今年夏天有点“冷”!2023年美国经济或将衰退?密歇根大学消费者信心指数创十年新低!

今年夏天有点“冷”!2023年美国经济或将衰退?密歇根大学消费者信心指数创十年新低!

大家好,我是孙斯陶,时间过得真快,又到周末了。从年初我在节目里反复跟大家讲,美联储的加息和缩表,会对我们房地产市场有冲击。影响又多大?要看美联储的加息力度和时间表。我们现在是夏季,一般来说夏季的房产交易会比较热络。但是今年的夏天可能跟往年不太一样。另外,今天孙斯陶想跟大家一起看一下最新的密歇根大学消费者信心指数(University of Michigan Consumer Sentiment Index)!这是一个跟房地产相关的经济指数,有些人甚至认为它一个“先行指标”,希望能给大家一个参考。

其实今年是一个很不寻常的一年。一方面,美国经济数据不差,失业率非常低,劳动力市场上空缺的职位接近历史最好水平,很多公司都在给员工加薪。另一方面,物价,尤其是油价和粮价飞涨,通货膨胀居高不下。上涨的物价,某种程度上抵消了工资的上涨。当然,南加州的房价最近1-2年“超常规”的上涨,幅度非常惊人。美联储在今年上半年开始的收紧货币政策,特别是连续几次加息来遏制通货膨胀的动作,对股市和房地产造成影响,也不足为怪。

高通货膨胀也会影响大家对经济的预期和对自己的资金的安排。最近有一个不太好的消息。密歇根大学5月消费者信心指数跌到2011年8月以来最低水平。这个指数全名叫做Michigan Consumer Sentiment Index,是美国密歇根大学的调查研究中心为了研究消费需求对经济周期的影响,定期对美国消费者关于个人财务状况和美国经济状况的看法进行调查并评估。所以这个指数的数据能跟踪消费者态度,可以让我们较好地预测美国老百姓的消费行为。

那么不管我们是房地产行业的从业人士,或者是房地产投资人,或者是普通房主,为什么要了解一下这个指数呢?因为这个指数的问卷调查里面,会涉及到美国老百姓对收入、生活质量、宏观经济、消费支出、就业情况、购买耐用消费品等等,当然也包括了对住房买卖、装修、买车、股市方面的看法和预期。简单说就是,这个指数反映的是美国老百姓对美国经济的信心强弱主观感受,算是一个预测经济走势和消费行为的“先行指标”,供我们参考。

我们看一下这个密歇根大学消费者信心指数的走势图:美国5月消费者信心指数为58.4,创2011年8月来最低。其实整个疫情期间,这个指数都不高,说明普通老百姓心里一直都是明白的,没有人是傻子。这个趋势到了今年上半年以来,更是一路走低。根据密歇根大学的消费者信心指数调查项目的专家Joanne Hsu的解读,不论收入、年龄段、受教育程度、地理位置、政治倾向、金融产品持仓情况、是否拥有房产,美国消费者为未来的预期大都是不乐观的。大概79%的消费者对未来一年的预期是悲观的,这是2009年以来的最高。换句话说就是从2008年经济危机以后,从来没有这么悲观过!

我们再看一下密歇根大学的另外一个美国消费者关于通货膨胀的不确定性的预期的数据。根据6月份的数据,刚才提到了消费者信心指数不管是环比还是同比,都是下跌。尤其是与去年同期的同比,同比下降了41.5%。而且大家对未来经济的预期也普遍趋于保守。我们再聚焦一下他们的这个图表,这样看的清楚一点。常听我们节目的朋友可能还记得,我们5月5日的那一期节目里提到过美国上个世纪70年代末到80年代初期的高通货膨胀。这个图表里面也反应了当时的美国消费者对通货膨胀不确定性的预期。还有2008年金融危机时期,他们这个指数的数据。接下来就是我们现在2022年的他们这个指数的数据,我想也不用我多说什么了,大家自己琢磨就好。

根据密歇根大学消费者信心指数调查的专家Joanna Hsu的介绍,这个指数最近的下跌,主要是因为美国消费者对当下的房产和耐用品的购买状况看法比较负面。再加上现在这么高的通货膨胀,所以普遍对未来一年的美国经济不看好。其实也不用专家解读。我们自己想想看,现在美国这么高的通货膨胀,物价这么高,那么普通消费者可支配的收入必然是有影响的。密歇根大学消费者信心指数是一个偏“主观感受”的指标,如果消费者都比较悲观,或者说是比较谨慎的话,那么大家花钱就会很小心,也不要说是要大件商品,甚至买房产了。

聊完经济数据,那么摆在我们面前的就是一个非常现实的问题了。假设美国的通货膨胀率居高不下,那么经历了今年3月,5月和6月的加息之后,仍得不到有效控制的话,美联储要不要继续加息呢?我们知道美联储7月份还会召开FOMC会议。如果继续加息的话,那么房贷利率还是上涨,买房人的借贷成本还是提高。我们知道价格受供需影响。如果南加州市场上面新上市的房子变多了,与此同时买房人的购买能力受房贷利息影响而变差。现在是6月份,也是传统上来说的房产销售“旺季”。刚才也介绍了,最新的密歇根大学消费者信心指数也不乐观。那么7月份房产销售量会怎么呢?

今年上半年的南加州房产数据我们也都看见了,整体上看还是不错的。但是我必须要提醒一下大家,今年的房产数据,很大程度上都是和去年2021年比,也就是所谓的“同比”。因为房价在去年是上涨的,所以所谓的“同比”数据都是很亮眼的,我才今年下半年的数据也不会差,毕竟是跟2021年做对比。但是如果到了明年,也就是2023年,到时候的“同比”数据如果做对比的话,是跟2022年相比。那时候的数据会怎样呢?还是这么好看吗?我的意思是说,不管您是普通房主也好,房地产投资人也好,除了关注所谓的“同比”数据,也要关注“环比”数据,也就是跟前一个月的数据相比,是高还是低?

今天跟大家聊的密歇根大学消费者信心指数不理想,究其原因我看还是美国普通老百姓对未来经济的担忧。物价上涨对有钱人的生活的影响是有限的,有钱人还会继续买!买!买!但是普通老百姓对物价上涨的感知就比较深刻,花钱就会变得越来越谨慎。生活成本提高,员工就会要求老板涨工资,企业经营成本就会提高。企业成本提高,生产出来的产品就会变贵,那么物价就会继续上涨。物价上涨,通货膨胀怎么会下得来呢?这就是所谓的“薪酬-价格螺旋“。通货膨胀的确很高。但是如果美联储采取上个世纪80年代保罗沃尔克式的激进的加息政策,那么对美国经济难免有影响。而且在当今的实际情况下,单纯靠加息来控制通货膨胀是否有效?会不会最终发生“停滞性通货膨胀”?大家也有疑虑。

不管你是觉得美联储加息对控制通货膨胀会不会有显著效果,或者美国经济未来将会是“软着陆”,还是“硬着陆”。这些都是不确定性。但是,现在可以确定的是,美联储试图“挤泡沫”的这个过程,必定是痛苦的!至于所谓的美国“房产泡沫”会不会爆掉,或者什么时候爆掉,这是另外一个话题,我们以后慢慢探讨。今天就跟大家聊到这里,如果您对我们的内容感兴趣,请您关注并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下一期再见!

美国房产最前线

2022.06.26

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美国房市要“崩盘”?27年来美联储最大幅度加息!对洛杉矶房地产有什么影响?对房贷有什么影响?未来关注哪些“风向标”?美国房产最前线 孙斯陶 2022.06.17

美国房市要“崩盘”?27年来美联储最大幅度加息!对洛杉矶房地产有什么影响?对房贷有什么影响?未来关注哪些“风向标”?美国房产最前线 孙斯陶 2022.06.17

美联储周三宣布加息三码,孙斯陶今天跟大家聊聊美联储大幅度加息,对普通老百姓,尤其是对美国房地产,有什么影响?

  美联储加息三码

  我们在最近看到了,美国的通货膨胀居高不下,股市也动荡不安。美联储在6月份例行的FOMC公开市场委员会后的新闻发布会上,宣布将基准利率上调75个基点,也就是俗称的“三码”。美联储表示将会继续关注高通货膨胀的问题,想把通货膨胀率控制到2%以内。另外,美联储主席鲍威尔说,美联储没有观察到薪资-物价的螺旋式上涨。信不信在你,不过值得注意的是,加息“三码”这种事,美联储并不常干,上一次加息三码,是在1994年的11月。离现在已经27年。

  美联储在2020年初,为了应对疫情,把资金利率降得非常低。在今年3月,又开始加息。之后,在5月和6月都加息了。美联储加息,就会造成利差,影响全球的经济,各国央行都会感受到压力。我估计很多国家的央行都面临着要不要跟进的压力。而且,配合美联储的“缩表”计划,整个市场会面临流动性的风险。都需要我们关注。

  加息力度会不会太大?

  这两天,有些朋友私下问我,都觉得一次就加息“三码”会不会太多。我觉得“市场永远是对的”!与其在纠结“会不会加息太多”这个问题,不如想想对策。试想一下这3种情况:1.通货膨胀控制不住,美联储继续加息;2.通货膨胀控制住了,美联储不再加息;3.经济受到影响,美联储降息。平心而论,你觉得哪一种可能性比较大呢?

  我在5月份的节目中聊过美国在70年代由石油危机引起的高通货膨胀时代。在1983年的3月,美国通货膨胀曾经到过14.8%,经济陷入了停滞性通货膨胀。当时的美联储主席保罗·沃尔克,认为要控制住高通货膨胀,首先要控制美元的货币超发!保罗·沃尔克在1979年8月接任美联储主席后,顶住各方压力,在短时间内把利率推高到20%。甚至在1981年的7月,隔夜拆借利率甚至到过创纪录的22.36%!这种极端的利率上调政策,史称“沃尔克时刻”和“沃尔克冲击”。终于在1983年,美国通货膨胀率回到了3%左右,结束了与“大萧条”齐名的“大通货膨胀时代”。

  我跟大家重温这一段经济史的目的,并不是说,美联储面临当下这种情况,一定会采取类似40年前的非常激进的货币紧缩政策。毕竟,“历史总是惊人的相似,但是不会简单重复”。但是对于我们普通老百姓,不管是你房产投资人也好,普通房主也好,你心里要考虑清楚各种可能发生的情况和了解潜在的风险,甚至最坏的可能性是什么?比如说,刚刚提到的3种情况中的第一种情况,美联储继续加息。我们刚刚介绍过的保罗·沃克所主导的高利率政策,持续了好几年时间,给美国经济带来很多副作用。尤其是当时的中小企业、工业,农业,当然还有我们房地产业,都受到了很大的冲击!

  对美国房地产市场的影响

  那说到我们现在的情况,美联储这次加息的幅度,比3月和5月都大。这对我们普通人有什么影响呢?首先,最直接的影响就是老百姓的借贷成本大大提高。你可能会觉得美联储的联邦基金利率主要影响的是银行的隔夜拆款利率,并不是给我们老百姓的利率。其实,你想想看,银行的资金成本提高,最终还是会传导到我们普通消费者的。美联储加息,会影响到各种贷款的利率,比如房贷、车贷、信用卡的卡贷等等。

  说到房贷,很多朋友前几年买房选择的是浮动利率,那么就要小心了,要看一下什么时候开始利率变成浮动的。还有人看到现在房价很高,缺钱但是又不像卖掉自己的房子,就会考虑申请一个房屋净值贷款。这部分人也会受到影响。另外,现在打算申请房贷的朋友,可以看一下最近的房地美的房贷利率走势图,虽然前阵子利率有一点点回调,但是这几天又继续往上走。房贷利率的上涨,会影响房者的贷款额度,大大打击买房人的信心。房贷申请量减少的话,就会预示着房屋销售的放缓。

  美国最近2年,房地产市场很火爆,尤其是去年的所谓的“抢房”大战,令人记忆犹新。在南加州洛杉矶和橙县的热门城市,很多人当时甚至连房子都没有看,就出Offer竞价买房。当时的房贷30年固定利率只有百分之二点多,伴随着高通货膨胀率,很多人觉得还是买房划算,还能抵御通货膨胀。而现在30年固定利率已经是6%左右了。贷款买同样一栋房子,每个月的月供Payment,就多了很多。

  我在年初的节目里提到过,今年夏天要关注一下高端高价房产的销售情况。在利率上涨的情况,看看有钱人还买不买这么贵的房子?另外,刚才提到了浮动利率房贷,有些房主有没有能力承担比较高的浮动利率?随着利率的走高,加上现在是夏季,上市的房源会不会变多?如果变多的话,会不会发生“内卷”?如果跑步上市,发生房源”内卷“,会不会发生降价的情况?这些都要密切关注!

好了,今天就是跟大家聊聊美联储加息力度加大,一次加了”三码“,顺便集中回答一些朋友的问题,分享一下我的个人看法。如果您喜欢我们的内容,请您关注并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下次再见!

美国房产最前线

2022.06.17

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洛杉矶房地产总价值有多高?加州Prop 13法案和通货膨胀对洛杉矶房地产估值有什么样的影响?你知道房地产评估官办公室吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.06.10

洛杉矶房地产总价值有多高?加州Prop 13法案和通货膨胀对洛杉矶房地产估值有什么样的影响?你知道房地产评估官办公室吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.06.10

南加州洛杉矶的房地产涨了不少。但说到洛杉矶县(Los Angeles County)房地产的总价值有多高呢?恐怕大多人都没有一个概念。所以今天,孙斯陶跟您聊聊这个话题。

本期节目:

  • 00:17 什么是摊派税捐清册(Assessment Roll)?
  • 00:35 房地产税(Property Tax);
  • 00:49 洛杉矶县评估官办公室(Los Angeles County Office of Assessor);
  • 01:24 洛杉矶县最新的“Assessment Roll”预估数据;
  • 02:04 2022 vs 2021年,增加了多少?
  • 02:20 2021 vs 2020年,增加了多少?
  • 02:31 洛杉矶县房地产预估总值增加的几个原因;
  • 03:18 洛杉矶县能收到多少房产税?
  • 03:26 加州Prop 13号法案的影响;
  • 04:19 预估数据对洛杉矶县公立学校和基础建设等的影响;

美国房产最前线

2022.06.10

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加州油价为什么比外州贵?为什么不从德州输送汽油到南加州?加州的汽油配方有何不同?你了解加州的汽油税吗?家住加州 孙斯陶 2022.06.05

加州油价为什么比外州贵?为什么不从德州输送汽油到南加州?加州的汽油配方有何不同?你了解加州的汽油税吗?家住加州 孙斯陶 2022.06.05

除非你开电动车,不然你最近一定发现加州的汽油价钱涨了不少,不管你是在南加州大洛杉矶地区,还是在美国其它地方。那么我们南加州为什么油价这么贵呢?为什么不从德州输送汽油到南加州?加州的汽油配方有何不同?你了解加州的汽油税吗?今天孙斯陶就跟大家聊聊这些话题!

加州的石油来自哪里?

其实大家一说到加州的物价贵,脑子里下意识的反应就是因为加州人力和土地的成本高,所以物价贵也就是很自然的事情了。但是说到汽油价钱,就不完全是这么一回事儿了!要聊这个话题,首先就要从源头开始谈,也就是石油产量。我们加州的确是出产石油的。我们去南加州的海边,就能看见海里面的石油钻井平台。在陆地上也有,比如孙斯陶在57号Freeway上开车的时候,就能看见路两旁的抽油机,也就是俗称的“磕头机”。甚至我们南加州本地还有炼油厂,比如开车去Torrance的时候,在高速公路上就能看见,很壮观。

那问题来了,既然本地就能开采,也能提炼汽油,那么为什么南加州的油价还这么贵呢?原因很简单,就是产量不够!加州人口众多,是美国经济最发达的州,消耗的汽油很多。本地的产量远远赶不上需求,所以必须要从外国进口石油!这里有个数据,根据西部各州石油协会的统计,加州的原油70%靠进口!我们从加州能源委员会的图表上也可以看到这个趋势,加州炼油厂的石油供应,来自加州本地和阿拉斯加的越来越少,而来进口自海外的石油,越来越多。

根据加州能源委员会的统计,2020年加州从海外进口的石油,有将近1/4是从南美国的厄瓜多尔来的,其次是来源于海湾的沙特阿拉伯,第三是中东的伊拉克;第四是南美的哥伦比亚;第五是加州旁边的墨西哥;第六是南美的巴西;第七是位于东南亚的文莱;第八是非洲的尼日利亚;第九是非洲的安哥拉;所以我们可以得知,这些进口石油大部分是来自中南美洲和中东,少部分是来自非洲。也就是说基本上都是靠海运!

加州 vs 德州:

你可能觉得美国其它州也产油,比如德州。确实如此,德州是美国最大的产油州,根据美国能源部的数据,德州每天能生产超过400万桶的石油,而加州每天能生产大概34万桶石油。而且德州的炼油能力占全美国的1/3。加州虽然也有炼油厂,但是产量不大。如果你还记得2015年2月,加州本地的Exxon Mobile美孚的炼油厂发生爆炸,外州的油价都很便宜,但是加州的油价在很长时间内都保持高价。

我们再看一下加州所处的地理位置,在西海岸,与美国东部的石油市场被落基山隔绝。根据洛杉矶时报的报道,加州并没有跨洲的石油输送管线把油运到加州来。加州的外来石油,非常依赖海运和陆运(主要靠卡车)。供需和成本决定价格,所以加州的油价,比美国其它州贵了很多。

加州清洁燃料要求:

另外一个让加州油价比外州高的因素就是加州对汽油的标准要求非常高。我们知道,加州是非常注重环保的州。比如说,加州是美国第一个宣布了禁售燃油车时间表的州! 2020年9月,加州宣布计划从2035年开始禁止销售汽油动力的新车。目前加州温室气体排放中50%是汽油车贡献的,如果禁令能够实施,这个比例能降低35%左右,整个加州的氮氧化物排放量最多能降低80%。

一直以来,加州实际对在加州销售的汽油的要求就非常高。1959年,加州就发布了加州统一的排放标准。1967年,里根当州长的时候,成立了加州空气质量委员会。1975年,加州规定必须使用化学催化剂以减少废气污染。2004年,加州空气质量委员会制定了汽车尾气温室气体排放标准。加州计划到2045年,全州全面实现零碳排放。

现在在加州贩卖的汽油,必须要达到加州配方汽油“(California Reformulated Gasoline)。换言之,加州的汽油跟其它州用的不一样。而且,加州的汽油又分夏季混合版(Summer-Blend Gas)和冬季混合版(Winter-Blend Gas)。其中夏季混合配方的汽油更贵,也更难提炼。提炼能在加州使用的汽油的这些炼油厂每年要转换两次生产配方,这就大大增加了成本。更不要说,这些炼油厂要花费巨资改进,以满足加州严苛的环保标准。

商人都是追逐利润的。加州的炼油厂在过去的几十年里一直在减少。从1982年的30个炼油厂,减少到了现在的11个。那么,这就回到了刚才跟大家聊的加州本地炼油厂的产能问题。本来加州本地的产能就不够,需要从外州购买或者从外国进口的时候,又不是每个供应商都能生产提供加州标准的汽油。再加上刚才提到的,把外州的汽油运到加州的运输成本很高。这些还是批发商的成本。再加上加州85%以上的加油站都是大型连锁加油站,竞争不够激烈。所以汽油最后加到我们普通消费者的油箱的时候,价格怎么会便宜?!

加州汽油税和附加费:

说完加州汽油的供需失衡,孙斯陶再聊聊加州的汽油税,这也是让加州油价比其它州高的重要原因之一。我们看一下加州汽油税的构成:首先,是美国联邦征收的,每加仑汽油18.4美分的汽油税,也就是Federal Excise Tax。其次,是加州州政府征收的大概每加仑51美分的加州汽油消费税,也就是State Excise Tax。这个消费税是每年根据通货膨胀进行调整的,而加州对汽油征收的消费税,是全美国最高的!第三是加州的销售税;第四是,加州各个地方的地方销售税。第五是,每加仑征收2美分的地下储油罐费,也就是Underground Gas Storage Fee。

第六是,环保费。加州有碳排放的限额与交易计划,也就是Cap-and-Trade Program,简单说就是要限制温室气体排放,给防止全球暖化做贡献。但是这一切都是有代价的。比如说,如果有些公司的碳排放量超过了额度,那么它们就要跟别人买碳排放的指标。你觉得这个额外的花费会被企业自己完全吸收消化掉吗?当然不会!归根到底这个成本,最终都会转嫁给消费者身上。根据经济学家的估计,这个价格是浮动的,大概是每加仑几十美分。

这些年加州的燃油费一直在提高,比如,刚才提到的2015年,洛杉矶Torrance的炼油厂发生故障,之后加州还加收了汽油附加费。但之后,那个炼油厂重新复工之后,加收的汽油附加费还在继续征收。之后,在2017年,加州又提高了12美分/加仑的汽油税,收的钱用于加州的基础建设和一些环保项目。前些天又传出来新的消息,本来加州州长Gavin Newsom希望7月1号暂停调涨一次汽油税。结果这个提议前阵子在州议会被否决。这就意味着,根据现在的高通货膨胀,汽油税可能将会在之前的基础上每加仑调涨3美分。

说了半天,简单讲就是加税容易,减税难,从古至今,哪里都一样。只不过今年比较特殊,赶上了年初以来的欧洲紧张局势,国际能源一路上涨,油价已经涨到了$100多块钱/桶。现在又是夏天全家出行旅游的旺季。加州有2400多万人有驾照,是全美国有驾照的人数最多的州。上个周末的Memoral Day长周末大家也看见了,很多人Road Trip出去玩。大家对油价也都比较敏感。再加上现在通货膨胀这么严重,所以大家的心情,可以想像!

好了,今天就跟大家聊到这里。我是孙斯陶,我们下一期再见!

家住加州

2022.06.05

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美国独栋别墅新房销售创二年来最差!鹰派 vs 鸽派:9月份美联储或将暂停加息?南加州大洛杉矶地区房价中位数是多少?美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.29

美国独栋别墅新房销售创二年来最差!鹰派 vs 鸽派:9月份美联储或将暂停加息?南加州大洛杉矶地区房价中位数是多少?美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.29

最近市场上有消息说有人认为通货膨胀快要见顶。我5月5日的那一期节目里面聊了有些人会觉得年底有美国中期选举,美联储可能在数轮加息之后,在下半年或年底的动作会顾虑比较多,毕竟有选举和对经济的冲击的各种考虑。这个话题之前孙斯陶已经跟大家讨论很多次了,实际上有些经济学家也有不同看法。所以今天趁着Memorial Day长周末,跟大家聊一聊。

本期节目内容:

  • 00:38 美联储加息意见分歧:鸽派 vs 鹰派;
  • 00:43 诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨的看法;
  • 01:15 国际货币基金组织IMF高级官员的看法;
  • 01:49 亚特兰大联邦准备银行主席Bostic的看法;
  • 02:20 圣路易斯联邦准备银行的博拉德的看法;
  • 03:00 美联储加息对美国房贷和重新贷款Refinance的影响;
  • 03:47 美国开发商与新楼盘新房市场;
  • 04:09 美国建商协会NAHB关于独栋别墅新房的数据;
  • 04:36 美国住房发展局HUD关于美国新房的数据;
  • 05:00 美国住宅开发商未来可能如何应对?
  • 05:40 加州房地产经纪人协会最新二手房数据;
  • 05:50 4月份全加州房价中位数;
  • 06:00 三个问题要注意;
  • 06:20 南加州洛杉矶、橙县、河滨县、圣伯纳迪诺县、圣地亚哥别墅房价中位数;
  • 06:50 孙斯陶关于最近加州房产数据的看法;

美国房产最前线

2022.05.29

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南加州房价快要撑不住了?木材价格下跌将导致建商新房价格松动?孙斯陶跟您聊聊近期南加州洛杉矶和尔湾房地产市场动态!美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.17

南加州房价快要撑不住了?木材价格下跌将导致建商新房价格松动?孙斯陶跟您聊聊近期南加州洛杉矶和尔湾房地产市场动态!美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.17

大家最近在网上都看到了。网上的各个媒体社区上,想要买房但“还没上车”的朋友,都觉得南加州的房价要跌了,或者已经开始跌了,言之凿凿,认为加息和将要缩表,对股市产生了巨大的影响,那么房地产也不会例外;但是手里有房的房主这边明显不这么认为。基本上觉得现在油价、粮价这么贵,通货膨胀不会这么容易被控制住,再说市场上的在售的房子也不多,洛杉矶和尔湾这边的房价总体上讲应该问题不大!今天就跟大家聊聊我对整个南加州房地产市场的观察。

本期节目话题涵盖:

  • 00:08 南加州买房人的看法;
  • 00:24 南加州房主的看法;
  • 00:45 南加州洛杉矶和尔湾房地产市场动态;
  • 00:50 孙斯陶的观察1:部分卖主的心理;
  • 01:11 举例说明;
  • 01:50 孙斯陶的观察2:刚需类小户型;
  • 02:00 举例说明;
  • 02:20 美国首次购房者比例;
  • 02:45 孙斯陶的观察3: Listing Agent卖方经纪人和卖主心理;
  • 03:05 美国南加州房产开发商动态;
  • 03:15 孙斯陶的观察4: 南加州建商新房价格将会松动?
  • 03:53 美国木材价格近期走低;
  • 04:35 木材价格走势值得注意的两点;
  • 05:17 美国房产可负担性

美国房产最前线

2022.05.17

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交房推迟!偷工减料!在南加州买新房你后悔了吗?如何跟美国建商沟通?要注意哪些事情?

交房推迟!偷工减料!在南加州买新房你后悔了吗?如何跟美国建商沟通?要注意哪些事情?

我们上个月做了一期关于疫情期间,很多新房主买完房子就后悔了的节目,里面介绍了,新房主在买房的时候,比较容易踩到哪些坑。之后有朋友留言,希望我聊聊如果是买新房(New Constructions),就是全新建造的房子,要注意哪些问题。我想这个问题比较大,一期节目也说不完,不如分几期节目慢慢聊。今天,孙斯陶先跟大家简单聊聊最近这1-2年里,在疫情期间在我们南加州大洛杉矶地区和橙县尔湾买新房的这些新房主遇到的各种问题。

本期节目:

  • 00:46 疫情期间购买新房的房主的问卷调查
  • 01:00 疫情期间新产生巨大的房产需求
  • 01:13 美国南加州房地产开发商大兴土木
  • 01:35 当初就应该买个二手房?
  • 02:00 买新房的买主如何明确主要需求和次要需求?
  • 02:51 洗衣房 Laundry Room在哪一层好?
  • 03:08 我是否需要一层有一个卧室?
  • 03:39 建商工期延误怎么办?我的新房什么时候竣工?
  • 04:13 疫情之前,开发商也会竣工延期吗?
  • 04:40 建商或者装修公司偷工减料怎么办?
  • 05:02 交房前如何验房?Home Inspection要注意些什么?
  • 05:40 又涨价了?!超出我的预算啦!
  • 06:00 孙斯陶的建议
  • 06:38 遇到问题,如何与开发商沟通?
  • 06:58 买新房的过程中有一个优秀的买房经纪人的重要性!
  • 07:49 预告:新房 vs 二手房!从哪些方面来比较?

美国房产最前线

2022.05.12

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首次购房者悄然离场!南加州房地产近期价涨量跌!美联储再次加息在即!加薪跑赢高通货膨胀了吗?你能负担得起高房价吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.04.30

首次购房者悄然离场!南加州房地产近期价涨量跌!美联储再次加息在即!加薪跑赢高通货膨胀了吗?你能负担得起高房价吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.04.30

今天孙斯陶想跟大家聊聊近期南加州房产销量放缓的问题。还有美国人的薪水现状,能否负担得起现在的高房价。

南加州房价和销售量分析:

我们知道现在的房价是水涨船高。我们每个月都会跟大家更新南加州大洛杉矶地区的房价。根据最新一期加州房地产经纪人协会,也就是CAR,在4月19日公布的最新统计,全加州3月份的独立屋现房的中间价位,已经上涨到了84万9千零80美元,跟2021年3月相比,同比上涨了11.9%。跟2022年2月相比,环比上涨了10.1%,这是最近9年以来,第一次月度的环比,有两位数的上涨。但是,自今年开年以来的房产销售量,3月下降了7%!

刚才是全加州整体的数据。那么接下来我们看一下南加州的独立屋现房的中间价的数据。首先,洛杉矶县的中位数,是78万1千零50,跟去年3月相比,同期上涨13.3%。但是销售量跟去年同期相比,同比下降5.8%;橙县Orange County的独立屋现房中间价位在3月份是130万5千,跟去年同期相比,同比上涨了27.3%。大家看看,橙县的独立屋的涨幅是大幅高于洛杉矶县。但是橙县的销售量,跟去年同期相比,同比下降了19.4%。这也说明房价涨的多了,销售放缓了!

接下来我们看看南加州的Inland Empire,也就是内陆帝国地区的情况。Riverside河滨县3月份的独立屋现房中间价位是62万,跟去年同期相比,上涨了15.9%。但是销售量同比下降了9.5%;内陆帝国的San Bernardino圣伯纳迪诺县,3月份的独立屋现房中间价位是47万5千,同比上涨了15.3%。但是销售同比下降了5.7%。由此可见,整个内陆帝国的房价涨幅也是高于洛杉矶的。

我们再看看San Diego圣地亚哥县,3月份独立屋现房的房价中位数是95万,跟去年3月相比,同比上涨18.8%。3月份销售量同比下跌2.2%。Ventura文图拉县,3月份独立屋现房的房价中位数是91万4千,跟去年3月份相比,同比上涨18.6%。3月份销售量同比上升了6.2%。我们看到这两个县,房价都比洛杉矶贵。文图拉县的房产销量甚至跟去年同期比,还是上升的。

孙斯陶的观点

简单说一下我的看法,根据我在南加州的房地产市场上的实际感受,南加州今年以来,高端房产上市的不少,这些高价的房产成交,推高了整体房价。这跟CAR加州房地产经纪人协会的数据是相符的。根据CAR的数据,3月份,高价房,也就是所谓的million dollar home sales,销量连续2个月上涨。在3月份的销售量里,高价房的比例占到了32.9%。

作为房主,如果今年想卖房子的话,一定会关心现在有多少房子的成交价是高于asking price的。我们看一下CAR的这份图表。根据CAR的数据,3月份,加州有71.2%的房子的售价是高于上市的价钱的。这个也很好理解,毕竟现在市场上在售的房源很少,这个在这份图表也有体现。这里写着,median time on market,也就是在市场上的时间的中位数只有8天。

不过美联储3月中旬开始加息,也的确对销售量多多少少有所冲击。刚才说的那些数据,是4月出来的三月份的数据。我们也知道,美联储在5月和6月大概率还会加息。每一次加息,都意味着很多人失去买房的能力,所以后续的影响,尤其是对今年下半年的影响,我们要密切观察。

美国工资水平:

跟大家聊完南加州的房价,我们接下来聊聊加州房子的可负担性。如果您是房地产的投资人,您一定想买得便宜。不光要买得便宜,还要考虑后续的装修成本和持有成本。总低的话,以后盈利的潜在空间也就大;如果您买房是为了刚需自住的话,你也不想买贵了,毕竟以后花钱的地方很多。所以说到底,不管是你要投资,还是自己住,不管是全款买下,还是需要贷款,我们都要合理运用手里的资金。

最近,威斯康星大学的人口健康研究所发表了一份关于美国人收入的研究报告。根据这份报告,假设是一个大人带2个孩子的三口之家来说,也就是一个人赚钱,每年的年收入要达到7万4千4百,才能满足日常基本生活所需。换算一下,就是每小时要赚35.8块钱。这也是仅仅达到收支平衡。根据他们的统计报告,全美国上班族的平均每小时能赚31.73,也就是年薪大概6万6。换句话说,美国很多人是负债的。

刚才说的这些都是全国的平均数。如果您在美国生活成本比较高的地区,那么工薪家庭的生活压力就更大了。比如根据这份报告,在加州的旧金山,你每小时需要赚65.45美元维生。如果你要贷款买房的话,赚这么多,还是不够的。

那有人说了,疫情以来,劳动力短缺,很多公司为了招人都大幅加薪吸引人才。但是我们要知道现在通货膨胀率这么高,工资的涨幅已经被通货膨胀很大程度上抵消了。而且你可以想想看,通货膨胀到顶了吗?高通货膨胀率是短期的吗?对了,刚才说的那些数据,是去年的,没有考虑进去近期的高通货膨胀率。

为难的买家:

根据美国建筑商协会NAHB前几天公布的一份报告显示,计划在一年内买房的人在所有买房人中的比例连续3个季度下降,现在只有13%。大家可以看一下NAHB这个图表。我们可以很清楚的看到,疫情开始的初期,想在1年内买房的人越来越多,因为那个时候大家在家的时间变多,大人work from home,小孩子在家上网课,人人都觉得自己的居住面积太小。再加上,很多人在疫情期间往郊区搬,所以积极换房的人很多。这个趋势一直到2021年的夏天。之后,我们从这个图上可以看到,1年之内就打算买房的人数,其实是一路下降的。

我们知道现在美国买房的群体中的主力,是首次购房者,首次购房者中的主力,是千禧一代。那根据NAHB的这份研究,首次购房人中一部分人对买房也比较犹豫。首次购房人在买房群体中的比例,也连续2个季度下降,从2021年第三季度的65%,下降到了2022年第一季度的60%。这个60%的占比,跟疫情之前的占比,大致是一样的。

我们上一期节目也提到了,从去年年底以来,房贷利率一路走高,再加上高房价,买房人的购房成本越来越高,能从银行贷款贷到的额度,也会受影响。我们看一下这个星期Freddie Mac的房贷利率走势图。你可以看一下这半年来的房贷利率走势,30年固定贷款利率从去年夏天的低点,也就是百分之二点几,一直到了最近的百分之5点多,这已经是2009年以来的最高。当然这个星期,房贷利率小跌了一点点,因为bond yield收益率跌了一点点。

另外最近房贷的申请量也在大幅下降。根据美国房贷经纪商协会(Mortgage Bankers Association)的统计,跟去年同期相比,房贷的申请减少了17%!申请做房贷的少了,房子的销量也会有影响。在录本期节目之前,美国商务部公布了第一季度GDP的数据,今年第一季度美国GDP环比折合年率下降了1.4%,而去年第四季度GDP是增长6.9%!原因有很多,比如欧洲的地缘政治、供应链问题、贸易赤字等等。5月3号和4号美联储又要开会了,就是下个星期。我看大概率还是要加息的,悬念在于加多少而已。

其实这一切,在资本市场上也都有反应,比如最近的股市就比较动荡。大家感兴趣的话,也可以看一下股市上的这些美国开发商最近公布的财务报表。去年,开发商的利润很好。但是随着建筑材料的上涨,人工费用的上涨,供应链的问题,加上美联储加息的影响。我想对开发商的压力也很大。

所以我们要关注市场上的这些买房人的购房能力的变化!上市的房子还会不会收到很多个offer?Offer的价钱还会不会是高于上市的asking price?Bidding War竞价的现象是否还能持续下去?房价上涨的幅度会不会逐步放缓?这些都需要我们密切关注!

好了,今天就跟大家聊到这里,我是孙斯陶,这里是美国房产最前线节目,我们下期再见!

美国房产最前线

2022.04.30

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报税季刚刚过去,我们南加州洛杉矶(Los Angeles)和橙县尔湾(Irvine)地区的房地产市场也到了往年的旺季!而且距离美联储下个月的FOMC会议越来越近了!今年以来美国房贷利率大幅走高,对美国房地产有什么影响?美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors, a.k.a. N.A.R.)有哪些预测?美国建筑商协会(National Association of Home Builders, a.k.a N.A.H.B.)的指数显示了什么?什么是Single-Family Rental Index?好不容易买到了房子,却又后悔了?今天,孙斯陶跟您聊聊这些话题。

本期节目:

  • 00:12 美国房贷利率走高
  • 01:29 美国房地产经纪人协会NAR的预测
  • 01:55 美国独栋房屋租金指数显示了什么
  • 02:48 NAHB关于美国独栋新房建造数据
  • 04:10 新房主都后悔了?都有哪些遗憾?
  • 06:55 通货膨胀CPI和生产者价格指数PPI数据
  • 07:29 通胀拐点何时到来?未来关注哪些指标?
  • 07:58 专业房地产投资人比例将增加?
  • 08:33 美联储5月会大幅加息吗?

美国房产最前线 2022.04.21

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NICHE最近发布2022年美国最宜居城市的榜单。根据这个榜单,加州有2个城市,进入全美国前十名,分别是北加州湾区的伯克利 Berkeley,和南加州的尔湾Irvine。

本期内容:

00:57 排行榜评分标准

01:46 加州入榜城市前十名

03:00 南加州入榜城市盘点

03:15 橙县的尔湾 Irvine

04:43 洛杉矶的托伦斯 Torrance

05:15 洛杉矶的帕萨迪纳 Pasadena

05:45 文图拉的千橡市 Thousand Oaks

06:26 圣地亚哥的卡尔斯巴 Carlsbad

07:00 圣地亚哥 San Diego

美国房产最前线 2022.04.15

Source: Niche

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