New Homes – 孙斯陶聊美国

加州房主面临的难题！美国新房比重越来越高？美国建商如何看待未来房地产市场？美国房产最前线孙斯陶 2024.03.30

加州房屋保险动态

在前几期文章中，孙斯陶曾经介绍过一些大型保险公司今年将提高加州房屋保险保费的消息。最近，事态又有了新的发展。美国知名保险公司State Farm于上周三（3月20日）宣布，将停止为加州7.2万套房屋和公寓续保。这个决定涉及约3万份住宅房屋和4.2万份商业公寓保单。这家公司是加州最大的财产和汽车保险公司之一，占了加州房产保险市场约五分之一的份额。

根据这份公告，该决定是基于多个因素，包括成本上升、自然灾害风险增加以及过时的法律法规。具体的房屋位置和不续保标准并未在该公告中透露，但受影响的房主将在7月3日至8月20日期间收到通知。

值得注意的是，该决定仅针对加州，而State Farm目前并未宣布在其他州采取类似措施。该公司在9个月前已经宣布停止在加州发行新的房屋保险。此外，不再续保4.2万套商业公寓也标志着State Farm可能全面退出加州商业公寓市场。

目前尚不清楚其他保险公司是否会跟随State Farm的举动。然而，这一决定对于受影响的加州消费者来说可能是一个重大挑战。无论是需要申请房贷的购房者，还是加州房主，尤其是那些位于风险较大地区的房产，他们可能无法再获得标准的房屋保险，而仅有的选择可能是加州的FAIR计划，其费用可能比标准保单高。孙斯陶曾在去年九月份的文章中介绍过加州FAIR计划。感兴趣的朋友可以去了解一下。

HMI美国建商情绪指数

聊完房屋保险，我们再来看看最新的美国房产数据。美国房地产建筑商协会（NAHB）/富国银行（Wells Fargo）房地产市场指数的建筑商信心指数（NAHB/Wells Fargo Housing Market Index，HMI）连续第四个月上涨，并在3月上升了3个百分点，达到了51。

之前的节目中，孙斯陶介绍过HMI信心指数。50分以上算是“正面”，50是积极和消极情绪之间的分界线。50分以下被认为是“负面”。那么三月份的51，算是一个“正面”，或者说是一个“积极”的数值。这是该指数自去年7月以来首次转为积极正面。

这个指数由三大部分组成：1. 现在的独立屋销售；2. 未来6个月的独立屋销售预期；3. 潜在买家的客流量。根据三月份的数据，新房销售状况上升4个百分点，达到56，未来六个月的预期上升2个百分点，达到62，而买家看房客流量增加了2个百分点，达到34。

建商信心指数的持续上升说明美国建商对自己的业务比去年夏天更有信心。根据孙斯陶在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场的实地观察，我认为HMI指数转为“积极”主要有两个原因：

首先是供需关系。尽管美国房贷利率仍然高企，但美国建商看到市场对新房的巨大需求。根据历史数据，在一个“正常”的房地产市场中，新建房产的数量大约占在售房源的10%。而目前，由于市场上房源处于低位，新房的比例已经达到了30%。
其次是美联储降息预期。如果今年晚些时候，美国房贷利率下降的话，建商预期较低的融资成本会吸引之前观望的购房者重新回到市场。

其实，预期是预期，未来美联储的降息路径是否如大家期待的那样，没人知道。但目前而言，美国房贷利率仍然处于高位。因此，孙斯陶在南加州本地房地产市场上观察到，不少房地产开发商正在利用低房屋贷款利率等销售手段吸引潜在购房者。未来市场如何发展，我们还要密切观察。

今天孙斯陶就跟大家简单聊到这里。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期节目再见！

美国房产最前线

2024年3月30日

Sources：

National Association of Home Builders;

Freddie Mac;

State Farm;

California FAIR;

洛杉矶和旧金山等加州六大都会区入围美国前二十最有价值房地产市场！美国房贷利率创2000年以来新高！美国房产最前线孙斯陶 2023.09.30

今年以来美国房产价值和房贷利率都在涨。根据Zillow最近的报告显示，在美国最有价值的房地产市场中，加州的6个大都会区进入了前二十名。其中，大洛杉矶地区的房地产市值最高，全美排名第二，价值3.7万亿美元。根据房地美的数据，上周美国房贷利率创下了自2000年12月中旬的7.42%以来的最高利率。今天，孙斯陶以其在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上的观察，跟您聊聊这个话题。

去年，美国住房总价值增长超过2.6万亿美元，达到近52万亿美元。相较于2022年6月的市值高峰，增长了1.1万亿美元。也就是说随着美联储自去年3月份加息，美国房屋价值仍然在上涨。Zillow表示，美国每套住房的平均价值上涨了0.7%。这与很多人的预测不同。很多人预期，或者说期待房贷成本的上升将导致长期的住房市场低迷。

然而，由于市场上待售房源很少以及房主手上的低利率房贷所产生的“金色手铐效应”，美国的房价已经达到了新高。所谓的“金色手铐效应”，孙斯陶在之前的节目中跟大家介绍过。根据Zillow的数据，美国80%的按揭房主的按揭利率低于5%。当前拥有低廉房贷利率的房主不愿意卖房，因为卖房意味着他们要放弃前些年拿到的低利率房贷。尤其是在最近美国房贷利率创下了自2000年12月以来的新高的当下，这种效应尤为明显。

加州六个大都会入围美国前二十名最有价值的大都会区

在Zillow发布的最新报告中，美国前二十名最有价值的大都会区排名中，纽约排名第一。加州有6个大都会区进入前二十名，分别是大洛杉矶地区（Los Angeles）、旧金山（San Francisco）、圣地牙哥（San Diego）、圣荷西（San Jose）、南加州的河滨县（Riverside）以及加州首府沙加缅度（Sacramento）。

大洛杉矶都会区（Los Angeles）在全美排名第二，房地产市场价值3.7万亿美元，自2022年6月房地产高峰以来增加了0.1%，即30亿美元。这里所指的大洛杉矶都会区包括橙县（Orange County）在内。
旧金山湾区（San Francisco）排名第三，价值1.8万亿美元，自2022年6月以来减少了9%，即1760亿美元。
南加州的圣地亚哥（San Diego）排名第九，价值9940亿美元，自2022年6月以来增加了1%，即100亿美元。
湾区的圣何塞（San Jose）排名第十一，价值9090亿美元，自2022年6月以来下降了5%，即500亿美元。
南加州的河滨县（Riverside）排名第十四，价值7850亿美元，自2022年6月以来下降了3%，即250亿美元。
北加州的沙加缅度（Sacramento）排名第十九，市场价值为4820亿美元，自2022年6月以来下降了5%，即270亿美元。

美国五大最有价值的州

看完最具价值的城市榜单之后，我们看一下Zillow这份报告中美国前十大最有价值的州的排名。在全美境内，最具价值房地产市场排名前五的州分别为加州，佛罗里达州，纽约州，德州和新泽西州。

加州，市场价值10万亿美元，较去年下降3%；
佛罗里达州，市场价值3.8万亿美元，较去年增加4%；
纽约州，市场价值3.7万亿美元，较去年下降0.2%；
德州，市场价值3.4万亿美元，较去年增加1.5%；
新泽西州，市场价值1.8万亿美元，较去年增加13%。

值得注意的是，虽然纽约（New York）在最有价值的大都市中排名第一，但是纽约州在州这个级别的排名中，排在加州和佛罗里达之后，名列第三。佛罗里达州（Florida）的排名也非常高，这是因为迈阿密（Miami）、坦帕（Tampa）、杰克逊维尔（Jacksonville）、奥兰多（Orlando）这些城市房价的大幅上涨。

美国房贷利率创2000年以来的新高

根据房地美（Freddie Mac）的数据，美国30年期固定按揭平均利率上升到7.31%。这是自2000年12月中旬的7.42%以来的最高利率。对于购房者来说，利率的上涨再次削弱了他们的购买力。根据美国房地产抵押贷款协会（Mortgage Bankers Association，MBA）的数据，按揭购房申请量在9/22日结束的这一周里下降了2%。总体而言，购房需求比去年同期低27%。

随着利率的上升，我们要密切观察市场上的变化。孙斯陶在上期节目里介绍过，已经有美国建筑商加大了对潜在买家的吸引力，以刺激销售。根据（National Association of Home Builders，NAHB）的数据，今年9月，32%的建筑商降低了新房的房价，而上个月这一比例为25%。这是自2022年12月以来降价的开发商占比最大的一次（35%）。

自2022年3月以来，美联储已经11次提高利率，这是20世纪80年代保罗·沃尔克（Paula Volcker）以来最激进的加息行动。以孙斯陶在南加州洛杉矶（Los Angeles）和尔湾（Irvine）的房地产市场上的观察，随着美国房贷利率的步步走高，市场上真正在很积极买房的人在减少，因此竞争也在减少，市场上的在售房源库存量在升高。但是因为刚刚提到的“金色手铐效应”，新上市的房子比去年同期要少。也就是说，高利率对房地产的买家和卖家的影响都很大。

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美国房产最前线

2023.09.30

美国房贷利率创下2000年以来的新高。与此同时，随着美国房价的上涨，百万豪宅的比例也接近了历史峰值。今天，孙斯陶结合在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，跟大家聊聊房产市场上的最新动态。

美国超过百万美元的住房比例接近创纪录水平

根据美国Redfin的数据，由于在售房源库存紧张，随着各地房价上涨，市场上百万美元以上住宅比例已接近历史峰值。

今年6月，超过百万美元的住宅占了美国住房市场的8.2%。这仅略低于2022年6月创下的8.6%的历史最高比例。在经历了去年下半年房价下跌之后，今年2月，这个比例曾一度降至7.3%。同样值得关注的是，自疫情爆发以来，百万美元以上住宅的比例翻了一番，起初仅约占房市的4%。

Redfin的数据还表明，截至6月，美国房地产市场的总价值创下了46.8万亿美元的历史新高，超过了2022年的46.6万亿美元，比两年前高出19.1%。截至今年7月，美国的中位数房价同比上涨了3%，创下自2022年11月以来的最大涨幅。Redfin的数据显示，尤其是高端住宅，价格年涨幅高达4.6%，而该市场在第二季度的中位数售价达到了120万美元。

Redfin的经济学家认为，在售房源供应短缺让许多房产变得抢手。在美国大部分地区，那些条件优越、价格合理的高价房正吸引着购房者，甚至在某些情况下引发了Bidding War竞价竞购。

美国大部分地区的房价在第二季度中上涨

根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors ，NAR）的最新季度报告，2023年第二季度，几乎60%的城市（即221个中的128个）的房价出现上涨，其中有5%的地区甚至出现了两位数的价格上涨。

但是因为去年下半年的房价下跌，现在的房价跟一年前相比，美国独立屋的房价中位数下降了2.4%，为402,600美元。比如，第二季度，德州的奥斯汀（Austin）的房价，跟去年同期相比，同比下降了19.1%，旧金山（San Francisco）同比下降了11.3%，拉斯维加斯（Las Vegas）下降了7.4%。

美国前十大房价最高的地区中有七个位于加利福尼亚州。比如我们比较熟悉的：

北加州湾区的圣荷西 – 森尼韦尔 – 圣克拉拉（San Jose-Sunnyvale-Santa Clara），房价中位数是1,800,000美元；
北加州的旧金山 – 奥克兰 – 海沃德（San Francisco-Oakland-Hayward），房价中位数是1,335,000美元；
南加州橙县的阿纳海姆 – 圣安娜 – 尔湾（Anaheim-Santa Ana-Irvine），房价中位数是1,250,000美元；
圣迭戈/圣地亚哥 – 卡尔斯巴德（San Diego-Carlsbad），房价中位数是942,400美元；
奥克斯纳德 – 千橡 – 文图拉（Oxnard-Thousand Oaks-Ventura），房价中位数是904,900美元；

美国房贷利率创2000年来新高

根据美国房地美（Freddie Mac）的最新数据，美国30年固定房贷利率上周达到了7.23%，创下了2000年以来的新高。

如果美联储继续加息，房贷利率有可能达到8%。房屋贷款的需求量也降至1995年4月以来的最低水平。房贷利率的上涨导致潜在购房者的购买力不断减弱。再加上在售房源供应的短缺，房价不断上涨，美国房产市场的交易量持续下降。

美国住房的可负担性已经降至自1984年以来的最低点。根据Redfin的数据，以上个月6.7%的房贷利率计算，一套价值100万美元的房屋，每月的房贷月供将达到6604美元，而去年6月的典型利率约为5.5%，每月还款额为5984美元。

房贷利率的迅速上涨也导致一些打算换房的现有房主暂停了卖房的冲动，从而减少了现有待售房屋的供应量。而市场上在购房者则只能转向购买新建房屋。美国住宅建筑商协会（National Association of Home Builders ，NAHB）的首席经济学家罗伯特·迪茨（Robert Dietz）表示，通常情况下，新建房屋只占住房库存总量的12%，但目前至少占整个市场的30%。

美国房贷利率将超过8%？

如果美国30年期房贷利率未来真的达到8%，我觉得，买家和卖家都会减少，房产市场活跃度将大幅降低。其实据我观察，当房贷利率超过6%的时候，许多首次购房者就已经放弃了购房计划。另外，高利率环境也会减少房主卖房的冲动。因为他们再去买房的时候，就要承担更高的房贷利率，购买力就会减弱。

但是高利率会不会立即对美国房价产生重大影响呢？我觉得，要看当时就业市场会不会出现剧烈的下滑。如果发生大规模裁员而导致经济衰退，那么一些人被迫卖房，同时买家减少，房价就会受到影响。

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美国房产最前线

2023.08.26

随着南加州房地产市场的反弹，洛杉矶和尔湾等地区的楼市情况备受瞩目。孙斯陶将结合最新的美国房地产数据，跟大家聊聊投资者和购房者都在密切关注的美国建筑开发商情绪指数的波动和创下二十年以来新高的美国房贷利率。另外，最近孙斯陶发现，作为美国首次购房群体的主力，“千禧一代”（ Millennials）和“婴儿潮一代”（ Baby boomers）在购房方面有很多不同。今天一起跟大家聊一聊。

美国开发商情绪下滑

2023年8月，根据美国建筑商协会/富国银行房地产市场指数（National Association of Home Builders/Wells Fargo Housing Market Index），新建住宅市场的建筑商情绪下降了6个点，降至50分。这是最近七个月以来市场情绪的首次下跌。

50分以上算是“正面”，50分以下被认为是“负面”。 50分刚好在分界线上。市场普遍认为，高房贷利率、建筑工人短缺、土地供应不足、以及相关配套设备的持续短缺，导致建筑成本居高不下，从而抑制了美国建筑商的情绪指数。

这个指数由三大部分组成：1. 现在的独立屋销售；2. 未来6个月的独立屋销售预期；3.潜在买家的客流量；其中，销售状况下降了5个点，达到57，而未来六个月的销售预期下降了4个点，达到55。此外，买家上门看房的客流量下降了6个点，降至34。

孙斯陶看了这份报告之后觉得，其中买家客流量的下降值得特别注意。要知道现在全美国的住房供应存在巨大的缺口。但是，根据房地美（Freddie Mac）刚刚公布的美国房贷数据，30年固定房贷平均利率已经上涨到7.09%。很多潜在买家，尤其是普遍依靠房贷的首次购房群体，不得不离开市场。

如同孙斯陶在去年10月份的那一期节目中所介绍的那样。面对持续上升的房贷利率和看房客流量的减少，越来越多的建筑商开始采取促销策略。根据这次公布的数据，采取“降价”策略的建筑商比例，从7月的22%增加到了8月的25%，这是最近四个月以来的首次上升。平均降价的幅度大概是6%。

但是，如果算上包括给买主提供低息房贷在内的各种促销手段的话，这个比例从7月的52%增加到了8月的55%。当然，这个比例仍低于去年年底的62%。不过，孙斯陶指出，一般来说夏天是房地产交易的旺季，50分又刚好在荣枯分界线上。所以，我们要格外注意本轮房地产反弹能否延续下去。

“千禧一代” vs “婴儿潮一代”

刚刚提到了，随着美国房价和房贷利率双双上涨，作为美国购房主力的“千禧一代”正面临着日益激烈的竞争和挑战。虽然“千禧一代”在过去十年的大部分时间里是购房的主力，但近期已被“婴儿潮一代”超过。

根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，N.A.R.）的数据突显了这种转变。出生于二战后、大约在57至76岁之间的“婴儿潮一代”现在占据了39%的购房者比例。相比之下，年龄在24至42岁之间的“千禧一代”仅占28%。

孙斯陶发现，美国的“千禧一代”在过去十年中有八年时间里一直是购房者中的主导群体。然而，在过去一年中被“婴儿潮一代”超过。“千禧一代”的购房者在面临诸如Multiple Offers竞价战和全款购房者（All Cash Buyers）时，不敌“婴儿潮一代的购房者。

根据CoreLogic的房产数据，现阶段美国近四成的房屋销售为全款交易。而超过一半的“婴儿潮一代“购房者采取全款购房方式。因此，”千禧一代“在面对”婴儿潮一代“购房者时处于劣势。

这就导致了一个现象。根据美国房地产经纪人协会（N.A.R.）的数据， 1981年，重复购房者的年龄中位数为36岁，而如今，典型性多次购房者的年龄中位数升高到59岁。

假反弹还是真趋势？

从数据上看，今年上半年的房地产市场复苏主要集中在一手新房市场，二手房的销售受到房源短缺的影响，仍然疲软。一部分购房者从二手房市场转向新房市场，从而助推了新房销售的反弹。去年下半年美国房价的下降也进一步推动了新房销售的增长。

不过，正值夏天这个房产销售旺季。美国建筑商情绪指数出现最近七个月以来首次下跌，正处于50这个临界点。所以未来状况仍不容过分乐观。今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.08.18

2023年7月26日，美联储宣布加息25个基点（俗称“一码”）。利率升至2001年以来的最高水平，也是自去年启动本轮加息进程以来的第11次加息，累计幅度达到了525个基点。这次加息决定是与市场预期一致的，但仍对金融市场和经济产生了一定的影响。诺贝尔经济学奖得主席勒也发表了对美国房地产市场的看法。今天孙斯陶根据最近几个月在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，跟大家聊聊这个话题。

美联储加息是把双刃剑

在周三的新闻发布会上，美联储主席杰罗姆·鲍威尔指出，尽管通胀已经有所缓和，但实现美联储2%的目标仍需要一段时间。他表示，尚未就未来货币政策做出决定，可能在9月份的会议上再次加息，但也可能决定维持利率不变。

鲍威尔认为今年不会降息，降息与否将取决于对通胀回落至目标的信心程度。不过，部分FOMC委员预计明年将降息。鲍威尔强调FOMC将会继续评估所有相关数据，以及对经济活动和通胀的影响，然后据此做出决策。

基本上，今年年内出现美联储降息的概率并不高。美国的高利率环境是一把双刃剑，这意味着美国国内的融资成本增加和违约率的上升。另一方面，海外美元回流的情况不会改变。世界上一些高债务贫穷国家将继续面对资金外流和本币贬值的压力。

经济增长强劲，但房地产市场供应不足

尽管加息对金融市场产生了一定的波动，但经济增长表现出出人意料的强劲态势。第二季度国内生产总值（GDP）增长率达到2.4%，较第一季度的2%高出了0.4个百分点。虽然一些经济学家预测未来12个月可能出现衰退，但这些预测尚需时间来验证。

美国房地产市场在加息影响下也有所波动，但整体房价仍在上涨。标普S&P CoreLogic Case-Shiller凯斯席勒房价指数显示，5月份房价连续第五个月上涨，尽管房贷利率大幅上升。然而，供应不足是推动房价上涨的主要原因。现有房主不愿出售，而买家似乎已经习惯了居高不下的房贷利率水平，购房需求开始回升。

在凯斯席勒全美20城综合指数中，10个城市房价同比下跌，10个城市房价上涨。疫情期间房价激增的西部城市在5月份表现最差。西雅图同比跌幅为11.3%，旧金山的同比跌幅为11%。洛杉矶房价则较去年同期下降3.1%。

耶鲁大学教授预测房价上涨周期可能即将结束

耶鲁大学经济学教授、诺贝尔经济学奖得主席勒（Robert Shiller）对美国房价未来走势持谨慎态度。席勒是房地产市场的重要观察家和研究者。他最近在接受CNBC采访时指出，一旦美联储停止加息周期，美国长达10年的房价上涨可能会结束。他表示，人们的担忧已经影响了购房行为，但是，他“并不恐慌“，认为房价上涨可能仅是季节性的，未来走势需要密切关注。

席勒的看法备受业界重视，因为他在过去成功地预测了2000年的互联网泡沫和2007年的房地产泡沫。他的观点提醒人们关注房地产市场的供需平衡和购房者行为变化，这些因素可能在未来影响房价的走势。

根据孙斯陶近期在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的的观察，从2023年一季度以来的数据看，虽然加州的房地产出现了明显的反弹，但出现结构性的分化，首先，新房销售反弹显著，二手房销售则较为疲软。

孙斯陶在4月份的节目里也提到过，这是因为市场上二手在售房源太低，导致部分购房者从二手房市场转移到了新房市场。我猜这或许就是为什么席勒教授认为今年以来的房价反弹可能仅是“季节性”。不管怎么说，未来我们要密切观察这一波房价反弹的持续性。

美联储与房地产市场的挑战与机遇

7月28日公布的6月份核心PCE物价指数创下了2021年9月以来的最低增速，但通胀水平仍高于美联储2%的目标水平。美联储加息旨在抑制通胀，并为货币政策在未来提供更多的调整空间。然而，加息也可能对房地产市场产生影响。

美国房地产市场的供需矛盾是当前的主要挑战之一。孙斯陶认为，南加州的房价上涨主要受到供应不足的驱动，许多现有房主不愿出售，而购房需求大于房源供给。美联储的这次加息可能进一步抑制购房需求，导致房价增速放缓。另一方面，加息也可能影响房贷利率，增加购房成本，从而减缓市场活动。

然而，对美国房地产市场的未来，仍存在一些积极的迹象。密歇根大学公布的7月美国消费者信心终值创2021年10月以来新高。美国经济持续增长，就业市场表现稳健，这些因素都有助于支撑美国人的购房需求。此外，随着美国通货膨胀有所缓和，美联储未来有可能维持较为温和的加息态势，这可能有助于稳定市场情绪。

总体而言，未来美联储货币政策的走向将取决于未来美国经济数据的表现以及通胀压力的变化。美联储需要保持灵活，根据市场和经济的表现来调整货币政策。对于美国房地产市场，稳定供应和促进购房需求的平衡仍是关键，以确保市场的持续稳健发展。同时，市场参与者也应密切关注席勒教授的观点，以加深对房地产市场走势的理解和应对策略。

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美国房产最前线

2023.07.29

4月份，美国住宅建商协会的住房市场信心指数（The National Association of Home Builders/Wells Fargo Housing Market Index）反弹至下半年来的新高！今天孙斯陶跟您聊聊美国新房市场。

HMI营建商信心指数

该指数由三个组成部分构成，包括当前销售状况、未来六个月的销售预期和售楼处的购房者客流量。指数低于50的话，被认为是负面的。这份报告显示：

当前销售状况上涨了2个百分点，达到51个百分点；
未来六个月的销售预期上涨了3个百分点，达到50个百分点；
而售楼处的购房者流量保持不变，仍为31个百分点。

这三部分综合起来上涨了1个百分点，达到了45个百分点。简单的解读一下，就是美国新房销售增加了，建商对前景看好了，市场回暖了，但是买新房的人还是持平。这基本上跟孙斯陶在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上的实际感觉是差不多的。

几个原因

根据这份报告，目前美国房产市场上有将近1/3的在售房产是新房，而历史上的正常水平大约为10%。美国的二手房市场上缺乏在售房源，使得建商的新房变得更有竞争优势，这也是建商信心指数连续第四个月上涨的主要原因之一。

此外，最近美国房贷利率也略微下调，这也有助于购房需求的增长，虽然房贷利率仍然高于一年前。美国住宅建商协会估计，如果30年固定房贷利率进一步下降至6%以下，将会刺激出更多的购房需求。当然，这几年一直困扰着建商的建筑材料短缺的问题，虽然有所缓解，但是仍存在。

报告还提到，大量在建新房的出现，表明3月份爆发的硅谷银行（Silicon Valley Bank）和签名银行（Signature Bank）危机并未使得美国建商和土地开发商的贷款环境变得更糟糕。但是，正如孙斯陶在上个月节目中提到的，房地产建筑贷款的审批条件还是很严格的。

新房优惠力度

去年年底孙斯陶跟大家介绍过，一些建商会提供房贷利率方面的优惠。从这几个月的数字来看，也的确成功的拉动了购房需求。房产市场回暖了，自然开发商打折的就少了。根据这份报告，去年年底有35%的开发商说他们的新房降价了，而现在，这个比例则减少了。

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美国房产最前线

2023.04.19

Sources:

National Association of Home Builders

Freddie Mac

南加州六县房价半年走势盘点！橙县房价为何跌得最多？洛杉矶房价为何近期走稳？买房群体将在2023年逐渐回到房产市场？年底南加州建商新房促销看点是什么？美联储加息节奏放缓的同时美国房贷利率11月走低！

根据Zillow刚刚公布了南加州六个县上个月的房价数据，不出意料的是各地都在普遍性的连续环比下跌。不过最令人惊讶的是，跟当地5月份峰值房价相比，南加州房价最高的橙县（Orange County）的下跌幅度，远远大于圣伯纳迪诺县。今天孙斯陶结合南加州洛杉矶和尔湾房地产市场近期动态跟您聊聊这份报告。

首先，在这份报告里，Zillow统计的是具有“典型性的房价”（Typical Price），也就是处于中间1/3的房子的均价。根据他们的数据，南加州的6个county的11月份的“典型性房价”跟当地5月份峰值房价相比较，也就是跟半年前高点的房价相比，按照下跌幅度排序，橙县房价下跌了8.6%，排第一；之后是，洛杉矶县下跌了7%；圣地亚哥县跌了7%；Riverside河滨县下跌了4.6%；Ventura文图拉县跌了3.9%；圣伯纳迪诺县下跌得最少，只有3.5%。

下面我们看一下11月份南加州6个县的“具有典型性的房价”是多少。我们这次按照房价高低排序。橙县11月份具有典型性的房子的价格是$1,014,194，比10月份环比下跌了3.4%；圣地亚哥县是$877,278，比10月份上涨了0.1%；洛杉矶县是$842,752，只比10月份环比下跌了0.5%；文图拉县是$837,891，比10月份环比上涨了1.2%；河滨县是$599,428，比十月份下跌了0.5%；圣伯纳迪诺县是$523,830，比10月份下跌了0.6%。

我们可以看到房价最高的橙县，根据Zillow的数据，不管是跟半年前的房价高点比，还是跟10月份比，房价下跌的幅度都最大；而在这6个县里面房价最低的圣伯纳迪诺县，不管是跟5月份比，还是跟10月份比，下跌的幅度都是不大；至于洛杉矶县，虽然跟5月份相比，跌幅排第二，跌了7%，不过跟10月份相比，跌幅只有0.5%。我猜测这跟洛杉矶县的供需关系有关，毕竟人口基数最大。

我觉得Zillow这份关于11月份的房价报告，有滞后效应。为什么这么说呢？因为11月份过户的房子，大多是在10月份签约的。按照我在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上的经验，夏天一般是地产买卖”旺季“。过了旺季，市场上总会剩下一些房子，原因有很多，比如说开价不合理，房子的地段不好，或者户型不好，等等。如果房主着急脱手的话，往往会考虑降价。所以我从MLS系统后台看到，10月份有些房子的成交价，比上市价低了不少。就更不用提有些房主甚至接受人民币交易的这种情况了。

我在半个月前的那一期节目跟大家介绍了，尽管美联储在11月初继续加息“三码”，但是美国房贷利率实际上已经比10月底/11月初的高点下跌了很多。随着周二公布的CPI数据好于预期，市场上也预期美联储将放慢加息的节奏。据我个人观察，由于最近这一个多月美国房贷利率下跌，有些买房人趁着假期有空，又回到了市场上看房。当然看房不代表就会马上做决定，但是已经有这种苗头出现。这种趋势能否持续下去，我们还要观察。

不过我觉得，尽管现在30年固定房贷利率比一个半月前的7%要低了很多，但是还是很高。哪怕现在的房价比半年前低，现在你贷款买房的月供，其实还会比半年前高，因为现在的房贷利率更高。这就不得不提一下南加州的新房，最近有些开发商在年底优惠促销，提供第一年的贷款利率优惠，作为卖点吸引客户上门。这说明开发商还是很了解现在买房群体的“痛点”在哪里！

今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2022.12.13

Sources：Zillow

你知道吗？最近南加州不少楼盘在打折促销！含蓄点儿的说特价房送庭院装修，有的给限时房贷利率优惠，直接点儿的干脆就降价。

星期二，全国建商协会(National Association of Home Builders, a.k.a. NAHB)公布的10月份NAHB/Wells Fargo Housing Market Index (HMI) 住房市场指数，从9月份的46，跌到了10月份的38。

这个指数是美国非常重要的一个衡量开发商情绪和新房市场的指标。一般来说这个指数跌到50以下，就不太好了。

这个指数由三大部分组成：

1. 现在的独立屋销售；
2. 未来6个月的独立屋销售预期；
3.潜在买家的客流量；

从周二公布的数据来看，这三个方面的指标都在下跌。

今年以来美国房贷利率的大幅上涨，不光削弱了买房人的贷款能力，更是给开发商极大的压力。现在这个HMI指数，仅仅是半年前的一半，更是跌到了2012年以来的最低水准（除去疫情刚刚开始时的短暂下跌）！

美国房产最前线

2022.10.19

Sources: National Association of Home Builders

美联储主席鲍威尔今天（7月27日）宣布为了对抗居高不下的通货膨胀，美国再次加息0.75%，也就是三码。不过市场上很多人反而很开心，因为大家觉得鲍威尔在记者发布会上重申了对抗通货膨胀的决心，但是也暗示了在未来的某个合适的时间点，美联储不是不可能放慢加息的脚步。孙斯陶今天跟大家聊聊这将会对南加州大洛杉矶地区和橙县尔湾的房地产有什么样的潜在影响！

大家好，我是孙斯陶。今年以来，我们经历了3月份、5月份、6月份这三次加息之后，果不其然，今天又迎来了第四次加息，幅度跟6月15日那次一样，加了0.75%，也就是3码。虽然已经加息加到麻木了，不过美联储主席鲍威尔在FOMC会议之后的新闻稿，还是要看一下的。主要是看看跟前几次加息时候的新闻稿相比，有哪些相同点，和不同点，毕竟魔鬼都在细节里。

首先，美联储把隔夜拆款利率提升到了2.25%-2.5%这个区间。我们之前的节目里好几次都提到了上个世纪80年代的美联储保罗·沃尔克和他的非常激进的加息政策。给大家打打预防针。尽管如此，我想美联储在6月份加息三码的基础上，再次加息三码，这个幅度就很惊人了。你想想看光6月份和7月份，就加了1.5%。这还没算上3月份和5月份那两次加息。这基本上也显示出来美联储对抗通货膨胀的决心，毕竟根据这几次的会后发言稿来看，美联储还是想让通货膨胀水平回到之前的2%左右。不过我想，这个目标非常难，至少不是短时间能实现的。

第二点，鲍威尔提到了，经济指标显示，美国近期的支出（Spending）和生产（Production）都在走软，但是尽管如此，失业率还是非常低，6月份是3.6%。其实最近的经济数据出来的很多，很多也是相互矛盾的。比如说，上个星期就有新闻报道说现在申请失业救济金的美国人又开始增加，还有一些大公司也宣布裁员或者减少招聘新员工。还有一些房地产公司，我听说也在裁员。我看，美联储为了抵御通货膨胀这么加息，早晚会对经济增长造成影响。美国的普通老百姓，冷暖自知，并不是每个人都在知名的高科技企业上班，也不是每个人都是年薪几十万美元起步。经济大环境如此，普通人花钱就会变得更小心。

第三点，就是将会按计划在9月份加速缩表。美联储现在在资产负债表上有9个Trillion（9万亿美元）。鲍威尔今天说要把MBS，也就是抵押贷款证券，每个月缩减上限提高到350亿。国债每个月缩减上限也提高到了600亿美元。我们之前的节目也介绍过，美联储的这种量化紧缩，也不是短时间能达成的，但是给市场带来的压力，确实真实的。

基本上来看，美联储的这次加息，还有鲍威尔在会后的这次发言的内容，还是符合预期的，没有什么太令人惊讶的东西。毕竟这个加息的幅度，已经是保罗·沃尔克在上个时间80年代以来，最大的幅度了。其实大家对于这种发言看看就好，毕竟他们都会给自己留有余地，不会把话说得很明白、很具体的。

这就让大家更加关注下一次美联储开会，也就是9月下旬的那一次的会议。我觉得到时候会不会加息，还是要看当时的经济数据。要看到时候通货膨胀会不会有改善，失业率会不会增加，美国经济会不会陷入衰退。还有到时候，如果还是要加息的话，加息的力度有多大，是放缓还是加速？

聊完美国经济的大环境，政策面的影响。我们一起看看美国的房地产。其实今年年初加息以来，房地产成交量都不好。根据美国房地产经纪人协会（National Assocition of Realtors）的数据，美国二手房屋销售，从年初1月份的六百多万户(年化Seaonally Adjusted Annualized Rate，下同)，下降到了5月份的五百多万户。我进入我们的系统里面看了看，在南加州大洛杉矶地区，包括橙县的一些热门城市，市场上在售的房子，在市场上的天数，都大大增加。有一些也下调了上市价格。普遍反应，杀价也变得相对容易了很多。

美国二手房销量大幅下跌，新房销售也不好。而且新房和建筑许可证的申请数量也下滑。这说明，房地产开发商也变得非常谨慎。其实大家也不用是房地产方面的专业人士，就能找到很多数据。比如说，美国的开发商很多都是上市公司，他们的财报都是公开信息。还有房地产企业嘛，都是要融资的，大公司都是有评级机构的评级的。这些评价，是上调，还是下调，都是暗藏着很多有用信息的。

说到这里，我就必须再次跟大家讲，美国的房地产市场，是一个高度市场化的市场。房子是资产的一种，自然也会收到政策面的影响，比如货币政策。加息还是降息，量化宽松或者缩表，都是影响到美国房地产市场。既然有风险，就是有涨跌。我们亲眼目睹了2008年金融危机之后，美国房地产的大跌。同时也见识了疫情这两年来的大涨。不过很多事情都是一体两面的，并不都是负面的。比如说，现在美联储大幅加息，就会造成“美元回流”现象。再加上现在欧洲的紧张局势，大家看看美元指数就知道了。

所以，还是老话，在经济预期上行的时候，我们要大胆的放手一搏，在经济预期下行或者不明朗的时候，就要小心谨慎，才能走的更远。今天我们就聊到这里，如果您喜欢我们的节目，请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶，我们下次再见！

美国房产最前线

2022.07.28

最近市场上有消息说有人认为通货膨胀快要见顶。我5月5日的那一期节目里面聊了有些人会觉得年底有美国中期选举，美联储可能在数轮加息之后，在下半年或年底的动作会顾虑比较多，毕竟有选举和对经济的冲击的各种考虑。这个话题之前孙斯陶已经跟大家讨论很多次了，实际上有些经济学家也有不同看法。所以今天趁着Memorial Day长周末，跟大家聊一聊。

本期节目内容：

00:38 美联储加息意见分歧：鸽派 vs 鹰派；
00:43 诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨的看法；
01:15 国际货币基金组织IMF高级官员的看法；
01:49 亚特兰大联邦准备银行主席Bostic的看法；
02:20 圣路易斯联邦准备银行的博拉德的看法；
03:00 美联储加息对美国房贷和重新贷款Refinance的影响；
03:47 美国开发商与新楼盘新房市场；
04:09 美国建商协会NAHB关于独栋别墅新房的数据；
04:36 美国住房发展局HUD关于美国新房的数据；
05:00 美国住宅开发商未来可能如何应对？
05:40 加州房地产经纪人协会最新二手房数据；
05:50 4月份全加州房价中位数；
06:00 三个问题要注意；
06:20 南加州洛杉矶、橙县、河滨县、圣伯纳迪诺县、圣地亚哥别墅房价中位数；
06:50 孙斯陶关于最近加州房产数据的看法；

美国房产最前线

2022.05.29

标签存档： New Homes

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