Mortgage Rates Fall 美国房贷利率为何连续三周下跌?美联储放慢加息的步伐意味着将很快降息吗?南加州洛杉矶和尔湾房地产市场荣景将很快重现?美国房产最前线 孙斯陶 2022.12.02

Mortgage Rates Fall 美国房贷利率为何连续三周下跌?美联储放慢加息的步伐意味着将很快降息吗?南加州洛杉矶和尔湾房地产市场荣景将很快重现?美国房产最前线 孙斯陶 2022.12.02

上个星期的黑五和网络星期一,大家应该都买了不少东西,也同时收到了不少礼物。不过,对于我们做房地产的人来说,没有什么比“房贷利率下跌”更加实在的礼物了。最近的美国房贷利率连续三个星期下跌,上个月前足足低了0.5%。昨天,美联储主席鲍威尔暗示将放慢加息的脚步。这对我们南加州洛杉矶和尔湾房地产有什么样的影响?今天,孙斯陶跟大家聊聊这个话题。

美国房贷利率连续三周走低

大家好,我是孙斯陶。估计大家最近都在忙着过节和看世界杯,没有注意到美国房贷利率已经连续几个星期都在下跌。根据房地美(Freddie Mac)星期四公布的美国房贷利率走势图来看。30年固定房贷利率已经从十月底/十一月初的7.08%,跌到了最近的6.49%。这是足足跌了0.5%还要多。但是仍然比去年同期的3.11%,高了一倍多。15年房贷利率从一个月前的6.38%,跌到了最近的5.76%。但是仍然比去年同期的2.39%,高出一倍多。

在过去一个月里,这个跌幅算是非常大的。最令人惊讶的是,这一切是发生在11月2日美联储再次加息“三码”,也就是0.75%,之后的短短的三个星期里。为什么会发生这种明明美联储在大幅加息,但是市场反应却是相反的房贷利率“背离”的情况呢?那么我们看看下面这一组数据,就明白了。

美国房贷需求减弱

根据美国房贷经纪商协会(Mortgage Bankers Association)的指数,尽管最近房贷利率连续下跌,但是房贷申请量却不理想。房贷申请量比上个星期环比增加了4%,但是同比却大跌了41%。重新贷款(Refinance),“同比”和“环比”都在下跌。“环比”比上周减少了13%,“同比”比去年同期下跌了86%。

究其原因,我想虽然有假期的原因,毕竟大家都忙着过节,很多人都在休假。不过最主要的原因还是过高的房贷利率超过了很多买房人的负担能力。我上星期做了一期节目,里面提到了洛杉矶房子的中间价位大概是$823,500,根据Redfin的计算,这需要赚年薪$221,592才可以负担得起。而在圣地亚哥,你的年薪现在需要达到$212,577,才能负担得起当地的中间价位的房产,也就是$790,000。

今年,房屋贷款利率涨了一倍。但是在过去一年里,美国人每小时的平均时薪,就是工资,仅仅增长了5%,远远低于同期的通货膨胀率。换句话说,普通人的薪水购买力,实际上是在减少的。本来就很高的房价,加上高房贷利率,抑制了买房人,尤其是首次购房者的买房需求。虽然最近几个星期房贷利率下降了一些,但是还是于事无补。

背离现象 

今天视频在开头提到的“背离”现象。也就是美联储在11月初加息后,房贷利率反而连续三个星期走低的情况。其实类似的事情,在6-7月份也发生过。我当时还做了一期节目。美联储加息,加的是基准利率,并没有硬性规定商业银行发放房贷的利率必须是多少,所以只是间接影响了房贷的利率。房贷的利率大致上是跟踪十年期美国国债的收益率。所以如果我们关注美国房屋贷款的利率,那么我们不光要看美联储加息了多少,更要看美国国债的走势。

鲍威尔的讲话

果不其然,美联储主席鲍威尔在11月30日(星期三)在华盛顿的演说中,暗示了美联储(FED)可能将会放慢加息的脚步。市场开始猜测美联储将在12月13-14日召开的下一次FOMC议息会议上,会不会只加息“一码”或者“二码”?第二点,美联储将会重新评估货币政策的紧缩程度。第三点,鲍威尔承认,美国就业市场已经出现了一些减缓的迹象,所以美国经济有”软着陆“的可能性。

基本上,我看会后的市场评论,大部人人认为他的这次讲话所释放的信息,是比较“鸽派”的。所以,华尔街上的玩家都是趋吉避凶的,这些Smart Money 聪明的钱,都是根据市场的预期,提前做出相应的调整。股市是这样,债市也是如此。在11月份出现的这种美联储加息,但是房贷利率走低“的背离”的情况,说明市场上的大玩家当时已经很敏锐的感觉到了什么。毕竟“市场永远是对的”,我们最近一个月所看到的美股和黄金大反弹,美元指数下跌,这些“市场定价”就是最好的证明!

美联储放缓加息的脚步不等于马上降息

不过,我觉得吧,我们也不能过分乐观。毕竟美联储加息放缓,并不意味着会马上降息。鲍威尔在他的星期三的演讲里也提到了,根据过去的历史,过早的宽松政策可能将会是一个错误。美联储现在担心工薪阶级会要求加工资开抵消高通货膨胀,但是加薪对控制高通货膨胀是不利的。他也说了,放缓加息的脚步,没有控制住高通货膨胀重要。所以,鲍威尔的这次讲话可以理解成他在暗示美联储将有可能放缓加息的脚步,但是不能简单的认为美联储会放弃控制通货膨胀的努力。估计在12月中的那次FOMC会议上,美联储会讨论这轮升息周期的最终峰值利率,甚至有向上修正的可能性。

南加州房地产市场荣景将会很快重现?

至于美国货币政策对我们南加州洛杉矶和尔湾的房地产的影响,已经不用我多说,最近这大半年南加州房地产市场的情况,已经说明了一切。刚才也提到了,洛杉矶房子的中间价位大概是$823,500。因为房贷利率的大幅上涨,根据Redfin的计算,这需要赚年薪$221,592才可以负担得起。加上大家面对2023年美国经济前景不明朗,大公司裁员的新闻不断,重振房地产市场信心,重现房地产市场的荣景,还有很长一段路要走!

今天就跟大家聊到这里,如果您喜欢我的节目,请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下期再见!

美国房产最前线

2022.12.02

Sources: Freddie Mac; Mortgage Bankers Association; Redfin; Federal Reserve;

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FTX为何在此时破产?2023年“数字美元”国家队跑步入场!背后的底层逻辑是什么?孙斯陶 2022.11.18

FTX为何在此时破产?2023年“数字美元”国家队跑步入场!背后的底层逻辑是什么?孙斯陶 2022.11.18

过去这一个星期的市场真可谓是风云诡谲。在上周公布了反映美国通货膨胀水平的居民消费价格指数CPI好于预期之后,美元指数应声下跌,市场乐观的预期美联储将放缓加息的脚步。这个星期二新发布的美国生产价格指数PPI数据也好于预期,呼应了上星期发布的的CPI数据,美元指数再次下跌。但是在此期间,非常诡异的是,黄金悄然上涨。更加值得回味的是,周二,纽约联邦储备银行宣布,将与10家华尔街巨头一起试水数字美元!而在同一天,上一期节目里提到的被挤兑的世界第二大加密货币交易所FTX,传来了上星期已在纽约申请破产的消息。这一切是巧合?还是之间存在着某种必然性?今天孙斯陶跟您一起探讨一下!

大家好,我是孙斯陶。这几天市场真是跌宕起伏,让我们这些吃瓜群众看了一场好戏。之前呼风唤雨的加密货币第二大交易所FTX,传出上周申请破产保护了。这件事情对“币圈儿”乃至整个金融业的影响还在发酵之中,堪称是“币圈儿”的雷曼事件。整个事件摊开了看,也是简单得可笑,不过是老掉牙的“庞氏骗局”披着加密货币外衣的现代翻版而已,跟区块链没什么本质上的关系。

不过整个事情有意思的地方在于,为什么是现在FTX出了问题!任何金融界的大事的发生,都不是孤立事件,都要结合政治和经济的大环境来分析。我们先看看比特币在过去一年的走势,我们很清楚的看到,刚好一年以前,2021年的11月初,比特币创下了6万7千多美元的历史新高。我们结合一下当时大的经济环境看看。当时美国利率水平,在美联储在疫情初期降息救市之后,一直处于历史的低点。

我们看一下这张图表,很清楚的看到当时利率之低,借贷成本低廉,同时因为疫情以来,超过3万亿美元的大规模经济刺激计划,在美联储多轮量化宽松政策之下,美国正在经历40年以来最严重的通货膨胀!作为我们普通人,面对那么高的通货膨胀,总要做些事情吧。那么大家当时的选择也就不难理解了,钱要么放在金融市场,每天资金进进出出,人人都是股神,忙得不亦乐乎;要么在忙着贷款买投资房,搞得当时竞价买房还一屋难求。

随着美国逐渐从疫情当中走出来,在面对步步走高的通货膨胀的时候,低利率环境是难以为继的。世界上也没有什么资产是只涨不跌的。就像我在去年12月的节目中讲的,2022年美联储加息将可能刺破美国房产的泡沫。相对稳健的美国房地产尚且如此,更何况是风险偏好如此之强的加密货币呢。我们还是以当时的比特币为例,从去年11月初的高点6万7,在短短的2个月,跌到了今年1月中旬的3万多,接近腰斩。

大家看看,这段跌势这么凌厉,可怜那些被所谓的加密货币“布道者”洗脑,有了所谓的“信仰”的普通加密货币韭菜,损失惨重。如果你觉得接近腰斩的跌幅已经很大了,那么你就太小瞧“币圈儿”的庄家了。刚经历2月俄乌战争之后的大反弹,开心没几天,比特币就从3月的反弹高点4万7,一路跌到6月的1万9千多。跌没了一大半。真是心疼玩儿加密货币的“韭菜”,被市场这么反复收割。

我们看一下与此同时,美国经济的大的背景是什么,当时发生了什么?美国消费者价格指数CPI在今年1月份同比上涨了7.5%,这是1982年美联储主席保罗·沃尔克时代以来的最高水平。之后,2月和3月份更是同比增幅涨到了7.9%和8.5%。这时候,不管是从民生角度,还是从今年年底的刚结束的中期选举的角度来讲,美联储加息这件事情,当时已经没有悬念了,问题是“加多少”?和“加多快”?

果不其然,今年3月,美联储在时隔几年之后,再次进入久违的新一轮加息周期。不过CPI仍然在6月份扩大到了9.1%。我在5月初的节目里,跟大家介绍了上个世纪80年代美联储保罗·沃尔克和他激进的货币紧缩政策。因为面对这么高的通货膨胀,美联储当时不仅选项已经不多,时间也不多了。美联储于是分别在3月、5月、6月、7月、9月、11月连续大幅加息,创下了1981年以来最大的加息力度!

于此同时,加密货币,我们还是以比特币为例,从6月到11月一直在低位盘整。当大家都以为它已经在地板上躺平的时候,没想到地板之下还有18层地狱。之后的事情,就是大家最近半个月目睹的事情,加密货币第二大交易所FTX传来流动性出问题的消息。其实,这种事情今年以来在“币圈儿”发生过好几次了,有好几家加密货币公司因为加密货币的价格的暴跌,从而引爆流动性危机。

不过像FTX这么大的体量和业界影响力,也发生这种事情,就说明不仅仅是这家公司有问题,甚至整个行业可能都出现了问题。我在3月17日的那一期节目里,跟大家分析了美联储加息会导致美元回流,尤其是海外的离岸美元更是如此,其实大家看看,今年以来,非美货币,不管是新兴市场还是西方发达国家的货币,比如欧元、英镑、日元、韩元,兑美元的汇率就一目了然了。英镑兑美元从1月的1.37,跌到了9月的1.07。美元兑日元从年初的115,涨到了十月份的150。发达国家的法定货币都这样,何况是加密货币?更不要提那些骗人的“空气币”了。

所以这几天,FTX一传出来问题,各个加密货币人人自危,大家看谁都危险。现在这个事情还在发酵当中,不知道下一个倒下的将会是谁!受到FTX事件的影响,投资人纷纷从加密货币出逃,包括比特币也被波及,甚至一度跌到1万6。根据FTX最近提交的破产申请初步披露的数据来看,波及的债权人人数超过100万,资金缺口巨大。现在负责当年安然丑闻中安然公司的破产清算的John Ray III接手了公司。

在过去的几天,包括美国在内的全球数十家监管机构介入了FTX的破产事件。其中包括美国检察官办公室、美国证券交易委员会SEC、商品期货交易委员会CFTC。美联储副主席布雷纳德表示,担心看到FTX破产事件会伤害到散户,政府必须确保加密货币市场的政府监管!美国财政部长耶伦也表示,FTX事件再次印证了她之前的看法,也就是加密数字货币市场拥有很大的弱点,非常需要监管。甚至币圈儿的一部分散户,现在也在逐渐改变观念,转而支持加强监管,至少是要加强审计,更加透明化。

11月15日,纽约联邦储备银行宣布将与美国银行、花旗银行、纽约梅隆银行、富国银行、万事达等十家左右的华尔街巨头合作,测试数字美元。说到纽约联邦储备银行,可不一般,它是美国联邦储备系统中最重要,也最有影响力的储备银行。美联储于1913年成立,相当于美国的央行,全美国被划分为12个联邦储备区,每个联邦储备区都有自己的联邦储备银行。

跟美国其它11个地区性联邦储备银行不一样,纽约联邦储备银行能够直接执行美国的货币政策,进行外汇交易,甚至管理美国财政部的一部分国债。它的资产甚至超过其它11家联邦储备银行的总和。我们知道每一个区域性的联邦储备银行都是独立的法人机构,各大银行通过拥有12个联邦储备银行的股份而成为美联储的会员银行。

根据周二纽约联邦储备银行的声明,这次数字美元项目,将测试银行和金融机构如何在通用数据库中使用数字美元来帮助加快支付速度,此举将促进使用分布式账本技术连接受监管金融机构持有的存款的数字资产交易。这句话听起来有点绕,简单说就是美联储打算携手华尔街巨头,共同打造数字美元的基础设施,把央行、商业银行、还有受监管的非银行金融机构纳入这个计划,尤其是要发展数字美元的支付和结算系统,使其更加高效,实现跨境交易。

不仅仅美联储,其实今年9月份,美国已经发布了加密货币监管框架报告,里面明确指出对加密货币的监管,关乎消费者、投资人、企业、金融市场的安全,所以大力支持美联储推动数字美元的发展。尤其是这次FTX事件之后,纽约联邦储备银行在本周二的这份声明,意义重大。我估计在2023年,乃至之后的一段时间,“数字美元”的将获得巨大的扶持力度。

太阳底下没有新鲜事,FTX破产这件事情也是如此,无外乎就是老掉牙的庞氏骗局披上了区块链的科技外衣,引爆了贪婪的人性而已。但是这件事背后的底层逻辑和后续发展,不仅将对整个区块链产业的影响深远,更是对即将到来的“数字美元”有巨大的促进作用,才是更值得我们持续关注的。

今天就跟大家聊到这里,如果您喜欢我的节目,请您订阅并分享我的频道,我是孙斯陶,我们下期再见!

2022.11.18

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2023年“银行屋”将重现江湖?何时到达美联储加息的“拐点”?美联储决定降息前要考虑到哪段历史?这半年美国房主损失了多少房屋净值?

2023年“银行屋”将重现江湖?何时到达美联储加息的“拐点”?美联储决定降息前要考虑到哪段历史?这半年美国房主损失了多少房屋净值?

星期四公布的美国通货膨胀数据显示10月份CPI创下今年1月份以来的最低,一时间股市大幅反弹,市场上充满了乐观的情绪,大家开始预计美联储在12月的FOMC议息会议后,会宣布减缓加息的脚步!包括我们南加州房地产圈,也仿佛是看见了“隧道尽头的光”,毕竟年初以来,我们洛杉矶和尔湾的房地产市场环境,天差地别。从竞价买房还一屋难求,到后来的市场快速冷却,都发生在这短短的的大半年里。前几天看了一份报道,讲的是这半年来,美国房主的房屋净值损失了多少,今天孙斯陶跟您分享一下这方面的数据,顺便聊聊我对南加州洛杉矶和尔湾周边城市的“溺水屋”、“短售屋 Short Sale”、“银行屋“、“REO”、”Foreclosure“这类房产的市场感受和对2023年的市场预期。

美国消费者价格指数CPI最新数据

从周四美国劳工统计局公布的美国CPI数据来看,十月份的CPI同比上涨了7.7%,比之前的8.2%有所回落,而且回落的幅度还挺多,而且创下了今年1月份以来的最低。核心通货膨胀率,也就是除开食品和能源数据之后的所谓的核心CPI数据,也好于预期。

不过大家不要高兴得太早了,根据周四的数据来看,食品和服务类的通货膨胀率还是居高不下!尤其是核心服务类通货膨胀指标,仍然处于1982年以来的高点!至于说我们房主群体最关心的房地产类通货膨胀指数,以租金类指数为例,环比上涨了0.7%!可见在当今的房产市场上,虽然买主观望不买房,但是总是要租房子住吧?再加上房租大部分是签一年的合约,所以短期波动不明显。总之,美国的居住成本依旧很高。

另外,二手车和卡车类通货膨胀指数在十月份加速下跌,10月环比下跌2.4%!根据Edmunds的统计,9月份的新车平均购买价是$47,138,依旧比去年9月高出$2,600块。二手车平均成交价是$30,566,比去年9月份高出$2,500。我觉得这两年不管是新车还是二手车价涨得太离谱,之前,媒体和制造商炒作什么芯片短缺,现在你再看看费城半导体指数,都跌成这样了?我看很多都是“套路”。就如同前几天,“币圈”大佬刚上了某知名杂志的封面,被吹捧成未来的巴菲特,结果前几天传出“爆仓”了的消息。

美联储加息对通货膨胀率的控制初显成效?

言归正传,美联储下次FOMC议息会议将在12月13-14日召开,虽然之前鲍威尔重申还是要尽量达成2%的通货膨胀目标。不过,现在大家都普遍乐观,不少人预估12月美联储加息“2码”的概率是大于“加息”3码“的。我觉得,还有一个月的时间呢,到时候市场风向是什么,现在谁也说不准,还是让“子弹飞一会儿”,到时候再说。

根据周四,房地美公布的美国30年固定平均利率已经超过了7%。10月份的通货膨胀率是7.7%,离美联储2%的“小目标”差距有多大?大家看一下房地美Freddie Mac星期四公布的房贷率走势图,我们可以看到这大半年来,美联储加息的步伐又快又猛,对美国房地产市场的影响非常大。所以12月中旬,哪怕如大家讲的美联储放缓加息的脚步,加息“2码”,那美国房贷利率会到哪里?

大家可能忘记了,从2000年到2021年这21年里,美联储从未一次性加息超过0.25%,也就是“1码”。今年,美联储才有加息“2码”和“3码”的事情。所以,美联储下个月,即使只加息“2码”,从过去20多年的历史看,也是一个很大的加息幅度。所以,现在市场上对所谓的“美联储加息将放缓”的乐观情绪,与其说是”乐观情绪“,不如说是在被压抑了大半年时间后,大家总算等到加息对控制通货膨胀显现成效,看到了”隧道尽头的光“,松了口气而已。说句心里话,有时候大家在意的不仅仅是加息,更怕的是没有一个时间表,看不到希望,怕的是市场的“不确定性”!

2023溺水屋将重现?这半年美国房主损失了多少房产净值?

9月份时,我做了一期节目,讲的是美国房主面临房产净值缩水的现象。这对缺钱又不想卖房子的房主来说很不利,原因也很简单,当他要通过抵押贷款把房子的净值拿出来一部分急用的时候,会发现能从银行贷到的钱少了。再加上利息这么高,每个月的月供很高了很多。你看看现在大公司裁员这么多,房屋净值贷款是很多人需要用钱的时候的重要选择之一。

最近美国一个叫Black Knight的房产数据公司发布一组比较详细的数据。根据他们的数据,美国房价在疫情的前两年里,涨了45%。房产总净值达到了17.6万亿美元。但是在今年的第二季度,单单3个月里,美国房主手里的住房的净值减少了1.3万亿美元。今年5月份以来,美国房主手里的住房的净值,已经减少了1.5万亿美元。每个有房贷的人手里的房产净值,平均少了3万美元。原因大家也都知道,就是美联储今年这几次大幅加息,使买房人的月供大幅增加,难以负担,从而造成房地产市场不景气。

这就造成了“溺水屋”,也就是房子的“underwater”的重新出现的现象。说到“溺水屋”,“underwater”,想必大家好多年没怎么听到了。在2008年次贷危机之后,房地产价格连续跌了好几年,市场上大批的房子的价值,已经低于房主的房贷总额。所以叫做“underwater”,处于水平面以下嘛,所以翻译成“溺水屋”。之后的故事大家估计想起来了,很多房主宁可不要信用分数,也不想继续还房贷了。最后大批的房子被银行收回。打包出售也好,卖拍也罢,总之银行雇了大批的人手,花了好几年的时间,才处理掉。期间甚至有银行因此倒闭,非常惨烈。

根据刚才说的Black Knight发布的数据,他们跟踪的全美国前50大房地产市场,在疫情期间,上涨了19%-66%不等。但是,随着美联储加息,房地产市场冷却,现在在全美国范围内,已经有了50万的“溺水屋”。这50万“溺水屋”的一多半,也就是27万5千栋,是在过去4个月里产生的。而且,如果美国房价继续下跌,这个数字还会上升,尤其是在房价高点,贷款成交的那些房子,风险更大。

美国西岸房产的可负担性

我们先不管这份报告里面的具体数据准不准,大家看看周围的房地产市场,感受一下,应该会有类似的感觉。在6月份的节目里,我跟大家介绍过,根据美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示,今年5月份美国市场上成交的二手房的中间价位是$40,7600,这个数字比去年同期上涨了15%,更是创下了1999年以来的新高。在西岸的北加州湾区的旧金山和硅谷,有典型性的房子的成交价曾经接近$200万美元。更离谱的是,根据Zillow的数据,以西雅图的King County为例,今年1月份房产成交价的中间价位是$815,000,如果看成交价的均价的话,就更离谱了,1月份到过$1,078,000。

我在今年好几期节目里就质疑,不是每个人都在高科技公司工作,房价中价位上涨到了一定程度后,遇到加息缩表这种政策性打压的时候,就会出现问题。更何况最近传来一些知名大公司裁员,或者暂停招聘的消息,所以我觉得有些经济结构单一,倚重某一两个行业,或者倚重于某几家公司的地区,遇到经济前景不明朗,或者行业前景不佳的时候,当地的房地产市场就会遇到很大的考验。

以史为鉴

今天本来想跟大家聊聊在江湖上消失已久的“溺水屋”可能会逐渐回到大家视野的这个话题,结果聊了这么多。关于这几天市场上传闻的12月美联储加息或将放缓,甚至很快达到所谓的“加息拐点”的问题,我觉得与其猜测什么时候降息,不如看看通货膨胀率减缓的趋势是否能巩固下来。非常巧的是,我刚好在10月31日的那一期节目里,提到了在上世纪80年代初期,在当时的美联储主席保罗·沃尔克的激进的货币紧缩政策作用之下,通货膨胀被暂时控制住,之后,美联储放松了银根,但通货膨胀再次反弹。美联储被迫再次加息的故事。

在那一期节目里,我还聊了明年2023年,不管你要买房,还是卖房,都要关注的七大问题。今天就不这里重复了。如果您感兴趣,可以看看,参考一下。今天就跟大家聊到这里,如果您对南加州洛杉矶和尔湾这边的房地产市场感兴趣,请您关注并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下期再见!

美国房产最前线 2022.11.12

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2023年美国房地产要关注的7大问题!美国房价将会跌多少?加息可能将“加过头”?经济衰退将难以避免?美国房产最前线 孙斯陶 2022.10.31

2023年美国房地产要关注的7大问题!美国房价将会跌多少?加息可能将“加过头”?经济衰退将难以避免?美国房产最前线 孙斯陶 2022.10.31

周一周二美联储又要开FOMC议息会议,是否加息其实已经不需要讨论,大家心里都有数。市场分歧在美联储会不会暗示12月加息会放缓?或者2023年加息加多少,加了以后对美国房地产市场有多大的的影响?换句话说,美国房价到底会跌多少?才是大家最关心的事情!

同比 vs 环比要弄清楚:

几个月前的一期节目里,我当时提醒大家,今年下半年开始,我们看美国房产数据的时候,一定要分清楚,什么是“同比”,什么是“环比”。“同比”指的是,跟去年同期相比,比如说,今年十月份的房价,跟去年十月份相比,变化多少?“环比”指的是跟前面这个时间段相比,变化了多少?比如说“月度环比”指的是10月份跟9月份相比,数据变化了多少?

为什么要弄清楚”同比“和”环比“的区别呢?因为今年的房价走势,跟去年相比,一定是上涨的。这个上涨指的是”同比上涨“,比如说,根据最近公布的标普凯斯席勒美国房价指数,8月份的美国房价指数,跟去年8月份相比,高出来13%。这个13%就是刚才说的“同比”。至于我们在房地产市场上的实际感受,月度房价和销量的变化,这些则是“环比”。实际上我们的感觉,是美国房价在今年夏天,也就是一般上来讲的“旺季”,上涨速度已经大幅放慢了。

标普凯斯席勒美国房价指数8月份数据:

果不其然,最近的标普凯斯席勒指数也印证了这一点。刚才说的8月份美国房价同比上涨了13%,听起来还不错。但是根据指数显示,7月份的美国房价同比上涨了15.6%。换句话说,7月份的同比上涨幅度,比8月份同比上涨幅度下跌了2.6%。不要小看这个2.6%的变化,这是自从1987年有这个标普凯斯席勒美国房价指数以来,月度相比的最大变化。也就是刚刚说的,美国房价上涨的在今年夏天,已经以创纪录的速度冷却。

刚才介绍的是标普凯斯席勒指数中全美国房价的数据。我们现在看一下这个指数中关于美国十大主要房地产市场的数据。十城指数(10-City Composite)追踪的是美国最主要的十大城市群的房价。其实不管是金融,还是地产,大多数指数都是滞后的,因为需要搜集和整理数据。所以十月下旬公布的,是8月份的数据。根据最近公布的数据,这十大城市群的房价指数,在今年8月份,同比上涨了12.1%,而7月份同比上涨了14.9%。其实跟刚才介绍的全美国的房价数据走势也是一致的,也是在冷却的。

聊完全美国和前十大城市群的房价走势。我们聚焦到我们美国西岸的房价情况。标普凯斯席勒指数里面,除了刚才说的10-City Composite(十大城市群房价指数),还有一个20-City Composite,也就是20城房价指数。根据刚公布的8月份数据,我们美国西岸,房价冷却速度最快的三大房产市场是,北加州湾区的旧金山、华盛顿州的西雅图、和南加州的圣地亚哥。

房价,或者说房价会跌多少?跌下去会不会比别的地方更快的涨上来?很大程度上取决于地段,location、location、location。最近几年,我们看到了有些公司因为税务和成本的原因,把一些工作机会移到了成本更低的地区。加上疫情期间,很多人可以远程上班,从而买度假屋,甚至干脆搬到人口比较少、房价比较便宜的地区。从而炒高了当地的房价。这些地方的房价,能否在经济下行时经受住考验?就是一个问题了!

买卖双方都关心的问题:房价将会跌多少?

房产市场的冷却,其实也不令人惊讶,我们想想年初的房贷利率,再想想现在的房贷利率,就明白了。年初的30年房贷利率在3%左右,现在已经是7%。落实到每个月的月供,在加上现在这么高的通货膨胀,基本生活支出也在上涨,贷款买房的这些朋友,不管是首次购房者这个群体,还是要“换房子”的买房群体,压力都很大。即使你的薪水在上涨,但是涨幅会很大吗?更不要说现在一些大公司,不断传来要裁员的消息。如果不是急需买房,基本是大家都在观望。

随着房贷利率的走高,计划贷款买房的人在观望,房贷申请量也在大幅下降。根据美国贷款经纪商协会(Mortgage Bankers Association)与10月25日公布的数据,房贷的需求已经连续4个月下降,甚至创下了1997年以来的最低。再具体一点说,房屋贷款的需求跟去年同期相比,同比下降了38%。重新贷款Refinance的需求,更是同比下降了86%。其实也不用看什么经济和房产数据,你看一下你身边的这些银行的贷款专员和贷款经纪就知道他们今年的生意怎么样了。

对于手里有房的房主来说,这两年来的心情真可谓是大起大落。有些人在疫情之初,股市在短暂崩盘之后,害怕房子也会跟着下跌,非常恐慌的把房子就卖掉了。当时在我们主办的研讨会上,我提醒大家,疫情是一个突发事件,而不是房地产周期的自然终结,随着美国政府的大手笔救市,通货膨胀将不可避免。在这种情况下,我们当时对房地产市场的前景并不悲观。

不过随着房价的快速走高,很多房主一边激动,一边担心,所以不少人在去年上半年和夏天,把房子卖掉,获利了结。去年下半年,随着美国通货膨胀的走高,已经慢慢有了加息的苗头。我在节目里提醒大家,尽管市场上的在售房源不多,但是在买房的时候,盲目加价并不可取,遇到加息缩表这种政策性的打压,很容易在房价高点“站岗”。估计很多人已经忘记,从2006年到2012年的下跌,美国很多地方跌了30%。在我们南加州,也是不乏跌幅将近一半的区域。当然更不要说,美国的某些地方,房子跌到“一美元”。

跟股市一样,市场好的时候,大家聊的都是“远景”/“前景”看好,我觉得都是大家心里的“愿景”,反应的是大家的良好愿望和赚钱的期待。这么想也无可厚非,毕竟在全美国的范围来看,住房市场的供需缺口很大。感兴趣的话,可以看一下我们去年的几期节目,里面有介绍这方面的数据。我们也看见了,南加州房价和租金的上涨,除了通货膨胀的影响之外,也确实反映了市场供需关系。

另外一方面,当遇到市场前景不明的时候,市场上的各路分析师,纷纷发表预测,墙倒众人推。大家最近想必也听说了,华尔街的一些投行发表预测,觉得2023年,美国房价将下跌5%-10%。不要说这些投行,包括加州房地产经纪人协会在10月12日也公布了他们对2023年加州房地产情况的预测。今天就不在这里重复说了,感兴趣的话,大家可以看一下半个月前的那一期节目。

加息或将加过头?美联储何时转向降息?

刚才说了,现在美国房产市场冷却,最主要的原因之一就是房贷利率的快速走高。今年我们经历了美联储在3月份、5月份、6月份、7月份、9月份连续几次加息,今年累计加息了12码,也就是加了3%。周二,美联储没有悬念的还会加息。我们在12月中旬,美联储还会召开一次FOMC议息会议,不出意外的话,大概率还会加息。问题是今年加息幅度这么大,速度这么快,通货膨胀会很快被控制住吗?

美联储自称它关心的是通货膨胀和就业率。我想加息会对控制通货膨胀有效果的,但是能否控制住并且把通货膨胀压下来,大概美联储之前说的通货膨胀率2%的目标,我们现在加息的幅度和速度,很多人认为甚至还是不够的。大家有兴趣的话,可以看一下我5月初做的那期关于上个世纪80年代美联储主席保罗·沃尔克。在80年代,利率曾经达到过20%!大家可以了解一下他当年如何控制住石油危机之后的高通货膨胀的,还有他的货币政策给美国经济造成了多大的影响!

从现在的核心CPI通货膨胀的数据来看,即使11月和12月都加息,离美联储政策转向还有段距离。按照美联储之前的表态,他们要看到几个月联系的核心通货膨胀率回落,才会考虑政策转向。我们现在要关心的是,如果2023年通货膨胀在某种程度上被加息抑制住后,美联储将在什么时候降息?降息后,通货膨胀会不会死灰复燃?要知道,在80年代初期,在保罗·沃尔克的激进的货币紧缩政策的作用之下,通货膨胀被暂时控制住,之后,美联储放松了银根,但通货膨胀再次反弹。美联储被迫再次加息。如果你了解这段历史,不知道你会怎么想?明后年历史会不会重演?没有人知道!

今天已经说了很多了,不过还有一点我想说的是,美联储加息的依据往往是过往的已经发生的经济数据,而加息对经济的影响也总是滞后的,所以如果美联储明年上半年继续加息的话,很可能在达到一个点之后,会发生加息”加过头“的情况。所以明年上半年,美联储会不会继续加息,加息的幅度有多大?美联储会不会为了维护金融系统的稳定,在控制通货膨胀未达预期的情况下,放缓甚至停止加息?我们在2023年都要密切观察。另外,美国经济会不会陷入衰退,会不会陷入通货紧缩,也是很大的问题。

对于我们普通人来说,首先我们要看一下手里的资产,看看是否是优质资产。如果是房产的话,看看是否是在好的location,入手的价格是多少?有没有贷款?出租房的现金流是否稳定?其次,我们手里要准备好足够的资金,或者是可以在短时间内可以调动的资金资源,比如说贷款信贷额度。这样遇到合适的时机,才能把握住机会。退一步说,如果美国经济陷入长期衰退,手里有足够的资金,更是重要的。

今天就跟大家聊到这里,如果您喜欢我的节目,关心南加州洛杉矶和尔湾这边的房地产市场动态,请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下次再见!

美国房产最前线

2022.10.31

Sources:

S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Indices; California Association of Realtors; Mortgage Bankers Association; Federal Reserve; Freddie Mac;

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美国房主房产净值开始缩水?!加州买房卖房皆痛苦!对洛杉矶和尔湾本地房产市场有什么启示?美国房产最前线 孙斯陶 2022.10.07

美国房主房产净值开始缩水?!加州买房卖房皆痛苦!对洛杉矶和尔湾本地房产市场有什么启示?美国房产最前线 孙斯陶 2022.10.07

根据美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors, a.k.a. N.A.R.)于9月公布的数据,美国二手房销售量在8月份月度环比下降了0.4%。这个数字听起来不大,但是这是自2020年5月以来的最差销售速度表现。这些冷冰冰的数字,对我们广大美国房主群体有什么直接影响呢?今天孙斯陶结合我在南加州洛杉矶和尔湾本地房地产市场上的亲身感受,和您探讨一下买房和卖房双方的心理。

美国8月份二手房销售速度放缓

大家好,我是孙斯陶。最近加油的油价越来越贵,加油站的队也越来越长。这几天美国股市也是起起伏伏,据说美联储在10月3日开会,讨论加息节奏是否过快的问题,对美国国债和美元指数都有影响。美元近期的走势跟美国国债的相关性越来越高。现阶段美国的利率是否已高到足以控制通货膨胀,我想答案大家都清楚。现在美联储利率水平仍远远低于通货膨胀的8%。年底之前,美联储还有2次FOMC议息会议。估计还会有一段苦日子。

好了,言归正传,9月初的那一期节目里,我跟大家介绍了根据美国一些房地产数据公司的报告,今年夏天美国房地产市场的销售表现不尽理想。当时我还说不太确定这份报告的权威性。就在9月下旬,美国房地产经纪人协会也发布一份房产报告。根据这份报告,美国二手房在今年8月份的销售速度也不理想,创下了2020年5月以来最慢的销售速度。

我们回想一下2020年年初,也就是疫情刚开始的时候,当时整个美国社会经济骤然放缓,所以当时房产销售也不理想。当时我还组织过线上的房产研讨会,邀请嘉宾,一起分析当时的房地产市场。如果大家还有印象的话,我说随着美国出台大规模的经济刺激计划,我们对美国房地产的看房并不那么悲观。之后的情况,我们也都亲眼目睹了,美国房产市场迅速从谷底攀升,一屋难求,行情火爆。

这对于像我们这种在美国生活了几十年的人来说,一切都是那么的似曾相识。随着美国货币政策的紧缩,之前火爆的房地产市场,也逐渐回归理性。可见能打败“魔法”的,也只有“魔法”。根据美国房地产经纪人协会的这份报告,尽管8月份的房价同比,也就是跟去年8月相比,上涨了7.7%。但是8月份销售的二手房的房价中位数是38万9千5百美元,比6月份的41万3千8百美元有所下降。而且,8月份美国二手房销售,不仅是2020年5月以来最差的销售速度,更是同比,也就是比2021年的8月份的销售量,下降了19.9%!

其实一切的改变,都不是一夜之间发生的,都有蛛丝马迹,是有迹可循的。8月份的销售数据不理想,其实我们要关注的6-7月份。原因也很简单,8月份过户的二手房,基本都是6-7月份签约的。美联储于3月、5月、6月、7月都在加息,这对于在今年夏季,也就是所谓的房产旺季,想贷款买房的朋友,造成很大的压力。加息给买家带来的压力既有来自财务上的,毕竟月供增加了,更是来自心理上的。在8月中旬的节目里,特别花了一期的节目,跟大家分析过加州房产情绪指数(California Housing Sentiment Index)的变化,大家有兴趣的话,可以去回顾一下。

这次NAR公布的有一点非常有趣,也是今天我想特别跟大家谈的,虽然在8月份不同价位的二手房的销售量都在下滑,但是销量下滑最严重的是低价位的房产。根据这个报告,25万-50万美元这个区间的二手房,销售量跟去年同期相比,下滑了14%。而75万-100万美元这个价位区间的房子的销售量仅仅下降了3%!

难道是现在美国都喜欢买贵的房子,看不上小房子了吗?答案当然是“不是”!我觉得产生这个现象的主要原因还是这两年一直存在的问题,市场上的在售房源有限,尤其是在售的低价房产有限。换句话说,随着美国房价这两年的大幅上涨,市场上25万-50万这个区间的在售房产不多,所以表现在数据上就是销售量大幅下滑。

理性面对现实

现在的美国房地产市场,我觉得对于买卖双方都很尴尬。首先,对于市场上的买家,尤其是需要申请房贷的首次购房者来说,在经历了美联储在3月份、5月份、6月份、7月份、9月份连续几次加息,今年累计加息了12码,也就是加了3%。30年固定房贷利率从今年年初的时候的平均3%左右,现在已经在6.66%附近。而且在年底之前,美联储还有2次FOMC议息会议,一次是在11月初,另一个在12月中旬。假如美联储在这两次会议后,选择继续加息的话,那将对贷款买房人造成更大的压力。

其次,最近几个月,我们明显感觉到南加州房地产市场的降温。但是这就代表着买家就能买得起心仪的房子了吗?事实上并没有这么简单。 刚才提到了,今年8月份美国售出的二手房的中间价位大概是38万9千5百,这跟去年同期相比上涨了7.7%。你的收入比去年增加7.7%了吗?去年你负担不起的房价,今年你就能负担了吗?

对于房主来说,去年卖房子,或者是今年年初卖房子,以南加州核心区域为例,我想是不缺上门看的人的。如果地段过得起,房子条件不错,很多都能收到好几个offer。现在的话,整个市场上观望的情绪很浓,如果房主想卖房子,可能需要更多的理性判断和耐心。

房市降温!部分美国房主身价缩水!

聊完今年夏天房地产市场降温,你可能觉得我现在的房子住得好好的,也不打算卖,房子好不好卖跟我影响不大。或者觉得我现在的房子是二十年前买的,已经赚了几倍,短期的涨跌都是纸面上的,我根本不在意!你这说当然没有错,尤其是在你短期内不缺钱的情况下。但是在美国有很多人是需要做房屋净值贷款的。简单说就是、通过抵押贷款把房子的净值拿出来一部分,用做其他用途。

根据美国一个房地产数据公司Black Knight的数据,今年7月份大概有85%的美国50大主要房产市场的房价多多少少有走软的苗头。那么最直接的后果就是有些房主的手里的房产的房屋净值受到了影响!我们不预测未来房价的涨跌,但是如果未来房价下跌的话,刚好不巧这些房主需要用钱,需要做房屋净值贷款的话,那么他从贷款银行处能拿到的金额,就多多少少会受到影响。

当然广大房主暂时也不必恐慌,毕竟现在的经济状况跟2008年那次金融危机还是有很大不同的。经历过那次房产泡沫的朋友一定都还记得,次贷危机发生之前,美国很多房主盲目贷款,其实手里的房子的房屋净值比例非常低。次贷危机发生后,美国有些地区房价崩盘,我们南加州的某些地区的房价跌了将近一半甚至更多。很多房主的房屋净值都跌没了。所有这些人干脆就不还房贷了。结果银行产生了大量坏账。

之后美国吸取教训,制定了更加严格的法规,监管房屋贷款。现在根据统计,美国有房贷的这些房主整体上看负债率并不高。再加上疫情以来这两年,美国房价大幅上涨,很多房主,尤其是我们美国西岸的房主,手里的房子的净值估计涨了很多。不过,我们未来在观察美国房地产市场的时候,也要多多注意房贷违约率的是否走高。

我一直跟大家讲,很多事情,没人能说得准!只能交给时间来回答!更何况不同财富阶层的资产构成比例也是不一样的。我们不光要对市场有个理性的认知,更是要对自身情况有个清晰的认识。适合别人的投资策略和投资标的,不一定适合你。但我们能做的就是未雨绸缪,与其在想2023年美国经济是衰退,还是停滞性通货膨胀,还是通货紧缩,不如保持手里的现金流稳定,这样才是进可攻退可守。

今天就跟大家先聊到这里。如果您喜欢我们的节目,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下期再见!

美国房产最前线

2022.10.07

Sources:

Federal Reserve;

Federal Reserve Bank of St. Louis;

Federal Reserve Bank of Chicago;

Freddie Mac; National Association of Realtors;

California Association of Realtors;

Financial Crisis Inquiry Commission Report;

Black Knight;

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美国房贷利率创2007年以来新高!直逼7%!沃尔克时刻将再现?2023年经济“软着陆” or “硬着陆”陷入衰退Recession?美国房产最前线 孙斯陶 2022.09.30

美国房贷利率直逼7%!创2007年以来新高!沃尔克时刻将再现?2023年经济“软着陆” or “硬着陆”陷入衰退Recession?美国房产最前线 孙斯陶 2022.09.30

自从美联储9月21日再次加息3码之后,不仅美国股市剧烈动荡。美国房地产市场也受到了冲击。根据Freddie Mac昨天9/29公布的美国平均房贷利率走势图来看。30年固定房贷利率平均涨到了6.7%左右。在从年初以来这短短的3个季度里,翻了一倍!

美联储自3月份以来的连续加息,导致房地产市场逐渐降温。7月份是美国房产的旺季。但是根据9/27星期二公布的凯斯席勒指数显示,美国房价在今年7月份里的环比冷却速度,达到了这个指数有记录以来的最快。

根据Redfin综合多种指标的分析,在美国人口最多的100个大都会地区里,市场降温速度最快的是西雅图,第二名是拉斯维加斯,第三名是硅谷的San Jose圣荷西。其实我觉得这些地方之前涨幅比较大,现在遇到加息和经济前景不明朗而降温,也不令人意外。

我们5月份跟大家介绍过上世纪80年代美联储保罗沃尔克和他的激进货币政策对美国经济造成的冲击。美联储现在貌似要再次采取类似当年的激进的加息政策,试图控制高通胀。到年底之前,美联储还剩下2次FOMC议息会议,一次是在11月初,一次是在12月中旬。

现在市场上很多人在讨论,2023年美国经济到底是“软着陆”,还是“硬着陆”从而陷入衰退?今天就跟大家聊到这里,如果您喜欢我们的节目,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下期再见!

美国房产最前线 2022.09.30

Sources:

Freddie Mac; Redfin; Federal Reserve;

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美国房产成交价低于要价将成为常态?房贷利率达2008年次贷危机后最高!What is “sale-to-list price ratio”?Mortgage rates reach the highest level since 2008 Subprime Crisis! 美国房产最前线 孙斯陶 2022.09.12

美国房产成交价低于要价将成为常态?房贷利率达2008年次贷危机后最高!What is “sale-to-list price ratio”?Mortgage rates reach the highest level since 2008 Subprime Crisis! 美国房产最前线 孙斯陶 2022.09.12

进入秋季以来,南加州的气温反而是更热了,不过我们房地产市场可是正好相反!去年以来一直跟大家提到的一个房地产指标“sale-to-list price ratio”,也就是平均售价/挂牌价的比率。去年以来,这个指标的平均值一直是超过100%。不过,根据Redfin的一份房地产报告,从全美国来看,这个指标的平均值在8月份跌到了100%以下!今天孙斯陶结合南加州洛杉矶和尔湾本地房地产情况,跟您聊聊这个话题。

什么是售价/挂牌价比率 “Sales-to-List Price Ratio”

大家好,我是孙斯陶!“sale-to-list price ratio” 平均的售价-挂牌价比率,这个指标大家一定不陌生,尤其是要买房的朋友。疫情以来,大家在房地产市场上也都看到了,因为供需关系市场,美国市场上在售的房子很少。很多房主觉得通货膨胀这么高的情况下,持有房产来抵御通货膨胀,是一个很好的选择!再加上前年和去年,美国房贷利率非常低。很多人也迫切的要买房。

但这就产生了所谓的竞价出Offer的情况,也就是”Bidding War“。房子上市后,buyers(买方)出价,价高者得。那么出现售价比挂牌价高的情况,就很常见了。所以我们去年的节目里,也经常提到这个情况,也跟大家介绍过这个房产指标。在这种情况下,这个“sale-to-list price ratio”就会高于100%。

Redfin前几天在它网站上发表了一篇文章,里面说根据他们的数据,在八月份,全美国平均的房产成交价,低于卖主的开价,售价/挂牌价的比率是99.8%。这个现象是自2021年3月以来的第一次。而去年同期,也就是2021年的8月,这个指标是101.4%。这个全美国范围的情况,那么聚焦在我们南加州洛杉矶县(Los Angeles County),根据这份报告,这个比率在八月份是100.5%。所以我们南加州核心区域的房价相对于全美国范围来看,还是非常坚挺的!

美国房贷利率达到2008年次贷危机后的最高!

根据上星期9月8日公布的房地美(Freddie Mac)公布的最新美国房贷利率走势图,全美平均30年房贷固定利率涨到了大概5.89%,创下2008年11月以来的新高。这是一个历史时刻,因为这是08年次贷危机后最高的长期利率。而且今年以来,我在节目里也一直在提醒大家,现在美债收益率严重倒挂。

除了刚才提到的30年房贷利率,我们看一下中短期的利率。15年房贷FRM最近是5.16%,一年以前才2.19%,涨了一倍多;5年房贷ARM大该是4.64%。你跟你的贷款银行或者贷款经纪谈房贷的时候,要注意一点,你要留意看他们的报价是不是APR(Annual Percentage Rate),是否包括各种费用,Point和Fee是多少,而不是单纯看对方给你的利率的高低!

房贷利率创了2008年次贷危机后的新高,这对市场上准备买房子的朋友的贷款能力造成很大的压力。简单说,假设你的收入、信用分数、负债比、现金流这些因素不变的话,房贷利率上涨后,你从银行能贷到的钱就少了!你的房产经纪人拿到你给的Pre-Approval Letter后,一目了然,你能贷到多少钱,是清清楚楚写在银行贷款批准信上的。

高房贷利率造成的后果就是,当你看好房子后出Offer的时候,就没有办法像以前一样出那么高的价钱了。这也就是为什么在今天节目的开头,我们看的全美国范围的成交价/要价的比率在下滑的主要原因之一。我们知道美联储下一次FOMC会议将在9月19-20日举行,现在市场上传言还会大幅加息。刚才说了洛杉矶这边的房价还是比较坚挺。不过我们要持续观察,看看会不会发生逆转!

不过大家对美国房地产市场也不用过于悲观!首先,美国的失业率还是很低。根据9月初公布的数据,只有3.7%。其次,你不买房子,总要租房子吧?现在租金这么高!每个人的情况不一样,你自己要算一下是买房划算,还是租房划算!再加上这么高的通货膨胀,也不是一朝一夕能够降得下去的。还有,我们今年以来做了好几期节目,都是关于“美元升值”和“美元回流”这个话题。有兴趣的话,你可以关注一下美元兑世界其它主要货币的汇率。在正确的时间,合理配置一些高质量的美元资产,还是非常重要的。

今天就简单跟大家聊到这里。如果您喜欢我们的内容,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下一期再见!

美国房产最前线

2022.09.12

Sources:

Federal Reserve Bank of St. Louis;

Redfin;

Freddie Mac;

Los Angeles Times;

Bureau of Labor Statistics;

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美国二手房销售量大跌!美国房价中位数是多少?美国房产最前线 孙斯陶 2022.08.19 Existing Home Sales in July and U.S. Median Home Price

美国二手房销售量大跌!美国房价中位数是多少?美国房产最前线 孙斯陶 2022.08.19 Existing Home Sales in July and U.S. Median Home Price

美国房地产经纪人协会今天(8月18日)出来一份月度报告,7月份美国二手房销售量比6月份下跌5.9%!比去年同期(2021年7月份)的销售量更是大跌了20.2%!销售速度创下了2015年11月以来的最差记录!大家想想看2015年11月是什么时候?是6年半以前啊!今天,孙斯陶将结合我们南加州洛杉矶和尔湾的本地情况,跟大家聊一聊今年夏天房地产市场上这种“旺季不旺”的现象。

大家好,我是孙斯陶。最近出来的房地产数据很多,我们这边会梳理一下,分几期节目跟大家分享。前天刚跟聊完美国7月份房产交易毁约率大增的话题,今天美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)就发布了7月份二手房销售大幅放缓的消息。我们看一下NAR的这份报告,简单说就是这么几点。

第一,NAR根据最近的过户数据,更新了他们的年化的销售量预期到4百81万套。第二,7月份美国二手房销售量同比大跌20.2%,环比下跌5.9%。这是除开疫情刚刚开始时那个极为短暂的恐慌期以外,自2015年11月以来最差的销售速度。

说到这里,大家要注意一下,这份报告是基于在7月份过户的房产数据,我们知道房产过户一般是几个星期到1个多月的时间,那也就是说这些交易,是在6月份,甚至是5月份签约的。这段时间里发生了什么呢?美联储在5月初加息“两码”,也就是0.5%。同时美联储当时宣布不光要加息,更要“缩表”,遏制居高不下的通货膨胀。

在6月中更是加息“3码”,也就是0.75%。大家看一下Freddie Mac房地美发布的房贷利率走势图。当时美国房贷利率也是一路猛涨!6月中下旬的时候,30年固定房贷利率平均到过5.81%。虽然之后利率水平有所回调,不过整体上看,还是比去年12月份的3%出头,高出了将近一倍。在短短的半年里,这个涨幅非常惊人。

我们当时的节目里就提到了,美联储的这种紧缩的货币政策,对我们南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场将会有实实在在的冲击!而且这种冲击,更体现在房地产市场上买卖双方的心理上。我们上一期节目里,介绍了美国房地产交易毁约率在4-7月份暴增!还有加州住房情绪情绪指数的大逆转,都是这种现象的具体体现。

这份报告的第三个要点是,全美国房价的中位数依旧很高,7月份全美房价中位数是40万3千8百美元,跟去年同期(2021年7月)相比,上涨了10.8%。这个数字,我们洛杉矶和尔湾的朋友了解一下就好,我们南加州这边的房价是远远高于这个数字的。这份报告的第四个要点是,市场上在售的二手房产,按照现在的速度,可以卖3.3个月。而去年同期(2021年7月)是可供销售2.6个月。这就说明美国房地产市场上二手房的销售速度下降了!

其实我们看看身边的这些“刚需”计划买房的朋友,就知道现在的首次购房者,大多数是年轻人,很多人持观望的态度。这里有一组数字可以给大家参考。7月份市场上的首次购房者的比例是29%。而一般来说,这个比例是40%左右。原因也很简单,刚才也提到了,通货膨胀和房贷利率都很高,不光影响到了他们的购买力,更是影响到了他们的心理预期。

很多要买房的朋友在观望,那么手里有房的朋友现在怎么想呢?我觉得大家所处的位置不同,想法就不同。我觉个例子,比如说房贷利率上涨这件事,对于房主来说,疫情之前,2018年11月的时候,当时的30年固定房贷平均利率也曾经接近过5%。大家看一下房地美2018到现在的房贷利率走势图,而且如果有房贷的话,很多房主也趁着疫情期间美联储降息的时候,重新贷款Refinance锁定了非常低的利息。当时30年固定利率的房贷只有百分之二点几。

说一千道一万,我觉得大家不如多赚点钱,至少保持手里的现金流稳定,这样才能“进可攻、退可守”。那今天就跟大家简单聊到这里,如果您喜欢我们的节目,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下次再见!

美国房产最前线

2022.08.19

Sources: National Association of Realtors; Freddie Mac;

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美国近期房产交易毁约率上升!加州房地产市场情绪大逆转? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.08.17

美国近期房产交易毁约率上升!加州房地产市场情绪大逆转? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.08.17

现在已经步入八月中旬,传统上的房产夏季旺季也慢慢步入尾声。最近出来很多美国房地产数据,我挑了2个有代表性的,一个是,7月份Cancellation Rates房产交易毁约率的数据;第二个是,上个月加州California Housing Sentiment Index住房情绪指数,跟大家聊一聊,看看对我们南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场,有什么启发作用。

美国7月份房产交易毁约率调查

大家好,我是孙斯陶。今天想跟大家聊聊最近出炉的2个美国房产数据。首先,想跟大家聊的是7月份美国房产交易的毁约率数据。今天(8月16日)CNBC报道了一份由John Burns Real Estate Consulting的做的美国开发商/建商新房交易毁约率的问卷调查报告。根据这份调查,从4月份以来,新房交易毁约率,从全美国范围来看,多了一倍。从4月份的8%增加到了7月份的17.6%。而去年4月份,新房交易毁约率只有7.5%。

我想原因也很明显,美国房贷利率从去年年底就有往上走的迹象,美联储从三月中旬开始正式加息,所以时间点跟刚才的那份全美新房交易毁约率大致重合。我在3月4日的那一期节目里就提到了当时美国房贷和Refinance重新贷款的申请量下降的消息。道理也很简单,房贷利率提高了,大家的房贷成本就提高了,能贷到的钱就少了,很多原来买得起的房子,现在买不下来了。另外一个重要原因就是买卖双方的情绪转换,这部分在这期节目下半段我会结合数据来讲。

我们再看一下这份数据里面,一些有代表性的州的新房交易毁约率的表现。根据这份调查,德州Texas在7月份新房交易毁约率竟然达到27%,足足比刚才提到的全美平均的17.6%,高出了接近10%!而去年同期,也就是2021年的7月份,只有11%。 

然后我们看一下北加州的数据,根据这份报告,今年7月份的新房交易毁约率是23%,比全美国的平均数17.5%,也高出很多。而去年7月份的时候,这个数字只有8%。看完北加州,我们来看一下南加州。这份调查报告显示,南加州7月份的新房交易毁约率是12%,低于全美平均的17.6%!而去年7月份这个数字只有5%。 

这份问卷调查报告报告还提到了其它之前比较热门的区域,比如佛罗里达、西雅图所在的美国西部部地区、还有拉斯维加斯所在的美国西南部地区。大家有兴趣的话,可以去网上搜一下看一下原文,了解一下自己所在地区的情况,做个参考。

聊完新房交易的毁约率,我们看一下美国二手房交易的毁约率。根据Redfin网站的数据,在今年7月份,全美有6万3千个交易没有被完成,差不多折合16%。而去年7月份,毁约率只有12.5%。也一样,如果您可以去Redfin网站上看一下详细的报告,了解一下您当地的数据,做个参考。

7月份加州住房情绪指数

聊完全美国的数据,我们下面看一下加州本地的房地产数据。加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors, C.A.R.)公布的7月份的住房情绪指数(California Housing Sentiment Index)。大家看一下C.A.R.的图表,非常形象。

  • 首先,这个指数现在是59,比6月份上升了3点;
  • 有16%的受访者认为,现在是买房的好时机,比6月份的调查略多了一点;有84%的受访者认为,现在不是个买房的好时机;
  • 有60%的受访者认为,现在是卖房的好时机;有40%的人认为,现在不是卖房子的好时机;
  • 有43%的受访者认为,在未来12个月,找房子会更加容易,比6月份的时候,略有增加。有57%的人认为,未来12个月找房子不会变得更容易;
  • 有8%的受访者计划在未来的12个月里买房,比6月份的时候略多一些;92%的受访者表示,在未来的12个月里不打算买房;
  • 有35%的受访者认为,在未来12个月里房价会上涨;有65%的人认为,在而来12个月里,房价不会上涨。认为不会上涨的人比6月份多了一些;
  • 有24%的受访者认为,在未来12个月里,加州的经济状况会有所改善,这比6月份要多一些;有76%的受访者认为,未来12个月,加州经济状况不会改善;
  • 有19%的受访者认为,在未来的12个月里利率会下降,这比6月份的数据要多一些;有81%的受访者认为,利率在未来的12个月里不会下降;

怎么样?不知道大家看完这份问卷调查的结果是什么感觉!是不是感觉买方和卖方市场的转换,仿佛是一夜之间完成!其实不是的,任何事情的发生,都是有蛛丝马迹的。这份加州房地产经纪人协会的7月份住房情绪指数报告,其实并不算是经济和房产的预测。它只是反应出房地产市场上的买卖双方的情绪而已。这也刚好呼应了今天节目里第一部分提到的今年4月份到7月份,全美范围内,不管是新房,还是二手房,房产交易毁约率大幅上升的现象。

今天孙斯陶就简单跟您聊到这里,如果您喜欢我们的节目,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下一期再见!

美国房产最前线

2022.08.17

Sources:
CNBC; Redfin; California Association of Realtors;

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听说又要“印钱”了?美国通货膨胀见顶了?会影响南加州洛杉矶和尔湾的房价吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.08.11

听说美国又要“印钱”了? 这次是7390亿美元?8月7日(星期天)美国国会参议院以51:50的微弱优势通过了《2022年通货膨胀削减法案》。预计本周美国国会的众议院将进行表决。但是,令人费解的是,通过“印钱”来控制高通货膨胀,越听越让人糊涂。今天,孙斯陶跟您一起探讨一下。

通胀见顶?美国最新公布的7月份CPI数据

大家好,我是孙斯陶。在上个星期的节目里,刚刚跟大家聊了美债收益率倒挂和美国通货膨胀是否到了顶点的话题,今天(8月10日)公布的美国7月份通货膨胀CPI指数同比上涨8.5%的消息。说实在的,8.5%也算是很高了,但是这比之前的预期要稍微低一点。也就是通货膨胀的涨幅小于之前的预期。CPI反应了生活基本物资价格的变化。大家可以看一下美国CPI的构成图。能源、食品、居住成本、交通通勤的占比都很大。而且对我们的生活也很贴近。比如,我们去超市买食品、去餐厅吃饭、去加油站加油,等等。

我看了一下美国劳工部统计局今天发布的具体的数据,基本是这次通货膨胀率增速放缓的主要原因就是油价的下跌,而且这个下跌的幅度,在一定程度上抵消了食品价格和住房费用的增长。大家可以看一下美国CPI的构成图。如果去除掉食物价格和能源价格,也就是所谓的核心CPI,根据今天劳工部出来的报告,核心CPI在7月份里,年度同比上涨了5.9%,月度的环比上涨了0.3%。这比上一次公布的6月份数据都略有下降。除了刚才说的这些,这份报告里也提到了,美国二手车的车价、衣服的价格、交通通勤的成本,在7月份都有所下降。

但是也不是所有类别的价格都在下降。比如说,尽管能源的价格整体在下降,但是电价在7月份环比上涨了1.6%,跟一年前同期相比上涨了15.2%。整个能源类的价格跟去年同期相比上涨了32.9%。举个例子,疫情之前,在2019年原油大概是60多美元/桶,在今年上半年到过120美元/桶。虽然最近回落了不少,但是今年的平均价格还是高于以前。

我们观众最关心的当然是美国的居住成本。而且居住成本在美国CPI指数里的权重很高,大概占比1/3。在本次公布的数据里,居住成本在7月份依然是上涨的,跟去年同期相比,上涨了5.7%。也就是说,不管是买房还是租房,对于美国人来说都是很贵的!

总体来说,这次公布的美国CPI数据虽然比上一次公布的9.1%有所改善,不过说实在的,仍然太高,更是离美联储的目标,也就是2%的通货膨胀率,相差甚远。之前通货膨胀的累积,尤其是之前货币超发,仍然需要时间去慢慢消化。而且高通货膨胀对美国经济还有老百姓日常生活的影响都很大。所以我们6月份的时候做了一期起2023年是否会发生经济衰退的节目,如果您感兴趣的话,可以参考一下。不过不管怎么说,7月份美国通货膨胀的增速降低,总比升高好,至少努力的方向是正确的。

问题在经济!2022年通货膨胀削减法案

聊完今天公布的最新的CPI数据,我想跟大家聊聊上个星期天(8月7日)在参议院通过的《2022年通货膨胀削减法案》。因为还不是最终的法案,所以我简单看了一下。基本是就是以下几点:首先,是要对年度利润超过10亿美元的公司(某些公司除外),征收15%的最低企业税。第二、医疗保险和处方药的定价改革。美国将投资600亿美元在这些方面。第三、在气候和能源领域,政府将投资3690亿美元,用于清洁能源方面的项目。第四、美国国税局IRS将获得更多的预算来招募税务审查员,来增加财政收入。

从这个法案字面上看,从长期来看,或许在一定程度上能够缓解美国的高通货膨胀的压力。不过,我个人的感觉,短期内有效果的可能性并不会太大。我想起1992年克林顿在竞选总统时的口号,叫做“笨蛋,问题是经济!”(It’s the economy, stupid!). 今年年底11月,美国将会举行中期选举,美国人最关心的问题恐怕是民生问题,尤其是在现在这么高的通货膨胀率下,高油价、高粮价、高房价,会不会让钱包缩水的问题。我们普通老百姓不是经济学家,不懂复杂的经济学原理和对未来的深远影响。新增的这7390亿美元,会对美国的高通货膨胀率和我们最关心的美国房价有什么影响,我们还要继续观察。

我们今天就简单跟大家聊到这里,如果您喜欢我们的节目,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下一期再见!

美国房产最前线

2022.08.11

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