南加州六县房价半年走势盘点!橙县房价为何跌得最多?洛杉矶房价为何近期走稳?买房群体将在2023年逐渐回到房产市场?年底南加州建商新房促销看点是什么?美联储加息节奏放缓的同时美国房贷利率11月走低!

南加州六县房价半年走势盘点!橙县房价为何跌得最多?洛杉矶房价为何近期走稳?买房群体将在2023年逐渐回到房产市场?年底南加州建商新房促销看点是什么?美联储加息节奏放缓的同时美国房贷利率11月走低!

根据Zillow刚刚公布了南加州六个县上个月的房价数据,不出意料的是各地都在普遍性的连续环比下跌。不过最令人惊讶的是,跟当地5月份峰值房价相比,南加州房价最高的橙县(Orange County)的下跌幅度,远远大于圣伯纳迪诺县。今天孙斯陶结合南加州洛杉矶和尔湾房地产市场近期动态跟您聊聊这份报告。

首先,在这份报告里,Zillow统计的是具有“典型性的房价”(Typical Price),也就是处于中间1/3的房子的均价。根据他们的数据,南加州的6个county的11月份的“典型性房价”跟当地5月份峰值房价相比较,也就是跟半年前高点的房价相比,按照下跌幅度排序,橙县房价下跌了8.6%,排第一;之后是,洛杉矶县下跌了7%;圣地亚哥县跌了7%;Riverside河滨县下跌了4.6%;Ventura文图拉县跌了3.9%;圣伯纳迪诺县下跌得最少,只有3.5%。

下面我们看一下11月份南加州6个县的“具有典型性的房价”是多少。我们这次按照房价高低排序。橙县11月份具有典型性的房子的价格是$1,014,194,比10月份环比下跌了3.4%;圣地亚哥县是$877,278,比10月份上涨了0.1%;洛杉矶县是$842,752,只比10月份环比下跌了0.5%;文图拉县是$837,891,比10月份环比上涨了1.2%;河滨县是$599,428,比十月份下跌了0.5%;圣伯纳迪诺县是$523,830,比10月份下跌了0.6%。

我们可以看到房价最高的橙县,根据Zillow的数据,不管是跟半年前的房价高点比,还是跟10月份比,房价下跌的幅度都最大;而在这6个县里面房价最低的圣伯纳迪诺县,不管是跟5月份比,还是跟10月份比,下跌的幅度都是不大;至于洛杉矶县,虽然跟5月份相比,跌幅排第二,跌了7%,不过跟10月份相比,跌幅只有0.5%。我猜测这跟洛杉矶县的供需关系有关,毕竟人口基数最大。

我觉得Zillow这份关于11月份的房价报告,有滞后效应。为什么这么说呢?因为11月份过户的房子,大多是在10月份签约的。按照我在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上的经验,夏天一般是地产买卖”旺季“。过了旺季,市场上总会剩下一些房子,原因有很多,比如说开价不合理,房子的地段不好,或者户型不好,等等。如果房主着急脱手的话,往往会考虑降价。所以我从MLS系统后台看到,10月份有些房子的成交价,比上市价低了不少。就更不用提有些房主甚至接受人民币交易的这种情况了。

我在半个月前的那一期节目跟大家介绍了,尽管美联储在11月初继续加息“三码”,但是美国房贷利率实际上已经比10月底/11月初的高点下跌了很多。随着周二公布的CPI数据好于预期,市场上也预期美联储将放慢加息的节奏。据我个人观察,由于最近这一个多月美国房贷利率下跌,有些买房人趁着假期有空,又回到了市场上看房。当然看房不代表就会马上做决定,但是已经有这种苗头出现。这种趋势能否持续下去,我们还要观察。

不过我觉得,尽管现在30年固定房贷利率比一个半月前的7%要低了很多,但是还是很高。哪怕现在的房价比半年前低,现在你贷款买房的月供,其实还会比半年前高,因为现在的房贷利率更高。这就不得不提一下南加州的新房,最近有些开发商在年底优惠促销,提供第一年的贷款利率优惠,作为卖点吸引客户上门。这说明开发商还是很了解现在买房群体的“痛点”在哪里!

今天就跟大家聊到这里,如果您喜欢我的节目,请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下期再见!

美国房产最前线

2022.12.13

Sources:Zillow

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洛杉矶、旧金山、纽约、圣地亚哥等美国大城市生活成本为何高昂?美元升值影响有多大?2023全球高端房产市场展望!洛杉矶房产|新加坡房产|纽约房产|旧金山房产|美国房产最前线 孙斯陶 2022.12.10

洛杉矶、旧金山、纽约、圣地亚哥等美国大城市生活成本为何高昂?美元升值影响有多大?2023全球高端房产市场展望!洛杉矶房产|新加坡房产|纽约房产|旧金山房产|美国房产最前线 孙斯陶 2022.12.10

前些天英国经济学人智库公布了一份2022年全球成活成本最昂贵城市的榜单,我们南加州洛杉矶荣登了第四名。另外,加州的旧金山也进入前十名,甚至南加州的圣地亚哥都进入了前二十名。另外,莱坊Knight Frank刚刚发布了2023年全球高端房产展望;我找来这两份榜单看了看,发现了一些有趣的事情,今天跟大家分享一下。

2022年全球成活成本榜单排名依据

大家好,我是孙斯陶。经济学人旗下的智库Economist Intelligence Unit (EIU)公布的这份榜单叫做Worldwide Cost of Living 2022。今年8月16日到9月16日这一个月里,它在全球172个城市做了问卷调查,全方位的比较了各地的生活成本,比如说他们比较了超市的价格,中档商店的价格,还有高档商店的价格,还有各种服务业的价格。最后他们发现,以当地货币计算,这172个城市平均物价比去年上涨了8.1%。这种生活成本上涨速度在过去20年里都是罕见的。换句话说,因为通货膨胀、供应链失调、当然还有俄乌冲突,全世界各地的物价都在大幅上涨,生活成本越来越高。根据EIU的调查,2022年,涨价最显著的就是汽油价格,比去年涨了大概22%。而且今年的油价是他们这个排行榜有记录以来,涨价最夸张的一次。

哪些城市进入前十名?

我们看一下这份榜单。今年排名第一的是新加坡和美国纽约。新加坡这个城市国家必须要提一下,在过去十年里,它有8次名列前茅。去年排名第二。今年更是跟纽约并列第1,把去年的第1名以色列特拉维夫挤到了第3名。而纽约虽然今年排名并列第1,但是其实这是它第一次上榜。接下来是洛杉矶和中国香港,并列第4。第6名是瑞士苏黎世;第7名是瑞士日内瓦;第八名是北加州的旧金山;第九名是法国巴黎;丹麦的哥本哈根和澳大利亚的悉尼并列第10。另外,南加州的圣地亚哥排名第17。

为何美国城市排名跃升?

整体上看,前十名里3个在美国,其中2个在加州。前20名里,有3个在加州。在整份榜单里,美国今年上榜的城市不仅特别多,排名更是上升。比如排名第4的洛杉矶,去年排名第9。今年排名第8的旧金山,去年都没有进入前10名。整份榜单里排名跃升幅度最大的十个城市里,有6个在美国。其中亚特兰大今年排名第46,圣地亚哥排名第17,波士顿今年排名第21。

究其原因,还是因为今年美国通货膨胀非常高,物价上涨。今年9月份,美国CPI同比增长了8.2%。为了抑制通货膨胀,美联储自今年3月份以来,大幅且快速的加息。截止到11月底,已经加了375个基点。下个星期美联储会召开今年最后一次FOMC议息会议,市场上普遍认为还会继续加息。美联储加息造成今年以来美元升值很多。这样一来,因为以美元计价,美国的城市跟世界上其它城市比起来,成活成本就显得更高了。

哪些城市排名上升最多?

通货膨胀和美元升值造成美国城市生活成本上涨,其实是意料之中的事情。这份榜单中最令人惊讶的是俄罗斯的大城市排名跃升的幅度最大!莫斯科排名上升了88位,今年排名第36。圣彼得堡排名上升了70位,今年排名第73。今年的油价支撑了卢布兑美元的汇率。再结合现在的国际地缘政治,俄罗斯的通货膨胀率就更不用说了。所以这两个城市的生活成本飙升,虽然是意料之外,但也在情理之中。

这些国家的城市排名为何下降?

有城市排名上升,就会有城市排名下降。我们接下来看一下哪些国家的城市在今年的榜单里排名下降。日本的大阪(Osaka)去年排名第10,而今年排名掉到了第43。跟美国的波特兰和亚特兰大差不多了。这两个美国城市今年排名并列第46。另外,韩国的釜山(Busan)跟去年比,排名下滑了25名,跌出了前100,今年排名106。

刚才提到了,今年整体上看,美元对世界各大主要货币升值明显。大家看一下日元和韩元今年以来对美元的走势就很清楚了。尽管当地也有通货膨胀的问题,不过因为当地货币对美元贬值,跟其它国家,比如美国的城市相比,以日元和韩元计价的物价就显得便宜了。那么日本和韩国的城市,今年排名大幅下滑,也就不令人意外了。

同样的道理,如果当地的货币兑换美元的汇率,今年基本上和去年差不多的话,那么这个国家主要城市在这份榜单上的排名应该变化不大。比如今年排名并列第一的新加坡就是一个很好的例子。新币兑美元的汇率,今年以来基本上还是比较稳定的。去年新加坡排名第二,今年排名第一。

2023年全球高端房地产市场展望

要比较生活成本,当地的居住成本也是要考虑进去的。刚刚跟大家聊的经济学人智库EIU做的这份全球大城市成活成本排名里的很多城市,也同时出现在了下面要聊的这份榜单里。莱坊Knight Frank前阵子也发布了他们对2023年全球25个高端房产市场的展望。也就是所谓的“Prime Real Estate Markets”。根据他们的预测,因为各国央行的加息和全球经济前景不明朗,明年高端房产市场整体上会放缓。

我们简单的看一下榜单:排名第1的是迪拜;美国的迈阿密排第2;我们南加州的洛杉矶跟都柏林、里斯本、马德里、巴黎、新加坡并列排第三;瑞士苏黎世排第9;摩纳哥、孟买、上海并列第10;纽约和日本东京并列排第13;维也纳排名第15;新西兰的奥克兰、德国柏林、瑞士日内瓦、澳大利亚悉尼并列第16;墨尔本排第20;中国香港排名第21;爱丁堡排名第22;加拿大温哥华排名第22;英国伦敦和韩国首尔并列排名第24;

大家可以看到这份25个城市的榜单里,有3个城市在美国,分别是迈阿密、洛杉矶、和纽约。尤其是我们南加州的洛杉矶,在两份榜单上都进入前五名。

看了这两份榜单之后,不知道大家有什么想法?今天介绍的第一份经济学人智库的全球生活成本排行榜里的城市今年生活成本平均上涨了8.1%。我在之前的节目里也介绍过,美国人去年以来的时薪的薪酬成长是低于同期通货膨胀率的。第二份榜单中,莱坊预测,因为各国央行的加息和经济前景不明朗,明年高端房产市场整体上放缓。下个星期美联储将召开今年最后一次FOMC议息会议,大概率还会继续加息。很多人预测美联储会放慢加息的节奏。不过我必须要说一下,美联储放慢加息的脚步,不代表会马上停止加息,更不意味着会很快降息。再加上明年美国经济前景也会对我们南加州房地产市场有着巨大的影响。所以洛杉矶和尔湾这边的房产市场将怎么走,还有待观察!

今天,就跟大家聊到这里。如果您喜欢我的节目,请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下期再见!

美国房产最前线

2022.12.10

Sources:Economist Intelligence Unit、Knight Frank

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Cash for Grass Rebate Program in California 你知道加州草坪节水升级改造补助金计划吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.12.04

Cash for Grass Rebate Program in California 你知道加州草坪节水升级改造补助金计划吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.12.04

为了应对水资源短缺,今年6月份以来加州施行了限水令。但是我们南加州本来就干旱,每周只允许浇水两天的直接后果就是让大家的草坪变得枯黄。很多朋友都很头痛,换草坪吧,要花钱;不换吧,枯黄的草坪的确有碍观瞻,更影响房屋的价值!

其实大家不知道的是,加州州长纽森在9月底签署了节水法令里面,有帮助房主升级改造草坪节水设施的补助计划。以洛杉矶市为例,洛杉矶市长11月3日宣布,如果你的草坪节水改造方案获得政府批准,补助将由之前的每平方英呎3美元,提高到5美元。每户草坪改造补助上限是2万5千块。

各地的补助情况不一样。你要找当地的市政府和Water District问清楚。哦,对了,有一点要注意。一定要先获得政府批准之后,然后再开工。事后再申请的话,是拿不到补助的!

美国房产最前线

2022.12.04

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在南加州洛杉矶和圣地亚哥每年要赚多少钱才能负担得起一栋中间价位的房子?旧金山和硅谷圣荷西的租金为什么这么高?美国房产最前线 孙斯陶 2022.11.24

孙斯陶

根据Redfin最新的一份报告,美国普通人要买一栋普通的房子,平均要有年薪$107,281,这样才能负担得起大概$2,682的月供。刚刚提到的普通房子,也就是所谓的”Typical Home”,具有“典型性的房子“,对普通美国人来说,真是越来越难以负担了!孙斯陶今天跟您分享一下Redfin的这份房产报告。

去年十月份,美国人需要达到年薪$73,668就可以了;而今年因为房贷利率翻了一倍,现在则需要赚$107,281的年薪,才能负担得起一栋这样的房子,比去年足足提高了45.6%。而在过去一年里,美国人每小时的平均时薪,就是工资,仅仅增长了5%,远远低于同期的通货膨胀率。换句话说,普通人的薪水购买力,实际上是在减少的。

那么在我们南加州洛杉矶需要赚多少钱才能买一个中间价位的房子呢?我们洛杉矶房子的中间价位大概是$823,500,根据Redfin的计算,这需要赚年薪$221,592才可以负担得起。而在圣地亚哥,你的年薪现在需要达到$212,577,才能负担得起当地的中间价位的房产,也就是$790,000。

在Redfin的这份全美国最难负担的房产市场榜单上,加州的很多大城市都是常客。除了刚刚提到的南加州的洛杉矶和圣地亚哥,北加州湾区的旧金山和硅谷圣荷西也都在上面。这就造成了很多人想买房而负担不起,不得不租房,从而造成了租金也是居高不下的境地。

美国房产最前线

2022.11.24

Sources:FED, Redfin

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2023年美国房地产要关注的7大问题!美国房价将会跌多少?加息可能将“加过头”?经济衰退将难以避免?美国房产最前线 孙斯陶 2022.10.31

2023年美国房地产要关注的7大问题!美国房价将会跌多少?加息可能将“加过头”?经济衰退将难以避免?美国房产最前线 孙斯陶 2022.10.31

周一周二美联储又要开FOMC议息会议,是否加息其实已经不需要讨论,大家心里都有数。市场分歧在美联储会不会暗示12月加息会放缓?或者2023年加息加多少,加了以后对美国房地产市场有多大的的影响?换句话说,美国房价到底会跌多少?才是大家最关心的事情!

同比 vs 环比要弄清楚:

几个月前的一期节目里,我当时提醒大家,今年下半年开始,我们看美国房产数据的时候,一定要分清楚,什么是“同比”,什么是“环比”。“同比”指的是,跟去年同期相比,比如说,今年十月份的房价,跟去年十月份相比,变化多少?“环比”指的是跟前面这个时间段相比,变化了多少?比如说“月度环比”指的是10月份跟9月份相比,数据变化了多少?

为什么要弄清楚”同比“和”环比“的区别呢?因为今年的房价走势,跟去年相比,一定是上涨的。这个上涨指的是”同比上涨“,比如说,根据最近公布的标普凯斯席勒美国房价指数,8月份的美国房价指数,跟去年8月份相比,高出来13%。这个13%就是刚才说的“同比”。至于我们在房地产市场上的实际感受,月度房价和销量的变化,这些则是“环比”。实际上我们的感觉,是美国房价在今年夏天,也就是一般上来讲的“旺季”,上涨速度已经大幅放慢了。

标普凯斯席勒美国房价指数8月份数据:

果不其然,最近的标普凯斯席勒指数也印证了这一点。刚才说的8月份美国房价同比上涨了13%,听起来还不错。但是根据指数显示,7月份的美国房价同比上涨了15.6%。换句话说,7月份的同比上涨幅度,比8月份同比上涨幅度下跌了2.6%。不要小看这个2.6%的变化,这是自从1987年有这个标普凯斯席勒美国房价指数以来,月度相比的最大变化。也就是刚刚说的,美国房价上涨的在今年夏天,已经以创纪录的速度冷却。

刚才介绍的是标普凯斯席勒指数中全美国房价的数据。我们现在看一下这个指数中关于美国十大主要房地产市场的数据。十城指数(10-City Composite)追踪的是美国最主要的十大城市群的房价。其实不管是金融,还是地产,大多数指数都是滞后的,因为需要搜集和整理数据。所以十月下旬公布的,是8月份的数据。根据最近公布的数据,这十大城市群的房价指数,在今年8月份,同比上涨了12.1%,而7月份同比上涨了14.9%。其实跟刚才介绍的全美国的房价数据走势也是一致的,也是在冷却的。

聊完全美国和前十大城市群的房价走势。我们聚焦到我们美国西岸的房价情况。标普凯斯席勒指数里面,除了刚才说的10-City Composite(十大城市群房价指数),还有一个20-City Composite,也就是20城房价指数。根据刚公布的8月份数据,我们美国西岸,房价冷却速度最快的三大房产市场是,北加州湾区的旧金山、华盛顿州的西雅图、和南加州的圣地亚哥。

房价,或者说房价会跌多少?跌下去会不会比别的地方更快的涨上来?很大程度上取决于地段,location、location、location。最近几年,我们看到了有些公司因为税务和成本的原因,把一些工作机会移到了成本更低的地区。加上疫情期间,很多人可以远程上班,从而买度假屋,甚至干脆搬到人口比较少、房价比较便宜的地区。从而炒高了当地的房价。这些地方的房价,能否在经济下行时经受住考验?就是一个问题了!

买卖双方都关心的问题:房价将会跌多少?

房产市场的冷却,其实也不令人惊讶,我们想想年初的房贷利率,再想想现在的房贷利率,就明白了。年初的30年房贷利率在3%左右,现在已经是7%。落实到每个月的月供,在加上现在这么高的通货膨胀,基本生活支出也在上涨,贷款买房的这些朋友,不管是首次购房者这个群体,还是要“换房子”的买房群体,压力都很大。即使你的薪水在上涨,但是涨幅会很大吗?更不要说现在一些大公司,不断传来要裁员的消息。如果不是急需买房,基本是大家都在观望。

随着房贷利率的走高,计划贷款买房的人在观望,房贷申请量也在大幅下降。根据美国贷款经纪商协会(Mortgage Bankers Association)与10月25日公布的数据,房贷的需求已经连续4个月下降,甚至创下了1997年以来的最低。再具体一点说,房屋贷款的需求跟去年同期相比,同比下降了38%。重新贷款Refinance的需求,更是同比下降了86%。其实也不用看什么经济和房产数据,你看一下你身边的这些银行的贷款专员和贷款经纪就知道他们今年的生意怎么样了。

对于手里有房的房主来说,这两年来的心情真可谓是大起大落。有些人在疫情之初,股市在短暂崩盘之后,害怕房子也会跟着下跌,非常恐慌的把房子就卖掉了。当时在我们主办的研讨会上,我提醒大家,疫情是一个突发事件,而不是房地产周期的自然终结,随着美国政府的大手笔救市,通货膨胀将不可避免。在这种情况下,我们当时对房地产市场的前景并不悲观。

不过随着房价的快速走高,很多房主一边激动,一边担心,所以不少人在去年上半年和夏天,把房子卖掉,获利了结。去年下半年,随着美国通货膨胀的走高,已经慢慢有了加息的苗头。我在节目里提醒大家,尽管市场上的在售房源不多,但是在买房的时候,盲目加价并不可取,遇到加息缩表这种政策性的打压,很容易在房价高点“站岗”。估计很多人已经忘记,从2006年到2012年的下跌,美国很多地方跌了30%。在我们南加州,也是不乏跌幅将近一半的区域。当然更不要说,美国的某些地方,房子跌到“一美元”。

跟股市一样,市场好的时候,大家聊的都是“远景”/“前景”看好,我觉得都是大家心里的“愿景”,反应的是大家的良好愿望和赚钱的期待。这么想也无可厚非,毕竟在全美国的范围来看,住房市场的供需缺口很大。感兴趣的话,可以看一下我们去年的几期节目,里面有介绍这方面的数据。我们也看见了,南加州房价和租金的上涨,除了通货膨胀的影响之外,也确实反映了市场供需关系。

另外一方面,当遇到市场前景不明的时候,市场上的各路分析师,纷纷发表预测,墙倒众人推。大家最近想必也听说了,华尔街的一些投行发表预测,觉得2023年,美国房价将下跌5%-10%。不要说这些投行,包括加州房地产经纪人协会在10月12日也公布了他们对2023年加州房地产情况的预测。今天就不在这里重复说了,感兴趣的话,大家可以看一下半个月前的那一期节目。

加息或将加过头?美联储何时转向降息?

刚才说了,现在美国房产市场冷却,最主要的原因之一就是房贷利率的快速走高。今年我们经历了美联储在3月份、5月份、6月份、7月份、9月份连续几次加息,今年累计加息了12码,也就是加了3%。周二,美联储没有悬念的还会加息。我们在12月中旬,美联储还会召开一次FOMC议息会议,不出意外的话,大概率还会加息。问题是今年加息幅度这么大,速度这么快,通货膨胀会很快被控制住吗?

美联储自称它关心的是通货膨胀和就业率。我想加息会对控制通货膨胀有效果的,但是能否控制住并且把通货膨胀压下来,大概美联储之前说的通货膨胀率2%的目标,我们现在加息的幅度和速度,很多人认为甚至还是不够的。大家有兴趣的话,可以看一下我5月初做的那期关于上个世纪80年代美联储主席保罗·沃尔克。在80年代,利率曾经达到过20%!大家可以了解一下他当年如何控制住石油危机之后的高通货膨胀的,还有他的货币政策给美国经济造成了多大的影响!

从现在的核心CPI通货膨胀的数据来看,即使11月和12月都加息,离美联储政策转向还有段距离。按照美联储之前的表态,他们要看到几个月联系的核心通货膨胀率回落,才会考虑政策转向。我们现在要关心的是,如果2023年通货膨胀在某种程度上被加息抑制住后,美联储将在什么时候降息?降息后,通货膨胀会不会死灰复燃?要知道,在80年代初期,在保罗·沃尔克的激进的货币紧缩政策的作用之下,通货膨胀被暂时控制住,之后,美联储放松了银根,但通货膨胀再次反弹。美联储被迫再次加息。如果你了解这段历史,不知道你会怎么想?明后年历史会不会重演?没有人知道!

今天已经说了很多了,不过还有一点我想说的是,美联储加息的依据往往是过往的已经发生的经济数据,而加息对经济的影响也总是滞后的,所以如果美联储明年上半年继续加息的话,很可能在达到一个点之后,会发生加息”加过头“的情况。所以明年上半年,美联储会不会继续加息,加息的幅度有多大?美联储会不会为了维护金融系统的稳定,在控制通货膨胀未达预期的情况下,放缓甚至停止加息?我们在2023年都要密切观察。另外,美国经济会不会陷入衰退,会不会陷入通货紧缩,也是很大的问题。

对于我们普通人来说,首先我们要看一下手里的资产,看看是否是优质资产。如果是房产的话,看看是否是在好的location,入手的价格是多少?有没有贷款?出租房的现金流是否稳定?其次,我们手里要准备好足够的资金,或者是可以在短时间内可以调动的资金资源,比如说贷款信贷额度。这样遇到合适的时机,才能把握住机会。退一步说,如果美国经济陷入长期衰退,手里有足够的资金,更是重要的。

今天就跟大家聊到这里,如果您喜欢我的节目,关心南加州洛杉矶和尔湾这边的房地产市场动态,请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下次再见!

美国房产最前线

2022.10.31

Sources:

S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Indices; California Association of Realtors; Mortgage Bankers Association; Federal Reserve; Freddie Mac;

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美国独栋别墅新房销售创二年来最差!鹰派 vs 鸽派:9月份美联储或将暂停加息?南加州大洛杉矶地区房价中位数是多少?美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.29

美国独栋别墅新房销售创二年来最差!鹰派 vs 鸽派:9月份美联储或将暂停加息?南加州大洛杉矶地区房价中位数是多少?美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.29

最近市场上有消息说有人认为通货膨胀快要见顶。我5月5日的那一期节目里面聊了有些人会觉得年底有美国中期选举,美联储可能在数轮加息之后,在下半年或年底的动作会顾虑比较多,毕竟有选举和对经济的冲击的各种考虑。这个话题之前孙斯陶已经跟大家讨论很多次了,实际上有些经济学家也有不同看法。所以今天趁着Memorial Day长周末,跟大家聊一聊。

本期节目内容:

  • 00:38 美联储加息意见分歧:鸽派 vs 鹰派;
  • 00:43 诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨的看法;
  • 01:15 国际货币基金组织IMF高级官员的看法;
  • 01:49 亚特兰大联邦准备银行主席Bostic的看法;
  • 02:20 圣路易斯联邦准备银行的博拉德的看法;
  • 03:00 美联储加息对美国房贷和重新贷款Refinance的影响;
  • 03:47 美国开发商与新楼盘新房市场;
  • 04:09 美国建商协会NAHB关于独栋别墅新房的数据;
  • 04:36 美国住房发展局HUD关于美国新房的数据;
  • 05:00 美国住宅开发商未来可能如何应对?
  • 05:40 加州房地产经纪人协会最新二手房数据;
  • 05:50 4月份全加州房价中位数;
  • 06:00 三个问题要注意;
  • 06:20 南加州洛杉矶、橙县、河滨县、圣伯纳迪诺县、圣地亚哥别墅房价中位数;
  • 06:50 孙斯陶关于最近加州房产数据的看法;

美国房产最前线

2022.05.29

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南加州房价快要撑不住了?木材价格下跌将导致建商新房价格松动?孙斯陶跟您聊聊近期南加州洛杉矶和尔湾房地产市场动态!美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.17

南加州房价快要撑不住了?木材价格下跌将导致建商新房价格松动?孙斯陶跟您聊聊近期南加州洛杉矶和尔湾房地产市场动态!美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.17

大家最近在网上都看到了。网上的各个媒体社区上,想要买房但“还没上车”的朋友,都觉得南加州的房价要跌了,或者已经开始跌了,言之凿凿,认为加息和将要缩表,对股市产生了巨大的影响,那么房地产也不会例外;但是手里有房的房主这边明显不这么认为。基本上觉得现在油价、粮价这么贵,通货膨胀不会这么容易被控制住,再说市场上的在售的房子也不多,洛杉矶和尔湾这边的房价总体上讲应该问题不大!今天就跟大家聊聊我对整个南加州房地产市场的观察。

本期节目话题涵盖:

  • 00:08 南加州买房人的看法;
  • 00:24 南加州房主的看法;
  • 00:45 南加州洛杉矶和尔湾房地产市场动态;
  • 00:50 孙斯陶的观察1:部分卖主的心理;
  • 01:11 举例说明;
  • 01:50 孙斯陶的观察2:刚需类小户型;
  • 02:00 举例说明;
  • 02:20 美国首次购房者比例;
  • 02:45 孙斯陶的观察3: Listing Agent卖方经纪人和卖主心理;
  • 03:05 美国南加州房产开发商动态;
  • 03:15 孙斯陶的观察4: 南加州建商新房价格将会松动?
  • 03:53 美国木材价格近期走低;
  • 04:35 木材价格走势值得注意的两点;
  • 05:17 美国房产可负担性

美国房产最前线

2022.05.17

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首次购房者悄然离场!南加州房地产近期价涨量跌!美联储再次加息在即!加薪跑赢高通货膨胀了吗?你能负担得起高房价吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.04.30

首次购房者悄然离场!南加州房地产近期价涨量跌!美联储再次加息在即!加薪跑赢高通货膨胀了吗?你能负担得起高房价吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.04.30

今天孙斯陶想跟大家聊聊近期南加州房产销量放缓的问题。还有美国人的薪水现状,能否负担得起现在的高房价。

南加州房价和销售量分析:

我们知道现在的房价是水涨船高。我们每个月都会跟大家更新南加州大洛杉矶地区的房价。根据最新一期加州房地产经纪人协会,也就是CAR,在4月19日公布的最新统计,全加州3月份的独立屋现房的中间价位,已经上涨到了84万9千零80美元,跟2021年3月相比,同比上涨了11.9%。跟2022年2月相比,环比上涨了10.1%,这是最近9年以来,第一次月度的环比,有两位数的上涨。但是,自今年开年以来的房产销售量,3月下降了7%!

刚才是全加州整体的数据。那么接下来我们看一下南加州的独立屋现房的中间价的数据。首先,洛杉矶县的中位数,是78万1千零50,跟去年3月相比,同期上涨13.3%。但是销售量跟去年同期相比,同比下降5.8%;橙县Orange County的独立屋现房中间价位在3月份是130万5千,跟去年同期相比,同比上涨了27.3%。大家看看,橙县的独立屋的涨幅是大幅高于洛杉矶县。但是橙县的销售量,跟去年同期相比,同比下降了19.4%。这也说明房价涨的多了,销售放缓了!

接下来我们看看南加州的Inland Empire,也就是内陆帝国地区的情况。Riverside河滨县3月份的独立屋现房中间价位是62万,跟去年同期相比,上涨了15.9%。但是销售量同比下降了9.5%;内陆帝国的San Bernardino圣伯纳迪诺县,3月份的独立屋现房中间价位是47万5千,同比上涨了15.3%。但是销售同比下降了5.7%。由此可见,整个内陆帝国的房价涨幅也是高于洛杉矶的。

我们再看看San Diego圣地亚哥县,3月份独立屋现房的房价中位数是95万,跟去年3月相比,同比上涨18.8%。3月份销售量同比下跌2.2%。Ventura文图拉县,3月份独立屋现房的房价中位数是91万4千,跟去年3月份相比,同比上涨18.6%。3月份销售量同比上升了6.2%。我们看到这两个县,房价都比洛杉矶贵。文图拉县的房产销量甚至跟去年同期比,还是上升的。

孙斯陶的观点

简单说一下我的看法,根据我在南加州的房地产市场上的实际感受,南加州今年以来,高端房产上市的不少,这些高价的房产成交,推高了整体房价。这跟CAR加州房地产经纪人协会的数据是相符的。根据CAR的数据,3月份,高价房,也就是所谓的million dollar home sales,销量连续2个月上涨。在3月份的销售量里,高价房的比例占到了32.9%。

作为房主,如果今年想卖房子的话,一定会关心现在有多少房子的成交价是高于asking price的。我们看一下CAR的这份图表。根据CAR的数据,3月份,加州有71.2%的房子的售价是高于上市的价钱的。这个也很好理解,毕竟现在市场上在售的房源很少,这个在这份图表也有体现。这里写着,median time on market,也就是在市场上的时间的中位数只有8天。

不过美联储3月中旬开始加息,也的确对销售量多多少少有所冲击。刚才说的那些数据,是4月出来的三月份的数据。我们也知道,美联储在5月和6月大概率还会加息。每一次加息,都意味着很多人失去买房的能力,所以后续的影响,尤其是对今年下半年的影响,我们要密切观察。

美国工资水平:

跟大家聊完南加州的房价,我们接下来聊聊加州房子的可负担性。如果您是房地产的投资人,您一定想买得便宜。不光要买得便宜,还要考虑后续的装修成本和持有成本。总低的话,以后盈利的潜在空间也就大;如果您买房是为了刚需自住的话,你也不想买贵了,毕竟以后花钱的地方很多。所以说到底,不管是你要投资,还是自己住,不管是全款买下,还是需要贷款,我们都要合理运用手里的资金。

最近,威斯康星大学的人口健康研究所发表了一份关于美国人收入的研究报告。根据这份报告,假设是一个大人带2个孩子的三口之家来说,也就是一个人赚钱,每年的年收入要达到7万4千4百,才能满足日常基本生活所需。换算一下,就是每小时要赚35.8块钱。这也是仅仅达到收支平衡。根据他们的统计报告,全美国上班族的平均每小时能赚31.73,也就是年薪大概6万6。换句话说,美国很多人是负债的。

刚才说的这些都是全国的平均数。如果您在美国生活成本比较高的地区,那么工薪家庭的生活压力就更大了。比如根据这份报告,在加州的旧金山,你每小时需要赚65.45美元维生。如果你要贷款买房的话,赚这么多,还是不够的。

那有人说了,疫情以来,劳动力短缺,很多公司为了招人都大幅加薪吸引人才。但是我们要知道现在通货膨胀率这么高,工资的涨幅已经被通货膨胀很大程度上抵消了。而且你可以想想看,通货膨胀到顶了吗?高通货膨胀率是短期的吗?对了,刚才说的那些数据,是去年的,没有考虑进去近期的高通货膨胀率。

为难的买家:

根据美国建筑商协会NAHB前几天公布的一份报告显示,计划在一年内买房的人在所有买房人中的比例连续3个季度下降,现在只有13%。大家可以看一下NAHB这个图表。我们可以很清楚的看到,疫情开始的初期,想在1年内买房的人越来越多,因为那个时候大家在家的时间变多,大人work from home,小孩子在家上网课,人人都觉得自己的居住面积太小。再加上,很多人在疫情期间往郊区搬,所以积极换房的人很多。这个趋势一直到2021年的夏天。之后,我们从这个图上可以看到,1年之内就打算买房的人数,其实是一路下降的。

我们知道现在美国买房的群体中的主力,是首次购房者,首次购房者中的主力,是千禧一代。那根据NAHB的这份研究,首次购房人中一部分人对买房也比较犹豫。首次购房人在买房群体中的比例,也连续2个季度下降,从2021年第三季度的65%,下降到了2022年第一季度的60%。这个60%的占比,跟疫情之前的占比,大致是一样的。

我们上一期节目也提到了,从去年年底以来,房贷利率一路走高,再加上高房价,买房人的购房成本越来越高,能从银行贷款贷到的额度,也会受影响。我们看一下这个星期Freddie Mac的房贷利率走势图。你可以看一下这半年来的房贷利率走势,30年固定贷款利率从去年夏天的低点,也就是百分之二点几,一直到了最近的百分之5点多,这已经是2009年以来的最高。当然这个星期,房贷利率小跌了一点点,因为bond yield收益率跌了一点点。

另外最近房贷的申请量也在大幅下降。根据美国房贷经纪商协会(Mortgage Bankers Association)的统计,跟去年同期相比,房贷的申请减少了17%!申请做房贷的少了,房子的销量也会有影响。在录本期节目之前,美国商务部公布了第一季度GDP的数据,今年第一季度美国GDP环比折合年率下降了1.4%,而去年第四季度GDP是增长6.9%!原因有很多,比如欧洲的地缘政治、供应链问题、贸易赤字等等。5月3号和4号美联储又要开会了,就是下个星期。我看大概率还是要加息的,悬念在于加多少而已。

其实这一切,在资本市场上也都有反应,比如最近的股市就比较动荡。大家感兴趣的话,也可以看一下股市上的这些美国开发商最近公布的财务报表。去年,开发商的利润很好。但是随着建筑材料的上涨,人工费用的上涨,供应链的问题,加上美联储加息的影响。我想对开发商的压力也很大。

所以我们要关注市场上的这些买房人的购房能力的变化!上市的房子还会不会收到很多个offer?Offer的价钱还会不会是高于上市的asking price?Bidding War竞价的现象是否还能持续下去?房价上涨的幅度会不会逐步放缓?这些都需要我们密切关注!

好了,今天就跟大家聊到这里,我是孙斯陶,这里是美国房产最前线节目,我们下期再见!

美国房产最前线

2022.04.30

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NICHE最近发布2022年美国最宜居城市的榜单。根据这个榜单,加州有2个城市,进入全美国前十名,分别是北加州湾区的伯克利 Berkeley,和南加州的尔湾Irvine。

本期内容:

00:57 排行榜评分标准

01:46 加州入榜城市前十名

03:00 南加州入榜城市盘点

03:15 橙县的尔湾 Irvine

04:43 洛杉矶的托伦斯 Torrance

05:15 洛杉矶的帕萨迪纳 Pasadena

05:45 文图拉的千橡市 Thousand Oaks

06:26 圣地亚哥的卡尔斯巴 Carlsbad

07:00 圣地亚哥 San Diego

美国房产最前线 2022.04.15

Source: Niche

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这几天网上流传一份美国Clever Real Estate的关于美国房价和通货膨胀的的报告,说的是在2022年,美国的“千禧一代”很难找到可支付性好的住房。从2000年以来,美国一些大城市房价翻三倍,其中排名前六的都在加州(旧金山、洛杉矶、河滨、圣地亚哥、圣荷西、沙加缅度)。我找到了这份报告的完整版,看了一下,发现了一些之前报道中没有提及的一些事情,非常有趣。所以今天孙斯陶结合自己在南加州房地产市场上的观察跟您聊聊这份报告。

本期节目内容:

  • 00:00 Intro
  • 00:43 Clever美国城市房价涨幅第1-3名
  • 01:06 旧金山 San Francisco
  • 01:36 洛杉矶 Los Angeles
  • 01:56 河滨Riverside
  • 02:49 Clever美国城市房价涨幅第4-10名
  • 02:52 圣地亚哥 San Diego
  • 03:02 圣荷西 San Jose
  • 03:31 沙加缅度 Sacramento
  • 04:00 西雅图 Seattle
  • 04:03 佛罗里达的坦帕 Tampa
  • 04:06 佛罗里达的迈阿密 Miami
  • 04:07 得克萨斯的奥斯汀 Austin
  • 04:29 1970年以来的房价 vs 通货膨胀 Inflation
  • 06:42 美国家庭收入增长率
  • 07:00 未来的宏观风险
  • 07:11 影响美国房价的多重因素
  • 07:45 美联储加息与美国国债收益率
  • 07:58 美联储未来或将“缩表”?
  • 08:03 美国房贷利率对贷款购房者的影响

美国房产最前线 2022.04.08

数据来源 Source: Clever Real Estate

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