Consumer Price Index – 孙斯陶聊美国

2024年美国房地产市场提前预热？洛杉矶和尔湾的周末Open House看房人数大增！美国房贷利率下降吸引购房者回流！美国房产最前线孙斯陶 2024.01.11

最近很忙，就一直没有更新视频节目。我们去年最后一期节目是在11月底的感恩节期间。当时提到了美联储暂停升息和市场上降息的预期和全球央行在2024年适当的时候会降低利率。去年年底美国房贷利率的走势，某种程度上已经反应了这个预期。另外，根据孙斯陶最近在南加州洛杉矶和尔湾的市场观察，今年春季房地产市场似乎提前启动了，这得益于美国房贷利率的显著下降。房贷利率的下降，重新激发了购房者的兴趣和乐观情绪，目前的房贷利率大约比去年10月份低了整整一个百分点。

根据房利美（Fannie Mae）每月的消费者调查，人们的期望出现了明显的变化，更多人预期房贷利率将下降。我们看一下这张美国购房情绪指数走势图（Home Purchase Sentiment Index® (HPSI)）。蓝色的这条线显示的预计未来12个月房贷利率下降的人数比例。可见最近认为房贷利率未来将下降的人数比例在去年年底开始快速增加。

这一变化归因于最近的债券市场走势，之前也跟大家介绍过，美国房贷利率的走势，跟美国国债的走势息息相关。最大的的受益人是房主群体和高收入群体。在COVID-19疫情期间，美国30年期固定房贷利率波动非常大，先是在2020年和2021年创下了历史新低，很多朋友的30年固定贷款利率拿到了百分之二点几。低利率环境和疫情期间对房产需求变化，引发了购房热潮和随后美国房价自然大幅上涨。然而，在到了2022年美联储加息，房贷利率在2023年10月达到20年来的最高纪录之后，美国房贷利率在去年12月（上个月）回落至7%以下。

以孙斯陶最近几周在南加州房地产市场上的观察，购房者逐渐回到了市场上。最近我去了洛杉矶和尔湾的Open House（房产开放日），我看到来看房的人数非常多。这说明之前因为高房贷利率而不得不离开市场的人或者选择观望的人，尤其是首次购房者群体，现在又慢慢回到市场上来看房子了。

孙斯陶觉得只有房贷利率下降还是不够的，我们未来要观察洛杉矶和尔湾房产市场上的在售房源会不会增加。去年我做了好几期节目，讲的是很多房主不愿意卖房子的原因是舍不得他们之前拿到的低息房贷。很多房主也是有“换房”的需求，毕竟大多数人卖了房子之后，还是需要再买房的。放弃手上的低息房贷，再拿一个高利率房贷对他们来说是不划算的买卖。换言之，高房贷利率对买房的人来说是个障碍，对一部分房主来说也是个障碍。

根据Redfin的最新数据来看，随着近期美国房贷利率下降，12月份购房需求开始上升。由于去年市场上在售房源供应短缺，美国房价持续上涨。假设房贷利率今年大幅下降，但是在售房源还是很少的话，美国房价就会继续上涨。毕竟，房贷利率越低，能负担得起的潜在购房者就越多。当然，美国房贷利率能否继续下跌，下跌的话会下跌多少，这取决的美国经济走势和通货膨胀的控制程度。

今天就跟大家简单聊到这里。等去年年底加州房价统计数据出来以后，我会继续在更新一期。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见。

美国房产最前线

2024.01.11

Sources: FED; CNBC; Freddie Mac; Fannie Mae; Redfin; BLS;

美国何时降息？加息加出了降息的效果？高利率将持续多久？孙斯陶的财经纵横谈 2023.07.12

最近美国公布的各种经济数据显示，整体上看经济和就业率都不错。大家纷纷感慨美联储加息加出了降息的效果！这究竟是怎么一回事儿？另外，高利率将持续多久？今天孙斯陶结合两份研究报告，跟大家探讨一下。

量化紧缩起了反效果？

就美联储加息缩表却达成与预期相反的效果这个问题，美国银行（Bank of America）的利率策略师Ralph Axel 表示，在疫情期间，美国实施经济刺激计划和美联储降息，导致美国的储蓄激增。自2022年3月以来，美联储已将联邦基准利率提高了500个基点。美联储的加息，让美国广大储户从大约17万亿美元的银行存款中赚到更多的收益，产生的“财富效应”促进了消费，并没对美国经济造成太大的伤害。

随着美联储加息，海外“美元回流”。在去年3月18日的节目里我也提到了，美元回流美国之后，大资金的主要去处就是金融市场和房地产。我们也看到了，美国主要股指今年上半年以来的表现也不错。美国的房地产也从去年下半年的低谷中慢慢走了出来。

这一切跟很多人的传统认知是不一样的。从传统的经济学理论上讲，美联储不断的加息会使美国公司和消费者的借贷成本更高，大家更倾向于把资金放到安全的地方，而不是去投资，从而使经济成长受到抑制。

但实际情况是，很多私人投资人购买了很多新发行的国债，把资金投入到自2008年金融危机前以来利率最高的美国国债市场中。比如说，我们经常在自媒体上看到一些财经主播自去年以来经常提到I Bonds (US Treasury Series I Savings Bonds)这类债券。结果就是大量资金从银行存款转移到了美国国债市场，从一种资产类型，转换成了另外一种资产类型。

美联储自去年以来的“量化紧缩”计划，是通过缩减资产负债表来消除自2020年疫情以来的注入的流动性。截至本月初，美联储的资产负债表规模已经从一年前的8.5万亿美元下降到7.7万亿美元。但是美联储通过“量化紧缩”所减少的流动性，被美国私人投资者的资金在某种程度上弥补了一部分。美国储户的资金并没有完全从金融市场抽离，只是持有的金融资产组合改变了，反而因为高利率获得了更大的收益。

这就产生了一个问题！对美联储来说，量化紧缩的作用比预期要小。为了将美国的通货膨胀降至2%，美联储可能不仅需要将利率升得更高，而且要维持高利率更长时间。所以，市场上很多人认为美联储还会再加息两次。有些人甚至大胆猜测美联储在2024年5月之前不会降息。

高利率可能需要持续相当长一段时间

美国联邦储备银行堪萨斯分行的经济学家Johannes Matschke 和 Sai A. Sattiraju在6月29日发布了一份研究报告《To Reach the Fed’s Inflation Target, Interest Rates May Have to Remain Restrictive for Some Time》，就是探讨美国需要维持高利率多长时间才能有效降低通货膨胀。今天跟大家简单分享一下里面的观点，供大家参考。

为了应对高通货膨胀，美联储在过去14个月里加息了500个基点，但通胀下降的幅度相对较小。核心个人消费支出物价指数（PCE）的通胀率从2022年3月的5.4%降至2023年4月的4.7%，远高于美联储的2%目标。再加上前阵子发生硅谷银行破产等一系列银行危机，经济学家们开始评估美联储货币政策紧缩程度的实际效果，以确定加息幅度是否足以将通货膨胀降到2%这个目标。

我们看一下这份研报里的这张图。“蓝线”代表货币政策的立场；“绿线”代表联邦基准利率；“橙线”代表核心PCE个人消费支出物价指数。我们可以很清楚的看到代表了货币政策的立场（蓝线）和联邦基准利率（绿线）通常是同时变动的。比如，在上世纪70年代和80年代初，美国通货膨胀非常高，联邦基准利率经常超过10%。

另外，在当下这个紧缩周期中，在去年美联储加息的初期，“绿线”（联邦基准利率）追赶上升的“橙线”（PCE通货膨胀），直到2022年下半年“蓝线”（货币政策立场）才开始变得更加紧缩。因此，尽管美联储自2022年3月以来一直加息，货币政策的立场直到2023年第一季度才变得紧缩。

这张图里，我认为最重要的是“橙线”，它揭示了货币政策立场与通货膨胀之间的关系。我们可以看到，以上世纪70年代到80年代初期的高通货膨胀时期为例，通货膨胀一路走高，当时的美联储主席保罗·沃尔克暴力拉升利率，但是通货膨胀率直到1982年，也就是货币政策足够紧缩的时候，才被有效遏制住。当年，需要维持超过6%的货币政策立场才能把通货膨胀明显的降下来。

历史上，紧缩的货币政策立场通常会导致经济增长放缓和通货膨胀降低。我们看一下第二张图。作者根据1960年以来的数据，做了一个统计模型，用来预测紧缩的货币政策对经济国民生产总值GDP和通货膨胀的影响。“蓝线”代表了未来五年（20个季度）核心PCE通货膨胀。“绿线”代表了实际GDP的预期路径。

作者根据过去一年货币政策紧缩程度，预计货币政策立场的收紧将逐渐降低通胀，到2026年底，核心PCE通胀的同比增长将下降。在通货膨胀下降的同时，他们预计未来两年内国民生产总值GDP也会降低。当然，这只是预测，不一定很精准。

货币政策的总体紧缩程度不仅取决于加息加多少，还取决于维持货币紧缩的时间有多长。在历次通货膨胀下降过程中，美联储往往保持政策紧缩状态长达数年之久。比如，在1981年5月和1988年12月，美联储采取了紧缩政策，旨在降低通胀率。

我们看一下第三张图表：“绿线”代表1981年的紧缩周期；“蓝线”代表1988年的紧缩周期；我们很清楚的看到，在这两个周期中，必须维持政策紧缩的立场长达12个季度（3年），才能实现预期的通胀降低幅度。在1981年的周期中，通胀率从8.7%下降到4.5%；在1988年的周期中，通胀率从4.4%降至20世纪90年代初的约2.5%。

所以他们得出的结论是，尽管美联储的货币政策最近已经变得紧缩，但对降低通货膨胀的成效往往是滞后的。为了将通胀降至2%的目标，紧缩的货币政策在未来还会维持相当长的一段时间！这份研究报告不一定很精准，但是可以给大家提供一种可能性，也就是说美联储未来即使加息到达顶点，如果美联储真的追求把通货膨胀降到2%这个目标，那么很可能将维持货币紧缩政策相当长的一段时间！

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美国房产最前线

2023.07.12

Sources:

Federal Reserve Bank of Kansas City;

Federal Reserve Bank of St. Louis;

Bureau of Labor Statistics;

美国房贷逾期率透露了哪些玄机？这项指标好美国房地产市场不会差！美联储加息后，为何房贷需求上升？美国房产最前线孙斯陶 2023.05.16

夏天来了，最近南加州洛杉矶和尔湾房地产市场的热度，想必大家已经感受到了。在5月初美联储宣布再次加息一码之后，美国房贷利率并没有随之上升。这是怎么回事呢？一项关键指标透露了什么玄机呢？今天，孙斯陶跟您聊聊我的一些市场观察。

美元的“潮汐效应”

大家好，我是孙斯陶。在过去15年里，美联储曾经2次连续降息，也发生过2次连续加息。分别是：

（1）2008年金融危机后，美联储为了“救市”，把利率降到了0-0.25%，并维持低利率7年；（2）到了2015年，美联储开始在之后的3年里，连续加息9次；

（3）2020年，美联储又因为疫情的因素，再一次增加货币供应，提振经济，跟2008年一样，把利率降到了0-0.25%。

（4）最近一次就是2022年3月开始的新一轮的加息通道，截止到本月初，已经是第十次加息了。这意味着美元的“潮汐效应”更加明显。

美国房贷申请量回升

本月初美联储加息之后，美联储主席鲍威尔暗示有可能结束加息通道。虽然即使未来暂停加息，也不代表会马上降息。但是最近的房屋抵押贷款利率略有下降。虽然下降不是很显著，但是最近房贷的申请量已经悄然增多了。

根据美国房贷经纪商协会（Morggage Bankers Association，简称M.B.A.）的上周公布的数据，30年固定利率抵押贷款的平均合同利率下降到6.48％，当然，跟去年同期的5.53％相比，还是高出很多。另外，上周Refinance重新贷款的申请量增加了10％。但与去年同期相比，Refinance的需求仍然下降了44％。

孙斯陶觉得，在当下通货膨胀有所放缓和信贷环境收紧的金融环境下，美国经济或将减速，就业增长也可能会慢下来。在这种预期下，美联储在本月初的FOMC会议上暗示可能将会暂停当前联邦基准利率的水平。而且在美联储的这次加息后，已达到此前美联储官员给出2023年的终端利率区，因此市场预期超过一年的加息通道将告一段落。那么，房贷利率最近走弱，也就不令人惊讶了！

根据M.B.A.的数据，房贷的申请虽然在5月初增加了5％，但跟去年同期相比还是下降了32％。说实在的，房贷利率并没有真正下降到足以抵消高房价。自去年夏天以来，加州房价一直在回落，但由于强劲的住房需求和市场上非常低的房源供应量，我发现南加州洛杉矶和尔湾及周边地区的房价已经在本季度开始回暖。

美国房贷违约率怎么样了？

在去年11月份的节目里，孙斯陶提醒大家在关注2023年美国房地产市场走向的时候，要看今年“溺水屋”会不会增加。换句话说，我们要关注房贷逾期率（Delinquency Rate）会不会大幅增加。我们知道，从去年3月到去年年底这段期间，随着美联储大幅加息，美国房价疲软，房主手里的房屋净值（Home Equity）也在不同程度上缩水了。

“溺水屋”，也就是房子的“underwater”的现象。在2008年次贷危机之后，房地产价格连续跌了好几年，市场上大批的房子的价值，已经低于房主的房贷总额。所以叫做“underwater”，处于水平面以下嘛，所以翻译成“溺水屋”。

我们下面看一下这张图。这是自2000年以来，美国住宅独栋别墅的房贷逾期率的走势图。我们可以很清楚的看到，截止到去年年底，逾期率只有1.77%，处于历史低位！可见自去年3月份以来，被暴力拉升的美国房贷利率，对住宅贷款的影响并不大。

美国房主的“底气”是什么？

其实，对于房贷逾期率不高，市场上在售房源不多的现象，孙斯陶在3月份的节目里，就跟大家分析过：

首先，我们要分析一下美国房主的房屋购入成本。在疫情期间（2020年一季度到2022年二季度），除去通货膨胀，美国房价上涨了24.3%。这是自1975年以来，美国房价上涨最快的九个季度。但是大部分美国房主是在疫情之前购入的房产，所以房产入手的成本很低。去年美国房价下跌，但是尚未造成大面积的跌破房屋净值的情况。

其次，我们看一下美国房主的贷款融资成本。根据Black Knight的美国房地产贷款数据，大多数的美国房主身上背的房贷的利率，是在4%以下。孙斯陶觉得，这说明大部分房主的房子是前些年买的，当时房贷利率很低，月供还在可承受的范围之内。还有很多房主，更是趁疫情期间的房贷利率极低的时候，办理了Refinance重新贷款，锁定了长期的低房贷利率。

第三，我们在南加州洛杉矶和尔湾的市场上就能看出来。自疫情期间到现在，房产出售的挂牌量虽有增加，但仍不多。购房者的选择余地不大。供需决定价格。美国房价虽然可负担性不佳，但是房产供给不足，同时需求量很大。假设一个房主发生付不出月供的情况，同时，房子积累的净值又很高，房子又很容易脱手的话，他把房子卖掉就可以脱离“困境”。

4月份美国消费者物价指数CPI

美国劳工统计局（BLS）于5月15日（周一）公布的数据显示，今年4月份的消费者物价指数（Consumer Price Index，CPI）跟2022年4月相比，同比上涨了4.9%。大家可以看一下这张1980年以来的12个月CPI变化走势图。我们可以看到，CPI增幅已经下滑。

但是基于美国通货膨胀依旧很高的现状，低利率环境短时间内很难回来。再说，现在租金也非常高。卖了房子，一来要承受高通货膨胀，到手的钱如果没有稳妥的投资渠道的话，会贬值；二来去租房的话，租金没准儿比正在付的月供还高。所以，在美国经济前景不明朗的当下，为了保住现在的低月供，稳住现在的现金流，很多房主舍不得卖房。

今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.05.16

Sources:

California Association of Realtors;

Mortgage Bankers Association;

U.S. Bureau of Labor Statistics;

Federal Reserve Bank of St. Louis;

Black Knight;

Freddie Mac;

美联储加息一周年美国房产咋样了？去年美国房价跌幅有限的三大原因！美国房产最前线孙斯陶 2023.03.10

自去年3月以来的这一年里，大家经常听到美国房价月度环比下跌了多少多少，但是和前一年同期相比还是上涨的，这样的新闻。但是3月2日，Redfin发布了最新的美国房产数据，截止今年2月19日，美国一栋具有“典型性”的住宅价格，大概35万美元。与去年同期相比，同比下跌了0.3%。跌幅虽然不大，这是意义却不同，因为这是自2012年2月这十年来，美国房价首次同比下跌。今天孙斯陶跟您聊聊一些感想和个人看法。

大家好，我是孙斯陶。在前几期节目里跟大家介绍了最近南加州洛杉矶和尔湾地区房地产市场回暖，很多朋友给我留言，说他们所在的地区也有这种迹象，看好的房子，很快就卖掉了。美联储是自去年3月份开始加息的，到现在刚好一年。刚刚孙斯陶也提到了，截止2月中旬的美国房价跟去年同期相比，仅仅下跌了0.3%。很多想买房子的人最近感慨，美联储加息一年，加了个“寂寞”。

去年美国房价跌幅不大的三大原因

我觉得美国房地产市场，在过去一年美联储大幅加息的背景下，房价的跌幅并不大的原因有这么几点：

首先，房价的涨跌要看供需关系。我在2年前的节目里，跟大家介绍过美国房地产市场上存在着几百万套新房建设的供应缺口。即使建商开足马力盖房子，也是需要几年时间才能补上缺口。下面这张图是过去20年美国新房开工许可证发放数目。在2022年，随着美联储的逐步加息，美国新房开工许可证的发放数量，已经跌到了2015年的水准。

这一点，我们在南加州洛杉矶和尔湾的市场上就能看出来。自疫情期间到现在，房产出售的挂牌量虽有增加，但仍不多。购房者的选择余地不大。供需决定价格。美国房价虽然可负担性不佳，但是房产供给不足，同时需求量很大。

其次，我们要分析一下美国房主的房屋购入成本。在疫情期间（2020年一季度到2022年二季度），除去通货膨胀，美国房价上涨了24.3%。这是自1975年以来，美国房价上涨最快的九个季度。但是大部分美国房主是在疫情之前购入的房产，所以房产入手的成本很低。去年美国房价下跌，但是尚未造成大面积的跌破房屋净值的情况。

第三，我们看一下美国房主的贷款融资成本。根据Black Knight的美国房地产贷款数据，大多数的美国房主身上背的房贷的利率，是在4%以下。孙斯陶觉得，这说明大部分房主的房子是前些年买的，当时房贷利率很低，月供还在可承受的范围之内。还有很多房主，更是趁疫情期间的房贷利率极低的时候，办理了Refinance重新贷款，锁定了长期的低房贷利率。

基于美国通货膨胀依旧很高的现状，低利率环境短时间内很难回来。再说，现在租金也非常高。卖了房子，一来要承受高通货膨胀，到手的钱如果没有稳妥的投资渠道的话，会贬值；二来去租房的话，租金没准儿比月供还高。所以，在美国经济前景不明朗的当下，为了保住现在的低月供，稳住现在的现金流，很多房主舍不得卖房。

美国通货膨胀与房屋贷款

不过，说到美国的通货膨胀。我们常看的指标是CPI，也就是消费者价格指数。美国住房成本在CPI中的占比大概是1/3。过去一年里，美国房价虽然下跌，但跌幅有限。所以，我猜测美国通货膨胀未来即使下降的话，也可能将会是一个缓慢的过程。

在过去一年里，美联储FED已经累计加息4.5%。3月21-22，美联储又要召开FOMC议息会议。大概率还会继续加息。对美联储利率敏感的美国2年期国债的殖利率也居高不下，美国30年房贷固定利率我看最近也有回升的迹象。所以，这将对贷款购房者造成更大的压力。

另外，硅谷银行（Silicon Valley Bank）这几天“暴雷“，也是美联储自去年以来“大步伐”加息的负面影响的显现，也势必对美国金融市场造成影响。美国房价是否将延续去年以来下跌的趋势，我们要密切观察。

不过，回到我们南加州洛杉矶和尔湾的房地产。你看好的房子，别人也会看好。好卖的房子，什么时候都好卖。不好卖的房子，市场好也难卖。说到底，买房要看地段。虽然入手的时候竞争激烈，但当你要卖的时候，也相对好卖。

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美国房产最前线

2023.03.10

Sources：

Redfin；

Black Knight；

Freddie Mac；

St. Louis Fed；

南加州六县房价半年走势盘点！橙县房价为何跌得最多？洛杉矶房价为何近期走稳？买房群体将在2023年逐渐回到房产市场？年底南加州建商新房促销看点是什么？美联储加息节奏放缓的同时美国房贷利率11月走低！

根据Zillow刚刚公布了南加州六个县上个月的房价数据，不出意料的是各地都在普遍性的连续环比下跌。不过最令人惊讶的是，跟当地5月份峰值房价相比，南加州房价最高的橙县（Orange County）的下跌幅度，远远大于圣伯纳迪诺县。今天孙斯陶结合南加州洛杉矶和尔湾房地产市场近期动态跟您聊聊这份报告。

首先，在这份报告里，Zillow统计的是具有“典型性的房价”（Typical Price），也就是处于中间1/3的房子的均价。根据他们的数据，南加州的6个county的11月份的“典型性房价”跟当地5月份峰值房价相比较，也就是跟半年前高点的房价相比，按照下跌幅度排序，橙县房价下跌了8.6%，排第一；之后是，洛杉矶县下跌了7%；圣地亚哥县跌了7%；Riverside河滨县下跌了4.6%；Ventura文图拉县跌了3.9%；圣伯纳迪诺县下跌得最少，只有3.5%。

下面我们看一下11月份南加州6个县的“具有典型性的房价”是多少。我们这次按照房价高低排序。橙县11月份具有典型性的房子的价格是$1,014,194，比10月份环比下跌了3.4%；圣地亚哥县是$877,278，比10月份上涨了0.1%；洛杉矶县是$842,752，只比10月份环比下跌了0.5%；文图拉县是$837,891，比10月份环比上涨了1.2%；河滨县是$599,428，比十月份下跌了0.5%；圣伯纳迪诺县是$523,830，比10月份下跌了0.6%。

我们可以看到房价最高的橙县，根据Zillow的数据，不管是跟半年前的房价高点比，还是跟10月份比，房价下跌的幅度都最大；而在这6个县里面房价最低的圣伯纳迪诺县，不管是跟5月份比，还是跟10月份比，下跌的幅度都是不大；至于洛杉矶县，虽然跟5月份相比，跌幅排第二，跌了7%，不过跟10月份相比，跌幅只有0.5%。我猜测这跟洛杉矶县的供需关系有关，毕竟人口基数最大。

我觉得Zillow这份关于11月份的房价报告，有滞后效应。为什么这么说呢？因为11月份过户的房子，大多是在10月份签约的。按照我在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上的经验，夏天一般是地产买卖”旺季“。过了旺季，市场上总会剩下一些房子，原因有很多，比如说开价不合理，房子的地段不好，或者户型不好，等等。如果房主着急脱手的话，往往会考虑降价。所以我从MLS系统后台看到，10月份有些房子的成交价，比上市价低了不少。就更不用提有些房主甚至接受人民币交易的这种情况了。

我在半个月前的那一期节目跟大家介绍了，尽管美联储在11月初继续加息“三码”，但是美国房贷利率实际上已经比10月底/11月初的高点下跌了很多。随着周二公布的CPI数据好于预期，市场上也预期美联储将放慢加息的节奏。据我个人观察，由于最近这一个多月美国房贷利率下跌，有些买房人趁着假期有空，又回到了市场上看房。当然看房不代表就会马上做决定，但是已经有这种苗头出现。这种趋势能否持续下去，我们还要观察。

不过我觉得，尽管现在30年固定房贷利率比一个半月前的7%要低了很多，但是还是很高。哪怕现在的房价比半年前低，现在你贷款买房的月供，其实还会比半年前高，因为现在的房贷利率更高。这就不得不提一下南加州的新房，最近有些开发商在年底优惠促销，提供第一年的贷款利率优惠，作为卖点吸引客户上门。这说明开发商还是很了解现在买房群体的“痛点”在哪里！

今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2022.12.13

Sources：Zillow

洛杉矶、旧金山、纽约、圣地亚哥等美国大城市生活成本为何高昂？美元升值影响有多大？2023全球高端房产市场展望！洛杉矶房产｜新加坡房产｜纽约房产｜旧金山房产｜美国房产最前线孙斯陶 2022.12.10

前些天英国经济学人智库公布了一份2022年全球成活成本最昂贵城市的榜单，我们南加州洛杉矶荣登了第四名。另外，加州的旧金山也进入前十名，甚至南加州的圣地亚哥都进入了前二十名。另外，莱坊Knight Frank刚刚发布了2023年全球高端房产展望；我找来这两份榜单看了看，发现了一些有趣的事情，今天跟大家分享一下。

2022年全球成活成本榜单排名依据

大家好，我是孙斯陶。经济学人旗下的智库Economist Intelligence Unit (EIU)公布的这份榜单叫做Worldwide Cost of Living 2022。今年8月16日到9月16日这一个月里，它在全球172个城市做了问卷调查，全方位的比较了各地的生活成本，比如说他们比较了超市的价格，中档商店的价格，还有高档商店的价格，还有各种服务业的价格。最后他们发现，以当地货币计算，这172个城市平均物价比去年上涨了8.1%。这种生活成本上涨速度在过去20年里都是罕见的。换句话说，因为通货膨胀、供应链失调、当然还有俄乌冲突，全世界各地的物价都在大幅上涨，生活成本越来越高。根据EIU的调查，2022年，涨价最显著的就是汽油价格，比去年涨了大概22%。而且今年的油价是他们这个排行榜有记录以来，涨价最夸张的一次。

哪些城市进入前十名？

我们看一下这份榜单。今年排名第一的是新加坡和美国纽约。新加坡这个城市国家必须要提一下，在过去十年里，它有8次名列前茅。去年排名第二。今年更是跟纽约并列第1，把去年的第1名以色列特拉维夫挤到了第3名。而纽约虽然今年排名并列第1，但是其实这是它第一次上榜。接下来是洛杉矶和中国香港，并列第4。第6名是瑞士苏黎世；第7名是瑞士日内瓦；第八名是北加州的旧金山；第九名是法国巴黎；丹麦的哥本哈根和澳大利亚的悉尼并列第10。另外，南加州的圣地亚哥排名第17。

为何美国城市排名跃升？

整体上看，前十名里3个在美国，其中2个在加州。前20名里，有3个在加州。在整份榜单里，美国今年上榜的城市不仅特别多，排名更是上升。比如排名第4的洛杉矶，去年排名第9。今年排名第8的旧金山，去年都没有进入前10名。整份榜单里排名跃升幅度最大的十个城市里，有6个在美国。其中亚特兰大今年排名第46，圣地亚哥排名第17，波士顿今年排名第21。

究其原因，还是因为今年美国通货膨胀非常高，物价上涨。今年9月份，美国CPI同比增长了8.2%。为了抑制通货膨胀，美联储自今年3月份以来，大幅且快速的加息。截止到11月底，已经加了375个基点。下个星期美联储会召开今年最后一次FOMC议息会议，市场上普遍认为还会继续加息。美联储加息造成今年以来美元升值很多。这样一来，因为以美元计价，美国的城市跟世界上其它城市比起来，成活成本就显得更高了。

哪些城市排名上升最多？

通货膨胀和美元升值造成美国城市生活成本上涨，其实是意料之中的事情。这份榜单中最令人惊讶的是俄罗斯的大城市排名跃升的幅度最大！莫斯科排名上升了88位，今年排名第36。圣彼得堡排名上升了70位，今年排名第73。今年的油价支撑了卢布兑美元的汇率。再结合现在的国际地缘政治，俄罗斯的通货膨胀率就更不用说了。所以这两个城市的生活成本飙升，虽然是意料之外，但也在情理之中。

这些国家的城市排名为何下降？

有城市排名上升，就会有城市排名下降。我们接下来看一下哪些国家的城市在今年的榜单里排名下降。日本的大阪（Osaka）去年排名第10，而今年排名掉到了第43。跟美国的波特兰和亚特兰大差不多了。这两个美国城市今年排名并列第46。另外，韩国的釜山（Busan）跟去年比，排名下滑了25名，跌出了前100，今年排名106。

刚才提到了，今年整体上看，美元对世界各大主要货币升值明显。大家看一下日元和韩元今年以来对美元的走势就很清楚了。尽管当地也有通货膨胀的问题，不过因为当地货币对美元贬值，跟其它国家，比如美国的城市相比，以日元和韩元计价的物价就显得便宜了。那么日本和韩国的城市，今年排名大幅下滑，也就不令人意外了。

同样的道理，如果当地的货币兑换美元的汇率，今年基本上和去年差不多的话，那么这个国家主要城市在这份榜单上的排名应该变化不大。比如今年排名并列第一的新加坡就是一个很好的例子。新币兑美元的汇率，今年以来基本上还是比较稳定的。去年新加坡排名第二，今年排名第一。

2023年全球高端房地产市场展望

要比较生活成本，当地的居住成本也是要考虑进去的。刚刚跟大家聊的经济学人智库EIU做的这份全球大城市成活成本排名里的很多城市，也同时出现在了下面要聊的这份榜单里。莱坊Knight Frank前阵子也发布了他们对2023年全球25个高端房产市场的展望。也就是所谓的“Prime Real Estate Markets”。根据他们的预测，因为各国央行的加息和全球经济前景不明朗，明年高端房产市场整体上会放缓。

我们简单的看一下榜单：排名第1的是迪拜；美国的迈阿密排第2；我们南加州的洛杉矶跟都柏林、里斯本、马德里、巴黎、新加坡并列排第三；瑞士苏黎世排第9；摩纳哥、孟买、上海并列第10；纽约和日本东京并列排第13；维也纳排名第15；新西兰的奥克兰、德国柏林、瑞士日内瓦、澳大利亚悉尼并列第16；墨尔本排第20；中国香港排名第21；爱丁堡排名第22；加拿大温哥华排名第22；英国伦敦和韩国首尔并列排名第24；

大家可以看到这份25个城市的榜单里，有3个城市在美国，分别是迈阿密、洛杉矶、和纽约。尤其是我们南加州的洛杉矶，在两份榜单上都进入前五名。

看了这两份榜单之后，不知道大家有什么想法？今天介绍的第一份经济学人智库的全球生活成本排行榜里的城市今年生活成本平均上涨了8.1%。我在之前的节目里也介绍过，美国人去年以来的时薪的薪酬成长是低于同期通货膨胀率的。第二份榜单中，莱坊预测，因为各国央行的加息和经济前景不明朗，明年高端房产市场整体上放缓。下个星期美联储将召开今年最后一次FOMC议息会议，大概率还会继续加息。很多人预测美联储会放慢加息的节奏。不过我必须要说一下，美联储放慢加息的脚步，不代表会马上停止加息，更不意味着会很快降息。再加上明年美国经济前景也会对我们南加州房地产市场有着巨大的影响。所以洛杉矶和尔湾这边的房产市场将怎么走，还有待观察！

今天，就跟大家聊到这里。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2022.12.10

Sources：Economist Intelligence Unit、Knight Frank

FTX为何在此时破产？2023年“数字美元”国家队跑步入场！背后的底层逻辑是什么？孙斯陶 2022.11.18

过去这一个星期的市场真可谓是风云诡谲。在上周公布了反映美国通货膨胀水平的居民消费价格指数CPI好于预期之后，美元指数应声下跌，市场乐观的预期美联储将放缓加息的脚步。这个星期二新发布的美国生产价格指数PPI数据也好于预期，呼应了上星期发布的的CPI数据，美元指数再次下跌。但是在此期间，非常诡异的是，黄金悄然上涨。更加值得回味的是，周二，纽约联邦储备银行宣布，将与10家华尔街巨头一起试水数字美元！而在同一天，上一期节目里提到的被挤兑的世界第二大加密货币交易所FTX，传来了上星期已在纽约申请破产的消息。这一切是巧合？还是之间存在着某种必然性？今天孙斯陶跟您一起探讨一下！

大家好，我是孙斯陶。这几天市场真是跌宕起伏，让我们这些吃瓜群众看了一场好戏。之前呼风唤雨的加密货币第二大交易所FTX，传出上周申请破产保护了。这件事情对“币圈儿”乃至整个金融业的影响还在发酵之中，堪称是“币圈儿”的雷曼事件。整个事件摊开了看，也是简单得可笑，不过是老掉牙的“庞氏骗局”披着加密货币外衣的现代翻版而已，跟区块链没什么本质上的关系。

不过整个事情有意思的地方在于，为什么是现在FTX出了问题！任何金融界的大事的发生，都不是孤立事件，都要结合政治和经济的大环境来分析。我们先看看比特币在过去一年的走势，我们很清楚的看到，刚好一年以前，2021年的11月初，比特币创下了6万7千多美元的历史新高。我们结合一下当时大的经济环境看看。当时美国利率水平，在美联储在疫情初期降息救市之后，一直处于历史的低点。

我们看一下这张图表，很清楚的看到当时利率之低，借贷成本低廉，同时因为疫情以来，超过3万亿美元的大规模经济刺激计划，在美联储多轮量化宽松政策之下，美国正在经历40年以来最严重的通货膨胀！作为我们普通人，面对那么高的通货膨胀，总要做些事情吧。那么大家当时的选择也就不难理解了，钱要么放在金融市场，每天资金进进出出，人人都是股神，忙得不亦乐乎；要么在忙着贷款买投资房，搞得当时竞价买房还一屋难求。

随着美国逐渐从疫情当中走出来，在面对步步走高的通货膨胀的时候，低利率环境是难以为继的。世界上也没有什么资产是只涨不跌的。就像我在去年12月的节目中讲的，2022年美联储加息将可能刺破美国房产的泡沫。相对稳健的美国房地产尚且如此，更何况是风险偏好如此之强的加密货币呢。我们还是以当时的比特币为例，从去年11月初的高点6万7，在短短的2个月，跌到了今年1月中旬的3万多，接近腰斩。

大家看看，这段跌势这么凌厉，可怜那些被所谓的加密货币“布道者”洗脑，有了所谓的“信仰”的普通加密货币韭菜，损失惨重。如果你觉得接近腰斩的跌幅已经很大了，那么你就太小瞧“币圈儿”的庄家了。刚经历2月俄乌战争之后的大反弹，开心没几天，比特币就从3月的反弹高点4万7，一路跌到6月的1万9千多。跌没了一大半。真是心疼玩儿加密货币的“韭菜”，被市场这么反复收割。

我们看一下与此同时，美国经济的大的背景是什么，当时发生了什么？美国消费者价格指数CPI在今年1月份同比上涨了7.5%，这是1982年美联储主席保罗·沃尔克时代以来的最高水平。之后，2月和3月份更是同比增幅涨到了7.9%和8.5%。这时候，不管是从民生角度，还是从今年年底的刚结束的中期选举的角度来讲，美联储加息这件事情，当时已经没有悬念了，问题是“加多少”？和“加多快”？

果不其然，今年3月，美联储在时隔几年之后，再次进入久违的新一轮加息周期。不过CPI仍然在6月份扩大到了9.1%。我在5月初的节目里，跟大家介绍了上个世纪80年代美联储保罗·沃尔克和他激进的货币紧缩政策。因为面对这么高的通货膨胀，美联储当时不仅选项已经不多，时间也不多了。美联储于是分别在3月、5月、6月、7月、9月、11月连续大幅加息，创下了1981年以来最大的加息力度！

于此同时，加密货币，我们还是以比特币为例，从6月到11月一直在低位盘整。当大家都以为它已经在地板上躺平的时候，没想到地板之下还有18层地狱。之后的事情，就是大家最近半个月目睹的事情，加密货币第二大交易所FTX传来流动性出问题的消息。其实，这种事情今年以来在“币圈儿”发生过好几次了，有好几家加密货币公司因为加密货币的价格的暴跌，从而引爆流动性危机。

不过像FTX这么大的体量和业界影响力，也发生这种事情，就说明不仅仅是这家公司有问题，甚至整个行业可能都出现了问题。我在3月17日的那一期节目里，跟大家分析了美联储加息会导致美元回流，尤其是海外的离岸美元更是如此，其实大家看看，今年以来，非美货币，不管是新兴市场还是西方发达国家的货币，比如欧元、英镑、日元、韩元，兑美元的汇率就一目了然了。英镑兑美元从1月的1.37，跌到了9月的1.07。美元兑日元从年初的115，涨到了十月份的150。发达国家的法定货币都这样，何况是加密货币？更不要提那些骗人的“空气币”了。

所以这几天，FTX一传出来问题，各个加密货币人人自危，大家看谁都危险。现在这个事情还在发酵当中，不知道下一个倒下的将会是谁！受到FTX事件的影响，投资人纷纷从加密货币出逃，包括比特币也被波及，甚至一度跌到1万6。根据FTX最近提交的破产申请初步披露的数据来看，波及的债权人人数超过100万，资金缺口巨大。现在负责当年安然丑闻中安然公司的破产清算的John Ray III接手了公司。

在过去的几天，包括美国在内的全球数十家监管机构介入了FTX的破产事件。其中包括美国检察官办公室、美国证券交易委员会SEC、商品期货交易委员会CFTC。美联储副主席布雷纳德表示，担心看到FTX破产事件会伤害到散户，政府必须确保加密货币市场的政府监管！美国财政部长耶伦也表示，FTX事件再次印证了她之前的看法，也就是加密数字货币市场拥有很大的弱点，非常需要监管。甚至币圈儿的一部分散户，现在也在逐渐改变观念，转而支持加强监管，至少是要加强审计，更加透明化。

11月15日，纽约联邦储备银行宣布将与美国银行、花旗银行、纽约梅隆银行、富国银行、万事达等十家左右的华尔街巨头合作，测试数字美元。说到纽约联邦储备银行，可不一般，它是美国联邦储备系统中最重要，也最有影响力的储备银行。美联储于1913年成立，相当于美国的央行，全美国被划分为12个联邦储备区，每个联邦储备区都有自己的联邦储备银行。

跟美国其它11个地区性联邦储备银行不一样，纽约联邦储备银行能够直接执行美国的货币政策，进行外汇交易，甚至管理美国财政部的一部分国债。它的资产甚至超过其它11家联邦储备银行的总和。我们知道每一个区域性的联邦储备银行都是独立的法人机构，各大银行通过拥有12个联邦储备银行的股份而成为美联储的会员银行。

根据周二纽约联邦储备银行的声明，这次数字美元项目，将测试银行和金融机构如何在通用数据库中使用数字美元来帮助加快支付速度，此举将促进使用分布式账本技术连接受监管金融机构持有的存款的数字资产交易。这句话听起来有点绕，简单说就是美联储打算携手华尔街巨头，共同打造数字美元的基础设施，把央行、商业银行、还有受监管的非银行金融机构纳入这个计划，尤其是要发展数字美元的支付和结算系统，使其更加高效，实现跨境交易。

不仅仅美联储，其实今年9月份，美国已经发布了加密货币监管框架报告，里面明确指出对加密货币的监管，关乎消费者、投资人、企业、金融市场的安全，所以大力支持美联储推动数字美元的发展。尤其是这次FTX事件之后，纽约联邦储备银行在本周二的这份声明，意义重大。我估计在2023年，乃至之后的一段时间，“数字美元”的将获得巨大的扶持力度。

太阳底下没有新鲜事，FTX破产这件事情也是如此，无外乎就是老掉牙的庞氏骗局披上了区块链的科技外衣，引爆了贪婪的人性而已。但是这件事背后的底层逻辑和后续发展，不仅将对整个区块链产业的影响深远，更是对即将到来的“数字美元”有巨大的促进作用，才是更值得我们持续关注的。

今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道，我是孙斯陶，我们下期再见！

2022.11.18

2023年“银行屋”将重现江湖？何时到达美联储加息的“拐点”？美联储决定降息前要考虑到哪段历史？这半年美国房主损失了多少房屋净值？

星期四公布的美国通货膨胀数据显示10月份CPI创下今年1月份以来的最低，一时间股市大幅反弹，市场上充满了乐观的情绪，大家开始预计美联储在12月的FOMC议息会议后，会宣布减缓加息的脚步！包括我们南加州房地产圈，也仿佛是看见了“隧道尽头的光”，毕竟年初以来，我们洛杉矶和尔湾的房地产市场环境，天差地别。从竞价买房还一屋难求，到后来的市场快速冷却，都发生在这短短的的大半年里。前几天看了一份报道，讲的是这半年来，美国房主的房屋净值损失了多少，今天孙斯陶跟您分享一下这方面的数据，顺便聊聊我对南加州洛杉矶和尔湾周边城市的“溺水屋”、“短售屋 Short Sale”、“银行屋“、“REO”、”Foreclosure“这类房产的市场感受和对2023年的市场预期。

美国消费者价格指数CPI最新数据

从周四美国劳工统计局公布的美国CPI数据来看，十月份的CPI同比上涨了7.7%，比之前的8.2%有所回落，而且回落的幅度还挺多，而且创下了今年1月份以来的最低。核心通货膨胀率，也就是除开食品和能源数据之后的所谓的核心CPI数据，也好于预期。

不过大家不要高兴得太早了，根据周四的数据来看，食品和服务类的通货膨胀率还是居高不下！尤其是核心服务类通货膨胀指标，仍然处于1982年以来的高点！至于说我们房主群体最关心的房地产类通货膨胀指数，以租金类指数为例，环比上涨了0.7%！可见在当今的房产市场上，虽然买主观望不买房，但是总是要租房子住吧？再加上房租大部分是签一年的合约，所以短期波动不明显。总之，美国的居住成本依旧很高。

另外，二手车和卡车类通货膨胀指数在十月份加速下跌，10月环比下跌2.4%！根据Edmunds的统计，9月份的新车平均购买价是$47,138，依旧比去年9月高出$2,600块。二手车平均成交价是$30,566，比去年9月份高出$2,500。我觉得这两年不管是新车还是二手车价涨得太离谱，之前，媒体和制造商炒作什么芯片短缺，现在你再看看费城半导体指数，都跌成这样了？我看很多都是“套路”。就如同前几天，“币圈”大佬刚上了某知名杂志的封面，被吹捧成未来的巴菲特，结果前几天传出“爆仓”了的消息。

美联储加息对通货膨胀率的控制初显成效？

言归正传，美联储下次FOMC议息会议将在12月13-14日召开，虽然之前鲍威尔重申还是要尽量达成2%的通货膨胀目标。不过，现在大家都普遍乐观，不少人预估12月美联储加息“2码”的概率是大于“加息”3码“的。我觉得，还有一个月的时间呢，到时候市场风向是什么，现在谁也说不准，还是让“子弹飞一会儿”，到时候再说。

根据周四，房地美公布的美国30年固定平均利率已经超过了7%。10月份的通货膨胀率是7.7%，离美联储2%的“小目标”差距有多大？大家看一下房地美Freddie Mac星期四公布的房贷率走势图，我们可以看到这大半年来，美联储加息的步伐又快又猛，对美国房地产市场的影响非常大。所以12月中旬，哪怕如大家讲的美联储放缓加息的脚步，加息“2码”，那美国房贷利率会到哪里？

大家可能忘记了，从2000年到2021年这21年里，美联储从未一次性加息超过0.25%，也就是“1码”。今年，美联储才有加息“2码”和“3码”的事情。所以，美联储下个月，即使只加息“2码”，从过去20多年的历史看，也是一个很大的加息幅度。所以，现在市场上对所谓的“美联储加息将放缓”的乐观情绪，与其说是”乐观情绪“，不如说是在被压抑了大半年时间后，大家总算等到加息对控制通货膨胀显现成效，看到了”隧道尽头的光“，松了口气而已。说句心里话，有时候大家在意的不仅仅是加息，更怕的是没有一个时间表，看不到希望，怕的是市场的“不确定性”！

2023年“溺水屋”将重现？这半年美国房主损失了多少房产净值？

9月份时，我做了一期节目，讲的是美国房主面临房产净值缩水的现象。这对缺钱又不想卖房子的房主来说很不利，原因也很简单，当他要通过抵押贷款把房子的净值拿出来一部分急用的时候，会发现能从银行贷到的钱少了。再加上利息这么高，每个月的月供很高了很多。你看看现在大公司裁员这么多，房屋净值贷款是很多人需要用钱的时候的重要选择之一。

最近美国一个叫Black Knight的房产数据公司发布一组比较详细的数据。根据他们的数据，美国房价在疫情的前两年里，涨了45%。房产总净值达到了17.6万亿美元。但是在今年的第二季度，单单3个月里，美国房主手里的住房的净值减少了1.3万亿美元。今年5月份以来，美国房主手里的住房的净值，已经减少了1.5万亿美元。每个有房贷的人手里的房产净值，平均少了3万美元。原因大家也都知道，就是美联储今年这几次大幅加息，使买房人的月供大幅增加，难以负担，从而造成房地产市场不景气。

这就造成了“溺水屋”，也就是房子的“underwater”的重新出现的现象。说到“溺水屋”，“underwater”，想必大家好多年没怎么听到了。在2008年次贷危机之后，房地产价格连续跌了好几年，市场上大批的房子的价值，已经低于房主的房贷总额。所以叫做“underwater”，处于水平面以下嘛，所以翻译成“溺水屋”。之后的故事大家估计想起来了，很多房主宁可不要信用分数，也不想继续还房贷了。最后大批的房子被银行收回。打包出售也好，卖拍也罢，总之银行雇了大批的人手，花了好几年的时间，才处理掉。期间甚至有银行因此倒闭，非常惨烈。

根据刚才说的Black Knight发布的数据，他们跟踪的全美国前50大房地产市场，在疫情期间，上涨了19%-66%不等。但是，随着美联储加息，房地产市场冷却，现在在全美国范围内，已经有了50万的“溺水屋”。这50万“溺水屋”的一多半，也就是27万5千栋，是在过去4个月里产生的。而且，如果美国房价继续下跌，这个数字还会上升，尤其是在房价高点，贷款成交的那些房子，风险更大。

美国西岸房产的可负担性

我们先不管这份报告里面的具体数据准不准，大家看看周围的房地产市场，感受一下，应该会有类似的感觉。在6月份的节目里，我跟大家介绍过，根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据显示，今年5月份美国市场上成交的二手房的中间价位是$40,7600，这个数字比去年同期上涨了15%，更是创下了1999年以来的新高。在西岸的北加州湾区的旧金山和硅谷，有典型性的房子的成交价曾经接近$200万美元。更离谱的是，根据Zillow的数据，以西雅图的King County为例，今年1月份房产成交价的中间价位是$815,000，如果看成交价的均价的话，就更离谱了，1月份到过$1,078,000。

我在今年好几期节目里就质疑，不是每个人都在高科技公司工作，房价中价位上涨到了一定程度后，遇到加息缩表这种政策性打压的时候，就会出现问题。更何况最近传来一些知名大公司裁员，或者暂停招聘的消息，所以我觉得有些经济结构单一，倚重某一两个行业，或者倚重于某几家公司的地区，遇到经济前景不明朗，或者行业前景不佳的时候，当地的房地产市场就会遇到很大的考验。

以史为鉴

今天本来想跟大家聊聊在江湖上消失已久的“溺水屋”可能会逐渐回到大家视野的这个话题，结果聊了这么多。关于这几天市场上传闻的12月美联储加息或将放缓，甚至很快达到所谓的“加息拐点”的问题，我觉得与其猜测什么时候降息，不如看看通货膨胀率减缓的趋势是否能巩固下来。非常巧的是，我刚好在10月31日的那一期节目里，提到了在上世纪80年代初期，在当时的美联储主席保罗·沃尔克的激进的货币紧缩政策作用之下，通货膨胀被暂时控制住，之后，美联储放松了银根，但通货膨胀再次反弹。美联储被迫再次加息的故事。

在那一期节目里，我还聊了明年2023年，不管你要买房，还是卖房，都要关注的七大问题。今天就不这里重复了。如果您感兴趣，可以看看，参考一下。今天就跟大家聊到这里，如果您对南加州洛杉矶和尔湾这边的房地产市场感兴趣，请您关注并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线 2022.11.12

美国房主房产净值开始缩水？！加州买房卖房皆痛苦！对洛杉矶和尔湾本地房产市场有什么启示？美国房产最前线孙斯陶 2022.10.07

根据美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors, a.k.a. N.A.R.)于9月公布的数据，美国二手房销售量在8月份月度环比下降了0.4%。这个数字听起来不大，但是这是自2020年5月以来的最差销售速度表现。这些冷冰冰的数字，对我们广大美国房主群体有什么直接影响呢？今天孙斯陶结合我在南加州洛杉矶和尔湾本地房地产市场上的亲身感受，和您探讨一下买房和卖房双方的心理。

美国8月份二手房销售速度放缓

大家好，我是孙斯陶。最近加油的油价越来越贵，加油站的队也越来越长。这几天美国股市也是起起伏伏，据说美联储在10月3日开会，讨论加息节奏是否过快的问题，对美国国债和美元指数都有影响。美元近期的走势跟美国国债的相关性越来越高。现阶段美国的利率是否已高到足以控制通货膨胀，我想答案大家都清楚。现在美联储利率水平仍远远低于通货膨胀的8%。年底之前，美联储还有2次FOMC议息会议。估计还会有一段苦日子。

好了，言归正传，9月初的那一期节目里，我跟大家介绍了根据美国一些房地产数据公司的报告，今年夏天美国房地产市场的销售表现不尽理想。当时我还说不太确定这份报告的权威性。就在9月下旬，美国房地产经纪人协会也发布一份房产报告。根据这份报告，美国二手房在今年8月份的销售速度也不理想，创下了2020年5月以来最慢的销售速度。

我们回想一下2020年年初，也就是疫情刚开始的时候，当时整个美国社会经济骤然放缓，所以当时房产销售也不理想。当时我还组织过线上的房产研讨会，邀请嘉宾，一起分析当时的房地产市场。如果大家还有印象的话，我说随着美国出台大规模的经济刺激计划，我们对美国房地产的看房并不那么悲观。之后的情况，我们也都亲眼目睹了，美国房产市场迅速从谷底攀升，一屋难求，行情火爆。

这对于像我们这种在美国生活了几十年的人来说，一切都是那么的似曾相识。随着美国货币政策的紧缩，之前火爆的房地产市场，也逐渐回归理性。可见能打败“魔法”的，也只有“魔法”。根据美国房地产经纪人协会的这份报告，尽管8月份的房价同比，也就是跟去年8月相比，上涨了7.7%。但是8月份销售的二手房的房价中位数是38万9千5百美元，比6月份的41万3千8百美元有所下降。而且，8月份美国二手房销售，不仅是2020年5月以来最差的销售速度，更是同比，也就是比2021年的8月份的销售量，下降了19.9%！

其实一切的改变，都不是一夜之间发生的，都有蛛丝马迹，是有迹可循的。8月份的销售数据不理想，其实我们要关注的6-7月份。原因也很简单，8月份过户的二手房，基本都是6-7月份签约的。美联储于3月、5月、6月、7月都在加息，这对于在今年夏季，也就是所谓的房产旺季，想贷款买房的朋友，造成很大的压力。加息给买家带来的压力既有来自财务上的，毕竟月供增加了，更是来自心理上的。在8月中旬的节目里，特别花了一期的节目，跟大家分析过加州房产情绪指数（California Housing Sentiment Index）的变化，大家有兴趣的话，可以去回顾一下。

这次NAR公布的有一点非常有趣，也是今天我想特别跟大家谈的，虽然在8月份不同价位的二手房的销售量都在下滑，但是销量下滑最严重的是低价位的房产。根据这个报告，25万-50万美元这个区间的二手房，销售量跟去年同期相比，下滑了14%。而75万-100万美元这个价位区间的房子的销售量仅仅下降了3%！

难道是现在美国都喜欢买贵的房子，看不上小房子了吗？答案当然是“不是”！我觉得产生这个现象的主要原因还是这两年一直存在的问题，市场上的在售房源有限，尤其是在售的低价房产有限。换句话说，随着美国房价这两年的大幅上涨，市场上25万-50万这个区间的在售房产不多，所以表现在数据上就是销售量大幅下滑。

理性面对现实

现在的美国房地产市场，我觉得对于买卖双方都很尴尬。首先，对于市场上的买家，尤其是需要申请房贷的首次购房者来说，在经历了美联储在3月份、5月份、6月份、7月份、9月份连续几次加息，今年累计加息了12码，也就是加了3%。30年固定房贷利率从今年年初的时候的平均3%左右，现在已经在6.66%附近。而且在年底之前，美联储还有2次FOMC议息会议，一次是在11月初，另一个在12月中旬。假如美联储在这两次会议后，选择继续加息的话，那将对贷款买房人造成更大的压力。

其次，最近几个月，我们明显感觉到南加州房地产市场的降温。但是这就代表着买家就能买得起心仪的房子了吗？事实上并没有这么简单。刚才提到了，今年8月份美国售出的二手房的中间价位大概是38万9千5百，这跟去年同期相比上涨了7.7%。你的收入比去年增加7.7%了吗？去年你负担不起的房价，今年你就能负担了吗？

对于房主来说，去年卖房子，或者是今年年初卖房子，以南加州核心区域为例，我想是不缺上门看的人的。如果地段过得起，房子条件不错，很多都能收到好几个offer。现在的话，整个市场上观望的情绪很浓，如果房主想卖房子，可能需要更多的理性判断和耐心。

房市降温！部分美国房主身价缩水！

聊完今年夏天房地产市场降温，你可能觉得我现在的房子住得好好的，也不打算卖，房子好不好卖跟我影响不大。或者觉得我现在的房子是二十年前买的，已经赚了几倍，短期的涨跌都是纸面上的，我根本不在意！你这说当然没有错，尤其是在你短期内不缺钱的情况下。但是在美国有很多人是需要做房屋净值贷款的。简单说就是、通过抵押贷款把房子的净值拿出来一部分，用做其他用途。

根据美国一个房地产数据公司Black Knight的数据，今年7月份大概有85%的美国50大主要房产市场的房价多多少少有走软的苗头。那么最直接的后果就是有些房主的手里的房产的房屋净值受到了影响！我们不预测未来房价的涨跌，但是如果未来房价下跌的话，刚好不巧这些房主需要用钱，需要做房屋净值贷款的话，那么他从贷款银行处能拿到的金额，就多多少少会受到影响。

当然广大房主暂时也不必恐慌，毕竟现在的经济状况跟2008年那次金融危机还是有很大不同的。经历过那次房产泡沫的朋友一定都还记得，次贷危机发生之前，美国很多房主盲目贷款，其实手里的房子的房屋净值比例非常低。次贷危机发生后，美国有些地区房价崩盘，我们南加州的某些地区的房价跌了将近一半甚至更多。很多房主的房屋净值都跌没了。所有这些人干脆就不还房贷了。结果银行产生了大量坏账。

之后美国吸取教训，制定了更加严格的法规，监管房屋贷款。现在根据统计，美国有房贷的这些房主整体上看负债率并不高。再加上疫情以来这两年，美国房价大幅上涨，很多房主，尤其是我们美国西岸的房主，手里的房子的净值估计涨了很多。不过，我们未来在观察美国房地产市场的时候，也要多多注意房贷违约率的是否走高。

我一直跟大家讲，很多事情，没人能说得准！只能交给时间来回答！更何况不同财富阶层的资产构成比例也是不一样的。我们不光要对市场有个理性的认知，更是要对自身情况有个清晰的认识。适合别人的投资策略和投资标的，不一定适合你。但我们能做的就是未雨绸缪，与其在想2023年美国经济是衰退，还是停滞性通货膨胀，还是通货紧缩，不如保持手里的现金流稳定，这样才是进可攻退可守。

今天就跟大家先聊到这里。如果您喜欢我们的节目，请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2022.10.07

Sources:

Federal Reserve;

Federal Reserve Bank of St. Louis;

Federal Reserve Bank of Chicago;

Freddie Mac; National Association of Realtors;

California Association of Realtors;

Financial Crisis Inquiry Commission Report;

Black Knight;

美国房产成交价低于要价将成为常态？房贷利率达2008年次贷危机后最高！What is “sale-to-list price ratio”？Mortgage rates reach the highest level since 2008 Subprime Crisis! 美国房产最前线孙斯陶 2022.09.12

进入秋季以来，南加州的气温反而是更热了，不过我们房地产市场可是正好相反！去年以来一直跟大家提到的一个房地产指标“sale-to-list price ratio”，也就是平均售价/挂牌价的比率。去年以来，这个指标的平均值一直是超过100%。不过，根据Redfin的一份房地产报告，从全美国来看，这个指标的平均值在8月份跌到了100%以下！今天孙斯陶结合南加州洛杉矶和尔湾本地房地产情况，跟您聊聊这个话题。

什么是售价/挂牌价比率 “Sales-to-List Price Ratio”？

大家好，我是孙斯陶！“sale-to-list price ratio” 平均的售价-挂牌价比率，这个指标大家一定不陌生，尤其是要买房的朋友。疫情以来，大家在房地产市场上也都看到了，因为供需关系市场，美国市场上在售的房子很少。很多房主觉得通货膨胀这么高的情况下，持有房产来抵御通货膨胀，是一个很好的选择！再加上前年和去年，美国房贷利率非常低。很多人也迫切的要买房。

但这就产生了所谓的竞价出Offer的情况，也就是”Bidding War“。房子上市后，buyers（买方）出价，价高者得。那么出现售价比挂牌价高的情况，就很常见了。所以我们去年的节目里，也经常提到这个情况，也跟大家介绍过这个房产指标。在这种情况下，这个“sale-to-list price ratio”就会高于100%。

Redfin前几天在它网站上发表了一篇文章，里面说根据他们的数据，在八月份，全美国平均的房产成交价，低于卖主的开价，售价/挂牌价的比率是99.8%。这个现象是自2021年3月以来的第一次。而去年同期，也就是2021年的8月，这个指标是101.4%。这个全美国范围的情况，那么聚焦在我们南加州洛杉矶县（Los Angeles County），根据这份报告，这个比率在八月份是100.5%。所以我们南加州核心区域的房价相对于全美国范围来看，还是非常坚挺的！

美国房贷利率达到2008年次贷危机后的最高！

根据上星期9月8日公布的房地美（Freddie Mac）公布的最新美国房贷利率走势图，全美平均30年房贷固定利率涨到了大概5.89%，创下2008年11月以来的新高。这是一个历史时刻，因为这是08年次贷危机后最高的长期利率。而且今年以来，我在节目里也一直在提醒大家，现在美债收益率严重倒挂。

除了刚才提到的30年房贷利率，我们看一下中短期的利率。15年房贷FRM最近是5.16%，一年以前才2.19%，涨了一倍多；5年房贷ARM大该是4.64%。你跟你的贷款银行或者贷款经纪谈房贷的时候，要注意一点，你要留意看他们的报价是不是APR（Annual Percentage Rate），是否包括各种费用，Point和Fee是多少，而不是单纯看对方给你的利率的高低！

房贷利率创了2008年次贷危机后的新高，这对市场上准备买房子的朋友的贷款能力造成很大的压力。简单说，假设你的收入、信用分数、负债比、现金流这些因素不变的话，房贷利率上涨后，你从银行能贷到的钱就少了！你的房产经纪人拿到你给的Pre-Approval Letter后，一目了然，你能贷到多少钱，是清清楚楚写在银行贷款批准信上的。

高房贷利率造成的后果就是，当你看好房子后出Offer的时候，就没有办法像以前一样出那么高的价钱了。这也就是为什么在今天节目的开头，我们看的全美国范围的成交价/要价的比率在下滑的主要原因之一。我们知道美联储下一次FOMC会议将在9月19-20日举行，现在市场上传言还会大幅加息。刚才说了洛杉矶这边的房价还是比较坚挺。不过我们要持续观察，看看会不会发生逆转！

不过大家对美国房地产市场也不用过于悲观！首先，美国的失业率还是很低。根据9月初公布的数据，只有3.7%。其次，你不买房子，总要租房子吧？现在租金这么高！每个人的情况不一样，你自己要算一下是买房划算，还是租房划算！再加上这么高的通货膨胀，也不是一朝一夕能够降得下去的。还有，我们今年以来做了好几期节目，都是关于“美元升值”和“美元回流”这个话题。有兴趣的话，你可以关注一下美元兑世界其它主要货币的汇率。在正确的时间，合理配置一些高质量的美元资产，还是非常重要的。

今天就简单跟大家聊到这里。如果您喜欢我们的内容，请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶，我们下一期再见！

美国房产最前线

2022.09.12

Sources:

Federal Reserve Bank of St. Louis;

Redfin;

Freddie Mac;

Los Angeles Times;

Bureau of Labor Statistics;

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