首次购房者悄然离场!南加州房地产近期价涨量跌!美联储再次加息在即!加薪跑赢高通货膨胀了吗?你能负担得起高房价吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.04.30

首次购房者悄然离场!南加州房地产近期价涨量跌!美联储再次加息在即!加薪跑赢高通货膨胀了吗?你能负担得起高房价吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.04.30

今天孙斯陶想跟大家聊聊近期南加州房产销量放缓的问题。还有美国人的薪水现状,能否负担得起现在的高房价。

南加州房价和销售量分析:

我们知道现在的房价是水涨船高。我们每个月都会跟大家更新南加州大洛杉矶地区的房价。根据最新一期加州房地产经纪人协会,也就是CAR,在4月19日公布的最新统计,全加州3月份的独立屋现房的中间价位,已经上涨到了84万9千零80美元,跟2021年3月相比,同比上涨了11.9%。跟2022年2月相比,环比上涨了10.1%,这是最近9年以来,第一次月度的环比,有两位数的上涨。但是,自今年开年以来的房产销售量,3月下降了7%!

刚才是全加州整体的数据。那么接下来我们看一下南加州的独立屋现房的中间价的数据。首先,洛杉矶县的中位数,是78万1千零50,跟去年3月相比,同期上涨13.3%。但是销售量跟去年同期相比,同比下降5.8%;橙县Orange County的独立屋现房中间价位在3月份是130万5千,跟去年同期相比,同比上涨了27.3%。大家看看,橙县的独立屋的涨幅是大幅高于洛杉矶县。但是橙县的销售量,跟去年同期相比,同比下降了19.4%。这也说明房价涨的多了,销售放缓了!

接下来我们看看南加州的Inland Empire,也就是内陆帝国地区的情况。Riverside河滨县3月份的独立屋现房中间价位是62万,跟去年同期相比,上涨了15.9%。但是销售量同比下降了9.5%;内陆帝国的San Bernardino圣伯纳迪诺县,3月份的独立屋现房中间价位是47万5千,同比上涨了15.3%。但是销售同比下降了5.7%。由此可见,整个内陆帝国的房价涨幅也是高于洛杉矶的。

我们再看看San Diego圣地亚哥县,3月份独立屋现房的房价中位数是95万,跟去年3月相比,同比上涨18.8%。3月份销售量同比下跌2.2%。Ventura文图拉县,3月份独立屋现房的房价中位数是91万4千,跟去年3月份相比,同比上涨18.6%。3月份销售量同比上升了6.2%。我们看到这两个县,房价都比洛杉矶贵。文图拉县的房产销量甚至跟去年同期比,还是上升的。

孙斯陶的观点

简单说一下我的看法,根据我在南加州的房地产市场上的实际感受,南加州今年以来,高端房产上市的不少,这些高价的房产成交,推高了整体房价。这跟CAR加州房地产经纪人协会的数据是相符的。根据CAR的数据,3月份,高价房,也就是所谓的million dollar home sales,销量连续2个月上涨。在3月份的销售量里,高价房的比例占到了32.9%。

作为房主,如果今年想卖房子的话,一定会关心现在有多少房子的成交价是高于asking price的。我们看一下CAR的这份图表。根据CAR的数据,3月份,加州有71.2%的房子的售价是高于上市的价钱的。这个也很好理解,毕竟现在市场上在售的房源很少,这个在这份图表也有体现。这里写着,median time on market,也就是在市场上的时间的中位数只有8天。

不过美联储3月中旬开始加息,也的确对销售量多多少少有所冲击。刚才说的那些数据,是4月出来的三月份的数据。我们也知道,美联储在5月和6月大概率还会加息。每一次加息,都意味着很多人失去买房的能力,所以后续的影响,尤其是对今年下半年的影响,我们要密切观察。

美国工资水平:

跟大家聊完南加州的房价,我们接下来聊聊加州房子的可负担性。如果您是房地产的投资人,您一定想买得便宜。不光要买得便宜,还要考虑后续的装修成本和持有成本。总低的话,以后盈利的潜在空间也就大;如果您买房是为了刚需自住的话,你也不想买贵了,毕竟以后花钱的地方很多。所以说到底,不管是你要投资,还是自己住,不管是全款买下,还是需要贷款,我们都要合理运用手里的资金。

最近,威斯康星大学的人口健康研究所发表了一份关于美国人收入的研究报告。根据这份报告,假设是一个大人带2个孩子的三口之家来说,也就是一个人赚钱,每年的年收入要达到7万4千4百,才能满足日常基本生活所需。换算一下,就是每小时要赚35.8块钱。这也是仅仅达到收支平衡。根据他们的统计报告,全美国上班族的平均每小时能赚31.73,也就是年薪大概6万6。换句话说,美国很多人是负债的。

刚才说的这些都是全国的平均数。如果您在美国生活成本比较高的地区,那么工薪家庭的生活压力就更大了。比如根据这份报告,在加州的旧金山,你每小时需要赚65.45美元维生。如果你要贷款买房的话,赚这么多,还是不够的。

那有人说了,疫情以来,劳动力短缺,很多公司为了招人都大幅加薪吸引人才。但是我们要知道现在通货膨胀率这么高,工资的涨幅已经被通货膨胀很大程度上抵消了。而且你可以想想看,通货膨胀到顶了吗?高通货膨胀率是短期的吗?对了,刚才说的那些数据,是去年的,没有考虑进去近期的高通货膨胀率。

为难的买家:

根据美国建筑商协会NAHB前几天公布的一份报告显示,计划在一年内买房的人在所有买房人中的比例连续3个季度下降,现在只有13%。大家可以看一下NAHB这个图表。我们可以很清楚的看到,疫情开始的初期,想在1年内买房的人越来越多,因为那个时候大家在家的时间变多,大人work from home,小孩子在家上网课,人人都觉得自己的居住面积太小。再加上,很多人在疫情期间往郊区搬,所以积极换房的人很多。这个趋势一直到2021年的夏天。之后,我们从这个图上可以看到,1年之内就打算买房的人数,其实是一路下降的。

我们知道现在美国买房的群体中的主力,是首次购房者,首次购房者中的主力,是千禧一代。那根据NAHB的这份研究,首次购房人中一部分人对买房也比较犹豫。首次购房人在买房群体中的比例,也连续2个季度下降,从2021年第三季度的65%,下降到了2022年第一季度的60%。这个60%的占比,跟疫情之前的占比,大致是一样的。

我们上一期节目也提到了,从去年年底以来,房贷利率一路走高,再加上高房价,买房人的购房成本越来越高,能从银行贷款贷到的额度,也会受影响。我们看一下这个星期Freddie Mac的房贷利率走势图。你可以看一下这半年来的房贷利率走势,30年固定贷款利率从去年夏天的低点,也就是百分之二点几,一直到了最近的百分之5点多,这已经是2009年以来的最高。当然这个星期,房贷利率小跌了一点点,因为bond yield收益率跌了一点点。

另外最近房贷的申请量也在大幅下降。根据美国房贷经纪商协会(Mortgage Bankers Association)的统计,跟去年同期相比,房贷的申请减少了17%!申请做房贷的少了,房子的销量也会有影响。在录本期节目之前,美国商务部公布了第一季度GDP的数据,今年第一季度美国GDP环比折合年率下降了1.4%,而去年第四季度GDP是增长6.9%!原因有很多,比如欧洲的地缘政治、供应链问题、贸易赤字等等。5月3号和4号美联储又要开会了,就是下个星期。我看大概率还是要加息的,悬念在于加多少而已。

其实这一切,在资本市场上也都有反应,比如最近的股市就比较动荡。大家感兴趣的话,也可以看一下股市上的这些美国开发商最近公布的财务报表。去年,开发商的利润很好。但是随着建筑材料的上涨,人工费用的上涨,供应链的问题,加上美联储加息的影响。我想对开发商的压力也很大。

所以我们要关注市场上的这些买房人的购房能力的变化!上市的房子还会不会收到很多个offer?Offer的价钱还会不会是高于上市的asking price?Bidding War竞价的现象是否还能持续下去?房价上涨的幅度会不会逐步放缓?这些都需要我们密切关注!

好了,今天就跟大家聊到这里,我是孙斯陶,这里是美国房产最前线节目,我们下期再见!

美国房产最前线

2022.04.30

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不加价就买不到房? 平均收到几个Offer? What’s is Sales Price to List Price Ratio? How many offers per home sold? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.03.23

不加价就买不到房? 平均收到几个Offer? What's is Sales Price to List Price Ratio? How many offers per home sold? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.03.23

最近这一两年,南加州洛杉矶和尔湾的房价涨了很多,市场上想买房子的人也很多。其中有很多是首次购房者。上个星期三,美联储也开始加息,应对通货膨胀。如果你已经开始找房子就知道了,市场上卖房子的人不多。前阵子跟客户聊天,他就自嘲说,现在买房,就是面临着“三座大山”!今天,孙斯陶结合加州房地产经纪人协会和美国房地产经纪协会的数据,跟您聊聊在当下竞争激烈的市场上,买房是否一定要“竞价”?如果制定一个合理的买房策略?

本期节目涵盖:

  • 02:15 2月份加州现房独立屋销量数据
  • 02:43 2月份加州房价中位数 Median Price
  • 03:45 加州房地产市场2月份成交价与上市价的比例
  • 05:20 N.A.R.的信心指数Confidence Index Survey问卷调查
  • 05:42 平均每卖出的房子收到几个Offer?
  • 06:10 多少买家的Offer出价高于房子上市价?
  • 06:48 现在买房就一定要“加价”吗?
  • 07:25 百分之多少的房子在一个月内卖掉?
  • 07:55 什么是一个有竞争力的Offer?
  • 08:30 美联储加息与美元回流
  • 09:00 债券市场和殖利率
  • 09:40 美联储5月FOMC:鹰派?鸽派?
  • 10:43 近期美国房贷数据
  • 11:30 美国房主和买房人未来要关注什么?

美国房产最前线 2022.03.23

数据来源 Sources:

California Association of Realtors (C.A.R.); National Association of Realtors (N.A.R.); Mortgage Bankers Association;

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房贷vs全款! 首次购房vs投资客! 如果加息, 手里的Pre-Approval letter怎么办? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.03.02 Mortgage vs Cash buyers! First Time Buyers vs Real Estate Investors!

房贷vs全款! 首次购房vs投资客! 如果加息, 手里的Pre-Approval letter怎么办? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.03.02 Mortgage vs Cash buyers! First Time Buyers vs Real Estate Investors!

高房价和底库存是现今美国南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上首次购房者面临的两大难题。但是最近研究发现,首次购房人又多了一个新困扰!贷款买家的另一个困扰就是,拿到了银行的额度Pre-Approval letter房贷额度预准信后,利息涨了!导致一部分买家买不了已经看好的房子!今天孙斯陶根据近期他在工作中的所见所闻,给您提两点建议!

本期内容涵盖:

  • 00:56 首次购房者 vs 投资客 Investors
  • 01:12 千禧一代
  • 01:37 Investor的两大优势
  • 02:00 追逐高质量房地产投资标的
  • 02:00 Investor买房的灵活性
  • 03:02 数据1: Investor投资占比
  • 04:00 数据2: 首次购房者占比
  • 05:10 美国房产卖主的倾向性
  • 05:57 数据3: 全款买家占比
  • 07:35 Pre-Approval Letter
  • 08:09 如果加息了怎么办?
  • 08:35 房贷利率锁定
  • 08:50 孙斯陶的建议1
  • 09:20 孙斯陶的建议2

孙斯陶

美国房产最前线 2022.03.02

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2022年美国房主卖房时将遇到的2大问题! 美国房产最前线 孙斯陶 2022.02.23 Two Challenges When Selling Your Home in 2022

2022年美国房主卖房时将遇到的2大问题! 美国房产最前线 孙斯陶 2022.02.23 Two Challenges When Selling Your Home in 2022

美国房地产市场逐步走向春夏“旺季”;近期美国30年固定房贷利率已经上涨了不少。而且对于投资房的贷款,也越来越严格!有些朋友准备夏天把房子拿到市场上来,最近想简单装修一下时发现装修成本太高;所以,今天孙斯陶跟您聊聊美国房主在2022年卖房子时将面临的两大挑战!

本期节目内容:

  • 00:00 Intro
  • 00:15 美国报税季节来临;
  • 00:50 美国房主发现装修成本上涨;
  • 01:39 高通胀导致高支出;
  • 01:58 美国近期通货膨胀创新高;
  • 02:15 美国家庭支出高出多少;
  • 02:45 哪个年龄段受影响最大;
  • 03:20 美国家庭高支出将影响房贷能力;
  • 03:45 美国企业经营成本上涨转嫁给消费者;
  • 04:00 美国PPI生产者价格指数;
  • 04:25 美国建筑材料价格上涨;
  • 05:10 美国木材价格上涨;
  • 05:25 美国油漆价格上涨;
  • 06:18 美国买房者贷款能力受限;
  • 06:35 美国千禧一代贷款买房;
  • 07:00 美国房价可负担性数据;
  • 08:00 美联储将开始“加息周期”;
  • 08:30 美国房价何时“正常化”;
  • 08:35 美国资产处于高位;
  • 08:40 美联储也需维护金融市场稳定;
  • 08:45 美联储也会保留”加息灵活性“;
  • 08:55 国际局势对美国房地产的影响;
  • 09:03 美国房产经纪人协会NAR预测;
  • 09:09 美国房价将“正常化”;
  • 09:28 何为美国房价“常态化”;

美国房产最前线 孙斯陶 2022.02.23

数据来源 Sources:

U.S. Bureau of Labor Statistics;

The Federal Reserve Bank of St. Louis;

The National Association of Home Builders;

The National Association of Realtors;

Moody’s Analytics;

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美国房地产是泡沫吗? 与2008年金融危机有何不同? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.02.07

美国房地产是泡沫吗? 与2008年金融危机有何不同? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.02.07

我们离3月份美联储再次开会越来越近,美联储加息的幅度可能有多大?随着美国房地产价格在过去1-2年的飞涨,越来越多的朋友在讨论我们是否处于一个类似2008年的房地产泡沫之中。今天,孙斯陶跟您聊聊他的个人看法,供您参考。  

本期节目涵盖:  

  • 00:21 美国通货膨胀高企; 
  • 00:36 美国汽油价格上涨; 
  • 00:52 美国生产和经营成本上涨; 
  • 01:03 物价上涨带来的加息压力; 
  • 01:08 未来数次加息时间窗口; 
  • 01:30 美联储加息力度值得观察; 
  • 01:56 未来美联储若加息则需观察实际效果; 
  • 02:03 要观察美国30年房贷利率走势; 
  • 02:41 美国房贷利率走高对买房者购买力的影响; 
  • 03:00 对买房者的买房意愿的影响; 
  • 03:30 对美国“千禧一代”的购房影响; 
  • 04:02 2022年美国房地产是泡沫吗? 
  • 04:10 Redfin对买房人和卖房的房主的问卷调查; 
  • 04:25 美国房地产市场上的买房者的想法; 
  • 04:40 美国房主是否认为房价是非理性上涨? 
  • 04:50 美国房主对2008年金融危机记忆犹新; 
  • 05:00 美国房主账面获利颇丰; 
  • 05:10 美国房地产周期; 
  • 05:35 Redfin对美国房地产经纪人的问卷调查; 
  • 05:58 对市场看法分歧; 
  • 06:06 美国房地产经纪人协会N.A.R.的市场预测; 
  • 06:25 动态的美国房地产市场需要我们动态的观察与分析; 
  • 06:33 美国房地产市场走向是多空博弈的结果; 
  • 06:43 须关注美联储未来加息的决心和步骤; 
  • 06:48 与2008年金融危机的不同之处; 
  • 06:52 美国房地产市场的供需关系; 
  • 07:00 美国房地产市场上在售房源不多; 
  • 07:10 美国房主的通胀预期和卖房意愿不高; 
  • 07:20 须观察2022年夏季和未来新上市房源是否会变多; 
  • 07:32 美国现在的信贷审批与2008年次贷危机对比; 
  • 08:00 之后要关注哪些美国房地产市场动态发展? 
  • 09:18 未来美国豪宅价格和销量走势值得关注; 
  • 09:30 美国卖房时制定上市价格的策略分析;  

美国房产最前线 孙斯陶 2022.02.07  

数据来源: Redfin、美国房地产经纪人协会NAR等  

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美国千禧一代的年轻人买房为什么这么难?

美国房地产市场上首次购房者尤其是千禧一代 占据越来越重要地位!美国千禧一代的年轻人买房为什么这么难?

2022年已经到来!但过去的一年对潜在购房者,尤其是在八十年代和九十年代出生的“千禧一代”来说,是一段艰苦的购房旅程。美国市场上的在售房源目前仍处于历史低位。

根据Zillow近期发布的市场报告,2021年底,美国房产市场上的挂牌出售房屋数量比2020年底同比减少19.5%,可供出售的房屋数量竟然比2019年底减少40.5% 。简单说,供需失衡推高了美国房产价格!根据Redfin的报告,美国房屋销售价格中位数与一年前相比上涨了14%,达到358,500美元。

根据孙斯陶在南加州洛杉矶和尔湾市场上的观察,房子挂牌出售后,往往可以在很短的时间内卖掉,甚至有些买家还没有来得及实地看房!而且房子挂牌出售价,也很高,有些远远高于市场价!很多房主在购买第二套房产用于出租投资,而非卖掉自己的主要住宅。这令本已失衡的供需,雪上加霜。

美联储近期表示,在2022年内,将数次加息,甚至“缩表”。这将令很多需要申请房贷的购房者压力倍增!因为随着利率的提高,他们的置业购买力也将随之“缩水”。而这其中有很多人就属于 “千禧一代”。

众所周知,千禧一代是指80年代和90年代出生的这一批人。这些人的年龄要已经进入了“娶妻生子”、”成家立业“的阶段。但是不巧的是,他们赶上了这个令人无奈的房地产市场。

随着美国房价的大幅上涨,有些房主,尤其是握有高价值房产的豪宅房主,估计会陆续把房产拿到市场上出售,套现获利离场。但是这样的高价房产,往往不是“千禧一代”这种“首次购房者”的置业目标。

美国的住宅房产很大程度上还是被“婴儿潮一代”掌握。如果这一批人不大批量上市他们手中的住宅的话,对美国房产市场的供需失衡的状况就不会有根本性的改善。

总之,这个市场上的房源稀少,在2022年或许会有所好转,但是很难期待有大幅改变。因为木材和相关建筑材料的上涨,加之建筑工人薪水的提高,美国开发商也面临着巨大的成本压力。

孙斯陶 于美国南加州 2022.01.22

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2022年美国房地产市场面临哪些巨大挑战? 上个月二手房产销售量为何大跌? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.01.20

根据2022年1月20日美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors, 简称N.A.R.)公布的2021年年度销售报告显示,去年12月美国二手房地产销售量大跌!今天孙斯陶跟您聊聊这份报告!本期内容涵盖:

  • 00:18 美国房产经纪人协会报告 
  • 00:35 2021年12月美国二手房产销售量为何下跌?  
  • 01:45 美国房产市场上在售房源少! 
  • 02:30 美国房主是否会在2022年卖出房产?  
  • 02:46 美国开发商面临哪些挑战?  
  • 03:00 美国房产供需紧张局面何时能得到缓解?  
  • 03:05 上个月美国市场上首次购房者比例是多少?  
  • 03:55 美国高端房产销售如何? 
  • 04:10 美国高价位房产房主是否会考虑卖房? 
  • 04:16 2021年美国房产中位数是多少? 
  • 04:30 美国部分房主是否会考虑套现? 
  • 04:55 上个月美国房产平均多少天能卖掉? 
  • 05:16 上个月美国市场上全款买家 cash buyer 占比多少?  
  • 05:43 2022年美联储加息抑制通胀的潜在影响是什么? 
  • 06:07 总结:建议阅读NAR报告全文

美国房产最前线 孙斯陶 2022.01.20

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在美联储加息的大背景下, 在美国的首次购房者要如何着手准备? 如何明确具体购房需求? 如何明确房贷额度? 如何跟会计师保持联系? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.01.17

在美联储加息的大背景下, 在美国的首次购房者要如何着手准备? 如何明确具体购房需求? 如何明确房贷额度? 如何跟会计师保持联系? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.01.17

最近传出美联储在2022年当中会数次加息。在过去一周里,收到很多首次购房者的房产咨询。孙斯陶发现很多人在做这项人生中可能最大的一笔投资时,并无头绪。今天,孙斯陶跟您聊聊作为首次购房者,应该如何着手准备购房事宜?如何根据自身情况,明确具体购房需求?如何及早跟贷款银行或贷款经纪落实房贷额度预审?2022年报税季将至,如何及早跟您的会计师CPA沟通获得购房所需的税务资料?

美国房产最前线 孙斯陶 2022.01.17

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美国年轻人首次购房都会有哪些焦虑?千禧一代买房时有哪些特点?美国房产最前线 孙斯陶 2021.11.01

美国年轻人首次购房都会有哪些焦虑?千禧一代买房时有哪些特点?美国房产最前线 孙斯陶 2021.11.01

当下的美国房地产市场,乃至未来几年,千禧一代 (Millennials) 都是主力军。我在今年2月份做过一期关于美国千禧一代和婴儿潮一代 (Baby Boomers) 购房时的对比,之后在4月份和6月份也做过相关节目。

在从事南加州洛杉矶和尔湾房地产买卖的工作中,我也遇见了很多年轻的购房者 (First-time Home Buyers),今天想跟大家聊聊美国年轻人在首次买房时,都会有哪些担心?会产生哪些焦虑?财务压力太大怎么办?如何明确自己的购房需求?当了房主后的第一年都会有哪些大的花销?

希望对大家在美国买房子有所帮助!

美国房产最前线 孙斯陶 2021.11.01

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