2023年洛杉矶市豪宅大“利空”?豪宅税ULA来袭!但“利好”橙县豪宅?美国房产最前线 孙斯陶 2022.12.23

2023年洛杉矶市豪宅大“利空”?豪宅税ULA来袭!但“利好”橙县豪宅?美国房产最前线 孙斯陶 2022.12.23

最近在南加州洛杉矶市房地产市场上看房的人多了一些,这并不令人惊讶,因为最近这一个半月美国房贷利率跌了不少。根据房地美的数据,30年固定房贷利率从11月初的7%,跌到了最近的6.27%。但令人惊讶的是,洛杉矶市房地产市场上新上市的500万美元以上的豪宅也多了起来,这是怎么回事呢?孙斯陶今天跟您聊聊2023年南加州洛杉矶和橙县的高端房产市场。

大家好,我是孙斯陶。今年以来跟大家聊了几次在11月初举行的美国中期选举,基本上都是着眼于美联储会不会因此而放慢加息的节奏。除此之外,其实在这次选举中通过的洛杉矶市ULA豪宅税(Mansion Tax),对于我们的豪宅房主和商业地产业主来说,影响很大。

洛杉矶市的ULA“豪宅税”全称是Measure ULA。ULA立法的目的是增加税收,鼓励开发商多盖一些经济实惠、可负担性好的平价房屋;另外,还会为面临被驱赶的租客提供援助、减少无家可归人口数量。实现这个目的的手段,简单说就是要对洛杉矶市500万美元以上的豪宅和商业地产交易征收更高的房产交易税。ULA豪宅税分为两档,500万-1000万美元的房地产交易,征收4%的ULA交易税;至于1000万美元以上的房地产,则征收5.5%的ULA交易税。

这个法案在上个月以58%的压倒性优势通过,预计将于2023年4月1日施行,时间所剩不多了!所以上个月法案一通过,就有些洛杉矶的超级豪宅匆匆上市。我们知道年底美国假期很多,一般来说是房产交易的淡季。所以,赶在年底上市卖超级豪宅,可见是真的着急了。

不过我觉得吧,现在离明年4月1日,也就剩下3个多月了。我们看一下房产买卖的流程:打广告做宣传、安排客户上门看房、出offer、双方拉锯谈判、敲定交易细节、做房屋检查、做房屋贷款、一直到过户顺利完成。对于超级豪宅来说,时间明显不够用!所以我看呐,这些着急上市的豪宅房主,也就是想碰碰运气而已。对于住宅买卖尚且如此,就更不要提500万美元以上的商业地产交易了。可以说,这个ULA法案的通过,打了大家一个措手不及。

根据加州大学洛杉矶分校UCLA的估算,洛杉矶“豪宅税”的影响范围不大,但是所涉及的金额和所能增加的税收非常可观。他们假设这个ULA豪宅税在2021年6月开始征收的话,那么从2021年6月到2022年6月这一年里,洛杉矶市会征收超过9亿美元的房产交易税。对比一下,如果没有这个ULA税的话,洛杉矶市在这个期间,只能收到大概2亿零7百万美元的房产交易税。中间差了6亿多美元。

刚才提到了,既然绝大多数在洛杉矶市场上的超级豪宅和商业地产,在明年4月1日之前,很难能够幸运地顺利过户成功的。既然这样,就会出现一个问题。在4月1日之后,假设房子的成交价是500万美元,减去额外多出来的ULA豪宅税以后,卖主实拿到手的钱实际上是少于房子成交价在499万9千9百9十9这种情况的。因此,如果你未来计划卖洛杉矶市的高端物业,而且你的房子的价位高于ULA豪宅税起征点的话,你要跟你的房产经纪人,要好好研究一下上市价格策略了。

你想想看,你开价在500万,哪怕520万,实际到手的钱,有没有比499万9千9百9十9成交的房子多呢?不要等到成交以后,过户公司通知你,才知道有这件事,那就为时已晚了。同样的道理,对于1000万美元的豪宅,情况也类似,只不过税率更高了罢了。您可能觉得自己的房子只有两三百万,离500万的门槛还很远。不过房地产一般属于长期投资,十年之后呢?能不能涨到500万?如果涨到了500万,也算是一种幸福的烦恼吧!

上有政策,下有对策。既然洛杉矶市明年开始征收ULA豪宅税,豪宅的拥有者就会绞尽脑汁找到解决之道。不过,不管怎么做,恐怕来不及赶在2023年4月1日之前完成。这是从卖方的角度看。

如果从买方的角度来看,根据橙县纪事报的报道,2022年全美国卖出的十大最贵豪宅,有4个在洛杉矶县。这说明洛杉矶县的豪宅的价格已经非常高。有实力的买家,也会关注南加州洛杉矶周边的有潜力的豪宅。我猜有些豪宅买家会考虑选择洛杉矶市以外的地区,比如说,同样在南加州的橙县。有山有海,非常宜居,通勤其实也不会远太多。

其实不光在洛杉矶市,加州有些城市也有豪宅税,只不过各地叫法和税率不同罢了。北加州的旧金山市也有类似的,阶梯式的,根据房价,征收不同的房产交易税。南加州洛杉矶县的Culver City在2020年,也通过了类似的规定,也是阶梯式的房产交易税率。征收更高的“豪宅税”的目的,基本上也都是如刚才说的,为了增加可负担性房屋的供应量,缓和贫富差距。东岸的纽约市也有类似的措施。

不仅在美国,加拿大在12月21日宣布将于2023年1月1日起,禁止非加拿大购买住房,希望能确保房产为加拿大人所拥有、并增加出租房的供应量。说句心里话,疫情这几年来,北美的房价涨了太多,所以各地通过限制性规定的消息不断。至于会不会成为一种趋势?效果如何?会不会反而增加了买房者的负担?我们还要长期观察。

不管怎么说,洛杉矶市的ULA豪宅税法案刚刚通过了,市场上大多数人,包括很多房地产从业人员对此也不是很了解。所以对于受到影响的高端房产和商业地产的业主来说,在做买卖决定之前,一定要跟会计师、律师、房产经纪、过户公司等专业人士多沟通,了解当地的相关规定,尽早做好相应的规划。

今天就跟大家聊到这里,如果您喜欢我的节目,请您订阅并分享我的频道!我是孙斯陶,我们下期再见!

美国房产最前线

2022.12.23

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Cash for Grass Rebate Program in California 你知道加州草坪节水升级改造补助金计划吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.12.04

Cash for Grass Rebate Program in California 你知道加州草坪节水升级改造补助金计划吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.12.04

为了应对水资源短缺,今年6月份以来加州施行了限水令。但是我们南加州本来就干旱,每周只允许浇水两天的直接后果就是让大家的草坪变得枯黄。很多朋友都很头痛,换草坪吧,要花钱;不换吧,枯黄的草坪的确有碍观瞻,更影响房屋的价值!

其实大家不知道的是,加州州长纽森在9月底签署了节水法令里面,有帮助房主升级改造草坪节水设施的补助计划。以洛杉矶市为例,洛杉矶市长11月3日宣布,如果你的草坪节水改造方案获得政府批准,补助将由之前的每平方英呎3美元,提高到5美元。每户草坪改造补助上限是2万5千块。

各地的补助情况不一样。你要找当地的市政府和Water District问清楚。哦,对了,有一点要注意。一定要先获得政府批准之后,然后再开工。事后再申请的话,是拿不到补助的!

美国房产最前线

2022.12.04

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$3000美元加州房主补助金你家符合条件吗?手把手教你申请加州房屋抗震加固补助款!美国房产最前线 孙斯陶 2022.11.09

$3000美元加州房主补助金你家符合条件吗?手把手教你申请加州房屋抗震加固补助款!美国房产最前线 孙斯陶 2022.11.09

前阵子网上突然冒出来很多关于加州地震的预测。虽然这些谣言赚足了眼球,不过身处加州的我们,对于地震却不得不防。尤其是那些住在高地震风险区,而且房子建筑年代比较早的那些房主。所以今天孙斯陶跟大家介绍一下,加州官方有一个房屋抗震改造计划。如果您符合条件,可以申请到房屋加固补助金!不过要注意了,这个补助计划每年只开放注册1个月,今年的申请截止日期是11月29日。对的,只剩下3个星期时间了,如果符合条件的话,要抓紧了!

补助计划项目背景

说到加州政府的这个房屋抗震改造计划,全称是Earthquake Brace+Bolt (EBB) Program,是一个补助金计划。加州很多地方是所谓的地震带。而且城市化时间比较久,很多房子的建造年代十分久远。当年的建筑标准不高,早就不符合现在的防震标准了。所以万一将来发生地震,将对生命财产造成巨大威胁。

所以加州地震局和加州州长应急办公室,利用联邦应急管理管理局(FEMA)的一笔专项经费,联合推出了这个EBB抗震改造补助金计划,用来资助身处地震高风险地区的房主,改善和加固老旧房屋的计划。经过审核,如果您家符合条件,可以最高获得3000美金的补助金。

根据他们网站介绍,今年他们批准了加州境内大概500个邮政编码的地区,适用于这项补助计划。每户最多可以申请到3000美元的房屋抗震改造补助。如果家庭年收入在72080美元以下,甚至有可能申请到全额的补助款。先不管能不能申请得到?能不能获得全额批准?至少你可以试试看。万一通过了呢?

申请条件

介绍完这个补助计划的背景,我们一起看看申请条件有哪些?首先,你在房子所在的位置要符合条件。简单说,你所在的邮政编码要属于这个项目批准的地区之内。怎么才能知道房子所在地是否符合条件呢?很简单,我们去这个项目的官网,输入Zip Code邮编。如果符合条件,系统会显示,你所在的邮政编码是在EBB Program的批准区域之内。明确了这一点之后,我们才不会浪费时间,在看其它的要求。

现在知道了我们的房子在允许的区域之内,我们看看第二条要求。也就是,这栋房子需要时你的自住房。你要拥有,并真的住在里面。第三,房子的建造年代要早于1980年;第四点,是你的房子的地基是属于那种“加高的”,或者是你的房子下面有所谓的“Crawl Space”,也就是房子的一楼跟地面有一个空间。具体什么样子的,你可以看一下他们网站上的这张图,如果还不清楚的话,您可以你房子所在城市的建筑审批部门找一下这方面的信息,去核实一下。

第五点要求是,你的房子是建在平地,或者是缓坡上的。第六点要求,是你之前没有申请过这个补助金计划。

注意事项

如果您觉得您都满足刚才说的这几点要求,就别犹豫了,刚才也跟您说了,截止日期是11月29日,只有3个星期时间了,错过就只能等明年再申请了!

最后,还是要提醒大家,根据他们官网,这个补助金,不是先到先得,所以大家在11月29日之前发出正式申请就好。不过,我觉得吧,这种好事,一定很多人申请。在我做这期节目的时候,他们官网就已经承受了巨大的访问压力,再加上月底还有感恩节,大家都在放假。所以吧,我觉得,如果您如何申请条件,就别拖了,该申请就赶快申请!

好了,今天就跟您聊到这里,如果您对南加州洛杉矶和尔湾这边的房地产感兴趣,请您关注并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下期再见!

美国房产最前线

2022.11.09

Sources: California Earthquake Brace + Bolt Program

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美国建商信心崩溃!开发商情绪指数创2012年以来新低!比半年前大跌一半!美国房产最前线 孙斯陶 2022.10.19

孙斯陶

你知道吗?最近南加州不少楼盘在打折促销!含蓄点儿的说特价房送庭院装修,有的给限时房贷利率优惠,直接点儿的干脆就降价。

星期二,全国建商协会(National Association of Home Builders, a.k.a. NAHB)公布的10月份NAHB/Wells Fargo Housing Market Index (HMI) 住房市场指数,从9月份的46,跌到了10月份的38。

这个指数是美国非常重要的一个衡量开发商情绪和新房市场的指标。一般来说这个指数跌到50以下,就不太好了。

这个指数由三大部分组成:

  • 1. 现在的独立屋销售;
  • 2. 未来6个月的独立屋销售预期;
  • 3.潜在买家的客流量;

从周二公布的数据来看,这三个方面的指标都在下跌。

今年以来美国房贷利率的大幅上涨,不光削弱了买房人的贷款能力,更是给开发商极大的压力。现在这个HMI指数,仅仅是半年前的一半,更是跌到了2012年以来的最低水准(除去疫情刚刚开始时的短暂下跌)!

美国房产最前线

2022.10.19

Sources: National Association of Home Builders

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2023年加州房价可能将跌多少?加州房地产经纪人协会最新预测出炉!加州Housing Affordability Index指数将如何?美国房产最前线 孙斯陶 2022.10.18

2023年加州房价可能将跌多少?加州房地产经纪人协会最新预测出炉!加州Housing Affordability Index指数将如何?美国房产最前线 孙斯陶 2022.10.18

美国加州房价2023年可能会跌多少?这是大家都在关心的话题!上星期加州房地产经纪人协会调整了对明年加州房价的预期。

首先,根据他们的预估,二手独立屋现房的年销量将从今年的预估35万9千2百2十套,明年下降到的33万3千4百5十套,下降幅度为7.2%;其次,他们预估加州房价中位数将由今年的83万1千4百6十,明年将下降到75万8千6百,下降幅度为8.8%;

第三,加州住房可负担性指数,将从今年的19%,明年下降到18%。这个Housing Affordability Index指数,指的是能负担得起中价位房产的家庭的比例。那么,假如真的按照他们的预测,明年加州房价会下跌,而这个指数反而下降了,难道说他们觉得大家的净收入和现金流将会变差吗?

您觉得2023年南加州洛杉矶和尔湾的房价将怎么走呢?欢迎下方给我留言讨论!

美国房产最前线

2022.10.18

Sources: California Association of Realtors;

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美国独栋别墅新房销售创二年来最差!鹰派 vs 鸽派:9月份美联储或将暂停加息?南加州大洛杉矶地区房价中位数是多少?美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.29

美国独栋别墅新房销售创二年来最差!鹰派 vs 鸽派:9月份美联储或将暂停加息?南加州大洛杉矶地区房价中位数是多少?美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.29

最近市场上有消息说有人认为通货膨胀快要见顶。我5月5日的那一期节目里面聊了有些人会觉得年底有美国中期选举,美联储可能在数轮加息之后,在下半年或年底的动作会顾虑比较多,毕竟有选举和对经济的冲击的各种考虑。这个话题之前孙斯陶已经跟大家讨论很多次了,实际上有些经济学家也有不同看法。所以今天趁着Memorial Day长周末,跟大家聊一聊。

本期节目内容:

  • 00:38 美联储加息意见分歧:鸽派 vs 鹰派;
  • 00:43 诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨的看法;
  • 01:15 国际货币基金组织IMF高级官员的看法;
  • 01:49 亚特兰大联邦准备银行主席Bostic的看法;
  • 02:20 圣路易斯联邦准备银行的博拉德的看法;
  • 03:00 美联储加息对美国房贷和重新贷款Refinance的影响;
  • 03:47 美国开发商与新楼盘新房市场;
  • 04:09 美国建商协会NAHB关于独栋别墅新房的数据;
  • 04:36 美国住房发展局HUD关于美国新房的数据;
  • 05:00 美国住宅开发商未来可能如何应对?
  • 05:40 加州房地产经纪人协会最新二手房数据;
  • 05:50 4月份全加州房价中位数;
  • 06:00 三个问题要注意;
  • 06:20 南加州洛杉矶、橙县、河滨县、圣伯纳迪诺县、圣地亚哥别墅房价中位数;
  • 06:50 孙斯陶关于最近加州房产数据的看法;

美国房产最前线

2022.05.29

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新房主有哪些遗憾事?这些事情买房前要想清楚!5月美联储若大幅加息或将加速美元回流!美国房产最前线 孙斯陶 2022.04.21

新房主有哪些遗憾事?这些事情买房前要想清楚!5月美联储若大幅加息或将加速美元回流!美国房产最前线 孙斯陶 2022.04.21

报税季刚刚过去,我们南加州洛杉矶(Los Angeles)和橙县尔湾(Irvine)地区的房地产市场也到了往年的旺季!而且距离美联储下个月的FOMC会议越来越近了!今年以来美国房贷利率大幅走高,对美国房地产有什么影响?美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors, a.k.a. N.A.R.)有哪些预测?美国建筑商协会(National Association of Home Builders, a.k.a N.A.H.B.)的指数显示了什么?什么是Single-Family Rental Index?好不容易买到了房子,却又后悔了?今天,孙斯陶跟您聊聊这些话题。

本期节目:

  • 00:12 美国房贷利率走高
  • 01:29 美国房地产经纪人协会NAR的预测
  • 01:55 美国独栋房屋租金指数显示了什么
  • 02:48 NAHB关于美国独栋新房建造数据
  • 04:10 新房主都后悔了?都有哪些遗憾?
  • 06:55 通货膨胀CPI和生产者价格指数PPI数据
  • 07:29 通胀拐点何时到来?未来关注哪些指标?
  • 07:58 专业房地产投资人比例将增加?
  • 08:33 美联储5月会大幅加息吗?

美国房产最前线 2022.04.21

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不加价就买不到房? 平均收到几个Offer? What’s is Sales Price to List Price Ratio? How many offers per home sold? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.03.23

不加价就买不到房? 平均收到几个Offer? What's is Sales Price to List Price Ratio? How many offers per home sold? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.03.23

最近这一两年,南加州洛杉矶和尔湾的房价涨了很多,市场上想买房子的人也很多。其中有很多是首次购房者。上个星期三,美联储也开始加息,应对通货膨胀。如果你已经开始找房子就知道了,市场上卖房子的人不多。前阵子跟客户聊天,他就自嘲说,现在买房,就是面临着“三座大山”!今天,孙斯陶结合加州房地产经纪人协会和美国房地产经纪协会的数据,跟您聊聊在当下竞争激烈的市场上,买房是否一定要“竞价”?如果制定一个合理的买房策略?

本期节目涵盖:

  • 02:15 2月份加州现房独立屋销量数据
  • 02:43 2月份加州房价中位数 Median Price
  • 03:45 加州房地产市场2月份成交价与上市价的比例
  • 05:20 N.A.R.的信心指数Confidence Index Survey问卷调查
  • 05:42 平均每卖出的房子收到几个Offer?
  • 06:10 多少买家的Offer出价高于房子上市价?
  • 06:48 现在买房就一定要“加价”吗?
  • 07:25 百分之多少的房子在一个月内卖掉?
  • 07:55 什么是一个有竞争力的Offer?
  • 08:30 美联储加息与美元回流
  • 09:00 债券市场和殖利率
  • 09:40 美联储5月FOMC:鹰派?鸽派?
  • 10:43 近期美国房贷数据
  • 11:30 美国房主和买房人未来要关注什么?

美国房产最前线 2022.03.23

数据来源 Sources:

California Association of Realtors (C.A.R.); National Association of Realtors (N.A.R.); Mortgage Bankers Association;

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没买房等于阶级滑落?美国富人更富!中产阶级怎么了?美国房产最前线 孙斯陶 2022.03.10 Homeownership Rate and Building Wealth Through Real Estate

没买房等于阶级滑落?美国富人更富!中产阶级怎么了?美国房产最前线 孙斯陶 2022.03.10 Homeownership Rate and Building Wealth Through Real Estate

前几年没有买房就等于阶级滑落?本周美国房地产经纪人协会(The National Association of Realtors, N.A.R.)出来一份报告,里面提到了美国中产阶级在过去几年在房地产投资表现。今天,孙斯陶跟您聊聊美国中产阶级财富积累的话题。

本期内容涵盖:

  • 00:00 Intro
  • 00:53 美国通过投资房地产进行财富积累
  • 01:03 2010-2020美国房地产涨了多少
  • 02:05 Holding Power
  • 02:43 美国财富跨阶层转移
  • 03:33 现阶段美国中产阶级投资房地产时面临的挑战
  • 05:08 美国新房
  • 05:40 新建独立屋面积
  • 06:20 美国自住房拥有率
  • 06:40 美国房产可负担性
  • 07:20 未来观察些什么?

美国房产最前线 2022.03.10

数据来源 Sources: The National Association of Realtors, HUD, Freddie Mac

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加州卖房小技巧:房屋室内和外墙粉刷成什么颜色会让房子更受欢迎?美国房产最前线 孙斯陶 2022.02.05

加州卖房小技巧:房屋室内和外墙粉刷成什么颜色会让房子更受欢迎?美国房产最前线 孙斯陶 2022.02.05

根据2月4日美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors, 简称N.A.R.)公布装修网站Fixr的统计数据,2022年哪种颜色更受欢迎?室内粉刷和外墙油漆的哪些颜色会在卖房子时更占优势?今天,孙斯陶结合他卖房子的经验,跟您聊聊还要注意哪些细节!

本期内容涵盖:

  • 00:00 新年快乐!虎年发财!
  • 00:16 美国房产最前线开播第五年;
  • 00:37 在美国卖房子前的简单装修粉刷;
  • 00:50 美国春季装修为了夏季旺季更好卖房;
  • 01:00 室内外油漆颜色的选择增加房子的卖点;
  • 01:11 油漆颜色也有“流行色”?
  • 01:29 美国房地产经纪人协会NAR关于油漆颜色的文章;
  • 01:37 油漆流行色的局限性;
  • 01:45 Fixr关于室内粉刷油漆颜色的统计数据;
  • 02:25 Fixr关于外墙粉刷油漆颜色的统计数据;
  • 03:05 装修风格的搭配;
  • 03:20 美国卖房子时的Staging软装和家具的搭配;

美国房产最前线 孙斯陶 2022.02.05

更多内容: https://buyhomeclub.com

数据来源: 美国房地产经纪人协会 N.A.R.,Fixr

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