National Association of Realtors

在加州旧金山、圣何塞、洛杉矶、和圣地亚哥这四个城市要赚多少钱才够贷款买房？2024年这个美国房屋贷款策略还划算吗？要比2020年多赚多少钱才能负担得起现在的房价？美国房产最前线孙斯陶 2024.03.16

加州灾害救济申请

上个月，南加州连续遭受了几十年未见的大雨，一些房主遭受了损失。但很多人并不知道，遭受天气相关损失的房主可能有资格获得房产税减免。在正式节目开始之前，孙斯陶想向大家介绍一下加州救灾款申请（Misfortune & Calamity (M&C) Relief）。

如果你的房子遭受了洪水、泥石流、山火等与天气相关的灾害，并且损失在1万美元以上，房主可能有资格获得一部分房产税退款，并在修复或重建房屋之前享受较低的房产税。

除了刚才提到的损失金额超过1万美元外，还有一点非常重要，那就是房主必须在自然灾害发生后的12个月内向当地的房地产评估办公室（Assessor’s Office）提出M&C救灾款申请。

Zillow房地产报告：要比2020年多赚多少钱？

我们言归正传。根据Zillow的数据，在2020年，基于当时的美国房价和房贷利率水平，一个年收入为59,000美元的美国家庭，在放10%的首付款，月供不超过收入的30%的情况下，是可以贷款买一栋具有典型性的房产的。而当时美国的家庭年收入的中位数大约是66,000美元。也就是说，当时超过一半的美国家庭有能力贷款购房。

然而，4年之后的今天，情况发生了巨大改变。2020年1月，美国房贷利率大约是3.5%。而现在是将近7%，翻了一倍。再加上过去4年，美国房价上涨了42.4%。在相同的首付比例和月供/收入比例情况下，购房者的家庭年收入需要超过106,500美元才行，这比2020年的59,000美元高出80%。而现在美国家庭年收入的中位数是81,000美元。这意味着，现在大多数的美国家庭买不起房子。

对于收入处于中位数水平的美国家庭来说，他们需要八年半的时间才能存下足够的钱支付一栋具有典型性房产的10%首付款。根据孙斯陶在南加州洛杉矶（Los Angeles）和尔湾（Irvine）房地产市场上的观察，很多购房者迫于洛杉矶和尔湾高房价的压力，将目光投向房价相对较低橙县（Orange County）南部的一些城市，例如，米申维耶霍 (Mission Viejo)、圣玛格丽塔牧场 (Rancho Santa Margarita)、尼古湖 (Laguna Niguel)、米申维耶霍牧场 (Rancho Mission Viejo)、达纳点 (Dana Point)、圣克莱门特 (San Clemente)，和内陆帝国（Inland Empire），即圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）的库卡蒙加牧场 (Rancho Cucamonga)、丰塔纳 (Fontana)、和安大略牧场（Ontario Ranch），以及河滨县（Riverside County）的东谷 (Eastvale)。也有不少人贷款购房后将房间分租出去，分摊压力。

根据Zillow的数据，在美国主要大城市中，有七个地区的家庭收入必须达到200,000美元或更高才能负担得起贷款购买一栋具有典型性的房产。其中前四个位于加州，他们分别是：硅谷的圣何塞（454,296美元）、湾区的旧金山（339,864美元）、南加州的洛杉矶（279,250美元）和圣地亚哥（273,613美元）。

大家可以参考前一期节目中美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors, N.A.R.）对加州各大城市房价可负担性的报告。基本上与Zillow的数据一致。

2024年这个房屋贷款策略还划算吗？

在去年美联储不断大幅加息之际，孙斯陶曾在本节目中介绍过一些购房者通过购买房屋贷款中的按揭点数（Point）来降低月供的策略。房贷按揭点数指的是贷款金额的百分比。购房者通过支付一笔预付款来购买按揭点数以降低贷款利率。买的房贷折扣点越多，房贷利率就越低。你可以把按揭点数看作贷款银行向你提前收取的一部分利息。

当时也跟大家分析过这种策略的缺点，比如：

 首先，购买按揭点数需要额外支付一笔费用。

 其次，当您有机会进行重新贷款（Refinance）时，这种策略可能会变得不划算。

 第三，您还需要考虑您计划在房屋中居住的时间。如果您计划短期内出售房屋，购买按揭点数可能不划算，因为您的成本还没有足够分摊。

根据房地美（Freddie Mac）的最新数据，到目前为止，美国30年期固定平均房贷利率跌到了7%以下，比去年10月份的高点下降了约1个百分点。根据美国房地产抵押贷款协会（Mortgage Bankers Association，M.B.A.）本周发布的数据，房贷申请量上升了5%，但与一年前相比仍然下降了11%。购房者面临的问题不仅仅是高房贷利率，他们还面临着高房价和待售房源供应紧缺的情况。虽然随着春季的到来，传统上的房产旺季临近，预计更多的房子会上市，但这还不足以满足购房需求，尤其是中低价位的购房需求。

然而，只要美国通货膨胀保持温和，没有经济上的意外事件发生，市场普遍预期美联储将在适当的时候降息。如果真的是这样，大家需要仔细考虑，购买按揭点数是否仍然是一种明智的选择。最简单的方法是咨询银行的贷款专员或贷款经纪人。在签订贷款合同之前，确保仔细阅读房贷合同。

今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期节目再见！

美国房地产最前线

2024年03月16日

Sources：

FED； St Louis Fed； Zillow； Freddie Mac； Mortgage Bankers Association； Los Angeles County Assessor’s Office；

美国豪宅vs中价位房产哪个涨更多？在加州洛杉矶、尔湾、硅谷、旧金山、圣地亚哥收入多少才能买得起当地中价位房产？美国房产最前线孙斯陶 2024.02.10

首先，祝大家龙年快乐, 财源滚滚！在今天正式的节目开始之前，孙斯陶想向大家介绍2个面向加州房主的补助金申请计划。

EBB房屋抗震加固计划和额外补助计划

一年多之前，我在本节目里向大家介绍过加州官方的房屋抗震改造计划（EBB Seismic Retrofit Grant）。如果您的房子符合条件，可以申请最多3,000美元的房屋加固补助金！今年这个计划覆盖的地区增加了，扩大到了全加州815个邮政编码的地区。

除了房屋抗震加固补助计划，EBB（Earthquake Brace + Bolt Team）还向符合收入资格的房主提供额外的补助金（Supplemental Grant）。如果您的家庭年收入为87,360美元或更少，您可能有资格获得额外补助。补助金额的多少取决于您正在进行的房屋改造类型以及您的房子所在地。

申请截止日期是2月21日，距离截止日期不到半个月的时间了。如果您今年想对您的老旧房屋进行改造，不妨了解一下刚才提到的这两个政府补助金计划，看看是不是符合条件。

美国家庭收入与当地中价位房产可负担性

随着这几年美国房价的上涨，加上房贷利率的走高，美国的房价已经超出了普通人的承受能力。根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，N.A.R.）的最新数据，在加州的某些城市，家庭年收入要超过20万美元才能买得起当地中价位的房产。

N.A.R.假设房贷首付是20%，房贷利率是7.12%，月供（Payment）是家庭月收入的25%的情况下，调查了全美国221个城市群的房价可负担情况。根据他们的调查，能负担得起购买当地中价位房产的家庭收入要求前十名中，有八个在加州，它们分别是：

北加州湾区的圣何塞-森尼维尔-圣克拉拉(San Jose-Sunnyvale-Santa Clara)，所需收入：48万2835美元；
南加州橙县的阿纳海姆-圣安娜-尔湾(Anaheim-Santa Ana-Irvine)，所需收入：34万595美元；
北加州湾区的旧金山-奥克兰-海沃德(San Francisco-Oakland-Hayward)，所需收入：33万9290美元；
南加州圣地亚哥-卡尔斯巴德(San Diego-Carlsbad)，所需收入：25万5381美元；
加州萨利纳斯(Salinas)，所需收入：24万6716美元；
南加州奥克斯纳德-千橡-文图拉(Oxnard-Thousand Oaks-Ventura)，所需收入：24万504美元；
南加州洛杉矶-长滩-格伦代尔(Los Angeles-Long Beach-Glendale)，所需收入：23万4266美元；
加州圣路易斯奥比斯波-帕索罗伯斯(San Luis Obispo-Paso Robles)，所需收入：23万2257美元。

美国豪宅为什么卖得好？涨得快？

根据Redfin的一份房产报告，美国具有典型性的豪宅房价在去年第四季度创下了117万美元，比前一年的同期上涨了8.8%。而非豪宅的房价涨幅只有一半，同比上涨4.6%。在这份报告中，它将豪宅定义为当地房价前5%的房屋，而非豪宅则定义为当地房价第35%到第65%之间的房屋。可见去年年底美国豪宅涨幅比普通房产要高很多。

美国普通人买不起房子，但豪宅却仍然卖得很好。这是怎么回事呢？根据这份报告，在去年第四季度的美国豪宅销售中，将近一半（46.5%）以现金全款支付，高于一年前的40%。孙斯陶认为，美国豪宅的房价涨幅之所以高出非豪宅，很大程度上是因为许多富裕购房者能够用全款购买房屋，因此现在的高房贷利率对他们来说影响不大。但是，高房贷利率对购买非豪宅的群体，尤其是首次购房者群体，影响要大得多！

不过目前大家普遍预期美联储将在未来适当的时候降息。这使得一些去年持币观望的潜在购房者，今年仿佛又看到了希望。今天就聊到这里，如果您喜欢我的节目，请订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见。

美国房产最前线

2024年2月10日

Sources：

National Association of Realtors;

Redfin;

加州独立屋和公寓及联排房价中位数是多少？美国房产销售陷入谷底：创下1995年来最低销售记录！美国房产最前线孙斯陶 2024.01.24

在开始今天的节目之前，想和大家分享最近的加州房屋保险动态。去年我们多次提到，在续保房屋保险时，发现保费一直在上涨。对于新房主来说，特别是刚刚购房的新房主，房屋保险的费用是一个不可忽视的持有成本。更令人担忧的是，去年一些大型保险公司退出或者暂停加州房屋保险市场。

最近一年伊始，事态有了新的发展。加州保险局（California Department of Insurance）批准了加州最大的房屋保险公司State Farm的涨价申请。据说今年的平均涨价将达到20%，新的保费将于3月15日开始生效。不仅如此，Allstate的汽车保险的涨价申请也获得批准，将于2月7日生效。我觉得不论是房屋保险还是汽车保险，未来的涨价趋势是不可忽视的。

言归正传，上个月美国房地产数据陆续公布。根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，N.A.R.）发布的最新数据，12月份全美二手房销售相较11月下降了6.2%，达到自2010年8月以来的最低水平。

尽管美国西部的房产销售在上个月上涨了7.8%，但是其他地区的销售表现并不乐观。从年度角度来看，所有地区的销售都呈下降趋势。2023年全年的房屋销售总数为409万套，是自1995年以来的最低水平。

在高房贷利率的大环境下，全现金交易的比例在上个月继续走高，达到了29%。而对贷款依赖性很强的首次购房者这个群体，占到12月房产销售的29%，低于前一年的31%。从历史上看，这个群体平均应该占市场份额的40%。可见高房贷利率对这个群体的影响之大。

这些销售数据其实并不令人惊讶，因为12月成功卖掉的房子，大多是在10月底和11月签约的，当时美国房贷利率正处于历史高点。我们看一下房地美（Freddie Mac）的美国房贷利率走势图，美国30年期固定平均贷款利率在去年10月底是7.79%，之后一路走低，上个月跌到了7%以下。现在（1月底）的房贷利率更是比3个月前（10月份）低了将近1个百分点。

在上期节目（1月11日）里，孙斯陶分享了最近在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，特别是周末房屋开放日（Open House）的参与人数逐渐增多。许多曾因高房贷利率而离开购房市场的人，最近似乎又开始回流。因此，上个月糟糕的房屋销售数据，可能只是“黎明前的黑暗”。

谈完全美房产数据，我们再看看加州上个月（2023年12月）的房地产数据。据加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors，C.A.R.）统计，上个月加州二手独立屋的中位售价为$819,740，环比2022年12月上涨了6.4%。换句话说，尽管美联储连续加息，30年固定房贷利率在去年10月底创下7.79%的高点，但加州房价表现出色。

此外，加州公寓/联排上个月的中位售价为$635,000，环比2022年12月上涨了8.2%。去年公寓/联排的房价涨幅明显高于独立屋。我猜测这是因为随着房价的上涨，再加上高利率的环境，中低价位的房产更受欢迎。

在下一期节目中，我将与大家一起详细了解南加州各地去年房价的表现。今天就聊到这里，如果你喜欢我的节目，请记得订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见。

美国房产最前线

2024.01.24

Sources：

National Association of Realtors;

California Association of Realtors;

Freddie Mac;

2024年美国房地产市场将迎巨变？南加州房价的反常走势！哪里在涨？哪里在跌？明年市场要关注哪些指标？美国房产最前线孙斯陶 2023.11.26

前些天（11月17日）加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors，C.A.R.）发布了上个月（十月份）房屋销售和价格报告。根据最新的数据，十月份加州二手独立屋的销量，较九月份略有增长0.3%，但较2022年十月大幅下降11.9%。加州的房价中位数为840,360美元，较九月份下降0.4%，但较2022年十月上涨5.3%。值得注意的是，截至十月的全加州房屋销售同比大幅下降27.2%。今天，孙斯陶根据在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，跟大家聊聊南加州各地的房价走势情况。

现在，让我们聚焦南加州的房产市场上的二手独栋房产情况。十月份，一些地方的房价上涨，也有一些地方的房价下跌。比如，洛杉矶县（Los Angeles County）、橙县（Orange County）和文图拉县（Ventura County）的房价下跌，其中洛杉矶县下跌了2.3%，橙县下跌了2.7%，文图拉县则下降了6.6%。相反，由河滨县（Riverside County）和圣贝纳迪诺县（San Bernardino County）组成的内陆帝国（Inland Empire）地区房价上涨了2.1%。

为了提供详细的比较，让我们看看南加州各县上个月具体二手独栋房产房价中位价格：

洛杉矶县（Los Angeles County）：893,650美元；
橙县（Orange County）：1,275,000美元；
河滨县（Riverside County）：620,960美元；
圣贝纳迪诺县（San Bernardino County）：481,500美元；
圣地亚哥县（San Diego County）：936,250美元；
文图拉县（Ventura County）：899,000美元；

可见内陆帝国（河滨县和圣贝纳迪诺县）的房价与洛杉矶县和橙县相比，比较经济实惠，但价格上个月在上涨。

聊完南加州，我们看看加州房地产市场整体的表现。这份报告提到加州出售房产所需要的时间的数据。十月份销售房产的天数中位数为20天，低于2022年十月记录的28天。

下面我们谈谈全美国的房地产市场。十月份，现有房屋销售下降到13年来的最低点，较去年同期下降了14.6%。现有房屋的房价中位数上涨了3.4%，达到391,800美元。美国房地产协会（National Association of Realtors，N.A.R.）首席经济学家Lawrence Yun仍然持乐观态度，他提到了最近的美国房屋贷款利率下降和未来几个月房屋库存有望改善的预期。

又到年底了，展望2024年的美国房产市场，不能光看房贷利率的走势，更要关注美国经济的走向。美联储最近暂停升息和市场上更多降息的预期表明全球央行的货币政策明年可能出现改变，更多国家可能在未来适当的时候降低利率。最近美元和债券市场的走势，某种程度上反应了这个预期。总之，我们面对不确定的前景，要多多关注未来利率走势、房屋库存、和全球经济的变化。

今天就跟大家简单聊到这里。祝大家节日快乐。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.11.26

Sources：

California Association of Realtors；

National Association of Realtors；

南加州洛杉矶和尔湾的新房又要降价促销了？美国建商情绪信心指数持续下跌！土地越来越贵！利率越来越高！美国小型开发商如何应对？美国房产最前线孙斯陶

最近有大型房地产商表示美国的住宅开发用地越来越贵，新房供应受到制约。于此同时，美国建商协会（National Association of Home Builders）最新的建商情绪指数（HMI）再次下滑。今天，孙斯陶根据在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，跟大家聊聊这个话题。

美国大型开发商的土地获得成本增高

Lennar首席执行官（CEO）斯图尔特·米勒（Stuart Miller）最近表示，由于开发用地稀缺且越来越昂贵，新房供应将受到限制，造成供需不平衡。尽管美国幅员辽阔，但住房用地却短缺。购买土地并不再便宜。土地购买成本从每英亩几千美元到每个地块数万美元不等，这对开发商的现金流和资产负债表构成了巨大压力。像Lennar这样的大型开发商往往会通过收购拥有土地资源的公司来获得土地供应。

截至今年第三季度末，Lennar拥有10.7万个住宅用地（Homesites），并控制着28.4万个住宅用地，总共有39.1万个住宅用地。与此同时，该公司在第三季度末拥有的住宅存量约为4.36万套。拥有1,253个社区，较去年同期增长了5%，美国的大型房地产公司，一般是通过缩短周转的周期和减少持有的用地，从而提高现金流并改善库存周转率的。这一点在高利率环境的当下，尤为重要。

美国新房市场 vs 二手房市场

今年以来，美国住宅市场上普遍缺乏二手在售房源，二手房市场相对于新房市场来说，显得比较低迷。根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtor，N.A.R.）的数据，七月份二手房销量较上月下降了2.2%，创下自2010年以来七月份的最低销售速度。要知道，一般来说，夏天是房产的销售旺季。

而对于美国新房销售，七月份出现了增长。也就是说，新房的建造，缓解了市场上缺乏二手房在售房源的窘境。孙斯陶认为这也凸显了美国的大型房地产开发商今年普遍过得还不错。

美国建商情绪指数再度下滑

然而，美国大型房地产公司的乐观态度与美国房地产业的整体信心形成对比。由于美国房贷利率持续高企，房地产开发商的情绪指数首次七个月以来表现出悲观情绪。尽管建筑商受益于二手房销售市场供应短缺，但他们还面临诸多问题，比如，建筑工人短缺、可建设地块短缺、建筑材料短缺以及不断上涨的保险成本。跟大型建商相比，中小建商在面对当下这么高的融资成本，应对起来是非常吃力的。

美国房地产建筑商协会（NAHB）/富国银行（Wells Fargo）房地产市场指数的建筑商信心指数（NAHB/Wells Fargo Housing Market Index，HMI)在9月下降了5个百分点，降至45。这是继8月份下降6个百分点之后的再次下降，孙斯陶在8月份那一期节目里曾经介绍过，得分低于50的话，就会被认为是负面的。

该指数的三个组成部分都出现了下降：（1）目前的销售状况下降了6个百分点，降至51；（2）未来六个月的销售预期也下降了6个百分点，降至49；（3）买家客流量下降了5个百分点，降至30。

美国建筑商协会（NAHB）认为，高房贷利率明显影响了建筑商信心和消费者购买能力及需求，越来越多的买家选择推迟购房，等待长期房贷利率的降低。最近，美国30年期固定房贷利率的平均利率已经超过7%。

新房将降价促销？

因此，NAHB调查发现，部分建商最近又开始提供更多的购房激励措施，9月份有32%的建筑商表示降价，较8月份的25%有所增加。这是自2022年12月以来，打算降价的建筑商所占比例最高的。

另一个值得关注的趋势。NAHB在调查中发现，今年以来，42%的新的独栋住宅（Single Family Homes）买家是首次购房者。这远高于历史上约27%的平均水平。最近在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上，孙斯陶也发现类似情况。

首次购房者其实是对房贷利率的变化最敏感的群体。在高房贷利率的当下，首次购房者的比例这么高，孙斯陶觉得，有些人认为未来有机会做重新贷款（Refinance），毕竟买房虽然贵，但是房租也是越来越高。

今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下次再见！

美国房产最前线

2023.09.20

美国房贷利率创下2000年以来的新高。与此同时，随着美国房价的上涨，百万豪宅的比例也接近了历史峰值。今天，孙斯陶结合在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，跟大家聊聊房产市场上的最新动态。

美国超过百万美元的住房比例接近创纪录水平

根据美国Redfin的数据，由于在售房源库存紧张，随着各地房价上涨，市场上百万美元以上住宅比例已接近历史峰值。

今年6月，超过百万美元的住宅占了美国住房市场的8.2%。这仅略低于2022年6月创下的8.6%的历史最高比例。在经历了去年下半年房价下跌之后，今年2月，这个比例曾一度降至7.3%。同样值得关注的是，自疫情爆发以来，百万美元以上住宅的比例翻了一番，起初仅约占房市的4%。

Redfin的数据还表明，截至6月，美国房地产市场的总价值创下了46.8万亿美元的历史新高，超过了2022年的46.6万亿美元，比两年前高出19.1%。截至今年7月，美国的中位数房价同比上涨了3%，创下自2022年11月以来的最大涨幅。Redfin的数据显示，尤其是高端住宅，价格年涨幅高达4.6%，而该市场在第二季度的中位数售价达到了120万美元。

Redfin的经济学家认为，在售房源供应短缺让许多房产变得抢手。在美国大部分地区，那些条件优越、价格合理的高价房正吸引着购房者，甚至在某些情况下引发了Bidding War竞价竞购。

美国大部分地区的房价在第二季度中上涨

根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors ，NAR）的最新季度报告，2023年第二季度，几乎60%的城市（即221个中的128个）的房价出现上涨，其中有5%的地区甚至出现了两位数的价格上涨。

但是因为去年下半年的房价下跌，现在的房价跟一年前相比，美国独立屋的房价中位数下降了2.4%，为402,600美元。比如，第二季度，德州的奥斯汀（Austin）的房价，跟去年同期相比，同比下降了19.1%，旧金山（San Francisco）同比下降了11.3%，拉斯维加斯（Las Vegas）下降了7.4%。

美国前十大房价最高的地区中有七个位于加利福尼亚州。比如我们比较熟悉的：

北加州湾区的圣荷西 – 森尼韦尔 – 圣克拉拉（San Jose-Sunnyvale-Santa Clara），房价中位数是1,800,000美元；
北加州的旧金山 – 奥克兰 – 海沃德（San Francisco-Oakland-Hayward），房价中位数是1,335,000美元；
南加州橙县的阿纳海姆 – 圣安娜 – 尔湾（Anaheim-Santa Ana-Irvine），房价中位数是1,250,000美元；
圣迭戈/圣地亚哥 – 卡尔斯巴德（San Diego-Carlsbad），房价中位数是942,400美元；
奥克斯纳德 – 千橡 – 文图拉（Oxnard-Thousand Oaks-Ventura），房价中位数是904,900美元；

美国房贷利率创2000年来新高

根据美国房地美（Freddie Mac）的最新数据，美国30年固定房贷利率上周达到了7.23%，创下了2000年以来的新高。

如果美联储继续加息，房贷利率有可能达到8%。房屋贷款的需求量也降至1995年4月以来的最低水平。房贷利率的上涨导致潜在购房者的购买力不断减弱。再加上在售房源供应的短缺，房价不断上涨，美国房产市场的交易量持续下降。

美国住房的可负担性已经降至自1984年以来的最低点。根据Redfin的数据，以上个月6.7%的房贷利率计算，一套价值100万美元的房屋，每月的房贷月供将达到6604美元，而去年6月的典型利率约为5.5%，每月还款额为5984美元。

房贷利率的迅速上涨也导致一些打算换房的现有房主暂停了卖房的冲动，从而减少了现有待售房屋的供应量。而市场上在购房者则只能转向购买新建房屋。美国住宅建筑商协会（National Association of Home Builders ，NAHB）的首席经济学家罗伯特·迪茨（Robert Dietz）表示，通常情况下，新建房屋只占住房库存总量的12%，但目前至少占整个市场的30%。

美国房贷利率将超过8%？

如果美国30年期房贷利率未来真的达到8%，我觉得，买家和卖家都会减少，房产市场活跃度将大幅降低。其实据我观察，当房贷利率超过6%的时候，许多首次购房者就已经放弃了购房计划。另外，高利率环境也会减少房主卖房的冲动。因为他们再去买房的时候，就要承担更高的房贷利率，购买力就会减弱。

但是高利率会不会立即对美国房价产生重大影响呢？我觉得，要看当时就业市场会不会出现剧烈的下滑。如果发生大规模裁员而导致经济衰退，那么一些人被迫卖房，同时买家减少，房价就会受到影响。

今天就跟大家聊到这里如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见。

美国房产最前线

2023.08.26

随着南加州房地产市场的反弹，洛杉矶和尔湾等地区的楼市情况备受瞩目。孙斯陶将结合最新的美国房地产数据，跟大家聊聊投资者和购房者都在密切关注的美国建筑开发商情绪指数的波动和创下二十年以来新高的美国房贷利率。另外，最近孙斯陶发现，作为美国首次购房群体的主力，“千禧一代”（ Millennials）和“婴儿潮一代”（ Baby boomers）在购房方面有很多不同。今天一起跟大家聊一聊。

美国开发商情绪下滑

2023年8月，根据美国建筑商协会/富国银行房地产市场指数（National Association of Home Builders/Wells Fargo Housing Market Index），新建住宅市场的建筑商情绪下降了6个点，降至50分。这是最近七个月以来市场情绪的首次下跌。

50分以上算是“正面”，50分以下被认为是“负面”。 50分刚好在分界线上。市场普遍认为，高房贷利率、建筑工人短缺、土地供应不足、以及相关配套设备的持续短缺，导致建筑成本居高不下，从而抑制了美国建筑商的情绪指数。

这个指数由三大部分组成：1. 现在的独立屋销售；2. 未来6个月的独立屋销售预期；3.潜在买家的客流量；其中，销售状况下降了5个点，达到57，而未来六个月的销售预期下降了4个点，达到55。此外，买家上门看房的客流量下降了6个点，降至34。

孙斯陶看了这份报告之后觉得，其中买家客流量的下降值得特别注意。要知道现在全美国的住房供应存在巨大的缺口。但是，根据房地美（Freddie Mac）刚刚公布的美国房贷数据，30年固定房贷平均利率已经上涨到7.09%。很多潜在买家，尤其是普遍依靠房贷的首次购房群体，不得不离开市场。

如同孙斯陶在去年10月份的那一期节目中所介绍的那样。面对持续上升的房贷利率和看房客流量的减少，越来越多的建筑商开始采取促销策略。根据这次公布的数据，采取“降价”策略的建筑商比例，从7月的22%增加到了8月的25%，这是最近四个月以来的首次上升。平均降价的幅度大概是6%。

但是，如果算上包括给买主提供低息房贷在内的各种促销手段的话，这个比例从7月的52%增加到了8月的55%。当然，这个比例仍低于去年年底的62%。不过，孙斯陶指出，一般来说夏天是房地产交易的旺季，50分又刚好在荣枯分界线上。所以，我们要格外注意本轮房地产反弹能否延续下去。

“千禧一代” vs “婴儿潮一代”

刚刚提到了，随着美国房价和房贷利率双双上涨，作为美国购房主力的“千禧一代”正面临着日益激烈的竞争和挑战。虽然“千禧一代”在过去十年的大部分时间里是购房的主力，但近期已被“婴儿潮一代”超过。

根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，N.A.R.）的数据突显了这种转变。出生于二战后、大约在57至76岁之间的“婴儿潮一代”现在占据了39%的购房者比例。相比之下，年龄在24至42岁之间的“千禧一代”仅占28%。

孙斯陶发现，美国的“千禧一代”在过去十年中有八年时间里一直是购房者中的主导群体。然而，在过去一年中被“婴儿潮一代”超过。“千禧一代”的购房者在面临诸如Multiple Offers竞价战和全款购房者（All Cash Buyers）时，不敌“婴儿潮一代的购房者。

根据CoreLogic的房产数据，现阶段美国近四成的房屋销售为全款交易。而超过一半的“婴儿潮一代“购房者采取全款购房方式。因此，”千禧一代“在面对”婴儿潮一代“购房者时处于劣势。

这就导致了一个现象。根据美国房地产经纪人协会（N.A.R.）的数据， 1981年，重复购房者的年龄中位数为36岁，而如今，典型性多次购房者的年龄中位数升高到59岁。

假反弹还是真趋势？

从数据上看，今年上半年的房地产市场复苏主要集中在一手新房市场，二手房的销售受到房源短缺的影响，仍然疲软。一部分购房者从二手房市场转向新房市场，从而助推了新房销售的反弹。去年下半年美国房价的下降也进一步推动了新房销售的增长。

不过，正值夏天这个房产销售旺季。美国建筑商情绪指数出现最近七个月以来首次下跌，正处于50这个临界点。所以未来状况仍不容过分乐观。今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.08.18

美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，N.A.R.）每年都会发布外国人赴美购房报告。今天孙斯陶根据这份最新的报告和我在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，和大家聊聊中国人赴美购房这件事儿。

外国人赴美购房调查

总体上看，近年来，外国人对美国房地产市场的购买量持续下降，连续第六年创下了自2009年有记录以来的最低水平。根据NAR上周二发布的报告，截至今年3月的过去一年内，外国人购买了84,600套美国住宅，较上年减少14%。

这一趋势在购房总值方面同样有所体现，过去一年内国际买家购买了总值为533亿美元的美国住房，较前一年下降了9.6%。这也是NAR自2011年开始收集数据以来的最低水平，凸显出外国人对美国房地产市场的购买热情逐渐冷却。

外国买家减少的原因

说起外国买家撤退的原因，其实跟美国本地人类似，包括房价的大幅上涨以及待售房屋数量的减少等。这使得许多购房者感受到巨大的压力，房价的高企让他们望而却步。与此同时，美元的强势也在一定程度上抑制了外国人的购房欲望，使得购房成本更为昂贵。

NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）在解释市场现象时指出，2020-2021年间，美国房价上涨幅度显著，许多人因此而被高房价挤出市场。尽管在疫情后，人们预期外国买家会回归，但美元的强势对此构成了明显的制约。

新冠疫情爆发初期，国际旅行受到限制，导致美国房地产市场的海外需求急剧下降。然而，随着美国逐步放宽旅行限制，房地产市场逐渐恢复活力。然而，外国买家在购房时所受到的美元升值影响，使得房屋价格变得更加昂贵，这对于他们的购房计划构成了阻碍。

外国买家的特点

尽管外国买家购房量下降，但在购房总量的降幅方面，他们的表现相对较为稳定。与同期美国本土买家成屋销售量下降23%相比，国际买家的降幅较小。这主要归因于国际买家更倾向于全款支付，相对不太受房贷利率上涨的影响。

根据NAR的数据，大约42%的外国买家在购房时采取全款支付方式，而同期美国本土买家中只有四分之一选择全款支付。此外，外国买家在购房金额上也相对更高。NAR报告显示，在截至3月的过去一年内，外国买家的购房价格中位数约为39.6万美元，而同期美国所有二手房的售价中位数约为38.4万美元。这一数据进一步突显了外国买家在购房时的高额支出。

外国买家最喜欢买哪里的房产？

然而，外国买家在整个美国房地产市场中的占比仍然较小，仅占成屋销售总量的不到2%。尽管如此，在购房地区分布上，佛罗里达州成为外国买家最喜欢的购房目的地，占到售出房产总数的近四分之一。加州和得克萨斯州分列第二，各占12%的份额。不过，佛罗里达州最近通过一项法律，禁止包括中国在内的七个国家的居民（不包括绿卡持有者）在该州购买房产，这可能会对未来的购房趋势产生影响。

中国人赴美购房情况

然而，有关中国买家的数据显示了一些有趣的趋势。尽管整体外国买家数量减少，但中国买家在美国房地产市场上的地位可能会增加。据最新报告，截至今年3月的12个月内，中国买家对美国住宅的需求增加了一倍以上。这可能意味着外国买家对美国房地产市场的兴趣有望再次上升，尤其是中国买家。

近期的数据还显示，来自中国的买家购买美国现房的平均购房价格最高，为123万美元，其中三分之一购买了加利福尼亚州的房产。中国买家在美国住宅购买总额上也排名第一，为136亿美元，其次是加拿大（66亿美元）、墨西哥（42亿美元）、印度（34亿美元）和哥伦比亚（9亿美元），延续了自2013年以来的趋势。

中国买家选择购买美国房产的原因多种多样。一些购买者可能是为了不把鸡蛋放在同一个篮子里。另一些买家可能是为了子女的教育，以便他们的孩子能够获得更好的教育机会。比如，很多人对洛杉矶圣马力诺（San Marino）和橙县尔湾（Irvine）的学区房很感兴趣。此外，一些买家还可能是为了退休或度假而购买了美国的房产，追求更优越的生活质量和居住环境。

然而，值得注意的是，中国买家在美国房地产市场中也面临一些挑战。由于中国政府加强了资本流动的管控，购房者将资金转移到海外变得更加困难。此外，疫情的影响也让一些购房者暂时放缓了购房计划，因为国际旅行受到限制，使得跨国购房变得更加复杂。然而，随着国际旅行限制的逐步放松，中国买家对美国房地产市场的兴趣有望进一步上升。

不知道你对NAR这份外国人赴美购房报告怎么看？欢迎大家给我留言，发表自己的看法。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.08.09

根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors, a.k.a. NAR）的数据，2023年4月二手房销售量出现下降。总体二手房销售数量在4月份下降了3.4%，相较于去年同期下降了23.2%。这也就是最近大家在很多自媒体上常常看到的一些标题非常耸动的文章，比如“美国房产创下11年来最大跌幅”的来源。但是实际情况真的是这样吗？今天，孙斯陶结合各方数据和我在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的实际感受，跟大家聊聊这个话题。

NAR最新美国房产数据

根据NAR的最新数据，截至4月底，美国所有住房类型的中位数二手房售价为388,800美元，跟去年同期的395,500美元相比，同比下降了1.7%。美国西部地区的二手房销售量比上个月下降了6.1%，较去年同期下降了31.3%。西部地区的中位数房价为578,200美元，比去年2022年4月份下降了8.0%。

跟去年同期相比，上个月的美国房价和销售量都在下降。这也就是为什么各个自媒体根据NAR的这份房产报告，都拿“美国房产创下11年来最大跌幅”作为标题。不过，孙斯陶在去年10月底的节目里，跟大家介绍什么是“同比”，什么“环比”。“同比”指的是，跟去年同期相比，比如说，今年4月份的房价，跟去年4月份相比，变化多少？“环比”指的是跟前面这个时间段相比，变化了多少？比如说“月度环比”指的是4月份跟3月份相比，数据变化了多少？

为什么要弄清楚”同比“和”环比“的区别呢？因为去年3-4月份的房价很高。去年下半年随着美联储快速大幅加息，美国房价逐步下跌。今年上半年以来，哪怕房价回暖，跟去年同期相比，“同比”数字都不会好看。实际上，如果你去看美国房地产经纪人协会NAR的这份报告的英文原版，你会发现里面有很多有趣的数据。

在这份报告里，NAR首席经济学家劳伦斯·云表示：“美国大约一半的地区正在经历房价上涨。自春季以来，随着购房旺季的临近，在房价非常贵的美国西部地区，甚至在房价比较低的地方，Multiple Offers（多个出价）情况重新出现。”

四月份销售的房屋中，有73%的房屋在市场上停留不到一个月，平均停留时间为22天，比三月份的29天少，但比去年（2022年）4月份的17天多。

美国市场上的二手在售房源，比3月份环比增加了7.2%，与一年前相比，同比增长了1.0%。按照现在的销售速度，把这些房子都卖光，需要2.9个月。这个数字高于3月份的2.6个月和2022年4月的2.2个月。虽然同比和环比都增加了，不过仍算是一个非常好的销售速度。

首次购房者占销售总量的29%，高于2023年三月份和2022年四月份的28%。换句话说，现在的首次购房者比例比去年增加了。

全款购房占总交易量的28%，较三月份的27%和去年同期的26%有所增加。全款交易中的大部分来自个人投资者或购买第二套房产的购房者。他们在四月份购买的房产占总销量的17%，与三月份和去年同期相同。

房产类的不良资产和被迫出售的房产（比如Foreclosure和Short Sale）情况非常少，占销售总量的1%，与上个月和去年同期相同。

本轮加息周期还没结束？

最近这个星期，美国房贷利率有走高的苗头。利率上升的原因主要是投资者的担忧，一方面是对美联储在经济依然强劲的情况下会如何调整利率的不确定性，另一方面是关于提高债务上限和美国违约的可能性。利率走高，那么贷款的需求就会回落。

从去年3月以来，美联储已经连续第十次加息，累计上调利率500个基点，这是上世纪80年代沃尔克以来最激进的政策之一。美联储下一次开FOMC议息会议是在6月13-14日。美联储会不会暂停加息呢？在5月24日（周三），美联储理事克里斯托弗·沃勒表示，在6月的会议上，美联储可能会决定继续加息或者保持利率不变。即使在6月保持利率不变，美联储可能在今年晚些时候需要加息。他认为，在明确证据表明通胀趋势降温之前，美联房贷利率储不应该结束紧缩政策。

孙斯陶在去年10月底的“2023年美国房地产要关注的7大问题”的那一期节目里，曾经说过，美联储加息的依据往往是过往的已经发生的经济数据，而加息对经济的影响也总是滞后的，所以如果美联储在2023年上半年继续加息的话，很可能在达到一个点之后，会发生加息”加过头“的情况。所以2023年上半年，美联储会不会继续加息，加息的幅度有多大？美联储会不会为了维护金融系统的稳定，在控制通货膨胀未达预期的情况下，放缓甚至停止加息？

最近这半年来，我们也的确看到了信贷紧缩给美国经济带来的影响。今年美国已经有三家中型银行-硅谷银行Silicon Valley Bank、Signature Bank、First Republic Bank-相继倒闭，给金融市场增加了不确定性。其中，硅谷银行在倒闭之前，是全美第16大银行。First Republic Bank的倒闭是美国历史上第二大银行倒闭案。不仅在美国，瑞士信贷也出了问题，最终被瑞银UBS收购。

美联储会不会出于谨慎，6月中旬暂停加息？假设6月份暂停加息，这就代表着加息的结束吗？之后会不会继续加息？我们都要密切观察。今天最开始提到的，美国住宅房产市场，从数据上看，现在还不错。但是美国商业地产市场不容乐观。另外，美国经济会不会陷入衰退，会不会陷入通货紧缩，也是很大的问题。

今天就跟大家聊到这里。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.05.27

Sources:

National Association of Realtors;

Freddie Mac;

南加州2月房价上涨?! 但洛杉矶和橙县房价为何还在跌？美国房产最前线孙斯陶 2023.03.21

加州2月份房地产数据

加州房产2月份的销售数据出来了。大家最感兴趣的2月份加州房屋中位数连续第六个月下跌，从1月份的$751,330降至$735,480，这是两年来的最低价位。2月份的价格也比去年同期连续第四个月下降，从去年2月份修订后的$772,180下降了4.8％。

那么跟去年高点相比，跌了多少呢？根据加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors, C.A.R.)的数据，加州具有典型性的房产“Typical home”的中位价从2022年5月份的最高点的$900,170，下跌了18.3％。

大家好，我是孙斯陶。在上个月的节目里，我跟大家介绍了今年开年以来，美国二手房签约数大幅反弹。根据C.A.R.上周发布的数据，加州房地产市场回暖的势头继续延续。尽管中位数房价连续下跌，但是跟1月份相比，2月份的销售速度环比增长了17.6%，但是跟去年同期相比，还是下降了33.2%。独立屋的销售更是连续第三个月有所改善，当然总量还是很低。

南加州房地产数据

聊完全加州的数据，我们看一下南加州的房产数据。南加州2月份的二手房销售，跟去年同期相比，下降了33.8%。但是跟整个加州的房产市场走势有所不同的是，南加州2月份过户的房价中位数是$745,000，比1月的$738,250环比上涨了0.9%。

我们再聚焦到南加州的6个县的具体表现。其中洛杉矶县（Los Angeles County）、橙县（Orange County）、文图拉县（Ventura County）在2月份过户的房子的房价中位数，跟1月份相比，是下跌的。而河滨县（Riverside County）、圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）、和圣地亚哥县（San Diego County）在2月份过户的二手房的房价中位数，跟1月份相比，是上涨的。

换言之，虽然南加州2月份过户的二手房的中价位是上涨的，但是各个地区的表现并不相同。比如在南加州这6个县里，房价最高的是橙县。它在二月份成交的二手房的中价位是$1,159,000，比1月份的$1,194,500下跌了3%，跟去年2月份的126万相比，更是下跌8%。

而在南加州这6个县里，房价最低的是圣伯纳迪诺县。它在二月份成交的二手房的中价位是$466,500，比1月份的$446,900上涨了4.4%，跟去年2月份的45万相比，更是上涨了3.7%。这是什么原因呢？孙斯陶觉得，需要贷款购房的群体的购买力受到房贷利率和房价这两个因素的制约。低价的房子，要比高价的房子，受众更广。

加州独栋房平均多少天能卖掉？

下面孙斯陶想借着加州房地产经纪人协会的数据，跟大家聊聊南加州洛杉矶（Los Angeles）和尔湾（Irvine）市场上的房源很少的现象。大家知道，一般来说，随着房价下跌，房主会把房子放到市场上出售，高位套现。

根据C.A.R.的数据，上个月，整个加州独栋房屋（Single Family Home）的平均28天就卖掉了。而去年同期是9天。虽然时间大幅增加了，但是28天这个数字并不差。说明了这个市场上，在售房源依旧很有限。

全美国2月份房产数据

聊完加州的房产数据，我们看一下全美国的数据，做个对比。根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，N.A.R.）的数据，跟1月相比，2月份二手房的销量环比大涨了14.5%。这是连续12个月以来的首次月度增长，也是自2020年7月新冠疫情爆发后最大的增长。要不是因为市场上的在售房源太少，上个月的房产销量可能会更多。不过，与去年2月相比，所有价位的销售额均下降了20％左右，销售额在百万美元以上的高端市场下降最多。

对贷款买房的群体不利的三个消息

有3个对贷款买房的群体不利的消息：

第一，根据N.A.R.的首席经济学家Lawrence Yun的说法，现在市场上的在售房源的库存水平处于历史低位，有些地方甚至再次出现了多重出价（Multiple Offers）的情况；

第二，2月份美国房产全款交易占交易总量的28%，比去年同期的25%要高。这意味着贷款买家要面对更多的全款买家；

第三，个人投资者回归市场，占买家总数的18％，相比1月份的16％略有上升。这说明刚需类购房者现在要面对更多来自投资人的竞争。

今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.03.21

Sources:

California Association of Realtors;

National Association of Realtors;

标签存档： National Association of Realtors

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