并没对美国经济造成太大的伤害。

随着美联储加息，海外“美元回流”。在去年3月18日的节目里我也提到了，美元回流美国之后，大资金的主要去处就是金融市场和房地产。我们也看到了，美国主要股指今年上半年以来的表现也不错。美国的房地产也从去年下半年的低谷中慢慢走了出来。

这一切跟很多人的传统认知是不一样的。从传统的经济学理论上讲，美联储不断的加息会使美国公司和消费者的借贷成本更高，大家更倾向于把资金放到安全的地方，而不是去投资，从而使经济成长受到抑制。

但实际情况是，很多私人投资人购买了很多新发行的国债，把资金投入到自2008年金融危机前以来利率最高的美国国债市场中。比如说，我们经常在自媒体上看到一些财经主播自去年以来经常提到I Bonds (US Treasury Series I Savings Bonds)这类债券。结果就是大量资金从银行存款转移到了美国国债市场，从一种资产类型，转换成了另外一种资产类型。

美联储自去年以来的“量化紧缩”计划，是通过缩减资产负债表来消除自2020年疫情以来的注入的流动性。截至本月初，美联储的资产负债表规模已经从一年前的8.5万亿美元下降到7.7万亿美元。但是美联储通过“量化紧缩”所减少的流动性，被美国私人投资者的资金在某种程度上弥补了一部分。美国储户的资金并没有完全从金融市场抽离，只是持有的金融资产组合改变了，反而因为高利率获得了更大的收益。

这就产生了一个问题！对美联储来说，量化紧缩的作用比预期要小。为了将美国的通货膨胀降至2%，美联储可能不仅需要将利率升得更高，而且要维持高利率更长时间。所以，市场上很多人认为美联储还会再加息两次。有些人甚至大胆猜测美联储在2024年5月之前不会降息。

高利率可能需要持续相当长一段时间

美国联邦储备银行堪萨斯分行的经济学家Johannes Matschke 和 Sai A. Sattiraju在6月29日发布了一份研究报告《To Reach the Fed’s Inflation Target, Interest Rates May Have to Remain Restrictive for Some Time》，就是探讨美国需要维持高利率多长时间才能有效降低通货膨胀。今天跟大家简单分享一下里面的观点，供大家参考。

为了应对高通货膨胀，美联储在过去14个月里加息了500个基点，但通胀下降的幅度相对较小。核心个人消费支出物价指数（PCE）的通胀率从2022年3月的5.4%降至2023年4月的4.7%，远高于美联储的2%目标。再加上前阵子发生硅谷银行破产等一系列银行危机，经济学家们开始评估美联储货币政策紧缩程度的实际效果，以确定加息幅度是否足以将通货膨胀降到2%这个目标。

我们看一下这份研报里的这张图。“蓝线”代表货币政策的立场；“绿线”代表联邦基准利率；“橙线”代表核心PCE个人消费支出物价指数。我们可以很清楚的看到代表了货币政策的立场（蓝线）和联邦基准利率（绿线）通常是同时变动的。比如，在上世纪70年代和80年代初，美国通货膨胀非常高，联邦基准利率经常超过10%。

另外，在当下这个紧缩周期中，在去年美联储加息的初期，“绿线”（联邦基准利率）追赶上升的“橙线”（PCE通货膨胀），直到2022年下半年“蓝线”（货币政策立场）才开始变得更加紧缩。因此，尽管美联储自2022年3月以来一直加息，货币政策的立场直到2023年第一季度才变得紧缩。

这张图里，我认为最重要的是“橙线”，它揭示了货币政策立场与通货膨胀之间的关系。我们可以看到，以上世纪70年代到80年代初期的高通货膨胀时期为例，通货膨胀一路走高，当时的美联储主席保罗·沃尔克暴力拉升利率，但是通货膨胀率直到1982年，也就是货币政策足够紧缩的时候，才被有效遏制住。当年，需要维持超过6%的货币政策立场才能把通货膨胀明显的降下来。

历史上，紧缩的货币政策立场通常会导致经济增长放缓和通货膨胀降低。我们看一下第二张图。作者根据1960年以来的数据，做了一个统计模型，用来预测紧缩的货币政策对经济国民生产总值GDP和通货膨胀的影响。“蓝线”代表了未来五年（20个季度）核心PCE通货膨胀。“绿线”代表了实际GDP的预期路径。

作者根据过去一年货币政策紧缩程度，预计货币政策立场的收紧将逐渐降低通胀，到2026年底，核心PCE通胀的同比增长将下降。在通货膨胀下降的同时，他们预计未来两年内国民生产总值GDP也会降低。当然，这只是预测，不一定很精准。

货币政策的总体紧缩程度不仅取决于加息加多少，还取决于维持货币紧缩的时间有多长。在历次通货膨胀下降过程中，美联储往往保持政策紧缩状态长达数年之久。比如，在1981年5月和1988年12月，美联储采取了紧缩政策，旨在降低通胀率。

我们看一下第三张图表：“绿线”代表1981年的紧缩周期；“蓝线”代表1988年的紧缩周期；我们很清楚的看到，在这两个周期中，必须维持政策紧缩的立场长达12个季度（3年），才能实现预期的通胀降低幅度。在1981年的周期中，通胀率从8.7%下降到4.5%；在1988年的周期中，通胀率从4.4%降至20世纪90年代初的约2.5%。

所以他们得出的结论是，尽管美联储的货币政策最近已经变得紧缩，但对降低通货膨胀的成效往往是滞后的。为了将通胀降至2%的目标，紧缩的货币政策在未来还会维持相当长的一段时间！这份研究报告不一定很精准，但是可以给大家提供一种可能性，也就是说美联储未来即使加息到达顶点，如果美联储真的追求把通货膨胀降到2%这个目标，那么很可能将维持货币紧缩政策相当长的一段时间！

今天就跟大家分享到这里。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.07.12

Sources:

Federal Reserve Bank of Kansas City;

Federal Reserve Bank of St. Louis;

Bureau of Labor Statistics;

美国二手房量价双跌？美联储加息没那么快停止！美国房产最前线孙斯陶 2023.05.27

根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors, a.k.a. NAR）的数据，2023年4月二手房销售量出现下降。总体二手房销售数量在4月份下降了3.4%，相较于去年同期下降了23.2%。这也就是最近大家在很多自媒体上常常看到的一些标题非常耸动的文章，比如“美国房产创下11年来最大跌幅”的来源。但是实际情况真的是这样吗？今天，孙斯陶结合各方数据和我在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的实际感受，跟大家聊聊这个话题。

NAR最新美国房产数据

根据NAR的最新数据，截至4月底，美国所有住房类型的中位数二手房售价为388,800美元，跟去年同期的395,500美元相比，同比下降了1.7%。美国西部地区的二手房销售量比上个月下降了6.1%，较去年同期下降了31.3%。西部地区的中位数房价为578,200美元，比去年2022年4月份下降了8.0%。

跟去年同期相比，上个月的美国房价和销售量都在下降。这也就是为什么各个自媒体根据NAR的这份房产报告，都拿“美国房产创下11年来最大跌幅”作为标题。不过，孙斯陶在去年10月底的节目里，跟大家介绍什么是“同比”，什么“环比”。“同比”指的是，跟去年同期相比，比如说，今年4月份的房价，跟去年4月份相比，变化多少？“环比”指的是跟前面这个时间段相比，变化了多少？比如说“月度环比”指的是4月份跟3月份相比，数据变化了多少？

为什么要弄清楚”同比“和”环比“的区别呢？因为去年3-4月份的房价很高。去年下半年随着美联储快速大幅加息，美国房价逐步下跌。今年上半年以来，哪怕房价回暖，跟去年同期相比，“同比”数字都不会好看。实际上，如果你去看美国房地产经纪人协会NAR的这份报告的英文原版，你会发现里面有很多有趣的数据。

在这份报告里，NAR首席经济学家劳伦斯·云表示：“美国大约一半的地区正在经历房价上涨。自春季以来，随着购房旺季的临近，在房价非常贵的美国西部地区，甚至在房价比较低的地方，Multiple Offers（多个出价）情况重新出现。”

四月份销售的房屋中，有73%的房屋在市场上停留不到一个月，平均停留时间为22天，比三月份的29天少，但比去年（2022年）4月份的17天多。

美国市场上的二手在售房源，比3月份环比增加了7.2%，与一年前相比，同比增长了1.0%。按照现在的销售速度，把这些房子都卖光，需要2.9个月。这个数字高于3月份的2.6个月和2022年4月的2.2个月。虽然同比和环比都增加了，不过仍算是一个非常好的销售速度。

首次购房者占销售总量的29%，高于2023年三月份和2022年四月份的28%。换句话说，现在的首次购房者比例比去年增加了。

全款购房占总交易量的28%，较三月份的27%和去年同期的26%有所增加。全款交易中的大部分来自个人投资者或购买第二套房产的购房者。他们在四月份购买的房产占总销量的17%，与三月份和去年同期相同。

房产类的不良资产和被迫出售的房产（比如Foreclosure和Short Sale）情况非常少，占销售总量的1%，与上个月和去年同期相同。

本轮加息周期还没结束？

最近这个星期，美国房贷利率有走高的苗头。利率上升的原因主要是投资者的担忧，一方面是对美联储在经济依然强劲的情况下会如何调整利率的不确定性，另一方面是关于提高债务上限和美国违约的可能性。利率走高，那么贷款的需求就会回落。

从去年3月以来，美联储已经连续第十次加息，累计上调利率500个基点，这是上世纪80年代沃尔克以来最激进的政策之一。美联储下一次开FOMC议息会议是在6月13-14日。美联储会不会暂停加息呢？在5月24日（周三），美联储理事克里斯托弗·沃勒表示，在6月的会议上，美联储可能会决定继续加息或者保持利率不变。即使在6月保持利率不变，美联储可能在今年晚些时候需要加息。他认为，在明确证据表明通胀趋势降温之前，美联房贷利率储不应该结束紧缩政策。

孙斯陶在去年10月底的“2023年美国房地产要关注的7大问题”的那一期节目里，曾经说过，美联储加息的依据往往是过往的已经发生的经济数据，而加息对经济的影响也总是滞后的，所以如果美联储在2023年上半年继续加息的话，很可能在达到一个点之后，会发生加息”加过头“的情况。所以2023年上半年，美联储会不会继续加息，加息的幅度有多大？美联储会不会为了维护金融系统的稳定，在控制通货膨胀未达预期的情况下，放缓甚至停止加息？

最近这半年来，我们也的确看到了信贷紧缩给美国经济带来的影响。今年美国已经有三家中型银行-硅谷银行Silicon Valley Bank、Signature Bank、First Republic Bank-相继倒闭，给金融市场增加了不确定性。其中，硅谷银行在倒闭之前，是全美第16大银行。First Republic Bank的倒闭是美国历史上第二大银行倒闭案。不仅在美国，瑞士信贷也出了问题，最终被瑞银UBS收购。

美联储会不会出于谨慎，6月中旬暂停加息？假设6月份暂停加息，这就代表着加息的结束吗？之后会不会继续加息？我们都要密切观察。今天最开始提到的，美国住宅房产市场，从数据上看，现在还不错。但是美国商业地产市场不容乐观。另外，美国经济会不会陷入衰退，会不会陷入通货紧缩，也是很大的问题。

今天就跟大家聊到这里。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.05.27

Sources:

National Association of Realtors;

Freddie Mac;

美国房贷逾期率透露了哪些玄机？这项指标好美国房地产市场不会差！美联储加息后，为何房贷需求上升？美国房产最前线孙斯陶 2023.05.16

夏天来了，最近南加州洛杉矶和尔湾房地产市场的热度，想必大家已经感受到了。在5月初美联储宣布再次加息一码之后，美国房贷利率并没有随之上升。这是怎么回事呢？一项关键指标透露了什么玄机呢？今天，孙斯陶跟您聊聊我的一些市场观察。

美元的“潮汐效应”

大家好，我是孙斯陶。在过去15年里，美联储曾经2次连续降息，也发生过2次连续加息。分别是：

（1）2008年金融危机后，美联储为了“救市”，把利率降到了0-0.25%，并维持低利率7年；（2）到了2015年，美联储开始在之后的3年里，连续加息9次；

（3）2020年，美联储又因为疫情的因素，再一次增加货币供应，提振经济，跟2008年一样，把利率降到了0-0.25%。

（4）最近一次就是2022年3月开始的新一轮的加息通道，截止到本月初，已经是第十次加息了。这意味着美元的“潮汐效应”更加明显。

美国房贷申请量回升

本月初美联储加息之后，美联储主席鲍威尔暗示有可能结束加息通道。虽然即使未来暂停加息，也不代表会马上降息。但是最近的房屋抵押贷款利率略有下降。虽然下降不是很显著，但是最近房贷的申请量已经悄然增多了。

根据美国房贷经纪商协会（Morggage Bankers Association，简称M.B.A.）的上周公布的数据，30年固定利率抵押贷款的平均合同利率下降到6.48％，当然，跟去年同期的5.53％相比，还是高出很多。另外，上周Refinance重新贷款的申请量增加了10％。但与去年同期相比，Refinance的需求仍然下降了44％。

孙斯陶觉得，在当下通货膨胀有所放缓和信贷环境收紧的金融环境下，美国经济或将减速，就业增长也可能会慢下来。在这种预期下，美联储在本月初的FOMC会议上暗示可能将会暂停当前联邦基准利率的水平。而且在美联储的这次加息后，已达到此前美联储官员给出2023年的终端利率区，因此市场预期超过一年的加息通道将告一段落。那么，房贷利率最近走弱，也就不令人惊讶了！

根据M.B.A.的数据，房贷的申请虽然在5月初增加了5％，但跟去年同期相比还是下降了32％。说实在的，房贷利率并没有真正下降到足以抵消高房价。自去年夏天以来，加州房价一直在回落，但由于强劲的住房需求和市场上非常低的房源供应量，我发现南加州洛杉矶和尔湾及周边地区的房价已经在本季度开始回暖。

美国房贷违约率怎么样了？

在去年11月份的节目里，孙斯陶提醒大家在关注2023年美国房地产市场走向的时候，要看今年“溺水屋”会不会增加。换句话说，我们要关注房贷逾期率（Delinquency Rate）会不会大幅增加。我们知道，从去年3月到去年年底这段期间，随着美联储大幅加息，美国房价疲软，房主手里的房屋净值（Home Equity）也在不同程度上缩水了。

“溺水屋”，也就是房子的“underwater”的现象。在2008年次贷危机之后，房地产价格连续跌了好几年，市场上大批的房子的价值，已经低于房主的房贷总额。所以叫做“underwater”，处于水平面以下嘛，所以翻译成“溺水屋”。

我们下面看一下这张图。这是自2000年以来，美国住宅独栋别墅的房贷逾期率的走势图。我们可以很清楚的看到，截止到去年年底，逾期率只有1.77%，处于历史低位！可见自去年3月份以来，被暴力拉升的美国房贷利率，对住宅贷款的影响并不大。

美国房主的“底气”是什么？

其实，对于房贷逾期率不高，市场上在售房源不多的现象，孙斯陶在3月份的节目里，就跟大家分析过：

首先，我们要分析一下美国房主的房屋购入成本。在疫情期间（2020年一季度到2022年二季度），除去通货膨胀，美国房价上涨了24.3%。这是自1975年以来，美国房价上涨最快的九个季度。但是大部分美国房主是在疫情之前购入的房产，所以房产入手的成本很低。去年美国房价下跌，但是尚未造成大面积的跌破房屋净值的情况。

其次，我们看一下美国房主的贷款融资成本。根据Black Knight的美国房地产贷款数据，大多数的美国房主身上背的房贷的利率，是在4%以下。孙斯陶觉得，这说明大部分房主的房子是前些年买的，当时房贷利率很低，月供还在可承受的范围之内。还有很多房主，更是趁疫情期间的房贷利率极低的时候，办理了Refinance重新贷款，锁定了长期的低房贷利率。

第三，我们在南加州洛杉矶和尔湾的市场上就能看出来。自疫情期间到现在，房产出售的挂牌量虽有增加，但仍不多。购房者的选择余地不大。供需决定价格。美国房价虽然可负担性不佳，但是房产供给不足，同时需求量很大。假设一个房主发生付不出月供的情况，同时，房子积累的净值又很高，房子又很容易脱手的话，他把房子卖掉就可以脱离“困境”。

4月份美国消费者物价指数CPI

美国劳工统计局（BLS）于5月15日（周一）公布的数据显示，今年4月份的消费者物价指数（Consumer Price Index，CPI）跟2022年4月相比，同比上涨了4.9%。大家可以看一下这张1980年以来的12个月CPI变化走势图。我们可以看到，CPI增幅已经下滑。

但是基于美国通货膨胀依旧很高的现状，低利率环境短时间内很难回来。再说，现在租金也非常高。卖了房子，一来要承受高通货膨胀，到手的钱如果没有稳妥的投资渠道的话，会贬值；二来去租房的话，租金没准儿比正在付的月供还高。所以，在美国经济前景不明朗的当下，为了保住现在的低月供，稳住现在的现金流，很多房主舍不得卖房。

今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.05.16

Sources:

California Association of Realtors;

Mortgage Bankers Association;

U.S. Bureau of Labor Statistics;

Federal Reserve Bank of St. Louis;

Black Knight;

Freddie Mac;

美国商业地产或将“暴雷”？硅谷银行危机仅是开端？美国房产最前线孙斯陶 2023.04.01

3月初硅谷银行(Silicon Valley Bank)和Signature Bank的倒闭，让大家心惊胆战。不过也有人吃到了危机的红利。最近美国房贷利率连续三个星期走低，根据Freddie Mac房地美的最新数据，30年期房贷固定利率已经降到6.32%。所以，我发现最近不少人趁机锁定了比较低的房贷利率。

在上个月的节目里，我给大家分析了，在过去一年美联储大幅加息的背景下，南加州房价跌幅并不大的几个原因。不过跟住宅房产情况不一样，美国商业地产的价值随着借贷成本的上升而不断下滑。今天，孙斯陶跟大家聊聊持续疲软的美国商业地产市场。

“泡沫”的由来

要讨论美国商业地产的问题，我们需要从2008年的金融危机说起。从2007年底到2008年9月，雷曼兄弟破产，美联储连续7次降息。在2008年12月，美联储更将联邦基准利率降至接近于零。之后，一直到2014年10月份，美联储出台了3轮量化宽松政策（QE），购买了大量的国债和抵押贷款债券，向市场注入大量流动性，以刺激经济并压低长期利率。宽松的信贷环境使得许多投资人轻松获得低息贷款并购买了大量商业地产。因此，美国商业地产资产价格也水涨船高。

在2020年疫情初期，美联储大幅降息并再次开启量化宽松计划。美联储的资产负债规模再度扩张。到2022年3月，美联储的资产负债规模约为9万亿美元，相当于2008年美国次贷危机前的十倍。在低利率环境下，商业银行为获取稳定的收益购买了大量的国债和房地产抵押贷款证券。

加息引发的“惨案”

“印钱”容易，“缩表”难。货币超发造成了严重的通货膨胀，因此美联储不得不在去年3月再次进入加息周期。商业地产普遍都是加了杠杆的，银行是商业地产抵押贷款的主要持有者。在过去的一年里，我们也看到了，美联储的加息速度非常快。这导致美债收益率攀升，但资产的估值反而下降。市场利率的迅速上涨对贷款市场影响最直接。像硅谷银行这样的公司遭受了巨大的损失，而那些通过放贷后立即转售贷款的公司可能会倒闭。

流动性压力导致美国中小银行开始减少贷款，而向商业房地产开发商提供的贷款主要来自这些区域性的中小银行。商业地产贷款通常是中短期的。在前些年拿到的低息贷款到期后，商业地产投资人在重新办贷款时，会发现现在的贷款成本非常高昂。另外，商业地产的估值是要看Cap Rate，是以现金流为标准的。高利率会导致其价值下降，所以其抗跌性不如住宅房产。

枯荣周期与需求变化

商业地产也有其自身的“枯荣周期”，不同类别的商业地产面临的压力也不同。例如，疫情以来，美国的工作模式发生了很大的改变，远程办公的比例非常高，这导致办公室需求下降，很多办公楼的入住率很低。另外，线上购物的兴起，很多实体店也面临着挑战，商铺的需求量也在减少。当然，工业地产和物流地产的需求则大大增加。

最近几个月发生了知名私募基金的商业地产抵押贷款债券（CMBS）违约事件。虽然在现阶段，美国商业地产贷款的违约率并不高。但银行已经对某些类别的商业地产项目的贷款审批，变得更加谨慎。在高通货膨胀的大环境下，过去低利率的时代短时间内不会回来，新的利率环境正在形成。因此，每个房地产投资者都必须思考如何调整房地产投资方向和策略。

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美国房产最前线

2023.04.01

自去年3月以来的这一年里，大家经常听到美国房价月度环比下跌了多少多少，但是和前一年同期相比还是上涨的，这样的新闻。但是3月2日，Redfin发布了最新的美国房产数据，截止今年2月19日，美国一栋具有“典型性”的住宅价格，大概35万美元。与去年同期相比，同比下跌了0.3%。跌幅虽然不大，这是意义却不同，因为这是自2012年2月这十年来，美国房价首次同比下跌。今天孙斯陶跟您聊聊一些感想和个人看法。

大家好，我是孙斯陶。在前几期节目里跟大家介绍了最近南加州洛杉矶和尔湾地区房地产市场回暖，很多朋友给我留言，说他们所在的地区也有这种迹象，看好的房子，很快就卖掉了。美联储是自去年3月份开始加息的，到现在刚好一年。刚刚孙斯陶也提到了，截止2月中旬的美国房价跟去年同期相比，仅仅下跌了0.3%。很多想买房子的人最近感慨，美联储加息一年，加了个“寂寞”。

去年美国房价跌幅不大的三大原因

我觉得美国房地产市场，在过去一年美联储大幅加息的背景下，房价的跌幅并不大的原因有这么几点：

首先，房价的涨跌要看供需关系。我在2年前的节目里，跟大家介绍过美国房地产市场上存在着几百万套新房建设的供应缺口。即使建商开足马力盖房子，也是需要几年时间才能补上缺口。下面这张图是过去20年美国新房开工许可证发放数目。在2022年，随着美联储的逐步加息，美国新房开工许可证的发放数量，已经跌到了2015年的水准。

这一点，我们在南加州洛杉矶和尔湾的市场上就能看出来。自疫情期间到现在，房产出售的挂牌量虽有增加，但仍不多。购房者的选择余地不大。供需决定价格。美国房价虽然可负担性不佳，但是房产供给不足，同时需求量很大。

其次，我们要分析一下美国房主的房屋购入成本。在疫情期间（2020年一季度到2022年二季度），除去通货膨胀，美国房价上涨了24.3%。这是自1975年以来，美国房价上涨最快的九个季度。但是大部分美国房主是在疫情之前购入的房产，所以房产入手的成本很低。去年美国房价下跌，但是尚未造成大面积的跌破房屋净值的情况。

第三，我们看一下美国房主的贷款融资成本。根据Black Knight的美国房地产贷款数据，大多数的美国房主身上背的房贷的利率，是在4%以下。孙斯陶觉得，这说明大部分房主的房子是前些年买的，当时房贷利率很低，月供还在可承受的范围之内。还有很多房主，更是趁疫情期间的房贷利率极低的时候，办理了Refinance重新贷款，锁定了长期的低房贷利率。

基于美国通货膨胀依旧很高的现状，低利率环境短时间内很难回来。再说，现在租金也非常高。卖了房子，一来要承受高通货膨胀，到手的钱如果没有稳妥的投资渠道的话，会贬值；二来去租房的话，租金没准儿比月供还高。所以，在美国经济前景不明朗的当下，为了保住现在的低月供，稳住现在的现金流，很多房主舍不得卖房。

美国通货膨胀与房屋贷款

不过，说到美国的通货膨胀。我们常看的指标是CPI，也就是消费者价格指数。美国住房成本在CPI中的占比大概是1/3。过去一年里，美国房价虽然下跌，但跌幅有限。所以，我猜测美国通货膨胀未来即使下降的话，也可能将会是一个缓慢的过程。

在过去一年里，美联储FED已经累计加息4.5%。3月21-22，美联储又要召开FOMC议息会议。大概率还会继续加息。对美联储利率敏感的美国2年期国债的殖利率也居高不下，美国30年房贷固定利率我看最近也有回升的迹象。所以，这将对贷款购房者造成更大的压力。

另外，硅谷银行（Silicon Valley Bank）这几天“暴雷“，也是美联储自去年以来“大步伐”加息的负面影响的显现，也势必对美国金融市场造成影响。美国房价是否将延续去年以来下跌的趋势，我们要密切观察。

不过，回到我们南加州洛杉矶和尔湾的房地产。你看好的房子，别人也会看好。好卖的房子，什么时候都好卖。不好卖的房子，市场好也难卖。说到底，买房要看地段。虽然入手的时候竞争激烈，但当你要卖的时候，也相对好卖。

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美国房产最前线

2023.03.10

Sources：

Redfin；

Black Knight；

Freddie Mac；

St. Louis Fed；

洛杉矶和橙县房地产在历次经济衰退中表现如何？房价在过去半个世纪涨了多少？跟湾区硅谷房地产历史走势有何不同？南加州的圣伯纳迪诺县和河滨县房价历史走势对比！美国房产最前线孙斯陶 2023.01.22

春节到了，首先祝大家新年快乐！在我开始做视频的这一年里，刚好赶上美国房地产市场从火热到理性回归的转变。经常有朋友给我留言，让我做一期加州房价在历次经济危机中的表现。今天孙斯陶结合美国通货膨胀率和美联储利率，跟大家聊聊南加州洛杉矶县(Los Angeles County)、橙县(Orange County)、圣伯纳迪诺县(San Bernardino County)、河滨县(Riverside County)在过去近半个世纪里的历史房价走势。也会跟北加州湾区硅谷做个对比，给大家参考一下！

1975年以来洛杉矶县房价历史走势

话不多说，我们直接上图表。首先，给大家看一下南加州最核心的洛杉矶县自1975年以来的房价走势图。大家可以看到，在过去近半个世纪里，洛杉矶县的房价，虽然历经多次经济衰退（Recession），但是整体上是上涨的。图中“灰色”的部分，代表“经济衰退”。大家可以结合这张美国经济衰退图，跟洛杉矶县房价历史走势图一起看，就一目了然了。每次经济衰退持续的时间长短不一，离我们最近的一次，就是2020年疫情初期的那一次。

在经历了过去这一年南加州房价的起起伏伏之后，大家想必对高房贷利率对房价的影响，有了更深的体会。既然要聊加州房价，就不能不谈美联储的利率调控。下面这张图是自1975年以来美国联邦资金有效利率走势图。这张图在过去一年里，我拿出来用了好几次，大家应该很熟悉了。不过今天，我们把它跟洛杉矶县的房价历史走势图放在一起，看看有什么有趣的发现。

2008年次贷危机(Subprime Crisis)中洛杉矶县房价表现

举个例子，从2008年之前的那一波上涨行情中，随着洛杉矶房价的节节走高，美联储也在逐步加息，防止经济过热。美联储当时加息到了顶点之后，维持了一段时间的高利率。洛杉矶的房价当时也在顶部徘徊了一阵子。之后，2008年次贷危机爆发，美国很多地方的房价崩盘。美联储动用各种金融工具，包括降息救经济。

我们从图中很清楚的看到，当时利率都快要降到地板上了，并维持低利率环境很多年。大家可以观察一下，洛杉矶房价在2008年次贷危机中的表现。2008年次贷危机造成的经济衰退维持了大概不到一年半的时间，也就是图中“灰色”的区域。即使在经济衰退之后，洛杉矶的房价也下行了一段时间，最后才稳住，并在2012年恢复上涨。

2020年疫情初期洛杉矶县房价表现

我们印象最深的，一定是离我们最近的这一次，也就是2020年疫情初期的经济衰退，也就是图中“灰色”最窄的这一段时间，只有短短的2个月不到。当时很多人恐慌性卖房。不过很快，美国大规模救市，美联储把利率也快速降到最低。在2020年上半年，我也曾经主办过线上的ZOOM研讨会，当时指出，随着美国的大规模救市，高通货膨胀率已经不远。而洛杉矶房地产本身具有抵御通货膨胀的属性，我们对洛杉矶房地产市场依旧看好。

1980年代高通货膨胀时期的洛杉矶县房价表现

说到房地产具有抵御通货膨胀的属性，就不能不聊一聊在过去近半个世纪里，美国通货膨胀最严重的时期，也就是上世纪70年代末和80年代初期。下面这张图是，除去食品和能源之后的核心CPI指数历史走势图，反映了自1975年以来美国通货膨胀走势。

我们把通货膨胀、美联储有效资金利率、和洛杉矶房价走势这三张图放在一起。“灰色”的区域是经济衰退期。我们可以很清楚的看到，1980年美国不仅通货膨胀非常高，而且经济陷入衰退，也就是“停滞型通货膨胀”。

在图中的1980年这部分的“灰色”区域里，我们可以看到洛杉矶县的房价在这期间是上涨的！虽然在1982-1983年这个区间，也就是第二段“灰色”区域里，房价下跌。但是之后很快就恢复上涨。甚至在整个高通货膨胀的80年代，洛杉矶县的房价基本上都在上涨！

2000年网络泡沫（The Dot-com Bubble）破掉之后的洛杉矶县和硅谷房价

我在元旦的那一期节目里，跟大家聊了聊上世纪90年代的“非理性繁荣”。美联储为了抑制经济过热，尤其是网络泡沫，在1999年6月到2000年5月这一年里，连续加息6次。之后“网络泡沫”终于2000年3月份破掉。美国经济随后陷入了经济衰退。我们可以从图中看到2000年后面的“灰色”部分，从2001年3月到2001年11月，长达8个月的经济衰退。

在这段期间，美国通货膨胀率大幅上涨，但是美联储却为了挽救经济在快速降息。洛杉矶的房价在这段期间是上涨的！可见“网络泡沫”危机，对洛杉矶房产市场影响不大。为了抵御高通货膨胀，洛杉矶房价当时的表现非常不错。

“网络泡沫”破掉对洛杉矶房产影响不大，不代表对加州其它地方影响不大。我们下面看一下，在这段期间，北加州湾区的硅谷圣荷西的房价表现。我们可以很清楚的看到，图中在2001年的“灰色”经济衰退期间，硅谷的房价是全程下跌的。可见，这次网络泡沫危机对当地影响之大。所以，讨论某一个地方的房价，我们除了要观察，通货膨胀率、房贷利率、失业率，还要考虑当地的支柱性产业的产业周期、产业结构是否过度单一。

南加州橙县、圣伯纳迪诺县、河滨县历史房价走势

既然我们聊到硅谷圣荷西的房价，那么我们就索性再看看加州其它地方的房价历史走势。我们南加州除了洛杉矶县之外，最近这20年，橙县（Orange County）的房地产市场也越来越重要。我看一下它跟洛杉矶县房价走势的对比。可以看到基本上走势是一致的，都是非常强势的。

我们看一下，2008年次贷危机之前的那一轮房地产周期高峰，洛杉矶县的房价在高点走了一段平台期，橙县比洛杉矶县更早下跌。非常巧的是，我在去年12月14日的那一期节目里，跟大家介绍了在2022年下半年里，橙县房价的跌幅是南加州6个县里面最多的。可见，在南加州，洛杉矶县的房地产市场更加坚挺，是核心区域中的核心，也就是俗称的“蛋黄”区。

下面我们再看看这几年发展非常快的“内陆帝国”（Inland Empire）- 圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）和河滨县（Riverside County）的房价历史走势。我们可以很清楚的看到，虽然整体房价走势跟洛杉矶县和橙县差不多。不过，在2008年次贷危机中下跌的速度更快，幅度更大。

总结

看了这么多对比图表，不管是北加州还是南加州，核心区域里好地段的房产是具备抵御通货膨胀的属性的。尤其是遇到长时间的高通货膨胀期，表现更是亮眼。遇到经济衰退，不是不会跌，而且更抗跌而已。另外，美联储的货币政策、当地的经济结构、产业的周期变化，都会对当地的就业产生影响，从而影响了房价。

我们研究各地的历史房价，并是不是要生搬硬套到当下，因为历史不会简单的重复。美联储去年采取了自上世纪 80 年代以来最激进的货币政策，共加息七次，其中包括连续四次加息 75 个基点。今年和明年，美国经济是否陷入衰退？是“硬着陆”还是“软着陆”？会不会陷入停滞型通货膨胀？还有待观察。

希望本期节目，能帮助大家从宏观上了解在过去的近半个世纪里，美国经济运行对加州房价的影响。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.01.22

标签存档： Inflation

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