美国建商信心崩溃!开发商情绪指数创2012年以来新低!比半年前大跌一半!美国房产最前线 孙斯陶 2022.10.19

孙斯陶

你知道吗?最近南加州不少楼盘在打折促销!含蓄点儿的说特价房送庭院装修,有的给限时房贷利率优惠,直接点儿的干脆就降价。

星期二,全国建商协会(National Association of Home Builders, a.k.a. NAHB)公布的10月份NAHB/Wells Fargo Housing Market Index (HMI) 住房市场指数,从9月份的46,跌到了10月份的38。

这个指数是美国非常重要的一个衡量开发商情绪和新房市场的指标。一般来说这个指数跌到50以下,就不太好了。

这个指数由三大部分组成:

  • 1. 现在的独立屋销售;
  • 2. 未来6个月的独立屋销售预期;
  • 3.潜在买家的客流量;

从周二公布的数据来看,这三个方面的指标都在下跌。

今年以来美国房贷利率的大幅上涨,不光削弱了买房人的贷款能力,更是给开发商极大的压力。现在这个HMI指数,仅仅是半年前的一半,更是跌到了2012年以来的最低水准(除去疫情刚刚开始时的短暂下跌)!

美国房产最前线

2022.10.19

Sources: National Association of Home Builders

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美联储又加息了!南加州洛杉矶和尔的房子更难卖了!美国房产最前线 孙斯陶 2022.07.28

美联储又加息了!南加州洛杉矶和尔的房子更难卖了!

美联储主席鲍威尔今天(7月27日)宣布为了对抗居高不下的通货膨胀,美国再次加息0.75%,也就是三码。不过市场上很多人反而很开心,因为大家觉得鲍威尔在记者发布会上重申了对抗通货膨胀的决心,但是也暗示了在未来的某个合适的时间点,美联储不是不可能放慢加息的脚步。孙斯陶今天跟大家聊聊这将会对南加州大洛杉矶地区和橙县尔湾的房地产有什么样的潜在影响!

大家好,我是孙斯陶。今年以来,我们经历了3月份、5月份、6月份这三次加息之后,果不其然,今天又迎来了第四次加息,幅度跟6月15日那次一样,加了0.75%,也就是3码。虽然已经加息加到麻木了,不过美联储主席鲍威尔在FOMC会议之后的新闻稿,还是要看一下的。主要是看看跟前几次加息时候的新闻稿相比,有哪些相同点,和不同点,毕竟魔鬼都在细节里。

首先,美联储把隔夜拆款利率提升到了2.25%-2.5%这个区间。我们之前的节目里好几次都提到了上个世纪80年代的美联储保罗·沃尔克和他的非常激进的加息政策。给大家打打预防针。尽管如此,我想美联储在6月份加息三码的基础上,再次加息三码,这个幅度就很惊人了。你想想看光6月份和7月份,就加了1.5%。这还没算上3月份和5月份那两次加息。这基本上也显示出来美联储对抗通货膨胀的决心,毕竟根据这几次的会后发言稿来看,美联储还是想让通货膨胀水平回到之前的2%左右。不过我想,这个目标非常难,至少不是短时间能实现的。

第二点,鲍威尔提到了,经济指标显示,美国近期的支出(Spending)和生产(Production)都在走软,但是尽管如此,失业率还是非常低,6月份是3.6%。其实最近的经济数据出来的很多,很多也是相互矛盾的。比如说,上个星期就有新闻报道说现在申请失业救济金的美国人又开始增加,还有一些大公司也宣布裁员或者减少招聘新员工。还有一些房地产公司,我听说也在裁员。我看,美联储为了抵御通货膨胀这么加息,早晚会对经济增长造成影响。美国的普通老百姓,冷暖自知,并不是每个人都在知名的高科技企业上班,也不是每个人都是年薪几十万美元起步。经济大环境如此,普通人花钱就会变得更小心。

第三点,就是将会按计划在9月份加速缩表。美联储现在在资产负债表上有9个Trillion(9万亿美元)。鲍威尔今天说要把MBS,也就是抵押贷款证券,每个月缩减上限提高到350亿。国债每个月缩减上限也提高到了600亿美元。我们之前的节目也介绍过,美联储的这种量化紧缩,也不是短时间能达成的,但是给市场带来的压力,确实真实的。

基本上来看,美联储的这次加息,还有鲍威尔在会后的这次发言的内容,还是符合预期的,没有什么太令人惊讶的东西。毕竟这个加息的幅度,已经是保罗·沃尔克在上个时间80年代以来,最大的幅度了。其实大家对于这种发言看看就好,毕竟他们都会给自己留有余地,不会把话说得很明白、很具体的。

这就让大家更加关注下一次美联储开会,也就是9月下旬的那一次的会议。我觉得到时候会不会加息,还是要看当时的经济数据。要看到时候通货膨胀会不会有改善,失业率会不会增加,美国经济会不会陷入衰退。还有到时候,如果还是要加息的话,加息的力度有多大,是放缓还是加速?

聊完美国经济的大环境,政策面的影响。我们一起看看美国的房地产。其实今年年初加息以来,房地产成交量都不好。根据美国房地产经纪人协会(National Assocition of Realtors)的数据,美国二手房屋销售,从年初1月份的六百多万户(年化Seaonally Adjusted Annualized Rate,下同),下降到了5月份的五百多万户。我进入我们的系统里面看了看,在南加州大洛杉矶地区,包括橙县的一些热门城市,市场上在售的房子,在市场上的天数,都大大增加。有一些也下调了上市价格。普遍反应,杀价也变得相对容易了很多。

美国二手房销量大幅下跌,新房销售也不好。而且新房和建筑许可证的申请数量也下滑。这说明,房地产开发商也变得非常谨慎。其实大家也不用是房地产方面的专业人士,就能找到很多数据。比如说,美国的开发商很多都是上市公司,他们的财报都是公开信息。还有房地产企业嘛,都是要融资的,大公司都是 有评级机构的评级的。这些评价,是上调,还是下调,都是暗藏着很多有用信息的。

说到这里,我就必须再次跟大家讲,美国的房地产市场,是一个高度市场化的市场。房子是资产的一种,自然也会收到政策面的影响,比如货币政策。加息还是降息,量化宽松或者缩表,都是影响到美国房地产市场。既然有风险,就是有涨跌。我们亲眼目睹了2008年金融危机之后,美国房地产的大跌。同时也见识了疫情这两年来的大涨。不过很多事情都是一体两面的,并不都是负面的。比如说,现在美联储大幅加息,就会造成“美元回流”现象。再加上现在欧洲的紧张局势,大家看看美元指数就知道了。

所以,还是老话,在经济预期上行的时候,我们要大胆的放手一搏,在经济预期下行或者不明朗的时候,就要小心谨慎,才能走的更远。今天我们就聊到这里,如果您喜欢我们的节目,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下次再见!

美国房产最前线

2022.07.28

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美国独栋别墅新房销售创二年来最差!鹰派 vs 鸽派:9月份美联储或将暂停加息?南加州大洛杉矶地区房价中位数是多少?美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.29

美国独栋别墅新房销售创二年来最差!鹰派 vs 鸽派:9月份美联储或将暂停加息?南加州大洛杉矶地区房价中位数是多少?美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.29

最近市场上有消息说有人认为通货膨胀快要见顶。我5月5日的那一期节目里面聊了有些人会觉得年底有美国中期选举,美联储可能在数轮加息之后,在下半年或年底的动作会顾虑比较多,毕竟有选举和对经济的冲击的各种考虑。这个话题之前孙斯陶已经跟大家讨论很多次了,实际上有些经济学家也有不同看法。所以今天趁着Memorial Day长周末,跟大家聊一聊。

本期节目内容:

  • 00:38 美联储加息意见分歧:鸽派 vs 鹰派;
  • 00:43 诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨的看法;
  • 01:15 国际货币基金组织IMF高级官员的看法;
  • 01:49 亚特兰大联邦准备银行主席Bostic的看法;
  • 02:20 圣路易斯联邦准备银行的博拉德的看法;
  • 03:00 美联储加息对美国房贷和重新贷款Refinance的影响;
  • 03:47 美国开发商与新楼盘新房市场;
  • 04:09 美国建商协会NAHB关于独栋别墅新房的数据;
  • 04:36 美国住房发展局HUD关于美国新房的数据;
  • 05:00 美国住宅开发商未来可能如何应对?
  • 05:40 加州房地产经纪人协会最新二手房数据;
  • 05:50 4月份全加州房价中位数;
  • 06:00 三个问题要注意;
  • 06:20 南加州洛杉矶、橙县、河滨县、圣伯纳迪诺县、圣地亚哥别墅房价中位数;
  • 06:50 孙斯陶关于最近加州房产数据的看法;

美国房产最前线

2022.05.29

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南加州房价快要撑不住了?木材价格下跌将导致建商新房价格松动?孙斯陶跟您聊聊近期南加州洛杉矶和尔湾房地产市场动态!美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.17

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大家最近在网上都看到了。网上的各个媒体社区上,想要买房但“还没上车”的朋友,都觉得南加州的房价要跌了,或者已经开始跌了,言之凿凿,认为加息和将要缩表,对股市产生了巨大的影响,那么房地产也不会例外;但是手里有房的房主这边明显不这么认为。基本上觉得现在油价、粮价这么贵,通货膨胀不会这么容易被控制住,再说市场上的在售的房子也不多,洛杉矶和尔湾这边的房价总体上讲应该问题不大!今天就跟大家聊聊我对整个南加州房地产市场的观察。

本期节目话题涵盖:

  • 00:08 南加州买房人的看法;
  • 00:24 南加州房主的看法;
  • 00:45 南加州洛杉矶和尔湾房地产市场动态;
  • 00:50 孙斯陶的观察1:部分卖主的心理;
  • 01:11 举例说明;
  • 01:50 孙斯陶的观察2:刚需类小户型;
  • 02:00 举例说明;
  • 02:20 美国首次购房者比例;
  • 02:45 孙斯陶的观察3: Listing Agent卖方经纪人和卖主心理;
  • 03:05 美国南加州房产开发商动态;
  • 03:15 孙斯陶的观察4: 南加州建商新房价格将会松动?
  • 03:53 美国木材价格近期走低;
  • 04:35 木材价格走势值得注意的两点;
  • 05:17 美国房产可负担性

美国房产最前线

2022.05.17

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交房推迟!偷工减料!在南加州买新房你后悔了吗?如何跟美国建商沟通?要注意哪些事情?

交房推迟!偷工减料!在南加州买新房你后悔了吗?如何跟美国建商沟通?要注意哪些事情?

我们上个月做了一期关于疫情期间,很多新房主买完房子就后悔了的节目,里面介绍了,新房主在买房的时候,比较容易踩到哪些坑。之后有朋友留言,希望我聊聊如果是买新房(New Constructions),就是全新建造的房子,要注意哪些问题。我想这个问题比较大,一期节目也说不完,不如分几期节目慢慢聊。今天,孙斯陶先跟大家简单聊聊最近这1-2年里,在疫情期间在我们南加州大洛杉矶地区和橙县尔湾买新房的这些新房主遇到的各种问题。

本期节目:

  • 00:46 疫情期间购买新房的房主的问卷调查
  • 01:00 疫情期间新产生巨大的房产需求
  • 01:13 美国南加州房地产开发商大兴土木
  • 01:35 当初就应该买个二手房?
  • 02:00 买新房的买主如何明确主要需求和次要需求?
  • 02:51 洗衣房 Laundry Room在哪一层好?
  • 03:08 我是否需要一层有一个卧室?
  • 03:39 建商工期延误怎么办?我的新房什么时候竣工?
  • 04:13 疫情之前,开发商也会竣工延期吗?
  • 04:40 建商或者装修公司偷工减料怎么办?
  • 05:02 交房前如何验房?Home Inspection要注意些什么?
  • 05:40 又涨价了?!超出我的预算啦!
  • 06:00 孙斯陶的建议
  • 06:38 遇到问题,如何与开发商沟通?
  • 06:58 买新房的过程中有一个优秀的买房经纪人的重要性!
  • 07:49 预告:新房 vs 二手房!从哪些方面来比较?

美国房产最前线

2022.05.12

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没买房等于阶级滑落?美国富人更富!中产阶级怎么了?美国房产最前线 孙斯陶 2022.03.10 Homeownership Rate and Building Wealth Through Real Estate

没买房等于阶级滑落?美国富人更富!中产阶级怎么了?美国房产最前线 孙斯陶 2022.03.10 Homeownership Rate and Building Wealth Through Real Estate

前几年没有买房就等于阶级滑落?本周美国房地产经纪人协会(The National Association of Realtors, N.A.R.)出来一份报告,里面提到了美国中产阶级在过去几年在房地产投资表现。今天,孙斯陶跟您聊聊美国中产阶级财富积累的话题。

本期内容涵盖:

  • 00:00 Intro
  • 00:53 美国通过投资房地产进行财富积累
  • 01:03 2010-2020美国房地产涨了多少
  • 02:05 Holding Power
  • 02:43 美国财富跨阶层转移
  • 03:33 现阶段美国中产阶级投资房地产时面临的挑战
  • 05:08 美国新房
  • 05:40 新建独立屋面积
  • 06:20 美国自住房拥有率
  • 06:40 美国房产可负担性
  • 07:20 未来观察些什么?

美国房产最前线 2022.03.10

数据来源 Sources: The National Association of Realtors, HUD, Freddie Mac

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最近公布的美国2021年11月新建独栋别墅销量同比下降!高房价和低库存令市场上的买家十分苦恼!

在木材等主要建筑材料和建筑工人薪资皆大幅上涨的背景下,美国开发商将如何给新房定价? 

美国通货膨胀居高不下,可能将是一个持续性的经济和社会性问题,那么我们在2022年里,要关注哪些美国房产动向? 

美国房产最前线 孙斯陶 2022.01.03

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美国买房是买新房好?还是二手房好?房主自住房产平均房龄是多少?美国房产最前线-孙斯陶-2021.06.09版

美国买房是买新房好?还是二手房好?房主自住房产平均房龄是多少?

根据最新数据,美国房主自住房产平均房龄是39年。美国哪些州老房子比较多?

在美国买二手房时,要注意哪些事情?二手房有哪些优点?在美国买新房时,要注意哪些事情?

美国房主现阶段为什么不爱卖房子?

数据来源:National Association of Home Builders(NAHB)

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加州房价上涨会持续吗?2021年夏天旺季洛杉矶房产市场会怎样?美国房产最前线-孙斯陶-2021.04.18版

洛杉矶房价节节走高的2021年第一季度刚刚结束了。在当前低房贷利率、市场上在售房屋供给减少、民众购房需求增加的大背景下,加州房地产市场的热络程度让很多经历过上次房地产周期顶点的人非常熟悉。但随着本地房价走高,很多有意买房的人,尤其是首次购房者,非常沮丧。

现在南加州房地产市场上有两派意见,有些投资老手认为,根据上一轮房地产周期的经验,房价的快速上涨会加大市场风险。而另外一派人认为,从去年至今,数轮天文数字般的疫情经济刺激方案后,观望待跌不一定是明智的选择,因为已经狂飙的房价反应了人们对于未来通货膨胀的预期。而且如果未来房贷利率上升后,很多人将更难买房。

如果您想在南加州买房自住,或者投资房地产,您可以跟房地产经纪人孙斯陶联系。

美国房产最前线-孙斯陶-2021.04.18版

Youtube 频道:孙斯陶 家住加州 SoCal Insider

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