中国购房者赴美激增!春节假期洛杉矶和尔湾看房火爆!美国房产最前线 孙斯陶 2023.01.24

中国购房者赴美激增!春节假期洛杉矶和尔湾看房火爆!美国房产最前线 孙斯陶 2023.01.24

如果你关心南加州洛杉矶和尔湾的房地产的话,想必最近也发现了不光在周末,平时看房的人也慢慢多了起来。这是怎么一回事儿呢?今天孙斯陶结合最近的加州房地产数据和我本人的观察,跟大家聊一聊。

最近1-2个星期,尤其是连续下了快一个月的雨停了之后,南加州市场上看房的人逐渐多了起来。我看原因有这么几点。首先,最近这2个多月,美国房贷利率一直下跌。30年固定房贷利率从10月底的7%左右,跌到了最近的6%出头。对于刚需购房者来说,去年下半年负担不了的房子,因为房贷利息下降,负担也变轻了。

第二个原因,还是因为去年第四季度美国房产成交量下跌了。根据美国房地产经纪人协会(NAR)的上周五公布的数据,上个月(2022年12月)美国房产销售额创下了自2010年11月以来的最低,这是美国房产销售连续第11个月的下滑,而且是自1999年以来持续时间最长的一次。

但是从美国房地产市场上的供需关系方面看,需求仍在。根据我自己的观察,在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上,很多买房人都在观望,或者说等待房价下跌而已。所以随着近期美国房贷利率的下滑,市场上看房的人又多了起来。这部分人不一定会马上做买房决定,但是已经重新“做功课’,了解市场行情了。

第三个原因,就是南加州大洛杉矶地区的房价,去年年底是实实在在的跌了。根据Re/Max上个星期公布的数据,去年12月,洛杉矶的中间房价是81万,比2021年12月同比跌了4万,大概是跌了-4.7%。不仅是洛杉矶,湾区旧金山的中间房价,也从2021年12月的1,038,444,跌到了去年12月的985,929,同比下跌-5.1%。

如果说房贷利率下跌的好处,是分摊到未来几十年的话,那么房价的下跌对相当一部分买房人来说是更加实在的。为什么这么说呢?因为这部分买房人不会持有房子30年,或者15年,所以他们是没办法占到长期低房贷利率的全部好处的。对于持有年限不长的这部分买房人来说,房价的下跌对他们更加有利。

第四个原因,就是随着国内对国际旅行政策的优化,久违的国内购房者又重新出现在了南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上,其实,在疫情之前,春节、五一、暑假、国庆期间,都是海外购房者赴美的传统旺季。可以说今年春节期间的情况,大家应该很熟悉!

如果您想进一步了解南加州房地产市场的话,上个星期我做了一期关于洛杉矶县、橙县、河滨县、圣伯纳迪诺县,在过去近半个世纪里的房价历史走势和在历次经济危机中的表现,大家有兴趣的话,可以参考一下。

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美国房产最前线

2023年1月25日

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洛杉矶和橙县房地产在历次经济衰退中表现如何?房价在过去半个世纪涨了多少?跟湾区硅谷房地产历史走势有何不同?南加州的圣伯纳迪诺县和河滨县房价历史走势对比!美国房产最前线 孙斯陶 2023.01.22

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春节到了,首先祝大家新年快乐!在我开始做视频的这一年里,刚好赶上美国房地产市场从火热到理性回归的转变。经常有朋友给我留言,让我做一期加州房价在历次经济危机中的表现。今天孙斯陶结合美国通货膨胀率和美联储利率,跟大家聊聊南加州洛杉矶县(Los Angeles County)、橙县(Orange County)、圣伯纳迪诺县(San Bernardino County)、河滨县(Riverside County)在过去近半个世纪里的历史房价走势。也会跟北加州湾区硅谷做个对比,给大家参考一下!

1975年以来洛杉矶县房价历史走势

话不多说,我们直接上图表。首先,给大家看一下南加州最核心的洛杉矶县自1975年以来的房价走势图。大家可以看到,在过去近半个世纪里,洛杉矶县的房价,虽然历经多次经济衰退(Recession),但是整体上是上涨的。图中“灰色”的部分,代表“经济衰退”。大家可以结合这张美国经济衰退图,跟洛杉矶县房价历史走势图一起看,就一目了然了。每次经济衰退持续的时间长短不一,离我们最近的一次,就是2020年疫情初期的那一次。

在经历了过去这一年南加州房价的起起伏伏之后,大家想必对高房贷利率对房价的影响,有了更深的体会。既然要聊加州房价,就不能不谈美联储的利率调控。下面这张图是自1975年以来美国联邦资金有效利率走势图。这张图在过去一年里,我拿出来用了好几次,大家应该很熟悉了。不过今天,我们把它跟洛杉矶县的房价历史走势图放在一起,看看有什么有趣的发现。

2008年次贷危机(Subprime Crisis)中洛杉矶县房价表现

举个例子,从2008年之前的那一波上涨行情中,随着洛杉矶房价的节节走高,美联储也在逐步加息,防止经济过热。美联储当时加息到了顶点之后,维持了一段时间的高利率。洛杉矶的房价当时也在顶部徘徊了一阵子。之后,2008年次贷危机爆发,美国很多地方的房价崩盘。美联储动用各种金融工具,包括降息救经济。

我们从图中很清楚的看到,当时利率都快要降到地板上了,并维持低利率环境很多年。大家可以观察一下,洛杉矶房价在2008年次贷危机中的表现。2008年次贷危机造成的经济衰退维持了大概不到一年半的时间,也就是图中“灰色”的区域。即使在经济衰退之后,洛杉矶的房价也下行了一段时间,最后才稳住,并在2012年恢复上涨。

2020年疫情初期洛杉矶县房价表现

我们印象最深的,一定是离我们最近的这一次,也就是2020年疫情初期的经济衰退,也就是图中“灰色”最窄的这一段时间,只有短短的2个月不到。当时很多人恐慌性卖房。不过很快,美国大规模救市,美联储把利率也快速降到最低。在2020年上半年,我也曾经主办过线上的ZOOM研讨会,当时指出,随着美国的大规模救市,高通货膨胀率已经不远。而洛杉矶房地产本身具有抵御通货膨胀的属性,我们对洛杉矶房地产市场依旧看好。

1980年代高通货膨胀时期的洛杉矶县房价表现

说到房地产具有抵御通货膨胀的属性,就不能不聊一聊在过去近半个世纪里,美国通货膨胀最严重的时期,也就是上世纪70年代末和80年代初期。下面这张图是,除去食品和能源之后的核心CPI指数历史走势图,反映了自1975年以来美国通货膨胀走势。

我们把通货膨胀、美联储有效资金利率、和洛杉矶房价走势这三张图放在一起。“灰色”的区域是经济衰退期。我们可以很清楚的看到,1980年美国不仅通货膨胀非常高,而且经济陷入衰退,也就是“停滞型通货膨胀”。

在图中的1980年这部分的“灰色”区域里,我们可以看到洛杉矶县的房价在这期间是上涨的!虽然在1982-1983年这个区间,也就是第二段“灰色”区域里,房价下跌。但是之后很快就恢复上涨。甚至在整个高通货膨胀的80年代,洛杉矶县的房价基本上都在上涨!

2000年网络泡沫(The Dot-com Bubble)破掉之后的洛杉矶县和硅谷房价

我在元旦的那一期节目里,跟大家聊了聊上世纪90年代的“非理性繁荣”。美联储为了抑制经济过热,尤其是网络泡沫,在1999年6月到2000年5月这一年里,连续加息6次。之后“网络泡沫”终于2000年3月份破掉。美国经济随后陷入了经济衰退。我们可以从图中看到2000年后面的“灰色”部分,从2001年3月到2001年11月,长达8个月的经济衰退。

在这段期间,美国通货膨胀率大幅上涨,但是美联储却为了挽救经济在快速降息。洛杉矶的房价在这段期间是上涨的!可见“网络泡沫”危机,对洛杉矶房产市场影响不大。为了抵御高通货膨胀,洛杉矶房价当时的表现非常不错。

“网络泡沫”破掉对洛杉矶房产影响不大,不代表对加州其它地方影响不大。我们下面看一下,在这段期间,北加州湾区的硅谷圣荷西的房价表现。我们可以很清楚的看到,图中在2001年的“灰色”经济衰退期间,硅谷的房价是全程下跌的。可见,这次网络泡沫危机对当地影响之大。所以,讨论某一个地方的房价,我们除了要观察,通货膨胀率、房贷利率、失业率,还要考虑当地的支柱性产业的产业周期、产业结构是否过度单一。

南加州橙县、圣伯纳迪诺县、河滨县历史房价走势

既然我们聊到硅谷圣荷西的房价,那么我们就索性再看看加州其它地方的房价历史走势。我们南加州除了洛杉矶县之外,最近这20年,橙县(Orange County)的房地产市场也越来越重要。我看一下它跟洛杉矶县房价走势的对比。可以看到基本上走势是一致的,都是非常强势的。

我们看一下,2008年次贷危机之前的那一轮房地产周期高峰,洛杉矶县的房价在高点走了一段平台期,橙县比洛杉矶县更早下跌。非常巧的是,我在去年12月14日的那一期节目里,跟大家介绍了在2022年下半年里,橙县房价的跌幅是南加州6个县里面最多的。可见,在南加州,洛杉矶县的房地产市场更加坚挺,是核心区域中的核心,也就是俗称的“蛋黄”区。

下面我们再看看这几年发展非常快的“内陆帝国”(Inland Empire)- 圣伯纳迪诺县(San Bernardino County)和河滨县(Riverside County)的房价历史走势。我们可以很清楚的看到,虽然整体房价走势跟洛杉矶县和橙县差不多。不过,在2008年次贷危机中下跌的速度更快,幅度更大。

总结

看了这么多对比图表,不管是北加州还是南加州,核心区域里好地段的房产是具备抵御通货膨胀的属性的。尤其是遇到长时间的高通货膨胀期,表现更是亮眼。遇到经济衰退,不是不会跌,而且更抗跌而已。另外,美联储的货币政策、当地的经济结构、产业的周期变化,都会对当地的就业产生影响,从而影响了房价。

我们研究各地的历史房价,并是不是要生搬硬套到当下,因为历史不会简单的重复。美联储去年采取了自上世纪 80 年代以来最激进的货币政策,共加息七次,其中包括连续四次加息 75 个基点。今年和明年,美国经济是否陷入衰退?是“硬着陆”还是“软着陆”?会不会陷入停滞型通货膨胀?还有待观察。

希望本期节目,能帮助大家从宏观上了解在过去的近半个世纪里,美国经济运行对加州房价的影响。如果您喜欢我的节目,请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下期再见!

美国房产最前线

2023.01.22

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南加州六县房价半年走势盘点!橙县房价为何跌得最多?洛杉矶房价为何近期走稳?买房群体将在2023年逐渐回到房产市场?年底南加州建商新房促销看点是什么?美联储加息节奏放缓的同时美国房贷利率11月走低!

南加州六县房价半年走势盘点!橙县房价为何跌得最多?洛杉矶房价为何近期走稳?买房群体将在2023年逐渐回到房产市场?年底南加州建商新房促销看点是什么?美联储加息节奏放缓的同时美国房贷利率11月走低!

根据Zillow刚刚公布了南加州六个县上个月的房价数据,不出意料的是各地都在普遍性的连续环比下跌。不过最令人惊讶的是,跟当地5月份峰值房价相比,南加州房价最高的橙县(Orange County)的下跌幅度,远远大于圣伯纳迪诺县。今天孙斯陶结合南加州洛杉矶和尔湾房地产市场近期动态跟您聊聊这份报告。

首先,在这份报告里,Zillow统计的是具有“典型性的房价”(Typical Price),也就是处于中间1/3的房子的均价。根据他们的数据,南加州的6个county的11月份的“典型性房价”跟当地5月份峰值房价相比较,也就是跟半年前高点的房价相比,按照下跌幅度排序,橙县房价下跌了8.6%,排第一;之后是,洛杉矶县下跌了7%;圣地亚哥县跌了7%;Riverside河滨县下跌了4.6%;Ventura文图拉县跌了3.9%;圣伯纳迪诺县下跌得最少,只有3.5%。

下面我们看一下11月份南加州6个县的“具有典型性的房价”是多少。我们这次按照房价高低排序。橙县11月份具有典型性的房子的价格是$1,014,194,比10月份环比下跌了3.4%;圣地亚哥县是$877,278,比10月份上涨了0.1%;洛杉矶县是$842,752,只比10月份环比下跌了0.5%;文图拉县是$837,891,比10月份环比上涨了1.2%;河滨县是$599,428,比十月份下跌了0.5%;圣伯纳迪诺县是$523,830,比10月份下跌了0.6%。

我们可以看到房价最高的橙县,根据Zillow的数据,不管是跟半年前的房价高点比,还是跟10月份比,房价下跌的幅度都最大;而在这6个县里面房价最低的圣伯纳迪诺县,不管是跟5月份比,还是跟10月份比,下跌的幅度都是不大;至于洛杉矶县,虽然跟5月份相比,跌幅排第二,跌了7%,不过跟10月份相比,跌幅只有0.5%。我猜测这跟洛杉矶县的供需关系有关,毕竟人口基数最大。

我觉得Zillow这份关于11月份的房价报告,有滞后效应。为什么这么说呢?因为11月份过户的房子,大多是在10月份签约的。按照我在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上的经验,夏天一般是地产买卖”旺季“。过了旺季,市场上总会剩下一些房子,原因有很多,比如说开价不合理,房子的地段不好,或者户型不好,等等。如果房主着急脱手的话,往往会考虑降价。所以我从MLS系统后台看到,10月份有些房子的成交价,比上市价低了不少。就更不用提有些房主甚至接受人民币交易的这种情况了。

我在半个月前的那一期节目跟大家介绍了,尽管美联储在11月初继续加息“三码”,但是美国房贷利率实际上已经比10月底/11月初的高点下跌了很多。随着周二公布的CPI数据好于预期,市场上也预期美联储将放慢加息的节奏。据我个人观察,由于最近这一个多月美国房贷利率下跌,有些买房人趁着假期有空,又回到了市场上看房。当然看房不代表就会马上做决定,但是已经有这种苗头出现。这种趋势能否持续下去,我们还要观察。

不过我觉得,尽管现在30年固定房贷利率比一个半月前的7%要低了很多,但是还是很高。哪怕现在的房价比半年前低,现在你贷款买房的月供,其实还会比半年前高,因为现在的房贷利率更高。这就不得不提一下南加州的新房,最近有些开发商在年底优惠促销,提供第一年的贷款利率优惠,作为卖点吸引客户上门。这说明开发商还是很了解现在买房群体的“痛点”在哪里!

今天就跟大家聊到这里,如果您喜欢我的节目,请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下期再见!

美国房产最前线

2022.12.13

Sources:Zillow

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美国独栋别墅新房销售创二年来最差!鹰派 vs 鸽派:9月份美联储或将暂停加息?南加州大洛杉矶地区房价中位数是多少?美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.29

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最近市场上有消息说有人认为通货膨胀快要见顶。我5月5日的那一期节目里面聊了有些人会觉得年底有美国中期选举,美联储可能在数轮加息之后,在下半年或年底的动作会顾虑比较多,毕竟有选举和对经济的冲击的各种考虑。这个话题之前孙斯陶已经跟大家讨论很多次了,实际上有些经济学家也有不同看法。所以今天趁着Memorial Day长周末,跟大家聊一聊。

本期节目内容:

  • 00:38 美联储加息意见分歧:鸽派 vs 鹰派;
  • 00:43 诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨的看法;
  • 01:15 国际货币基金组织IMF高级官员的看法;
  • 01:49 亚特兰大联邦准备银行主席Bostic的看法;
  • 02:20 圣路易斯联邦准备银行的博拉德的看法;
  • 03:00 美联储加息对美国房贷和重新贷款Refinance的影响;
  • 03:47 美国开发商与新楼盘新房市场;
  • 04:09 美国建商协会NAHB关于独栋别墅新房的数据;
  • 04:36 美国住房发展局HUD关于美国新房的数据;
  • 05:00 美国住宅开发商未来可能如何应对?
  • 05:40 加州房地产经纪人协会最新二手房数据;
  • 05:50 4月份全加州房价中位数;
  • 06:00 三个问题要注意;
  • 06:20 南加州洛杉矶、橙县、河滨县、圣伯纳迪诺县、圣地亚哥别墅房价中位数;
  • 06:50 孙斯陶关于最近加州房产数据的看法;

美国房产最前线

2022.05.29

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南加州房价快要撑不住了?木材价格下跌将导致建商新房价格松动?孙斯陶跟您聊聊近期南加州洛杉矶和尔湾房地产市场动态!美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.17

南加州房价快要撑不住了?木材价格下跌将导致建商新房价格松动?孙斯陶跟您聊聊近期南加州洛杉矶和尔湾房地产市场动态!美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.17

大家最近在网上都看到了。网上的各个媒体社区上,想要买房但“还没上车”的朋友,都觉得南加州的房价要跌了,或者已经开始跌了,言之凿凿,认为加息和将要缩表,对股市产生了巨大的影响,那么房地产也不会例外;但是手里有房的房主这边明显不这么认为。基本上觉得现在油价、粮价这么贵,通货膨胀不会这么容易被控制住,再说市场上的在售的房子也不多,洛杉矶和尔湾这边的房价总体上讲应该问题不大!今天就跟大家聊聊我对整个南加州房地产市场的观察。

本期节目话题涵盖:

  • 00:08 南加州买房人的看法;
  • 00:24 南加州房主的看法;
  • 00:45 南加州洛杉矶和尔湾房地产市场动态;
  • 00:50 孙斯陶的观察1:部分卖主的心理;
  • 01:11 举例说明;
  • 01:50 孙斯陶的观察2:刚需类小户型;
  • 02:00 举例说明;
  • 02:20 美国首次购房者比例;
  • 02:45 孙斯陶的观察3: Listing Agent卖方经纪人和卖主心理;
  • 03:05 美国南加州房产开发商动态;
  • 03:15 孙斯陶的观察4: 南加州建商新房价格将会松动?
  • 03:53 美国木材价格近期走低;
  • 04:35 木材价格走势值得注意的两点;
  • 05:17 美国房产可负担性

美国房产最前线

2022.05.17

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首次购房者悄然离场!南加州房地产近期价涨量跌!美联储再次加息在即!加薪跑赢高通货膨胀了吗?你能负担得起高房价吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.04.30

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今天孙斯陶想跟大家聊聊近期南加州房产销量放缓的问题。还有美国人的薪水现状,能否负担得起现在的高房价。

南加州房价和销售量分析:

我们知道现在的房价是水涨船高。我们每个月都会跟大家更新南加州大洛杉矶地区的房价。根据最新一期加州房地产经纪人协会,也就是CAR,在4月19日公布的最新统计,全加州3月份的独立屋现房的中间价位,已经上涨到了84万9千零80美元,跟2021年3月相比,同比上涨了11.9%。跟2022年2月相比,环比上涨了10.1%,这是最近9年以来,第一次月度的环比,有两位数的上涨。但是,自今年开年以来的房产销售量,3月下降了7%!

刚才是全加州整体的数据。那么接下来我们看一下南加州的独立屋现房的中间价的数据。首先,洛杉矶县的中位数,是78万1千零50,跟去年3月相比,同期上涨13.3%。但是销售量跟去年同期相比,同比下降5.8%;橙县Orange County的独立屋现房中间价位在3月份是130万5千,跟去年同期相比,同比上涨了27.3%。大家看看,橙县的独立屋的涨幅是大幅高于洛杉矶县。但是橙县的销售量,跟去年同期相比,同比下降了19.4%。这也说明房价涨的多了,销售放缓了!

接下来我们看看南加州的Inland Empire,也就是内陆帝国地区的情况。Riverside河滨县3月份的独立屋现房中间价位是62万,跟去年同期相比,上涨了15.9%。但是销售量同比下降了9.5%;内陆帝国的San Bernardino圣伯纳迪诺县,3月份的独立屋现房中间价位是47万5千,同比上涨了15.3%。但是销售同比下降了5.7%。由此可见,整个内陆帝国的房价涨幅也是高于洛杉矶的。

我们再看看San Diego圣地亚哥县,3月份独立屋现房的房价中位数是95万,跟去年3月相比,同比上涨18.8%。3月份销售量同比下跌2.2%。Ventura文图拉县,3月份独立屋现房的房价中位数是91万4千,跟去年3月份相比,同比上涨18.6%。3月份销售量同比上升了6.2%。我们看到这两个县,房价都比洛杉矶贵。文图拉县的房产销量甚至跟去年同期比,还是上升的。

孙斯陶的观点

简单说一下我的看法,根据我在南加州的房地产市场上的实际感受,南加州今年以来,高端房产上市的不少,这些高价的房产成交,推高了整体房价。这跟CAR加州房地产经纪人协会的数据是相符的。根据CAR的数据,3月份,高价房,也就是所谓的million dollar home sales,销量连续2个月上涨。在3月份的销售量里,高价房的比例占到了32.9%。

作为房主,如果今年想卖房子的话,一定会关心现在有多少房子的成交价是高于asking price的。我们看一下CAR的这份图表。根据CAR的数据,3月份,加州有71.2%的房子的售价是高于上市的价钱的。这个也很好理解,毕竟现在市场上在售的房源很少,这个在这份图表也有体现。这里写着,median time on market,也就是在市场上的时间的中位数只有8天。

不过美联储3月中旬开始加息,也的确对销售量多多少少有所冲击。刚才说的那些数据,是4月出来的三月份的数据。我们也知道,美联储在5月和6月大概率还会加息。每一次加息,都意味着很多人失去买房的能力,所以后续的影响,尤其是对今年下半年的影响,我们要密切观察。

美国工资水平:

跟大家聊完南加州的房价,我们接下来聊聊加州房子的可负担性。如果您是房地产的投资人,您一定想买得便宜。不光要买得便宜,还要考虑后续的装修成本和持有成本。总低的话,以后盈利的潜在空间也就大;如果您买房是为了刚需自住的话,你也不想买贵了,毕竟以后花钱的地方很多。所以说到底,不管是你要投资,还是自己住,不管是全款买下,还是需要贷款,我们都要合理运用手里的资金。

最近,威斯康星大学的人口健康研究所发表了一份关于美国人收入的研究报告。根据这份报告,假设是一个大人带2个孩子的三口之家来说,也就是一个人赚钱,每年的年收入要达到7万4千4百,才能满足日常基本生活所需。换算一下,就是每小时要赚35.8块钱。这也是仅仅达到收支平衡。根据他们的统计报告,全美国上班族的平均每小时能赚31.73,也就是年薪大概6万6。换句话说,美国很多人是负债的。

刚才说的这些都是全国的平均数。如果您在美国生活成本比较高的地区,那么工薪家庭的生活压力就更大了。比如根据这份报告,在加州的旧金山,你每小时需要赚65.45美元维生。如果你要贷款买房的话,赚这么多,还是不够的。

那有人说了,疫情以来,劳动力短缺,很多公司为了招人都大幅加薪吸引人才。但是我们要知道现在通货膨胀率这么高,工资的涨幅已经被通货膨胀很大程度上抵消了。而且你可以想想看,通货膨胀到顶了吗?高通货膨胀率是短期的吗?对了,刚才说的那些数据,是去年的,没有考虑进去近期的高通货膨胀率。

为难的买家:

根据美国建筑商协会NAHB前几天公布的一份报告显示,计划在一年内买房的人在所有买房人中的比例连续3个季度下降,现在只有13%。大家可以看一下NAHB这个图表。我们可以很清楚的看到,疫情开始的初期,想在1年内买房的人越来越多,因为那个时候大家在家的时间变多,大人work from home,小孩子在家上网课,人人都觉得自己的居住面积太小。再加上,很多人在疫情期间往郊区搬,所以积极换房的人很多。这个趋势一直到2021年的夏天。之后,我们从这个图上可以看到,1年之内就打算买房的人数,其实是一路下降的。

我们知道现在美国买房的群体中的主力,是首次购房者,首次购房者中的主力,是千禧一代。那根据NAHB的这份研究,首次购房人中一部分人对买房也比较犹豫。首次购房人在买房群体中的比例,也连续2个季度下降,从2021年第三季度的65%,下降到了2022年第一季度的60%。这个60%的占比,跟疫情之前的占比,大致是一样的。

我们上一期节目也提到了,从去年年底以来,房贷利率一路走高,再加上高房价,买房人的购房成本越来越高,能从银行贷款贷到的额度,也会受影响。我们看一下这个星期Freddie Mac的房贷利率走势图。你可以看一下这半年来的房贷利率走势,30年固定贷款利率从去年夏天的低点,也就是百分之二点几,一直到了最近的百分之5点多,这已经是2009年以来的最高。当然这个星期,房贷利率小跌了一点点,因为bond yield收益率跌了一点点。

另外最近房贷的申请量也在大幅下降。根据美国房贷经纪商协会(Mortgage Bankers Association)的统计,跟去年同期相比,房贷的申请减少了17%!申请做房贷的少了,房子的销量也会有影响。在录本期节目之前,美国商务部公布了第一季度GDP的数据,今年第一季度美国GDP环比折合年率下降了1.4%,而去年第四季度GDP是增长6.9%!原因有很多,比如欧洲的地缘政治、供应链问题、贸易赤字等等。5月3号和4号美联储又要开会了,就是下个星期。我看大概率还是要加息的,悬念在于加多少而已。

其实这一切,在资本市场上也都有反应,比如最近的股市就比较动荡。大家感兴趣的话,也可以看一下股市上的这些美国开发商最近公布的财务报表。去年,开发商的利润很好。但是随着建筑材料的上涨,人工费用的上涨,供应链的问题,加上美联储加息的影响。我想对开发商的压力也很大。

所以我们要关注市场上的这些买房人的购房能力的变化!上市的房子还会不会收到很多个offer?Offer的价钱还会不会是高于上市的asking price?Bidding War竞价的现象是否还能持续下去?房价上涨的幅度会不会逐步放缓?这些都需要我们密切关注!

好了,今天就跟大家聊到这里,我是孙斯陶,这里是美国房产最前线节目,我们下期再见!

美国房产最前线

2022.04.30

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2022年美国房主卖房时将遇到的2大问题! 美国房产最前线 孙斯陶 2022.02.23 Two Challenges When Selling Your Home in 2022

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美国房地产市场逐步走向春夏“旺季”;近期美国30年固定房贷利率已经上涨了不少。而且对于投资房的贷款,也越来越严格!有些朋友准备夏天把房子拿到市场上来,最近想简单装修一下时发现装修成本太高;所以,今天孙斯陶跟您聊聊美国房主在2022年卖房子时将面临的两大挑战!

本期节目内容:

  • 00:00 Intro
  • 00:15 美国报税季节来临;
  • 00:50 美国房主发现装修成本上涨;
  • 01:39 高通胀导致高支出;
  • 01:58 美国近期通货膨胀创新高;
  • 02:15 美国家庭支出高出多少;
  • 02:45 哪个年龄段受影响最大;
  • 03:20 美国家庭高支出将影响房贷能力;
  • 03:45 美国企业经营成本上涨转嫁给消费者;
  • 04:00 美国PPI生产者价格指数;
  • 04:25 美国建筑材料价格上涨;
  • 05:10 美国木材价格上涨;
  • 05:25 美国油漆价格上涨;
  • 06:18 美国买房者贷款能力受限;
  • 06:35 美国千禧一代贷款买房;
  • 07:00 美国房价可负担性数据;
  • 08:00 美联储将开始“加息周期”;
  • 08:30 美国房价何时“正常化”;
  • 08:35 美国资产处于高位;
  • 08:40 美联储也需维护金融市场稳定;
  • 08:45 美联储也会保留”加息灵活性“;
  • 08:55 国际局势对美国房地产的影响;
  • 09:03 美国房产经纪人协会NAR预测;
  • 09:09 美国房价将“正常化”;
  • 09:28 何为美国房价“常态化”;

美国房产最前线 孙斯陶 2022.02.23

数据来源 Sources:

U.S. Bureau of Labor Statistics;

The Federal Reserve Bank of St. Louis;

The National Association of Home Builders;

The National Association of Realtors;

Moody’s Analytics;

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