Cash for Grass Rebate Program in California 你知道加州草坪节水升级改造补助金计划吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.12.04

Cash for Grass Rebate Program in California 你知道加州草坪节水升级改造补助金计划吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.12.04

为了应对水资源短缺,今年6月份以来加州施行了限水令。但是我们南加州本来就干旱,每周只允许浇水两天的直接后果就是让大家的草坪变得枯黄。很多朋友都很头痛,换草坪吧,要花钱;不换吧,枯黄的草坪的确有碍观瞻,更影响房屋的价值!

其实大家不知道的是,加州州长纽森在9月底签署了节水法令里面,有帮助房主升级改造草坪节水设施的补助计划。以洛杉矶市为例,洛杉矶市长11月3日宣布,如果你的草坪节水改造方案获得政府批准,补助将由之前的每平方英呎3美元,提高到5美元。每户草坪改造补助上限是2万5千块。

各地的补助情况不一样。你要找当地的市政府和Water District问清楚。哦,对了,有一点要注意。一定要先获得政府批准之后,然后再开工。事后再申请的话,是拿不到补助的!

美国房产最前线

2022.12.04

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Mortgage Rates Fall 美国房贷利率为何连续三周下跌?美联储放慢加息的步伐意味着将很快降息吗?南加州洛杉矶和尔湾房地产市场荣景将很快重现?美国房产最前线 孙斯陶 2022.12.02

Mortgage Rates Fall 美国房贷利率为何连续三周下跌?美联储放慢加息的步伐意味着将很快降息吗?南加州洛杉矶和尔湾房地产市场荣景将很快重现?美国房产最前线 孙斯陶 2022.12.02

上个星期的黑五和网络星期一,大家应该都买了不少东西,也同时收到了不少礼物。不过,对于我们做房地产的人来说,没有什么比“房贷利率下跌”更加实在的礼物了。最近的美国房贷利率连续三个星期下跌,上个月前足足低了0.5%。昨天,美联储主席鲍威尔暗示将放慢加息的脚步。这对我们南加州洛杉矶和尔湾房地产有什么样的影响?今天,孙斯陶跟大家聊聊这个话题。

美国房贷利率连续三周走低

大家好,我是孙斯陶。估计大家最近都在忙着过节和看世界杯,没有注意到美国房贷利率已经连续几个星期都在下跌。根据房地美(Freddie Mac)星期四公布的美国房贷利率走势图来看。30年固定房贷利率已经从十月底/十一月初的7.08%,跌到了最近的6.49%。这是足足跌了0.5%还要多。但是仍然比去年同期的3.11%,高了一倍多。15年房贷利率从一个月前的6.38%,跌到了最近的5.76%。但是仍然比去年同期的2.39%,高出一倍多。

在过去一个月里,这个跌幅算是非常大的。最令人惊讶的是,这一切是发生在11月2日美联储再次加息“三码”,也就是0.75%,之后的短短的三个星期里。为什么会发生这种明明美联储在大幅加息,但是市场反应却是相反的房贷利率“背离”的情况呢?那么我们看看下面这一组数据,就明白了。

美国房贷需求减弱

根据美国房贷经纪商协会(Mortgage Bankers Association)的指数,尽管最近房贷利率连续下跌,但是房贷申请量却不理想。房贷申请量比上个星期环比增加了4%,但是同比却大跌了41%。重新贷款(Refinance),“同比”和“环比”都在下跌。“环比”比上周减少了13%,“同比”比去年同期下跌了86%。

究其原因,我想虽然有假期的原因,毕竟大家都忙着过节,很多人都在休假。不过最主要的原因还是过高的房贷利率超过了很多买房人的负担能力。我上星期做了一期节目,里面提到了洛杉矶房子的中间价位大概是$823,500,根据Redfin的计算,这需要赚年薪$221,592才可以负担得起。而在圣地亚哥,你的年薪现在需要达到$212,577,才能负担得起当地的中间价位的房产,也就是$790,000。

今年,房屋贷款利率涨了一倍。但是在过去一年里,美国人每小时的平均时薪,就是工资,仅仅增长了5%,远远低于同期的通货膨胀率。换句话说,普通人的薪水购买力,实际上是在减少的。本来就很高的房价,加上高房贷利率,抑制了买房人,尤其是首次购房者的买房需求。虽然最近几个星期房贷利率下降了一些,但是还是于事无补。

背离现象 

今天视频在开头提到的“背离”现象。也就是美联储在11月初加息后,房贷利率反而连续三个星期走低的情况。其实类似的事情,在6-7月份也发生过。我当时还做了一期节目。美联储加息,加的是基准利率,并没有硬性规定商业银行发放房贷的利率必须是多少,所以只是间接影响了房贷的利率。房贷的利率大致上是跟踪十年期美国国债的收益率。所以如果我们关注美国房屋贷款的利率,那么我们不光要看美联储加息了多少,更要看美国国债的走势。

鲍威尔的讲话

果不其然,美联储主席鲍威尔在11月30日(星期三)在华盛顿的演说中,暗示了美联储(FED)可能将会放慢加息的脚步。市场开始猜测美联储将在12月13-14日召开的下一次FOMC议息会议上,会不会只加息“一码”或者“二码”?第二点,美联储将会重新评估货币政策的紧缩程度。第三点,鲍威尔承认,美国就业市场已经出现了一些减缓的迹象,所以美国经济有”软着陆“的可能性。

基本上,我看会后的市场评论,大部人人认为他的这次讲话所释放的信息,是比较“鸽派”的。所以,华尔街上的玩家都是趋吉避凶的,这些Smart Money 聪明的钱,都是根据市场的预期,提前做出相应的调整。股市是这样,债市也是如此。在11月份出现的这种美联储加息,但是房贷利率走低“的背离”的情况,说明市场上的大玩家当时已经很敏锐的感觉到了什么。毕竟“市场永远是对的”,我们最近一个月所看到的美股和黄金大反弹,美元指数下跌,这些“市场定价”就是最好的证明!

美联储放缓加息的脚步不等于马上降息

不过,我觉得吧,我们也不能过分乐观。毕竟美联储加息放缓,并不意味着会马上降息。鲍威尔在他的星期三的演讲里也提到了,根据过去的历史,过早的宽松政策可能将会是一个错误。美联储现在担心工薪阶级会要求加工资开抵消高通货膨胀,但是加薪对控制高通货膨胀是不利的。他也说了,放缓加息的脚步,没有控制住高通货膨胀重要。所以,鲍威尔的这次讲话可以理解成他在暗示美联储将有可能放缓加息的脚步,但是不能简单的认为美联储会放弃控制通货膨胀的努力。估计在12月中的那次FOMC会议上,美联储会讨论这轮升息周期的最终峰值利率,甚至有向上修正的可能性。

南加州房地产市场荣景将会很快重现?

至于美国货币政策对我们南加州洛杉矶和尔湾的房地产的影响,已经不用我多说,最近这大半年南加州房地产市场的情况,已经说明了一切。刚才也提到了,洛杉矶房子的中间价位大概是$823,500。因为房贷利率的大幅上涨,根据Redfin的计算,这需要赚年薪$221,592才可以负担得起。加上大家面对2023年美国经济前景不明朗,大公司裁员的新闻不断,重振房地产市场信心,重现房地产市场的荣景,还有很长一段路要走!

今天就跟大家聊到这里,如果您喜欢我的节目,请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下期再见!

美国房产最前线

2022.12.02

Sources: Freddie Mac; Mortgage Bankers Association; Redfin; Federal Reserve;

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美国房产税那点事儿!新房主要注意哪些事情?房贷银行代收代缴就不用操心了?人在外国怎么付?加州Prop 13号法案与加州房产税!美国房产最前线 孙斯陶 2022.11.06

美国房产税那点事儿!新房主要注意哪些事情?房贷银行代收代缴就不用操心了?人在外国怎么付?加州Prop 13号法案与加州房产税!美国房产最前线 孙斯陶 2022.11.06

到了11月,就临近了打折购物的季节,花钱的时候到了。不过对于我们加州的房主来说,买东西给家人买礼物都是“小钱”,重要的是,又要交房产税了,而且房产税可没有打折。今天孙斯陶跟您聊聊加州房产税的话题,尤其是新房主要注意哪些事情?

什么时候缴纳加州房产税?

有房的朋友想必10月份都陆续收到房产税税单了。加州的房产税,每年分2次缴。第一次缴纳的时间是11月1日(Due Date),如果12月10日(Delinquent Date)下午5点钟还没收到,或者你的邮戳是12月10日以后的,很不幸,你要交滞纳金罚款了。也就是说你可以在网上付款,但是要在规定的时间之前到政府账上。你也可以邮寄支票,但是邮戳要在截止日期之前。

今年有点特殊,12月10日刚好是周末,所以今年第一次缴纳的截止日期顺延到12月12日(星期一)。第二部分的缴纳时间是明年2月1日(Due Date),如果4月10日(Delinquent Date)下午5点还没收到,或者邮戳是4月10日以后的话,就要付滞纳金罚款了。很多人怕来年忘记交第二部分的房产税,所以干脆一次性交了。

贷款银行代收代缴纳房产税就完全不用操心了吗?

听到这里,有些朋友就要说了,我当初买房的时候,用的是贷款,我用的贷款银行有代缴房产税的服务。当初办理房贷的时候,我选择的是让银行帮忙代收代缴的房产税。所以我每个月付给银行的钱里面,除了月供,还有预缴的房产税。所以我根本不用担心这个问题!

这么讲也没错,不过有几点要注意。首先,不是每个银行都有这个要求,或者提供这个服务。有些是强制性的,有些是可以由贷款人来选择的。别人的贷款银行有这个服务,不代表你的贷款银行就有这个服务。你当初办理房贷的时候,签了上百页的文件,你还记得清里面的条款吗?

其次,你要养成看银行房贷账单statement的习惯,看看银行是否真的按时帮你支付了房产税。我在房地产行业这么久,见过很多离谱的事情。相信银行,不如相信自己。毕竟如果出了问题,政府的罚单是给你的。

如何缴纳房产税:2个解决办法

解决的办法其实就是做两件事,第一,就是刚刚说的,银行给你的房贷月结单statement,要记得看。我知道现在大家喜欢选择paperless月结单,无纸化,由银行直接发到你的邮箱,但是有几个人会真的看呢?第二,就是去你所在地的房产税缴纳的官网,输入你的房产信息登录进去,看看你的余额是否按时付清。

说到你的房产所在地的房产税的官网,我再多说几句。以Los Angeles County 洛杉矶县为例,大家可以去Los Angeles County Assessor 官方网站,登陆进去以后,你能看见的你的房产税的税单。所以如果你十月底还没收到邮寄的房产税账单,你也不用担心。哪怕你人在海外,也可以直接登陆官网,可以在网上支付。要提醒您一点,付款方式有好几种,有的要收额外的服务费。大家要看清楚。

什么是Supplemental Property Tax

刚才说的都是常规性的房产税缴纳过程。如果您是最近刚刚买的房子,除了刚才介绍的常规性的每年收到的房产税账单,你还要注意查收一个额外的补充税单(Supplemental Property Tax),简单说就是在政府看来,这栋房子的增值部分的税单。根据我们加州1978年通过的Prop 13号法案,加州房地产税的征收有一个基准年,也就是Base Year。之后的房地产的估值虽然也受通货膨胀的影响,但是房产税的总额的增长被限制在了一定比例之内。当然,如果发生了房产买卖交易的话,新房主要交的房产税额就要重新另算。

还是以洛杉矶为例,洛杉矶县估值官办公室有一本帐,叫做Assessment Roll,也就是“摊派税捐清册”,也就是政府手里的那本账上收房产税的依据。新买卖的房产,政府会根据他们的记录,计算新的收税基准。这个Supplemental Property Tax税单是房产过户后,才会发出。所以新房主一定要留意查收。如果一直没收到的话,还是刚才说的老办法,就是去官网输入你的房产信息,及时付清。

Prop 13号法案与通货膨胀

以今年来说,通货膨胀的调整也是Assessment Roll估值增长的最重要因素之一。今年,加州消费者物价指数CPI的上涨一定超过了第13号法案允许的最高2%。预计这一部分部分将为2022年的Assessment Roll总估值增加约340亿美元。所以大家在2023年10月份收到的税单上,要仔细看看。我们南加州的房地产投资人也好,普通房主也好,政府机构也好,都要了解这些重要的房地产数据。比如说房地产投资人和房主可以从这些数据上深入的了解我们洛杉矶本地房地产市场。

政府机构可以根据这些数据来了解洛杉矶本地的经济情况,最重要的是可以更好的规划新一个财政年度的预算。毕竟房产税是每个地区政府财政收入的主要来源。我们洛杉矶本地的城市基础建设、公立学校全倚仗着房产税呢。房地产价值的提高,意味着政府可以收到更多的房产税。我前几年做了好几期关于房产税的节目或者文章,大家有兴趣的话,可以去看看。

最后要说的是,交房产税的确让人肉痛,不过还是比交房租强!如果长期逾期不交,可能会被政府拍卖。所以千万不要忘记!如果大家对南加州洛杉矶和尔湾这边的房地产感兴趣,请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下期再见!

美国房产最前线

2022.11.06

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2023年美国房地产要关注的7大问题!美国房价将会跌多少?加息可能将“加过头”?经济衰退将难以避免?美国房产最前线 孙斯陶 2022.10.31

2023年美国房地产要关注的7大问题!美国房价将会跌多少?加息可能将“加过头”?经济衰退将难以避免?美国房产最前线 孙斯陶 2022.10.31

周一周二美联储又要开FOMC议息会议,是否加息其实已经不需要讨论,大家心里都有数。市场分歧在美联储会不会暗示12月加息会放缓?或者2023年加息加多少,加了以后对美国房地产市场有多大的的影响?换句话说,美国房价到底会跌多少?才是大家最关心的事情!

同比 vs 环比要弄清楚:

几个月前的一期节目里,我当时提醒大家,今年下半年开始,我们看美国房产数据的时候,一定要分清楚,什么是“同比”,什么是“环比”。“同比”指的是,跟去年同期相比,比如说,今年十月份的房价,跟去年十月份相比,变化多少?“环比”指的是跟前面这个时间段相比,变化了多少?比如说“月度环比”指的是10月份跟9月份相比,数据变化了多少?

为什么要弄清楚”同比“和”环比“的区别呢?因为今年的房价走势,跟去年相比,一定是上涨的。这个上涨指的是”同比上涨“,比如说,根据最近公布的标普凯斯席勒美国房价指数,8月份的美国房价指数,跟去年8月份相比,高出来13%。这个13%就是刚才说的“同比”。至于我们在房地产市场上的实际感受,月度房价和销量的变化,这些则是“环比”。实际上我们的感觉,是美国房价在今年夏天,也就是一般上来讲的“旺季”,上涨速度已经大幅放慢了。

标普凯斯席勒美国房价指数8月份数据:

果不其然,最近的标普凯斯席勒指数也印证了这一点。刚才说的8月份美国房价同比上涨了13%,听起来还不错。但是根据指数显示,7月份的美国房价同比上涨了15.6%。换句话说,7月份的同比上涨幅度,比8月份同比上涨幅度下跌了2.6%。不要小看这个2.6%的变化,这是自从1987年有这个标普凯斯席勒美国房价指数以来,月度相比的最大变化。也就是刚刚说的,美国房价上涨的在今年夏天,已经以创纪录的速度冷却。

刚才介绍的是标普凯斯席勒指数中全美国房价的数据。我们现在看一下这个指数中关于美国十大主要房地产市场的数据。十城指数(10-City Composite)追踪的是美国最主要的十大城市群的房价。其实不管是金融,还是地产,大多数指数都是滞后的,因为需要搜集和整理数据。所以十月下旬公布的,是8月份的数据。根据最近公布的数据,这十大城市群的房价指数,在今年8月份,同比上涨了12.1%,而7月份同比上涨了14.9%。其实跟刚才介绍的全美国的房价数据走势也是一致的,也是在冷却的。

聊完全美国和前十大城市群的房价走势。我们聚焦到我们美国西岸的房价情况。标普凯斯席勒指数里面,除了刚才说的10-City Composite(十大城市群房价指数),还有一个20-City Composite,也就是20城房价指数。根据刚公布的8月份数据,我们美国西岸,房价冷却速度最快的三大房产市场是,北加州湾区的旧金山、华盛顿州的西雅图、和南加州的圣地亚哥。

房价,或者说房价会跌多少?跌下去会不会比别的地方更快的涨上来?很大程度上取决于地段,location、location、location。最近几年,我们看到了有些公司因为税务和成本的原因,把一些工作机会移到了成本更低的地区。加上疫情期间,很多人可以远程上班,从而买度假屋,甚至干脆搬到人口比较少、房价比较便宜的地区。从而炒高了当地的房价。这些地方的房价,能否在经济下行时经受住考验?就是一个问题了!

买卖双方都关心的问题:房价将会跌多少?

房产市场的冷却,其实也不令人惊讶,我们想想年初的房贷利率,再想想现在的房贷利率,就明白了。年初的30年房贷利率在3%左右,现在已经是7%。落实到每个月的月供,在加上现在这么高的通货膨胀,基本生活支出也在上涨,贷款买房的这些朋友,不管是首次购房者这个群体,还是要“换房子”的买房群体,压力都很大。即使你的薪水在上涨,但是涨幅会很大吗?更不要说现在一些大公司,不断传来要裁员的消息。如果不是急需买房,基本是大家都在观望。

随着房贷利率的走高,计划贷款买房的人在观望,房贷申请量也在大幅下降。根据美国贷款经纪商协会(Mortgage Bankers Association)与10月25日公布的数据,房贷的需求已经连续4个月下降,甚至创下了1997年以来的最低。再具体一点说,房屋贷款的需求跟去年同期相比,同比下降了38%。重新贷款Refinance的需求,更是同比下降了86%。其实也不用看什么经济和房产数据,你看一下你身边的这些银行的贷款专员和贷款经纪就知道他们今年的生意怎么样了。

对于手里有房的房主来说,这两年来的心情真可谓是大起大落。有些人在疫情之初,股市在短暂崩盘之后,害怕房子也会跟着下跌,非常恐慌的把房子就卖掉了。当时在我们主办的研讨会上,我提醒大家,疫情是一个突发事件,而不是房地产周期的自然终结,随着美国政府的大手笔救市,通货膨胀将不可避免。在这种情况下,我们当时对房地产市场的前景并不悲观。

不过随着房价的快速走高,很多房主一边激动,一边担心,所以不少人在去年上半年和夏天,把房子卖掉,获利了结。去年下半年,随着美国通货膨胀的走高,已经慢慢有了加息的苗头。我在节目里提醒大家,尽管市场上的在售房源不多,但是在买房的时候,盲目加价并不可取,遇到加息缩表这种政策性的打压,很容易在房价高点“站岗”。估计很多人已经忘记,从2006年到2012年的下跌,美国很多地方跌了30%。在我们南加州,也是不乏跌幅将近一半的区域。当然更不要说,美国的某些地方,房子跌到“一美元”。

跟股市一样,市场好的时候,大家聊的都是“远景”/“前景”看好,我觉得都是大家心里的“愿景”,反应的是大家的良好愿望和赚钱的期待。这么想也无可厚非,毕竟在全美国的范围来看,住房市场的供需缺口很大。感兴趣的话,可以看一下我们去年的几期节目,里面有介绍这方面的数据。我们也看见了,南加州房价和租金的上涨,除了通货膨胀的影响之外,也确实反映了市场供需关系。

另外一方面,当遇到市场前景不明的时候,市场上的各路分析师,纷纷发表预测,墙倒众人推。大家最近想必也听说了,华尔街的一些投行发表预测,觉得2023年,美国房价将下跌5%-10%。不要说这些投行,包括加州房地产经纪人协会在10月12日也公布了他们对2023年加州房地产情况的预测。今天就不在这里重复说了,感兴趣的话,大家可以看一下半个月前的那一期节目。

加息或将加过头?美联储何时转向降息?

刚才说了,现在美国房产市场冷却,最主要的原因之一就是房贷利率的快速走高。今年我们经历了美联储在3月份、5月份、6月份、7月份、9月份连续几次加息,今年累计加息了12码,也就是加了3%。周二,美联储没有悬念的还会加息。我们在12月中旬,美联储还会召开一次FOMC议息会议,不出意外的话,大概率还会加息。问题是今年加息幅度这么大,速度这么快,通货膨胀会很快被控制住吗?

美联储自称它关心的是通货膨胀和就业率。我想加息会对控制通货膨胀有效果的,但是能否控制住并且把通货膨胀压下来,大概美联储之前说的通货膨胀率2%的目标,我们现在加息的幅度和速度,很多人认为甚至还是不够的。大家有兴趣的话,可以看一下我5月初做的那期关于上个世纪80年代美联储主席保罗·沃尔克。在80年代,利率曾经达到过20%!大家可以了解一下他当年如何控制住石油危机之后的高通货膨胀的,还有他的货币政策给美国经济造成了多大的影响!

从现在的核心CPI通货膨胀的数据来看,即使11月和12月都加息,离美联储政策转向还有段距离。按照美联储之前的表态,他们要看到几个月联系的核心通货膨胀率回落,才会考虑政策转向。我们现在要关心的是,如果2023年通货膨胀在某种程度上被加息抑制住后,美联储将在什么时候降息?降息后,通货膨胀会不会死灰复燃?要知道,在80年代初期,在保罗·沃尔克的激进的货币紧缩政策的作用之下,通货膨胀被暂时控制住,之后,美联储放松了银根,但通货膨胀再次反弹。美联储被迫再次加息。如果你了解这段历史,不知道你会怎么想?明后年历史会不会重演?没有人知道!

今天已经说了很多了,不过还有一点我想说的是,美联储加息的依据往往是过往的已经发生的经济数据,而加息对经济的影响也总是滞后的,所以如果美联储明年上半年继续加息的话,很可能在达到一个点之后,会发生加息”加过头“的情况。所以明年上半年,美联储会不会继续加息,加息的幅度有多大?美联储会不会为了维护金融系统的稳定,在控制通货膨胀未达预期的情况下,放缓甚至停止加息?我们在2023年都要密切观察。另外,美国经济会不会陷入衰退,会不会陷入通货紧缩,也是很大的问题。

对于我们普通人来说,首先我们要看一下手里的资产,看看是否是优质资产。如果是房产的话,看看是否是在好的location,入手的价格是多少?有没有贷款?出租房的现金流是否稳定?其次,我们手里要准备好足够的资金,或者是可以在短时间内可以调动的资金资源,比如说贷款信贷额度。这样遇到合适的时机,才能把握住机会。退一步说,如果美国经济陷入长期衰退,手里有足够的资金,更是重要的。

今天就跟大家聊到这里,如果您喜欢我的节目,关心南加州洛杉矶和尔湾这边的房地产市场动态,请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下次再见!

美国房产最前线

2022.10.31

Sources:

S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Indices; California Association of Realtors; Mortgage Bankers Association; Federal Reserve; Freddie Mac;

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2023年加州房价可能将跌多少?加州房地产经纪人协会最新预测出炉!加州Housing Affordability Index指数将如何?美国房产最前线 孙斯陶 2022.10.18

2023年加州房价可能将跌多少?加州房地产经纪人协会最新预测出炉!加州Housing Affordability Index指数将如何?美国房产最前线 孙斯陶 2022.10.18

美国加州房价2023年可能会跌多少?这是大家都在关心的话题!上星期加州房地产经纪人协会调整了对明年加州房价的预期。

首先,根据他们的预估,二手独立屋现房的年销量将从今年的预估35万9千2百2十套,明年下降到的33万3千4百5十套,下降幅度为7.2%;其次,他们预估加州房价中位数将由今年的83万1千4百6十,明年将下降到75万8千6百,下降幅度为8.8%;

第三,加州住房可负担性指数,将从今年的19%,明年下降到18%。这个Housing Affordability Index指数,指的是能负担得起中价位房产的家庭的比例。那么,假如真的按照他们的预测,明年加州房价会下跌,而这个指数反而下降了,难道说他们觉得大家的净收入和现金流将会变差吗?

您觉得2023年南加州洛杉矶和尔湾的房价将怎么走呢?欢迎下方给我留言讨论!

美国房产最前线

2022.10.18

Sources: California Association of Realtors;

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美国房主房产净值开始缩水?!加州买房卖房皆痛苦!对洛杉矶和尔湾本地房产市场有什么启示?美国房产最前线 孙斯陶 2022.10.07

美国房主房产净值开始缩水?!加州买房卖房皆痛苦!对洛杉矶和尔湾本地房产市场有什么启示?美国房产最前线 孙斯陶 2022.10.07

根据美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors, a.k.a. N.A.R.)于9月公布的数据,美国二手房销售量在8月份月度环比下降了0.4%。这个数字听起来不大,但是这是自2020年5月以来的最差销售速度表现。这些冷冰冰的数字,对我们广大美国房主群体有什么直接影响呢?今天孙斯陶结合我在南加州洛杉矶和尔湾本地房地产市场上的亲身感受,和您探讨一下买房和卖房双方的心理。

美国8月份二手房销售速度放缓

大家好,我是孙斯陶。最近加油的油价越来越贵,加油站的队也越来越长。这几天美国股市也是起起伏伏,据说美联储在10月3日开会,讨论加息节奏是否过快的问题,对美国国债和美元指数都有影响。美元近期的走势跟美国国债的相关性越来越高。现阶段美国的利率是否已高到足以控制通货膨胀,我想答案大家都清楚。现在美联储利率水平仍远远低于通货膨胀的8%。年底之前,美联储还有2次FOMC议息会议。估计还会有一段苦日子。

好了,言归正传,9月初的那一期节目里,我跟大家介绍了根据美国一些房地产数据公司的报告,今年夏天美国房地产市场的销售表现不尽理想。当时我还说不太确定这份报告的权威性。就在9月下旬,美国房地产经纪人协会也发布一份房产报告。根据这份报告,美国二手房在今年8月份的销售速度也不理想,创下了2020年5月以来最慢的销售速度。

我们回想一下2020年年初,也就是疫情刚开始的时候,当时整个美国社会经济骤然放缓,所以当时房产销售也不理想。当时我还组织过线上的房产研讨会,邀请嘉宾,一起分析当时的房地产市场。如果大家还有印象的话,我说随着美国出台大规模的经济刺激计划,我们对美国房地产的看房并不那么悲观。之后的情况,我们也都亲眼目睹了,美国房产市场迅速从谷底攀升,一屋难求,行情火爆。

这对于像我们这种在美国生活了几十年的人来说,一切都是那么的似曾相识。随着美国货币政策的紧缩,之前火爆的房地产市场,也逐渐回归理性。可见能打败“魔法”的,也只有“魔法”。根据美国房地产经纪人协会的这份报告,尽管8月份的房价同比,也就是跟去年8月相比,上涨了7.7%。但是8月份销售的二手房的房价中位数是38万9千5百美元,比6月份的41万3千8百美元有所下降。而且,8月份美国二手房销售,不仅是2020年5月以来最差的销售速度,更是同比,也就是比2021年的8月份的销售量,下降了19.9%!

其实一切的改变,都不是一夜之间发生的,都有蛛丝马迹,是有迹可循的。8月份的销售数据不理想,其实我们要关注的6-7月份。原因也很简单,8月份过户的二手房,基本都是6-7月份签约的。美联储于3月、5月、6月、7月都在加息,这对于在今年夏季,也就是所谓的房产旺季,想贷款买房的朋友,造成很大的压力。加息给买家带来的压力既有来自财务上的,毕竟月供增加了,更是来自心理上的。在8月中旬的节目里,特别花了一期的节目,跟大家分析过加州房产情绪指数(California Housing Sentiment Index)的变化,大家有兴趣的话,可以去回顾一下。

这次NAR公布的有一点非常有趣,也是今天我想特别跟大家谈的,虽然在8月份不同价位的二手房的销售量都在下滑,但是销量下滑最严重的是低价位的房产。根据这个报告,25万-50万美元这个区间的二手房,销售量跟去年同期相比,下滑了14%。而75万-100万美元这个价位区间的房子的销售量仅仅下降了3%!

难道是现在美国都喜欢买贵的房子,看不上小房子了吗?答案当然是“不是”!我觉得产生这个现象的主要原因还是这两年一直存在的问题,市场上的在售房源有限,尤其是在售的低价房产有限。换句话说,随着美国房价这两年的大幅上涨,市场上25万-50万这个区间的在售房产不多,所以表现在数据上就是销售量大幅下滑。

理性面对现实

现在的美国房地产市场,我觉得对于买卖双方都很尴尬。首先,对于市场上的买家,尤其是需要申请房贷的首次购房者来说,在经历了美联储在3月份、5月份、6月份、7月份、9月份连续几次加息,今年累计加息了12码,也就是加了3%。30年固定房贷利率从今年年初的时候的平均3%左右,现在已经在6.66%附近。而且在年底之前,美联储还有2次FOMC议息会议,一次是在11月初,另一个在12月中旬。假如美联储在这两次会议后,选择继续加息的话,那将对贷款买房人造成更大的压力。

其次,最近几个月,我们明显感觉到南加州房地产市场的降温。但是这就代表着买家就能买得起心仪的房子了吗?事实上并没有这么简单。 刚才提到了,今年8月份美国售出的二手房的中间价位大概是38万9千5百,这跟去年同期相比上涨了7.7%。你的收入比去年增加7.7%了吗?去年你负担不起的房价,今年你就能负担了吗?

对于房主来说,去年卖房子,或者是今年年初卖房子,以南加州核心区域为例,我想是不缺上门看的人的。如果地段过得起,房子条件不错,很多都能收到好几个offer。现在的话,整个市场上观望的情绪很浓,如果房主想卖房子,可能需要更多的理性判断和耐心。

房市降温!部分美国房主身价缩水!

聊完今年夏天房地产市场降温,你可能觉得我现在的房子住得好好的,也不打算卖,房子好不好卖跟我影响不大。或者觉得我现在的房子是二十年前买的,已经赚了几倍,短期的涨跌都是纸面上的,我根本不在意!你这说当然没有错,尤其是在你短期内不缺钱的情况下。但是在美国有很多人是需要做房屋净值贷款的。简单说就是、通过抵押贷款把房子的净值拿出来一部分,用做其他用途。

根据美国一个房地产数据公司Black Knight的数据,今年7月份大概有85%的美国50大主要房产市场的房价多多少少有走软的苗头。那么最直接的后果就是有些房主的手里的房产的房屋净值受到了影响!我们不预测未来房价的涨跌,但是如果未来房价下跌的话,刚好不巧这些房主需要用钱,需要做房屋净值贷款的话,那么他从贷款银行处能拿到的金额,就多多少少会受到影响。

当然广大房主暂时也不必恐慌,毕竟现在的经济状况跟2008年那次金融危机还是有很大不同的。经历过那次房产泡沫的朋友一定都还记得,次贷危机发生之前,美国很多房主盲目贷款,其实手里的房子的房屋净值比例非常低。次贷危机发生后,美国有些地区房价崩盘,我们南加州的某些地区的房价跌了将近一半甚至更多。很多房主的房屋净值都跌没了。所有这些人干脆就不还房贷了。结果银行产生了大量坏账。

之后美国吸取教训,制定了更加严格的法规,监管房屋贷款。现在根据统计,美国有房贷的这些房主整体上看负债率并不高。再加上疫情以来这两年,美国房价大幅上涨,很多房主,尤其是我们美国西岸的房主,手里的房子的净值估计涨了很多。不过,我们未来在观察美国房地产市场的时候,也要多多注意房贷违约率的是否走高。

我一直跟大家讲,很多事情,没人能说得准!只能交给时间来回答!更何况不同财富阶层的资产构成比例也是不一样的。我们不光要对市场有个理性的认知,更是要对自身情况有个清晰的认识。适合别人的投资策略和投资标的,不一定适合你。但我们能做的就是未雨绸缪,与其在想2023年美国经济是衰退,还是停滞性通货膨胀,还是通货紧缩,不如保持手里的现金流稳定,这样才是进可攻退可守。

今天就跟大家先聊到这里。如果您喜欢我们的节目,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下期再见!

美国房产最前线

2022.10.07

Sources:

Federal Reserve;

Federal Reserve Bank of St. Louis;

Federal Reserve Bank of Chicago;

Freddie Mac; National Association of Realtors;

California Association of Realtors;

Financial Crisis Inquiry Commission Report;

Black Knight;

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美国房产成交价低于要价将成为常态?房贷利率达2008年次贷危机后最高!What is “sale-to-list price ratio”?Mortgage rates reach the highest level since 2008 Subprime Crisis! 美国房产最前线 孙斯陶 2022.09.12

美国房产成交价低于要价将成为常态?房贷利率达2008年次贷危机后最高!What is “sale-to-list price ratio”?Mortgage rates reach the highest level since 2008 Subprime Crisis! 美国房产最前线 孙斯陶 2022.09.12

进入秋季以来,南加州的气温反而是更热了,不过我们房地产市场可是正好相反!去年以来一直跟大家提到的一个房地产指标“sale-to-list price ratio”,也就是平均售价/挂牌价的比率。去年以来,这个指标的平均值一直是超过100%。不过,根据Redfin的一份房地产报告,从全美国来看,这个指标的平均值在8月份跌到了100%以下!今天孙斯陶结合南加州洛杉矶和尔湾本地房地产情况,跟您聊聊这个话题。

什么是售价/挂牌价比率 “Sales-to-List Price Ratio”

大家好,我是孙斯陶!“sale-to-list price ratio” 平均的售价-挂牌价比率,这个指标大家一定不陌生,尤其是要买房的朋友。疫情以来,大家在房地产市场上也都看到了,因为供需关系市场,美国市场上在售的房子很少。很多房主觉得通货膨胀这么高的情况下,持有房产来抵御通货膨胀,是一个很好的选择!再加上前年和去年,美国房贷利率非常低。很多人也迫切的要买房。

但这就产生了所谓的竞价出Offer的情况,也就是”Bidding War“。房子上市后,buyers(买方)出价,价高者得。那么出现售价比挂牌价高的情况,就很常见了。所以我们去年的节目里,也经常提到这个情况,也跟大家介绍过这个房产指标。在这种情况下,这个“sale-to-list price ratio”就会高于100%。

Redfin前几天在它网站上发表了一篇文章,里面说根据他们的数据,在八月份,全美国平均的房产成交价,低于卖主的开价,售价/挂牌价的比率是99.8%。这个现象是自2021年3月以来的第一次。而去年同期,也就是2021年的8月,这个指标是101.4%。这个全美国范围的情况,那么聚焦在我们南加州洛杉矶县(Los Angeles County),根据这份报告,这个比率在八月份是100.5%。所以我们南加州核心区域的房价相对于全美国范围来看,还是非常坚挺的!

美国房贷利率达到2008年次贷危机后的最高!

根据上星期9月8日公布的房地美(Freddie Mac)公布的最新美国房贷利率走势图,全美平均30年房贷固定利率涨到了大概5.89%,创下2008年11月以来的新高。这是一个历史时刻,因为这是08年次贷危机后最高的长期利率。而且今年以来,我在节目里也一直在提醒大家,现在美债收益率严重倒挂。

除了刚才提到的30年房贷利率,我们看一下中短期的利率。15年房贷FRM最近是5.16%,一年以前才2.19%,涨了一倍多;5年房贷ARM大该是4.64%。你跟你的贷款银行或者贷款经纪谈房贷的时候,要注意一点,你要留意看他们的报价是不是APR(Annual Percentage Rate),是否包括各种费用,Point和Fee是多少,而不是单纯看对方给你的利率的高低!

房贷利率创了2008年次贷危机后的新高,这对市场上准备买房子的朋友的贷款能力造成很大的压力。简单说,假设你的收入、信用分数、负债比、现金流这些因素不变的话,房贷利率上涨后,你从银行能贷到的钱就少了!你的房产经纪人拿到你给的Pre-Approval Letter后,一目了然,你能贷到多少钱,是清清楚楚写在银行贷款批准信上的。

高房贷利率造成的后果就是,当你看好房子后出Offer的时候,就没有办法像以前一样出那么高的价钱了。这也就是为什么在今天节目的开头,我们看的全美国范围的成交价/要价的比率在下滑的主要原因之一。我们知道美联储下一次FOMC会议将在9月19-20日举行,现在市场上传言还会大幅加息。刚才说了洛杉矶这边的房价还是比较坚挺。不过我们要持续观察,看看会不会发生逆转!

不过大家对美国房地产市场也不用过于悲观!首先,美国的失业率还是很低。根据9月初公布的数据,只有3.7%。其次,你不买房子,总要租房子吧?现在租金这么高!每个人的情况不一样,你自己要算一下是买房划算,还是租房划算!再加上这么高的通货膨胀,也不是一朝一夕能够降得下去的。还有,我们今年以来做了好几期节目,都是关于“美元升值”和“美元回流”这个话题。有兴趣的话,你可以关注一下美元兑世界其它主要货币的汇率。在正确的时间,合理配置一些高质量的美元资产,还是非常重要的。

今天就简单跟大家聊到这里。如果您喜欢我们的内容,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下一期再见!

美国房产最前线

2022.09.12

Sources:

Federal Reserve Bank of St. Louis;

Redfin;

Freddie Mac;

Los Angeles Times;

Bureau of Labor Statistics;

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美国二手房销售量大跌!美国房价中位数是多少?美国房产最前线 孙斯陶 2022.08.19 Existing Home Sales in July and U.S. Median Home Price

美国二手房销售量大跌!美国房价中位数是多少?美国房产最前线 孙斯陶 2022.08.19 Existing Home Sales in July and U.S. Median Home Price

美国房地产经纪人协会今天(8月18日)出来一份月度报告,7月份美国二手房销售量比6月份下跌5.9%!比去年同期(2021年7月份)的销售量更是大跌了20.2%!销售速度创下了2015年11月以来的最差记录!大家想想看2015年11月是什么时候?是6年半以前啊!今天,孙斯陶将结合我们南加州洛杉矶和尔湾的本地情况,跟大家聊一聊今年夏天房地产市场上这种“旺季不旺”的现象。

大家好,我是孙斯陶。最近出来的房地产数据很多,我们这边会梳理一下,分几期节目跟大家分享。前天刚跟聊完美国7月份房产交易毁约率大增的话题,今天美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)就发布了7月份二手房销售大幅放缓的消息。我们看一下NAR的这份报告,简单说就是这么几点。

第一,NAR根据最近的过户数据,更新了他们的年化的销售量预期到4百81万套。第二,7月份美国二手房销售量同比大跌20.2%,环比下跌5.9%。这是除开疫情刚刚开始时那个极为短暂的恐慌期以外,自2015年11月以来最差的销售速度。

说到这里,大家要注意一下,这份报告是基于在7月份过户的房产数据,我们知道房产过户一般是几个星期到1个多月的时间,那也就是说这些交易,是在6月份,甚至是5月份签约的。这段时间里发生了什么呢?美联储在5月初加息“两码”,也就是0.5%。同时美联储当时宣布不光要加息,更要“缩表”,遏制居高不下的通货膨胀。

在6月中更是加息“3码”,也就是0.75%。大家看一下Freddie Mac房地美发布的房贷利率走势图。当时美国房贷利率也是一路猛涨!6月中下旬的时候,30年固定房贷利率平均到过5.81%。虽然之后利率水平有所回调,不过整体上看,还是比去年12月份的3%出头,高出了将近一倍。在短短的半年里,这个涨幅非常惊人。

我们当时的节目里就提到了,美联储的这种紧缩的货币政策,对我们南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场将会有实实在在的冲击!而且这种冲击,更体现在房地产市场上买卖双方的心理上。我们上一期节目里,介绍了美国房地产交易毁约率在4-7月份暴增!还有加州住房情绪情绪指数的大逆转,都是这种现象的具体体现。

这份报告的第三个要点是,全美国房价的中位数依旧很高,7月份全美房价中位数是40万3千8百美元,跟去年同期(2021年7月)相比,上涨了10.8%。这个数字,我们洛杉矶和尔湾的朋友了解一下就好,我们南加州这边的房价是远远高于这个数字的。这份报告的第四个要点是,市场上在售的二手房产,按照现在的速度,可以卖3.3个月。而去年同期(2021年7月)是可供销售2.6个月。这就说明美国房地产市场上二手房的销售速度下降了!

其实我们看看身边的这些“刚需”计划买房的朋友,就知道现在的首次购房者,大多数是年轻人,很多人持观望的态度。这里有一组数字可以给大家参考。7月份市场上的首次购房者的比例是29%。而一般来说,这个比例是40%左右。原因也很简单,刚才也提到了,通货膨胀和房贷利率都很高,不光影响到了他们的购买力,更是影响到了他们的心理预期。

很多要买房的朋友在观望,那么手里有房的朋友现在怎么想呢?我觉得大家所处的位置不同,想法就不同。我觉个例子,比如说房贷利率上涨这件事,对于房主来说,疫情之前,2018年11月的时候,当时的30年固定房贷平均利率也曾经接近过5%。大家看一下房地美2018到现在的房贷利率走势图,而且如果有房贷的话,很多房主也趁着疫情期间美联储降息的时候,重新贷款Refinance锁定了非常低的利息。当时30年固定利率的房贷只有百分之二点几。

说一千道一万,我觉得大家不如多赚点钱,至少保持手里的现金流稳定,这样才能“进可攻、退可守”。那今天就跟大家简单聊到这里,如果您喜欢我们的节目,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下次再见!

美国房产最前线

2022.08.19

Sources: National Association of Realtors; Freddie Mac;

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亦喜亦忧!美联储加息后 房贷利率反而大跌!?对洛杉矶和尔湾房地产有什么潜在影响?美国房产最前线 孙斯陶 2022.08.06

亦喜亦忧!美联储加息后 房贷利率反而大跌!?对洛杉矶和尔湾房地产有什么潜在影响?美国房产最前线 孙斯陶 2022.08.06

根据美国房地美(Freddie Mac)于8月4日公布的,美国平均30年房贷固定利率跌回了4.99%,这是从四月中旬以来首次跌破5%!您可能有点糊涂了,不是美联储上个星期刚刚再次加息0.75%了吗?怎么美国房贷利率反而跌了呢?今天孙斯陶跟您一起探讨一下其中的门道儿!

大家好,我是孙斯陶。现在是八月初,一年当中天气最热的时候,不过在我们南加州洛杉矶和橙县尔湾的房地产市场上,确是冷风习习!我最近在网上看到大家都在讨论美国的房地产会不会崩盘?会不会再现上一轮2008年史诗级的大跌?还有我们南加州的房地产到底会跌多少?从去年年底以来到今年年初“刚上车”买了房子的朋友,心情自然也好不到哪里去!

喜从何来?房地美美国房贷平均利率

不过我在上一期节目中就提到过,现在市场上也不都是负面的消息。今天孙斯陶再跟您聊聊最近的美国房地美(Freddie Mac)在8月4日公布的美国平均30年、15年、和5年的固定利率的最新数据,并跟大家聊聊为什么一边美联储在大幅加息,另外一边房贷利率近期却一路走低!

首先,我们一起看一下Freddie Mac刚刚发布的走势图,很明显的能看到,从去年12月以来,美国房贷利率,不管是30年FRM、还是15年FRM、还是5年ARM,一路猛涨。其中,大家最熟悉的30年FRM从去年12月23日的平均3.05%,涨到了6月23日的5.81%!在短短的半年里,涨了接近一倍,幅度不可谓不惊人!不过从6月底以来到本周,房贷利率涨涨跌跌,但是整体的趋势是走低。我们也看到了,本周四,还是房地美的数据,美国平均30年房贷固定利率FRM,跌破了5%,到了4.99%。在过去的1个半月里,这个跌幅也不算小!

华尔街的聪明钱

我要指出的是,美联储加息,加的是基准利率,并没有硬性规定商业银行发放房贷的利率必须是多少,所以只是间接影响了房贷的利率。房贷的利率大致上是跟踪十年期美国国债的收益率。所以如果我们关注美国房屋贷款的利率,那么我们不光要看美联储加息了多少,更要看美国国债的走势。华尔街上的玩家都是趋吉避凶的,这些Smart Money 聪明的钱,都是根据市场的预期,做出相应的调整。股市是这样,债市也是如此。所以近期美国房贷利率的走势,很有意思。需要我们继续关注。

忧自何处?加息对美国房地产的影响

我们前几期节目里也提到了今年以来美联储加息的原因和目的。不过,这对美国经济的影响,我们也看到了。最近几个月,美国房地产市场上,不管是新房,还是二手房,销售量也不是很理想。原因有很多,但是其中重要的原因之一就是现在在房子的可负担性变差,一方面,房价已经很高;另外一方面,我们刚才也看了房地美的房贷利率走势图,即使最近房贷利率降低,还是跟去年夏天,甚至去年年底比,大幅提高。

一方面美联储再次加息试图控制居高不下的通货膨胀率,另一方面,连续几次加息影响了经济的成长。大家最近想必也看到美国第二季度的GDP还有采购经理人指数PMI都不太理想的新闻。再加上,一些指标性的大公司减少招聘员工的新闻。假如经济成长放缓,普通人能否在现在这种高通货膨胀的情况,承受这么高的房贷利率,就是个问题了。

通货膨胀到顶了吗?要观察哪些信号

现在,市场上有人在讨论,美国通货膨胀是否到顶的问题,潜台词就是在经济已经受影响的情况下,还需不需要继续加息?我觉得我们要观察一些信号,比如欧洲的紧张局势有没有缓解、供应链有没有恢复正常、油价和粮食价格有没有回落、美国经济GDP到底受到多大的影响、失业率有没有大幅上升、等等指标。不过对于我们普通老百姓,我们获得第一手信息的渠道非常有限,与其看到别人说洛杉矶和尔湾的房地产要涨就非常开心,别人说要崩盘就非常焦虑,自己胡思乱想,不如看9月份美联储下次开会时会不会再次宣布加息就好了!

说到底,美国房地产未来的涨跌是没有人知道的,再加上今年以来“黑天鹅”和“灰犀牛”事件这么多!没有人手里有“水晶球”,未来的走势要看政策面和市场情况。不过,我要说的是,当大家手风儿顺的时候,要居安思危,未雨绸缪!当大环境不利的时候,要检讨一下之前的投资决,当初的投资依据是否依旧成立?借着这个机会多多复盘,避免以后再犯同样的错误。毕竟涨跌都是一时的,投资确是长远的。

那今天就跟大家简单聊到这里,如果您喜欢我们的节目,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下期再见!

美国房产最前线

2022.08.06

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美联储又加息了!南加州洛杉矶和尔的房子更难卖了!美国房产最前线 孙斯陶 2022.07.28

美联储又加息了!南加州洛杉矶和尔的房子更难卖了!

美联储主席鲍威尔今天(7月27日)宣布为了对抗居高不下的通货膨胀,美国再次加息0.75%,也就是三码。不过市场上很多人反而很开心,因为大家觉得鲍威尔在记者发布会上重申了对抗通货膨胀的决心,但是也暗示了在未来的某个合适的时间点,美联储不是不可能放慢加息的脚步。孙斯陶今天跟大家聊聊这将会对南加州大洛杉矶地区和橙县尔湾的房地产有什么样的潜在影响!

大家好,我是孙斯陶。今年以来,我们经历了3月份、5月份、6月份这三次加息之后,果不其然,今天又迎来了第四次加息,幅度跟6月15日那次一样,加了0.75%,也就是3码。虽然已经加息加到麻木了,不过美联储主席鲍威尔在FOMC会议之后的新闻稿,还是要看一下的。主要是看看跟前几次加息时候的新闻稿相比,有哪些相同点,和不同点,毕竟魔鬼都在细节里。

首先,美联储把隔夜拆款利率提升到了2.25%-2.5%这个区间。我们之前的节目里好几次都提到了上个世纪80年代的美联储保罗·沃尔克和他的非常激进的加息政策。给大家打打预防针。尽管如此,我想美联储在6月份加息三码的基础上,再次加息三码,这个幅度就很惊人了。你想想看光6月份和7月份,就加了1.5%。这还没算上3月份和5月份那两次加息。这基本上也显示出来美联储对抗通货膨胀的决心,毕竟根据这几次的会后发言稿来看,美联储还是想让通货膨胀水平回到之前的2%左右。不过我想,这个目标非常难,至少不是短时间能实现的。

第二点,鲍威尔提到了,经济指标显示,美国近期的支出(Spending)和生产(Production)都在走软,但是尽管如此,失业率还是非常低,6月份是3.6%。其实最近的经济数据出来的很多,很多也是相互矛盾的。比如说,上个星期就有新闻报道说现在申请失业救济金的美国人又开始增加,还有一些大公司也宣布裁员或者减少招聘新员工。还有一些房地产公司,我听说也在裁员。我看,美联储为了抵御通货膨胀这么加息,早晚会对经济增长造成影响。美国的普通老百姓,冷暖自知,并不是每个人都在知名的高科技企业上班,也不是每个人都是年薪几十万美元起步。经济大环境如此,普通人花钱就会变得更小心。

第三点,就是将会按计划在9月份加速缩表。美联储现在在资产负债表上有9个Trillion(9万亿美元)。鲍威尔今天说要把MBS,也就是抵押贷款证券,每个月缩减上限提高到350亿。国债每个月缩减上限也提高到了600亿美元。我们之前的节目也介绍过,美联储的这种量化紧缩,也不是短时间能达成的,但是给市场带来的压力,确实真实的。

基本上来看,美联储的这次加息,还有鲍威尔在会后的这次发言的内容,还是符合预期的,没有什么太令人惊讶的东西。毕竟这个加息的幅度,已经是保罗·沃尔克在上个时间80年代以来,最大的幅度了。其实大家对于这种发言看看就好,毕竟他们都会给自己留有余地,不会把话说得很明白、很具体的。

这就让大家更加关注下一次美联储开会,也就是9月下旬的那一次的会议。我觉得到时候会不会加息,还是要看当时的经济数据。要看到时候通货膨胀会不会有改善,失业率会不会增加,美国经济会不会陷入衰退。还有到时候,如果还是要加息的话,加息的力度有多大,是放缓还是加速?

聊完美国经济的大环境,政策面的影响。我们一起看看美国的房地产。其实今年年初加息以来,房地产成交量都不好。根据美国房地产经纪人协会(National Assocition of Realtors)的数据,美国二手房屋销售,从年初1月份的六百多万户(年化Seaonally Adjusted Annualized Rate,下同),下降到了5月份的五百多万户。我进入我们的系统里面看了看,在南加州大洛杉矶地区,包括橙县的一些热门城市,市场上在售的房子,在市场上的天数,都大大增加。有一些也下调了上市价格。普遍反应,杀价也变得相对容易了很多。

美国二手房销量大幅下跌,新房销售也不好。而且新房和建筑许可证的申请数量也下滑。这说明,房地产开发商也变得非常谨慎。其实大家也不用是房地产方面的专业人士,就能找到很多数据。比如说,美国的开发商很多都是上市公司,他们的财报都是公开信息。还有房地产企业嘛,都是要融资的,大公司都是 有评级机构的评级的。这些评价,是上调,还是下调,都是暗藏着很多有用信息的。

说到这里,我就必须再次跟大家讲,美国的房地产市场,是一个高度市场化的市场。房子是资产的一种,自然也会收到政策面的影响,比如货币政策。加息还是降息,量化宽松或者缩表,都是影响到美国房地产市场。既然有风险,就是有涨跌。我们亲眼目睹了2008年金融危机之后,美国房地产的大跌。同时也见识了疫情这两年来的大涨。不过很多事情都是一体两面的,并不都是负面的。比如说,现在美联储大幅加息,就会造成“美元回流”现象。再加上现在欧洲的紧张局势,大家看看美元指数就知道了。

所以,还是老话,在经济预期上行的时候,我们要大胆的放手一搏,在经济预期下行或者不明朗的时候,就要小心谨慎,才能走的更远。今天我们就聊到这里,如果您喜欢我们的节目,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下次再见!

美国房产最前线

2022.07.28

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