随着利率的上升,我们要密切观察市场上的变化。孙斯陶在上期节目里介绍过,已经有美国建筑商加大了对潜在买家的吸引力,以刺激销售。根据(National Association of Home Builders,NAHB)的数据,今年9月,32%的建筑商降低了新房的房价,而上个月这一比例为25%。这是自2022年12月以来降价的开发商占比最大的一次(35%)。
今年以来,美国住宅市场上普遍缺乏二手在售房源,二手房市场相对于新房市场来说,显得比较低迷。根据美国房地产经纪人协会(National Association of Realtor,N.A.R.)的数据,七月份二手房销量较上月下降了2.2%,创下自2010年以来七月份的最低销售速度。要知道,一般来说,夏天是房产的销售旺季。
房贷利率的迅速上涨也导致一些打算换房的现有房主暂停了卖房的冲动,从而减少了现有待售房屋的供应量。而市场上在购房者则只能转向购买新建房屋。美国住宅建筑商协会(National Association of Home Builders ,NAHB)的首席经济学家罗伯特·迪茨(Robert Dietz)表示,通常情况下,新建房屋只占住房库存总量的12%,但目前至少占整个市场的30%。
前几天看电视,房产经纪公司Compass的CEO Robert Reffkin接受CNBC的专访时表示,他发现各种房产数据指标,在过去十个月里首次变得正面起来。所以他觉得去年第四季度,美国房地产或许已经触底,或者说现在已经离底部不远了。他在专访中列举了6大原因。今天孙斯陶跟您看看这六大原因都有哪些?南加州洛杉矶和尔湾本地房地产市场近期是否也呈现类似情况?
他举出的第五个原因是,美国开发商情绪指数在一年中以来首次改善。我们看一下美国建筑商协会(National Association of Home Builders, a.k.a. NAHB)的Housing Market Index (HMI),我们可以看到,根据他们的问卷调查,这个指数上个月跌到了2020年4月份(疫情之初的恐慌期)的水准,并于1月份转头向上。
简单说一下我的看法,根据我在南加州的房地产市场上的实际感受,南加州今年以来,高端房产上市的不少,这些高价的房产成交,推高了整体房价。这跟CAR加州房地产经纪人协会的数据是相符的。根据CAR的数据,3月份,高价房,也就是所谓的million dollar home sales,销量连续2个月上涨。在3月份的销售量里,高价房的比例占到了32.9%。
作为房主,如果今年想卖房子的话,一定会关心现在有多少房子的成交价是高于asking price的。我们看一下CAR的这份图表。根据CAR的数据,3月份,加州有71.2%的房子的售价是高于上市的价钱的。这个也很好理解,毕竟现在市场上在售的房源很少,这个在这份图表也有体现。这里写着,median time on market,也就是在市场上的时间的中位数只有8天。
根据美国建筑商协会NAHB前几天公布的一份报告显示,计划在一年内买房的人在所有买房人中的比例连续3个季度下降,现在只有13%。大家可以看一下NAHB这个图表。我们可以很清楚的看到,疫情开始的初期,想在1年内买房的人越来越多,因为那个时候大家在家的时间变多,大人work from home,小孩子在家上网课,人人都觉得自己的居住面积太小。再加上,很多人在疫情期间往郊区搬,所以积极换房的人很多。这个趋势一直到2021年的夏天。之后,我们从这个图上可以看到,1年之内就打算买房的人数,其实是一路下降的。