美国房市要“崩盘”?27年来美联储最大幅度加息!对洛杉矶房地产有什么影响?对房贷有什么影响?未来关注哪些“风向标”?美国房产最前线 孙斯陶 2022.06.17

美国房市要“崩盘”?27年来美联储最大幅度加息!对洛杉矶房地产有什么影响?对房贷有什么影响?未来关注哪些“风向标”?美国房产最前线 孙斯陶 2022.06.17

美联储周三宣布加息三码,孙斯陶今天跟大家聊聊美联储大幅度加息,对普通老百姓,尤其是对美国房地产,有什么影响?

  美联储加息三码

  我们在最近看到了,美国的通货膨胀居高不下,股市也动荡不安。美联储在6月份例行的FOMC公开市场委员会后的新闻发布会上,宣布将基准利率上调75个基点,也就是俗称的“三码”。美联储表示将会继续关注高通货膨胀的问题,想把通货膨胀率控制到2%以内。另外,美联储主席鲍威尔说,美联储没有观察到薪资-物价的螺旋式上涨。信不信在你,不过值得注意的是,加息“三码”这种事,美联储并不常干,上一次加息三码,是在1994年的11月。离现在已经27年。

  美联储在2020年初,为了应对疫情,把资金利率降得非常低。在今年3月,又开始加息。之后,在5月和6月都加息了。美联储加息,就会造成利差,影响全球的经济,各国央行都会感受到压力。我估计很多国家的央行都面临着要不要跟进的压力。而且,配合美联储的“缩表”计划,整个市场会面临流动性的风险。都需要我们关注。

  加息力度会不会太大?

  这两天,有些朋友私下问我,都觉得一次就加息“三码”会不会太多。我觉得“市场永远是对的”!与其在纠结“会不会加息太多”这个问题,不如想想对策。试想一下这3种情况:1.通货膨胀控制不住,美联储继续加息;2.通货膨胀控制住了,美联储不再加息;3.经济受到影响,美联储降息。平心而论,你觉得哪一种可能性比较大呢?

  我在5月份的节目中聊过美国在70年代由石油危机引起的高通货膨胀时代。在1983年的3月,美国通货膨胀曾经到过14.8%,经济陷入了停滞性通货膨胀。当时的美联储主席保罗·沃尔克,认为要控制住高通货膨胀,首先要控制美元的货币超发!保罗·沃尔克在1979年8月接任美联储主席后,顶住各方压力,在短时间内把利率推高到20%。甚至在1981年的7月,隔夜拆借利率甚至到过创纪录的22.36%!这种极端的利率上调政策,史称“沃尔克时刻”和“沃尔克冲击”。终于在1983年,美国通货膨胀率回到了3%左右,结束了与“大萧条”齐名的“大通货膨胀时代”。

  我跟大家重温这一段经济史的目的,并不是说,美联储面临当下这种情况,一定会采取类似40年前的非常激进的货币紧缩政策。毕竟,“历史总是惊人的相似,但是不会简单重复”。但是对于我们普通老百姓,不管是你房产投资人也好,普通房主也好,你心里要考虑清楚各种可能发生的情况和了解潜在的风险,甚至最坏的可能性是什么?比如说,刚刚提到的3种情况中的第一种情况,美联储继续加息。我们刚刚介绍过的保罗·沃克所主导的高利率政策,持续了好几年时间,给美国经济带来很多副作用。尤其是当时的中小企业、工业,农业,当然还有我们房地产业,都受到了很大的冲击!

  对美国房地产市场的影响

  那说到我们现在的情况,美联储这次加息的幅度,比3月和5月都大。这对我们普通人有什么影响呢?首先,最直接的影响就是老百姓的借贷成本大大提高。你可能会觉得美联储的联邦基金利率主要影响的是银行的隔夜拆款利率,并不是给我们老百姓的利率。其实,你想想看,银行的资金成本提高,最终还是会传导到我们普通消费者的。美联储加息,会影响到各种贷款的利率,比如房贷、车贷、信用卡的卡贷等等。

  说到房贷,很多朋友前几年买房选择的是浮动利率,那么就要小心了,要看一下什么时候开始利率变成浮动的。还有人看到现在房价很高,缺钱但是又不像卖掉自己的房子,就会考虑申请一个房屋净值贷款。这部分人也会受到影响。另外,现在打算申请房贷的朋友,可以看一下最近的房地美的房贷利率走势图,虽然前阵子利率有一点点回调,但是这几天又继续往上走。房贷利率的上涨,会影响房者的贷款额度,大大打击买房人的信心。房贷申请量减少的话,就会预示着房屋销售的放缓。

  美国最近2年,房地产市场很火爆,尤其是去年的所谓的“抢房”大战,令人记忆犹新。在南加州洛杉矶和橙县的热门城市,很多人当时甚至连房子都没有看,就出Offer竞价买房。当时的房贷30年固定利率只有百分之二点多,伴随着高通货膨胀率,很多人觉得还是买房划算,还能抵御通货膨胀。而现在30年固定利率已经是6%左右了。贷款买同样一栋房子,每个月的月供Payment,就多了很多。

  我在年初的节目里提到过,今年夏天要关注一下高端高价房产的销售情况。在利率上涨的情况,看看有钱人还买不买这么贵的房子?另外,刚才提到了浮动利率房贷,有些房主有没有能力承担比较高的浮动利率?随着利率的走高,加上现在是夏季,上市的房源会不会变多?如果变多的话,会不会发生“内卷”?如果跑步上市,发生房源”内卷“,会不会发生降价的情况?这些都要密切关注!

好了,今天就是跟大家聊聊美联储加息力度加大,一次加了”三码“,顺便集中回答一些朋友的问题,分享一下我的个人看法。如果您喜欢我们的内容,请您关注并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下次再见!

美国房产最前线

2022.06.17

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南加州房价快要撑不住了?木材价格下跌将导致建商新房价格松动?孙斯陶跟您聊聊近期南加州洛杉矶和尔湾房地产市场动态!美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.17

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大家最近在网上都看到了。网上的各个媒体社区上,想要买房但“还没上车”的朋友,都觉得南加州的房价要跌了,或者已经开始跌了,言之凿凿,认为加息和将要缩表,对股市产生了巨大的影响,那么房地产也不会例外;但是手里有房的房主这边明显不这么认为。基本上觉得现在油价、粮价这么贵,通货膨胀不会这么容易被控制住,再说市场上的在售的房子也不多,洛杉矶和尔湾这边的房价总体上讲应该问题不大!今天就跟大家聊聊我对整个南加州房地产市场的观察。

本期节目话题涵盖:

  • 00:08 南加州买房人的看法;
  • 00:24 南加州房主的看法;
  • 00:45 南加州洛杉矶和尔湾房地产市场动态;
  • 00:50 孙斯陶的观察1:部分卖主的心理;
  • 01:11 举例说明;
  • 01:50 孙斯陶的观察2:刚需类小户型;
  • 02:00 举例说明;
  • 02:20 美国首次购房者比例;
  • 02:45 孙斯陶的观察3: Listing Agent卖方经纪人和卖主心理;
  • 03:05 美国南加州房产开发商动态;
  • 03:15 孙斯陶的观察4: 南加州建商新房价格将会松动?
  • 03:53 美国木材价格近期走低;
  • 04:35 木材价格走势值得注意的两点;
  • 05:17 美国房产可负担性

美国房产最前线

2022.05.17

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交房推迟!偷工减料!在南加州买新房你后悔了吗?如何跟美国建商沟通?要注意哪些事情?

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我们上个月做了一期关于疫情期间,很多新房主买完房子就后悔了的节目,里面介绍了,新房主在买房的时候,比较容易踩到哪些坑。之后有朋友留言,希望我聊聊如果是买新房(New Constructions),就是全新建造的房子,要注意哪些问题。我想这个问题比较大,一期节目也说不完,不如分几期节目慢慢聊。今天,孙斯陶先跟大家简单聊聊最近这1-2年里,在疫情期间在我们南加州大洛杉矶地区和橙县尔湾买新房的这些新房主遇到的各种问题。

本期节目:

  • 00:46 疫情期间购买新房的房主的问卷调查
  • 01:00 疫情期间新产生巨大的房产需求
  • 01:13 美国南加州房地产开发商大兴土木
  • 01:35 当初就应该买个二手房?
  • 02:00 买新房的买主如何明确主要需求和次要需求?
  • 02:51 洗衣房 Laundry Room在哪一层好?
  • 03:08 我是否需要一层有一个卧室?
  • 03:39 建商工期延误怎么办?我的新房什么时候竣工?
  • 04:13 疫情之前,开发商也会竣工延期吗?
  • 04:40 建商或者装修公司偷工减料怎么办?
  • 05:02 交房前如何验房?Home Inspection要注意些什么?
  • 05:40 又涨价了?!超出我的预算啦!
  • 06:00 孙斯陶的建议
  • 06:38 遇到问题,如何与开发商沟通?
  • 06:58 买新房的过程中有一个优秀的买房经纪人的重要性!
  • 07:49 预告:新房 vs 二手房!从哪些方面来比较?

美国房产最前线

2022.05.12

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NICHE发布2022年美国宜居城市排行榜! 橙县尔湾名列美国前十!南加州大洛杉矶地区哪些城市上榜?美国房产最前线 孙斯陶 2022.04.15

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NICHE最近发布2022年美国最宜居城市的榜单。根据这个榜单,加州有2个城市,进入全美国前十名,分别是北加州湾区的伯克利 Berkeley,和南加州的尔湾Irvine。

本期内容:

00:57 排行榜评分标准

01:46 加州入榜城市前十名

03:00 南加州入榜城市盘点

03:15 橙县的尔湾 Irvine

04:43 洛杉矶的托伦斯 Torrance

05:15 洛杉矶的帕萨迪纳 Pasadena

05:45 文图拉的千橡市 Thousand Oaks

06:26 圣地亚哥的卡尔斯巴 Carlsbad

07:00 圣地亚哥 San Diego

美国房产最前线 2022.04.15

Source: Niche

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美国买房这几招! 帮您早日买到房! Tips for Buying a Home in this Crazy Housing Market! 美国房产最前线 孙斯陶 2022.04.03

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我们上一期节目介绍了在当下的南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上,房主卖房时的几种心态和房屋上市时的定价策略,并比较了开价高和要价低的优劣势。之后有不少朋友来咨询,对于买房人在目前的高房价和房源紧缺的情况下,有什么比较实用的买房策略呢?其实,从去年以来,网上就有了不少文章探讨这个问题,所以今天孙斯陶从房产经纪人的角度,跟大家探讨一下。

本期节目涵盖:

  • 00:00 Intro
  • 00:35 部分卖主的房产上市策略
  • 00:50 Multiple Offers
  • 01:25 买房人如何应对这种买房竞价情况?
  • 02:18 银行房贷 Pre-Approval Letter
  • 02:45 资金证明 Proof of Funds
  • 03:45 什么是 Lease-back 回租?
  • 04:20 买房人如何利用Lease-back来增加Offer竞争力?
  • 05:05 Lease-back的弊端是什么?要注意些什么?
  • 05:52 房屋检查 Home Inspection
  • 07:17 总结

美国房产最前线 2022.04.03

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不加价就买不到房? 平均收到几个Offer? What’s is Sales Price to List Price Ratio? How many offers per home sold? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.03.23

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最近这一两年,南加州洛杉矶和尔湾的房价涨了很多,市场上想买房子的人也很多。其中有很多是首次购房者。上个星期三,美联储也开始加息,应对通货膨胀。如果你已经开始找房子就知道了,市场上卖房子的人不多。前阵子跟客户聊天,他就自嘲说,现在买房,就是面临着“三座大山”!今天,孙斯陶结合加州房地产经纪人协会和美国房地产经纪协会的数据,跟您聊聊在当下竞争激烈的市场上,买房是否一定要“竞价”?如果制定一个合理的买房策略?

本期节目涵盖:

  • 02:15 2月份加州现房独立屋销量数据
  • 02:43 2月份加州房价中位数 Median Price
  • 03:45 加州房地产市场2月份成交价与上市价的比例
  • 05:20 N.A.R.的信心指数Confidence Index Survey问卷调查
  • 05:42 平均每卖出的房子收到几个Offer?
  • 06:10 多少买家的Offer出价高于房子上市价?
  • 06:48 现在买房就一定要“加价”吗?
  • 07:25 百分之多少的房子在一个月内卖掉?
  • 07:55 什么是一个有竞争力的Offer?
  • 08:30 美联储加息与美元回流
  • 09:00 债券市场和殖利率
  • 09:40 美联储5月FOMC:鹰派?鸽派?
  • 10:43 近期美国房贷数据
  • 11:30 美国房主和买房人未来要关注什么?

美国房产最前线 2022.03.23

数据来源 Sources:

California Association of Realtors (C.A.R.); National Association of Realtors (N.A.R.); Mortgage Bankers Association;

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美国房贷和Refinance重新贷款申请量双双下跌!”Bidding War”还能持续下去吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.03.03 Mortgage Applications Drop! Will “Bidding War” Last?

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今年开年以来,南加州洛杉矶和尔湾市场十分火热。与此同时,美国通货膨胀高企,房贷利率走高。今天,孙斯陶跟您聊聊近期的3个跟房价有关的数据和2个跟房贷有关的数据。 

本期内容涵盖: 

  • 00:25 Redfin关于Bidding War的数据 
  • 01:35 Zillow关于美国城市房价中位数的数据 
  • 02:45 S&P Corelogic Case-Shiller 标普凯斯席勒美国房价数据 
  • 04:20 近期美国30年房贷利率走势数据 
  • 05:30 美国房贷申请量和Refinance申请量数据 

美国房产最前线 2022.03.03

数据来源:Mortgage Bankers Association,Redfin,Zillow,Freddie Mac,S&P Corelogic Case-Shiller

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房贷vs全款! 首次购房vs投资客! 如果加息, 手里的Pre-Approval letter怎么办? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.03.02 Mortgage vs Cash buyers! First Time Buyers vs Real Estate Investors!

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高房价和底库存是现今美国南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上首次购房者面临的两大难题。但是最近研究发现,首次购房人又多了一个新困扰!贷款买家的另一个困扰就是,拿到了银行的额度Pre-Approval letter房贷额度预准信后,利息涨了!导致一部分买家买不了已经看好的房子!今天孙斯陶根据近期他在工作中的所见所闻,给您提两点建议!

本期内容涵盖:

  • 00:56 首次购房者 vs 投资客 Investors
  • 01:12 千禧一代
  • 01:37 Investor的两大优势
  • 02:00 追逐高质量房地产投资标的
  • 02:00 Investor买房的灵活性
  • 03:02 数据1: Investor投资占比
  • 04:00 数据2: 首次购房者占比
  • 05:10 美国房产卖主的倾向性
  • 05:57 数据3: 全款买家占比
  • 07:35 Pre-Approval Letter
  • 08:09 如果加息了怎么办?
  • 08:35 房贷利率锁定
  • 08:50 孙斯陶的建议1
  • 09:20 孙斯陶的建议2

孙斯陶

美国房产最前线 2022.03.02

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加州洛杉矶和尔湾买房”避坑”攻略: 这一步不要省! 美国房产最前线 孙斯陶 2022.02.25 It’s a bad idea to waive home inspections in bidding war!

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随着美国南加州洛杉矶和尔湾房地产市场走向春夏“旺季”,很多买房者发现很多热门区域的抢手的房子大多有”Bidding War”竞价的现象!因此有些人在出Offer时选择放弃做房屋检查(Home Inspections)的Contingency条款,试图获取卖主的青睐。殊不知这么做隐患极大!今天,孙斯陶根据他的经验聊聊这个话题。

本期内容涵盖:

  • 00:18 加州房源供需失衡;
  • 00:28 Bidding War;
  • 00:35 房屋检查Home Inspection;
  • 01:09 装修成本;
  • 01:21 孙斯陶的第一个建议;
  • 02:17 如何选房屋检查公司;
  • 02:25 三大要素;
  • 02:45 孙斯陶的第二个建议;
  • 03:05 房屋检查报告 Inspection Report;
  • 03:20 是否需要修理;
  • 03:33 做决定;

美国房产最前线 孙斯陶 2022.02.25

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2022年美国房主卖房时将遇到的2大问题! 美国房产最前线 孙斯陶 2022.02.23 Two Challenges When Selling Your Home in 2022

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美国房地产市场逐步走向春夏“旺季”;近期美国30年固定房贷利率已经上涨了不少。而且对于投资房的贷款,也越来越严格!有些朋友准备夏天把房子拿到市场上来,最近想简单装修一下时发现装修成本太高;所以,今天孙斯陶跟您聊聊美国房主在2022年卖房子时将面临的两大挑战!

本期节目内容:

  • 00:00 Intro
  • 00:15 美国报税季节来临;
  • 00:50 美国房主发现装修成本上涨;
  • 01:39 高通胀导致高支出;
  • 01:58 美国近期通货膨胀创新高;
  • 02:15 美国家庭支出高出多少;
  • 02:45 哪个年龄段受影响最大;
  • 03:20 美国家庭高支出将影响房贷能力;
  • 03:45 美国企业经营成本上涨转嫁给消费者;
  • 04:00 美国PPI生产者价格指数;
  • 04:25 美国建筑材料价格上涨;
  • 05:10 美国木材价格上涨;
  • 05:25 美国油漆价格上涨;
  • 06:18 美国买房者贷款能力受限;
  • 06:35 美国千禧一代贷款买房;
  • 07:00 美国房价可负担性数据;
  • 08:00 美联储将开始“加息周期”;
  • 08:30 美国房价何时“正常化”;
  • 08:35 美国资产处于高位;
  • 08:40 美联储也需维护金融市场稳定;
  • 08:45 美联储也会保留”加息灵活性“;
  • 08:55 国际局势对美国房地产的影响;
  • 09:03 美国房产经纪人协会NAR预测;
  • 09:09 美国房价将“正常化”;
  • 09:28 何为美国房价“常态化”;

美国房产最前线 孙斯陶 2022.02.23

数据来源 Sources:

U.S. Bureau of Labor Statistics;

The Federal Reserve Bank of St. Louis;

The National Association of Home Builders;

The National Association of Realtors;

Moody’s Analytics;

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