到了11月，就临近了打折购物的季节，花钱的时候到了。不过对于我们加州的房主来说，买东西给家人买礼物都是“小钱”，重要的是，又要交房产税了，而且房产税可没有打折。今天孙斯陶跟您聊聊加州房产税的话题，尤其是新房主要注意哪些事情？
什么时候缴纳加州房产税？
有房的朋友想必10月份都陆续收到房产税税单了。加州的房产税，每年分2次缴。第一次缴纳的时间是11月1日（Due Date），如果12月10日（Delinquent Date）下午5点钟还没收到，或者你的邮戳是12月10日以后的，很不幸，你要交滞纳金罚款了。也就是说你可以在网上付款，但是要在规定的时间之前到政府账上。你也可以邮寄支票，但是邮戳要在截止日期之前。
今年有点特殊，12月10日刚好是周末，所以今年第一次缴纳的截止日期顺延到12月12日（星期一）。第二部分的缴纳时间是明年2月1日（Due Date），如果4月10日（Delinquent Date）下午5点还没收到，或者邮戳是4月10日以后的话，就要付滞纳金罚款了。很多人怕来年忘记交第二部分的房产税，所以干脆一次性交了。
贷款银行代收代缴纳房产税就完全不用操心了吗？
听到这里，有些朋友就要说了，我当初买房的时候，用的是贷款，我用的贷款银行有代缴房产税的服务。当初办理房贷的时候，我选择的是让银行帮忙代收代缴的房产税。所以我每个月付给银行的钱里面，除了月供，还有预缴的房产税。所以我根本不用担心这个问题！
这么讲也没错，不过有几点要注意。首先，不是每个银行都有这个要求，或者提供这个服务。有些是强制性的，有些是可以由贷款人来选择的。别人的贷款银行有这个服务，不代表你的贷款银行就有这个服务。你当初办理房贷的时候，签了上百页的文件，你还记得清里面的条款吗？
其次，你要养成看银行房贷账单statement的习惯，看看银行是否真的按时帮你支付了房产税。我在房地产行业这么久，见过很多离谱的事情。相信银行，不如相信自己。毕竟如果出了问题，政府的罚单是给你的。
如何缴纳房产税：2个解决办法
解决的办法其实就是做两件事，第一，就是刚刚说的，银行给你的房贷月结单statement，要记得看。我知道现在大家喜欢选择paperless月结单，无纸化，由银行直接发到你的邮箱，但是有几个人会真的看呢？第二，就是去你所在地的房产税缴纳的官网，输入你的房产信息登录进去，看看你的余额是否按时付清。
说到你的房产所在地的房产税的官网，我再多说几句。以Los Angeles County 洛杉矶县为例，大家可以去Los Angeles County Assessor 官方网站，登陆进去以后，你能看见的你的房产税的税单。所以如果你十月底还没收到邮寄的房产税账单，你也不用担心。哪怕你人在海外，也可以直接登陆官网，可以在网上支付。要提醒您一点，付款方式有好几种，有的要收额外的服务费。大家要看清楚。
什么是Supplemental Property Tax？
刚才说的都是常规性的房产税缴纳过程。如果您是最近刚刚买的房子，除了刚才介绍的常规性的每年收到的房产税账单，你还要注意查收一个额外的补充税单（Supplemental Property Tax），简单说就是在政府看来，这栋房子的增值部分的税单。根据我们加州1978年通过的Prop 13号法案，加州房地产税的征收有一个基准年，也就是Base Year。之后的房地产的估值虽然也受通货膨胀的影响，但是房产税的总额的增长被限制在了一定比例之内。当然，如果发生了房产买卖交易的话，新房主要交的房产税额就要重新另算。
还是以洛杉矶为例，洛杉矶县估值官办公室有一本帐，叫做Assessment Roll，也就是“摊派税捐清册”，也就是政府手里的那本账上收房产税的依据。新买卖的房产，政府会根据他们的记录，计算新的收税基准。这个Supplemental Property Tax税单是房产过户后，才会发出。所以新房主一定要留意查收。如果一直没收到的话，还是刚才说的老办法，就是去官网输入你的房产信息，及时付清。
Prop 13号法案与通货膨胀
以今年来说，通货膨胀的调整也是Assessment Roll估值增长的最重要因素之一。今年，加州消费者物价指数CPI的上涨一定超过了第13号法案允许的最高2%。预计这一部分部分将为2022年的Assessment Roll总估值增加约340亿美元。所以大家在2023年10月份收到的税单上，要仔细看看。我们南加州的房地产投资人也好，普通房主也好，政府机构也好，都要了解这些重要的房地产数据。比如说房地产投资人和房主可以从这些数据上深入的了解我们洛杉矶本地房地产市场。
政府机构可以根据这些数据来了解洛杉矶本地的经济情况，最重要的是可以更好的规划新一个财政年度的预算。毕竟房产税是每个地区政府财政收入的主要来源。我们洛杉矶本地的城市基础建设、公立学校全倚仗着房产税呢。房地产价值的提高，意味着政府可以收到更多的房产税。我前几年做了好几期关于房产税的节目或者文章，大家有兴趣的话，可以去看看。
最后要说的是，交房产税的确让人肉痛，不过还是比交房租强！如果长期逾期不交，可能会被政府拍卖。所以千万不要忘记！如果大家对南加州洛杉矶和尔湾这边的房地产感兴趣，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2022.11.06
孙斯陶聊美国 