美国房产难卖了?新港滩Newport Beach/Newport Coast的房子有多贵?在南加州橙县买中价位房产年收入需要多少?洛杉矶、河滨县、圣伯纳迪诺县的房产可负担性如何?美国房产最前线 孙斯陶 2024.06.23

南加州洛杉矶和橙县的房产最近怎么样了?好久没跟大家聊这个话题。今天孙斯陶带大家看一下最近的加州房产数据和一些业内大咖对市场的看法,供大家参考。

(1)加州住房可负担指数:

加州的房地产市场历来备受瞩目。尤其在某些地区,今年的房价更是达到惊人的水平。据加州房地产协会(California Association of Realtors, C.A.R.)2024年第一季度发布的住房可负担性报告显示,南加州的橙县(Orange County)无疑是加州房产最难以负担的地区之一。在这里,想要拥有一栋中等价位的房子,家庭年收入至少需要达到34万9千2百美元。

这一数据无疑揭示了南加州橙县房地产市场的火爆程度。根据该协会的调研数据,今年第一季度,橙县房屋交易价位的中位数已经攀升至136万5千美元。这意味着,一个家庭每月至少需要支付高达8,730美元的贷款、税费、和保险等相关费用,才能持续持有这栋房子。对于大多数家庭而言,这样的负担无疑是沉重的。

加州房地产协会的经济学家Jordan Levine对此现象表示:“橙县房价持续增长,已经成为加州乃至全美的热点地区。”他进一步指出,与加州其他大多数地区相比,橙县的购房门槛明显高出许多,需要多赚近15万美元的收入才有可能在这里安家落户。

这份报告还指出,橙县与圣地亚哥(San Diego County)成为加州房产最难负担的地区之一。在这些地区,仅有少数家庭能够承担得起购房的压力。

此外,报告还对比了加州不同地区的房屋可负担率。南加州洛杉矶县(Los Angeles County)的房屋可负担率为15%;而内陆帝国(Inland Empire)的可负担率则为21%。内陆帝国(Inland Empire)指的是河滨县(Riverside County)和圣伯纳迪诺县(San Bernardino County)。这些数据表明,尽管南加州整体房价较高,但不同地区之间仍存在一定的差异。

(2)美国房价/家庭收入比:

根据Construction Coverage在5月份发布的一项关于美国房价与家庭收入比的研究显示,加州的房价中位数与当地居民年收入中位数的比值达到惊人的数字。从全加州范围来看,加州的房价/收入比为8.4,仅次于夏威夷的9.1,远高于全美国平均水平4.7。这一数据凸显出加州居民在购房方面所面临的巨大挑战。

根据他们的统计数字,在加州众多的小型城市中,南加州橙县新港滩(Newport Beach)的房价中位数/家庭年收入中位数比,已经高达25,位居榜首,意味着当地居民需要付出极高的代价才能拥有一处安身之所,同样显示出房价高涨与家庭收入相对滞后的现象。当地也成为加州乃至全美房价压力最大的地区之一。

更值得注意的是,根据该研究,美国家庭收入中位数的成长率在过去20年均落后于房价的成长率。从2000年到2022年,虽然美国年度家庭收入中位数有所增加,但房价中位数的涨幅更为惊人。尤其是疫情以来,美国售出房屋的房价中位数上涨超过40%,使得房价/收入比越来越高,也就是说买房者的负担能力持续下降。

(3)美国房价未来走势:

我们回到今天开头提到的加州房地产经纪协会公布的住房可负担指数。令人乐观的是,尽管与去年同期相比,2024年第一季度加州能够负担得起中位数房产的家庭比例依旧在下降,但与去年第四季度相比,已经有所改善。也就是说,因为今年第一季美国房贷利率下滑,加州房产的可负担性略有改善。

但是我们也不得不承认,加州房屋市场的供需矛盾依然尖锐,房价上涨的压力依然存在。正如加州房地产经纪人协会的经济学家Jordan Levine所认为,加州房屋供需之间的巨大差异仍然是房价攀升的主要原因。他对此表示担忧,并预测未来房价还有继续上涨的可能性。

当然,对于未来美国房价的走势,业内也有不同的看法。Redfin的CEO Glenn Kelman在6月11日参加“The David Lin Report”节目时表示,由于众多房主在漫长等待中意识到房贷利率在短期内没办法大幅下降,无法再拖延搬家售房的计划。根据Redfin的数据,4月份市场上的可售房源数量(Inventory)比去年同期增长了13.7%。与此同时,新挂牌房屋数量(New Listings)比去年同期增长了17.4%。Glenn说,“在某些时候,即使人们不想卖房,也不得不卖。” 我们知道,一般来说,市场上的在售房源如果增加,会改变供需关系。不过,他也承认,“房主对自己的房产是有感情的。他们心中有一个数字,而且不愿放弃,这使得房价非常坚挺”。

(4)美联储何时降息:

看完这些美国房产数据,不知道你怎么看?孙斯陶个人认为,在短时间内,供需关系和美联储的降息路径还是制约加州房产的主要因素。美联储的决策并非一蹴而就。在6月12日的FOMC议息会议上,美联储连续第七次维持利率在5.25%~5.50%不变。虽然根据会后发布的利率预测落点“点阵图”来看,预期今年美联储仅会降息一次或两次,要比半年前那时的预测要少。这也反映出美联储在决策过程中的谨慎和稳健。

今天就跟大家简单聊到这里。如果您喜欢我的节目,请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下期节目再见!

美国房产最前线

2024.06.23

Sources:

California Association of Realtors;

Redfin;

Construction Coverage;

FED;

Morningstar;

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在加州旧金山、圣何塞、洛杉矶、和圣地亚哥这四个城市要赚多少钱才够贷款买房?2024年这个美国房屋贷款策略还划算吗?要比2020年多赚多少钱才能负担得起现在的房价?美国房产最前线 孙斯陶 2024.03.16

在加州旧金山、圣何塞、洛杉矶、和圣地亚哥这四个城市要赚多少钱才够贷款买房?2024年这个美国房屋贷款策略还划算吗?要比2020年多赚多少钱才能负担得起现在的房价?美国房产最前线 孙斯陶 2024.03.16

加州灾害救济申请

上个月,南加州连续遭受了几十年未见的大雨,一些房主遭受了损失。但很多人并不知道,遭受天气相关损失的房主可能有资格获得房产税减免。在正式节目开始之前,孙斯陶想向大家介绍一下加州救灾款申请(Misfortune & Calamity (M&C) Relief)。

如果你的房子遭受了洪水、泥石流、山火等与天气相关的灾害,并且损失在1万美元以上,房主可能有资格获得一部分房产税退款,并在修复或重建房屋之前享受较低的房产税。

除了刚才提到的损失金额超过1万美元外,还有一点非常重要,那就是房主必须在自然灾害发生后的12个月内向当地的房地产评估办公室(Assessor’s Office)提出M&C救灾款申请。

Zillow房地产报告:要比2020年多赚多少钱?

我们言归正传。根据Zillow的数据,在2020年,基于当时的美国房价和房贷利率水平,一个年收入为59,000美元的美国家庭,在放10%的首付款,月供不超过收入的30%的情况下,是可以贷款买一栋具有典型性的房产的。而当时美国的家庭年收入的中位数大约是66,000美元。也就是说,当时超过一半的美国家庭有能力贷款购房。

然而,4年之后的今天,情况发生了巨大改变。2020年1月,美国房贷利率大约是3.5%。而现在是将近7%,翻了一倍。再加上过去4年,美国房价上涨了42.4%。在相同的首付比例和月供/收入比例情况下,购房者的家庭年收入需要超过106,500美元才行,这比2020年的59,000美元高出80%。而现在美国家庭年收入的中位数是81,000美元。这意味着,现在大多数的美国家庭买不起房子。

对于收入处于中位数水平的美国家庭来说,他们需要八年半的时间才能存下足够的钱支付一栋具有典型性房产的10%首付款。根据孙斯陶在南加州洛杉矶(Los Angeles)和尔湾(Irvine)房地产市场上的观察,很多购房者迫于洛杉矶和尔湾高房价的压力,将目光投向房价相对较低橙县(Orange County)南部的一些城市,例如,米申维耶霍 (Mission Viejo)、圣玛格丽塔牧场 (Rancho Santa Margarita)、尼古湖 (Laguna Niguel)、米申维耶霍牧场 (Rancho Mission Viejo)、达纳点 (Dana Point)、圣克莱门特 (San Clemente),和内陆帝国(Inland Empire),即圣伯纳迪诺县(San Bernardino County)的库卡蒙加牧场 (Rancho Cucamonga)、丰塔纳 (Fontana)、和安大略牧场(Ontario Ranch),以及河滨县(Riverside County)的东谷 (Eastvale)。也有不少人贷款购房后将房间分租出去,分摊压力。

根据Zillow的数据,在美国主要大城市中,有七个地区的家庭收入必须达到200,000美元或更高才能负担得起贷款购买一栋具有典型性的房产。其中前四个位于加州,他们分别是:硅谷的圣何塞(454,296美元)、湾区的旧金山(339,864美元)、南加州的洛杉矶(279,250美元)和圣地亚哥(273,613美元)。

大家可以参考前一期节目中美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors, N.A.R.)对加州各大城市房价可负担性的报告。基本上与Zillow的数据一致。

2024年这个房屋贷款策略还划算吗?

在去年美联储不断大幅加息之际,孙斯陶曾在本节目中介绍过一些购房者通过购买房屋贷款中的按揭点数(Point)来降低月供的策略。房贷按揭点数指的是贷款金额的百分比。购房者通过支付一笔预付款来购买按揭点数以降低贷款利率。买的房贷折扣点越多,房贷利率就越低。你可以把按揭点数看作贷款银行向你提前收取的一部分利息。

当时也跟大家分析过这种策略的缺点,比如:

 首先,购买按揭点数需要额外支付一笔费用。

 其次,当您有机会进行重新贷款(Refinance)时,这种策略可能会变得不划算。

 第三,您还需要考虑您计划在房屋中居住的时间。如果您计划短期内出售房屋,购买按揭点数可能不划算,因为您的成本还没有足够分摊。

根据房地美(Freddie Mac)的最新数据,到目前为止,美国30年期固定平均房贷利率跌到了7%以下,比去年10月份的高点下降了约1个百分点。根据美国房地产抵押贷款协会(Mortgage Bankers Association,M.B.A.)本周发布的数据,房贷申请量上升了5%,但与一年前相比仍然下降了11%。购房者面临的问题不仅仅是高房贷利率,他们还面临着高房价和待售房源供应紧缺的情况。虽然随着春季的到来,传统上的房产旺季临近,预计更多的房子会上市,但这还不足以满足购房需求,尤其是中低价位的购房需求。

然而,只要美国通货膨胀保持温和,没有经济上的意外事件发生,市场普遍预期美联储将在适当的时候降息。如果真的是这样,大家需要仔细考虑,购买按揭点数是否仍然是一种明智的选择。最简单的方法是咨询银行的贷款专员或贷款经纪人。在签订贷款合同之前,确保仔细阅读房贷合同。

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美国房地产最前线

2024年03月16日

Sources:

FED; St Louis Fed; Zillow; Freddie Mac; Mortgage Bankers Association; Los Angeles County Assessor’s Office;

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美国豪宅vs中价位房产哪个涨更多?在加州洛杉矶、尔湾、硅谷、旧金山、圣地亚哥收入多少才能买得起当地中价位房产?美国房产最前线 孙斯陶 2024.02.10

美国豪宅vs中价位房产哪个涨更多?在加州洛杉矶、尔湾、硅谷、旧金山、圣地亚哥收入多少才能买得起当地中价位房产?美国房产最前线 孙斯陶 2024.02.10

首先,祝大家龙年快乐, 财源滚滚!在今天正式的节目开始之前,孙斯陶想向大家介绍2个面向加州房主的补助金申请计划。

EBB房屋抗震加固计划和额外补助计划

一年多之前,我在本节目里向大家介绍过加州官方的房屋抗震改造计划(EBB Seismic Retrofit Grant)。如果您的房子符合条件,可以申请最多3,000美元的房屋加固补助金!今年这个计划覆盖的地区增加了,扩大到了全加州815个邮政编码的地区。

除了房屋抗震加固补助计划,EBB(Earthquake Brace + Bolt Team)还向符合收入资格的房主提供额外的补助金(Supplemental Grant)。如果您的家庭年收入为87,360美元或更少,您可能有资格获得额外补助。补助金额的多少取决于您正在进行的房屋改造类型以及您的房子所在地。

申请截止日期是2月21日,距离截止日期不到半个月的时间了。如果您今年想对您的老旧房屋进行改造,不妨了解一下刚才提到的这两个政府补助金计划,看看是不是符合条件。

美国家庭收入与当地中价位房产可负担性

随着这几年美国房价的上涨,加上房贷利率的走高,美国的房价已经超出了普通人的承受能力。根据美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors,N.A.R.)的最新数据,在加州的某些城市,家庭年收入要超过20万美元才能买得起当地中价位的房产。

N.A.R.假设房贷首付是20%,房贷利率是7.12%,月供(Payment)是家庭月收入的25%的情况下,调查了全美国221个城市群的房价可负担情况。根据他们的调查,能负担得起购买当地中价位房产的家庭收入要求前十名中,有八个在加州,它们分别是:

  • 北加州湾区的圣何塞-森尼维尔-圣克拉拉(San Jose-Sunnyvale-Santa Clara),所需收入:48万2835美元;
  • 南加州橙县的阿纳海姆-圣安娜-尔湾(Anaheim-Santa Ana-Irvine),所需收入:34万595美元;
  • 北加州湾区的旧金山-奥克兰-海沃德(San Francisco-Oakland-Hayward),所需收入:33万9290美元;
  • 南加州圣地亚哥-卡尔斯巴德(San Diego-Carlsbad),所需收入:25万5381美元;
  • 加州萨利纳斯(Salinas),所需收入:24万6716美元;
  • 南加州奥克斯纳德-千橡-文图拉(Oxnard-Thousand Oaks-Ventura),所需收入:24万504美元;
  • 南加州洛杉矶-长滩-格伦代尔(Los Angeles-Long Beach-Glendale),所需收入:23万4266美元;
  • 加州圣路易斯奥比斯波-帕索罗伯斯(San Luis Obispo-Paso Robles),所需收入:23万2257美元。

美国豪宅为什么卖得好?涨得快?

根据Redfin的一份房产报告,美国具有典型性的豪宅房价在去年第四季度创下了117万美元,比前一年的同期上涨了8.8%。而非豪宅的房价涨幅只有一半,同比上涨4.6%。在这份报告中,它将豪宅定义为当地房价前5%的房屋,而非豪宅则定义为当地房价第35%到第65%之间的房屋。可见去年年底美国豪宅涨幅比普通房产要高很多。

美国普通人买不起房子,但豪宅却仍然卖得很好。这是怎么回事呢?根据这份报告,在去年第四季度的美国豪宅销售中,将近一半(46.5%)以现金全款支付,高于一年前的40%。孙斯陶认为,美国豪宅的房价涨幅之所以高出非豪宅,很大程度上是因为许多富裕购房者能够用全款购买房屋,因此现在的高房贷利率对他们来说影响不大。但是,高房贷利率对购买非豪宅的群体,尤其是首次购房者群体,影响要大得多!

不过目前大家普遍预期美联储将在未来适当的时候降息。这使得一些去年持币观望的潜在购房者,今年仿佛又看到了希望。今天就聊到这里,如果您喜欢我的节目,请订阅并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下期再见。

美国房产最前线

2024年2月10日

Sources:

National Association of Realtors;

Redfin;

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2024年美国房地产市场将迎巨变?南加州房价的反常走势!哪里在涨?哪里在跌?明年市场要关注哪些指标?美国房产最前线 孙斯陶 2023.11.26

2024年美国房地产市场将迎巨变?南加州房价的反常走势!哪里在涨?哪里在跌?明年市场要关注哪些指标?美国房产最前线 孙斯陶 2023.11.26

前些天(11月17日)加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors,C.A.R.)发布了上个月(十月份)房屋销售和价格报告。根据最新的数据,十月份加州二手独立屋的销量,较九月份略有增长0.3%,但较2022年十月大幅下降11.9%。加州的房价中位数为840,360美元,较九月份下降0.4%,但较2022年十月上涨5.3%。值得注意的是,截至十月的全加州房屋销售同比大幅下降27.2%。今天,孙斯陶根据在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察,跟大家聊聊南加州各地的房价走势情况。

现在,让我们聚焦南加州的房产市场上的二手独栋房产情况。十月份,一些地方的房价上涨,也有一些地方的房价下跌。比如,洛杉矶县(Los Angeles County)、橙县(Orange County)和文图拉县(Ventura County)的房价下跌,其中洛杉矶县下跌了2.3%,橙县下跌了2.7%,文图拉县则下降了6.6%。相反,由河滨县(Riverside County)和圣贝纳迪诺县(San Bernardino County)组成的内陆帝国(Inland Empire)地区房价上涨了2.1%。

为了提供详细的比较,让我们看看南加州各县上个月具体二手独栋房产房价中位价格:

  • 洛杉矶县 (Los Angeles County):893,650美元;
  • 橙县(Orange County)  :1,275,000美元;
  • 河滨县(Riverside County)   :620,960美元;
  • 圣贝纳迪诺县(San Bernardino County):481,500美元;
  • 圣地亚哥县(San Diego County):936,250美元;
  • 文图拉县(Ventura County) :899,000美元;

可见内陆帝国(河滨县和圣贝纳迪诺县)的房价与洛杉矶县和橙县相比,比较经济实惠,但价格上个月在上涨。

聊完南加州,我们看看加州房地产市场整体的表现。这份报告提到加州出售房产所需要的时间的数据。 十月份销售房产的天数中位数为20天,低于2022年十月记录的28天。

下面我们谈谈全美国的房地产市场。十月份,现有房屋销售下降到13年来的最低点,较去年同期下降了14.6%。现有房屋的房价中位数上涨了3.4%,达到391,800美元。美国房地产协会(National Association of Realtors,N.A.R.)首席经济学家Lawrence Yun仍然持乐观态度,他提到了最近的美国房屋贷款利率下降和未来几个月房屋库存有望改善的预期。

又到年底了,展望2024年的美国房产市场,不能光看房贷利率的走势,更要关注美国经济的走向。美联储最近暂停升息和市场上更多降息的预期表明全球央行的货币政策明年可能出现改变,更多国家可能在未来适当的时候降低利率。最近美元和债券市场的走势,某种程度上反应了这个预期。总之,我们面对不确定的前景,要多多关注未来利率走势、房屋库存、和全球经济的变化。

今天就跟大家简单聊到这里。祝大家节日快乐。我是孙斯陶,我们下期再见!

美国房产最前线

2023.11.26

Sources:

California Association of Realtors;

National Association of Realtors;

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洛杉矶县独立屋房价创新高!橙县房价今年也大涨!南加州各地二手独立屋房价中位数盘点!美国房产最前线 孙斯陶 2023.10.25

洛杉矶县独立屋房价创新高!橙县房价今年也大涨!南加州各地二手独立屋房价中位数盘点!美国房产最前线 孙斯陶 2023.10.25

美国30年期固定房贷平均利率在8月份超过7%之后,正如预计的那样,一路走高,最近已经达到约7.6%。持续高利率继续考验着加州的住房市场。根据加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors, 简称C.A.R.)于10月18日发布的数据,尽管9月份房屋销售连续第四个月下降,但与去年同期相比,加州房价中位数连续第三个月上升,创下一年多来最大的年度增幅。洛杉矶县独立屋的房价中位数更⾸次超过90万美元,创了纪录。 今天,孙斯陶根据在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场的观察,跟大家聊聊这个话题。

加州房屋销售数据

根据C.A.R.从加州90多个地方的房地产经纪协会和全州多个MLS机构收集的信息,9月份的整个加州的房产销售速度较8月份环比下降了5.4%,与一年前相比下降了21.5%。这是加州二手独立屋连续第四个月度环比销售下降,更是连续第27年的年度同比销售下降。

从各个地区来看,加州各地的房地产市场上个月跟去年同期相比,都出现了同比房产销量下降。其中旧金山湾区的年度同比销量下降最多,为-23.7%,南加州则为-21.7%。

C.A.R.总裁Jennifer Branchini表示:“市场变得没有那么竞争,这对于那些要买自住房或者还能够在当今的高利率环境下购房的消费者来说,有更多的机会。” 她还说:“更多的卖家正在做让步。由于房屋销售时间变长,能够以高于要价出售的房子变少,市场上可供选择的房屋也更多。”

加州房价中位数数据

跟去年同期相比,9月份加州房价同比再度上升,房价中位数连续第三个月同比上涨,创下15个月来最大的年度增幅。但是,值得注意的是,9月份加州房价中位数比8月份的859,800美元环比下降了1.9%,降至9月份的843,340美元,与去年同期的817,150美元相比,同比上涨了3.2%。

我们探讨一下加州房价中位数在9月份同比上涨,但是月度环比却下降这种情况。在之前的节目中我介绍过,加州房价在8月份创下了15个月以来的年度同比高点。虽然9月份的房价中位数比8月份的高点低,但月度下降与过去44年中观察到的8月到9月的长期价格调整相符,为-1.8%。

因此,C.A.R.估计未来几个月的房价可能会按传统季节性模式经历月度下降,由于市场上的住房供应预计将保持紧缺,预计年度价格将继续保持正增长。C.A.R.的首席经济学家Jordan Levine表示:“随着美国房贷利率升至20多年来未见的高位,房屋销售受到考验,未来几个月可能仍将表现疲软。” 他还说:“由于美联储计划将利率维持在高位较长时间,借款成本将继续上升,短期内可能不会大幅下降。在今年剩下的这几个月里,加州住房的可负担性将会制约房产销售,尤其是中低端价位的房产。

C.A.R. 20239月二手住房销售报告的要点包括:

首先,由于美国房贷利率持续上升,加州的待售住房供应量在9月份继续较去年同期减少。在全州范围内,活跃在售房源继续下降。由于房贷利率继续上升,房产市场转入淡季,活跃房源在年底前不太可能有大幅改善。

其次,在9月份,加州独立屋的平均销售时间为18天,而在2022年9月为27天。

第三,C.A.R.统计的加州的销售价格与挂牌价格比例在2023年9月为100%,而在2022年9月为97.6%。

第四,对于二手独立屋,加州每平方英尺的平均价格为417美元,比去年同期的401美元有所上升。

第五,C.A.R.根据Freddie Mac的每周房贷利率调查数据计算,30年期固定房贷利率在2023年9月份平均为7.20%,而在2022年9月份为6.11%。

南加州房价中位数

接下来孙斯陶带您聚焦南加州各地9月份的二手独立屋的房价中位数:

(1)洛杉矶县(Los Angeles County):9月份房价中位数为$914,640,比8月份的$882,020上涨了3.7%;比去年9月份的$891,770上涨了2.6%;

(2)橙县(Orange County):9月份房价中位数为$1,310,000,跟8月份的$1,310,000持平;但比去年9月份的$1,200,000上涨了9.2%;

(3)河滨县(Riverside County):9月份房价中位数为$600,000,比8月份的$618,000下跌了-2.9%;但跟去年9月份的$600,000持平;

(4)圣伯纳迪诺县(San Bernardino County):9月份房价中位数为$475,000,比8月份的$495,000下跌了-4%;比去年9月份的$480,000下跌了-1%;

(5)圣地亚哥县(San Diego County):9月份房价中位数为$973,100,比8月份的$1,000,000下跌了-2.7%;但仍比去年9月份的$899,000上涨了8.2%;

(6)文图拉县(Ventura County):9月份房价中位数为$962,500,比8月份的$915,000上涨了5.2%;且比去年9月份的$850,000上涨了13.2%;

很明显,在九月份,洛杉矶县、橙县、文图拉县的二手独立屋房价表现非常好,而圣伯纳迪诺县和河滨县的房价表现相对偏弱。所以不得不说,Location、Location、Location,地段永远都是最重要的考虑因素之一。

今天孙斯陶就跟大家简单聊到这里。如果您喜欢我的节目,请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下期再见!

美国房产最前线

2023.10.25

Sources:

California Association of Realtors;

Freddie Mac;

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洛杉矶和旧金山等加州六大都会区入围美国前二十最有价值房地产市场!美国房贷利率创2000年以来新高!美国房产最前线 孙斯陶 2023.09.30

洛杉矶和旧金山等加州六大都会区入围美国前二十最有价值房地产市场!美国房贷利率创2000年以来新高!美国房产最前线 孙斯陶 2023.09.30

今年以来美国房产价值和房贷利率都在涨。根据Zillow最近的报告显示,在美国最有价值的房地产市场中,加州的6个大都会区进入了前二十名。其中,大洛杉矶地区的房地产市值最高,全美排名第二,价值3.7万亿美元。根据房地美的数据,上周美国房贷利率创下了自2000年12月中旬的7.42%以来的最高利率。今天,孙斯陶以其在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上的观察,跟您聊聊这个话题。

去年,美国住房总价值增长超过2.6万亿美元,达到近52万亿美元。相较于2022年6月的市值高峰,增长了1.1万亿美元。也就是说随着美联储自去年3月份加息,美国房屋价值仍然在上涨。Zillow表示,美国每套住房的平均价值上涨了0.7%。这与很多人的预测不同。很多人预期,或者说期待房贷成本的上升将导致长期的住房市场低迷。

然而,由于市场上待售房源很少以及房主手上的低利率房贷所产生的“金色手铐效应”,美国的房价已经达到了新高。所谓的“金色手铐效应”,孙斯陶在之前的节目中跟大家介绍过。根据Zillow的数据,美国80%的按揭房主的按揭利率低于5%。当前拥有低廉房贷利率的房主不愿意卖房,因为卖房意味着他们要放弃前些年拿到的低利率房贷。尤其是在最近美国房贷利率创下了自2000年12月以来的新高的当下,这种效应尤为明显。

加州六个大都会入围美国前二十名最有价值的大都会区

在Zillow发布的最新报告中,美国前二十名最有价值的大都会区排名中,纽约排名第一。加州有6个大都会区进入前二十名,分别是大洛杉矶地区(Los Angeles)、旧金山(San Francisco)、圣地牙哥(San Diego)、圣荷西(San Jose)、南加州的河滨县(Riverside)以及加州首府沙加缅度(Sacramento)。

  • 大洛杉矶都会区(Los Angeles)在全美排名第二,房地产市场价值3.7万亿美元,自2022年6月房地产高峰以来增加了0.1%,即30亿美元。这里所指的大洛杉矶都会区包括橙县(Orange County)在内。
  • 旧金山湾区(San Francisco)排名第三,价值1.8万亿美元,自2022年6月以来减少了9%,即1760亿美元。
  • 南加州的圣地亚哥(San Diego)排名第九,价值9940亿美元,自2022年6月以来增加了1%,即100亿美元。
  • 湾区的圣何塞(San Jose)排名第十一,价值9090亿美元,自2022年6月以来下降了5%,即500亿美元。
  • 南加州的河滨县(Riverside)排名第十四,价值7850亿美元,自2022年6月以来下降了3%,即250亿美元。
  • 北加州的沙加缅度(Sacramento)排名第十九,市场价值为4820亿美元,自2022年6月以来下降了5%,即270亿美元。

美国五大最有价值的州

看完最具价值的城市榜单之后,我们看一下Zillow这份报告中美国前十大最有价值的州的排名。在全美境内,最具价值房地产市场排名前五的州分别为加州,佛罗里达州,纽约州,德州和新泽西州。

  • 加州,市场价值10万亿美元,较去年下降3%;
  • 佛罗里达州,市场价值3.8万亿美元,较去年增加4%;
  • 纽约州,市场价值3.7万亿美元,较去年下降0.2%;
  • 德州,市场价值3.4万亿美元,较去年增加1.5%;
  • 新泽西州,市场价值1.8万亿美元,较去年增加13%。

值得注意的是,虽然纽约(New York)在最有价值的大都市中排名第一,但是纽约州在州这个级别的排名中,排在加州和佛罗里达之后,名列第三。佛罗里达州(Florida)的排名也非常高,这是因为迈阿密(Miami)、坦帕(Tampa)、杰克逊维尔(Jacksonville)、奥兰多(Orlando)这些城市房价的大幅上涨。

美国房贷利率创2000年以来的新高

根据房地美(Freddie Mac)的数据,美国30年期固定按揭平均利率上升到7.31%。这是自2000年12月中旬的7.42%以来的最高利率。对于购房者来说,利率的上涨再次削弱了他们的购买力。根据美国房地产抵押贷款协会(Mortgage Bankers Association,MBA)的数据,按揭购房申请量在9/22日结束的这一周里下降了2%。总体而言,购房需求比去年同期低27%。

随着利率的上升,我们要密切观察市场上的变化。孙斯陶在上期节目里介绍过,已经有美国建筑商加大了对潜在买家的吸引力,以刺激销售。根据(National Association of Home Builders,NAHB)的数据,今年9月,32%的建筑商降低了新房的房价,而上个月这一比例为25%。这是自2022年12月以来降价的开发商占比最大的一次(35%)。

自2022年3月以来,美联储已经11次提高利率,这是20世纪80年代保罗·沃尔克(Paula Volcker)以来最激进的加息行动。以孙斯陶在南加州洛杉矶(Los Angeles)和尔湾(Irvine)的房地产市场上的观察,随着美国房贷利率的步步走高,市场上真正在很积极买房的人在减少,因此竞争也在减少,市场上的在售房源库存量在升高。但是因为刚刚提到的“金色手铐效应”,新上市的房子比去年同期要少。也就是说,高利率对房地产的买家和卖家的影响都很大。

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美国房产最前线

2023.09.30

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南加州洛杉矶和尔湾的新房又要降价促销了?美国土地越来越贵!利率越来越高!建商情绪指数持续下跌!小型开发商如何应对?美国房产最前线 孙斯陶 2023.09.20

南加州洛杉矶和尔湾的新房又要降价促销了?美国建商情绪信心指数持续下跌!土地越来越贵!利率越来越高!美国小型开发商如何应对?美国房产最前线 孙斯陶

最近有大型房地产商表示美国的住宅开发用地越来越贵,新房供应受到制约。于此同时,美国建商协会(National Association of Home Builders)最新的建商情绪指数(HMI)再次下滑。今天,孙斯陶根据在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察,跟大家聊聊这个话题。

美国大型开发商的土地获得成本增高

Lennar首席执行官(CEO)斯图尔特·米勒(Stuart Miller)最近表示,由于开发用地稀缺且越来越昂贵,新房供应将受到限制,造成供需不平衡。尽管美国幅员辽阔,但住房用地却短缺。购买土地并不再便宜。土地购买成本从每英亩几千美元到每个地块数万美元不等,这对开发商的现金流和资产负债表构成了巨大压力。像Lennar这样的大型开发商往往会通过收购拥有土地资源的公司来获得土地供应。

截至今年第三季度末,Lennar拥有10.7万个住宅用地(Homesites),并控制着28.4万个住宅用地,总共有39.1万个住宅用地。与此同时,该公司在第三季度末拥有的住宅存量约为4.36万套。拥有1,253个社区,较去年同期增长了5%,美国的大型房地产公司,一般是通过缩短周转的周期和减少持有的用地,从而提高现金流并改善库存周转率的。这一点在高利率环境的当下,尤为重要。

美国新房市场 vs 二手房市场

今年以来,美国住宅市场上普遍缺乏二手在售房源,二手房市场相对于新房市场来说,显得比较低迷。根据美国房地产经纪人协会(National Association of Realtor,N.A.R.)的数据,七月份二手房销量较上月下降了2.2%,创下自2010年以来七月份的最低销售速度。要知道,一般来说,夏天是房产的销售旺季。

而对于美国新房销售,七月份出现了增长。也就是说,新房的建造,缓解了市场上缺乏二手房在售房源的窘境。孙斯陶认为这也凸显了美国的大型房地产开发商今年普遍过得还不错。

美国建商情绪指数再度下滑

然而,美国大型房地产公司的乐观态度与美国房地产业的整体信心形成对比。由于美国房贷利率持续高企,房地产开发商的情绪指数首次七个月以来表现出悲观情绪。尽管建筑商受益于二手房销售市场供应短缺,但他们还面临诸多问题,比如,建筑工人短缺、可建设地块短缺、建筑材料短缺以及不断上涨的保险成本。跟大型建商相比,中小建商在面对当下这么高的融资成本,应对起来是非常吃力的。

美国房地产建筑商协会(NAHB)/富国银行(Wells Fargo)房地产市场指数的建筑商信心指数(NAHB/Wells Fargo Housing Market Index,HMI)在9月下降了5个百分点,降至45。这是继8月份下降6个百分点之后的再次下降,孙斯陶在8月份那一期节目里曾经介绍过,得分低于50的话,就会被认为是负面的

该指数的三个组成部分都出现了下降:(1)目前的销售状况下降了6个百分点,降至51;(2)未来六个月的销售预期也下降了6个百分点,降至49;(3)买家客流量下降了5个百分点,降至30。

美国建筑商协会(NAHB)认为,高房贷利率明显影响了建筑商信心和消费者购买能力及需求,越来越多的买家选择推迟购房,等待长期房贷利率的降低。最近,美国30年期固定房贷利率的平均利率已经超过7%。

新房将降价促销?

因此,NAHB调查发现,部分建商最近又开始提供更多的购房激励措施,9月份有32%的建筑商表示降价,较8月份的25%有所增加。这是自2022年12月以来,打算降价的建筑商所占比例最高的。

另一个值得关注的趋势。NAHB在调查中发现,今年以来,42%的新的独栋住宅(Single Family Homes)买家是首次购房者。这远高于历史上约27%的平均水平。最近在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上,孙斯陶也发现类似情况。

首次购房者其实是对房贷利率的变化最敏感的群体。在高房贷利率的当下,首次购房者的比例这么高,孙斯陶觉得,有些人认为未来有机会做重新贷款(Refinance),毕竟买房虽然贵,但是房租也是越来越高。

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美国房产最前线

2023.09.20

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储蓄耗尽!卡债飙升!美国低收入房主无力负担高昂的房屋保险!加州房屋保险危机愈演愈烈!你了解加州FAIR保险计划吗?美国房产最前线 孙斯陶 2023.09.08

你了解加州FAIR保险计划吗?加州房屋保险危机愈演愈烈!不断飙高的保单成为房主沉重的负担!

今年早些时候曾多次在节目里介绍过南加州的房屋保险因多家大型保险公司的退出,保费面临上涨的消息。前阵子又看到媒体报道了一个奇怪的现象,那就是不仅一部分低收入的房主无力承担不断上升的房屋保险保费,而且一些富有的房主觉得他们有能力支付房子的重建费用因而也不太愿意购买房屋保险。今天孙斯陶以其在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察,跟大家聊聊南加州房屋保险(Homeowners Insurance)的相关话题。

低收入房主的困境

根据报道,今年美国房屋保险的保费平均上涨了20%,达到1400多美元。当然,在我们南加州,因为房屋价值普遍高于美国平均水平,房主的保费我想是一定高于美国平均数的。这对一些现金流不佳的房主来说,是一个不小的负担。

根据美国富国银行(Wells Fargo)8月份发布的报告显示,美国家庭的信用卡债务首次突破1兆美元,信用卡违约率已经达到历史高位。一般来说,信用卡违约率的上升说明普通人不仅家庭收入增长缓慢,而且在逐渐耗尽自己的信贷额度。

在疫情期间,美国联邦和州政府发放了几兆美元的补助款,普通消费者因此积累了超额的储蓄。哪怕前几年通货膨胀居高不下,但是美国人的消费支出仍然非常强劲。但是随着美联储自去年3月份开始加息,信贷成本也随之增加。之前累积的超额储蓄也在被逐渐消耗掉。现金流不好的人,就会缩减开支,改变消费习惯。因此,就出现了刚才提到的有些低收入的房主无力负担不断上升的房屋保险保费。

更多保险公司步入State FarmAllstate的后尘

在6月份的节目中,我向大家介绍过, State Farm和Allstate两大保险公司终止了接受加州房屋保险新合同的申请。最近又发现有新的保险公司退出加州的房屋保险市场。比如,AmGUARD和Falls Lake这两家在7月底向加州保险局提出申请,不仅不接受新房屋保险的保单申请,甚至连现有保单也不续保。

说起这两家公司,可能很多人不太熟悉。其实AmGUARD Insurance的母公司是大名鼎鼎的巴菲特的波克夏·海瑟威(Berkshire Hathaway Group )。Falls Lake则是一家再保险公司。再保险(Reinsurance)是指一家保险公司为避免自己遭遇损失和风险而向另一家保险公司投保的过程。保险公司通过签订保险契约以得到面对不同风险(如:龙卷风、地震、法律诉讼、疾病或过世)时的保障。同理,再保险公司为保险公司提供类似的保护。

加州FAIR计划

在加州一部分高风险地区,通常成本更高的加州公平保险准入要求计划(California FAIR)可能成为当地新业主的唯一的财产保险选项。很多人对加州的公平保险准入要求(FAIR)计划不太了解。该计划是加州居民在普通私人保险公司拒绝提供保险时可以选择的有限保险计划。尽管FAIR计划提供了有限的火灾保险承保范围,但通常比私人保险公司的保费更高。

其实这种情况并不是加州独有的。美国保险监理官协会(National Association of Insurance Commissioners)在2022年对美国15个州的保险公司进行的调查中发现,随着极端气候事件不断增多,理赔成本变高。由于美国大多数房屋保险的保单都是一年期的。所以期满后房主再续约的时候就会发现,保险公司不一定受理高风险地区的保单申请。

一部分富裕的房主的侥幸心理

根据统计,美国估计有12%的房主选择不购买房屋保险。其中大约一半的未投保房主的家庭年收入低于4万美元。也就是刚刚提到的部分现金流不稳定的房主无力承担高昂的保费。但是如果你有房屋贷款,因为住宅房屋保险是大多数住房贷款的基本要求,所以很多人还是必须买房屋保险。

令人想不到的是,还有一些富裕的房主有侥幸心理,觉得即使万一发生灾难性事件,他们也有能力支付房子的重建费用,因而也不太愿意购买变得非常贵的房屋保险。这些房主,往往已经付清了房屋贷款,而且有一定的积蓄。

说到底,还是随着多家大型保险公司退出加州本地的房屋保险市场,对市场造成了冲击。尽管如此,我觉得不买房屋保险,是非常危险的。根据加州保险监督局的数据,目前仍有100多家保险公司在加州提供房屋保险。货比三家,购买一个承保范围合适的房屋保险,还是非常有必要的。

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2023.09.08

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加州房价中位数有多高?尔湾周边房价多高了?这项美国豪宅指标接近历史高点!美国房贷利率将破8%?美国房产最前线 孙斯陶 2023.08.26

加州房价中位数有多高?尔湾周边房价多高了?这项美国豪宅指标接近历史高点!美国房贷利率将破8%?美国房产最前线 孙斯陶 2023.08.26

美国房贷利率创下2000年以来的新高。与此同时,随着美国房价的上涨,百万豪宅的比例也接近了历史峰值。今天,孙斯陶结合在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察,跟大家聊聊房产市场上的最新动态。

美国超过百万美元的住房比例接近创纪录水平

根据美国Redfin的数据,由于在售房源库存紧张,随着各地房价上涨,市场上百万美元以上住宅比例已接近历史峰值。

今年6月,超过百万美元的住宅占了美国住房市场的8.2%。这仅略低于2022年6月创下的8.6%的历史最高比例。在经历了去年下半年房价下跌之后,今年2月,这个比例曾一度降至7.3%。同样值得关注的是,自疫情爆发以来,百万美元以上住宅的比例翻了一番,起初仅约占房市的4%。

Redfin的数据还表明,截至6月,美国房地产市场的总价值创下了46.8万亿美元的历史新高,超过了2022年的46.6万亿美元,比两年前高出19.1%。截至今年7月,美国的中位数房价同比上涨了3%,创下自2022年11月以来的最大涨幅。Redfin的数据显示,尤其是高端住宅,价格年涨幅高达4.6%,而该市场在第二季度的中位数售价达到了120万美元。

Redfin的经济学家认为,在售房源供应短缺让许多房产变得抢手。在美国大部分地区,那些条件优越、价格合理的高价房正吸引着购房者,甚至在某些情况下引发了Bidding War竞价竞购。

美国大部分地区的房价在第二季度中上涨

根据美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors ,NAR)的最新季度报告,2023年第二季度,几乎60%的城市(即221个中的128个)的房价出现上涨,其中有5%的地区甚至出现了两位数的价格上涨。

但是因为去年下半年的房价下跌,现在的房价跟一年前相比,美国独立屋的房价中位数下降了2.4%,为402,600美元。比如,第二季度,德州的奥斯汀(Austin)的房价,跟去年同期相比,同比下降了19.1%,旧金山(San Francisco)同比下降了11.3%,拉斯维加斯(Las Vegas)下降了7.4%。

美国前十大房价最高的地区中有七个位于加利福尼亚州。比如我们比较熟悉的:

  • 北加州湾区的圣荷西 – 森尼韦尔 – 圣克拉拉(San Jose-Sunnyvale-Santa Clara),房价中位数是1,800,000美元;
  • 北加州的旧金山 – 奥克兰 – 海沃德(San Francisco-Oakland-Hayward),房价中位数是1,335,000美元;
  • 南加州橙县的阿纳海姆 – 圣安娜 – 尔湾(Anaheim-Santa Ana-Irvine),房价中位数是1,250,000美元;
  • 圣迭戈/圣地亚哥 – 卡尔斯巴德(San Diego-Carlsbad),房价中位数是942,400美元;
  • 奥克斯纳德 – 千橡 – 文图拉(Oxnard-Thousand Oaks-Ventura),房价中位数是904,900美元;

美国房贷利率创2000年来新高

根据美国房地美(Freddie Mac)的最新数据,美国30年固定房贷利率上周达到了7.23%,创下了2000年以来的新高。

如果美联储继续加息,房贷利率有可能达到8%。房屋贷款的需求量也降至1995年4月以来的最低水平。房贷利率的上涨导致潜在购房者的购买力不断减弱。再加上在售房源供应的短缺,房价不断上涨,美国房产市场的交易量持续下降。

美国住房的可负担性已经降至自1984年以来的最低点。根据Redfin的数据,以上个月6.7%的房贷利率计算,一套价值100万美元的房屋,每月的房贷月供将达到6604美元,而去年6月的典型利率约为5.5%,每月还款额为5984美元。

房贷利率的迅速上涨也导致一些打算换房的现有房主暂停了卖房的冲动,从而减少了现有待售房屋的供应量。而市场上在购房者则只能转向购买新建房屋。美国住宅建筑商协会(National Association of Home Builders ,NAHB)的首席经济学家罗伯特·迪茨(Robert Dietz)表示,通常情况下,新建房屋只占住房库存总量的12%,但目前至少占整个市场的30%。

美国房贷利率将超过8%

如果美国30年期房贷利率未来真的达到8%,我觉得,买家和卖家都会减少,房产市场活跃度将大幅降低。其实据我观察,当房贷利率超过6%的时候,许多首次购房者就已经放弃了购房计划。另外,高利率环境也会减少房主卖房的冲动。因为他们再去买房的时候,就要承担更高的房贷利率,购买力就会减弱。

但是高利率会不会立即对美国房价产生重大影响呢?我觉得,要看当时就业市场会不会出现剧烈的下滑。如果发生大规模裁员而导致经济衰退,那么一些人被迫卖房,同时买家减少,房价就会受到影响。

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2023.08.26

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收入有限 还能在南加州买房吗?洛杉矶和尔湾买房的贴心建议与资源分享!加州购房的工作生活平衡之道!【天下卫视】

收入有限 还能在南加州买房吗?洛杉矶和尔湾买房的贴心建议与资源分享!加州购房的工作生活平衡之道!孙斯陶
  •  在加州购房的过程中,您认为人们应该如何平衡工作和生活,以及维持财务稳定?

机会是留给有准备的人这句话我们都听过。买房子更是如此!买房是一个复杂的“系统工程”,其中,保持财务稳定是重中之重。孙斯陶有如下几个小建议:

明确预算:明确预算可以帮助您了解自己能够承受的财务压力,并决定可以购买的房子类型和地区。考虑到加州房价较高,确保您的预算合理,并不超出您的承受能力。

找到合适的房屋:在购房过程中,您需要考虑到自己的工作地点、交通、学区、安全、社区设施等多个因素,并与自己的预算相匹配。

选择适合的贷款方案:在购房过程中,找到一家合适的贷款机构也非常重要。您需要比较不同机构的贷款利率、还款期限、预付款等条件,并选择最适合自己的贷款机构。

保持财务稳定:您需要在购房前确保有足够的首付款。在办理贷款期间,工作稳定。并在买房后继续保持健康的财务状况,不要过度消费。

平衡工作和生活:买房可能会给您带来很多压力和焦虑,因此您需要在工作和生活之间找到平衡,保持良好的心态和健康的生活方式。

总之,确保您的财务和生活质量都能得到保障, 这样才能使购房过程更加顺利。

  • 谈谈您对于加州不同地区房价差异的观察,以及这些差异对购房能力的影响。

在3月份加州的中位房价为791,490美元。但是南北加州房价不同。

湾区是加州房价最高的地区。旧金山湾区的房价最近几个月上涨最快。根据C.A.R.的数据,3月份旧金山湾区的中位售价为1,228,000美元。硅谷拥有美国最具活力的科技行业,也是世界上最重要的创新中心之一。

与旧金山湾区相比,南加州大洛杉矶的平均房价相对较低,但仍然不便宜。

根据CAR的数据,对于亚裔家庭,橙县是可负担性最差的县,只有15%的亚裔家庭收入达到购买中位数价格房屋的最低要求。洛杉矶县紧随其后,只有22%的亚裔家庭可以负担当地的中位数房价。

南加州,圣伯纳迪诺县是可负担性最好的地区,有48%的亚裔家庭可以负担当地的中位数房价。奇诺岗、安大略、库卡蒙格牧场和方塔纳的房地产市场这几年发展很快;

其次是河滨县,有36%的亚裔家庭可以负担当地的中位数房价。大家熟知的东谷(Eastvale)、科罗纳(Corona)、特曼库拉(Temecula)、门尼菲(Menifee)都在河滨县。

对于普通家庭而言,可能需要考虑贷款或者选择更远离市中心的地区。

2022年只有21%的加州人有足够的收入购买房屋,而2021年这一比例为27%。

根据2022年数据,购买加州中位数独栋住宅的价格为822,320美元,需要最低年收入为186,800美元。这个收入要求超出了加州大部分居民的收入水平。

这个收入要求超出了加州大部分居民的收入水平。根据2022年的数据,加州的白人中位数收入为105,640美元,亚裔为120,040美元,拉丁裔/西班牙裔为76,310美元,非洲裔为64,190美元。

  • 在加州购房的过程中,您是否认为人们应该寻求专业财务建议或合作伙伴,以制定更有效的购房计划?

加州的房屋市场非常竞争激烈,购房是一项复杂的决策!它涉及到资金的运用、房屋挑选、市场趋势、贷款选项等等,因此跟行业内的专业人士合作是一个good idea!一起制定一个有效的购房计划。

专业的房地产经纪人可以帮助购房者更好地了解市场趋势,评估不同的房屋的好坏和位置等因素。并在购房交易的过程中提供帮助和建议。

银行的贷款专员可以帮你确定购房预算,、制定合适的贷款方案。

专业人士拥有相关的知识和经验,可以帮助购房者做出明智的决策,并确保他们在购房过程中得到最大的利益。

收入有限 还能在南加州买房吗?洛杉矶和尔湾买房的贴心建议与资源分享!加州购房的工作生活平衡之道!孙斯陶

为了应对住房可负担性差的状况,加州政府在三月底推出了一个房贷优惠计划,叫作加州共享升值购房圆梦计划California Dream for All Shared Appreciation Loan Program)。符合条件的中低收入的首次购房者群体可以向政府借到20%的首付款。

这个项目利好租房群体,尤其是租房群体中的优质租客。这些人很可能会选择买房,而不是继续租房。使许多加州工薪家庭能够购房并享受到购房者的好处。不过不到十天,因为大家的踊跃申请,这个项目的补助款就被申请光了,不得不暂停。

但是大家不要灰心,我觉得这个项目或者类似的项目,在未来很可能会重启。所以大家要多多留意。

  • 在选择加州的具体地点购房时,您是否认为应该考虑其他因素(如就业机会、社区设施等)?这些因素对于购房价值有何影响?

孙斯陶认为,选择具体地点购房时,应该考虑多方面的因素,包括房价、就业机会、社区设施、交通状况、环境质量、治安状况等。

就业机会是影响房产价值的重要因素之一。在一个就业机会多的地区,房价通常会较高,因为这些地区吸引了更多的人才和投资。反之,在就业机会不足的地区,房价可能会较低。

社区设施也是影响房产价值的一个重要因素。一个良好的社区应该有良好的学校、医院、购物中心、娱乐设施等,这些设施可以提高居民的生活质量,并吸引更多的人前来定居。因此,社区设施完善的地区,房价通常也会相对较高。

  • 您是否认为加州的房地产市场存在机会,以投资或购买未来增值的房产?请分享您的观点和策略。

Location、Location、Location!加州房地产市场一直以来都是美国最活跃的市场之一。尤其是在大型城市如旧金山、洛杉矶、圣地亚哥等地区,房价一直以来都比较高。由于疫情等因素,最近几年经历一些变化,例如远程工作机会等。

加州的房地产市场在过去的半个世纪里,总体上保持增值趋势,但这并不是投资成功的唯一因素。在选择房产投资时,需要考虑到多种因素,如当地的供给和需求、地理位置、房产品质、租金回报率、贷款利率等等。

孙斯陶建议寻求专业的房地产经纪人的帮助、制定一个全面的投资计划和风险管理策略。比如,要保持稳定的现金流,以最大程度地减少风险并实现投资目标。

  • 在选择购房时,您认为人们应该更注重长期投资价值还是即时需求?为什么?

这个问题的答案取决于个人的需求和情况。如果您需要省房租、通勤交通方便、那么即时需求可能会是更重要的考虑因素。比如,刚刚提到的例子,你正在租房子,遇到房东涨房租,你就要找贷款银行的专员计算一下你能贷款多少,每个月的月供是多少,是继续租房划算,还是买房划算。

但如果您打算长期持有该房产,俗话说,有恒产者、有恒心,那么长期投资价值可能更加重要。比如说、好学区、周边环境就非常重要了。而且,从过去几十年加州房价发展的历史来看,虽然历经多次经济衰退,但是南加州各地的房价整体上是上涨的。房产是抵御通货膨胀最好的工具之一。

  • 最后,您是否有任何成功故事或具体案例,可以展示一个人如何通过赚到足够的钱在加州实现梦想的?

机会是留给有准备的人。孙斯陶认识一对留学生夫妻,他们在校期间,勤工俭学,并在父母的帮助之下,为了省下房租,在Corona买了一栋很小的公寓,之后,99大华超市在Corona开店,周边配套设施也日渐完善。房子升值了。

之后,他们工作了,有了自己收入,继续攒钱,打算换大房子。经过贷款专员的计算,他们如果把Corona的公寓出租后获得租金收入,再加上他们的工作收入,是可以贷到很多钱去换房子的。他们之后在橙县的Tustin买到房子。这些年随着Irvine房价的大幅上涨。位于Irvine旁边的Tustin的房子升值也很多。

孙斯陶要说的是,加州房价很高,大多数人很难“一步到位”。可以换房子,慢慢从小房子,换到心仪的大房子。

(本文部分内容根据天下卫视与孙斯陶的加州房地产访谈节目内容整理)

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