加州房屋保险动态
在前几期文章中，孙斯陶曾经介绍过一些大型保险公司今年将提高加州房屋保险保费的消息。最近，事态又有了新的发展。美国知名保险公司State Farm于上周三（3月20日）宣布，将停止为加州7.2万套房屋和公寓续保。这个决定涉及约3万份住宅房屋和4.2万份商业公寓保单。这家公司是加州最大的财产和汽车保险公司之一，占了加州房产保险市场约五分之一的份额。
根据这份公告，该决定是基于多个因素，包括成本上升、自然灾害风险增加以及过时的法律法规。具体的房屋位置和不续保标准并未在该公告中透露，但受影响的房主将在7月3日至8月20日期间收到通知。
值得注意的是，该决定仅针对加州，而State Farm目前并未宣布在其他州采取类似措施。该公司在9个月前已经宣布停止在加州发行新的房屋保险。此外，不再续保4.2万套商业公寓也标志着State Farm可能全面退出加州商业公寓市场。
目前尚不清楚其他保险公司是否会跟随State Farm的举动。然而，这一决定对于受影响的加州消费者来说可能是一个重大挑战。无论是需要申请房贷的购房者，还是加州房主，尤其是那些位于风险较大地区的房产，他们可能无法再获得标准的房屋保险，而仅有的选择可能是加州的FAIR计划，其费用可能比标准保单高。孙斯陶曾在去年九月份的文章中介绍过加州FAIR计划。感兴趣的朋友可以去了解一下。
HMI美国建商情绪指数
聊完房屋保险，我们再来看看最新的美国房产数据。美国房地产建筑商协会（NAHB）/富国银行（Wells Fargo）房地产市场指数的建筑商信心指数（NAHB/Wells Fargo Housing Market Index，HMI）连续第四个月上涨，并在3月上升了3个百分点，达到了51。
之前的节目中，孙斯陶介绍过HMI信心指数。50分以上算是“正面”，50是积极和消极情绪之间的分界线。50分以下被认为是“负面”。那么三月份的51，算是一个“正面”，或者说是一个“积极”的数值。这是该指数自去年7月以来首次转为积极正面。
这个指数由三大部分组成：1. 现在的独立屋销售；2. 未来6个月的独立屋销售预期；3. 潜在买家的客流量。根据三月份的数据，新房销售状况上升4个百分点，达到56，未来六个月的预期上升2个百分点，达到62，而买家看房客流量增加了2个百分点，达到34。
建商信心指数的持续上升说明美国建商对自己的业务比去年夏天更有信心。根据孙斯陶在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场的实地观察，我认为HMI指数转为“积极”主要有两个原因：
- 首先是供需关系。尽管美国房贷利率仍然高企，但美国建商看到市场对新房的巨大需求。根据历史数据，在一个“正常”的房地产市场中，新建房产的数量大约占在售房源的10%。而目前，由于市场上房源处于低位，新房的比例已经达到了30%。
- 其次是美联储降息预期。如果今年晚些时候，美国房贷利率下降的话，建商预期较低的融资成本会吸引之前观望的购房者重新回到市场。
其实，预期是预期，未来美联储的降息路径是否如大家期待的那样，没人知道。但目前而言，美国房贷利率仍然处于高位。因此，孙斯陶在南加州本地房地产市场上观察到，不少房地产开发商正在利用低房屋贷款利率等销售手段吸引潜在购房者。未来市场如何发展，我们还要密切观察。
今天孙斯陶就跟大家简单聊到这里。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期节目再见！
美国房产最前线
2024年3月30日
Sources：
National Association of Home Builders;
Freddie Mac;
State Farm;
California FAIR;
孙斯陶聊美国 