美国房市要“崩盘”?27年来美联储最大幅度加息!对洛杉矶房地产有什么影响?对房贷有什么影响?未来关注哪些“风向标”?美国房产最前线 孙斯陶 2022.06.17

美国房市要“崩盘”?27年来美联储最大幅度加息!对洛杉矶房地产有什么影响?对房贷有什么影响?未来关注哪些“风向标”?美国房产最前线 孙斯陶 2022.06.17

美联储周三宣布加息三码,孙斯陶今天跟大家聊聊美联储大幅度加息,对普通老百姓,尤其是对美国房地产,有什么影响?

  美联储加息三码

  我们在最近看到了,美国的通货膨胀居高不下,股市也动荡不安。美联储在6月份例行的FOMC公开市场委员会后的新闻发布会上,宣布将基准利率上调75个基点,也就是俗称的“三码”。美联储表示将会继续关注高通货膨胀的问题,想把通货膨胀率控制到2%以内。另外,美联储主席鲍威尔说,美联储没有观察到薪资-物价的螺旋式上涨。信不信在你,不过值得注意的是,加息“三码”这种事,美联储并不常干,上一次加息三码,是在1994年的11月。离现在已经27年。

  美联储在2020年初,为了应对疫情,把资金利率降得非常低。在今年3月,又开始加息。之后,在5月和6月都加息了。美联储加息,就会造成利差,影响全球的经济,各国央行都会感受到压力。我估计很多国家的央行都面临着要不要跟进的压力。而且,配合美联储的“缩表”计划,整个市场会面临流动性的风险。都需要我们关注。

  加息力度会不会太大?

  这两天,有些朋友私下问我,都觉得一次就加息“三码”会不会太多。我觉得“市场永远是对的”!与其在纠结“会不会加息太多”这个问题,不如想想对策。试想一下这3种情况:1.通货膨胀控制不住,美联储继续加息;2.通货膨胀控制住了,美联储不再加息;3.经济受到影响,美联储降息。平心而论,你觉得哪一种可能性比较大呢?

  我在5月份的节目中聊过美国在70年代由石油危机引起的高通货膨胀时代。在1983年的3月,美国通货膨胀曾经到过14.8%,经济陷入了停滞性通货膨胀。当时的美联储主席保罗·沃尔克,认为要控制住高通货膨胀,首先要控制美元的货币超发!保罗·沃尔克在1979年8月接任美联储主席后,顶住各方压力,在短时间内把利率推高到20%。甚至在1981年的7月,隔夜拆借利率甚至到过创纪录的22.36%!这种极端的利率上调政策,史称“沃尔克时刻”和“沃尔克冲击”。终于在1983年,美国通货膨胀率回到了3%左右,结束了与“大萧条”齐名的“大通货膨胀时代”。

  我跟大家重温这一段经济史的目的,并不是说,美联储面临当下这种情况,一定会采取类似40年前的非常激进的货币紧缩政策。毕竟,“历史总是惊人的相似,但是不会简单重复”。但是对于我们普通老百姓,不管是你房产投资人也好,普通房主也好,你心里要考虑清楚各种可能发生的情况和了解潜在的风险,甚至最坏的可能性是什么?比如说,刚刚提到的3种情况中的第一种情况,美联储继续加息。我们刚刚介绍过的保罗·沃克所主导的高利率政策,持续了好几年时间,给美国经济带来很多副作用。尤其是当时的中小企业、工业,农业,当然还有我们房地产业,都受到了很大的冲击!

  对美国房地产市场的影响

  那说到我们现在的情况,美联储这次加息的幅度,比3月和5月都大。这对我们普通人有什么影响呢?首先,最直接的影响就是老百姓的借贷成本大大提高。你可能会觉得美联储的联邦基金利率主要影响的是银行的隔夜拆款利率,并不是给我们老百姓的利率。其实,你想想看,银行的资金成本提高,最终还是会传导到我们普通消费者的。美联储加息,会影响到各种贷款的利率,比如房贷、车贷、信用卡的卡贷等等。

  说到房贷,很多朋友前几年买房选择的是浮动利率,那么就要小心了,要看一下什么时候开始利率变成浮动的。还有人看到现在房价很高,缺钱但是又不像卖掉自己的房子,就会考虑申请一个房屋净值贷款。这部分人也会受到影响。另外,现在打算申请房贷的朋友,可以看一下最近的房地美的房贷利率走势图,虽然前阵子利率有一点点回调,但是这几天又继续往上走。房贷利率的上涨,会影响房者的贷款额度,大大打击买房人的信心。房贷申请量减少的话,就会预示着房屋销售的放缓。

  美国最近2年,房地产市场很火爆,尤其是去年的所谓的“抢房”大战,令人记忆犹新。在南加州洛杉矶和橙县的热门城市,很多人当时甚至连房子都没有看,就出Offer竞价买房。当时的房贷30年固定利率只有百分之二点多,伴随着高通货膨胀率,很多人觉得还是买房划算,还能抵御通货膨胀。而现在30年固定利率已经是6%左右了。贷款买同样一栋房子,每个月的月供Payment,就多了很多。

  我在年初的节目里提到过,今年夏天要关注一下高端高价房产的销售情况。在利率上涨的情况,看看有钱人还买不买这么贵的房子?另外,刚才提到了浮动利率房贷,有些房主有没有能力承担比较高的浮动利率?随着利率的走高,加上现在是夏季,上市的房源会不会变多?如果变多的话,会不会发生“内卷”?如果跑步上市,发生房源”内卷“,会不会发生降价的情况?这些都要密切关注!

好了,今天就是跟大家聊聊美联储加息力度加大,一次加了”三码“,顺便集中回答一些朋友的问题,分享一下我的个人看法。如果您喜欢我们的内容,请您关注并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下次再见!

美国房产最前线

2022.06.17

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洛杉矶房地产总价值有多高?加州Prop 13法案和通货膨胀对洛杉矶房地产估值有什么样的影响?你知道房地产评估官办公室吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.06.10

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南加州洛杉矶的房地产涨了不少。但说到洛杉矶县(Los Angeles County)房地产的总价值有多高呢?恐怕大多人都没有一个概念。所以今天,孙斯陶跟您聊聊这个话题。

本期节目:

  • 00:17 什么是摊派税捐清册(Assessment Roll)?
  • 00:35 房地产税(Property Tax);
  • 00:49 洛杉矶县评估官办公室(Los Angeles County Office of Assessor);
  • 01:24 洛杉矶县最新的“Assessment Roll”预估数据;
  • 02:04 2022 vs 2021年,增加了多少?
  • 02:20 2021 vs 2020年,增加了多少?
  • 02:31 洛杉矶县房地产预估总值增加的几个原因;
  • 03:18 洛杉矶县能收到多少房产税?
  • 03:26 加州Prop 13号法案的影响;
  • 04:19 预估数据对洛杉矶县公立学校和基础建设等的影响;

美国房产最前线

2022.06.10

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美国独栋别墅新房销售创二年来最差!鹰派 vs 鸽派:9月份美联储或将暂停加息?南加州大洛杉矶地区房价中位数是多少?美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.29

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最近市场上有消息说有人认为通货膨胀快要见顶。我5月5日的那一期节目里面聊了有些人会觉得年底有美国中期选举,美联储可能在数轮加息之后,在下半年或年底的动作会顾虑比较多,毕竟有选举和对经济的冲击的各种考虑。这个话题之前孙斯陶已经跟大家讨论很多次了,实际上有些经济学家也有不同看法。所以今天趁着Memorial Day长周末,跟大家聊一聊。

本期节目内容:

  • 00:38 美联储加息意见分歧:鸽派 vs 鹰派;
  • 00:43 诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨的看法;
  • 01:15 国际货币基金组织IMF高级官员的看法;
  • 01:49 亚特兰大联邦准备银行主席Bostic的看法;
  • 02:20 圣路易斯联邦准备银行的博拉德的看法;
  • 03:00 美联储加息对美国房贷和重新贷款Refinance的影响;
  • 03:47 美国开发商与新楼盘新房市场;
  • 04:09 美国建商协会NAHB关于独栋别墅新房的数据;
  • 04:36 美国住房发展局HUD关于美国新房的数据;
  • 05:00 美国住宅开发商未来可能如何应对?
  • 05:40 加州房地产经纪人协会最新二手房数据;
  • 05:50 4月份全加州房价中位数;
  • 06:00 三个问题要注意;
  • 06:20 南加州洛杉矶、橙县、河滨县、圣伯纳迪诺县、圣地亚哥别墅房价中位数;
  • 06:50 孙斯陶关于最近加州房产数据的看法;

美国房产最前线

2022.05.29

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南加州房价快要撑不住了?木材价格下跌将导致建商新房价格松动?孙斯陶跟您聊聊近期南加州洛杉矶和尔湾房地产市场动态!美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.17

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大家最近在网上都看到了。网上的各个媒体社区上,想要买房但“还没上车”的朋友,都觉得南加州的房价要跌了,或者已经开始跌了,言之凿凿,认为加息和将要缩表,对股市产生了巨大的影响,那么房地产也不会例外;但是手里有房的房主这边明显不这么认为。基本上觉得现在油价、粮价这么贵,通货膨胀不会这么容易被控制住,再说市场上的在售的房子也不多,洛杉矶和尔湾这边的房价总体上讲应该问题不大!今天就跟大家聊聊我对整个南加州房地产市场的观察。

本期节目话题涵盖:

  • 00:08 南加州买房人的看法;
  • 00:24 南加州房主的看法;
  • 00:45 南加州洛杉矶和尔湾房地产市场动态;
  • 00:50 孙斯陶的观察1:部分卖主的心理;
  • 01:11 举例说明;
  • 01:50 孙斯陶的观察2:刚需类小户型;
  • 02:00 举例说明;
  • 02:20 美国首次购房者比例;
  • 02:45 孙斯陶的观察3: Listing Agent卖方经纪人和卖主心理;
  • 03:05 美国南加州房产开发商动态;
  • 03:15 孙斯陶的观察4: 南加州建商新房价格将会松动?
  • 03:53 美国木材价格近期走低;
  • 04:35 木材价格走势值得注意的两点;
  • 05:17 美国房产可负担性

美国房产最前线

2022.05.17

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交房推迟!偷工减料!在南加州买新房你后悔了吗?如何跟美国建商沟通?要注意哪些事情?

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我们上个月做了一期关于疫情期间,很多新房主买完房子就后悔了的节目,里面介绍了,新房主在买房的时候,比较容易踩到哪些坑。之后有朋友留言,希望我聊聊如果是买新房(New Constructions),就是全新建造的房子,要注意哪些问题。我想这个问题比较大,一期节目也说不完,不如分几期节目慢慢聊。今天,孙斯陶先跟大家简单聊聊最近这1-2年里,在疫情期间在我们南加州大洛杉矶地区和橙县尔湾买新房的这些新房主遇到的各种问题。

本期节目:

  • 00:46 疫情期间购买新房的房主的问卷调查
  • 01:00 疫情期间新产生巨大的房产需求
  • 01:13 美国南加州房地产开发商大兴土木
  • 01:35 当初就应该买个二手房?
  • 02:00 买新房的买主如何明确主要需求和次要需求?
  • 02:51 洗衣房 Laundry Room在哪一层好?
  • 03:08 我是否需要一层有一个卧室?
  • 03:39 建商工期延误怎么办?我的新房什么时候竣工?
  • 04:13 疫情之前,开发商也会竣工延期吗?
  • 04:40 建商或者装修公司偷工减料怎么办?
  • 05:02 交房前如何验房?Home Inspection要注意些什么?
  • 05:40 又涨价了?!超出我的预算啦!
  • 06:00 孙斯陶的建议
  • 06:38 遇到问题,如何与开发商沟通?
  • 06:58 买新房的过程中有一个优秀的买房经纪人的重要性!
  • 07:49 预告:新房 vs 二手房!从哪些方面来比较?

美国房产最前线

2022.05.12

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报税季刚刚过去,我们南加州洛杉矶(Los Angeles)和橙县尔湾(Irvine)地区的房地产市场也到了往年的旺季!而且距离美联储下个月的FOMC会议越来越近了!今年以来美国房贷利率大幅走高,对美国房地产有什么影响?美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors, a.k.a. N.A.R.)有哪些预测?美国建筑商协会(National Association of Home Builders, a.k.a N.A.H.B.)的指数显示了什么?什么是Single-Family Rental Index?好不容易买到了房子,却又后悔了?今天,孙斯陶跟您聊聊这些话题。

本期节目:

  • 00:12 美国房贷利率走高
  • 01:29 美国房地产经纪人协会NAR的预测
  • 01:55 美国独栋房屋租金指数显示了什么
  • 02:48 NAHB关于美国独栋新房建造数据
  • 04:10 新房主都后悔了?都有哪些遗憾?
  • 06:55 通货膨胀CPI和生产者价格指数PPI数据
  • 07:29 通胀拐点何时到来?未来关注哪些指标?
  • 07:58 专业房地产投资人比例将增加?
  • 08:33 美联储5月会大幅加息吗?

美国房产最前线 2022.04.21

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你的房子跑赢通货膨胀了吗? 过去20年美国哪些城市房价涨得多? California Home Price Increases Outpace Inflation since 1970 美国房产最前线 孙斯陶 2022.04.08

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这几天网上流传一份美国Clever Real Estate的关于美国房价和通货膨胀的的报告,说的是在2022年,美国的“千禧一代”很难找到可支付性好的住房。从2000年以来,美国一些大城市房价翻三倍,其中排名前六的都在加州(旧金山、洛杉矶、河滨、圣地亚哥、圣荷西、沙加缅度)。我找到了这份报告的完整版,看了一下,发现了一些之前报道中没有提及的一些事情,非常有趣。所以今天孙斯陶结合自己在南加州房地产市场上的观察跟您聊聊这份报告。

本期节目内容:

  • 00:00 Intro
  • 00:43 Clever美国城市房价涨幅第1-3名
  • 01:06 旧金山 San Francisco
  • 01:36 洛杉矶 Los Angeles
  • 01:56 河滨Riverside
  • 02:49 Clever美国城市房价涨幅第4-10名
  • 02:52 圣地亚哥 San Diego
  • 03:02 圣荷西 San Jose
  • 03:31 沙加缅度 Sacramento
  • 04:00 西雅图 Seattle
  • 04:03 佛罗里达的坦帕 Tampa
  • 04:06 佛罗里达的迈阿密 Miami
  • 04:07 得克萨斯的奥斯汀 Austin
  • 04:29 1970年以来的房价 vs 通货膨胀 Inflation
  • 06:42 美国家庭收入增长率
  • 07:00 未来的宏观风险
  • 07:11 影响美国房价的多重因素
  • 07:45 美联储加息与美国国债收益率
  • 07:58 美联储未来或将“缩表”?
  • 08:03 美国房贷利率对贷款购房者的影响

美国房产最前线 2022.04.08

数据来源 Source: Clever Real Estate

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美国买房这几招! 帮您早日买到房! Tips for Buying a Home in this Crazy Housing Market! 美国房产最前线 孙斯陶 2022.04.03

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我们上一期节目介绍了在当下的南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上,房主卖房时的几种心态和房屋上市时的定价策略,并比较了开价高和要价低的优劣势。之后有不少朋友来咨询,对于买房人在目前的高房价和房源紧缺的情况下,有什么比较实用的买房策略呢?其实,从去年以来,网上就有了不少文章探讨这个问题,所以今天孙斯陶从房产经纪人的角度,跟大家探讨一下。

本期节目涵盖:

  • 00:00 Intro
  • 00:35 部分卖主的房产上市策略
  • 00:50 Multiple Offers
  • 01:25 买房人如何应对这种买房竞价情况?
  • 02:18 银行房贷 Pre-Approval Letter
  • 02:45 资金证明 Proof of Funds
  • 03:45 什么是 Lease-back 回租?
  • 04:20 买房人如何利用Lease-back来增加Offer竞争力?
  • 05:05 Lease-back的弊端是什么?要注意些什么?
  • 05:52 房屋检查 Home Inspection
  • 07:17 总结

美国房产最前线 2022.04.03

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在南加州洛杉矶和Irvine卖房时上市价格高, 成交价就一定会高开高走吗?Home Pricing Strategies Used to Sell Real Estate 美国房产最前线 孙斯陶 2022.03.29

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随着我们离夏天越来越近,南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场也是越来越火热。尽管受到加息和市场上房源比较少的影响,销售量略有下滑,不过整体房价还是非常的稳健。最近我在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上,看了一些在售的房子,发现一些在市场上刚上市的房子,因为最近的房产市场比较火热嘛,不太愁卖。卖主觉得是个所谓的“单方市场”,“卖方市场”,对整个市场也好,交易流程也好,把控也不太到位。所以今天,想跟大家聊聊房主在卖房子的时候,是不是开价高,就一定会卖得更高!

本期节目内容涵盖:

  • 00:14 美国房产销量放缓
  • 00:45 卖方市场
  • 01:11 卖主要价过高有哪些缺点?
  • 01:22 买房人和房产经纪获取最新房源信息的方法有哪些?
  • 01:40 加州的MLS房源系统
  • 02:15 加州房产卖主的高预期
  • 02:30 缺点一
  • 02:50 缺点二
  • 03:00 缺点三
  • 03:33 卖主心态一
  • 03:45 卖主心态二
  • 04:10 卖主要观察哪些指标?
  • 04:20 如何增加上门看房的买家人数?
  • 04:45 买房人的关注度来自哪两个方面?
  • 05:00 买房人对房子的第一印象来自哪里?
  • 05:07 虚拟看房:3D Virtual Tour
  • 05:25 房屋装饰布展:Home Staging
  • 05:39 如何制定合理高效的房屋上市策略?
  • 06:00 卖方经纪Listing Agent要做哪些售前工作?
  • 06:16 目前美国房产市场上的宏观挑战有哪些?
  • 06:25 挑战一
  • 06:35 挑战二
  • 07:40 Listing Agent的Offer Review;
  • 08:15 一个错误

美国房产最前线 2022.03.29

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不加价就买不到房? 平均收到几个Offer? What’s is Sales Price to List Price Ratio? How many offers per home sold? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.03.23

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最近这一两年,南加州洛杉矶和尔湾的房价涨了很多,市场上想买房子的人也很多。其中有很多是首次购房者。上个星期三,美联储也开始加息,应对通货膨胀。如果你已经开始找房子就知道了,市场上卖房子的人不多。前阵子跟客户聊天,他就自嘲说,现在买房,就是面临着“三座大山”!今天,孙斯陶结合加州房地产经纪人协会和美国房地产经纪协会的数据,跟您聊聊在当下竞争激烈的市场上,买房是否一定要“竞价”?如果制定一个合理的买房策略?

本期节目涵盖:

  • 02:15 2月份加州现房独立屋销量数据
  • 02:43 2月份加州房价中位数 Median Price
  • 03:45 加州房地产市场2月份成交价与上市价的比例
  • 05:20 N.A.R.的信心指数Confidence Index Survey问卷调查
  • 05:42 平均每卖出的房子收到几个Offer?
  • 06:10 多少买家的Offer出价高于房子上市价?
  • 06:48 现在买房就一定要“加价”吗?
  • 07:25 百分之多少的房子在一个月内卖掉?
  • 07:55 什么是一个有竞争力的Offer?
  • 08:30 美联储加息与美元回流
  • 09:00 债券市场和殖利率
  • 09:40 美联储5月FOMC:鹰派?鸽派?
  • 10:43 近期美国房贷数据
  • 11:30 美国房主和买房人未来要关注什么?

美国房产最前线 2022.03.23

数据来源 Sources:

California Association of Realtors (C.A.R.); National Association of Realtors (N.A.R.); Mortgage Bankers Association;

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