洛杉矶和橙县房地产在历次经济衰退中表现如何?房价在过去半个世纪涨了多少?跟湾区硅谷房地产历史走势有何不同?南加州的圣伯纳迪诺县和河滨县房价历史走势对比!美国房产最前线 孙斯陶 2023.01.22

洛杉矶和橙县房地产在历次经济衰退中表现如何?房价在过去半个世纪涨了多少?跟湾区硅谷房地产历史走势有何不同?南加州的圣伯纳迪诺县和河滨县房价历史走势对比!美国房产最前线 孙斯陶 2023.01.22

春节到了,首先祝大家新年快乐!在我开始做视频的这一年里,刚好赶上美国房地产市场从火热到理性回归的转变。经常有朋友给我留言,让我做一期加州房价在历次经济危机中的表现。今天孙斯陶结合美国通货膨胀率和美联储利率,跟大家聊聊南加州洛杉矶县(Los Angeles County)、橙县(Orange County)、圣伯纳迪诺县(San Bernardino County)、河滨县(Riverside County)在过去近半个世纪里的历史房价走势。也会跟北加州湾区硅谷做个对比,给大家参考一下!

1975年以来洛杉矶县房价历史走势

话不多说,我们直接上图表。首先,给大家看一下南加州最核心的洛杉矶县自1975年以来的房价走势图。大家可以看到,在过去近半个世纪里,洛杉矶县的房价,虽然历经多次经济衰退(Recession),但是整体上是上涨的。图中“灰色”的部分,代表“经济衰退”。大家可以结合这张美国经济衰退图,跟洛杉矶县房价历史走势图一起看,就一目了然了。每次经济衰退持续的时间长短不一,离我们最近的一次,就是2020年疫情初期的那一次。

在经历了过去这一年南加州房价的起起伏伏之后,大家想必对高房贷利率对房价的影响,有了更深的体会。既然要聊加州房价,就不能不谈美联储的利率调控。下面这张图是自1975年以来美国联邦资金有效利率走势图。这张图在过去一年里,我拿出来用了好几次,大家应该很熟悉了。不过今天,我们把它跟洛杉矶县的房价历史走势图放在一起,看看有什么有趣的发现。

2008年次贷危机(Subprime Crisis)中洛杉矶县房价表现

举个例子,从2008年之前的那一波上涨行情中,随着洛杉矶房价的节节走高,美联储也在逐步加息,防止经济过热。美联储当时加息到了顶点之后,维持了一段时间的高利率。洛杉矶的房价当时也在顶部徘徊了一阵子。之后,2008年次贷危机爆发,美国很多地方的房价崩盘。美联储动用各种金融工具,包括降息救经济。

我们从图中很清楚的看到,当时利率都快要降到地板上了,并维持低利率环境很多年。大家可以观察一下,洛杉矶房价在2008年次贷危机中的表现。2008年次贷危机造成的经济衰退维持了大概不到一年半的时间,也就是图中“灰色”的区域。即使在经济衰退之后,洛杉矶的房价也下行了一段时间,最后才稳住,并在2012年恢复上涨。

2020年疫情初期洛杉矶县房价表现

我们印象最深的,一定是离我们最近的这一次,也就是2020年疫情初期的经济衰退,也就是图中“灰色”最窄的这一段时间,只有短短的2个月不到。当时很多人恐慌性卖房。不过很快,美国大规模救市,美联储把利率也快速降到最低。在2020年上半年,我也曾经主办过线上的ZOOM研讨会,当时指出,随着美国的大规模救市,高通货膨胀率已经不远。而洛杉矶房地产本身具有抵御通货膨胀的属性,我们对洛杉矶房地产市场依旧看好。

1980年代高通货膨胀时期的洛杉矶县房价表现

说到房地产具有抵御通货膨胀的属性,就不能不聊一聊在过去近半个世纪里,美国通货膨胀最严重的时期,也就是上世纪70年代末和80年代初期。下面这张图是,除去食品和能源之后的核心CPI指数历史走势图,反映了自1975年以来美国通货膨胀走势。

我们把通货膨胀、美联储有效资金利率、和洛杉矶房价走势这三张图放在一起。“灰色”的区域是经济衰退期。我们可以很清楚的看到,1980年美国不仅通货膨胀非常高,而且经济陷入衰退,也就是“停滞型通货膨胀”。

在图中的1980年这部分的“灰色”区域里,我们可以看到洛杉矶县的房价在这期间是上涨的!虽然在1982-1983年这个区间,也就是第二段“灰色”区域里,房价下跌。但是之后很快就恢复上涨。甚至在整个高通货膨胀的80年代,洛杉矶县的房价基本上都在上涨!

2000年网络泡沫(The Dot-com Bubble)破掉之后的洛杉矶县和硅谷房价

我在元旦的那一期节目里,跟大家聊了聊上世纪90年代的“非理性繁荣”。美联储为了抑制经济过热,尤其是网络泡沫,在1999年6月到2000年5月这一年里,连续加息6次。之后“网络泡沫”终于2000年3月份破掉。美国经济随后陷入了经济衰退。我们可以从图中看到2000年后面的“灰色”部分,从2001年3月到2001年11月,长达8个月的经济衰退。

在这段期间,美国通货膨胀率大幅上涨,但是美联储却为了挽救经济在快速降息。洛杉矶的房价在这段期间是上涨的!可见“网络泡沫”危机,对洛杉矶房产市场影响不大。为了抵御高通货膨胀,洛杉矶房价当时的表现非常不错。

“网络泡沫”破掉对洛杉矶房产影响不大,不代表对加州其它地方影响不大。我们下面看一下,在这段期间,北加州湾区的硅谷圣荷西的房价表现。我们可以很清楚的看到,图中在2001年的“灰色”经济衰退期间,硅谷的房价是全程下跌的。可见,这次网络泡沫危机对当地影响之大。所以,讨论某一个地方的房价,我们除了要观察,通货膨胀率、房贷利率、失业率,还要考虑当地的支柱性产业的产业周期、产业结构是否过度单一。

南加州橙县、圣伯纳迪诺县、河滨县历史房价走势

既然我们聊到硅谷圣荷西的房价,那么我们就索性再看看加州其它地方的房价历史走势。我们南加州除了洛杉矶县之外,最近这20年,橙县(Orange County)的房地产市场也越来越重要。我看一下它跟洛杉矶县房价走势的对比。可以看到基本上走势是一致的,都是非常强势的。

我们看一下,2008年次贷危机之前的那一轮房地产周期高峰,洛杉矶县的房价在高点走了一段平台期,橙县比洛杉矶县更早下跌。非常巧的是,我在去年12月14日的那一期节目里,跟大家介绍了在2022年下半年里,橙县房价的跌幅是南加州6个县里面最多的。可见,在南加州,洛杉矶县的房地产市场更加坚挺,是核心区域中的核心,也就是俗称的“蛋黄”区。

下面我们再看看这几年发展非常快的“内陆帝国”(Inland Empire)- 圣伯纳迪诺县(San Bernardino County)和河滨县(Riverside County)的房价历史走势。我们可以很清楚的看到,虽然整体房价走势跟洛杉矶县和橙县差不多。不过,在2008年次贷危机中下跌的速度更快,幅度更大。

总结

看了这么多对比图表,不管是北加州还是南加州,核心区域里好地段的房产是具备抵御通货膨胀的属性的。尤其是遇到长时间的高通货膨胀期,表现更是亮眼。遇到经济衰退,不是不会跌,而且更抗跌而已。另外,美联储的货币政策、当地的经济结构、产业的周期变化,都会对当地的就业产生影响,从而影响了房价。

我们研究各地的历史房价,并是不是要生搬硬套到当下,因为历史不会简单的重复。美联储去年采取了自上世纪 80 年代以来最激进的货币政策,共加息七次,其中包括连续四次加息 75 个基点。今年和明年,美国经济是否陷入衰退?是“硬着陆”还是“软着陆”?会不会陷入停滞型通货膨胀?还有待观察。

希望本期节目,能帮助大家从宏观上了解在过去的近半个世纪里,美国经济运行对加州房价的影响。如果您喜欢我的节目,请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下期再见!

美国房产最前线

2023.01.22

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今日起可在美国邮局网站申请政府免费发放的COVID-19新冠居家检测盒! 每个家庭地址4个! 家住加州 孙斯陶 2022.01.18

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我们在2022年1月15日那一期节目中介绍了,美国将于1月19日(周三)起,可以在COVIDTests.gov官方网站申请免费的COVID-19新冠病毒居家检测盒。今天我们发现,这个网站已经开放申请。大家可以去上述网站,也可以去美国邮局网站申请。美国邮局申请网站:special.usps.com/testkits。目前,每个住宅地址可以申请4个。

家住加州 孙斯陶 2022.01.18

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美国免费发放十亿份新冠检测工具对抗奥密克戎的散播!下周三(01/19)可以上网申请!

美国免费发放十亿份新冠检测工具对抗奥密克戎的散播

美国正在购买10亿份测试工具,免费提供给美国民众;1月19日可以开始在新上线的COVIDTests.Gov订购免费的新冠检测工具。

为了帮助确保美国人在需要时手头有新冠检测工具,美国正在购买10亿份可在家中进行的快速新冠检测的工具,并将免费提供给美国人。其中的5亿份免费测试工具将于1月19日起在新网站上订购,并将直接免费邮寄给美国家庭。
据悉,初步计划是,将允许每个住宅地址最多申请四份免费新冠检测工具。从1月19日开始,美国人将能够在COVIDTests.gov上在线申请新冠检测工具。测试工具据悉会在申请后的7-12天内发货。
考虑到有些人群,比如老人等不能上网,为确保所有美国人都能申请,美国还将开通一个电话热线,帮助那些无法访问该网站的人申请免费新冠检测工具。

除了这个新计划之外,美国人还有许多其它选择可以接受测试。现在全国有超过2万个免费检测站点。数以百万计的免费居家测试工具已交付给数千个社区卫生服务中心和农村卫生诊所。此外,美国还向学校提供了 100 亿美元的美国救援计划 (ARP) 资金,用于对 K-12 学区进行测试。
从1月15日开始,私人健康保险公司将被要求免费提供家庭COVID-19测试,并每月向全国学校额外提供1000万次COVID-19测试.

现在美国市场上有九种家庭快速检测工具。2021年12月份,美国市场上有超过3亿个家庭快速检测。本月,除了通过COVIDTests点gov提供的免费测试工具外,美国市场上可用的家庭快速新冠检测工具数量将增加到3.75亿份。

据悉,美国正在采取一切措施,包括采购10亿个家庭快速新冠检测工具:

  • 订购流程:从1月19日开始,美国人将能够在COVIDTests点gov在线申请免费的测试工具。为确保所有美国人都能申请,每个居住地址能申请的免费测试工具数量暂时限制为四份。新冠检测工具通常会在订购后7-12天内发货。
  • 分发和交付过程:将与美国邮政服务合作。美国大陆的所有申请都将通过First Class Package Service发送,新冠检测工具将通过Priority Mail发送至阿拉斯加、夏威夷和美国领土以及APO/FPO/DPO地址。
  • 为确保公平和照顾高风险地区,将优先处理弱势家庭以及COVID-19病例和死亡人数比例高的社区的申请,尤其是在Omicron激增期间;开通免费电话线,让上网有困难或需要额外帮助的美国人可以电话申请免费新冠检测工具;
  • 要求健康保险公司承担从1月15日开始在家进行COVID-19测试的费用:周一,白宫宣布,从1月15日开始,私人保险公司将被要求承担家庭COVID-19测试。这意味着拥有私人医疗保险的消费者将能够免费获得这些测试。保险公司和健康计划必须为每个被保险人每月提供八次免费的家庭测试。这意味着一个四口之家,都在同一个计划中,每个月将能够获得他们的健康计划所涵盖的32项测试。作为要求的一部分,白宫正在大力鼓励保险公司允许人们直接通过药店或零售商获得这些测试工具,而无需自付费用,保险公司预先支付费用,从而无需人提出报销要求。
  • 为全国学校提供1000万次测试: 每月将向学校提供的COVID-19新冠检测数量增加1000万次,以帮助学校安全地保持开放。

来源:美国白宫网站新闻稿 Jan 14 2022

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那么怎么办呢?其实美国联邦政府和各个州,乃至各个城市,都很可能有相应的房租和水电费救助计划 (Rent and Utility Assistance Program),大家可以看看是否符合相关要求!

今天以南加州的圣伯纳迪诺市 (City of San Bernardino) 的相关计划为例,跟大家做个简单介绍。

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注:非法律建议!非财务建议!非税务建议!

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CDC再度延长了禁止因为租客受疫情影响不付租金而驱赶租客的临时禁令到7月31日

CDC于6月24日发布的新冠疫情 Eviction Moratorium,再度延长1个月到7月31日。

建议大家去CDC官网上仔细阅读,并了解您所在城市/州/联邦的相关规定,做出全盘考量。

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请您咨询您的律师获取最适合您自身情况的专业建议!

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加州提供新冠疫苗电子接种卡啦!但非疫苗护照!手把手教你如何获取!有什么注意事项?家住加州-孙斯陶-2021.06.21版

加州提供新冠疫苗电子接种卡啦!但非疫苗护照!手把手教你如何获取!有什么注意事项?

加州宣布,于上周五6月18日开始提供COVID-19新冠疫苗电子接种证明卡 (Digital COVID-19 Vaccine Record) 啦!如果有朋友不小心丢失了之前的CDC的“小白卡” (White Card)的话,这下就有救了,赶快去加州公共卫生局官网申请吧! 

孙斯陶今天手把手教你如何获取。首先,请去 California Department of Public Health 官网,输入您的个人信息。系统会要求您提供手机号码或者邮箱Email,然后发给您验证码。进入后,里面是一个疫苗接种记录网页,里面有QR Code,您的姓名、生日、接种信息等。 这就是现阶段所谓的数字COVID-19新冠疫苗接种记录凭证电子卡。

不过要注意的是,这并不是所谓的美国“电子护照” (Vaccine Passport) !对老年人和无法上网的人也不方便。而且这也不是一个全美国的COVID-19疫苗电子卡,我们加州人去外州玩儿,比如,拉斯维加斯、夏威夷、纽约等地,是否被承认?另外,在隐私方面,也有人很担心! 

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加州新冠疫苗预约年龄大松绑:4月1日起50-64岁可预约!4月15日16岁以上可预约!家住加州-孙斯陶-2021年3月27日版

加州COVID-19新冠疫苗预约年龄大松绑:

4月1日起:50-64岁可以预约!

4月15日起:16岁以上可以预约!

莫德纳 Moderna、辉瑞 Pfizer、强生 JNJ 疫苗供应量大增!

但50-64岁人口数量极大,提前两个星期预约,足够吗?

4月15日预约,什么时候能打得上?

家住加州-孙斯陶-2021年3月27日版

注:您是否适合施打新冠疫苗,或者您是否需要施打新冠疫苗,请咨询您的医生获取最适合您自身情况的专业建议!

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