Home Builders – 孙斯陶聊美国

美国房市回暖！建商新房优惠变少！美国房产最前线孙斯陶 2023.04.19

4月份，美国住宅建商协会的住房市场信心指数（The National Association of Home Builders/Wells Fargo Housing Market Index）反弹至下半年来的新高！今天孙斯陶跟您聊聊美国新房市场。

HMI营建商信心指数

该指数由三个组成部分构成，包括当前销售状况、未来六个月的销售预期和售楼处的购房者客流量。指数低于50的话，被认为是负面的。这份报告显示：

当前销售状况上涨了2个百分点，达到51个百分点；
未来六个月的销售预期上涨了3个百分点，达到50个百分点；
而售楼处的购房者流量保持不变，仍为31个百分点。

这三部分综合起来上涨了1个百分点，达到了45个百分点。简单的解读一下，就是美国新房销售增加了，建商对前景看好了，市场回暖了，但是买新房的人还是持平。这基本上跟孙斯陶在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上的实际感觉是差不多的。

几个原因

根据这份报告，目前美国房产市场上有将近1/3的在售房产是新房，而历史上的正常水平大约为10%。美国的二手房市场上缺乏在售房源，使得建商的新房变得更有竞争优势，这也是建商信心指数连续第四个月上涨的主要原因之一。

此外，最近美国房贷利率也略微下调，这也有助于购房需求的增长，虽然房贷利率仍然高于一年前。美国住宅建商协会估计，如果30年固定房贷利率进一步下降至6%以下，将会刺激出更多的购房需求。当然，这几年一直困扰着建商的建筑材料短缺的问题，虽然有所缓解，但是仍存在。

报告还提到，大量在建新房的出现，表明3月份爆发的硅谷银行（Silicon Valley Bank）和签名银行（Signature Bank）危机并未使得美国建商和土地开发商的贷款环境变得更糟糕。但是，正如孙斯陶在上个月节目中提到的，房地产建筑贷款的审批条件还是很严格的。

新房优惠力度

去年年底孙斯陶跟大家介绍过，一些建商会提供房贷利率方面的优惠。从这几个月的数字来看，也的确成功的拉动了购房需求。房产市场回暖了，自然开发商打折的就少了。根据这份报告，去年年底有35%的开发商说他们的新房降价了，而现在，这个比例则减少了。

今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.04.19

Sources:

National Association of Home Builders

Freddie Mac

美联储加息一周年美国房产咋样了？去年美国房价跌幅有限的三大原因！美国房产最前线孙斯陶 2023.03.10

自去年3月以来的这一年里，大家经常听到美国房价月度环比下跌了多少多少，但是和前一年同期相比还是上涨的，这样的新闻。但是3月2日，Redfin发布了最新的美国房产数据，截止今年2月19日，美国一栋具有“典型性”的住宅价格，大概35万美元。与去年同期相比，同比下跌了0.3%。跌幅虽然不大，这是意义却不同，因为这是自2012年2月这十年来，美国房价首次同比下跌。今天孙斯陶跟您聊聊一些感想和个人看法。

大家好，我是孙斯陶。在前几期节目里跟大家介绍了最近南加州洛杉矶和尔湾地区房地产市场回暖，很多朋友给我留言，说他们所在的地区也有这种迹象，看好的房子，很快就卖掉了。美联储是自去年3月份开始加息的，到现在刚好一年。刚刚孙斯陶也提到了，截止2月中旬的美国房价跟去年同期相比，仅仅下跌了0.3%。很多想买房子的人最近感慨，美联储加息一年，加了个“寂寞”。

去年美国房价跌幅不大的三大原因

我觉得美国房地产市场，在过去一年美联储大幅加息的背景下，房价的跌幅并不大的原因有这么几点：

首先，房价的涨跌要看供需关系。我在2年前的节目里，跟大家介绍过美国房地产市场上存在着几百万套新房建设的供应缺口。即使建商开足马力盖房子，也是需要几年时间才能补上缺口。下面这张图是过去20年美国新房开工许可证发放数目。在2022年，随着美联储的逐步加息，美国新房开工许可证的发放数量，已经跌到了2015年的水准。

这一点，我们在南加州洛杉矶和尔湾的市场上就能看出来。自疫情期间到现在，房产出售的挂牌量虽有增加，但仍不多。购房者的选择余地不大。供需决定价格。美国房价虽然可负担性不佳，但是房产供给不足，同时需求量很大。

其次，我们要分析一下美国房主的房屋购入成本。在疫情期间（2020年一季度到2022年二季度），除去通货膨胀，美国房价上涨了24.3%。这是自1975年以来，美国房价上涨最快的九个季度。但是大部分美国房主是在疫情之前购入的房产，所以房产入手的成本很低。去年美国房价下跌，但是尚未造成大面积的跌破房屋净值的情况。

第三，我们看一下美国房主的贷款融资成本。根据Black Knight的美国房地产贷款数据，大多数的美国房主身上背的房贷的利率，是在4%以下。孙斯陶觉得，这说明大部分房主的房子是前些年买的，当时房贷利率很低，月供还在可承受的范围之内。还有很多房主，更是趁疫情期间的房贷利率极低的时候，办理了Refinance重新贷款，锁定了长期的低房贷利率。

基于美国通货膨胀依旧很高的现状，低利率环境短时间内很难回来。再说，现在租金也非常高。卖了房子，一来要承受高通货膨胀，到手的钱如果没有稳妥的投资渠道的话，会贬值；二来去租房的话，租金没准儿比月供还高。所以，在美国经济前景不明朗的当下，为了保住现在的低月供，稳住现在的现金流，很多房主舍不得卖房。

美国通货膨胀与房屋贷款

不过，说到美国的通货膨胀。我们常看的指标是CPI，也就是消费者价格指数。美国住房成本在CPI中的占比大概是1/3。过去一年里，美国房价虽然下跌，但跌幅有限。所以，我猜测美国通货膨胀未来即使下降的话，也可能将会是一个缓慢的过程。

在过去一年里，美联储FED已经累计加息4.5%。3月21-22，美联储又要召开FOMC议息会议。大概率还会继续加息。对美联储利率敏感的美国2年期国债的殖利率也居高不下，美国30年房贷固定利率我看最近也有回升的迹象。所以，这将对贷款购房者造成更大的压力。

另外，硅谷银行（Silicon Valley Bank）这几天“暴雷“，也是美联储自去年以来“大步伐”加息的负面影响的显现，也势必对美国金融市场造成影响。美国房价是否将延续去年以来下跌的趋势，我们要密切观察。

不过，回到我们南加州洛杉矶和尔湾的房地产。你看好的房子，别人也会看好。好卖的房子，什么时候都好卖。不好卖的房子，市场好也难卖。说到底，买房要看地段。虽然入手的时候竞争激烈，但当你要卖的时候，也相对好卖。

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美国房产最前线

2023.03.10

Sources：

Redfin；

Black Knight；

Freddie Mac；

St. Louis Fed；

加州房价中位数跌了多少？美国房地产泡沫破裂初始阶段？美国房产最前线孙斯陶 2023.02.22

根据加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors, C.A.R.)的数据，今年1月份全加州房价中位数比去年12月份下跌了3%，从774,850跌到了751,330，这是连续第五个月的房价下跌。不光环比下跌，1月份的房价中位数跟去年同期766,250相比，环比也下跌了1.9%。不过, 现在市场上新上市的房源依旧非常少，根据加州房地产经纪协会的数据来看，一月新上市的房源与去年同期相比，下降了16.3%。

最新的研究报告中关于美国房产的主要观点

说到资产泡沫，上个月，曾经预测过三次泡沫的美国知名投资人Jeremy Grantham，发布了他对2023年的展望。当然，这份研报讲的是金融市场，尤其是股市。不过，里面也提到了全球房地产泡沫。所以，今天孙斯陶跟您聊聊这份报告里关于房地产的部分。

首先，Grantham认为全球性房地产泡沫的破裂，现在处于初始阶段。与金融市场的动荡相比，房地产泡沫的破掉可能会对经济造成更大的连锁反应。他举了个例子，2021年，美国房价涨了将近20%，这是有记录已经最大的年度涨幅之一，把美国房价推高到了美国家庭年收入的6倍。这比2006年，也就是上一轮房价高点时的房价/家庭年收入比要更高。而2011年，也就是次贷危机后的低点，美国房价仅是家庭年收入的4.5倍。

其次，Grantham指出，房地产泡沫破裂的时间长度可能是股场泡沫破裂的时间长度的2-3倍。他举了个例子，从2006年，也就是上一轮房价的高点，美国房产足足花了6年时间，才于2012年触底。

第三，他认为，与股市相比，房地产更加深植于实体经济，建筑业的开工和相关支出，对美国经济的影响更直接。下面这张图是我找到的在过去20年里，美国新房开工许可证发放数目的走势图。我们可以很清楚的看到，根据美国住房发展局（HUD）的数据，在2022年，随着美联储的逐步加息，美国新房开工许可证的发放数量，已经跌到了2015年的水准。

第四，他认为，房地产对美国中产阶级更加重要，因为在美国老百姓的财富构成里，房产往往占了大头。而且，得益于过去40年的低利率环境，美国老百姓普遍在房产上加了杠杆。他指出，在过去，房贷利率一下跌，美国人往往会办个房屋净值贷款（HELOC），把房屋净值（Home Equity）拿出来。所以美国房价最好不要出问题。

孙斯陶的个人看法

我在上一期的节目里，给大家介绍了有专家觉得美国房地产已经或者快要触底了。今天介绍的投资大咖觉得全球房地产泡沫的破掉才刚刚开始。我觉得房地产泡沫破裂的时间长度，这是一个难以预测的问题。

而且与股市相比，房地产市场的表现也受到区域和地段的影响，不同的城市和地区的房地产市场走势可能会有所不同。比如说，根据加州房地产经纪人协会(C.A.R.)的经济学家Jordan Levine的说法，科技业最近的裁员，导致加州一些高价位住房市场的销量和房价表现不佳，比如说湾区旧金山的房子。

不过，Jeremy Grantham说的一点非常对，那就是美国房地产市场的波动对于美国中产阶级和普通人的财富构成确实非常重要。所以，我们做投资决定的时候，应该考虑到个人的风险承受能力、投资目标、经济大环境等因素，不能简单依据单一因素作出决策。

不知道您是怎么看这个问题呢？欢迎大家在视频下方给我留言，说说自己的看法。如果您喜欢我的节目，也请订阅并分享我的频道，我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.02.22

Sources：

California Association of Realtors；

GMO；

Federal Reserve Bank of St. Louis；

Freddie Mac；

南加州六县房价半年走势盘点！橙县房价为何跌得最多？洛杉矶房价为何近期走稳？买房群体将在2023年逐渐回到房产市场？年底南加州建商新房促销看点是什么？美联储加息节奏放缓的同时美国房贷利率11月走低！

根据Zillow刚刚公布了南加州六个县上个月的房价数据，不出意料的是各地都在普遍性的连续环比下跌。不过最令人惊讶的是，跟当地5月份峰值房价相比，南加州房价最高的橙县（Orange County）的下跌幅度，远远大于圣伯纳迪诺县。今天孙斯陶结合南加州洛杉矶和尔湾房地产市场近期动态跟您聊聊这份报告。

首先，在这份报告里，Zillow统计的是具有“典型性的房价”（Typical Price），也就是处于中间1/3的房子的均价。根据他们的数据，南加州的6个county的11月份的“典型性房价”跟当地5月份峰值房价相比较，也就是跟半年前高点的房价相比，按照下跌幅度排序，橙县房价下跌了8.6%，排第一；之后是，洛杉矶县下跌了7%；圣地亚哥县跌了7%；Riverside河滨县下跌了4.6%；Ventura文图拉县跌了3.9%；圣伯纳迪诺县下跌得最少，只有3.5%。

下面我们看一下11月份南加州6个县的“具有典型性的房价”是多少。我们这次按照房价高低排序。橙县11月份具有典型性的房子的价格是$1,014,194，比10月份环比下跌了3.4%；圣地亚哥县是$877,278，比10月份上涨了0.1%；洛杉矶县是$842,752，只比10月份环比下跌了0.5%；文图拉县是$837,891，比10月份环比上涨了1.2%；河滨县是$599,428，比十月份下跌了0.5%；圣伯纳迪诺县是$523,830，比10月份下跌了0.6%。

我们可以看到房价最高的橙县，根据Zillow的数据，不管是跟半年前的房价高点比，还是跟10月份比，房价下跌的幅度都最大；而在这6个县里面房价最低的圣伯纳迪诺县，不管是跟5月份比，还是跟10月份比，下跌的幅度都是不大；至于洛杉矶县，虽然跟5月份相比，跌幅排第二，跌了7%，不过跟10月份相比，跌幅只有0.5%。我猜测这跟洛杉矶县的供需关系有关，毕竟人口基数最大。

我觉得Zillow这份关于11月份的房价报告，有滞后效应。为什么这么说呢？因为11月份过户的房子，大多是在10月份签约的。按照我在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上的经验，夏天一般是地产买卖”旺季“。过了旺季，市场上总会剩下一些房子，原因有很多，比如说开价不合理，房子的地段不好，或者户型不好，等等。如果房主着急脱手的话，往往会考虑降价。所以我从MLS系统后台看到，10月份有些房子的成交价，比上市价低了不少。就更不用提有些房主甚至接受人民币交易的这种情况了。

我在半个月前的那一期节目跟大家介绍了，尽管美联储在11月初继续加息“三码”，但是美国房贷利率实际上已经比10月底/11月初的高点下跌了很多。随着周二公布的CPI数据好于预期，市场上也预期美联储将放慢加息的节奏。据我个人观察，由于最近这一个多月美国房贷利率下跌，有些买房人趁着假期有空，又回到了市场上看房。当然看房不代表就会马上做决定，但是已经有这种苗头出现。这种趋势能否持续下去，我们还要观察。

不过我觉得，尽管现在30年固定房贷利率比一个半月前的7%要低了很多，但是还是很高。哪怕现在的房价比半年前低，现在你贷款买房的月供，其实还会比半年前高，因为现在的房贷利率更高。这就不得不提一下南加州的新房，最近有些开发商在年底优惠促销，提供第一年的贷款利率优惠，作为卖点吸引客户上门。这说明开发商还是很了解现在买房群体的“痛点”在哪里！

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美国房产最前线

2022.12.13

Sources：Zillow

你知道吗？最近南加州不少楼盘在打折促销！含蓄点儿的说特价房送庭院装修，有的给限时房贷利率优惠，直接点儿的干脆就降价。

星期二，全国建商协会(National Association of Home Builders, a.k.a. NAHB)公布的10月份NAHB/Wells Fargo Housing Market Index (HMI) 住房市场指数，从9月份的46，跌到了10月份的38。

这个指数是美国非常重要的一个衡量开发商情绪和新房市场的指标。一般来说这个指数跌到50以下，就不太好了。

这个指数由三大部分组成：

1. 现在的独立屋销售；
2. 未来6个月的独立屋销售预期；
3.潜在买家的客流量；

从周二公布的数据来看，这三个方面的指标都在下跌。

今年以来美国房贷利率的大幅上涨，不光削弱了买房人的贷款能力，更是给开发商极大的压力。现在这个HMI指数，仅仅是半年前的一半，更是跌到了2012年以来的最低水准（除去疫情刚刚开始时的短暂下跌）！

美国房产最前线

2022.10.19

Sources: National Association of Home Builders

美国近期房产交易毁约率上升！加州房地产市场情绪大逆转? 美国房产最前线孙斯陶 2022.08.17

现在已经步入八月中旬，传统上的房产夏季旺季也慢慢步入尾声。最近出来很多美国房地产数据，我挑了2个有代表性的，一个是，7月份Cancellation Rates房产交易毁约率的数据；第二个是，上个月加州California Housing Sentiment Index住房情绪指数，跟大家聊一聊，看看对我们南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场，有什么启发作用。

美国7月份房产交易毁约率调查

大家好，我是孙斯陶。今天想跟大家聊聊最近出炉的2个美国房产数据。首先，想跟大家聊的是7月份美国房产交易的毁约率数据。今天（8月16日）CNBC报道了一份由John Burns Real Estate Consulting的做的美国开发商/建商新房交易毁约率的问卷调查报告。根据这份调查，从4月份以来，新房交易毁约率，从全美国范围来看，多了一倍。从4月份的8%增加到了7月份的17.6%。而去年4月份，新房交易毁约率只有7.5%。

我想原因也很明显，美国房贷利率从去年年底就有往上走的迹象，美联储从三月中旬开始正式加息，所以时间点跟刚才的那份全美新房交易毁约率大致重合。我在3月4日的那一期节目里就提到了当时美国房贷和Refinance重新贷款的申请量下降的消息。道理也很简单，房贷利率提高了，大家的房贷成本就提高了，能贷到的钱就少了，很多原来买得起的房子，现在买不下来了。另外一个重要原因就是买卖双方的情绪转换，这部分在这期节目下半段我会结合数据来讲。

我们再看一下这份数据里面，一些有代表性的州的新房交易毁约率的表现。根据这份调查，德州Texas在7月份新房交易毁约率竟然达到27%，足足比刚才提到的全美平均的17.6%，高出了接近10%！而去年同期，也就是2021年的7月份，只有11%。

然后我们看一下北加州的数据，根据这份报告，今年7月份的新房交易毁约率是23%，比全美国的平均数17.5%，也高出很多。而去年7月份的时候，这个数字只有8%。看完北加州，我们来看一下南加州。这份调查报告显示，南加州7月份的新房交易毁约率是12%，低于全美平均的17.6%！而去年7月份这个数字只有5%。

这份问卷调查报告报告还提到了其它之前比较热门的区域，比如佛罗里达、西雅图所在的美国西部部地区、还有拉斯维加斯所在的美国西南部地区。大家有兴趣的话，可以去网上搜一下看一下原文，了解一下自己所在地区的情况，做个参考。

聊完新房交易的毁约率，我们看一下美国二手房交易的毁约率。根据Redfin网站的数据，在今年7月份，全美有6万3千个交易没有被完成，差不多折合16%。而去年7月份，毁约率只有12.5%。也一样，如果您可以去Redfin网站上看一下详细的报告，了解一下您当地的数据，做个参考。

7月份加州住房情绪指数

聊完全美国的数据，我们下面看一下加州本地的房地产数据。加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors, C.A.R.）公布的7月份的住房情绪指数（California Housing Sentiment Index）。大家看一下C.A.R.的图表，非常形象。

首先，这个指数现在是59，比6月份上升了3点；
有16%的受访者认为，现在是买房的好时机，比6月份的调查略多了一点；有84%的受访者认为，现在不是个买房的好时机；
有60%的受访者认为，现在是卖房的好时机；有40%的人认为，现在不是卖房子的好时机；
有43%的受访者认为，在未来12个月，找房子会更加容易，比6月份的时候，略有增加。有57%的人认为，未来12个月找房子不会变得更容易；
有8%的受访者计划在未来的12个月里买房，比6月份的时候略多一些；92%的受访者表示，在未来的12个月里不打算买房；
有35%的受访者认为，在未来12个月里房价会上涨；有65%的人认为，在而来12个月里，房价不会上涨。认为不会上涨的人比6月份多了一些；
有24%的受访者认为，在未来12个月里，加州的经济状况会有所改善，这比6月份要多一些；有76%的受访者认为，未来12个月，加州经济状况不会改善；
有19%的受访者认为，在未来的12个月里利率会下降，这比6月份的数据要多一些；有81%的受访者认为，利率在未来的12个月里不会下降；

怎么样？不知道大家看完这份问卷调查的结果是什么感觉！是不是感觉买方和卖方市场的转换，仿佛是一夜之间完成！其实不是的，任何事情的发生，都是有蛛丝马迹的。这份加州房地产经纪人协会的7月份住房情绪指数报告，其实并不算是经济和房产的预测。它只是反应出房地产市场上的买卖双方的情绪而已。这也刚好呼应了今天节目里第一部分提到的今年4月份到7月份，全美范围内，不管是新房，还是二手房，房产交易毁约率大幅上升的现象。

今天孙斯陶就简单跟您聊到这里，如果您喜欢我们的节目，请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶，我们下一期再见！

美国房产最前线

2022.08.17

Sources:
CNBC; Redfin; California Association of Realtors;

美联储主席鲍威尔今天（7月27日）宣布为了对抗居高不下的通货膨胀，美国再次加息0.75%，也就是三码。不过市场上很多人反而很开心，因为大家觉得鲍威尔在记者发布会上重申了对抗通货膨胀的决心，但是也暗示了在未来的某个合适的时间点，美联储不是不可能放慢加息的脚步。孙斯陶今天跟大家聊聊这将会对南加州大洛杉矶地区和橙县尔湾的房地产有什么样的潜在影响！

大家好，我是孙斯陶。今年以来，我们经历了3月份、5月份、6月份这三次加息之后，果不其然，今天又迎来了第四次加息，幅度跟6月15日那次一样，加了0.75%，也就是3码。虽然已经加息加到麻木了，不过美联储主席鲍威尔在FOMC会议之后的新闻稿，还是要看一下的。主要是看看跟前几次加息时候的新闻稿相比，有哪些相同点，和不同点，毕竟魔鬼都在细节里。

首先，美联储把隔夜拆款利率提升到了2.25%-2.5%这个区间。我们之前的节目里好几次都提到了上个世纪80年代的美联储保罗·沃尔克和他的非常激进的加息政策。给大家打打预防针。尽管如此，我想美联储在6月份加息三码的基础上，再次加息三码，这个幅度就很惊人了。你想想看光6月份和7月份，就加了1.5%。这还没算上3月份和5月份那两次加息。这基本上也显示出来美联储对抗通货膨胀的决心，毕竟根据这几次的会后发言稿来看，美联储还是想让通货膨胀水平回到之前的2%左右。不过我想，这个目标非常难，至少不是短时间能实现的。

第二点，鲍威尔提到了，经济指标显示，美国近期的支出（Spending）和生产（Production）都在走软，但是尽管如此，失业率还是非常低，6月份是3.6%。其实最近的经济数据出来的很多，很多也是相互矛盾的。比如说，上个星期就有新闻报道说现在申请失业救济金的美国人又开始增加，还有一些大公司也宣布裁员或者减少招聘新员工。还有一些房地产公司，我听说也在裁员。我看，美联储为了抵御通货膨胀这么加息，早晚会对经济增长造成影响。美国的普通老百姓，冷暖自知，并不是每个人都在知名的高科技企业上班，也不是每个人都是年薪几十万美元起步。经济大环境如此，普通人花钱就会变得更小心。

第三点，就是将会按计划在9月份加速缩表。美联储现在在资产负债表上有9个Trillion（9万亿美元）。鲍威尔今天说要把MBS，也就是抵押贷款证券，每个月缩减上限提高到350亿。国债每个月缩减上限也提高到了600亿美元。我们之前的节目也介绍过，美联储的这种量化紧缩，也不是短时间能达成的，但是给市场带来的压力，确实真实的。

基本上来看，美联储的这次加息，还有鲍威尔在会后的这次发言的内容，还是符合预期的，没有什么太令人惊讶的东西。毕竟这个加息的幅度，已经是保罗·沃尔克在上个时间80年代以来，最大的幅度了。其实大家对于这种发言看看就好，毕竟他们都会给自己留有余地，不会把话说得很明白、很具体的。

这就让大家更加关注下一次美联储开会，也就是9月下旬的那一次的会议。我觉得到时候会不会加息，还是要看当时的经济数据。要看到时候通货膨胀会不会有改善，失业率会不会增加，美国经济会不会陷入衰退。还有到时候，如果还是要加息的话，加息的力度有多大，是放缓还是加速？

聊完美国经济的大环境，政策面的影响。我们一起看看美国的房地产。其实今年年初加息以来，房地产成交量都不好。根据美国房地产经纪人协会（National Assocition of Realtors）的数据，美国二手房屋销售，从年初1月份的六百多万户(年化Seaonally Adjusted Annualized Rate，下同)，下降到了5月份的五百多万户。我进入我们的系统里面看了看，在南加州大洛杉矶地区，包括橙县的一些热门城市，市场上在售的房子，在市场上的天数，都大大增加。有一些也下调了上市价格。普遍反应，杀价也变得相对容易了很多。

美国二手房销量大幅下跌，新房销售也不好。而且新房和建筑许可证的申请数量也下滑。这说明，房地产开发商也变得非常谨慎。其实大家也不用是房地产方面的专业人士，就能找到很多数据。比如说，美国的开发商很多都是上市公司，他们的财报都是公开信息。还有房地产企业嘛，都是要融资的，大公司都是有评级机构的评级的。这些评价，是上调，还是下调，都是暗藏着很多有用信息的。

说到这里，我就必须再次跟大家讲，美国的房地产市场，是一个高度市场化的市场。房子是资产的一种，自然也会收到政策面的影响，比如货币政策。加息还是降息，量化宽松或者缩表，都是影响到美国房地产市场。既然有风险，就是有涨跌。我们亲眼目睹了2008年金融危机之后，美国房地产的大跌。同时也见识了疫情这两年来的大涨。不过很多事情都是一体两面的，并不都是负面的。比如说，现在美联储大幅加息，就会造成“美元回流”现象。再加上现在欧洲的紧张局势，大家看看美元指数就知道了。

所以，还是老话，在经济预期上行的时候，我们要大胆的放手一搏，在经济预期下行或者不明朗的时候，就要小心谨慎，才能走的更远。今天我们就聊到这里，如果您喜欢我们的节目，请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶，我们下次再见！

美国房产最前线

2022.07.28

最近市场上有消息说有人认为通货膨胀快要见顶。我5月5日的那一期节目里面聊了有些人会觉得年底有美国中期选举，美联储可能在数轮加息之后，在下半年或年底的动作会顾虑比较多，毕竟有选举和对经济的冲击的各种考虑。这个话题之前孙斯陶已经跟大家讨论很多次了，实际上有些经济学家也有不同看法。所以今天趁着Memorial Day长周末，跟大家聊一聊。

本期节目内容：

00:38 美联储加息意见分歧：鸽派 vs 鹰派；
00:43 诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨的看法；
01:15 国际货币基金组织IMF高级官员的看法；
01:49 亚特兰大联邦准备银行主席Bostic的看法；
02:20 圣路易斯联邦准备银行的博拉德的看法；
03:00 美联储加息对美国房贷和重新贷款Refinance的影响；
03:47 美国开发商与新楼盘新房市场；
04:09 美国建商协会NAHB关于独栋别墅新房的数据；
04:36 美国住房发展局HUD关于美国新房的数据；
05:00 美国住宅开发商未来可能如何应对？
05:40 加州房地产经纪人协会最新二手房数据；
05:50 4月份全加州房价中位数；
06:00 三个问题要注意；
06:20 南加州洛杉矶、橙县、河滨县、圣伯纳迪诺县、圣地亚哥别墅房价中位数；
06:50 孙斯陶关于最近加州房产数据的看法；

美国房产最前线

2022.05.29

大家最近在网上都看到了。网上的各个媒体社区上，想要买房但“还没上车”的朋友，都觉得南加州的房价要跌了，或者已经开始跌了，言之凿凿，认为加息和将要缩表，对股市产生了巨大的影响，那么房地产也不会例外；但是手里有房的房主这边明显不这么认为。基本上觉得现在油价、粮价这么贵，通货膨胀不会这么容易被控制住，再说市场上的在售的房子也不多，洛杉矶和尔湾这边的房价总体上讲应该问题不大！今天就跟大家聊聊我对整个南加州房地产市场的观察。

本期节目话题涵盖：

00:08 南加州买房人的看法；
00:24 南加州房主的看法；
00:45 南加州洛杉矶和尔湾房地产市场动态；
00:50 孙斯陶的观察1：部分卖主的心理；
01:11 举例说明；
01:50 孙斯陶的观察2：刚需类小户型；
02:00 举例说明；
02:20 美国首次购房者比例；
02:45 孙斯陶的观察3: Listing Agent卖方经纪人和卖主心理；
03:05 美国南加州房产开发商动态；
03:15 孙斯陶的观察4: 南加州建商新房价格将会松动？
03:53 美国木材价格近期走低；
04:35 木材价格走势值得注意的两点；
05:17 美国房产可负担性

美国房产最前线

2022.05.17

交房推迟！偷工减料！在南加州买新房你后悔了吗？如何跟美国建商沟通？要注意哪些事情？

我们上个月做了一期关于疫情期间，很多新房主买完房子就后悔了的节目，里面介绍了，新房主在买房的时候，比较容易踩到哪些坑。之后有朋友留言，希望我聊聊如果是买新房(New Constructions)，就是全新建造的房子，要注意哪些问题。我想这个问题比较大，一期节目也说不完，不如分几期节目慢慢聊。今天，孙斯陶先跟大家简单聊聊最近这1-2年里，在疫情期间在我们南加州大洛杉矶地区和橙县尔湾买新房的这些新房主遇到的各种问题。

本期节目：

00:46 疫情期间购买新房的房主的问卷调查
01:00 疫情期间新产生巨大的房产需求
01:13 美国南加州房地产开发商大兴土木
01:35 当初就应该买个二手房？
02:00 买新房的买主如何明确主要需求和次要需求？
02:51 洗衣房 Laundry Room在哪一层好？
03:08 我是否需要一层有一个卧室？
03:39 建商工期延误怎么办？我的新房什么时候竣工？
04:13 疫情之前，开发商也会竣工延期吗？
04:40 建商或者装修公司偷工减料怎么办？
05:02 交房前如何验房？Home Inspection要注意些什么？
05:40 又涨价了？！超出我的预算啦！
06:00 孙斯陶的建议
06:38 遇到问题，如何与开发商沟通？
06:58 买新房的过程中有一个优秀的买房经纪人的重要性！
07:49 预告：新房 vs 二手房！从哪些方面来比较？

美国房产最前线

2022.05.12

标签存档： Home Builders

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