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南加州2月房价上涨?! 但洛杉矶和橙县房价为何还在跌？美国房产最前线孙斯陶 2023.03.21

加州2月份房地产数据

加州房产2月份的销售数据出来了。大家最感兴趣的2月份加州房屋中位数连续第六个月下跌，从1月份的$751,330降至$735,480，这是两年来的最低价位。2月份的价格也比去年同期连续第四个月下降，从去年2月份修订后的$772,180下降了4.8％。

那么跟去年高点相比，跌了多少呢？根据加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors, C.A.R.)的数据，加州具有典型性的房产“Typical home”的中位价从2022年5月份的最高点的$900,170，下跌了18.3％。

大家好，我是孙斯陶。在上个月的节目里，我跟大家介绍了今年开年以来，美国二手房签约数大幅反弹。根据C.A.R.上周发布的数据，加州房地产市场回暖的势头继续延续。尽管中位数房价连续下跌，但是跟1月份相比，2月份的销售速度环比增长了17.6%，但是跟去年同期相比，还是下降了33.2%。独立屋的销售更是连续第三个月有所改善，当然总量还是很低。

南加州房地产数据

聊完全加州的数据，我们看一下南加州的房产数据。南加州2月份的二手房销售，跟去年同期相比，下降了33.8%。但是跟整个加州的房产市场走势有所不同的是，南加州2月份过户的房价中位数是$745,000，比1月的$738,250环比上涨了0.9%。

我们再聚焦到南加州的6个县的具体表现。其中洛杉矶县（Los Angeles County）、橙县（Orange County）、文图拉县（Ventura County）在2月份过户的房子的房价中位数，跟1月份相比，是下跌的。而河滨县（Riverside County）、圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）、和圣地亚哥县（San Diego County）在2月份过户的二手房的房价中位数，跟1月份相比，是上涨的。

换言之，虽然南加州2月份过户的二手房的中价位是上涨的，但是各个地区的表现并不相同。比如在南加州这6个县里，房价最高的是橙县。它在二月份成交的二手房的中价位是$1,159,000，比1月份的$1,194,500下跌了3%，跟去年2月份的126万相比，更是下跌8%。

而在南加州这6个县里，房价最低的是圣伯纳迪诺县。它在二月份成交的二手房的中价位是$466,500，比1月份的$446,900上涨了4.4%，跟去年2月份的45万相比，更是上涨了3.7%。这是什么原因呢？孙斯陶觉得，需要贷款购房的群体的购买力受到房贷利率和房价这两个因素的制约。低价的房子，要比高价的房子，受众更广。

加州独栋房平均多少天能卖掉？

下面孙斯陶想借着加州房地产经纪人协会的数据，跟大家聊聊南加州洛杉矶（Los Angeles）和尔湾（Irvine）市场上的房源很少的现象。大家知道，一般来说，随着房价下跌，房主会把房子放到市场上出售，高位套现。

根据C.A.R.的数据，上个月，整个加州独栋房屋（Single Family Home）的平均28天就卖掉了。而去年同期是9天。虽然时间大幅增加了，但是28天这个数字并不差。说明了这个市场上，在售房源依旧很有限。

全美国2月份房产数据

聊完加州的房产数据，我们看一下全美国的数据，做个对比。根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，N.A.R.）的数据，跟1月相比，2月份二手房的销量环比大涨了14.5%。这是连续12个月以来的首次月度增长，也是自2020年7月新冠疫情爆发后最大的增长。要不是因为市场上的在售房源太少，上个月的房产销量可能会更多。不过，与去年2月相比，所有价位的销售额均下降了20％左右，销售额在百万美元以上的高端市场下降最多。

对贷款买房的群体不利的三个消息

有3个对贷款买房的群体不利的消息：

第一，根据N.A.R.的首席经济学家Lawrence Yun的说法，现在市场上的在售房源的库存水平处于历史低位，有些地方甚至再次出现了多重出价（Multiple Offers）的情况；

第二，2月份美国房产全款交易占交易总量的28%，比去年同期的25%要高。这意味着贷款买家要面对更多的全款买家；

第三，个人投资者回归市场，占买家总数的18％，相比1月份的16％略有上升。这说明刚需类购房者现在要面对更多来自投资人的竞争。

今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.03.21

Sources:

California Association of Realtors;

National Association of Realtors;

美联储加息一周年美国房产咋样了？去年美国房价跌幅有限的三大原因！美国房产最前线孙斯陶 2023.03.10

自去年3月以来的这一年里，大家经常听到美国房价月度环比下跌了多少多少，但是和前一年同期相比还是上涨的，这样的新闻。但是3月2日，Redfin发布了最新的美国房产数据，截止今年2月19日，美国一栋具有“典型性”的住宅价格，大概35万美元。与去年同期相比，同比下跌了0.3%。跌幅虽然不大，这是意义却不同，因为这是自2012年2月这十年来，美国房价首次同比下跌。今天孙斯陶跟您聊聊一些感想和个人看法。

大家好，我是孙斯陶。在前几期节目里跟大家介绍了最近南加州洛杉矶和尔湾地区房地产市场回暖，很多朋友给我留言，说他们所在的地区也有这种迹象，看好的房子，很快就卖掉了。美联储是自去年3月份开始加息的，到现在刚好一年。刚刚孙斯陶也提到了，截止2月中旬的美国房价跟去年同期相比，仅仅下跌了0.3%。很多想买房子的人最近感慨，美联储加息一年，加了个“寂寞”。

去年美国房价跌幅不大的三大原因

我觉得美国房地产市场，在过去一年美联储大幅加息的背景下，房价的跌幅并不大的原因有这么几点：

首先，房价的涨跌要看供需关系。我在2年前的节目里，跟大家介绍过美国房地产市场上存在着几百万套新房建设的供应缺口。即使建商开足马力盖房子，也是需要几年时间才能补上缺口。下面这张图是过去20年美国新房开工许可证发放数目。在2022年，随着美联储的逐步加息，美国新房开工许可证的发放数量，已经跌到了2015年的水准。

这一点，我们在南加州洛杉矶和尔湾的市场上就能看出来。自疫情期间到现在，房产出售的挂牌量虽有增加，但仍不多。购房者的选择余地不大。供需决定价格。美国房价虽然可负担性不佳，但是房产供给不足，同时需求量很大。

其次，我们要分析一下美国房主的房屋购入成本。在疫情期间（2020年一季度到2022年二季度），除去通货膨胀，美国房价上涨了24.3%。这是自1975年以来，美国房价上涨最快的九个季度。但是大部分美国房主是在疫情之前购入的房产，所以房产入手的成本很低。去年美国房价下跌，但是尚未造成大面积的跌破房屋净值的情况。

第三，我们看一下美国房主的贷款融资成本。根据Black Knight的美国房地产贷款数据，大多数的美国房主身上背的房贷的利率，是在4%以下。孙斯陶觉得，这说明大部分房主的房子是前些年买的，当时房贷利率很低，月供还在可承受的范围之内。还有很多房主，更是趁疫情期间的房贷利率及低的时候，办理了Refinance重新贷款，锁定了长期的低房贷利率。

基于美国通货膨胀依旧很高的现状，低利率环境短时间内很难回来。再说，现在租金也非常高。卖了房子，一来要承受高通货膨胀，到手的钱如果没有稳妥的投资渠道的话，会贬值；二来去租房的话，租金没准儿比月供还高。所以，在美国经济前景不明朗的当下，为了保住现在的低月供，稳住现在的现金流，很多房主舍不得卖房。

美国通货膨胀与房屋贷款

不过，说到美国的通货膨胀。我们常看的指标是CPI，也就是消费者价格指数。美国住房成本在CPI中的占比大概是1/3。过去一年里，美国房价虽然下跌，但跌幅有限。所以，我猜测美国通货膨胀未来即使下降的话，也可能将会是一个缓慢的过程。

在过去一年里，美联储FED已经累计加息4.5%。3月21-22，美联储又要召开FOMC议息会议。大概率还会继续加息。对美联储利率敏感的美国2年期国债的殖利率也居高不下，美国30年房贷固定利率我看最近也有回升的迹象。所以，这将对贷款购房者造成更大的压力。

另外，硅谷银行（Silicon Valley Bank）这几天“暴雷“，也是美联储自去年以来“大步伐”加息的负面影响的显现，也势必对美国金融市场造成影响。美国房价是否将延续去年以来下跌的趋势，我们要密切观察。

不过，回到我们南加州洛杉矶和尔湾的房地产。你看好的房子，别人也会看好。好卖的房子，什么时候都好卖。不好卖的房子，市场好也难卖。说到底，买房要看地段。虽然入手的时候竞争激烈，但当你要卖的时候，也相对好卖。

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美国房产最前线

2023.03.10

Sources：

Redfin；

Black Knight；

Freddie Mac；

St. Louis Fed；

加州房价中位数跌了多少？美国房地产泡沫破裂初始阶段？美国房产最前线孙斯陶 2023.02.22

根据加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors, C.A.R.)的数据，今年1月份全加州房价中位数比去年12月份下跌了3%，从774,850跌到了751,330，这是连续第五个月的房价下跌。不光环比下跌，1月份的房价中位数跟去年同期766,250相比，环比也下跌了1.9%。不过, 现在市场上新上市的房源依旧非常少，根据加州房地产经纪协会的数据来看，一月新上市的房源与去年同期相比，下降了16.3%。

最新的研究报告中关于美国房产的主要观点

说到资产泡沫，上个月，曾经预测过三次泡沫的美国知名投资人Jeremy Grantham，发布了他对2023年的展望。当然，这份研报讲的是金融市场，尤其是股市。不过，里面也提到了全球房地产泡沫。所以，今天孙斯陶跟您聊聊这份报告里关于房地产的部分。

首先，Grantham认为全球性房地产泡沫的破裂，现在处于初始阶段。与金融市场的动荡相比，房地产泡沫的破掉可能会对经济造成更大的连锁反应。他举了个例子，2021年，美国房价涨了将近20%，这是有记录已经最大的年度涨幅之一，把美国房价推高到了美国家庭年收入的6倍。这比2006年，也就是上一轮房价高点时的房价/家庭年收入比要更高。而2011年，也就是次贷危机后的低点，美国房价仅是家庭年收入的4.5倍。

其次，Grantham指出，房地产泡沫破裂的时间长度可能是股场泡沫破裂的时间长度的2-3倍。他举了个例子，从2006年，也就是上一轮房价的高点，美国房产足足花了6年时间，才于2012年触底。

第三，他认为，与股市相比，房地产更加深植于实体经济，建筑业的开工和相关支出，对美国经济的影响更直接。下面这张图是我找到的在过去20年里，美国新房开工许可证发放数目的走势图。我们可以很清楚的看到，根据美国住房发展局（HUD）的数据，在2022年，随着美联储的逐步加息，美国新房开工许可证的发放数量，已经跌到了2015年的水准。

第四，他认为，房地产对美国中产阶级更加重要，因为在美国老百姓的财富构成里，房产往往占了大头。而且，得益于过去40年的低利率环境，美国老百姓普遍在房产上加了杠杆。他指出，在过去，房贷利率一下跌，美国人往往会办个房屋净值贷款（HELOC），把房屋净值（Home Equity）拿出来。所以美国房价最好不要出问题。

孙斯陶的个人看法

我在上一期的节目里，给大家介绍了有专家觉得美国房地产已经或者快要触底了。今天介绍的投资大咖觉得全球房地产泡沫的破掉才刚刚开始。我觉得房地产泡沫破裂的时间长度，这是一个难以预测的问题。

而且与股市相比，房地产市场的表现也受到区域和地段的影响，不同的城市和地区的房地产市场走势可能会有所不同。比如说，根据加州房地产经纪人协会(C.A.R.)的经济学家Jordan Levine的说法，科技业最近的裁员，导致加州一些高价位住房市场的销量和房价表现不佳，比如说湾区旧金山的房子。

不过，Jeremy Grantham说的一点非常对，那就是美国房地产市场的波动对于美国中产阶级和普通人的财富构成确实非常重要。所以，我们做投资决定的时候，应该考虑到个人的风险承受能力、投资目标、经济大环境等因素，不能简单依据单一因素作出决策。

不知道您是怎么看这个问题呢？欢迎大家在视频下方给我留言，说说自己的看法。如果您喜欢我的节目，也请订阅并分享我的频道，我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.02.22

Sources：

California Association of Realtors；

GMO；

Federal Reserve Bank of St. Louis；

Freddie Mac；

美国房产市场情绪指数反弹！买家重燃买房希望？美国房产自去年以来的跌势能否改变？美国房产最前线孙斯陶 2023.01.12

过去的两个月里，美国房价和贷款利率都在下跌。对于想要买房的朋友，想必看到这种情况都很开心。“刚需”类购房的朋友希望这成为一种“趋势”。对于房产投资人更是非常兴奋，摩拳擦掌，等待抄底时机的到来。但是这种乐观的情绪，能否改变美国房产自去年以来的下跌趋势呢？今天，孙斯陶跟大家聊聊房利美（Fannie Mae）公布的最新美国房地产数据，一起探讨一下。

美国房产情绪指数

1月9日（星期一）房利美公布了一个好消息，美国房产情绪指数（Housing Sentiment Index）在去年的10月和11月创下了新低。但是从11月到12月，这个指数触底反弹。当然，还是要比2021年的同期要低。

我们一起看一下房利美公布的这张图。黑色这条线是有多少人觉得现在是好时机买房；蓝色这条线是有多少人觉得现在不是买房的好时机；灰色的这条线是不知道现在的时机是好还是坏。

我们可以很清晰的看到，随着美国房地产市场从2008年次贷危机的下跌中逐渐走出来，房价逐步攀升，认为是买房好时机的受访者比例（黑线），从2012年5月左右的70%多，一路走跌。到了疫情之初的2020年，跌到了50-60%这个区间。

但是随着疫情期间，房价快速飙升，认为是买房好时机的比例，断崖式的下跌，再加上去年3月以来美联储数次加息，到了去年10月份的16%，创了新低。但是根据房利美的最新数据，在上个月认为现在是买房的好时机的受访者，从10月份的16%，上升到了21%。认为现在不是买房的好时机的受访者比例减少了！

看完黑色这条线，我们再看看蓝色这条线，也就是认为现在不是买房好时机的比例。大致上是跟黑色这条线是相反的。不认为是买房好时机的话，往往就是认同是卖房好时机。你想想是不是这么回事？

根据房利美的最新数据，对于如何看待卖房子这件事情上，消费者的情绪指数依旧在下滑。在上个月认为现在是卖房的好时机的受访者从54%下滑到了51%。认为现在不是个卖房子的好时机的受访者的比例在增加。

另外，根据房利美的报告，越来越多的受访者相信，在未来的12个月里，美国房价将会下跌。有趣的是，越来越多的人同时认为，美国房贷利率也会下降。

其实，不管是黑色这条线，还是蓝色这条线，大致的形态，都很容易理解。比较有趣的是灰色的这条线，也就是回答“不知道”的受访者。我们从这张图上，可以发现这部分人在现在的比例非常低，基本上跟本轮房地产周期的起涨点，也就是2012年的时候的比例差不多。都非常低。

我想这说明现在大家都已经对未来美国房地产市场，有比较明确的自己的看法，绝大多数人已经选边站了。当然，究竟是对是错，是另外一回事了，只能交给时间来回答！

行为经济学

房地产市场不一定是理性的，至少不是在任何时候都是理性的。原因无它，因为市场里面的参与者的心理、决定、和行为，不是永远理性的。很多信息，也不是公开和及时的。

买房分为刚需类买房和投资类买房。对于刚需类，也就是传统经济学中的供需关系，非常重要，这是房地产市场的基础。但是对于后者，也就是投资类买房来说，有投机的成本在里面。根据预期理论，大家存在着“买涨不买跌”的心理。房价越涨，越要买房，能加杠杆最好；从而形成“羊群效应”。疫情期间，美国房价大涨，就是一个很好的例子。

2008年次贷危机之后，美国房价下跌。房价越跌，大家越不买房，也就是大家常说的“锚定效应”。不过事情总有个极限，也就是“物极必反”。根据房利美的美国房产情绪指数图，认为不是买房好时机的受访者比例在去年10月创了新低之后，在上个月有所反弹。这个反弹的势头能否持续下去呢？

在过去两个月，美国房贷利率跌了不少。但是1月底二月初，美联储会召开今年第一次的FOMC议息会议，会不会加息？加息的话加多少？美国房贷利率会不会结束下跌，反弹回来？我们都要密切观察，刚才也说了，市场不一定是永远理性的。很多事情，只能交给时间来回答！

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美国房产最前线

2023.01.12

Sources：

Fannie Mae，Housing Sentiment Index

美国房产“至暗时刻”将至？还是“主跌段”才刚刚开始？美国房产最前线孙斯陶 2023.01.01

在从2013第一季度到2022年的第二季度的这九年里，美国房价涨了94.5%。涨幅超过了上一轮从1998年第一季度到2007年第二季度这十年的房地产周期。与之前不同的是，这个涨幅中的大概40%，是2020年第一季度到2022年的第二季度里涨的，也就是疫情期间涨的。可见美联储的“放水”刺激经济的政策对美国房价上涨的“贡献”。不过2022年三月份以来，随着美联储开始新一轮的加息周期，火爆的美国房地产市场逐渐冷却下来。那么美国房地产的“至暗时刻”何时到来？今天，孙斯陶借着一份达拉斯美联储的经济学家最近发布的一组关于美国房产的数据，跟大家探讨一下。

大家好，我是孙斯陶。前阵子，达拉斯美联储的经济学家马丁内斯-加西亚（Enrique Martínez-García）发布了一份关于美国房地产的研究报告。在这份报告里，他假设了在美国房价下跌15-20%的情况下，对美国经济产生的连锁影响。

美国房地产“繁荣指数”

首先，我们看一下他做的美国房地产“繁荣指数”图，这张图里面结合了“房价租金比“（绿线）、“房价收入比”（红线）、“真实房价”（蓝线）截止到2022年二季度这四十年的走势。这张图的“Y轴”，“95%”是置信度阈值。简单说就是，达到这个数值说明有95%的置信度证明这种情况是“反常的“且”不可持续的“。

因为统计时间跨度很大，所以我们能很清楚的在这张图上看到本轮美国房地产周期跟上一轮房地产周期的对比。从房价（蓝线）的繁荣指数看，在疫情之初，尽管已经超过了95%，但是还没超过2007年的峰值。但是过去十年涨幅中的大概40%，是在疫情期间涨的，所以我们可以看到图中蓝线的走势在这2年多里是加速上升的，远远超过了2007年的峰值。截止2022年第二季度，这三条线都远远超出了95%的阈值。

根据马丁内斯-加西亚的统计，在从2013第一季度到2022年的第二季度的这九年里，美国房价涨了94.5%，剔除通货膨胀因素之后，涨幅也有60.8%。在疫情期间（2020年一季度到2022年二季度），除去通货膨胀，美国房价上涨了24.3%。这是自1975年以来，美国房价上涨最快的九个季度。房价上涨速度甚至是2017年四季度到2020年一季度这个期间的四倍。

非理性繁荣

看完马丁内斯-加西亚的这个美国房价繁荣指数图之后，我首先想到的就是“非理性繁荣”（Irrational Exuberance）这几个字。美国的标准普尔500指数曾经在1994年到1996年上涨了60%，涨幅创下40年来的最高。1996年年底，美联储前主席格林斯潘在一次讲演里，形容当时股市的繁荣脱离了基本面，是建立在投机的基础之上的泡沫。只不过当时的美国股市泡沫又持续了好长时间，历经1997亚洲金融危机，一直到2000年网络危机的时候才最终破掉。

2013年诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒（Robert Shiller），就是那个创立凯斯席勒美国房价指数的教授，在2000年出版了一本书，叫《非理性繁荣》。他在里面详细解释了“非理性繁荣”现象和房地产泡沫是如何产生的。他认为投资人的非理性心态会把资产价格推高到一个不可持续的高度。历次泡沫事件都很相似，这反映的是一种社会心理现象，在本质上很难避免。2008年的次贷危机刚好就印证了他的观点。

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美国房产最前线

2023.01.01

Sources：

Enrique Martínez-García，“Skimming U.S. Housing Froth a Delicate, Daunting Task”. November 15 2022

如果你从穿过尔湾Irvine的五号Freeway的Sand Canyon出口下来往北开，在你的右手边有好大一片空地。大家都很好奇这块地的用途是什么？是要盖一个新的居民小区？还是一个出租公寓社区？还是当作商业地产开发成比如商铺或者办公楼？

如今答案揭晓了，上个月尔湾市通过了将这块大概4英亩的土地转给尔湾社区土地信托，用于建造经济适用房，期望能缓解尔湾地区的无家可归人口的住房问题。具体将建造多少户，都有什么样的户型，还有待规划。尽管尔湾社区土地信托已经在尔湾建设了3个经济适用房小区，但是供应量可谓是杯水车薪。

美国房产最前线

2022.12.29

最近在南加州洛杉矶市房地产市场上看房的人多了一些，这并不令人惊讶，因为最近这一个半月美国房贷利率跌了不少。根据房地美的数据，30年固定房贷利率从11月初的7%，跌到了最近的6.27%。但令人惊讶的是，洛杉矶市房地产市场上新上市的500万美元以上的豪宅也多了起来，这是怎么回事呢？孙斯陶今天跟您聊聊2023年南加州洛杉矶和橙县的高端房产市场。

大家好，我是孙斯陶。今年以来跟大家聊了几次在11月初举行的美国中期选举，基本上都是着眼于美联储会不会因此而放慢加息的节奏。除此之外，其实在这次选举中通过的洛杉矶市ULA豪宅税（Mansion Tax），对于我们的豪宅房主和商业地产业主来说，影响很大。

洛杉矶市的ULA“豪宅税”全称是Measure ULA。ULA立法的目的是增加税收，鼓励开发商多盖一些经济实惠、可负担性好的平价房屋；另外，还会为面临被驱赶的租客提供援助、减少无家可归人口数量。实现这个目的的手段，简单说就是要对洛杉矶市500万美元以上的豪宅和商业地产交易征收更高的房产交易税。ULA豪宅税分为两档，500万-1000万美元的房地产交易，征收4%的ULA交易税；至于1000万美元以上的房地产，则征收5.5%的ULA交易税。

这个法案在上个月以58%的压倒性优势通过，预计将于2023年4月1日施行，时间所剩不多了！所以上个月法案一通过，就有些洛杉矶的超级豪宅匆匆上市。我们知道年底美国假期很多，一般来说是房产交易的淡季。所以，赶在年底上市卖超级豪宅，可见是真的着急了。

不过我觉得吧，现在离明年4月1日，也就剩下3个多月了。我们看一下房产买卖的流程：打广告做宣传、安排客户上门看房、出offer、双方拉锯谈判、敲定交易细节、做房屋检查、做房屋贷款、一直到过户顺利完成。对于超级豪宅来说，时间明显不够用！所以我看呐，这些着急上市的豪宅房主，也就是想碰碰运气而已。对于住宅买卖尚且如此，就更不要提500万美元以上的商业地产交易了。可以说，这个ULA法案的通过，打了大家一个措手不及。

根据加州大学洛杉矶分校UCLA的估算，洛杉矶“豪宅税”的影响范围不大，但是所涉及的金额和所能增加的税收非常可观。他们假设这个ULA豪宅税在2021年6月开始征收的话，那么从2021年6月到2022年6月这一年里，洛杉矶市会征收超过9亿美元的房产交易税。对比一下，如果没有这个ULA税的话，洛杉矶市在这个期间，只能收到大概2亿零7百万美元的房产交易税。中间差了6亿多美元。

刚才提到了，既然绝大多数在洛杉矶市场上的超级豪宅和商业地产，在明年4月1日之前，很难能够幸运地顺利过户成功的。既然这样，就会出现一个问题。在4月1日之后，假设房子的成交价是500万美元，减去额外多出来的ULA豪宅税以后，卖主实拿到手的钱实际上是少于房子成交价在499万9千9百9十9这种情况的。因此，如果你未来计划卖洛杉矶市的高端物业，而且你的房子的价位高于ULA豪宅税起征点的话，你要跟你的房产经纪人，要好好研究一下上市价格策略了。

你想想看，你开价在500万，哪怕520万，实际到手的钱，有没有比499万9千9百9十9成交的房子多呢？不要等到成交以后，过户公司通知你，才知道有这件事，那就为时已晚了。同样的道理，对于1000万美元的豪宅，情况也类似，只不过税率更高了罢了。您可能觉得自己的房子只有两三百万，离500万的门槛还很远。不过房地产一般属于长期投资，十年之后呢？能不能涨到500万？如果涨到了500万，也算是一种幸福的烦恼吧！

上有政策，下有对策。既然洛杉矶市明年开始征收ULA豪宅税，豪宅的拥有者就会绞尽脑汁找到解决之道。不过，不管怎么做，恐怕来不及赶在2023年4月1日之前完成。这是从卖方的角度看。

如果从买方的角度来看，根据橙县纪事报的报道，2022年全美国卖出的十大最贵豪宅，有4个在洛杉矶县。这说明洛杉矶县的豪宅的价格已经非常高。有实力的买家，也会关注南加州洛杉矶周边的有潜力的豪宅。我猜有些豪宅买家会考虑选择洛杉矶市以外的地区，比如说，同样在南加州的橙县。有山有海，非常宜居，通勤其实也不会远太多。

其实不光在洛杉矶市，加州有些城市也有豪宅税，只不过各地叫法和税率不同罢了。北加州的旧金山市也有类似的，阶梯式的，根据房价，征收不同的房产交易税。南加州洛杉矶县的Culver City在2020年，也通过了类似的规定，也是阶梯式的房产交易税率。征收更高的“豪宅税”的目的，基本上也都是如刚才说的，为了增加可负担性房屋的供应量，缓和贫富差距。东岸的纽约市也有类似的措施。

不仅在美国，加拿大在12月21日宣布将于2023年1月1日起，禁止非加拿大购买住房，希望能确保房产为加拿大人所拥有、并增加出租房的供应量。说句心里话，疫情这几年来，北美的房价涨了太多，所以各地通过限制性规定的消息不断。至于会不会成为一种趋势？效果如何？会不会反而增加了买房者的负担？我们还要长期观察。

不管怎么说，洛杉矶市的ULA豪宅税法案刚刚通过了，市场上大多数人，包括很多房地产从业人员对此也不是很了解。所以对于受到影响的高端房产和商业地产的业主来说，在做买卖决定之前，一定要跟会计师、律师、房产经纪、过户公司等专业人士多沟通，了解当地的相关规定，尽早做好相应的规划。

今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道！我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2022.12.23

南加州六县房价半年走势盘点！橙县房价为何跌得最多？洛杉矶房价为何近期走稳？买房群体将在2023年逐渐回到房产市场？年底南加州建商新房促销看点是什么？美联储加息节奏放缓的同时美国房贷利率11月走低！

根据Zillow刚刚公布了南加州六个县上个月的房价数据，不出意料的是各地都在普遍性的连续环比下跌。不过最令人惊讶的是，跟当地5月份峰值房价相比，南加州房价最高的橙县（Orange County）的下跌幅度，远远大于圣伯纳迪诺县。今天孙斯陶结合南加州洛杉矶和尔湾房地产市场近期动态跟您聊聊这份报告。

首先，在这份报告里，Zillow统计的是具有“典型性的房价”（Typical Price），也就是处于中间1/3的房子的均价。根据他们的数据，南加州的6个county的11月份的“典型性房价”跟当地5月份峰值房价相比较，也就是跟半年前高点的房价相比，按照下跌幅度排序，橙县房价下跌了8.6%，排第一；之后是，洛杉矶县下跌了7%；圣地亚哥县跌了7%；Riverside河滨县下跌了4.6%；Ventura文图拉县跌了3.9%；圣伯纳迪诺县下跌得最少，只有3.5%。

下面我们看一下11月份南加州6个县的“具有典型性的房价”是多少。我们这次按照房价高低排序。橙县11月份具有典型性的房子的价格是$1,014,194，比10月份环比下跌了3.4%；圣地亚哥县是$877,278，比10月份上涨了0.1%；洛杉矶县是$842,752，只比10月份环比下跌了0.5%；文图拉县是$837,891，比10月份环比上涨了1.2%；河滨县是$599,428，比十月份下跌了0.5%；圣伯纳迪诺县是$523,830，比10月份下跌了0.6%。

我们可以看到房价最高的橙县，根据Zillow的数据，不管是跟半年前的房价高点比，还是跟10月份比，房价下跌的幅度都最大；而在这6个县里面房价最低的圣伯纳迪诺县，不管是跟5月份比，还是跟10月份比，下跌的幅度都是不大；至于洛杉矶县，虽然跟5月份相比，跌幅排第二，跌了7%，不过跟10月份相比，跌幅只有0.5%。我猜测这跟洛杉矶县的供需关系有关，毕竟人口基数最大。

我觉得Zillow这份关于11月份的房价报告，有滞后效应。为什么这么说呢？因为11月份过户的房子，大多是在10月份签约的。按照我在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上的经验，夏天一般是地产买卖”旺季“。过了旺季，市场上总会剩下一些房子，原因有很多，比如说开价不合理，房子的地段不好，或者户型不好，等等。如果房主着急脱手的话，往往会考虑降价。所以我从MLS系统后台看到，10月份有些房子的成交价，比上市价低了不少。就更不用提有些房主甚至接受人民币交易的这种情况了。

我在半个月前的那一期节目跟大家介绍了，尽管美联储在11月初继续加息“三码”，但是美国房贷利率实际上已经比10月底/11月初的高点下跌了很多。随着周二公布的CPI数据好于预期，市场上也预期美联储将放慢加息的节奏。据我个人观察，由于最近这一个多月美国房贷利率下跌，有些买房人趁着假期有空，又回到了市场上看房。当然看房不代表就会马上做决定，但是已经有这种苗头出现。这种趋势能否持续下去，我们还要观察。

不过我觉得，尽管现在30年固定房贷利率比一个半月前的7%要低了很多，但是还是很高。哪怕现在的房价比半年前低，现在你贷款买房的月供，其实还会比半年前高，因为现在的房贷利率更高。这就不得不提一下南加州的新房，最近有些开发商在年底优惠促销，提供第一年的贷款利率优惠，作为卖点吸引客户上门。这说明开发商还是很了解现在买房群体的“痛点”在哪里！

今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2022.12.13

Sources：Zillow

Cash for Grass Rebate Program in California 你知道加州草坪节水升级改造补助金计划吗？美国房产最前线孙斯陶 2022.12.04

为了应对水资源短缺，今年6月份以来加州施行了限水令。但是我们南加州本来就干旱，每周只允许浇水两天的直接后果就是让大家的草坪变得枯黄。很多朋友都很头痛，换草坪吧，要花钱；不换吧，枯黄的草坪的确有碍观瞻，更影响房屋的价值！

其实大家不知道的是，加州州长纽森在9月底签署了节水法令里面，有帮助房主升级改造草坪节水设施的补助计划。以洛杉矶市为例，洛杉矶市长11月3日宣布，如果你的草坪节水改造方案获得政府批准，补助将由之前的每平方英呎3美元，提高到5美元。每户草坪改造补助上限是2万5千块。

各地的补助情况不一样。你要找当地的市政府和Water District问清楚。哦，对了，有一点要注意。一定要先获得政府批准之后，然后再开工。事后再申请的话，是拿不到补助的！

美国房产最前线

2022.12.04

2023年“银行屋”将重现江湖？何时到达美联储加息的“拐点”？美联储决定降息前要考虑到哪段历史？这半年美国房主损失了多少房屋净值？

星期四公布的美国通货膨胀数据显示10月份CPI创下今年1月份以来的最低，一时间股市大幅反弹，市场上充满了乐观的情绪，大家开始预计美联储在12月的FOMC议息会议后，会宣布减缓加息的脚步！包括我们南加州房地产圈，也仿佛是看见了“隧道尽头的光”，毕竟年初以来，我们洛杉矶和尔湾的房地产市场环境，天差地别。从竞价买房还一屋难求，到后来的市场快速冷却，都发生在这短短的的大半年里。前几天看了一份报道，讲的是这半年来，美国房主的房屋净值损失了多少，今天孙斯陶跟您分享一下这方面的数据，顺便聊聊我对南加州洛杉矶和尔湾周边城市的“溺水屋”、“短售屋 Short Sale”、“银行屋“、“REO”、”Foreclosure“这类房产的市场感受和对2023年的市场预期。

美国消费者价格指数CPI最新数据

从周四美国劳工统计局公布的美国CPI数据来看，十月份的CPI同比上涨了7.7%，比之前的8.2%有所回落，而且回落的幅度还挺多，而且创下了今年1月份以来的最低。核心通货膨胀率，也就是除开食品和能源数据之后的所谓的核心CPI数据，也好于预期。

不过大家不要高兴得太早了，根据周四的数据来看，食品和服务类的通货膨胀率还是居高不下！尤其是核心服务类通货膨胀指标，仍然处于1982年以来的高点！至于说我们房主群体最关心的房地产类通货膨胀指数，以租金类指数为例，环比上涨了0.7%！可见在当今的房产市场上，虽然买主观望不买房，但是总是要租房子住吧？再加上房租大部分是签一年的合约，所以短期波动不明显。总之，美国的居住成本依旧很高。

另外，二手车和卡车类通货膨胀指数在十月份加速下跌，10月环比下跌2.4%！根据Edmunds的统计，9月份的新车平均购买价是$47,138，依旧比去年9月高出$2,600块。二手车平均成交价是$30,566，比去年9月份高出$2,500。我觉得这两年不管是新车还是二手车价涨得太离谱，之前，媒体和制造商炒作什么芯片短缺，现在你再看看费城半导体指数，都跌成这样了？我看很多都是“套路”。就如同前几天，“币圈”大佬刚上了某知名杂志的封面，被吹捧成未来的巴菲特，结果前几天传出“爆仓”了的消息。

美联储加息对通货膨胀率的控制初显成效？

言归正传，美联储下次FOMC议息会议将在12月13-14日召开，虽然之前鲍威尔重申还是要尽量达成2%的通货膨胀目标。不过，现在大家都普遍乐观，不少人预估12月美联储加息“2码”的概率是大于“加息”3码“的。我觉得，还有一个月的时间呢，到时候市场风向是什么，现在谁也说不准，还是让“子弹飞一会儿”，到时候再说。

根据周四，房地美公布的美国30年固定平均利率已经超过了7%。10月份的通货膨胀率是7.7%，离美联储2%的“小目标”差距有多大？大家看一下房地美Freddie Mac星期四公布的房贷率走势图，我们可以看到这大半年来，美联储加息的步伐又快又猛，对美国房地产市场的影响非常大。所以12月中旬，哪怕如大家讲的美联储放缓加息的脚步，加息“2码”，那美国房贷利率会到哪里？

大家可能忘记了，从2000年到2021年这21年里，美联储从未一次性加息超过0.25%，也就是“1码”。今年，美联储才有加息“2码”和“3码”的事情。所以，美联储下个月，即使只加息“2码”，从过去20多年的历史看，也是一个很大的加息幅度。所以，现在市场上对所谓的“美联储加息将放缓”的乐观情绪，与其说是”乐观情绪“，不如说是在被压抑了大半年时间后，大家总算等到加息对控制通货膨胀显现成效，看到了”隧道尽头的光“，松了口气而已。说句心里话，有时候大家在意的不仅仅是加息，更怕的是没有一个时间表，看不到希望，怕的是市场的“不确定性”！

2023年“溺水屋”将重现？这半年美国房主损失了多少房产净值？

9月份时，我做了一期节目，讲的是美国房主面临房产净值缩水的现象。这对缺钱又不想卖房子的房主来说很不利，原因也很简单，当他要通过抵押贷款把房子的净值拿出来一部分急用的时候，会发现能从银行贷到的钱少了。再加上利息这么高，每个月的月供很高了很多。你看看现在大公司裁员这么多，房屋净值贷款是很多人需要用钱的时候的重要选择之一。

最近美国一个叫Black Knight的房产数据公司发布一组比较详细的数据。根据他们的数据，美国房价在疫情的前两年里，涨了45%。房产总净值达到了17.6万亿美元。但是在今年的第二季度，单单3个月里，美国房主手里的住房的净值减少了1.3万亿美元。今年5月份以来，美国房主手里的住房的净值，已经减少了1.5万亿美元。每个有房贷的人手里的房产净值，平均少了3万美元。原因大家也都知道，就是美联储今年这几次大幅加息，使买房人的月供大幅增加，难以负担，从而造成房地产市场不景气。

这就造成了“溺水屋”，也就是房子的“underwater”的重新出现的现象。说到“溺水屋”，“underwater”，想必大家好多年没怎么听到了。在2008年次贷危机之后，房地产价格连续跌了好几年，市场上大批的房子的价值，已经低于房主的房贷总额。所以叫做“underwater”，处于水平面以下嘛，所以翻译成“溺水屋”。之后的故事大家估计想起来了，很多房主宁可不要信用分数，也不想继续还房贷了。最后大批的房子被银行收回。打包出售也好，卖拍也罢，总之银行雇了大批的人手，花了好几年的时间，才处理掉。期间甚至有银行因此倒闭，非常惨烈。

根据刚才说的Black Knight发布的数据，他们跟踪的全美国前50大房地产市场，在疫情期间，上涨了19%-66%不等。但是，随着美联储加息，房地产市场冷却，现在在全美国范围内，已经有了50万的“溺水屋”。这50万“溺水屋”的一多半，也就是27万5千栋，是在过去4个月里产生的。而且，如果美国房价继续下跌，这个数字还会上升，尤其是在房价高点，贷款成交的那些房子，风险更大。

美国西岸房产的可负担性

我们先不管这份报告里面的具体数据准不准，大家看看周围的房地产市场，感受一下，应该会有类似的感觉。在6月份的节目里，我跟大家介绍过，根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据显示，今年5月份美国市场上成交的二手房的中间价位是$40,7600，这个数字比去年同期上涨了15%，更是创下了1999年以来的新高。在西岸的北加州湾区的旧金山和硅谷，有典型性的房子的成交价曾经接近$200万美元。更离谱的是，根据Zillow的数据，以西雅图的King County为例，今年1月份房产成交价的中间价位是$815,000，如果看成交价的均价的话，就更离谱了，1月份到过$1,078,000。

我在今年好几期节目里就质疑，不是每个人都在高科技公司工作，房价中价位上涨到了一定程度后，遇到加息缩表这种政策性打压的时候，就会出现问题。更何况最近传来一些知名大公司裁员，或者暂停招聘的消息，所以我觉得有些经济结构单一，倚重某一两个行业，或者倚重于某几家公司的地区，遇到经济前景不明朗，或者行业前景不佳的时候，当地的房地产市场就会遇到很大的考验。

以史为鉴

今天本来想跟大家聊聊在江湖上消失已久的“溺水屋”可能会逐渐回到大家视野的这个话题，结果聊了这么多。关于这几天市场上传闻的12月美联储加息或将放缓，甚至很快达到所谓的“加息拐点”的问题，我觉得与其猜测什么时候降息，不如看看通货膨胀率减缓的趋势是否能巩固下来。非常巧的是，我刚好在10月31日的那一期节目里，提到了在上世纪80年代初期，在当时的美联储主席保罗·沃尔克的激进的货币紧缩政策作用之下，通货膨胀被暂时控制住，之后，美联储放松了银根，但通货膨胀再次反弹。美联储被迫再次加息的故事。

在那一期节目里，我还聊了明年2023年，不管你要买房，还是卖房，都要关注的七大问题。今天就不这里重复了。如果您感兴趣，可以看看，参考一下。今天就跟大家聊到这里，如果您对南加州洛杉矶和尔湾这边的房地产市场感兴趣，请您关注并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线 2022.11.12

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