前些天(11月17日)加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors,C.A.R.)发布了上个月(十月份)房屋销售和价格报告。根据最新的数据,十月份加州二手独立屋的销量,较九月份略有增长0.3%,但较2022年十月大幅下降11.9%。加州的房价中位数为840,360美元,较九月份下降0.4%,但较2022年十月上涨5.3%。值得注意的是,截至十月的全加州房屋销售同比大幅下降27.2%。今天,孙斯陶根据在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察,跟大家聊聊南加州各地的房价走势情况。
现在,让我们聚焦南加州的房产市场上的二手独栋房产情况。十月份,一些地方的房价上涨,也有一些地方的房价下跌。比如,洛杉矶县(Los Angeles County)、橙县(Orange County)和文图拉县(Ventura County)的房价下跌,其中洛杉矶县下跌了2.3%,橙县下跌了2.7%,文图拉县则下降了6.6%。相反,由河滨县(Riverside County)和圣贝纳迪诺县(San Bernardino County)组成的内陆帝国(Inland Empire)地区房价上涨了2.1%。
下面我们谈谈全美国的房地产市场。十月份,现有房屋销售下降到13年来的最低点,较去年同期下降了14.6%。现有房屋的房价中位数上涨了3.4%,达到391,800美元。美国房地产协会(National Association of Realtors,N.A.R.)首席经济学家Lawrence Yun仍然持乐观态度,他提到了最近的美国房屋贷款利率下降和未来几个月房屋库存有望改善的预期。
美国30年期固定房贷平均利率在8月份超过7%之后,正如预计的那样,一路走高,最近已经达到约7.6%。持续高利率继续考验着加州的住房市场。根据加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors, 简称C.A.R.)于10月18日发布的数据,尽管9月份房屋销售连续第四个月下降,但与去年同期相比,加州房价中位数连续第三个月上升,创下一年多来最大的年度增幅。洛杉矶县独立屋的房价中位数更⾸次超过90万美元,创了纪录。 今天,孙斯陶根据在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场的观察,跟大家聊聊这个话题。
今年以来,美国住宅市场上普遍缺乏二手在售房源,二手房市场相对于新房市场来说,显得比较低迷。根据美国房地产经纪人协会(National Association of Realtor,N.A.R.)的数据,七月份二手房销量较上月下降了2.2%,创下自2010年以来七月份的最低销售速度。要知道,一般来说,夏天是房产的销售旺季。
在6月份的节目中,我向大家介绍过, State Farm和Allstate两大保险公司终止了接受加州房屋保险新合同的申请。最近又发现有新的保险公司退出加州的房屋保险市场。比如,AmGUARD和Falls Lake这两家在7月底向加州保险局提出申请,不仅不接受新房屋保险的保单申请,甚至连现有保单也不续保。
说起这两家公司,可能很多人不太熟悉。其实AmGUARD Insurance的母公司是大名鼎鼎的巴菲特的波克夏·海瑟威(Berkshire Hathaway Group )。Falls Lake则是一家再保险公司。再保险(Reinsurance)是指一家保险公司为避免自己遭遇损失和风险而向另一家保险公司投保的过程。保险公司通过签订保险契约以得到面对不同风险(如:龙卷风、地震、法律诉讼、疾病或过世)时的保障。同理,再保险公司为保险公司提供类似的保护。
其实这种情况并不是加州独有的。美国保险监理官协会(National Association of Insurance Commissioners)在2022年对美国15个州的保险公司进行的调查中发现,随着极端气候事件不断增多,理赔成本变高。由于美国大多数房屋保险的保单都是一年期的。所以期满后房主再续约的时候就会发现,保险公司不一定受理高风险地区的保单申请。
2028年洛杉矶将举行夏季奥运会。洛杉矶的民宿和度假屋房主翘首以待,更有很多房地产投资人打算入场,提前布局南加州大洛杉矶地区的度假屋和短租房市场。不过,最近洛杉矶县的部分房主应该收到了由洛杉矶县房产税征收部门(County of Los Angeles Treasurer and Tax Collector)群发的关于短租房管理条例的通知信。今天孙斯陶跟大家聊聊南加州的短租房和度假屋市场动态。
每个月的下旬,加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors, C.A.R.)都会公布上一个月的房地产数据。今天,孙斯陶根据他们的最新房产数据,结合我在南加州洛杉矶和尔湾的房地产上的实际感受,与您分析一下南北加州房地产市场的差异,以及南加州洛杉矶县(Los Angeles County)、橙县(Orange County)、河滨县(Riverside County)、圣伯纳迪诺县(San Bernardino County)、文图拉县(Ventura County)和圣地亚哥县(San Diego County)的房地产市场表现。
根据加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors, C.A.R.)于2022年4月5日发布的加州房产报告,随着房价飙升至历史新高和利率达到十多年来未曾见过的水平,所有族裔的购房能力都在下降。今天,孙斯陶结合这份报告中的数据,跟您聊聊南加州洛杉矶、橙县、和内陆帝国地区的房地产市场。
根据C.A.R.在2022年按种族划分的住房可负担性报告,在南加州,西班牙裔/拉丁裔购房者最不可负担的县是橙县,仅有8%的家庭收入达到购买中位数价格房屋的最低要求。对于亚裔家庭,橙县也是可负担性最差的县,只有15%的亚裔家庭收入达到购买中位数价格房屋的最低要求。我们看一下橙县(Orange County)的尔湾(Irvine)的房价,应该有所体会。洛杉矶县(Los Angeles County)紧随其后,只有22%的亚裔家庭可以负担当地的中位数房价。
在上一期节目中,我向大家介绍了3月27日CalHFA推出的“加州共享升值购房圆梦计划”(California Dream For All Shared Appreciation Loan Assistance Program),该计划为中低收入家庭购房提供了资金支持。该计划提供的贷款金额相当于房屋购买价值的20%,使许多加州工薪家庭能够购房并享受到购房者的好处。不过不到十天,因为大家的踊跃申请,这个项目的补助款就被申请光了,不得不暂停。