美国豪宅vs中价位房产哪个涨更多?在加州洛杉矶、尔湾、硅谷、旧金山、圣地亚哥收入多少才能买得起当地中价位房产?美国房产最前线 孙斯陶 2024.02.10

美国豪宅vs中价位房产哪个涨更多?在加州洛杉矶、尔湾、硅谷、旧金山、圣地亚哥收入多少才能买得起当地中价位房产?美国房产最前线 孙斯陶 2024.02.10

首先,祝大家龙年快乐, 财源滚滚!在今天正式的节目开始之前,孙斯陶想向大家介绍2个面向加州房主的补助金申请计划。

EBB房屋抗震加固计划和额外补助计划

一年多之前,我在本节目里向大家介绍过加州官方的房屋抗震改造计划(EBB Seismic Retrofit Grant)。如果您的房子符合条件,可以申请最多3,000美元的房屋加固补助金!今年这个计划覆盖的地区增加了,扩大到了全加州815个邮政编码的地区。

除了房屋抗震加固补助计划,EBB(Earthquake Brace + Bolt Team)还向符合收入资格的房主提供额外的补助金(Supplemental Grant)。如果您的家庭年收入为87,360美元或更少,您可能有资格获得额外补助。补助金额的多少取决于您正在进行的房屋改造类型以及您的房子所在地。

申请截止日期是2月21日,距离截止日期不到半个月的时间了。如果您今年想对您的老旧房屋进行改造,不妨了解一下刚才提到的这两个政府补助金计划,看看是不是符合条件。

美国家庭收入与当地中价位房产可负担性

随着这几年美国房价的上涨,加上房贷利率的走高,美国的房价已经超出了普通人的承受能力。根据美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors,N.A.R.)的最新数据,在加州的某些城市,家庭年收入要超过20万美元才能买得起当地中价位的房产。

N.A.R.假设房贷首付是20%,房贷利率是7.12%,月供(Payment)是家庭月收入的25%的情况下,调查了全美国221个城市群的房价可负担情况。根据他们的调查,能负担得起购买当地中价位房产的家庭收入要求前十名中,有八个在加州,它们分别是:

  • 北加州湾区的圣何塞-森尼维尔-圣克拉拉(San Jose-Sunnyvale-Santa Clara),所需收入:48万2835美元;
  • 南加州橙县的阿纳海姆-圣安娜-尔湾(Anaheim-Santa Ana-Irvine),所需收入:34万595美元;
  • 北加州湾区的旧金山-奥克兰-海沃德(San Francisco-Oakland-Hayward),所需收入:33万9290美元;
  • 南加州圣地亚哥-卡尔斯巴德(San Diego-Carlsbad),所需收入:25万5381美元;
  • 加州萨利纳斯(Salinas),所需收入:24万6716美元;
  • 南加州奥克斯纳德-千橡-文图拉(Oxnard-Thousand Oaks-Ventura),所需收入:24万504美元;
  • 南加州洛杉矶-长滩-格伦代尔(Los Angeles-Long Beach-Glendale),所需收入:23万4266美元;
  • 加州圣路易斯奥比斯波-帕索罗伯斯(San Luis Obispo-Paso Robles),所需收入:23万2257美元。

美国豪宅为什么卖得好?涨得快?

根据Redfin的一份房产报告,美国具有典型性的豪宅房价在去年第四季度创下了117万美元,比前一年的同期上涨了8.8%。而非豪宅的房价涨幅只有一半,同比上涨4.6%。在这份报告中,它将豪宅定义为当地房价前5%的房屋,而非豪宅则定义为当地房价第35%到第65%之间的房屋。可见去年年底美国豪宅涨幅比普通房产要高很多。

美国普通人买不起房子,但豪宅却仍然卖得很好。这是怎么回事呢?根据这份报告,在去年第四季度的美国豪宅销售中,将近一半(46.5%)以现金全款支付,高于一年前的40%。孙斯陶认为,美国豪宅的房价涨幅之所以高出非豪宅,很大程度上是因为许多富裕购房者能够用全款购买房屋,因此现在的高房贷利率对他们来说影响不大。但是,高房贷利率对购买非豪宅的群体,尤其是首次购房者群体,影响要大得多!

不过目前大家普遍预期美联储将在未来适当的时候降息。这使得一些去年持币观望的潜在购房者,今年仿佛又看到了希望。今天就聊到这里,如果您喜欢我的节目,请订阅并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下期再见。

美国房产最前线

2024年2月10日

Sources:

National Association of Realtors;

Redfin;

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2024年美国房地产市场将迎巨变?南加州房价的反常走势!哪里在涨?哪里在跌?明年市场要关注哪些指标?美国房产最前线 孙斯陶 2023.11.26

2024年美国房地产市场将迎巨变?南加州房价的反常走势!哪里在涨?哪里在跌?明年市场要关注哪些指标?美国房产最前线 孙斯陶 2023.11.26

前些天(11月17日)加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors,C.A.R.)发布了上个月(十月份)房屋销售和价格报告。根据最新的数据,十月份加州二手独立屋的销量,较九月份略有增长0.3%,但较2022年十月大幅下降11.9%。加州的房价中位数为840,360美元,较九月份下降0.4%,但较2022年十月上涨5.3%。值得注意的是,截至十月的全加州房屋销售同比大幅下降27.2%。今天,孙斯陶根据在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察,跟大家聊聊南加州各地的房价走势情况。

现在,让我们聚焦南加州的房产市场上的二手独栋房产情况。十月份,一些地方的房价上涨,也有一些地方的房价下跌。比如,洛杉矶县(Los Angeles County)、橙县(Orange County)和文图拉县(Ventura County)的房价下跌,其中洛杉矶县下跌了2.3%,橙县下跌了2.7%,文图拉县则下降了6.6%。相反,由河滨县(Riverside County)和圣贝纳迪诺县(San Bernardino County)组成的内陆帝国(Inland Empire)地区房价上涨了2.1%。

为了提供详细的比较,让我们看看南加州各县上个月具体二手独栋房产房价中位价格:

  • 洛杉矶县 (Los Angeles County):893,650美元;
  • 橙县(Orange County)  :1,275,000美元;
  • 河滨县(Riverside County)   :620,960美元;
  • 圣贝纳迪诺县(San Bernardino County):481,500美元;
  • 圣地亚哥县(San Diego County):936,250美元;
  • 文图拉县(Ventura County) :899,000美元;

可见内陆帝国(河滨县和圣贝纳迪诺县)的房价与洛杉矶县和橙县相比,比较经济实惠,但价格上个月在上涨。

聊完南加州,我们看看加州房地产市场整体的表现。这份报告提到加州出售房产所需要的时间的数据。 十月份销售房产的天数中位数为20天,低于2022年十月记录的28天。

下面我们谈谈全美国的房地产市场。十月份,现有房屋销售下降到13年来的最低点,较去年同期下降了14.6%。现有房屋的房价中位数上涨了3.4%,达到391,800美元。美国房地产协会(National Association of Realtors,N.A.R.)首席经济学家Lawrence Yun仍然持乐观态度,他提到了最近的美国房屋贷款利率下降和未来几个月房屋库存有望改善的预期。

又到年底了,展望2024年的美国房产市场,不能光看房贷利率的走势,更要关注美国经济的走向。美联储最近暂停升息和市场上更多降息的预期表明全球央行的货币政策明年可能出现改变,更多国家可能在未来适当的时候降低利率。最近美元和债券市场的走势,某种程度上反应了这个预期。总之,我们面对不确定的前景,要多多关注未来利率走势、房屋库存、和全球经济的变化。

今天就跟大家简单聊到这里。祝大家节日快乐。我是孙斯陶,我们下期再见!

美国房产最前线

2023.11.26

Sources:

California Association of Realtors;

National Association of Realtors;

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洛杉矶县独立屋房价创新高!橙县房价今年也大涨!南加州各地二手独立屋房价中位数盘点!美国房产最前线 孙斯陶 2023.10.25

洛杉矶县独立屋房价创新高!橙县房价今年也大涨!南加州各地二手独立屋房价中位数盘点!美国房产最前线 孙斯陶 2023.10.25

美国30年期固定房贷平均利率在8月份超过7%之后,正如预计的那样,一路走高,最近已经达到约7.6%。持续高利率继续考验着加州的住房市场。根据加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors, 简称C.A.R.)于10月18日发布的数据,尽管9月份房屋销售连续第四个月下降,但与去年同期相比,加州房价中位数连续第三个月上升,创下一年多来最大的年度增幅。洛杉矶县独立屋的房价中位数更⾸次超过90万美元,创了纪录。 今天,孙斯陶根据在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场的观察,跟大家聊聊这个话题。

加州房屋销售数据

根据C.A.R.从加州90多个地方的房地产经纪协会和全州多个MLS机构收集的信息,9月份的整个加州的房产销售速度较8月份环比下降了5.4%,与一年前相比下降了21.5%。这是加州二手独立屋连续第四个月度环比销售下降,更是连续第27年的年度同比销售下降。

从各个地区来看,加州各地的房地产市场上个月跟去年同期相比,都出现了同比房产销量下降。其中旧金山湾区的年度同比销量下降最多,为-23.7%,南加州则为-21.7%。

C.A.R.总裁Jennifer Branchini表示:“市场变得没有那么竞争,这对于那些要买自住房或者还能够在当今的高利率环境下购房的消费者来说,有更多的机会。” 她还说:“更多的卖家正在做让步。由于房屋销售时间变长,能够以高于要价出售的房子变少,市场上可供选择的房屋也更多。”

加州房价中位数数据

跟去年同期相比,9月份加州房价同比再度上升,房价中位数连续第三个月同比上涨,创下15个月来最大的年度增幅。但是,值得注意的是,9月份加州房价中位数比8月份的859,800美元环比下降了1.9%,降至9月份的843,340美元,与去年同期的817,150美元相比,同比上涨了3.2%。

我们探讨一下加州房价中位数在9月份同比上涨,但是月度环比却下降这种情况。在之前的节目中我介绍过,加州房价在8月份创下了15个月以来的年度同比高点。虽然9月份的房价中位数比8月份的高点低,但月度下降与过去44年中观察到的8月到9月的长期价格调整相符,为-1.8%。

因此,C.A.R.估计未来几个月的房价可能会按传统季节性模式经历月度下降,由于市场上的住房供应预计将保持紧缺,预计年度价格将继续保持正增长。C.A.R.的首席经济学家Jordan Levine表示:“随着美国房贷利率升至20多年来未见的高位,房屋销售受到考验,未来几个月可能仍将表现疲软。” 他还说:“由于美联储计划将利率维持在高位较长时间,借款成本将继续上升,短期内可能不会大幅下降。在今年剩下的这几个月里,加州住房的可负担性将会制约房产销售,尤其是中低端价位的房产。

C.A.R. 20239月二手住房销售报告的要点包括:

首先,由于美国房贷利率持续上升,加州的待售住房供应量在9月份继续较去年同期减少。在全州范围内,活跃在售房源继续下降。由于房贷利率继续上升,房产市场转入淡季,活跃房源在年底前不太可能有大幅改善。

其次,在9月份,加州独立屋的平均销售时间为18天,而在2022年9月为27天。

第三,C.A.R.统计的加州的销售价格与挂牌价格比例在2023年9月为100%,而在2022年9月为97.6%。

第四,对于二手独立屋,加州每平方英尺的平均价格为417美元,比去年同期的401美元有所上升。

第五,C.A.R.根据Freddie Mac的每周房贷利率调查数据计算,30年期固定房贷利率在2023年9月份平均为7.20%,而在2022年9月份为6.11%。

南加州房价中位数

接下来孙斯陶带您聚焦南加州各地9月份的二手独立屋的房价中位数:

(1)洛杉矶县(Los Angeles County):9月份房价中位数为$914,640,比8月份的$882,020上涨了3.7%;比去年9月份的$891,770上涨了2.6%;

(2)橙县(Orange County):9月份房价中位数为$1,310,000,跟8月份的$1,310,000持平;但比去年9月份的$1,200,000上涨了9.2%;

(3)河滨县(Riverside County):9月份房价中位数为$600,000,比8月份的$618,000下跌了-2.9%;但跟去年9月份的$600,000持平;

(4)圣伯纳迪诺县(San Bernardino County):9月份房价中位数为$475,000,比8月份的$495,000下跌了-4%;比去年9月份的$480,000下跌了-1%;

(5)圣地亚哥县(San Diego County):9月份房价中位数为$973,100,比8月份的$1,000,000下跌了-2.7%;但仍比去年9月份的$899,000上涨了8.2%;

(6)文图拉县(Ventura County):9月份房价中位数为$962,500,比8月份的$915,000上涨了5.2%;且比去年9月份的$850,000上涨了13.2%;

很明显,在九月份,洛杉矶县、橙县、文图拉县的二手独立屋房价表现非常好,而圣伯纳迪诺县和河滨县的房价表现相对偏弱。所以不得不说,Location、Location、Location,地段永远都是最重要的考虑因素之一。

今天孙斯陶就跟大家简单聊到这里。如果您喜欢我的节目,请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下期再见!

美国房产最前线

2023.10.25

Sources:

California Association of Realtors;

Freddie Mac;

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加州房价中位数有多高?尔湾周边房价多高了?这项美国豪宅指标接近历史高点!美国房贷利率将破8%?美国房产最前线 孙斯陶 2023.08.26

加州房价中位数有多高?尔湾周边房价多高了?这项美国豪宅指标接近历史高点!美国房贷利率将破8%?美国房产最前线 孙斯陶 2023.08.26

美国房贷利率创下2000年以来的新高。与此同时,随着美国房价的上涨,百万豪宅的比例也接近了历史峰值。今天,孙斯陶结合在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察,跟大家聊聊房产市场上的最新动态。

美国超过百万美元的住房比例接近创纪录水平

根据美国Redfin的数据,由于在售房源库存紧张,随着各地房价上涨,市场上百万美元以上住宅比例已接近历史峰值。

今年6月,超过百万美元的住宅占了美国住房市场的8.2%。这仅略低于2022年6月创下的8.6%的历史最高比例。在经历了去年下半年房价下跌之后,今年2月,这个比例曾一度降至7.3%。同样值得关注的是,自疫情爆发以来,百万美元以上住宅的比例翻了一番,起初仅约占房市的4%。

Redfin的数据还表明,截至6月,美国房地产市场的总价值创下了46.8万亿美元的历史新高,超过了2022年的46.6万亿美元,比两年前高出19.1%。截至今年7月,美国的中位数房价同比上涨了3%,创下自2022年11月以来的最大涨幅。Redfin的数据显示,尤其是高端住宅,价格年涨幅高达4.6%,而该市场在第二季度的中位数售价达到了120万美元。

Redfin的经济学家认为,在售房源供应短缺让许多房产变得抢手。在美国大部分地区,那些条件优越、价格合理的高价房正吸引着购房者,甚至在某些情况下引发了Bidding War竞价竞购。

美国大部分地区的房价在第二季度中上涨

根据美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors ,NAR)的最新季度报告,2023年第二季度,几乎60%的城市(即221个中的128个)的房价出现上涨,其中有5%的地区甚至出现了两位数的价格上涨。

但是因为去年下半年的房价下跌,现在的房价跟一年前相比,美国独立屋的房价中位数下降了2.4%,为402,600美元。比如,第二季度,德州的奥斯汀(Austin)的房价,跟去年同期相比,同比下降了19.1%,旧金山(San Francisco)同比下降了11.3%,拉斯维加斯(Las Vegas)下降了7.4%。

美国前十大房价最高的地区中有七个位于加利福尼亚州。比如我们比较熟悉的:

  • 北加州湾区的圣荷西 – 森尼韦尔 – 圣克拉拉(San Jose-Sunnyvale-Santa Clara),房价中位数是1,800,000美元;
  • 北加州的旧金山 – 奥克兰 – 海沃德(San Francisco-Oakland-Hayward),房价中位数是1,335,000美元;
  • 南加州橙县的阿纳海姆 – 圣安娜 – 尔湾(Anaheim-Santa Ana-Irvine),房价中位数是1,250,000美元;
  • 圣迭戈/圣地亚哥 – 卡尔斯巴德(San Diego-Carlsbad),房价中位数是942,400美元;
  • 奥克斯纳德 – 千橡 – 文图拉(Oxnard-Thousand Oaks-Ventura),房价中位数是904,900美元;

美国房贷利率创2000年来新高

根据美国房地美(Freddie Mac)的最新数据,美国30年固定房贷利率上周达到了7.23%,创下了2000年以来的新高。

如果美联储继续加息,房贷利率有可能达到8%。房屋贷款的需求量也降至1995年4月以来的最低水平。房贷利率的上涨导致潜在购房者的购买力不断减弱。再加上在售房源供应的短缺,房价不断上涨,美国房产市场的交易量持续下降。

美国住房的可负担性已经降至自1984年以来的最低点。根据Redfin的数据,以上个月6.7%的房贷利率计算,一套价值100万美元的房屋,每月的房贷月供将达到6604美元,而去年6月的典型利率约为5.5%,每月还款额为5984美元。

房贷利率的迅速上涨也导致一些打算换房的现有房主暂停了卖房的冲动,从而减少了现有待售房屋的供应量。而市场上在购房者则只能转向购买新建房屋。美国住宅建筑商协会(National Association of Home Builders ,NAHB)的首席经济学家罗伯特·迪茨(Robert Dietz)表示,通常情况下,新建房屋只占住房库存总量的12%,但目前至少占整个市场的30%。

美国房贷利率将超过8%

如果美国30年期房贷利率未来真的达到8%,我觉得,买家和卖家都会减少,房产市场活跃度将大幅降低。其实据我观察,当房贷利率超过6%的时候,许多首次购房者就已经放弃了购房计划。另外,高利率环境也会减少房主卖房的冲动。因为他们再去买房的时候,就要承担更高的房贷利率,购买力就会减弱。

但是高利率会不会立即对美国房价产生重大影响呢?我觉得,要看当时就业市场会不会出现剧烈的下滑。如果发生大规模裁员而导致经济衰退,那么一些人被迫卖房,同时买家减少,房价就会受到影响。

今天就跟大家聊到这里如果您喜欢我的节目,请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下期再见。

美国房产最前线

2023.08.26

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加州房地产上涨势头能否延续?南加州洛杉矶和橙县等地房价走势盘点!美国房产最前线 孙斯陶 2023.06.30

加州房地产上涨势头能否延续?南加州洛杉矶和橙县尔湾等地房价走势盘点!美国房产最前线 孙斯陶 2023.06.30

每个月的下旬,加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors, C.A.R.)都会公布上一个月的房地产数据。今天,孙斯陶根据他们的最新房产数据,结合我在南加州洛杉矶和尔湾的房地产上的实际感受,与您分析一下南北加州房地产市场的差异,以及南加州洛杉矶县(Los Angeles County)、橙县(Orange County)、河滨县(Riverside County)、圣伯纳迪诺县(San Bernardino County)、文图拉县(Ventura County)和圣地亚哥县(San Diego County)的房地产市场表现。

加州房地产市场5月份最新数据

根据加州房地产经纪人协会(C.A.R.)于6月20日公布的数据,加州房地产市场在5月份出现反弹,房屋销售量达到八个月来的最高水平,并且房价中位数连续第二个月超过80万美元。与4月份相比,5月份的销售速度环比上涨了9.8%,与去年同期相比,同比下降了23.6%。

5月份房屋销售量和价格的反弹,以及买房竞争的再次激烈,显示出房地产市场有改善的迹象。此外,高于要价的房屋销售数量占了近一半,降价的卖家减少,房屋进入待售状态的速度比年初快了很多。

加州5月份的房价中位数连续第二个月超过80万美元,从4月份的811,950美元上涨了3.0%,达到836,110美元。全加州的房价中位价格继续上涨,达到了9个月来的最高水平。房源供应紧张和高端房产成交增加推高了房价。

尽管与2023年初相比有所改善,但加州的房价中位数同比下跌了6.4%,比去年5月份的893,200美元下降。这已经是连续第七个月的同比下跌。这表明自从去年美联储加息以来,美国房价的下跌已趋于稳定。然而,美联储主席表示下半年仍有可能加息,或者说下半年的利率预计将保持较高水平,因此我们也不能过分乐观。

C.A.R.的首席经济学家Jordan Levine表示:“虽然5月份的房屋销售量大幅上升,但由于潜在卖家拥有较低固定利率的贷款,他们不愿将房屋放到市场上出售,导致房源极度紧缺。因此,房地产市场的快速复苏难以预测。”他还说:“由于房源短缺,我们预计未来几个月的房价将继续上涨,尽管购房需求减少,但加州的购房者仍然多于可供购买的房屋数量。供需之间的这种不平衡持续推高了房价,并导致自年初以来房价中位数的月度增长。”

北加州和南加州的房地产市场表现

各地的销售量下降幅度不同。根据C.A.R.跟踪的51个县,有49个县的销售量较去年同期下降,其中36个县的销售量较去年同期下降超过20%,有9个县的销售量较去年同期下降超过30%。其中,旧金山湾区的销售量比去年同期下降了23.8%,其次是南加州,同比下降了22.3%。

房价中位数的下跌幅度也各地不同。旧金山湾区仍然是所有地区中下降最大的地区,跟去年同期相比下降了11.3%。而南加州仅下降了5.3%。

其它一些有趣的房产数据

  • 今年5月份,在加州销售一套独栋住宅的销售天数中位数为17天,而2022年5月份为11天。
  • C.A.R.的全加州销售价格与要价之比这一指标在2023年5月份为100%,而2022年5月份为103.4%。
  • 加州现有独栋住宅每平方英尺的全州平均价格为409美元,低于去年5月的434美元。

南加州各地房地产表现

我们接下来聚焦南加州各地5月份的房价中位数:

(1)洛杉矶县(Los Angeles County):5月份房价中位数为$744,770,比4月份的$738,520上涨了0.8%;但仍比去年5月份的$798,720下跌了6.8%;

(2)橙县(Orange County):5月份房价中位数为$1,256,500,比4月份的$1,225,000上涨了2.6%;但仍比去年5月份的$1,295,000下跌了3%;

(3)河滨县(Riverside County):5月份房价中位数为$629,000,比4月份的$615,000上涨了2.3%;但仍比去年5月份的$650,000下跌了3.2%;

(4)圣伯纳迪诺县(San Bernardino County):5月份房价中位数为$455,000,比4月份的$450,000上涨了1.1%;但仍比去年5月份的$490,000下跌了7.1%;

(5)圣地亚哥县(San Diego County):5月份房价中位数为$935,000,比4月份的$930,000上涨了0.5%;但仍比去年5月份的$970,000下跌了3.6%;

(6)文图拉县(Ventura County):5月份房价中位数为$925,500,比4月份的$885,500上涨了4.5%;且比去年5月份的$915,000上涨了1.1%;

我们可以看到南加州的这6个县在五月份的房价中位数都出现上涨。除文图拉县外,与去年5月份相比,房价中位数在所有地区都有所下跌。文图拉县的房价中位数不仅比4月份高,而且比去年5月份更高。

2023年下半年的挑战与展望

根据房地美(Freddie Mac)的数据,今年5月份30年期固定房屋抵押贷款平均利率为6.43%,高于2022年5月份的5.23%。美联储在6月中旬举行了FOMC会议,并决定暂停加息。尽管美联储保持了联邦基金利率不变,但美联储主席鲍威尔表示,他们准备在今年再次加息两次,以遏制通货膨胀。这是自2022年1月以来美联储在一次政策会议后没有进行利率变动的首次。

总体而言,加利福尼亚州的房地产市场在5月份出现了一些复苏迹象,房屋销售量增长并且中位价格持续上升。然而,供应仍然紧张,房屋销售量仍较去年同期下降。预计未来几个月,房价可能继续上涨,利率的暂时稳定可能对加州房地产市场产生一定的支持作用。

然而,根据Freddie Mac的数据,美国房贷利率略有上升,未来加息的可能性仍然存在,这可能对购房市场产生一定的影响。房地产市场的走势受多种因素影响,市场变化具有一定的不确定性。七月底,美联储将召开下一次FOMC议息会议,会不会继续加息,我们要密切关注。

今天就跟大家简单聊到这里,如果您对我的节目感兴趣,请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下期再见!

美国房产最前线

2023.06.30

Sources:

California Association of Realtors;

Freddie Mac

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美国独栋别墅新房销售创二年来最差!鹰派 vs 鸽派:9月份美联储或将暂停加息?南加州大洛杉矶地区房价中位数是多少?美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.29

美国独栋别墅新房销售创二年来最差!鹰派 vs 鸽派:9月份美联储或将暂停加息?南加州大洛杉矶地区房价中位数是多少?美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.29

最近市场上有消息说有人认为通货膨胀快要见顶。我5月5日的那一期节目里面聊了有些人会觉得年底有美国中期选举,美联储可能在数轮加息之后,在下半年或年底的动作会顾虑比较多,毕竟有选举和对经济的冲击的各种考虑。这个话题之前孙斯陶已经跟大家讨论很多次了,实际上有些经济学家也有不同看法。所以今天趁着Memorial Day长周末,跟大家聊一聊。

本期节目内容:

  • 00:38 美联储加息意见分歧:鸽派 vs 鹰派;
  • 00:43 诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨的看法;
  • 01:15 国际货币基金组织IMF高级官员的看法;
  • 01:49 亚特兰大联邦准备银行主席Bostic的看法;
  • 02:20 圣路易斯联邦准备银行的博拉德的看法;
  • 03:00 美联储加息对美国房贷和重新贷款Refinance的影响;
  • 03:47 美国开发商与新楼盘新房市场;
  • 04:09 美国建商协会NAHB关于独栋别墅新房的数据;
  • 04:36 美国住房发展局HUD关于美国新房的数据;
  • 05:00 美国住宅开发商未来可能如何应对?
  • 05:40 加州房地产经纪人协会最新二手房数据;
  • 05:50 4月份全加州房价中位数;
  • 06:00 三个问题要注意;
  • 06:20 南加州洛杉矶、橙县、河滨县、圣伯纳迪诺县、圣地亚哥别墅房价中位数;
  • 06:50 孙斯陶关于最近加州房产数据的看法;

美国房产最前线

2022.05.29

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首次购房者悄然离场!南加州房地产近期价涨量跌!美联储再次加息在即!加薪跑赢高通货膨胀了吗?你能负担得起高房价吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.04.30

首次购房者悄然离场!南加州房地产近期价涨量跌!美联储再次加息在即!加薪跑赢高通货膨胀了吗?你能负担得起高房价吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.04.30

今天孙斯陶想跟大家聊聊近期南加州房产销量放缓的问题。还有美国人的薪水现状,能否负担得起现在的高房价。

南加州房价和销售量分析:

我们知道现在的房价是水涨船高。我们每个月都会跟大家更新南加州大洛杉矶地区的房价。根据最新一期加州房地产经纪人协会,也就是CAR,在4月19日公布的最新统计,全加州3月份的独立屋现房的中间价位,已经上涨到了84万9千零80美元,跟2021年3月相比,同比上涨了11.9%。跟2022年2月相比,环比上涨了10.1%,这是最近9年以来,第一次月度的环比,有两位数的上涨。但是,自今年开年以来的房产销售量,3月下降了7%!

刚才是全加州整体的数据。那么接下来我们看一下南加州的独立屋现房的中间价的数据。首先,洛杉矶县的中位数,是78万1千零50,跟去年3月相比,同期上涨13.3%。但是销售量跟去年同期相比,同比下降5.8%;橙县Orange County的独立屋现房中间价位在3月份是130万5千,跟去年同期相比,同比上涨了27.3%。大家看看,橙县的独立屋的涨幅是大幅高于洛杉矶县。但是橙县的销售量,跟去年同期相比,同比下降了19.4%。这也说明房价涨的多了,销售放缓了!

接下来我们看看南加州的Inland Empire,也就是内陆帝国地区的情况。Riverside河滨县3月份的独立屋现房中间价位是62万,跟去年同期相比,上涨了15.9%。但是销售量同比下降了9.5%;内陆帝国的San Bernardino圣伯纳迪诺县,3月份的独立屋现房中间价位是47万5千,同比上涨了15.3%。但是销售同比下降了5.7%。由此可见,整个内陆帝国的房价涨幅也是高于洛杉矶的。

我们再看看San Diego圣地亚哥县,3月份独立屋现房的房价中位数是95万,跟去年3月相比,同比上涨18.8%。3月份销售量同比下跌2.2%。Ventura文图拉县,3月份独立屋现房的房价中位数是91万4千,跟去年3月份相比,同比上涨18.6%。3月份销售量同比上升了6.2%。我们看到这两个县,房价都比洛杉矶贵。文图拉县的房产销量甚至跟去年同期比,还是上升的。

孙斯陶的观点

简单说一下我的看法,根据我在南加州的房地产市场上的实际感受,南加州今年以来,高端房产上市的不少,这些高价的房产成交,推高了整体房价。这跟CAR加州房地产经纪人协会的数据是相符的。根据CAR的数据,3月份,高价房,也就是所谓的million dollar home sales,销量连续2个月上涨。在3月份的销售量里,高价房的比例占到了32.9%。

作为房主,如果今年想卖房子的话,一定会关心现在有多少房子的成交价是高于asking price的。我们看一下CAR的这份图表。根据CAR的数据,3月份,加州有71.2%的房子的售价是高于上市的价钱的。这个也很好理解,毕竟现在市场上在售的房源很少,这个在这份图表也有体现。这里写着,median time on market,也就是在市场上的时间的中位数只有8天。

不过美联储3月中旬开始加息,也的确对销售量多多少少有所冲击。刚才说的那些数据,是4月出来的三月份的数据。我们也知道,美联储在5月和6月大概率还会加息。每一次加息,都意味着很多人失去买房的能力,所以后续的影响,尤其是对今年下半年的影响,我们要密切观察。

美国工资水平:

跟大家聊完南加州的房价,我们接下来聊聊加州房子的可负担性。如果您是房地产的投资人,您一定想买得便宜。不光要买得便宜,还要考虑后续的装修成本和持有成本。总低的话,以后盈利的潜在空间也就大;如果您买房是为了刚需自住的话,你也不想买贵了,毕竟以后花钱的地方很多。所以说到底,不管是你要投资,还是自己住,不管是全款买下,还是需要贷款,我们都要合理运用手里的资金。

最近,威斯康星大学的人口健康研究所发表了一份关于美国人收入的研究报告。根据这份报告,假设是一个大人带2个孩子的三口之家来说,也就是一个人赚钱,每年的年收入要达到7万4千4百,才能满足日常基本生活所需。换算一下,就是每小时要赚35.8块钱。这也是仅仅达到收支平衡。根据他们的统计报告,全美国上班族的平均每小时能赚31.73,也就是年薪大概6万6。换句话说,美国很多人是负债的。

刚才说的这些都是全国的平均数。如果您在美国生活成本比较高的地区,那么工薪家庭的生活压力就更大了。比如根据这份报告,在加州的旧金山,你每小时需要赚65.45美元维生。如果你要贷款买房的话,赚这么多,还是不够的。

那有人说了,疫情以来,劳动力短缺,很多公司为了招人都大幅加薪吸引人才。但是我们要知道现在通货膨胀率这么高,工资的涨幅已经被通货膨胀很大程度上抵消了。而且你可以想想看,通货膨胀到顶了吗?高通货膨胀率是短期的吗?对了,刚才说的那些数据,是去年的,没有考虑进去近期的高通货膨胀率。

为难的买家:

根据美国建筑商协会NAHB前几天公布的一份报告显示,计划在一年内买房的人在所有买房人中的比例连续3个季度下降,现在只有13%。大家可以看一下NAHB这个图表。我们可以很清楚的看到,疫情开始的初期,想在1年内买房的人越来越多,因为那个时候大家在家的时间变多,大人work from home,小孩子在家上网课,人人都觉得自己的居住面积太小。再加上,很多人在疫情期间往郊区搬,所以积极换房的人很多。这个趋势一直到2021年的夏天。之后,我们从这个图上可以看到,1年之内就打算买房的人数,其实是一路下降的。

我们知道现在美国买房的群体中的主力,是首次购房者,首次购房者中的主力,是千禧一代。那根据NAHB的这份研究,首次购房人中一部分人对买房也比较犹豫。首次购房人在买房群体中的比例,也连续2个季度下降,从2021年第三季度的65%,下降到了2022年第一季度的60%。这个60%的占比,跟疫情之前的占比,大致是一样的。

我们上一期节目也提到了,从去年年底以来,房贷利率一路走高,再加上高房价,买房人的购房成本越来越高,能从银行贷款贷到的额度,也会受影响。我们看一下这个星期Freddie Mac的房贷利率走势图。你可以看一下这半年来的房贷利率走势,30年固定贷款利率从去年夏天的低点,也就是百分之二点几,一直到了最近的百分之5点多,这已经是2009年以来的最高。当然这个星期,房贷利率小跌了一点点,因为bond yield收益率跌了一点点。

另外最近房贷的申请量也在大幅下降。根据美国房贷经纪商协会(Mortgage Bankers Association)的统计,跟去年同期相比,房贷的申请减少了17%!申请做房贷的少了,房子的销量也会有影响。在录本期节目之前,美国商务部公布了第一季度GDP的数据,今年第一季度美国GDP环比折合年率下降了1.4%,而去年第四季度GDP是增长6.9%!原因有很多,比如欧洲的地缘政治、供应链问题、贸易赤字等等。5月3号和4号美联储又要开会了,就是下个星期。我看大概率还是要加息的,悬念在于加多少而已。

其实这一切,在资本市场上也都有反应,比如最近的股市就比较动荡。大家感兴趣的话,也可以看一下股市上的这些美国开发商最近公布的财务报表。去年,开发商的利润很好。但是随着建筑材料的上涨,人工费用的上涨,供应链的问题,加上美联储加息的影响。我想对开发商的压力也很大。

所以我们要关注市场上的这些买房人的购房能力的变化!上市的房子还会不会收到很多个offer?Offer的价钱还会不会是高于上市的asking price?Bidding War竞价的现象是否还能持续下去?房价上涨的幅度会不会逐步放缓?这些都需要我们密切关注!

好了,今天就跟大家聊到这里,我是孙斯陶,这里是美国房产最前线节目,我们下期再见!

美国房产最前线

2022.04.30

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NICHE最近发布2022年美国最宜居城市的榜单。根据这个榜单,加州有2个城市,进入全美国前十名,分别是北加州湾区的伯克利 Berkeley,和南加州的尔湾Irvine。

本期内容:

00:57 排行榜评分标准

01:46 加州入榜城市前十名

03:00 南加州入榜城市盘点

03:15 橙县的尔湾 Irvine

04:43 洛杉矶的托伦斯 Torrance

05:15 洛杉矶的帕萨迪纳 Pasadena

05:45 文图拉的千橡市 Thousand Oaks

06:26 圣地亚哥的卡尔斯巴 Carlsbad

07:00 圣地亚哥 San Diego

美国房产最前线 2022.04.15

Source: Niche

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美国房地产市场逐步走向春夏“旺季”;近期美国30年固定房贷利率已经上涨了不少。而且对于投资房的贷款,也越来越严格!有些朋友准备夏天把房子拿到市场上来,最近想简单装修一下时发现装修成本太高;所以,今天孙斯陶跟您聊聊美国房主在2022年卖房子时将面临的两大挑战!

本期节目内容:

  • 00:00 Intro
  • 00:15 美国报税季节来临;
  • 00:50 美国房主发现装修成本上涨;
  • 01:39 高通胀导致高支出;
  • 01:58 美国近期通货膨胀创新高;
  • 02:15 美国家庭支出高出多少;
  • 02:45 哪个年龄段受影响最大;
  • 03:20 美国家庭高支出将影响房贷能力;
  • 03:45 美国企业经营成本上涨转嫁给消费者;
  • 04:00 美国PPI生产者价格指数;
  • 04:25 美国建筑材料价格上涨;
  • 05:10 美国木材价格上涨;
  • 05:25 美国油漆价格上涨;
  • 06:18 美国买房者贷款能力受限;
  • 06:35 美国千禧一代贷款买房;
  • 07:00 美国房价可负担性数据;
  • 08:00 美联储将开始“加息周期”;
  • 08:30 美国房价何时“正常化”;
  • 08:35 美国资产处于高位;
  • 08:40 美联储也需维护金融市场稳定;
  • 08:45 美联储也会保留”加息灵活性“;
  • 08:55 国际局势对美国房地产的影响;
  • 09:03 美国房产经纪人协会NAR预测;
  • 09:09 美国房价将“正常化”;
  • 09:28 何为美国房价“常态化”;

美国房产最前线 孙斯陶 2022.02.23

数据来源 Sources:

U.S. Bureau of Labor Statistics;

The Federal Reserve Bank of St. Louis;

The National Association of Home Builders;

The National Association of Realtors;

Moody’s Analytics;

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美国人口普查局于8月12日公布2020年人口普查报告。数据显示,美国人口达到了3亿3千万人。在过去十年里,少数族裔人口增加!在本期节目里,孙斯陶跟您聊聊本次普查中一些对房地产投资有价值的数据。尤其是那些跟南加州房地产息息相关的数据!

  • 美国最大的城市(City)是哪个?
  • 美国人口最多的郡/县(County)是哪个?
  • 美国人口最多的十大城市是哪些?
  • 美国哪些州(State)人口增加最多?
  • 加州5万人以上的城市中,人口增长最多的五大城市是哪些?
  • 橙县尔湾(Irvine)人口在过去十年增加了多少?
  • 南加州各个县(County)人口有哪些变化?
  • 河滨县(Riverside County)人口有哪些变化?
  • 圣伯纳迪诺县(San Bernardino County)人口有哪些变化?
  • 东谷(Eastvale)在榜单上排第几?

美国房产最前线 孙斯陶 2021.08.13版

数据来源:2020 Census

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