根据Zillow刚刚公布了南加州六个县上个月的房价数据，不出意料的是各地都在普遍性的连续环比下跌。不过最令人惊讶的是，跟当地5月份峰值房价相比，南加州房价最高的橙县（Orange County）的下跌幅度，远远大于圣伯纳迪诺县。今天孙斯陶结合南加州洛杉矶和尔湾房地产市场近期动态跟您聊聊这份报告。
首先，在这份报告里，Zillow统计的是具有“典型性的房价”（Typical Price），也就是处于中间1/3的房子的均价。根据他们的数据，南加州的6个county的11月份的“典型性房价”跟当地5月份峰值房价相比较，也就是跟半年前高点的房价相比，按照下跌幅度排序，橙县房价下跌了8.6%，排第一；之后是，洛杉矶县下跌了7%；圣地亚哥县跌了7%；Riverside河滨县下跌了4.6%；Ventura文图拉县跌了3.9%；圣伯纳迪诺县下跌得最少，只有3.5%。
下面我们看一下11月份南加州6个县的“具有典型性的房价”是多少。我们这次按照房价高低排序。橙县11月份具有典型性的房子的价格是$1,014,194，比10月份环比下跌了3.4%；圣地亚哥县是$877,278，比10月份上涨了0.1%；洛杉矶县是$842,752，只比10月份环比下跌了0.5%；文图拉县是$837,891，比10月份环比上涨了1.2%；河滨县是$599,428，比十月份下跌了0.5%；圣伯纳迪诺县是$523,830，比10月份下跌了0.6%。
我们可以看到房价最高的橙县，根据Zillow的数据，不管是跟半年前的房价高点比，还是跟10月份比，房价下跌的幅度都最大；而在这6个县里面房价最低的圣伯纳迪诺县，不管是跟5月份比，还是跟10月份比，下跌的幅度都是不大；至于洛杉矶县，虽然跟5月份相比，跌幅排第二，跌了7%，不过跟10月份相比，跌幅只有0.5%。我猜测这跟洛杉矶县的供需关系有关，毕竟人口基数最大。
我觉得Zillow这份关于11月份的房价报告，有滞后效应。为什么这么说呢？因为11月份过户的房子，大多是在10月份签约的。按照我在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上的经验，夏天一般是地产买卖”旺季“。过了旺季，市场上总会剩下一些房子，原因有很多，比如说开价不合理，房子的地段不好，或者户型不好，等等。如果房主着急脱手的话，往往会考虑降价。所以我从MLS系统后台看到，10月份有些房子的成交价，比上市价低了不少。就更不用提有些房主甚至接受人民币交易的这种情况了。
我在半个月前的那一期节目跟大家介绍了，尽管美联储在11月初继续加息“三码”，但是美国房贷利率实际上已经比10月底/11月初的高点下跌了很多。随着周二公布的CPI数据好于预期，市场上也预期美联储将放慢加息的节奏。据我个人观察，由于最近这一个多月美国房贷利率下跌，有些买房人趁着假期有空，又回到了市场上看房。当然看房不代表就会马上做决定，但是已经有这种苗头出现。这种趋势能否持续下去，我们还要观察。
不过我觉得，尽管现在30年固定房贷利率比一个半月前的7%要低了很多，但是还是很高。哪怕现在的房价比半年前低，现在你贷款买房的月供，其实还会比半年前高，因为现在的房贷利率更高。这就不得不提一下南加州的新房，最近有些开发商在年底优惠促销，提供第一年的贷款利率优惠，作为卖点吸引客户上门。这说明开发商还是很了解现在买房群体的“痛点”在哪里！
今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2022.12.13
Sources：Zillow
孙斯陶聊美国 