美联储又加息了!南加州洛杉矶和尔的房子更难卖了!美国房产最前线 孙斯陶 2022.07.28

美联储又加息了!南加州洛杉矶和尔的房子更难卖了!

美联储主席鲍威尔今天(7月27日)宣布为了对抗居高不下的通货膨胀,美国再次加息0.75%,也就是三码。不过市场上很多人反而很开心,因为大家觉得鲍威尔在记者发布会上重申了对抗通货膨胀的决心,但是也暗示了在未来的某个合适的时间点,美联储不是不可能放慢加息的脚步。孙斯陶今天跟大家聊聊这将会对南加州大洛杉矶地区和橙县尔湾的房地产有什么样的潜在影响!

大家好,我是孙斯陶。今年以来,我们经历了3月份、5月份、6月份这三次加息之后,果不其然,今天又迎来了第四次加息,幅度跟6月15日那次一样,加了0.75%,也就是3码。虽然已经加息加到麻木了,不过美联储主席鲍威尔在FOMC会议之后的新闻稿,还是要看一下的。主要是看看跟前几次加息时候的新闻稿相比,有哪些相同点,和不同点,毕竟魔鬼都在细节里。

首先,美联储把隔夜拆款利率提升到了2.25%-2.5%这个区间。我们之前的节目里好几次都提到了上个世纪80年代的美联储保罗·沃尔克和他的非常激进的加息政策。给大家打打预防针。尽管如此,我想美联储在6月份加息三码的基础上,再次加息三码,这个幅度就很惊人了。你想想看光6月份和7月份,就加了1.5%。这还没算上3月份和5月份那两次加息。这基本上也显示出来美联储对抗通货膨胀的决心,毕竟根据这几次的会后发言稿来看,美联储还是想让通货膨胀水平回到之前的2%左右。不过我想,这个目标非常难,至少不是短时间能实现的。

第二点,鲍威尔提到了,经济指标显示,美国近期的支出(Spending)和生产(Production)都在走软,但是尽管如此,失业率还是非常低,6月份是3.6%。其实最近的经济数据出来的很多,很多也是相互矛盾的。比如说,上个星期就有新闻报道说现在申请失业救济金的美国人又开始增加,还有一些大公司也宣布裁员或者减少招聘新员工。还有一些房地产公司,我听说也在裁员。我看,美联储为了抵御通货膨胀这么加息,早晚会对经济增长造成影响。美国的普通老百姓,冷暖自知,并不是每个人都在知名的高科技企业上班,也不是每个人都是年薪几十万美元起步。经济大环境如此,普通人花钱就会变得更小心。

第三点,就是将会按计划在9月份加速缩表。美联储现在在资产负债表上有9个Trillion(9万亿美元)。鲍威尔今天说要把MBS,也就是抵押贷款证券,每个月缩减上限提高到350亿。国债每个月缩减上限也提高到了600亿美元。我们之前的节目也介绍过,美联储的这种量化紧缩,也不是短时间能达成的,但是给市场带来的压力,确实真实的。

基本上来看,美联储的这次加息,还有鲍威尔在会后的这次发言的内容,还是符合预期的,没有什么太令人惊讶的东西。毕竟这个加息的幅度,已经是保罗·沃尔克在上个时间80年代以来,最大的幅度了。其实大家对于这种发言看看就好,毕竟他们都会给自己留有余地,不会把话说得很明白、很具体的。

这就让大家更加关注下一次美联储开会,也就是9月下旬的那一次的会议。我觉得到时候会不会加息,还是要看当时的经济数据。要看到时候通货膨胀会不会有改善,失业率会不会增加,美国经济会不会陷入衰退。还有到时候,如果还是要加息的话,加息的力度有多大,是放缓还是加速?

聊完美国经济的大环境,政策面的影响。我们一起看看美国的房地产。其实今年年初加息以来,房地产成交量都不好。根据美国房地产经纪人协会(National Assocition of Realtors)的数据,美国二手房屋销售,从年初1月份的六百多万户(年化Seaonally Adjusted Annualized Rate,下同),下降到了5月份的五百多万户。我进入我们的系统里面看了看,在南加州大洛杉矶地区,包括橙县的一些热门城市,市场上在售的房子,在市场上的天数,都大大增加。有一些也下调了上市价格。普遍反应,杀价也变得相对容易了很多。

美国二手房销量大幅下跌,新房销售也不好。而且新房和建筑许可证的申请数量也下滑。这说明,房地产开发商也变得非常谨慎。其实大家也不用是房地产方面的专业人士,就能找到很多数据。比如说,美国的开发商很多都是上市公司,他们的财报都是公开信息。还有房地产企业嘛,都是要融资的,大公司都是 有评级机构的评级的。这些评价,是上调,还是下调,都是暗藏着很多有用信息的。

说到这里,我就必须再次跟大家讲,美国的房地产市场,是一个高度市场化的市场。房子是资产的一种,自然也会收到政策面的影响,比如货币政策。加息还是降息,量化宽松或者缩表,都是影响到美国房地产市场。既然有风险,就是有涨跌。我们亲眼目睹了2008年金融危机之后,美国房地产的大跌。同时也见识了疫情这两年来的大涨。不过很多事情都是一体两面的,并不都是负面的。比如说,现在美联储大幅加息,就会造成“美元回流”现象。再加上现在欧洲的紧张局势,大家看看美元指数就知道了。

所以,还是老话,在经济预期上行的时候,我们要大胆的放手一搏,在经济预期下行或者不明朗的时候,就要小心谨慎,才能走的更远。今天我们就聊到这里,如果您喜欢我们的节目,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下次再见!

美国房产最前线

2022.07.28

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失去的三十年!安倍经济学对日本房地产的影响和对美国房地产的启示!美国房产最前线 孙斯陶 2022.07.20

失去的三十年!安倍经济学对日本房地产的影响和对美国房地产的启示!美国房产最前线 孙斯陶 2022.07.20

大家好,我是孙斯陶。好久不见,前阵子度假当中,这个世界还真的发生了不少事情。尤其是日本前首相安倍晋三遇刺。作为一个国际知名的政治人物,政治方面的功过是非,自然任人评说。但是今天我想跟大家聊的是,在经济方面以他名字命名的“安倍经济学”(Abenomics)和其对日本房地产的影响,还有对我们美国房地产有什么可以借鉴的历史意义。

广场协议失去的三十年

要聊所谓的“安倍经济学”,就不能不提美国和日本在上个世纪的几次贸易战,以及之后签署的“广场协议”。二战之后,日本经济起飞,从五六十年代开始,与美国产生贸易摩擦。当时贸易战是在劳动密集型商品出口方面,比如日本出口到美国的纺织品,也就是美国对日本用低廉的价格把衣服出口到美国非常不满,举个例子,日本当时出口到美国的衬衫只卖1美元。

不过,在70年代石油危机之后,随着日本的产业逐渐升级,80年代的时候,日本的汽车、半导体产品、家电这些高科技附加值的产品,在美国就非常常见了。在一片荣景之下,很多日本人认为日本的经济规模很快就会超过美国。经济腾飞了,有钱了,就来炒房子。当时的日本人,只要买房地产,然后抵押给银行,然后拿贷到的钱继续买房子,如此循环往复,就能赚到钱。据说当时日本有30%的人直接或者间接从事跟房地产相关的业务。从东京的房地产,到海边的度假屋。当时号称卖掉东京,就能买下整个美国。

不过眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了!随着日本的崛起,来自美国和欧洲的贸易压力大增,之后美、日、英、法、德,5个国家一起签署了著名的“广场协议”。当时的日本外务大臣,是安倍晋太郎,也就是今天要聊的主角,安倍晋三,的父亲。之后的故事我们就都知道了,日元大幅升值,出口型企业无法生存,不得不把生产线外移到其它国家,失业的人越来越多,日本经济一蹶不振。股市崩溃,房价一路下跌。最后,很多人房贷也干脆不还了,因为已经资不抵债了。日本也就进入了长期的通货紧缩,迎来了所谓的“失去的三十年”。

安倍经济学 – “三支箭

说到所谓的“安倍经济学”,简单讲就是在2012年,安倍在他第一个任期刚开始时,为了振兴长期低迷,“通货紧缩”的日本经济而提出的三大经济主张,也就是作为的“三支箭”。第一支箭,是采取激进的货币宽松政策。说到“货币宽松”政策,我们美国的朋友可不陌生,我们也经历多很多轮的QE,货币放水,我们都习以为常了。那我们看一下当时的日本的情况。2013年4月的时候,日本央行宣布采取“量化与质化宽松”计划,也叫做QQE。

这产生了2大直接后果。第一,日本进入负利率时代,这就降低了企业和老百姓的借贷成本。说白了,就是希望企业去贷款做生意,老百姓也贷款用来消费,比如贷款买车、贷款买房;除了负利率,另外一个直接后果就是日元贬值,这样一来,日本企业把他们的产品出口到国外的时候,就有价格的优势。比如卖到美国日本汽车,不光“物美”,更重要的是“价廉”。所以安倍经济学的“第一支箭”提振了日本的出口,通货膨胀也有所提升。

你可能会说通货膨胀提升是好事吗?你要知道,10年前安倍刚上台的时候,日本经历了多年的通货紧缩,也就是“deflation”。通货紧缩,简单说,就是通货膨胀的反义词。当市场上的货币减少的时候,那么货币的购买力就上升了,也就是说钱就更值钱了。那么老百姓就更愿意持有货币,而不是把钱花出去。买东西的人少了,物价就会下跌。企业就不愿意投资和扩大生产。结果也显而易见,长期这种恶性循环,导致了日本失业率上升和经济长期衰退。所以对于当时的日本来说,能否从通货紧缩中走出来,非常重要。

不过因为日本在上世纪经历了美国的6轮贸易战,签署对日本非常不利的广场协议,再加上2008年金融危机,还有日本在2011年发生的大地震,日本经济景气低迷。即使日本央行采取了史上最宽松的货币政策,日本的经济情况在2016年以后才有所小幅改善。

聊完安倍经济学中的“第一支箭“,我们看看“第二支箭”是什么?第二支箭就是采取积极的财政政策,由国家向经济注入大量资金,为企业减税,增加基础建设方面的政府支出。这方面,我想我们的观众就更不陌生了。增加基础建设方面的政府支出,不就是“铁公基”吗?美国去年年底也通过了类似的法案,叫做《基础设施建设和就业法案》,大概有1.2万亿美元,用来改善美国的道路、公共交通、机场、港口、电动车的充电桩等等。并借此希望能产生大量的就业,振兴经济。可见在遭受比较大的经济危机也好,或者是疫情之后,为了振兴经济,增加就业,在国家层面上增加财政投入,是各国政府经常采用的财经政策。

不过为了刺激经济,政府投入增加了。钱从哪里来呢?我们知道日本的个人所得税的税率是很高的。安倍经济学的做法是通过提高消费税的税率来补这个缺口。日本在2014年,把消费税从5%,增加到了8%。在2019年,更是再次把消费税提高到了10%。我看我们在美国的观众应该是越听越熟悉,我们南加州的消费税,尤其是洛杉矶县的消费税,这些年也一直在提高。除了消费税,拜登的税务改革,高收入税的税率会增加到多少?遗产税以后会怎么变化?这些也是我们一直都在关注的话题。

除了刚才聊的货币宽松和财政刺激这两支箭以外,“安倍经济学”的第三支箭,就是所谓的”结构改革“,振兴日本民间的投资。比如,允许更多移民进入劳动力市场,改善日本老龄化社会缺少劳动力的现实。再比如,增加女性就业等等。之后,日本也出台了一系列措施,刺激高科技产业的发展、鼓励生育、改善社会保障体系等等。

对日本房地产的影响和跟美国房地产的对比

整体上看,在安倍执政的几年里,日本的股市和房地产都有显著改善。尤其是2013年传出东京将要举办2020年夏季奥运会之后,房价有所回升。日本实行量化宽松的货币政策,贬值的日元带动了出口,失业率降低,国民收入增加。收入增加,房价也会水涨船高。再加上日元贬值,也吸引了不少海外投资人。尤其是日本的小型公寓,在安倍在任期间,涨幅明显。另外,跟美国这两年的情况类似,在疫情期间,很多日本人觉得居住环境需要改善,需要更大的空间,所以产生了很多房产的需求。

其实这么多年在美国,我们看到的也都是类似的套路,无外乎就是“大灾、大救、大涨、通胀“的轮回。每一个轮回,都是富人的家庭财富增加,普通老百姓被当作”韭菜“收割。其实不管是在日本,还是在美国,或者是世界上其它地方,房价上涨都是“有钱人终成眷属,没钱人亲眼目睹”。

不过,就当下的情况来看,日本和美国,也有很多不同之处。日本现在是日元汇率在低位、利率也很低。再加上日本是个老龄化社会,年轻人比例小,对买房的需求不大。据说在日本的一些地方,因为出生率过低,年轻人过少,造成很多房产空置。而美国这边的情况是,美联储今年以来连续加息,美元汇率也是一路走高,产生所谓的“美元回流”现象。这就会对世界上其它国家的央行造成巨大的压力,日本自然也不例外。另外一方面,美国是个移民国家,新移民很多。不管是本地人,还是外来人口的房产需求一直都很旺盛。在后疫情时代,再加上欧洲的紧张局势,低通货膨胀和低利率的大环境已经不存在,美国和日本的房地产市场将会怎么走,需要我们继续观察。不论什么时候,决策要靠自己,执行要靠专业!

今天就跟大家聊到这里,如果您喜欢我们的内容,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下次再见!

美国房产最前线

2022.07.20

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美联储加息!缩表!美国在1980年代初是如何控制住高通货膨胀的?什么是沃尔克冲击?有可能造成流动性危机吗?

美联储加息!缩表!美国在1980年代初是如何控制住高通货膨胀的?什么是沃尔克冲击?有可能造成流动性危机吗?

为了抑制高通货膨胀,美联储再度加息,并表示将计划分阶段缩表!你知道美国在1980年代初是如何控制住高通货膨胀的吗?保罗·沃尔克是谁?什么是“尼克松冲击”?布雷顿森林体系是如何崩溃的?什么是“沃尔克时刻”?他的“沃尔克冲击”曾产生什么样的影响?2008年经济危机后,他又是如何出手,建立“沃尔克规则”的?以史为鉴,今天,孙斯陶跟您聊聊美国经济史上的这些事儿!

本期节目:

  • 00:20 美联储加息并且计划缩表要注意的三点
  • 00:39 美国联邦资金有效利率
  • 00:58 加息造成跟其它国家的“利差”,造成“美元回流”现象
  • 01:21 关注未来美联储“缩表”的速度
  • 01:33 美联储资产负债表
  • 01:50 流动性危机?
  • 02:03 6月份美联储会议
  • 02:24 布雷顿森林体系 (Bretton Woods System) 的崩溃
  • 02:30 美国通货膨胀率历史走势
  • 02:50 保罗·沃尔克 (Paul Volcker)的看法
  • 03:50 尼克松冲击 (Nixon Shock)
  • 04:15 浮动汇率制
  • 04:25 约翰·康纳利(John Connally)
  • 04:42 沃尔克时刻(The Volcker Moment)和沃尔克冲击 (The Volcker Shock)
  • 05:20 大通货膨胀时代(Great Inflation)
  • 05:46 当年快速大幅加息的副作用
  • 06:10 沃尔克规则 (Volcker Rule)
  • 07:00 市场上对未来的两种看法
  • 08:18 南加州房地产市场行情分析
  • 08:45 洛杉矶房地产市场上的有”硬伤“的房子

美国房产最前线 2022.05.05

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新房主有哪些遗憾事?这些事情买房前要想清楚!5月美联储若大幅加息或将加速美元回流!美国房产最前线 孙斯陶 2022.04.21

新房主有哪些遗憾事?这些事情买房前要想清楚!5月美联储若大幅加息或将加速美元回流!美国房产最前线 孙斯陶 2022.04.21

报税季刚刚过去,我们南加州洛杉矶(Los Angeles)和橙县尔湾(Irvine)地区的房地产市场也到了往年的旺季!而且距离美联储下个月的FOMC会议越来越近了!今年以来美国房贷利率大幅走高,对美国房地产有什么影响?美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors, a.k.a. N.A.R.)有哪些预测?美国建筑商协会(National Association of Home Builders, a.k.a N.A.H.B.)的指数显示了什么?什么是Single-Family Rental Index?好不容易买到了房子,却又后悔了?今天,孙斯陶跟您聊聊这些话题。

本期节目:

  • 00:12 美国房贷利率走高
  • 01:29 美国房地产经纪人协会NAR的预测
  • 01:55 美国独栋房屋租金指数显示了什么
  • 02:48 NAHB关于美国独栋新房建造数据
  • 04:10 新房主都后悔了?都有哪些遗憾?
  • 06:55 通货膨胀CPI和生产者价格指数PPI数据
  • 07:29 通胀拐点何时到来?未来关注哪些指标?
  • 07:58 专业房地产投资人比例将增加?
  • 08:33 美联储5月会大幅加息吗?

美国房产最前线 2022.04.21

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不加价就买不到房? 平均收到几个Offer? What’s is Sales Price to List Price Ratio? How many offers per home sold? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.03.23

不加价就买不到房? 平均收到几个Offer? What's is Sales Price to List Price Ratio? How many offers per home sold? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.03.23

最近这一两年,南加州洛杉矶和尔湾的房价涨了很多,市场上想买房子的人也很多。其中有很多是首次购房者。上个星期三,美联储也开始加息,应对通货膨胀。如果你已经开始找房子就知道了,市场上卖房子的人不多。前阵子跟客户聊天,他就自嘲说,现在买房,就是面临着“三座大山”!今天,孙斯陶结合加州房地产经纪人协会和美国房地产经纪协会的数据,跟您聊聊在当下竞争激烈的市场上,买房是否一定要“竞价”?如果制定一个合理的买房策略?

本期节目涵盖:

  • 02:15 2月份加州现房独立屋销量数据
  • 02:43 2月份加州房价中位数 Median Price
  • 03:45 加州房地产市场2月份成交价与上市价的比例
  • 05:20 N.A.R.的信心指数Confidence Index Survey问卷调查
  • 05:42 平均每卖出的房子收到几个Offer?
  • 06:10 多少买家的Offer出价高于房子上市价?
  • 06:48 现在买房就一定要“加价”吗?
  • 07:25 百分之多少的房子在一个月内卖掉?
  • 07:55 什么是一个有竞争力的Offer?
  • 08:30 美联储加息与美元回流
  • 09:00 债券市场和殖利率
  • 09:40 美联储5月FOMC:鹰派?鸽派?
  • 10:43 近期美国房贷数据
  • 11:30 美国房主和买房人未来要关注什么?

美国房产最前线 2022.03.23

数据来源 Sources:

California Association of Realtors (C.A.R.); National Association of Realtors (N.A.R.); Mortgage Bankers Association;

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美联储加息是剪羊毛? 美元回流对美国房地产有什么影响? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.03.17

美联储加息是对新兴市场"剪羊毛"吗? 美元回流对美国房地产有什么影响? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.03.17

3月16日,美联储主席鲍威尔宣布加息一码。美国进入加息周期,是对新兴市场的”剪羊毛”吗?会造成离岸美元回流美国吗?这对美国房地产有什么影响?今天,孙斯陶跟您聊聊他的个人看法,供您参考。

本期节目涵盖:

  • 00:00 Intro
  • 01:32 对美国买房人和房主的影响
  • 02:33 美国房贷 Mortgage 和Refinance重新贷款
  • 03:15 美国房屋净值贷款 HELOC
  • 03:40 美国车贷对房贷的影响
  • 04:40 美联储的“工具箱“
  • 04:50 失业率、通货膨胀、量化宽松QE、M2
  • 05:25 国际局势影响和油价
  • 05:40 2022年美国中期选举
  • 06:00 未来美国还会加息吗?
  • 06:30 几种可能性 07:25 美元回流?
  • 08:30 美联储加息、缩表、减少购债?
  • 08:40 离岸美元的流动性
  • 08:55 美元的全球储备货币地位和“外溢效应”
  • 09:40 剪羊毛?
  • 10:08 对美国房地产的潜在影响
  • 10:50 货币紧缩?

美国房产最前线 2022.03.17

数据来源 Sources:Federal Reserve Bank of St. Louis, Wikipedia

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