Single Family Homes – 孙斯陶聊美国

加州房主面临的难题！美国新房比重越来越高？美国建商如何看待未来房地产市场？美国房产最前线孙斯陶 2024.03.30

加州房屋保险动态

在前几期文章中，孙斯陶曾经介绍过一些大型保险公司今年将提高加州房屋保险保费的消息。最近，事态又有了新的发展。美国知名保险公司State Farm于上周三（3月20日）宣布，将停止为加州7.2万套房屋和公寓续保。这个决定涉及约3万份住宅房屋和4.2万份商业公寓保单。这家公司是加州最大的财产和汽车保险公司之一，占了加州房产保险市场约五分之一的份额。

根据这份公告，该决定是基于多个因素，包括成本上升、自然灾害风险增加以及过时的法律法规。具体的房屋位置和不续保标准并未在该公告中透露，但受影响的房主将在7月3日至8月20日期间收到通知。

值得注意的是，该决定仅针对加州，而State Farm目前并未宣布在其他州采取类似措施。该公司在9个月前已经宣布停止在加州发行新的房屋保险。此外，不再续保4.2万套商业公寓也标志着State Farm可能全面退出加州商业公寓市场。

目前尚不清楚其他保险公司是否会跟随State Farm的举动。然而，这一决定对于受影响的加州消费者来说可能是一个重大挑战。无论是需要申请房贷的购房者，还是加州房主，尤其是那些位于风险较大地区的房产，他们可能无法再获得标准的房屋保险，而仅有的选择可能是加州的FAIR计划，其费用可能比标准保单高。孙斯陶曾在去年九月份的文章中介绍过加州FAIR计划。感兴趣的朋友可以去了解一下。

HMI美国建商情绪指数

聊完房屋保险，我们再来看看最新的美国房产数据。美国房地产建筑商协会（NAHB）/富国银行（Wells Fargo）房地产市场指数的建筑商信心指数（NAHB/Wells Fargo Housing Market Index，HMI）连续第四个月上涨，并在3月上升了3个百分点，达到了51。

之前的节目中，孙斯陶介绍过HMI信心指数。50分以上算是“正面”，50是积极和消极情绪之间的分界线。50分以下被认为是“负面”。那么三月份的51，算是一个“正面”，或者说是一个“积极”的数值。这是该指数自去年7月以来首次转为积极正面。

这个指数由三大部分组成：1. 现在的独立屋销售；2. 未来6个月的独立屋销售预期；3. 潜在买家的客流量。根据三月份的数据，新房销售状况上升4个百分点，达到56，未来六个月的预期上升2个百分点，达到62，而买家看房客流量增加了2个百分点，达到34。

建商信心指数的持续上升说明美国建商对自己的业务比去年夏天更有信心。根据孙斯陶在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场的实地观察，我认为HMI指数转为“积极”主要有两个原因：

首先是供需关系。尽管美国房贷利率仍然高企，但美国建商看到市场对新房的巨大需求。根据历史数据，在一个“正常”的房地产市场中，新建房产的数量大约占在售房源的10%。而目前，由于市场上房源处于低位，新房的比例已经达到了30%。
其次是美联储降息预期。如果今年晚些时候，美国房贷利率下降的话，建商预期较低的融资成本会吸引之前观望的购房者重新回到市场。

其实，预期是预期，未来美联储的降息路径是否如大家期待的那样，没人知道。但目前而言，美国房贷利率仍然处于高位。因此，孙斯陶在南加州本地房地产市场上观察到，不少房地产开发商正在利用低房屋贷款利率等销售手段吸引潜在购房者。未来市场如何发展，我们还要密切观察。

今天孙斯陶就跟大家简单聊到这里。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期节目再见！

美国房产最前线

2024年3月30日

Sources：

National Association of Home Builders;

Freddie Mac;

State Farm;

California FAIR;

美国豪宅vs中价位房产哪个涨更多？在加州洛杉矶、尔湾、硅谷、旧金山、圣地亚哥收入多少才能买得起当地中价位房产？美国房产最前线孙斯陶 2024.02.10

首先，祝大家龙年快乐, 财源滚滚！在今天正式的节目开始之前，孙斯陶想向大家介绍2个面向加州房主的补助金申请计划。

EBB房屋抗震加固计划和额外补助计划

一年多之前，我在本节目里向大家介绍过加州官方的房屋抗震改造计划（EBB Seismic Retrofit Grant）。如果您的房子符合条件，可以申请最多3,000美元的房屋加固补助金！今年这个计划覆盖的地区增加了，扩大到了全加州815个邮政编码的地区。

除了房屋抗震加固补助计划，EBB（Earthquake Brace + Bolt Team）还向符合收入资格的房主提供额外的补助金（Supplemental Grant）。如果您的家庭年收入为87,360美元或更少，您可能有资格获得额外补助。补助金额的多少取决于您正在进行的房屋改造类型以及您的房子所在地。

申请截止日期是2月21日，距离截止日期不到半个月的时间了。如果您今年想对您的老旧房屋进行改造，不妨了解一下刚才提到的这两个政府补助金计划，看看是不是符合条件。

美国家庭收入与当地中价位房产可负担性

随着这几年美国房价的上涨，加上房贷利率的走高，美国的房价已经超出了普通人的承受能力。根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，N.A.R.）的最新数据，在加州的某些城市，家庭年收入要超过20万美元才能买得起当地中价位的房产。

N.A.R.假设房贷首付是20%，房贷利率是7.12%，月供（Payment）是家庭月收入的25%的情况下，调查了全美国221个城市群的房价可负担情况。根据他们的调查，能负担得起购买当地中价位房产的家庭收入要求前十名中，有八个在加州，它们分别是：

北加州湾区的圣何塞-森尼维尔-圣克拉拉(San Jose-Sunnyvale-Santa Clara)，所需收入：48万2835美元；
南加州橙县的阿纳海姆-圣安娜-尔湾(Anaheim-Santa Ana-Irvine)，所需收入：34万595美元；
北加州湾区的旧金山-奥克兰-海沃德(San Francisco-Oakland-Hayward)，所需收入：33万9290美元；
南加州圣地亚哥-卡尔斯巴德(San Diego-Carlsbad)，所需收入：25万5381美元；
加州萨利纳斯(Salinas)，所需收入：24万6716美元；
南加州奥克斯纳德-千橡-文图拉(Oxnard-Thousand Oaks-Ventura)，所需收入：24万504美元；
南加州洛杉矶-长滩-格伦代尔(Los Angeles-Long Beach-Glendale)，所需收入：23万4266美元；
加州圣路易斯奥比斯波-帕索罗伯斯(San Luis Obispo-Paso Robles)，所需收入：23万2257美元。

美国豪宅为什么卖得好？涨得快？

根据Redfin的一份房产报告，美国具有典型性的豪宅房价在去年第四季度创下了117万美元，比前一年的同期上涨了8.8%。而非豪宅的房价涨幅只有一半，同比上涨4.6%。在这份报告中，它将豪宅定义为当地房价前5%的房屋，而非豪宅则定义为当地房价第35%到第65%之间的房屋。可见去年年底美国豪宅涨幅比普通房产要高很多。

美国普通人买不起房子，但豪宅却仍然卖得很好。这是怎么回事呢？根据这份报告，在去年第四季度的美国豪宅销售中，将近一半（46.5%）以现金全款支付，高于一年前的40%。孙斯陶认为，美国豪宅的房价涨幅之所以高出非豪宅，很大程度上是因为许多富裕购房者能够用全款购买房屋，因此现在的高房贷利率对他们来说影响不大。但是，高房贷利率对购买非豪宅的群体，尤其是首次购房者群体，影响要大得多！

不过目前大家普遍预期美联储将在未来适当的时候降息。这使得一些去年持币观望的潜在购房者，今年仿佛又看到了希望。今天就聊到这里，如果您喜欢我的节目，请订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见。

美国房产最前线

2024年2月10日

Sources：

National Association of Realtors;

Redfin;

加州独立屋和公寓及联排房价中位数是多少？美国房产销售陷入谷底：创下1995年来最低销售记录！美国房产最前线孙斯陶 2024.01.24

在开始今天的节目之前，想和大家分享最近的加州房屋保险动态。去年我们多次提到，在续保房屋保险时，发现保费一直在上涨。对于新房主来说，特别是刚刚购房的新房主，房屋保险的费用是一个不可忽视的持有成本。更令人担忧的是，去年一些大型保险公司退出或者暂停加州房屋保险市场。

最近一年伊始，事态有了新的发展。加州保险局（California Department of Insurance）批准了加州最大的房屋保险公司State Farm的涨价申请。据说今年的平均涨价将达到20%，新的保费将于3月15日开始生效。不仅如此，Allstate的汽车保险的涨价申请也获得批准，将于2月7日生效。我觉得不论是房屋保险还是汽车保险，未来的涨价趋势是不可忽视的。

言归正传，上个月美国房地产数据陆续公布。根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，N.A.R.）发布的最新数据，12月份全美二手房销售相较11月下降了6.2%，达到自2010年8月以来的最低水平。

尽管美国西部的房产销售在上个月上涨了7.8%，但是其他地区的销售表现并不乐观。从年度角度来看，所有地区的销售都呈下降趋势。2023年全年的房屋销售总数为409万套，是自1995年以来的最低水平。

在高房贷利率的大环境下，全现金交易的比例在上个月继续走高，达到了29%。而对贷款依赖性很强的首次购房者这个群体，占到12月房产销售的29%，低于前一年的31%。从历史上看，这个群体平均应该占市场份额的40%。可见高房贷利率对这个群体的影响之大。

这些销售数据其实并不令人惊讶，因为12月成功卖掉的房子，大多是在10月底和11月签约的，当时美国房贷利率正处于历史高点。我们看一下房地美（Freddie Mac）的美国房贷利率走势图，美国30年期固定平均贷款利率在去年10月底是7.79%，之后一路走低，上个月跌到了7%以下。现在（1月底）的房贷利率更是比3个月前（10月份）低了将近1个百分点。

在上期节目（1月11日）里，孙斯陶分享了最近在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，特别是周末房屋开放日（Open House）的参与人数逐渐增多。许多曾因高房贷利率而离开购房市场的人，最近似乎又开始回流。因此，上个月糟糕的房屋销售数据，可能只是“黎明前的黑暗”。

谈完全美房产数据，我们再看看加州上个月（2023年12月）的房地产数据。据加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors，C.A.R.）统计，上个月加州二手独立屋的中位售价为$819,740，环比2022年12月上涨了6.4%。换句话说，尽管美联储连续加息，30年固定房贷利率在去年10月底创下7.79%的高点，但加州房价表现出色。

此外，加州公寓/联排上个月的中位售价为$635,000，环比2022年12月上涨了8.2%。去年公寓/联排的房价涨幅明显高于独立屋。我猜测这是因为随着房价的上涨，再加上高利率的环境，中低价位的房产更受欢迎。

在下一期节目中，我将与大家一起详细了解南加州各地去年房价的表现。今天就聊到这里，如果你喜欢我的节目，请记得订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见。

美国房产最前线

2024.01.24

Sources：

National Association of Realtors;

California Association of Realtors;

Freddie Mac;

2024年美国房地产市场将迎巨变？南加州房价的反常走势！哪里在涨？哪里在跌？明年市场要关注哪些指标？美国房产最前线孙斯陶 2023.11.26

前些天（11月17日）加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors，C.A.R.）发布了上个月（十月份）房屋销售和价格报告。根据最新的数据，十月份加州二手独立屋的销量，较九月份略有增长0.3%，但较2022年十月大幅下降11.9%。加州的房价中位数为840,360美元，较九月份下降0.4%，但较2022年十月上涨5.3%。值得注意的是，截至十月的全加州房屋销售同比大幅下降27.2%。今天，孙斯陶根据在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，跟大家聊聊南加州各地的房价走势情况。

现在，让我们聚焦南加州的房产市场上的二手独栋房产情况。十月份，一些地方的房价上涨，也有一些地方的房价下跌。比如，洛杉矶县（Los Angeles County）、橙县（Orange County）和文图拉县（Ventura County）的房价下跌，其中洛杉矶县下跌了2.3%，橙县下跌了2.7%，文图拉县则下降了6.6%。相反，由河滨县（Riverside County）和圣贝纳迪诺县（San Bernardino County）组成的内陆帝国（Inland Empire）地区房价上涨了2.1%。

为了提供详细的比较，让我们看看南加州各县上个月具体二手独栋房产房价中位价格：

洛杉矶县（Los Angeles County）：893,650美元；
橙县（Orange County）：1,275,000美元；
河滨县（Riverside County）：620,960美元；
圣贝纳迪诺县（San Bernardino County）：481,500美元；
圣地亚哥县（San Diego County）：936,250美元；
文图拉县（Ventura County）：899,000美元；

可见内陆帝国（河滨县和圣贝纳迪诺县）的房价与洛杉矶县和橙县相比，比较经济实惠，但价格上个月在上涨。

聊完南加州，我们看看加州房地产市场整体的表现。这份报告提到加州出售房产所需要的时间的数据。十月份销售房产的天数中位数为20天，低于2022年十月记录的28天。

下面我们谈谈全美国的房地产市场。十月份，现有房屋销售下降到13年来的最低点，较去年同期下降了14.6%。现有房屋的房价中位数上涨了3.4%，达到391,800美元。美国房地产协会（National Association of Realtors，N.A.R.）首席经济学家Lawrence Yun仍然持乐观态度，他提到了最近的美国房屋贷款利率下降和未来几个月房屋库存有望改善的预期。

又到年底了，展望2024年的美国房产市场，不能光看房贷利率的走势，更要关注美国经济的走向。美联储最近暂停升息和市场上更多降息的预期表明全球央行的货币政策明年可能出现改变，更多国家可能在未来适当的时候降低利率。最近美元和债券市场的走势，某种程度上反应了这个预期。总之，我们面对不确定的前景，要多多关注未来利率走势、房屋库存、和全球经济的变化。

今天就跟大家简单聊到这里。祝大家节日快乐。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.11.26

Sources：

California Association of Realtors；

National Association of Realtors；

美国人普通人未来通过房产积累财富将变难！全款买房比例增加！新房占比创纪录！美国房产最前线孙斯陶 2023.11.18

在当今的美国房地产市场中，我们正在目睹一个前所未有的变化：今年第三季度，市场上近三分之一的待售住宅是开发商的一手新房，创下了纪录！这不仅是一个数字，更是一个趋势，反映了一个现状，那就是美国飙升的房贷利率则使得现有房主纷纷选择观望，不愿卖房；但是与此同时，美国开发商/建商则正在通过各种优惠吸引购房者。

全美国范围内，一手新建住宅正在逐步占据更大的市场份额，并且这并非偶然。随着高房贷利率将许多买家推向观望状态的同时，那些敢于入市的人却更青睐建筑商提供的种种优惠。今天，孙斯陶根据在南加州洛杉矶和尔湾地区房地产市场上的观察，跟您一同探讨这一引人注目的趋势，了解新建住宅为何能够在当前市场中异军突起。

几乎三分之一的待售住宅是新房

在全美国范围内，2023年第三季度，30.6%的美国独立住房待售是一手新房——创下有记录以来的任何第三季度最高比例。这较一年前的28.9%和两年前的25%有所增加。

新建住宅在待售房源中所占份额不断增长，部分原因是在住宅建设增加的同时，由于随着房贷利率上个月上升至约8%的23年来的最高水平，愿意出售房屋的现有房主数量减少。

高房贷利率推动了许多买家暂时离场，但在市场上的买家中，许多人选择购买新建住宅，因为建筑商正在通过提供各种促销措施。9月份，新的独立屋的购买量增加了12.3%——自2022年初以来的最快速度。

这就产生了一个问题，孙斯陶发现，在当下，美国房主决定卖房子的时候，会面临来自建筑商的激烈竞争。

三分之一的房屋买家采用全款支付

根据Redfin数据，在2023年9月，超过三分之一（34.1%）的美国房屋购买是全现金支付，比一年前的29.5%增加，并为近十年来的最高比例。

全款支付房产交易的比例之所以增加的原因很简单。首先，高房贷利率让很多贷款买家不得不离场。其次，有能力支付全款的买家发现，之前几年房贷利率低的时候，他们会优先考虑使用贷款买房。但是他们在当下房贷利率这么高的情况下，全款买房更有吸引力。

9月份，平均30年期固定房贷利率达到7.2%，创下20年来的最高水平，且在10月进一步上升至接近8%。月供也自然是水涨船高。虽然最近房贷利率有所下降，但仍然比疫情初期的房贷利率高出几倍。面对高房贷利率，买家为了减少贷款金额，纷纷增加首付比例：购房者付的首付款越多，他们支付的利息就越少。

孙斯陶在之前的节目里也曾多次介绍，整体上看，美国住宅销售要比去年同期下降。对于有能力支付全款买房的人来说，在这么高房贷利率的当下，也不一定会选择买房，毕竟有些人有机会在其它地方获得更好的回报。

普通人通过房产积累财富更加困难

Redfin首席经济学家Sheharyar Bokhari表示：“高房贷利率加剧了拥有房屋和没有房屋的人之间的不平等。美国房价现在大约比疫情前高40%，而不断上涨的房贷利率导致月供要求增加，进一步加大了差距。能够抵御高房贷利率冲击的只有美国的富裕阶层；与此同时，那些被高房价和高房贷利率排斥在外的人不仅负担不起买房，而且在未来也很难通过拥有房产来积累财富。”

孙斯陶记得，最后一次全款买房比例如此之高是在2014年，也就是美国房产市场刚刚从2008年次贷危机中走出来的时候。那时，能够支付全款的富裕个人买家和华尔街机构投资者主导了当时的住房市场，而当时潜在的首次购房者群体仍然受到次贷危机的影响。

今天，孙斯陶就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期节目再见！

美国房产最前线

2023.11.18

Sources：Redfin、Freddie Mac

洛杉矶县独立屋房价创新高！橙县房价今年也大涨！南加州各地二手独立屋房价中位数盘点！美国房产最前线孙斯陶 2023.10.25

美国30年期固定房贷平均利率在8月份超过7%之后，正如预计的那样，一路走高，最近已经达到约7.6%。持续高利率继续考验着加州的住房市场。根据加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors, 简称C.A.R.)于10月18日发布的数据，尽管9月份房屋销售连续第四个月下降，但与去年同期相比，加州房价中位数连续第三个月上升，创下一年多来最大的年度增幅。洛杉矶县独立屋的房价中位数更⾸次超过90万美元，创了纪录。今天，孙斯陶根据在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场的观察，跟大家聊聊这个话题。

加州房屋销售数据

根据C.A.R.从加州90多个地方的房地产经纪协会和全州多个MLS机构收集的信息，9月份的整个加州的房产销售速度较8月份环比下降了5.4%，与一年前相比下降了21.5%。这是加州二手独立屋连续第四个月度环比销售下降，更是连续第27年的年度同比销售下降。

从各个地区来看，加州各地的房地产市场上个月跟去年同期相比，都出现了同比房产销量下降。其中旧金山湾区的年度同比销量下降最多，为-23.7%，南加州则为-21.7%。

C.A.R.总裁Jennifer Branchini表示：“市场变得没有那么竞争，这对于那些要买自住房或者还能够在当今的高利率环境下购房的消费者来说，有更多的机会。” 她还说：“更多的卖家正在做让步。由于房屋销售时间变长，能够以高于要价出售的房子变少，市场上可供选择的房屋也更多。”

加州房价中位数数据

跟去年同期相比，9月份加州房价同比再度上升，房价中位数连续第三个月同比上涨，创下15个月来最大的年度增幅。但是，值得注意的是，9月份加州房价中位数比8月份的859,800美元环比下降了1.9%，降至9月份的843,340美元，与去年同期的817,150美元相比，同比上涨了3.2%。

我们探讨一下加州房价中位数在9月份同比上涨，但是月度环比却下降这种情况。在之前的节目中我介绍过，加州房价在8月份创下了15个月以来的年度同比高点。虽然9月份的房价中位数比8月份的高点低，但月度下降与过去44年中观察到的8月到9月的长期价格调整相符，为-1.8%。

因此，C.A.R.估计未来几个月的房价可能会按传统季节性模式经历月度下降，由于市场上的住房供应预计将保持紧缺，预计年度价格将继续保持正增长。C.A.R.的首席经济学家Jordan Levine表示：“随着美国房贷利率升至20多年来未见的高位，房屋销售受到考验，未来几个月可能仍将表现疲软。” 他还说：“由于美联储计划将利率维持在高位较长时间，借款成本将继续上升，短期内可能不会大幅下降。在今年剩下的这几个月里，加州住房的可负担性将会制约房产销售，尤其是中低端价位的房产。

C.A.R. 2023年9月二手住房销售报告的要点包括：

首先，由于美国房贷利率持续上升，加州的待售住房供应量在9月份继续较去年同期减少。在全州范围内，活跃在售房源继续下降。由于房贷利率继续上升，房产市场转入淡季，活跃房源在年底前不太可能有大幅改善。

其次，在9月份，加州独立屋的平均销售时间为18天，而在2022年9月为27天。

第三，C.A.R.统计的加州的销售价格与挂牌价格比例在2023年9月为100%，而在2022年9月为97.6%。

第四，对于二手独立屋，加州每平方英尺的平均价格为417美元，比去年同期的401美元有所上升。

第五，C.A.R.根据Freddie Mac的每周房贷利率调查数据计算，30年期固定房贷利率在2023年9月份平均为7.20%，而在2022年9月份为6.11%。

南加州房价中位数

接下来孙斯陶带您聚焦南加州各地9月份的二手独立屋的房价中位数：

（1）洛杉矶县（Los Angeles County）：9月份房价中位数为$914,640，比8月份的$882,020上涨了3.7%；比去年9月份的$891,770上涨了2.6%；

（2）橙县（Orange County）：9月份房价中位数为$1,310,000，跟8月份的$1,310,000持平；但比去年9月份的$1,200,000上涨了9.2%；

（3）河滨县（Riverside County）：9月份房价中位数为$600,000，比8月份的$618,000下跌了-2.9%；但跟去年9月份的$600,000持平；

（4）圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）：9月份房价中位数为$475,000，比8月份的$495,000下跌了-4%；比去年9月份的$480,000下跌了-1%；

（5）圣地亚哥县（San Diego County）：9月份房价中位数为$973,100，比8月份的$1,000,000下跌了-2.7%；但仍比去年9月份的$899,000上涨了8.2%；

（6）文图拉县（Ventura County）：9月份房价中位数为$962,500，比8月份的$915,000上涨了5.2%；且比去年9月份的$850,000上涨了13.2%；

很明显，在九月份，洛杉矶县、橙县、文图拉县的二手独立屋房价表现非常好，而圣伯纳迪诺县和河滨县的房价表现相对偏弱。所以不得不说，Location、Location、Location，地段永远都是最重要的考虑因素之一。

今天孙斯陶就跟大家简单聊到这里。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.10.25

Sources：

California Association of Realtors；

Freddie Mac；

南加州洛杉矶和尔湾的新房又要降价促销了？美国建商情绪信心指数持续下跌！土地越来越贵！利率越来越高！美国小型开发商如何应对？美国房产最前线孙斯陶

最近有大型房地产商表示美国的住宅开发用地越来越贵，新房供应受到制约。于此同时，美国建商协会（National Association of Home Builders）最新的建商情绪指数（HMI）再次下滑。今天，孙斯陶根据在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，跟大家聊聊这个话题。

美国大型开发商的土地获得成本增高

Lennar首席执行官（CEO）斯图尔特·米勒（Stuart Miller）最近表示，由于开发用地稀缺且越来越昂贵，新房供应将受到限制，造成供需不平衡。尽管美国幅员辽阔，但住房用地却短缺。购买土地并不再便宜。土地购买成本从每英亩几千美元到每个地块数万美元不等，这对开发商的现金流和资产负债表构成了巨大压力。像Lennar这样的大型开发商往往会通过收购拥有土地资源的公司来获得土地供应。

截至今年第三季度末，Lennar拥有10.7万个住宅用地（Homesites），并控制着28.4万个住宅用地，总共有39.1万个住宅用地。与此同时，该公司在第三季度末拥有的住宅存量约为4.36万套。拥有1,253个社区，较去年同期增长了5%，美国的大型房地产公司，一般是通过缩短周转的周期和减少持有的用地，从而提高现金流并改善库存周转率的。这一点在高利率环境的当下，尤为重要。

美国新房市场 vs 二手房市场

今年以来，美国住宅市场上普遍缺乏二手在售房源，二手房市场相对于新房市场来说，显得比较低迷。根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtor，N.A.R.）的数据，七月份二手房销量较上月下降了2.2%，创下自2010年以来七月份的最低销售速度。要知道，一般来说，夏天是房产的销售旺季。

而对于美国新房销售，七月份出现了增长。也就是说，新房的建造，缓解了市场上缺乏二手房在售房源的窘境。孙斯陶认为这也凸显了美国的大型房地产开发商今年普遍过得还不错。

美国建商情绪指数再度下滑

然而，美国大型房地产公司的乐观态度与美国房地产业的整体信心形成对比。由于美国房贷利率持续高企，房地产开发商的情绪指数首次七个月以来表现出悲观情绪。尽管建筑商受益于二手房销售市场供应短缺，但他们还面临诸多问题，比如，建筑工人短缺、可建设地块短缺、建筑材料短缺以及不断上涨的保险成本。跟大型建商相比，中小建商在面对当下这么高的融资成本，应对起来是非常吃力的。

美国房地产建筑商协会（NAHB）/富国银行（Wells Fargo）房地产市场指数的建筑商信心指数（NAHB/Wells Fargo Housing Market Index，HMI)在9月下降了5个百分点，降至45。这是继8月份下降6个百分点之后的再次下降，孙斯陶在8月份那一期节目里曾经介绍过，得分低于50的话，就会被认为是负面的。

该指数的三个组成部分都出现了下降：（1）目前的销售状况下降了6个百分点，降至51；（2）未来六个月的销售预期也下降了6个百分点，降至49；（3）买家客流量下降了5个百分点，降至30。

美国建筑商协会（NAHB）认为，高房贷利率明显影响了建筑商信心和消费者购买能力及需求，越来越多的买家选择推迟购房，等待长期房贷利率的降低。最近，美国30年期固定房贷利率的平均利率已经超过7%。

新房将降价促销？

因此，NAHB调查发现，部分建商最近又开始提供更多的购房激励措施，9月份有32%的建筑商表示降价，较8月份的25%有所增加。这是自2022年12月以来，打算降价的建筑商所占比例最高的。

另一个值得关注的趋势。NAHB在调查中发现，今年以来，42%的新的独栋住宅（Single Family Homes）买家是首次购房者。这远高于历史上约27%的平均水平。最近在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上，孙斯陶也发现类似情况。

首次购房者其实是对房贷利率的变化最敏感的群体。在高房贷利率的当下，首次购房者的比例这么高，孙斯陶觉得，有些人认为未来有机会做重新贷款（Refinance），毕竟买房虽然贵，但是房租也是越来越高。

今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下次再见！

美国房产最前线

2023.09.20

美国房贷利率创下2000年以来的新高。与此同时，随着美国房价的上涨，百万豪宅的比例也接近了历史峰值。今天，孙斯陶结合在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，跟大家聊聊房产市场上的最新动态。

美国超过百万美元的住房比例接近创纪录水平

根据美国Redfin的数据，由于在售房源库存紧张，随着各地房价上涨，市场上百万美元以上住宅比例已接近历史峰值。

今年6月，超过百万美元的住宅占了美国住房市场的8.2%。这仅略低于2022年6月创下的8.6%的历史最高比例。在经历了去年下半年房价下跌之后，今年2月，这个比例曾一度降至7.3%。同样值得关注的是，自疫情爆发以来，百万美元以上住宅的比例翻了一番，起初仅约占房市的4%。

Redfin的数据还表明，截至6月，美国房地产市场的总价值创下了46.8万亿美元的历史新高，超过了2022年的46.6万亿美元，比两年前高出19.1%。截至今年7月，美国的中位数房价同比上涨了3%，创下自2022年11月以来的最大涨幅。Redfin的数据显示，尤其是高端住宅，价格年涨幅高达4.6%，而该市场在第二季度的中位数售价达到了120万美元。

Redfin的经济学家认为，在售房源供应短缺让许多房产变得抢手。在美国大部分地区，那些条件优越、价格合理的高价房正吸引着购房者，甚至在某些情况下引发了Bidding War竞价竞购。

美国大部分地区的房价在第二季度中上涨

根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors ，NAR）的最新季度报告，2023年第二季度，几乎60%的城市（即221个中的128个）的房价出现上涨，其中有5%的地区甚至出现了两位数的价格上涨。

但是因为去年下半年的房价下跌，现在的房价跟一年前相比，美国独立屋的房价中位数下降了2.4%，为402,600美元。比如，第二季度，德州的奥斯汀（Austin）的房价，跟去年同期相比，同比下降了19.1%，旧金山（San Francisco）同比下降了11.3%，拉斯维加斯（Las Vegas）下降了7.4%。

美国前十大房价最高的地区中有七个位于加利福尼亚州。比如我们比较熟悉的：

北加州湾区的圣荷西 – 森尼韦尔 – 圣克拉拉（San Jose-Sunnyvale-Santa Clara），房价中位数是1,800,000美元；
北加州的旧金山 – 奥克兰 – 海沃德（San Francisco-Oakland-Hayward），房价中位数是1,335,000美元；
南加州橙县的阿纳海姆 – 圣安娜 – 尔湾（Anaheim-Santa Ana-Irvine），房价中位数是1,250,000美元；
圣迭戈/圣地亚哥 – 卡尔斯巴德（San Diego-Carlsbad），房价中位数是942,400美元；
奥克斯纳德 – 千橡 – 文图拉（Oxnard-Thousand Oaks-Ventura），房价中位数是904,900美元；

美国房贷利率创2000年来新高

根据美国房地美（Freddie Mac）的最新数据，美国30年固定房贷利率上周达到了7.23%，创下了2000年以来的新高。

如果美联储继续加息，房贷利率有可能达到8%。房屋贷款的需求量也降至1995年4月以来的最低水平。房贷利率的上涨导致潜在购房者的购买力不断减弱。再加上在售房源供应的短缺，房价不断上涨，美国房产市场的交易量持续下降。

美国住房的可负担性已经降至自1984年以来的最低点。根据Redfin的数据，以上个月6.7%的房贷利率计算，一套价值100万美元的房屋，每月的房贷月供将达到6604美元，而去年6月的典型利率约为5.5%，每月还款额为5984美元。

房贷利率的迅速上涨也导致一些打算换房的现有房主暂停了卖房的冲动，从而减少了现有待售房屋的供应量。而市场上在购房者则只能转向购买新建房屋。美国住宅建筑商协会（National Association of Home Builders ，NAHB）的首席经济学家罗伯特·迪茨（Robert Dietz）表示，通常情况下，新建房屋只占住房库存总量的12%，但目前至少占整个市场的30%。

美国房贷利率将超过8%？

如果美国30年期房贷利率未来真的达到8%，我觉得，买家和卖家都会减少，房产市场活跃度将大幅降低。其实据我观察，当房贷利率超过6%的时候，许多首次购房者就已经放弃了购房计划。另外，高利率环境也会减少房主卖房的冲动。因为他们再去买房的时候，就要承担更高的房贷利率，购买力就会减弱。

但是高利率会不会立即对美国房价产生重大影响呢？我觉得，要看当时就业市场会不会出现剧烈的下滑。如果发生大规模裁员而导致经济衰退，那么一些人被迫卖房，同时买家减少，房价就会受到影响。

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美国房产最前线

2023.08.26

美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，N.A.R.）每年都会发布外国人赴美购房报告。今天孙斯陶根据这份最新的报告和我在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，和大家聊聊中国人赴美购房这件事儿。

外国人赴美购房调查

总体上看，近年来，外国人对美国房地产市场的购买量持续下降，连续第六年创下了自2009年有记录以来的最低水平。根据NAR上周二发布的报告，截至今年3月的过去一年内，外国人购买了84,600套美国住宅，较上年减少14%。

这一趋势在购房总值方面同样有所体现，过去一年内国际买家购买了总值为533亿美元的美国住房，较前一年下降了9.6%。这也是NAR自2011年开始收集数据以来的最低水平，凸显出外国人对美国房地产市场的购买热情逐渐冷却。

外国买家减少的原因

说起外国买家撤退的原因，其实跟美国本地人类似，包括房价的大幅上涨以及待售房屋数量的减少等。这使得许多购房者感受到巨大的压力，房价的高企让他们望而却步。与此同时，美元的强势也在一定程度上抑制了外国人的购房欲望，使得购房成本更为昂贵。

NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）在解释市场现象时指出，2020-2021年间，美国房价上涨幅度显著，许多人因此而被高房价挤出市场。尽管在疫情后，人们预期外国买家会回归，但美元的强势对此构成了明显的制约。

新冠疫情爆发初期，国际旅行受到限制，导致美国房地产市场的海外需求急剧下降。然而，随着美国逐步放宽旅行限制，房地产市场逐渐恢复活力。然而，外国买家在购房时所受到的美元升值影响，使得房屋价格变得更加昂贵，这对于他们的购房计划构成了阻碍。

外国买家的特点

尽管外国买家购房量下降，但在购房总量的降幅方面，他们的表现相对较为稳定。与同期美国本土买家成屋销售量下降23%相比，国际买家的降幅较小。这主要归因于国际买家更倾向于全款支付，相对不太受房贷利率上涨的影响。

根据NAR的数据，大约42%的外国买家在购房时采取全款支付方式，而同期美国本土买家中只有四分之一选择全款支付。此外，外国买家在购房金额上也相对更高。NAR报告显示，在截至3月的过去一年内，外国买家的购房价格中位数约为39.6万美元，而同期美国所有二手房的售价中位数约为38.4万美元。这一数据进一步突显了外国买家在购房时的高额支出。

外国买家最喜欢买哪里的房产？

然而，外国买家在整个美国房地产市场中的占比仍然较小，仅占成屋销售总量的不到2%。尽管如此，在购房地区分布上，佛罗里达州成为外国买家最喜欢的购房目的地，占到售出房产总数的近四分之一。加州和得克萨斯州分列第二，各占12%的份额。不过，佛罗里达州最近通过一项法律，禁止包括中国在内的七个国家的居民（不包括绿卡持有者）在该州购买房产，这可能会对未来的购房趋势产生影响。

中国人赴美购房情况

然而，有关中国买家的数据显示了一些有趣的趋势。尽管整体外国买家数量减少，但中国买家在美国房地产市场上的地位可能会增加。据最新报告，截至今年3月的12个月内，中国买家对美国住宅的需求增加了一倍以上。这可能意味着外国买家对美国房地产市场的兴趣有望再次上升，尤其是中国买家。

近期的数据还显示，来自中国的买家购买美国现房的平均购房价格最高，为123万美元，其中三分之一购买了加利福尼亚州的房产。中国买家在美国住宅购买总额上也排名第一，为136亿美元，其次是加拿大（66亿美元）、墨西哥（42亿美元）、印度（34亿美元）和哥伦比亚（9亿美元），延续了自2013年以来的趋势。

中国买家选择购买美国房产的原因多种多样。一些购买者可能是为了不把鸡蛋放在同一个篮子里。另一些买家可能是为了子女的教育，以便他们的孩子能够获得更好的教育机会。比如，很多人对洛杉矶圣马力诺（San Marino）和橙县尔湾（Irvine）的学区房很感兴趣。此外，一些买家还可能是为了退休或度假而购买了美国的房产，追求更优越的生活质量和居住环境。

然而，值得注意的是，中国买家在美国房地产市场中也面临一些挑战。由于中国政府加强了资本流动的管控，购房者将资金转移到海外变得更加困难。此外，疫情的影响也让一些购房者暂时放缓了购房计划，因为国际旅行受到限制，使得跨国购房变得更加复杂。然而，随着国际旅行限制的逐步放松，中国买家对美国房地产市场的兴趣有望进一步上升。

不知道你对NAR这份外国人赴美购房报告怎么看？欢迎大家给我留言，发表自己的看法。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.08.09

在美国买房往往感觉就像是应对一系列费用和税款。房贷手续费、房产税、首付款和购房成本是成为房主必须克服的一些财务障碍。但是，取决于房屋所在地和销售价格，买家可能还需要支付另一种费用：豪宅税（Mansion Tax）。孙斯陶在去年（2022年）12月的节目中，跟大家介绍了洛杉矶市于今年4月份开始施行的Measure ULA （Measure United to House LA）豪宅税。在新规施行的3个多月后，对洛杉矶豪宅市场有什么影响呢？今天，孙斯陶结合多方数据，跟大家聊聊这个话题。

什么是豪宅税？

豪宅税，顾名思义，适用于豪宅，然而具体金额因州而异，有时还因城市而异。哪些州征收豪宅税？目前美国只有七个州征收豪宅税。虽然加州目前没有在全州范围制定统一标准的豪宅税，但有些城市有自己的规定，比如洛杉矶市。

洛杉矶市的“豪宅税”—“Measure ULA”已于今年4月1日生效，其立法的目的是增加税收，鼓励开发商多盖一些经济实惠、可负担性好的平价房屋；另外，还会为面临被驱赶的租客提供援助、减少无家可归人口数量。实现这个目的手段，简单说就是，在基本税率之上，对洛杉矶市500万美元以上的豪宅和商业地产交易征收更高的ULA豪宅房产交易税。ULA豪宅税分为两档，500万-1,000万美元的房地产交易，征收4%的ULA交易税；至于1,000万美元和千万以上的房地产，则征收5.5%的ULA交易税。

根据支持者去年的宣传，他们预计这项税收每年将筹集6亿至11亿美元的资金，用于洛杉矶市4万人的无家可归者群体，并资助一系列经济适用房项目的兴建。

实施之前 vs 实施之后

因为人想在“ULA豪宅税”在4月1日实施之前，把房产交易走完。这导致了在2023年第一季度，售价500万美元或更高的房屋销量增长了35％。售价超过500万美元的房屋在第一季度的销售数量增加了35%，其中布伦特伍德（Brentwood）、太平洋帕利赛兹（Pacific Palisades）和汉考克公园（Hancock Park）等地区表现尤为活跃。

然而，洛杉矶市ULA豪宅税的实施立即对豪华房地产市场产生了“寒蝉效应”。4月1日后，人们开始撤回他们的上市房源。对于售价超过500万美元的房产，市场明显停滞。这使得市场立即陷入冷静状态，而这正是每个人预料到的结果。许多潜在的卖家因为高额的税收影响而对挂牌出售房产感到谨慎。售价超过500万美元的房产销售仿佛被按下了的“暂停键”。

孙斯陶发现，据洛杉矶住房部门公共信息办公室的数据，洛杉矶市在ULA豪宅税实施的头两个月（4月和5月）里，通过ULA豪宅税所收上来的收入为1550万美元。这远远落后于之前每年预期产生的6亿至11亿美元的税收目标。这个巨大的落差有可能会导致洛杉矶市未来出现预算缺口。

对哪类房主群体最不利？

专买洛杉矶市豪宅的房地产经纪人普遍反对ULA豪宅税法案。他们认为，这是一项本质上构想和设计不周全的房地产转让税。这对卖家不公平，因为它惩罚了房产卖家，因为他们需要做税务申报并支付税款。相比之下，在纽约，是由买家负责支付豪宅税。

为什么他们这样认为呢？举例来说，购买一栋千万豪宅的买家一定是富人。如果豪宅税是由买家支付的话，那么这是对富人征税。但是卖掉一栋千万豪宅的卖主，有可能是一位老年人，房子值钱，但是现金流不足。比如说，手上有100万美元的资产和400万美元的房贷，这100万美元是老人毕生的积蓄。这是不公平的。

所以，很多人认为洛杉矶市的ULA豪宅税对于拥有房产但现金较少的卖家影响更大。这意味着潜在的豪宅卖家在决定是否把房子放到市场上挂牌出售时，就会变得更加谨慎。卖房的理由要很充分才行，而不是仅仅想换个居住环境那么简单。因此有些房产专家预测今年下半年洛杉矶市的豪宅市场的交易量会持续清淡。

豪宅业主的应对措施

上有政策，下有对策。洛杉矶市的豪宅卖家也是在想各种方法来合法避税。比如，刚刚提到的，在4月1日之前完成过户。甚至听说有房主为了在截止日期之前完成交易，送超级跑车。另一种方式是房子成交价略低于征收的门槛，比如499万美元。其它的方法包括在专业人士的帮助下，将房产拆分成几个部分。

不管怎么说，对于受到影响的高端房产和商业地产的业主来说，在做买卖决定之前，一定要跟会计师、律师、房产经纪、过户公司等专业人士多沟通，了解当地的相关规定，尽早做好相应的规划。

对商业地产的影响

洛杉矶市的ULA豪宅税不仅影响到豪宅交易，商业房地产交易也受到了影响。疫情以来，远程办公的兴起导致了洛杉矶市办公楼空置率居高不下。

再加上在过去一年多时间里，美联储加息使得办公楼的再融资非常困难，导致“到期违约”，也就是到期无法再融资的贷款激增。今年到期的近90%的办公楼贷款很可能面临再融资困难。在大洛杉矶地区，截至2025年，可能有20%的办公楼贷款将到期并需要再融资。洛杉矶市的 “ULA豪宅税”也覆盖了商业物业和Multifamily多户住宅物业。其中，办公室的销售下降最明显。根据CoStar Group的数据，洛杉矶二季度的办公室销售额约8200万美元，比一季度交易的7.88亿美元的办公物业下降近90%。

哪些城市或将受益？

洛杉矶市的ULA豪宅税，对不同城市的豪宅需求，产生了影响，打破了平衡。在过去几年里，洛杉矶市的豪宅市场基本上是“卖方市场”。4月1日之后，豪宅的购房者变得更加挑剔，很多在坐等卖家降价。他们认为在谈判中占据上风，他们不觉得必须匆忙出手，他们认为时间是他们的朋友。

并非所有地区都受到洛杉矶市ULA豪宅税的负面影响。比如，贝弗利山庄（Beverly Hills）和马里布（Malibu）等城市。这些地方算是洛杉矶县辖下的独立城市，因此不适用该法案。

另外，我猜有些豪宅买家也会考虑选择南加州的橙县（Orange County），有山有海，非常宜居，通勤其实也不会远太多。橙县的新港滩（Newport Beach）、新港海岸（Newport Coast）的水晶湾社区（Crystal Cove）、鹈鹕山（Pelican Hill）、鹈鹕峰（Pelican Crest）、鹈鹕岗（Pelican Heights）、鹈鹕岭（Pelican Ridge）、圣卢西亚（Santa Lucia）；拉古娜海滩（Laguna Beach）；尔湾（Irvine）的Shady Canyon、Turtle Ridge、Turtle Rock、Hidden Canyon、花果山Orchard Hills等社区，这些城市一直以来也是南加州豪宅扎堆儿的地方。洛杉矶市的ULA豪宅税，估计让很多潜在买家把目光投向临近的橙县。

质疑和法律挑战

豪宅税的批评者认为它可能会适得其反。因为自从4月1日实施以来，豪宅的销售量下降，从而导致洛杉矶市比预期少收了不少税。此外，批评者认为，500万美元的房产如今在洛杉矶市可能并不算是真正的豪宅。

这样一项税收的合宪性也引发了法律争议。霍华德·贾维斯纳税人协会（Howard Jarvis Taxpayers Association）和洛杉矶公寓协会（Apartment Association of Los Angeles）分别提起诉讼，认为洛杉矶市的ULA豪宅税违反了加州和地方税法。

当然，也有支持者认为，房产市场会适应新的豪宅税法案，并且比如贝莱尔（Bel Air）、霍尔姆比山（Holmby Hills）这样的知名豪宅社区的房产还是受欢迎的。

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美国房产最前线

2023.07.21

标签存档： Single Family Homes

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