Freddie Mac – 孙斯陶聊美国

在加州旧金山、圣何塞、洛杉矶、和圣地亚哥这四个城市要赚多少钱才够贷款买房？2024年这个美国房屋贷款策略还划算吗？要比2020年多赚多少钱才能负担得起现在的房价？美国房产最前线孙斯陶 2024.03.16

加州灾害救济申请

上个月，南加州连续遭受了几十年未见的大雨，一些房主遭受了损失。但很多人并不知道，遭受天气相关损失的房主可能有资格获得房产税减免。在正式节目开始之前，孙斯陶想向大家介绍一下加州救灾款申请（Misfortune & Calamity (M&C) Relief）。

如果你的房子遭受了洪水、泥石流、山火等与天气相关的灾害，并且损失在1万美元以上，房主可能有资格获得一部分房产税退款，并在修复或重建房屋之前享受较低的房产税。

除了刚才提到的损失金额超过1万美元外，还有一点非常重要，那就是房主必须在自然灾害发生后的12个月内向当地的房地产评估办公室（Assessor’s Office）提出M&C救灾款申请。

Zillow房地产报告：要比2020年多赚多少钱？

我们言归正传。根据Zillow的数据，在2020年，基于当时的美国房价和房贷利率水平，一个年收入为59,000美元的美国家庭，在放10%的首付款，月供不超过收入的30%的情况下，是可以贷款买一栋具有典型性的房产的。而当时美国的家庭年收入的中位数大约是66,000美元。也就是说，当时超过一半的美国家庭有能力贷款购房。

然而，4年之后的今天，情况发生了巨大改变。2020年1月，美国房贷利率大约是3.5%。而现在是将近7%，翻了一倍。再加上过去4年，美国房价上涨了42.4%。在相同的首付比例和月供/收入比例情况下，购房者的家庭年收入需要超过106,500美元才行，这比2020年的59,000美元高出80%。而现在美国家庭年收入的中位数是81,000美元。这意味着，现在大多数的美国家庭买不起房子。

对于收入处于中位数水平的美国家庭来说，他们需要八年半的时间才能存下足够的钱支付一栋具有典型性房产的10%首付款。根据孙斯陶在南加州洛杉矶（Los Angeles）和尔湾（Irvine）房地产市场上的观察，很多购房者迫于洛杉矶和尔湾高房价的压力，将目光投向房价相对较低橙县（Orange County）南部的一些城市，例如，米申维耶霍 (Mission Viejo)、圣玛格丽塔牧场 (Rancho Santa Margarita)、尼古湖 (Laguna Niguel)、米申维耶霍牧场 (Rancho Mission Viejo)、达纳点 (Dana Point)、圣克莱门特 (San Clemente)，和内陆帝国（Inland Empire），即圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）的库卡蒙加牧场 (Rancho Cucamonga)、丰塔纳 (Fontana)、和安大略牧场（Ontario Ranch），以及河滨县（Riverside County）的东谷 (Eastvale)。也有不少人贷款购房后将房间分租出去，分摊压力。

根据Zillow的数据，在美国主要大城市中，有七个地区的家庭收入必须达到200,000美元或更高才能负担得起贷款购买一栋具有典型性的房产。其中前四个位于加州，他们分别是：硅谷的圣何塞（454,296美元）、湾区的旧金山（339,864美元）、南加州的洛杉矶（279,250美元）和圣地亚哥（273,613美元）。

大家可以参考前一期节目中美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors, N.A.R.）对加州各大城市房价可负担性的报告。基本上与Zillow的数据一致。

2024年这个房屋贷款策略还划算吗？

在去年美联储不断大幅加息之际，孙斯陶曾在本节目中介绍过一些购房者通过购买房屋贷款中的按揭点数（Point）来降低月供的策略。房贷按揭点数指的是贷款金额的百分比。购房者通过支付一笔预付款来购买按揭点数以降低贷款利率。买的房贷折扣点越多，房贷利率就越低。你可以把按揭点数看作贷款银行向你提前收取的一部分利息。

当时也跟大家分析过这种策略的缺点，比如：

 首先，购买按揭点数需要额外支付一笔费用。

 其次，当您有机会进行重新贷款（Refinance）时，这种策略可能会变得不划算。

 第三，您还需要考虑您计划在房屋中居住的时间。如果您计划短期内出售房屋，购买按揭点数可能不划算，因为您的成本还没有足够分摊。

根据房地美（Freddie Mac）的最新数据，到目前为止，美国30年期固定平均房贷利率跌到了7%以下，比去年10月份的高点下降了约1个百分点。根据美国房地产抵押贷款协会（Mortgage Bankers Association，M.B.A.）本周发布的数据，房贷申请量上升了5%，但与一年前相比仍然下降了11%。购房者面临的问题不仅仅是高房贷利率，他们还面临着高房价和待售房源供应紧缺的情况。虽然随着春季的到来，传统上的房产旺季临近，预计更多的房子会上市，但这还不足以满足购房需求，尤其是中低价位的购房需求。

然而，只要美国通货膨胀保持温和，没有经济上的意外事件发生，市场普遍预期美联储将在适当的时候降息。如果真的是这样，大家需要仔细考虑，购买按揭点数是否仍然是一种明智的选择。最简单的方法是咨询银行的贷款专员或贷款经纪人。在签订贷款合同之前，确保仔细阅读房贷合同。

今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期节目再见！

美国房地产最前线

2024年03月16日

Sources：

FED； St Louis Fed； Zillow； Freddie Mac； Mortgage Bankers Association； Los Angeles County Assessor’s Office；

加州独立屋和公寓及联排房价中位数是多少？美国房产销售陷入谷底：创下1995年来最低销售记录！美国房产最前线孙斯陶 2024.01.24

在开始今天的节目之前，想和大家分享最近的加州房屋保险动态。去年我们多次提到，在续保房屋保险时，发现保费一直在上涨。对于新房主来说，特别是刚刚购房的新房主，房屋保险的费用是一个不可忽视的持有成本。更令人担忧的是，去年一些大型保险公司退出或者暂停加州房屋保险市场。

最近一年伊始，事态有了新的发展。加州保险局（California Department of Insurance）批准了加州最大的房屋保险公司State Farm的涨价申请。据说今年的平均涨价将达到20%，新的保费将于3月15日开始生效。不仅如此，Allstate的汽车保险的涨价申请也获得批准，将于2月7日生效。我觉得不论是房屋保险还是汽车保险，未来的涨价趋势是不可忽视的。

言归正传，上个月美国房地产数据陆续公布。根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，N.A.R.）发布的最新数据，12月份全美二手房销售相较11月下降了6.2%，达到自2010年8月以来的最低水平。

尽管美国西部的房产销售在上个月上涨了7.8%，但是其他地区的销售表现并不乐观。从年度角度来看，所有地区的销售都呈下降趋势。2023年全年的房屋销售总数为409万套，是自1995年以来的最低水平。

在高房贷利率的大环境下，全现金交易的比例在上个月继续走高，达到了29%。而对贷款依赖性很强的首次购房者这个群体，占到12月房产销售的29%，低于前一年的31%。从历史上看，这个群体平均应该占市场份额的40%。可见高房贷利率对这个群体的影响之大。

这些销售数据其实并不令人惊讶，因为12月成功卖掉的房子，大多是在10月底和11月签约的，当时美国房贷利率正处于历史高点。我们看一下房地美（Freddie Mac）的美国房贷利率走势图，美国30年期固定平均贷款利率在去年10月底是7.79%，之后一路走低，上个月跌到了7%以下。现在（1月底）的房贷利率更是比3个月前（10月份）低了将近1个百分点。

在上期节目（1月11日）里，孙斯陶分享了最近在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，特别是周末房屋开放日（Open House）的参与人数逐渐增多。许多曾因高房贷利率而离开购房市场的人，最近似乎又开始回流。因此，上个月糟糕的房屋销售数据，可能只是“黎明前的黑暗”。

谈完全美房产数据，我们再看看加州上个月（2023年12月）的房地产数据。据加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors，C.A.R.）统计，上个月加州二手独立屋的中位售价为$819,740，环比2022年12月上涨了6.4%。换句话说，尽管美联储连续加息，30年固定房贷利率在去年10月底创下7.79%的高点，但加州房价表现出色。

此外，加州公寓/联排上个月的中位售价为$635,000，环比2022年12月上涨了8.2%。去年公寓/联排的房价涨幅明显高于独立屋。我猜测这是因为随着房价的上涨，再加上高利率的环境，中低价位的房产更受欢迎。

在下一期节目中，我将与大家一起详细了解南加州各地去年房价的表现。今天就聊到这里，如果你喜欢我的节目，请记得订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见。

美国房产最前线

2024.01.24

Sources：

National Association of Realtors;

California Association of Realtors;

Freddie Mac;

2024年美国房地产市场提前预热？洛杉矶和尔湾的周末Open House看房人数大增！美国房贷利率下降吸引购房者回流！美国房产最前线孙斯陶 2024.01.11

最近很忙，就一直没有更新视频节目。我们去年最后一期节目是在11月底的感恩节期间。当时提到了美联储暂停升息和市场上降息的预期和全球央行在2024年适当的时候会降低利率。去年年底美国房贷利率的走势，某种程度上已经反应了这个预期。另外，根据孙斯陶最近在南加州洛杉矶和尔湾的市场观察，今年春季房地产市场似乎提前启动了，这得益于美国房贷利率的显著下降。房贷利率的下降，重新激发了购房者的兴趣和乐观情绪，目前的房贷利率大约比去年10月份低了整整一个百分点。

根据房利美（Fannie Mae）每月的消费者调查，人们的期望出现了明显的变化，更多人预期房贷利率将下降。我们看一下这张美国购房情绪指数走势图（Home Purchase Sentiment Index® (HPSI)）。蓝色的这条线显示的预计未来12个月房贷利率下降的人数比例。可见最近认为房贷利率未来将下降的人数比例在去年年底开始快速增加。

这一变化归因于最近的债券市场走势，之前也跟大家介绍过，美国房贷利率的走势，跟美国国债的走势息息相关。最大的的受益人是房主群体和高收入群体。在COVID-19疫情期间，美国30年期固定房贷利率波动非常大，先是在2020年和2021年创下了历史新低，很多朋友的30年固定贷款利率拿到了百分之二点几。低利率环境和疫情期间对房产需求变化，引发了购房热潮和随后美国房价自然大幅上涨。然而，在到了2022年美联储加息，房贷利率在2023年10月达到20年来的最高纪录之后，美国房贷利率在去年12月（上个月）回落至7%以下。

以孙斯陶最近几周在南加州房地产市场上的观察，购房者逐渐回到了市场上。最近我去了洛杉矶和尔湾的Open House（房产开放日），我看到来看房的人数非常多。这说明之前因为高房贷利率而不得不离开市场的人或者选择观望的人，尤其是首次购房者群体，现在又慢慢回到市场上来看房子了。

孙斯陶觉得只有房贷利率下降还是不够的，我们未来要观察洛杉矶和尔湾房产市场上的在售房源会不会增加。去年我做了好几期节目，讲的是很多房主不愿意卖房子的原因是舍不得他们之前拿到的低息房贷。很多房主也是有“换房”的需求，毕竟大多数人卖了房子之后，还是需要再买房的。放弃手上的低息房贷，再拿一个高利率房贷对他们来说是不划算的买卖。换言之，高房贷利率对买房的人来说是个障碍，对一部分房主来说也是个障碍。

根据Redfin的最新数据来看，随着近期美国房贷利率下降，12月份购房需求开始上升。由于去年市场上在售房源供应短缺，美国房价持续上涨。假设房贷利率今年大幅下降，但是在售房源还是很少的话，美国房价就会继续上涨。毕竟，房贷利率越低，能负担得起的潜在购房者就越多。当然，美国房贷利率能否继续下跌，下跌的话会下跌多少，这取决的美国经济走势和通货膨胀的控制程度。

今天就跟大家简单聊到这里。等去年年底加州房价统计数据出来以后，我会继续在更新一期。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见。

美国房产最前线

2024.01.11

Sources: FED; CNBC; Freddie Mac; Fannie Mae; Redfin; BLS;

美国人普通人未来通过房产积累财富将变难！全款买房比例增加！新房占比创纪录！美国房产最前线孙斯陶 2023.11.18

在当今的美国房地产市场中，我们正在目睹一个前所未有的变化：今年第三季度，市场上近三分之一的待售住宅是开发商的一手新房，创下了纪录！这不仅是一个数字，更是一个趋势，反映了一个现状，那就是美国飙升的房贷利率则使得现有房主纷纷选择观望，不愿卖房；但是与此同时，美国开发商/建商则正在通过各种优惠吸引购房者。

全美国范围内，一手新建住宅正在逐步占据更大的市场份额，并且这并非偶然。随着高房贷利率将许多买家推向观望状态的同时，那些敢于入市的人却更青睐建筑商提供的种种优惠。今天，孙斯陶根据在南加州洛杉矶和尔湾地区房地产市场上的观察，跟您一同探讨这一引人注目的趋势，了解新建住宅为何能够在当前市场中异军突起。

几乎三分之一的待售住宅是新房

在全美国范围内，2023年第三季度，30.6%的美国独立住房待售是一手新房——创下有记录以来的任何第三季度最高比例。这较一年前的28.9%和两年前的25%有所增加。

新建住宅在待售房源中所占份额不断增长，部分原因是在住宅建设增加的同时，由于随着房贷利率上个月上升至约8%的23年来的最高水平，愿意出售房屋的现有房主数量减少。

高房贷利率推动了许多买家暂时离场，但在市场上的买家中，许多人选择购买新建住宅，因为建筑商正在通过提供各种促销措施。9月份，新的独立屋的购买量增加了12.3%——自2022年初以来的最快速度。

这就产生了一个问题，孙斯陶发现，在当下，美国房主决定卖房子的时候，会面临来自建筑商的激烈竞争。

三分之一的房屋买家采用全款支付

根据Redfin数据，在2023年9月，超过三分之一（34.1%）的美国房屋购买是全现金支付，比一年前的29.5%增加，并为近十年来的最高比例。

全款支付房产交易的比例之所以增加的原因很简单。首先，高房贷利率让很多贷款买家不得不离场。其次，有能力支付全款的买家发现，之前几年房贷利率低的时候，他们会优先考虑使用贷款买房。但是他们在当下房贷利率这么高的情况下，全款买房更有吸引力。

9月份，平均30年期固定房贷利率达到7.2%，创下20年来的最高水平，且在10月进一步上升至接近8%。月供也自然是水涨船高。虽然最近房贷利率有所下降，但仍然比疫情初期的房贷利率高出几倍。面对高房贷利率，买家为了减少贷款金额，纷纷增加首付比例：购房者付的首付款越多，他们支付的利息就越少。

孙斯陶在之前的节目里也曾多次介绍，整体上看，美国住宅销售要比去年同期下降。对于有能力支付全款买房的人来说，在这么高房贷利率的当下，也不一定会选择买房，毕竟有些人有机会在其它地方获得更好的回报。

普通人通过房产积累财富更加困难

Redfin首席经济学家Sheharyar Bokhari表示：“高房贷利率加剧了拥有房屋和没有房屋的人之间的不平等。美国房价现在大约比疫情前高40%，而不断上涨的房贷利率导致月供要求增加，进一步加大了差距。能够抵御高房贷利率冲击的只有美国的富裕阶层；与此同时，那些被高房价和高房贷利率排斥在外的人不仅负担不起买房，而且在未来也很难通过拥有房产来积累财富。”

孙斯陶记得，最后一次全款买房比例如此之高是在2014年，也就是美国房产市场刚刚从2008年次贷危机中走出来的时候。那时，能够支付全款的富裕个人买家和华尔街机构投资者主导了当时的住房市场，而当时潜在的首次购房者群体仍然受到次贷危机的影响。

今天，孙斯陶就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期节目再见！

美国房产最前线

2023.11.18

Sources：Redfin、Freddie Mac

洛杉矶县独立屋房价创新高！橙县房价今年也大涨！南加州各地二手独立屋房价中位数盘点！美国房产最前线孙斯陶 2023.10.25

美国30年期固定房贷平均利率在8月份超过7%之后，正如预计的那样，一路走高，最近已经达到约7.6%。持续高利率继续考验着加州的住房市场。根据加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors, 简称C.A.R.)于10月18日发布的数据，尽管9月份房屋销售连续第四个月下降，但与去年同期相比，加州房价中位数连续第三个月上升，创下一年多来最大的年度增幅。洛杉矶县独立屋的房价中位数更⾸次超过90万美元，创了纪录。今天，孙斯陶根据在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场的观察，跟大家聊聊这个话题。

加州房屋销售数据

根据C.A.R.从加州90多个地方的房地产经纪协会和全州多个MLS机构收集的信息，9月份的整个加州的房产销售速度较8月份环比下降了5.4%，与一年前相比下降了21.5%。这是加州二手独立屋连续第四个月度环比销售下降，更是连续第27年的年度同比销售下降。

从各个地区来看，加州各地的房地产市场上个月跟去年同期相比，都出现了同比房产销量下降。其中旧金山湾区的年度同比销量下降最多，为-23.7%，南加州则为-21.7%。

C.A.R.总裁Jennifer Branchini表示：“市场变得没有那么竞争，这对于那些要买自住房或者还能够在当今的高利率环境下购房的消费者来说，有更多的机会。” 她还说：“更多的卖家正在做让步。由于房屋销售时间变长，能够以高于要价出售的房子变少，市场上可供选择的房屋也更多。”

加州房价中位数数据

跟去年同期相比，9月份加州房价同比再度上升，房价中位数连续第三个月同比上涨，创下15个月来最大的年度增幅。但是，值得注意的是，9月份加州房价中位数比8月份的859,800美元环比下降了1.9%，降至9月份的843,340美元，与去年同期的817,150美元相比，同比上涨了3.2%。

我们探讨一下加州房价中位数在9月份同比上涨，但是月度环比却下降这种情况。在之前的节目中我介绍过，加州房价在8月份创下了15个月以来的年度同比高点。虽然9月份的房价中位数比8月份的高点低，但月度下降与过去44年中观察到的8月到9月的长期价格调整相符，为-1.8%。

因此，C.A.R.估计未来几个月的房价可能会按传统季节性模式经历月度下降，由于市场上的住房供应预计将保持紧缺，预计年度价格将继续保持正增长。C.A.R.的首席经济学家Jordan Levine表示：“随着美国房贷利率升至20多年来未见的高位，房屋销售受到考验，未来几个月可能仍将表现疲软。” 他还说：“由于美联储计划将利率维持在高位较长时间，借款成本将继续上升，短期内可能不会大幅下降。在今年剩下的这几个月里，加州住房的可负担性将会制约房产销售，尤其是中低端价位的房产。

C.A.R. 2023年9月二手住房销售报告的要点包括：

首先，由于美国房贷利率持续上升，加州的待售住房供应量在9月份继续较去年同期减少。在全州范围内，活跃在售房源继续下降。由于房贷利率继续上升，房产市场转入淡季，活跃房源在年底前不太可能有大幅改善。

其次，在9月份，加州独立屋的平均销售时间为18天，而在2022年9月为27天。

第三，C.A.R.统计的加州的销售价格与挂牌价格比例在2023年9月为100%，而在2022年9月为97.6%。

第四，对于二手独立屋，加州每平方英尺的平均价格为417美元，比去年同期的401美元有所上升。

第五，C.A.R.根据Freddie Mac的每周房贷利率调查数据计算，30年期固定房贷利率在2023年9月份平均为7.20%，而在2022年9月份为6.11%。

南加州房价中位数

接下来孙斯陶带您聚焦南加州各地9月份的二手独立屋的房价中位数：

（1）洛杉矶县（Los Angeles County）：9月份房价中位数为$914,640，比8月份的$882,020上涨了3.7%；比去年9月份的$891,770上涨了2.6%；

（2）橙县（Orange County）：9月份房价中位数为$1,310,000，跟8月份的$1,310,000持平；但比去年9月份的$1,200,000上涨了9.2%；

（3）河滨县（Riverside County）：9月份房价中位数为$600,000，比8月份的$618,000下跌了-2.9%；但跟去年9月份的$600,000持平；

（4）圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）：9月份房价中位数为$475,000，比8月份的$495,000下跌了-4%；比去年9月份的$480,000下跌了-1%；

（5）圣地亚哥县（San Diego County）：9月份房价中位数为$973,100，比8月份的$1,000,000下跌了-2.7%；但仍比去年9月份的$899,000上涨了8.2%；

（6）文图拉县（Ventura County）：9月份房价中位数为$962,500，比8月份的$915,000上涨了5.2%；且比去年9月份的$850,000上涨了13.2%；

很明显，在九月份，洛杉矶县、橙县、文图拉县的二手独立屋房价表现非常好，而圣伯纳迪诺县和河滨县的房价表现相对偏弱。所以不得不说，Location、Location、Location，地段永远都是最重要的考虑因素之一。

今天孙斯陶就跟大家简单聊到这里。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.10.25

Sources：

California Association of Realtors；

Freddie Mac；

洛杉矶和旧金山等加州六大都会区入围美国前二十最有价值房地产市场！美国房贷利率创2000年以来新高！美国房产最前线孙斯陶 2023.09.30

今年以来美国房产价值和房贷利率都在涨。根据Zillow最近的报告显示，在美国最有价值的房地产市场中，加州的6个大都会区进入了前二十名。其中，大洛杉矶地区的房地产市值最高，全美排名第二，价值3.7万亿美元。根据房地美的数据，上周美国房贷利率创下了自2000年12月中旬的7.42%以来的最高利率。今天，孙斯陶以其在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上的观察，跟您聊聊这个话题。

去年，美国住房总价值增长超过2.6万亿美元，达到近52万亿美元。相较于2022年6月的市值高峰，增长了1.1万亿美元。也就是说随着美联储自去年3月份加息，美国房屋价值仍然在上涨。Zillow表示，美国每套住房的平均价值上涨了0.7%。这与很多人的预测不同。很多人预期，或者说期待房贷成本的上升将导致长期的住房市场低迷。

然而，由于市场上待售房源很少以及房主手上的低利率房贷所产生的“金色手铐效应”，美国的房价已经达到了新高。所谓的“金色手铐效应”，孙斯陶在之前的节目中跟大家介绍过。根据Zillow的数据，美国80%的按揭房主的按揭利率低于5%。当前拥有低廉房贷利率的房主不愿意卖房，因为卖房意味着他们要放弃前些年拿到的低利率房贷。尤其是在最近美国房贷利率创下了自2000年12月以来的新高的当下，这种效应尤为明显。

加州六个大都会入围美国前二十名最有价值的大都会区

在Zillow发布的最新报告中，美国前二十名最有价值的大都会区排名中，纽约排名第一。加州有6个大都会区进入前二十名，分别是大洛杉矶地区（Los Angeles）、旧金山（San Francisco）、圣地牙哥（San Diego）、圣荷西（San Jose）、南加州的河滨县（Riverside）以及加州首府沙加缅度（Sacramento）。

大洛杉矶都会区（Los Angeles）在全美排名第二，房地产市场价值3.7万亿美元，自2022年6月房地产高峰以来增加了0.1%，即30亿美元。这里所指的大洛杉矶都会区包括橙县（Orange County）在内。
旧金山湾区（San Francisco）排名第三，价值1.8万亿美元，自2022年6月以来减少了9%，即1760亿美元。
南加州的圣地亚哥（San Diego）排名第九，价值9940亿美元，自2022年6月以来增加了1%，即100亿美元。
湾区的圣何塞（San Jose）排名第十一，价值9090亿美元，自2022年6月以来下降了5%，即500亿美元。
南加州的河滨县（Riverside）排名第十四，价值7850亿美元，自2022年6月以来下降了3%，即250亿美元。
北加州的沙加缅度（Sacramento）排名第十九，市场价值为4820亿美元，自2022年6月以来下降了5%，即270亿美元。

美国五大最有价值的州

看完最具价值的城市榜单之后，我们看一下Zillow这份报告中美国前十大最有价值的州的排名。在全美境内，最具价值房地产市场排名前五的州分别为加州，佛罗里达州，纽约州，德州和新泽西州。

加州，市场价值10万亿美元，较去年下降3%；
佛罗里达州，市场价值3.8万亿美元，较去年增加4%；
纽约州，市场价值3.7万亿美元，较去年下降0.2%；
德州，市场价值3.4万亿美元，较去年增加1.5%；
新泽西州，市场价值1.8万亿美元，较去年增加13%。

值得注意的是，虽然纽约（New York）在最有价值的大都市中排名第一，但是纽约州在州这个级别的排名中，排在加州和佛罗里达之后，名列第三。佛罗里达州（Florida）的排名也非常高，这是因为迈阿密（Miami）、坦帕（Tampa）、杰克逊维尔（Jacksonville）、奥兰多（Orlando）这些城市房价的大幅上涨。

美国房贷利率创2000年以来的新高

根据房地美（Freddie Mac）的数据，美国30年期固定按揭平均利率上升到7.31%。这是自2000年12月中旬的7.42%以来的最高利率。对于购房者来说，利率的上涨再次削弱了他们的购买力。根据美国房地产抵押贷款协会（Mortgage Bankers Association，MBA）的数据，按揭购房申请量在9/22日结束的这一周里下降了2%。总体而言，购房需求比去年同期低27%。

随着利率的上升，我们要密切观察市场上的变化。孙斯陶在上期节目里介绍过，已经有美国建筑商加大了对潜在买家的吸引力，以刺激销售。根据（National Association of Home Builders，NAHB）的数据，今年9月，32%的建筑商降低了新房的房价，而上个月这一比例为25%。这是自2022年12月以来降价的开发商占比最大的一次（35%）。

自2022年3月以来，美联储已经11次提高利率，这是20世纪80年代保罗·沃尔克（Paula Volcker）以来最激进的加息行动。以孙斯陶在南加州洛杉矶（Los Angeles）和尔湾（Irvine）的房地产市场上的观察，随着美国房贷利率的步步走高，市场上真正在很积极买房的人在减少，因此竞争也在减少，市场上的在售房源库存量在升高。但是因为刚刚提到的“金色手铐效应”，新上市的房子比去年同期要少。也就是说，高利率对房地产的买家和卖家的影响都很大。

今天跟大家简单聊到这里，如果你喜欢我的节目，请订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.09.30

美国房贷利率创下2000年以来的新高。与此同时，随着美国房价的上涨，百万豪宅的比例也接近了历史峰值。今天，孙斯陶结合在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，跟大家聊聊房产市场上的最新动态。

美国超过百万美元的住房比例接近创纪录水平

根据美国Redfin的数据，由于在售房源库存紧张，随着各地房价上涨，市场上百万美元以上住宅比例已接近历史峰值。

今年6月，超过百万美元的住宅占了美国住房市场的8.2%。这仅略低于2022年6月创下的8.6%的历史最高比例。在经历了去年下半年房价下跌之后，今年2月，这个比例曾一度降至7.3%。同样值得关注的是，自疫情爆发以来，百万美元以上住宅的比例翻了一番，起初仅约占房市的4%。

Redfin的数据还表明，截至6月，美国房地产市场的总价值创下了46.8万亿美元的历史新高，超过了2022年的46.6万亿美元，比两年前高出19.1%。截至今年7月，美国的中位数房价同比上涨了3%，创下自2022年11月以来的最大涨幅。Redfin的数据显示，尤其是高端住宅，价格年涨幅高达4.6%，而该市场在第二季度的中位数售价达到了120万美元。

Redfin的经济学家认为，在售房源供应短缺让许多房产变得抢手。在美国大部分地区，那些条件优越、价格合理的高价房正吸引着购房者，甚至在某些情况下引发了Bidding War竞价竞购。

美国大部分地区的房价在第二季度中上涨

根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors ，NAR）的最新季度报告，2023年第二季度，几乎60%的城市（即221个中的128个）的房价出现上涨，其中有5%的地区甚至出现了两位数的价格上涨。

但是因为去年下半年的房价下跌，现在的房价跟一年前相比，美国独立屋的房价中位数下降了2.4%，为402,600美元。比如，第二季度，德州的奥斯汀（Austin）的房价，跟去年同期相比，同比下降了19.1%，旧金山（San Francisco）同比下降了11.3%，拉斯维加斯（Las Vegas）下降了7.4%。

美国前十大房价最高的地区中有七个位于加利福尼亚州。比如我们比较熟悉的：

北加州湾区的圣荷西 – 森尼韦尔 – 圣克拉拉（San Jose-Sunnyvale-Santa Clara），房价中位数是1,800,000美元；
北加州的旧金山 – 奥克兰 – 海沃德（San Francisco-Oakland-Hayward），房价中位数是1,335,000美元；
南加州橙县的阿纳海姆 – 圣安娜 – 尔湾（Anaheim-Santa Ana-Irvine），房价中位数是1,250,000美元；
圣迭戈/圣地亚哥 – 卡尔斯巴德（San Diego-Carlsbad），房价中位数是942,400美元；
奥克斯纳德 – 千橡 – 文图拉（Oxnard-Thousand Oaks-Ventura），房价中位数是904,900美元；

美国房贷利率创2000年来新高

根据美国房地美（Freddie Mac）的最新数据，美国30年固定房贷利率上周达到了7.23%，创下了2000年以来的新高。

如果美联储继续加息，房贷利率有可能达到8%。房屋贷款的需求量也降至1995年4月以来的最低水平。房贷利率的上涨导致潜在购房者的购买力不断减弱。再加上在售房源供应的短缺，房价不断上涨，美国房产市场的交易量持续下降。

美国住房的可负担性已经降至自1984年以来的最低点。根据Redfin的数据，以上个月6.7%的房贷利率计算，一套价值100万美元的房屋，每月的房贷月供将达到6604美元，而去年6月的典型利率约为5.5%，每月还款额为5984美元。

房贷利率的迅速上涨也导致一些打算换房的现有房主暂停了卖房的冲动，从而减少了现有待售房屋的供应量。而市场上在购房者则只能转向购买新建房屋。美国住宅建筑商协会（National Association of Home Builders ，NAHB）的首席经济学家罗伯特·迪茨（Robert Dietz）表示，通常情况下，新建房屋只占住房库存总量的12%，但目前至少占整个市场的30%。

美国房贷利率将超过8%？

如果美国30年期房贷利率未来真的达到8%，我觉得，买家和卖家都会减少，房产市场活跃度将大幅降低。其实据我观察，当房贷利率超过6%的时候，许多首次购房者就已经放弃了购房计划。另外，高利率环境也会减少房主卖房的冲动。因为他们再去买房的时候，就要承担更高的房贷利率，购买力就会减弱。

但是高利率会不会立即对美国房价产生重大影响呢？我觉得，要看当时就业市场会不会出现剧烈的下滑。如果发生大规模裁员而导致经济衰退，那么一些人被迫卖房，同时买家减少，房价就会受到影响。

今天就跟大家聊到这里如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见。

美国房产最前线

2023.08.26

随着南加州房地产市场的反弹，洛杉矶和尔湾等地区的楼市情况备受瞩目。孙斯陶将结合最新的美国房地产数据，跟大家聊聊投资者和购房者都在密切关注的美国建筑开发商情绪指数的波动和创下二十年以来新高的美国房贷利率。另外，最近孙斯陶发现，作为美国首次购房群体的主力，“千禧一代”（ Millennials）和“婴儿潮一代”（ Baby boomers）在购房方面有很多不同。今天一起跟大家聊一聊。

美国开发商情绪下滑

2023年8月，根据美国建筑商协会/富国银行房地产市场指数（National Association of Home Builders/Wells Fargo Housing Market Index），新建住宅市场的建筑商情绪下降了6个点，降至50分。这是最近七个月以来市场情绪的首次下跌。

50分以上算是“正面”，50分以下被认为是“负面”。 50分刚好在分界线上。市场普遍认为，高房贷利率、建筑工人短缺、土地供应不足、以及相关配套设备的持续短缺，导致建筑成本居高不下，从而抑制了美国建筑商的情绪指数。

这个指数由三大部分组成：1. 现在的独立屋销售；2. 未来6个月的独立屋销售预期；3.潜在买家的客流量；其中，销售状况下降了5个点，达到57，而未来六个月的销售预期下降了4个点，达到55。此外，买家上门看房的客流量下降了6个点，降至34。

孙斯陶看了这份报告之后觉得，其中买家客流量的下降值得特别注意。要知道现在全美国的住房供应存在巨大的缺口。但是，根据房地美（Freddie Mac）刚刚公布的美国房贷数据，30年固定房贷平均利率已经上涨到7.09%。很多潜在买家，尤其是普遍依靠房贷的首次购房群体，不得不离开市场。

如同孙斯陶在去年10月份的那一期节目中所介绍的那样。面对持续上升的房贷利率和看房客流量的减少，越来越多的建筑商开始采取促销策略。根据这次公布的数据，采取“降价”策略的建筑商比例，从7月的22%增加到了8月的25%，这是最近四个月以来的首次上升。平均降价的幅度大概是6%。

但是，如果算上包括给买主提供低息房贷在内的各种促销手段的话，这个比例从7月的52%增加到了8月的55%。当然，这个比例仍低于去年年底的62%。不过，孙斯陶指出，一般来说夏天是房地产交易的旺季，50分又刚好在荣枯分界线上。所以，我们要格外注意本轮房地产反弹能否延续下去。

“千禧一代” vs “婴儿潮一代”

刚刚提到了，随着美国房价和房贷利率双双上涨，作为美国购房主力的“千禧一代”正面临着日益激烈的竞争和挑战。虽然“千禧一代”在过去十年的大部分时间里是购房的主力，但近期已被“婴儿潮一代”超过。

根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，N.A.R.）的数据突显了这种转变。出生于二战后、大约在57至76岁之间的“婴儿潮一代”现在占据了39%的购房者比例。相比之下，年龄在24至42岁之间的“千禧一代”仅占28%。

孙斯陶发现，美国的“千禧一代”在过去十年中有八年时间里一直是购房者中的主导群体。然而，在过去一年中被“婴儿潮一代”超过。“千禧一代”的购房者在面临诸如Multiple Offers竞价战和全款购房者（All Cash Buyers）时，不敌“婴儿潮一代的购房者。

根据CoreLogic的房产数据，现阶段美国近四成的房屋销售为全款交易。而超过一半的“婴儿潮一代“购房者采取全款购房方式。因此，”千禧一代“在面对”婴儿潮一代“购房者时处于劣势。

这就导致了一个现象。根据美国房地产经纪人协会（N.A.R.）的数据， 1981年，重复购房者的年龄中位数为36岁，而如今，典型性多次购房者的年龄中位数升高到59岁。

假反弹还是真趋势？

从数据上看，今年上半年的房地产市场复苏主要集中在一手新房市场，二手房的销售受到房源短缺的影响，仍然疲软。一部分购房者从二手房市场转向新房市场，从而助推了新房销售的反弹。去年下半年美国房价的下降也进一步推动了新房销售的增长。

不过，正值夏天这个房产销售旺季。美国建筑商情绪指数出现最近七个月以来首次下跌，正处于50这个临界点。所以未来状况仍不容过分乐观。今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.08.18

每个月的下旬，加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors, C.A.R.）都会公布上一个月的房地产数据。今天，孙斯陶根据他们的最新房产数据，结合我在南加州洛杉矶和尔湾的房地产上的实际感受，与您分析一下南北加州房地产市场的差异，以及南加州洛杉矶县（Los Angeles County）、橙县（Orange County）、河滨县（Riverside County）、圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）、文图拉县（Ventura County）和圣地亚哥县（San Diego County）的房地产市场表现。

加州房地产市场5月份最新数据

根据加州房地产经纪人协会（C.A.R.）于6月20日公布的数据，加州房地产市场在5月份出现反弹，房屋销售量达到八个月来的最高水平，并且房价中位数连续第二个月超过80万美元。与4月份相比，5月份的销售速度环比上涨了9.8％，与去年同期相比，同比下降了23.6％。

5月份房屋销售量和价格的反弹，以及买房竞争的再次激烈，显示出房地产市场有改善的迹象。此外，高于要价的房屋销售数量占了近一半，降价的卖家减少，房屋进入待售状态的速度比年初快了很多。

加州5月份的房价中位数连续第二个月超过80万美元，从4月份的811,950美元上涨了3.0％，达到836,110美元。全加州的房价中位价格继续上涨，达到了9个月来的最高水平。房源供应紧张和高端房产成交增加推高了房价。

尽管与2023年初相比有所改善，但加州的房价中位数同比下跌了6.4％，比去年5月份的893,200美元下降。这已经是连续第七个月的同比下跌。这表明自从去年美联储加息以来，美国房价的下跌已趋于稳定。然而，美联储主席表示下半年仍有可能加息，或者说下半年的利率预计将保持较高水平，因此我们也不能过分乐观。

C.A.R.的首席经济学家Jordan Levine表示：“虽然5月份的房屋销售量大幅上升，但由于潜在卖家拥有较低固定利率的贷款，他们不愿将房屋放到市场上出售，导致房源极度紧缺。因此，房地产市场的快速复苏难以预测。”他还说：“由于房源短缺，我们预计未来几个月的房价将继续上涨，尽管购房需求减少，但加州的购房者仍然多于可供购买的房屋数量。供需之间的这种不平衡持续推高了房价，并导致自年初以来房价中位数的月度增长。”

北加州和南加州的房地产市场表现

各地的销售量下降幅度不同。根据C.A.R.跟踪的51个县，有49个县的销售量较去年同期下降，其中36个县的销售量较去年同期下降超过20％，有9个县的销售量较去年同期下降超过30％。其中，旧金山湾区的销售量比去年同期下降了23.8％，其次是南加州，同比下降了22.3％。

房价中位数的下跌幅度也各地不同。旧金山湾区仍然是所有地区中下降最大的地区，跟去年同期相比下降了11.3％。而南加州仅下降了5.3％。

其它一些有趣的房产数据

今年5月份，在加州销售一套独栋住宅的销售天数中位数为17天，而2022年5月份为11天。
C.A.R.的全加州销售价格与要价之比这一指标在2023年5月份为100％，而2022年5月份为103.4％。
加州现有独栋住宅每平方英尺的全州平均价格为409美元，低于去年5月的434美元。

南加州各地房地产表现

我们接下来聚焦南加州各地5月份的房价中位数：

（1）洛杉矶县（Los Angeles County）：5月份房价中位数为$744,770，比4月份的$738,520上涨了0.8%；但仍比去年5月份的$798,720下跌了6.8%；

（2）橙县（Orange County）：5月份房价中位数为$1,256,500，比4月份的$1,225,000上涨了2.6%；但仍比去年5月份的$1,295,000下跌了3%；

（3）河滨县（Riverside County）：5月份房价中位数为$629,000，比4月份的$615,000上涨了2.3%；但仍比去年5月份的$650,000下跌了3.2%；

（4）圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）：5月份房价中位数为$455,000，比4月份的$450,000上涨了1.1%；但仍比去年5月份的$490,000下跌了7.1%；

（5）圣地亚哥县（San Diego County）：5月份房价中位数为$935,000，比4月份的$930,000上涨了0.5%；但仍比去年5月份的$970,000下跌了3.6%；

（6）文图拉县（Ventura County）：5月份房价中位数为$925,500，比4月份的$885,500上涨了4.5%；且比去年5月份的$915,000上涨了1.1%；

我们可以看到南加州的这6个县在五月份的房价中位数都出现上涨。除文图拉县外，与去年5月份相比，房价中位数在所有地区都有所下跌。文图拉县的房价中位数不仅比4月份高，而且比去年5月份更高。

2023年下半年的挑战与展望

根据房地美（Freddie Mac）的数据，今年5月份30年期固定房屋抵押贷款平均利率为6.43％，高于2022年5月份的5.23％。美联储在6月中旬举行了FOMC会议，并决定暂停加息。尽管美联储保持了联邦基金利率不变，但美联储主席鲍威尔表示，他们准备在今年再次加息两次，以遏制通货膨胀。这是自2022年1月以来美联储在一次政策会议后没有进行利率变动的首次。

总体而言，加利福尼亚州的房地产市场在5月份出现了一些复苏迹象，房屋销售量增长并且中位价格持续上升。然而，供应仍然紧张，房屋销售量仍较去年同期下降。预计未来几个月，房价可能继续上涨，利率的暂时稳定可能对加州房地产市场产生一定的支持作用。

然而，根据Freddie Mac的数据，美国房贷利率略有上升，未来加息的可能性仍然存在，这可能对购房市场产生一定的影响。房地产市场的走势受多种因素影响，市场变化具有一定的不确定性。七月底，美联储将召开下一次FOMC议息会议，会不会继续加息，我们要密切关注。

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美国房产最前线

2023.06.30

Sources：

California Association of Realtors；

Freddie Mac

如何降低美国房屋贷款月供？两个方案各有利弊！美国房产最前线孙斯陶 2023.06.24

保险事件后续和IRS节能装修政策

在今天正题开始之前，我想给大家聊聊上期节目的后续发展。在上一期节目里，我们聊了多家大型保险公司退出加州住房保险市场的的话题，指出保险公司认为在加州涨保费困难重重。没过几天就传来，加州保险专员Ricardo Lara已批准加州第五大房屋保险公司Allstate提高4%的房屋保费的消息。

据《The Mercury News》报道，Allstate在2021年早些时候已经申请提高保费，获得批准意味着现有客户的保费将总计上调1600万美元。另外，Allstate在四月份还额外申请了39.4%的保费增加，相当于超过1.9亿美元。目前，Allstate在加州的房屋保险市场占有率为6.4%，保费收入超过7亿美元。

不过，Allstate表示，即使在提价后，保费仍然过低，并且他们不打算进行改变。因此，该公司决定停止接受屋主申请新保单。Allstate的这个最新决定不仅对现有的房屋保险客户意味着需要支付更高的保费，对于那些受到山火影响后正在寻求新保单的房主来说也是个坏消息。

不过，最近也不都是坏消息。美国国税局IRS最近有个新政策，今年如果对现有房产进行改建、扩建和翻新时，符合IRS节能改进和清洁能源条件的房主可以申请最高3,200美元的税务Credit。IRS网站上有一个清单，列出了符合申请家居能源改进的项目。如果你今年想装修房子，可以咨询一下会计师CPA，了解一下如何申请。

美国房屋贷款按揭点数Point

言归正传，今天孙斯陶想和大家分享一下我最近在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上发现的一些购房者通过购买房屋贷款中的按揭点数来降低月供的策略。

自从美联储在6月14日宣布暂停加息之后，美国房贷利率稳中有降。根据Freddie Mac（房地美）的数据，上周全美平均30年固定房贷利率为6.67%，15年的固定房贷利率为6.03%。虽然有所下降，但变化不大，依旧较高。房贷利率居高不下，意味着需要贷款的购房者面临更高的借款成本，购买力降低。因此，一些购房者采取了一种策略，即购买按揭点数，以降低较高的月供。

我们经常在房贷经纪和贷款银行的广告中听到”Point”这个术语。房贷按揭点数指的是贷款金额的百分比。购房者通过支付一笔预付款来购买按揭点数以降低贷款利率。买的房贷折扣点越多，房贷利率就越低。你可以把按揭点数看作贷款银行向你提前收取的一部分利息。一般来说，一个按揭点数相当于贷款金额的1%。如果购房者有能力支付额外的预付款，购买按揭点数可能是一种可考虑的选项。

根据Zillow的数据，2022年，近45%的普通首次购房者购买了按揭点数，以降低月供，比2021年的29.6%高得多。这说明房贷利率越高，购房者面临的月供压力越大，因此一些贷款购房者选择采取这种策略。

然而，这种策略也有一些缺点。首先，购买按揭点数需要额外支付一笔费用。其次，当您有机会进行重新贷款（Refinance）时，这种策略可能会变得不划算。第三，您还需要考虑您计划在房屋中居住的时间。如果您计划短期内出售房屋，购买按揭点数可能不划算，因为您的成本还没有足够分摊。

因此，通过购买按揭点数来降低月供的方法有利有弊。那么，是否有其他替代方案呢？答案当然是肯定的。一个替代方案就是增加首付比例。然而，您需要仔细考虑，如果您将用于购买按揭点数的资金放入首付款中，实际上对您的月供影响不大。因此，增加首付比例的做法对购房者的资金要求更高。从这个角度来看，购买按揭点数的方案具有其独特的优势。

确定哪种方案适合您，取决于许多因素，例如当时的经济情况和您自身的资金情况。最简单的方法就是咨询银行的贷款专员或贷款经纪人。在贷款签约之前，把房贷合约看清楚。

今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.06.24

标签存档： Freddie Mac

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