
在1月份的节目里,孙斯陶找出了自1975年以来,南加州洛杉矶、橙县、河滨县、圣伯纳迪诺县在房价走势图。我们可以很清楚的看到,虽然历经多次经济衰退,但是南加州各地的房价整体上是上涨的。
1998年以来加州哪里的房产增值多?
最近,SmartAsset公布了一份关于美国房价报告,整理了自1998年-2022年美国400个城市群的房价。在增值幅度最大的15个城市里,加州就占了7个。根据这份房产报告,在过去的近25年里,这400个城市的房价平均涨了154%,前八名的城市群涨了300%以上。
前十名里,有一半是加州的城市群,分别是:
- 南加州大洛杉矶地区(Los Angeles)的房价涨了325%,在榜单上排名第三;
- 南加州圣地亚哥地区(San Diego)的房价涨了317%,排名第四;
- 北加州湾区的奥克兰-伯克利(Oakland-Berkeley)地区的房价涨了312%,排名第五;
- 南加州安纳海姆(Anaheim)的房价涨了302%,排名第七;
- 北加州纳帕(Napa)的房价涨了294%,排名第十;
第十名到第十五名里,加州有2个城市入围,分别是:
- 南加州的河滨(Riverside),房价涨了290%,排名第十三;
- 北加州的旧金山(San Francisco),房价涨了284%,排名第十四;
孙斯陶在之前的很多期节目里,跟大家介绍了,美国房地产市场上存在着房屋供需缺口。聚焦到我们加州的房地产,自疫情以来,市场上的在售房屋更是非常有限。再加上通货膨胀的因素。加州房价在过去的近25年里增值了这么多,也就不足为奇了。
房租水涨船高
不知道在过去的25年里,大家的收入增加了多少?不过不是所有人都能有300%的收入增长。所以很多人选择租房。但是租金也是随着房价的上涨,水涨船高。根据CoreLogic的房地产数据,今年1月份,独栋别墅的租金比去年同期增长了5.7%,这还仅仅是自2022年4月以来最慢的增长。买房太贵,租房也不便宜。所以通货膨胀也很难在短期内降下来。
加州CalHFA房贷首付优惠计划
为了应对住房可负担性差的状况,加州政府最近推出了一个房贷优惠计划,叫作加州共享升值购房圆梦计划(California Dream for All Shared Appreciation Loan Program)。符合条件的中低收入的首次购房者群体可以向政府借到20%的首付款。
根据California Housing Finance Agency(CalHFA)官网上的介绍,你需要符合下面这些条件,才能申请这个房贷优惠计划:
- 首次购房者。它们官网上写了如何定义首次购房者,简单说就是三年内没有其它房产;大家可以去官网看一下具体规定;
- 年收入不超过当地收入平均水平的1.5倍;他们网站上有个表格,列出了加州各地的收入水平,大家可以对照一下;
- 需要查收入。我们知道贷款分查收入和不查收入。CalHFA的这个福利计划是属于查收入贷款的;
- 首付款的自付比例不超过10%,再加上政府借的20%,所以贷款首付比例不超过30%;
- 购买的是自住房,而且房子必须在加州境内。房子的类型要满足计划的相关规定;
- 参加CalHFA的购房者教育课程并拿到课程结业证书;
- 申请人需要是公民、绿卡,工卡,或持有的签证类型要符合这个贷款计划的要求;
- 信用分数要达标;
孙斯陶认为,这个贷款优惠计划有利有弊,并非适合所有人。比如说,在未来产权变更或者房子卖掉以后,你不仅要还清政府借的20%首付贷款,更要把房子增值部分的20%分给政府,这就是所谓的升值共享(Shared Appreciation)。房子的增值部分有上限。还有一些具体的要求,我建议大家去CalHFA的官网上仔细看一下。
这个购房计划已经于3月27日开始申请了,如果感兴趣的话,可以跟得到CalHFA批准的私人贷款机构联系。不过,大家要注意的是,CalHFA不直接提供贷款,而是通过跟它合作的贷款机构做贷款。所以你不仅要问清楚CalHFA贷款计划的要求,更要了解各个贷款机构的贷款细节。
对加州房地产市场的潜在影响
孙斯陶认为,这个项目首先利好租房群体,尤其是租房群体中的优质租客。这些人很可能会选择买房,而不是继续租房。其次,这个计划为近期已经回暖的房地产市场又加了一把火,尤其利好中低价位房产的卖主。原因也很简单,市场上的首次购房者会增加。
不过,凡事都有两面性。这个购房贷款优惠计划对房东群体是不利的,尤其是房子租给优质租客的这些房东。当过房东的人都知道,找到一个好的租客,是多么的幸运!
今天就跟大家聊到这里。如果您喜欢我的节目,请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下期再见!
美国房产最前线
2023.04.07
Sources:
SmartAsset;
CalHFA;
Federal Reserve Bank of St. Louis;