FTX为何在此时破产?2023年“数字美元”国家队跑步入场!背后的底层逻辑是什么?孙斯陶 2022.11.18

FTX为何在此时破产?2023年“数字美元”国家队跑步入场!背后的底层逻辑是什么?孙斯陶 2022.11.18

过去这一个星期的市场真可谓是风云诡谲。在上周公布了反映美国通货膨胀水平的居民消费价格指数CPI好于预期之后,美元指数应声下跌,市场乐观的预期美联储将放缓加息的脚步。这个星期二新发布的美国生产价格指数PPI数据也好于预期,呼应了上星期发布的的CPI数据,美元指数再次下跌。但是在此期间,非常诡异的是,黄金悄然上涨。更加值得回味的是,周二,纽约联邦储备银行宣布,将与10家华尔街巨头一起试水数字美元!而在同一天,上一期节目里提到的被挤兑的世界第二大加密货币交易所FTX,传来了上星期已在纽约申请破产的消息。这一切是巧合?还是之间存在着某种必然性?今天孙斯陶跟您一起探讨一下!

大家好,我是孙斯陶。这几天市场真是跌宕起伏,让我们这些吃瓜群众看了一场好戏。之前呼风唤雨的加密货币第二大交易所FTX,传出上周申请破产保护了。这件事情对“币圈儿”乃至整个金融业的影响还在发酵之中,堪称是“币圈儿”的雷曼事件。整个事件摊开了看,也是简单得可笑,不过是老掉牙的“庞氏骗局”披着加密货币外衣的现代翻版而已,跟区块链没什么本质上的关系。

不过整个事情有意思的地方在于,为什么是现在FTX出了问题!任何金融界的大事的发生,都不是孤立事件,都要结合政治和经济的大环境来分析。我们先看看比特币在过去一年的走势,我们很清楚的看到,刚好一年以前,2021年的11月初,比特币创下了6万7千多美元的历史新高。我们结合一下当时大的经济环境看看。当时美国利率水平,在美联储在疫情初期降息救市之后,一直处于历史的低点。

我们看一下这张图表,很清楚的看到当时利率之低,借贷成本低廉,同时因为疫情以来,超过3万亿美元的大规模经济刺激计划,在美联储多轮量化宽松政策之下,美国正在经历40年以来最严重的通货膨胀!作为我们普通人,面对那么高的通货膨胀,总要做些事情吧。那么大家当时的选择也就不难理解了,钱要么放在金融市场,每天资金进进出出,人人都是股神,忙得不亦乐乎;要么在忙着贷款买投资房,搞得当时竞价买房还一屋难求。

随着美国逐渐从疫情当中走出来,在面对步步走高的通货膨胀的时候,低利率环境是难以为继的。世界上也没有什么资产是只涨不跌的。就像我在去年12月的节目中讲的,2022年美联储加息将可能刺破美国房产的泡沫。相对稳健的美国房地产尚且如此,更何况是风险偏好如此之强的加密货币呢。我们还是以当时的比特币为例,从去年11月初的高点6万7,在短短的2个月,跌到了今年1月中旬的3万多,接近腰斩。

大家看看,这段跌势这么凌厉,可怜那些被所谓的加密货币“布道者”洗脑,有了所谓的“信仰”的普通加密货币韭菜,损失惨重。如果你觉得接近腰斩的跌幅已经很大了,那么你就太小瞧“币圈儿”的庄家了。刚经历2月俄乌战争之后的大反弹,开心没几天,比特币就从3月的反弹高点4万7,一路跌到6月的1万9千多。跌没了一大半。真是心疼玩儿加密货币的“韭菜”,被市场这么反复收割。

我们看一下与此同时,美国经济的大的背景是什么,当时发生了什么?美国消费者价格指数CPI在今年1月份同比上涨了7.5%,这是1982年美联储主席保罗·沃尔克时代以来的最高水平。之后,2月和3月份更是同比增幅涨到了7.9%和8.5%。这时候,不管是从民生角度,还是从今年年底的刚结束的中期选举的角度来讲,美联储加息这件事情,当时已经没有悬念了,问题是“加多少”?和“加多快”?

果不其然,今年3月,美联储在时隔几年之后,再次进入久违的新一轮加息周期。不过CPI仍然在6月份扩大到了9.1%。我在5月初的节目里,跟大家介绍了上个世纪80年代美联储保罗·沃尔克和他激进的货币紧缩政策。因为面对这么高的通货膨胀,美联储当时不仅选项已经不多,时间也不多了。美联储于是分别在3月、5月、6月、7月、9月、11月连续大幅加息,创下了1981年以来最大的加息力度!

于此同时,加密货币,我们还是以比特币为例,从6月到11月一直在低位盘整。当大家都以为它已经在地板上躺平的时候,没想到地板之下还有18层地狱。之后的事情,就是大家最近半个月目睹的事情,加密货币第二大交易所FTX传来流动性出问题的消息。其实,这种事情今年以来在“币圈儿”发生过好几次了,有好几家加密货币公司因为加密货币的价格的暴跌,从而引爆流动性危机。

不过像FTX这么大的体量和业界影响力,也发生这种事情,就说明不仅仅是这家公司有问题,甚至整个行业可能都出现了问题。我在3月17日的那一期节目里,跟大家分析了美联储加息会导致美元回流,尤其是海外的离岸美元更是如此,其实大家看看,今年以来,非美货币,不管是新兴市场还是西方发达国家的货币,比如欧元、英镑、日元、韩元,兑美元的汇率就一目了然了。英镑兑美元从1月的1.37,跌到了9月的1.07。美元兑日元从年初的115,涨到了十月份的150。发达国家的法定货币都这样,何况是加密货币?更不要提那些骗人的“空气币”了。

所以这几天,FTX一传出来问题,各个加密货币人人自危,大家看谁都危险。现在这个事情还在发酵当中,不知道下一个倒下的将会是谁!受到FTX事件的影响,投资人纷纷从加密货币出逃,包括比特币也被波及,甚至一度跌到1万6。根据FTX最近提交的破产申请初步披露的数据来看,波及的债权人人数超过100万,资金缺口巨大。现在负责当年安然丑闻中安然公司的破产清算的John Ray III接手了公司。

在过去的几天,包括美国在内的全球数十家监管机构介入了FTX的破产事件。其中包括美国检察官办公室、美国证券交易委员会SEC、商品期货交易委员会CFTC。美联储副主席布雷纳德表示,担心看到FTX破产事件会伤害到散户,政府必须确保加密货币市场的政府监管!美国财政部长耶伦也表示,FTX事件再次印证了她之前的看法,也就是加密数字货币市场拥有很大的弱点,非常需要监管。甚至币圈儿的一部分散户,现在也在逐渐改变观念,转而支持加强监管,至少是要加强审计,更加透明化。

11月15日,纽约联邦储备银行宣布将与美国银行、花旗银行、纽约梅隆银行、富国银行、万事达等十家左右的华尔街巨头合作,测试数字美元。说到纽约联邦储备银行,可不一般,它是美国联邦储备系统中最重要,也最有影响力的储备银行。美联储于1913年成立,相当于美国的央行,全美国被划分为12个联邦储备区,每个联邦储备区都有自己的联邦储备银行。

跟美国其它11个地区性联邦储备银行不一样,纽约联邦储备银行能够直接执行美国的货币政策,进行外汇交易,甚至管理美国财政部的一部分国债。它的资产甚至超过其它11家联邦储备银行的总和。我们知道每一个区域性的联邦储备银行都是独立的法人机构,各大银行通过拥有12个联邦储备银行的股份而成为美联储的会员银行。

根据周二纽约联邦储备银行的声明,这次数字美元项目,将测试银行和金融机构如何在通用数据库中使用数字美元来帮助加快支付速度,此举将促进使用分布式账本技术连接受监管金融机构持有的存款的数字资产交易。这句话听起来有点绕,简单说就是美联储打算携手华尔街巨头,共同打造数字美元的基础设施,把央行、商业银行、还有受监管的非银行金融机构纳入这个计划,尤其是要发展数字美元的支付和结算系统,使其更加高效,实现跨境交易。

不仅仅美联储,其实今年9月份,美国已经发布了加密货币监管框架报告,里面明确指出对加密货币的监管,关乎消费者、投资人、企业、金融市场的安全,所以大力支持美联储推动数字美元的发展。尤其是这次FTX事件之后,纽约联邦储备银行在本周二的这份声明,意义重大。我估计在2023年,乃至之后的一段时间,“数字美元”的将获得巨大的扶持力度。

太阳底下没有新鲜事,FTX破产这件事情也是如此,无外乎就是老掉牙的庞氏骗局披上了区块链的科技外衣,引爆了贪婪的人性而已。但是这件事背后的底层逻辑和后续发展,不仅将对整个区块链产业的影响深远,更是对即将到来的“数字美元”有巨大的促进作用,才是更值得我们持续关注的。

今天就跟大家聊到这里,如果您喜欢我的节目,请您订阅并分享我的频道,我是孙斯陶,我们下期再见!

2022.11.18

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美国房主房产净值开始缩水?!加州买房卖房皆痛苦!对洛杉矶和尔湾本地房产市场有什么启示?美国房产最前线 孙斯陶 2022.10.07

美国房主房产净值开始缩水?!加州买房卖房皆痛苦!对洛杉矶和尔湾本地房产市场有什么启示?美国房产最前线 孙斯陶 2022.10.07

根据美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors, a.k.a. N.A.R.)于9月公布的数据,美国二手房销售量在8月份月度环比下降了0.4%。这个数字听起来不大,但是这是自2020年5月以来的最差销售速度表现。这些冷冰冰的数字,对我们广大美国房主群体有什么直接影响呢?今天孙斯陶结合我在南加州洛杉矶和尔湾本地房地产市场上的亲身感受,和您探讨一下买房和卖房双方的心理。

美国8月份二手房销售速度放缓

大家好,我是孙斯陶。最近加油的油价越来越贵,加油站的队也越来越长。这几天美国股市也是起起伏伏,据说美联储在10月3日开会,讨论加息节奏是否过快的问题,对美国国债和美元指数都有影响。美元近期的走势跟美国国债的相关性越来越高。现阶段美国的利率是否已高到足以控制通货膨胀,我想答案大家都清楚。现在美联储利率水平仍远远低于通货膨胀的8%。年底之前,美联储还有2次FOMC议息会议。估计还会有一段苦日子。

好了,言归正传,9月初的那一期节目里,我跟大家介绍了根据美国一些房地产数据公司的报告,今年夏天美国房地产市场的销售表现不尽理想。当时我还说不太确定这份报告的权威性。就在9月下旬,美国房地产经纪人协会也发布一份房产报告。根据这份报告,美国二手房在今年8月份的销售速度也不理想,创下了2020年5月以来最慢的销售速度。

我们回想一下2020年年初,也就是疫情刚开始的时候,当时整个美国社会经济骤然放缓,所以当时房产销售也不理想。当时我还组织过线上的房产研讨会,邀请嘉宾,一起分析当时的房地产市场。如果大家还有印象的话,我说随着美国出台大规模的经济刺激计划,我们对美国房地产的看房并不那么悲观。之后的情况,我们也都亲眼目睹了,美国房产市场迅速从谷底攀升,一屋难求,行情火爆。

这对于像我们这种在美国生活了几十年的人来说,一切都是那么的似曾相识。随着美国货币政策的紧缩,之前火爆的房地产市场,也逐渐回归理性。可见能打败“魔法”的,也只有“魔法”。根据美国房地产经纪人协会的这份报告,尽管8月份的房价同比,也就是跟去年8月相比,上涨了7.7%。但是8月份销售的二手房的房价中位数是38万9千5百美元,比6月份的41万3千8百美元有所下降。而且,8月份美国二手房销售,不仅是2020年5月以来最差的销售速度,更是同比,也就是比2021年的8月份的销售量,下降了19.9%!

其实一切的改变,都不是一夜之间发生的,都有蛛丝马迹,是有迹可循的。8月份的销售数据不理想,其实我们要关注的6-7月份。原因也很简单,8月份过户的二手房,基本都是6-7月份签约的。美联储于3月、5月、6月、7月都在加息,这对于在今年夏季,也就是所谓的房产旺季,想贷款买房的朋友,造成很大的压力。加息给买家带来的压力既有来自财务上的,毕竟月供增加了,更是来自心理上的。在8月中旬的节目里,特别花了一期的节目,跟大家分析过加州房产情绪指数(California Housing Sentiment Index)的变化,大家有兴趣的话,可以去回顾一下。

这次NAR公布的有一点非常有趣,也是今天我想特别跟大家谈的,虽然在8月份不同价位的二手房的销售量都在下滑,但是销量下滑最严重的是低价位的房产。根据这个报告,25万-50万美元这个区间的二手房,销售量跟去年同期相比,下滑了14%。而75万-100万美元这个价位区间的房子的销售量仅仅下降了3%!

难道是现在美国都喜欢买贵的房子,看不上小房子了吗?答案当然是“不是”!我觉得产生这个现象的主要原因还是这两年一直存在的问题,市场上的在售房源有限,尤其是在售的低价房产有限。换句话说,随着美国房价这两年的大幅上涨,市场上25万-50万这个区间的在售房产不多,所以表现在数据上就是销售量大幅下滑。

理性面对现实

现在的美国房地产市场,我觉得对于买卖双方都很尴尬。首先,对于市场上的买家,尤其是需要申请房贷的首次购房者来说,在经历了美联储在3月份、5月份、6月份、7月份、9月份连续几次加息,今年累计加息了12码,也就是加了3%。30年固定房贷利率从今年年初的时候的平均3%左右,现在已经在6.66%附近。而且在年底之前,美联储还有2次FOMC议息会议,一次是在11月初,另一个在12月中旬。假如美联储在这两次会议后,选择继续加息的话,那将对贷款买房人造成更大的压力。

其次,最近几个月,我们明显感觉到南加州房地产市场的降温。但是这就代表着买家就能买得起心仪的房子了吗?事实上并没有这么简单。 刚才提到了,今年8月份美国售出的二手房的中间价位大概是38万9千5百,这跟去年同期相比上涨了7.7%。你的收入比去年增加7.7%了吗?去年你负担不起的房价,今年你就能负担了吗?

对于房主来说,去年卖房子,或者是今年年初卖房子,以南加州核心区域为例,我想是不缺上门看的人的。如果地段过得起,房子条件不错,很多都能收到好几个offer。现在的话,整个市场上观望的情绪很浓,如果房主想卖房子,可能需要更多的理性判断和耐心。

房市降温!部分美国房主身价缩水!

聊完今年夏天房地产市场降温,你可能觉得我现在的房子住得好好的,也不打算卖,房子好不好卖跟我影响不大。或者觉得我现在的房子是二十年前买的,已经赚了几倍,短期的涨跌都是纸面上的,我根本不在意!你这说当然没有错,尤其是在你短期内不缺钱的情况下。但是在美国有很多人是需要做房屋净值贷款的。简单说就是、通过抵押贷款把房子的净值拿出来一部分,用做其他用途。

根据美国一个房地产数据公司Black Knight的数据,今年7月份大概有85%的美国50大主要房产市场的房价多多少少有走软的苗头。那么最直接的后果就是有些房主的手里的房产的房屋净值受到了影响!我们不预测未来房价的涨跌,但是如果未来房价下跌的话,刚好不巧这些房主需要用钱,需要做房屋净值贷款的话,那么他从贷款银行处能拿到的金额,就多多少少会受到影响。

当然广大房主暂时也不必恐慌,毕竟现在的经济状况跟2008年那次金融危机还是有很大不同的。经历过那次房产泡沫的朋友一定都还记得,次贷危机发生之前,美国很多房主盲目贷款,其实手里的房子的房屋净值比例非常低。次贷危机发生后,美国有些地区房价崩盘,我们南加州的某些地区的房价跌了将近一半甚至更多。很多房主的房屋净值都跌没了。所有这些人干脆就不还房贷了。结果银行产生了大量坏账。

之后美国吸取教训,制定了更加严格的法规,监管房屋贷款。现在根据统计,美国有房贷的这些房主整体上看负债率并不高。再加上疫情以来这两年,美国房价大幅上涨,很多房主,尤其是我们美国西岸的房主,手里的房子的净值估计涨了很多。不过,我们未来在观察美国房地产市场的时候,也要多多注意房贷违约率的是否走高。

我一直跟大家讲,很多事情,没人能说得准!只能交给时间来回答!更何况不同财富阶层的资产构成比例也是不一样的。我们不光要对市场有个理性的认知,更是要对自身情况有个清晰的认识。适合别人的投资策略和投资标的,不一定适合你。但我们能做的就是未雨绸缪,与其在想2023年美国经济是衰退,还是停滞性通货膨胀,还是通货紧缩,不如保持手里的现金流稳定,这样才是进可攻退可守。

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美国房产最前线

2022.10.07

Sources:

Federal Reserve;

Federal Reserve Bank of St. Louis;

Federal Reserve Bank of Chicago;

Freddie Mac; National Association of Realtors;

California Association of Realtors;

Financial Crisis Inquiry Commission Report;

Black Knight;

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美国房产成交价低于要价将成为常态?房贷利率达2008年次贷危机后最高!What is “sale-to-list price ratio”?Mortgage rates reach the highest level since 2008 Subprime Crisis! 美国房产最前线 孙斯陶 2022.09.12

美国房产成交价低于要价将成为常态?房贷利率达2008年次贷危机后最高!What is “sale-to-list price ratio”?Mortgage rates reach the highest level since 2008 Subprime Crisis! 美国房产最前线 孙斯陶 2022.09.12

进入秋季以来,南加州的气温反而是更热了,不过我们房地产市场可是正好相反!去年以来一直跟大家提到的一个房地产指标“sale-to-list price ratio”,也就是平均售价/挂牌价的比率。去年以来,这个指标的平均值一直是超过100%。不过,根据Redfin的一份房地产报告,从全美国来看,这个指标的平均值在8月份跌到了100%以下!今天孙斯陶结合南加州洛杉矶和尔湾本地房地产情况,跟您聊聊这个话题。

什么是售价/挂牌价比率 “Sales-to-List Price Ratio”

大家好,我是孙斯陶!“sale-to-list price ratio” 平均的售价-挂牌价比率,这个指标大家一定不陌生,尤其是要买房的朋友。疫情以来,大家在房地产市场上也都看到了,因为供需关系市场,美国市场上在售的房子很少。很多房主觉得通货膨胀这么高的情况下,持有房产来抵御通货膨胀,是一个很好的选择!再加上前年和去年,美国房贷利率非常低。很多人也迫切的要买房。

但这就产生了所谓的竞价出Offer的情况,也就是”Bidding War“。房子上市后,buyers(买方)出价,价高者得。那么出现售价比挂牌价高的情况,就很常见了。所以我们去年的节目里,也经常提到这个情况,也跟大家介绍过这个房产指标。在这种情况下,这个“sale-to-list price ratio”就会高于100%。

Redfin前几天在它网站上发表了一篇文章,里面说根据他们的数据,在八月份,全美国平均的房产成交价,低于卖主的开价,售价/挂牌价的比率是99.8%。这个现象是自2021年3月以来的第一次。而去年同期,也就是2021年的8月,这个指标是101.4%。这个全美国范围的情况,那么聚焦在我们南加州洛杉矶县(Los Angeles County),根据这份报告,这个比率在八月份是100.5%。所以我们南加州核心区域的房价相对于全美国范围来看,还是非常坚挺的!

美国房贷利率达到2008年次贷危机后的最高!

根据上星期9月8日公布的房地美(Freddie Mac)公布的最新美国房贷利率走势图,全美平均30年房贷固定利率涨到了大概5.89%,创下2008年11月以来的新高。这是一个历史时刻,因为这是08年次贷危机后最高的长期利率。而且今年以来,我在节目里也一直在提醒大家,现在美债收益率严重倒挂。

除了刚才提到的30年房贷利率,我们看一下中短期的利率。15年房贷FRM最近是5.16%,一年以前才2.19%,涨了一倍多;5年房贷ARM大该是4.64%。你跟你的贷款银行或者贷款经纪谈房贷的时候,要注意一点,你要留意看他们的报价是不是APR(Annual Percentage Rate),是否包括各种费用,Point和Fee是多少,而不是单纯看对方给你的利率的高低!

房贷利率创了2008年次贷危机后的新高,这对市场上准备买房子的朋友的贷款能力造成很大的压力。简单说,假设你的收入、信用分数、负债比、现金流这些因素不变的话,房贷利率上涨后,你从银行能贷到的钱就少了!你的房产经纪人拿到你给的Pre-Approval Letter后,一目了然,你能贷到多少钱,是清清楚楚写在银行贷款批准信上的。

高房贷利率造成的后果就是,当你看好房子后出Offer的时候,就没有办法像以前一样出那么高的价钱了。这也就是为什么在今天节目的开头,我们看的全美国范围的成交价/要价的比率在下滑的主要原因之一。我们知道美联储下一次FOMC会议将在9月19-20日举行,现在市场上传言还会大幅加息。刚才说了洛杉矶这边的房价还是比较坚挺。不过我们要持续观察,看看会不会发生逆转!

不过大家对美国房地产市场也不用过于悲观!首先,美国的失业率还是很低。根据9月初公布的数据,只有3.7%。其次,你不买房子,总要租房子吧?现在租金这么高!每个人的情况不一样,你自己要算一下是买房划算,还是租房划算!再加上这么高的通货膨胀,也不是一朝一夕能够降得下去的。还有,我们今年以来做了好几期节目,都是关于“美元升值”和“美元回流”这个话题。有兴趣的话,你可以关注一下美元兑世界其它主要货币的汇率。在正确的时间,合理配置一些高质量的美元资产,还是非常重要的。

今天就简单跟大家聊到这里。如果您喜欢我们的内容,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下一期再见!

美国房产最前线

2022.09.12

Sources:

Federal Reserve Bank of St. Louis;

Redfin;

Freddie Mac;

Los Angeles Times;

Bureau of Labor Statistics;

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美联储又加息了!南加州洛杉矶和尔的房子更难卖了!美国房产最前线 孙斯陶 2022.07.28

美联储又加息了!南加州洛杉矶和尔的房子更难卖了!

美联储主席鲍威尔今天(7月27日)宣布为了对抗居高不下的通货膨胀,美国再次加息0.75%,也就是三码。不过市场上很多人反而很开心,因为大家觉得鲍威尔在记者发布会上重申了对抗通货膨胀的决心,但是也暗示了在未来的某个合适的时间点,美联储不是不可能放慢加息的脚步。孙斯陶今天跟大家聊聊这将会对南加州大洛杉矶地区和橙县尔湾的房地产有什么样的潜在影响!

大家好,我是孙斯陶。今年以来,我们经历了3月份、5月份、6月份这三次加息之后,果不其然,今天又迎来了第四次加息,幅度跟6月15日那次一样,加了0.75%,也就是3码。虽然已经加息加到麻木了,不过美联储主席鲍威尔在FOMC会议之后的新闻稿,还是要看一下的。主要是看看跟前几次加息时候的新闻稿相比,有哪些相同点,和不同点,毕竟魔鬼都在细节里。

首先,美联储把隔夜拆款利率提升到了2.25%-2.5%这个区间。我们之前的节目里好几次都提到了上个世纪80年代的美联储保罗·沃尔克和他的非常激进的加息政策。给大家打打预防针。尽管如此,我想美联储在6月份加息三码的基础上,再次加息三码,这个幅度就很惊人了。你想想看光6月份和7月份,就加了1.5%。这还没算上3月份和5月份那两次加息。这基本上也显示出来美联储对抗通货膨胀的决心,毕竟根据这几次的会后发言稿来看,美联储还是想让通货膨胀水平回到之前的2%左右。不过我想,这个目标非常难,至少不是短时间能实现的。

第二点,鲍威尔提到了,经济指标显示,美国近期的支出(Spending)和生产(Production)都在走软,但是尽管如此,失业率还是非常低,6月份是3.6%。其实最近的经济数据出来的很多,很多也是相互矛盾的。比如说,上个星期就有新闻报道说现在申请失业救济金的美国人又开始增加,还有一些大公司也宣布裁员或者减少招聘新员工。还有一些房地产公司,我听说也在裁员。我看,美联储为了抵御通货膨胀这么加息,早晚会对经济增长造成影响。美国的普通老百姓,冷暖自知,并不是每个人都在知名的高科技企业上班,也不是每个人都是年薪几十万美元起步。经济大环境如此,普通人花钱就会变得更小心。

第三点,就是将会按计划在9月份加速缩表。美联储现在在资产负债表上有9个Trillion(9万亿美元)。鲍威尔今天说要把MBS,也就是抵押贷款证券,每个月缩减上限提高到350亿。国债每个月缩减上限也提高到了600亿美元。我们之前的节目也介绍过,美联储的这种量化紧缩,也不是短时间能达成的,但是给市场带来的压力,确实真实的。

基本上来看,美联储的这次加息,还有鲍威尔在会后的这次发言的内容,还是符合预期的,没有什么太令人惊讶的东西。毕竟这个加息的幅度,已经是保罗·沃尔克在上个时间80年代以来,最大的幅度了。其实大家对于这种发言看看就好,毕竟他们都会给自己留有余地,不会把话说得很明白、很具体的。

这就让大家更加关注下一次美联储开会,也就是9月下旬的那一次的会议。我觉得到时候会不会加息,还是要看当时的经济数据。要看到时候通货膨胀会不会有改善,失业率会不会增加,美国经济会不会陷入衰退。还有到时候,如果还是要加息的话,加息的力度有多大,是放缓还是加速?

聊完美国经济的大环境,政策面的影响。我们一起看看美国的房地产。其实今年年初加息以来,房地产成交量都不好。根据美国房地产经纪人协会(National Assocition of Realtors)的数据,美国二手房屋销售,从年初1月份的六百多万户(年化Seaonally Adjusted Annualized Rate,下同),下降到了5月份的五百多万户。我进入我们的系统里面看了看,在南加州大洛杉矶地区,包括橙县的一些热门城市,市场上在售的房子,在市场上的天数,都大大增加。有一些也下调了上市价格。普遍反应,杀价也变得相对容易了很多。

美国二手房销量大幅下跌,新房销售也不好。而且新房和建筑许可证的申请数量也下滑。这说明,房地产开发商也变得非常谨慎。其实大家也不用是房地产方面的专业人士,就能找到很多数据。比如说,美国的开发商很多都是上市公司,他们的财报都是公开信息。还有房地产企业嘛,都是要融资的,大公司都是 有评级机构的评级的。这些评价,是上调,还是下调,都是暗藏着很多有用信息的。

说到这里,我就必须再次跟大家讲,美国的房地产市场,是一个高度市场化的市场。房子是资产的一种,自然也会收到政策面的影响,比如货币政策。加息还是降息,量化宽松或者缩表,都是影响到美国房地产市场。既然有风险,就是有涨跌。我们亲眼目睹了2008年金融危机之后,美国房地产的大跌。同时也见识了疫情这两年来的大涨。不过很多事情都是一体两面的,并不都是负面的。比如说,现在美联储大幅加息,就会造成“美元回流”现象。再加上现在欧洲的紧张局势,大家看看美元指数就知道了。

所以,还是老话,在经济预期上行的时候,我们要大胆的放手一搏,在经济预期下行或者不明朗的时候,就要小心谨慎,才能走的更远。今天我们就聊到这里,如果您喜欢我们的节目,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下次再见!

美国房产最前线

2022.07.28

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失去的三十年!安倍经济学对日本房地产的影响和对美国房地产的启示!美国房产最前线 孙斯陶 2022.07.20

失去的三十年!安倍经济学对日本房地产的影响和对美国房地产的启示!美国房产最前线 孙斯陶 2022.07.20

大家好,我是孙斯陶。好久不见,前阵子度假当中,这个世界还真的发生了不少事情。尤其是日本前首相安倍晋三遇刺。作为一个国际知名的政治人物,政治方面的功过是非,自然任人评说。但是今天我想跟大家聊的是,在经济方面以他名字命名的“安倍经济学”(Abenomics)和其对日本房地产的影响,还有对我们美国房地产有什么可以借鉴的历史意义。

广场协议失去的三十年

要聊所谓的“安倍经济学”,就不能不提美国和日本在上个世纪的几次贸易战,以及之后签署的“广场协议”。二战之后,日本经济起飞,从五六十年代开始,与美国产生贸易摩擦。当时贸易战是在劳动密集型商品出口方面,比如日本出口到美国的纺织品,也就是美国对日本用低廉的价格把衣服出口到美国非常不满,举个例子,日本当时出口到美国的衬衫只卖1美元。

不过,在70年代石油危机之后,随着日本的产业逐渐升级,80年代的时候,日本的汽车、半导体产品、家电这些高科技附加值的产品,在美国就非常常见了。在一片荣景之下,很多日本人认为日本的经济规模很快就会超过美国。经济腾飞了,有钱了,就来炒房子。当时的日本人,只要买房地产,然后抵押给银行,然后拿贷到的钱继续买房子,如此循环往复,就能赚到钱。据说当时日本有30%的人直接或者间接从事跟房地产相关的业务。从东京的房地产,到海边的度假屋。当时号称卖掉东京,就能买下整个美国。

不过眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了!随着日本的崛起,来自美国和欧洲的贸易压力大增,之后美、日、英、法、德,5个国家一起签署了著名的“广场协议”。当时的日本外务大臣,是安倍晋太郎,也就是今天要聊的主角,安倍晋三,的父亲。之后的故事我们就都知道了,日元大幅升值,出口型企业无法生存,不得不把生产线外移到其它国家,失业的人越来越多,日本经济一蹶不振。股市崩溃,房价一路下跌。最后,很多人房贷也干脆不还了,因为已经资不抵债了。日本也就进入了长期的通货紧缩,迎来了所谓的“失去的三十年”。

安倍经济学 – “三支箭

说到所谓的“安倍经济学”,简单讲就是在2012年,安倍在他第一个任期刚开始时,为了振兴长期低迷,“通货紧缩”的日本经济而提出的三大经济主张,也就是作为的“三支箭”。第一支箭,是采取激进的货币宽松政策。说到“货币宽松”政策,我们美国的朋友可不陌生,我们也经历多很多轮的QE,货币放水,我们都习以为常了。那我们看一下当时的日本的情况。2013年4月的时候,日本央行宣布采取“量化与质化宽松”计划,也叫做QQE。

这产生了2大直接后果。第一,日本进入负利率时代,这就降低了企业和老百姓的借贷成本。说白了,就是希望企业去贷款做生意,老百姓也贷款用来消费,比如贷款买车、贷款买房;除了负利率,另外一个直接后果就是日元贬值,这样一来,日本企业把他们的产品出口到国外的时候,就有价格的优势。比如卖到美国日本汽车,不光“物美”,更重要的是“价廉”。所以安倍经济学的“第一支箭”提振了日本的出口,通货膨胀也有所提升。

你可能会说通货膨胀提升是好事吗?你要知道,10年前安倍刚上台的时候,日本经历了多年的通货紧缩,也就是“deflation”。通货紧缩,简单说,就是通货膨胀的反义词。当市场上的货币减少的时候,那么货币的购买力就上升了,也就是说钱就更值钱了。那么老百姓就更愿意持有货币,而不是把钱花出去。买东西的人少了,物价就会下跌。企业就不愿意投资和扩大生产。结果也显而易见,长期这种恶性循环,导致了日本失业率上升和经济长期衰退。所以对于当时的日本来说,能否从通货紧缩中走出来,非常重要。

不过因为日本在上世纪经历了美国的6轮贸易战,签署对日本非常不利的广场协议,再加上2008年金融危机,还有日本在2011年发生的大地震,日本经济景气低迷。即使日本央行采取了史上最宽松的货币政策,日本的经济情况在2016年以后才有所小幅改善。

聊完安倍经济学中的“第一支箭“,我们看看“第二支箭”是什么?第二支箭就是采取积极的财政政策,由国家向经济注入大量资金,为企业减税,增加基础建设方面的政府支出。这方面,我想我们的观众就更不陌生了。增加基础建设方面的政府支出,不就是“铁公基”吗?美国去年年底也通过了类似的法案,叫做《基础设施建设和就业法案》,大概有1.2万亿美元,用来改善美国的道路、公共交通、机场、港口、电动车的充电桩等等。并借此希望能产生大量的就业,振兴经济。可见在遭受比较大的经济危机也好,或者是疫情之后,为了振兴经济,增加就业,在国家层面上增加财政投入,是各国政府经常采用的财经政策。

不过为了刺激经济,政府投入增加了。钱从哪里来呢?我们知道日本的个人所得税的税率是很高的。安倍经济学的做法是通过提高消费税的税率来补这个缺口。日本在2014年,把消费税从5%,增加到了8%。在2019年,更是再次把消费税提高到了10%。我看我们在美国的观众应该是越听越熟悉,我们南加州的消费税,尤其是洛杉矶县的消费税,这些年也一直在提高。除了消费税,拜登的税务改革,高收入税的税率会增加到多少?遗产税以后会怎么变化?这些也是我们一直都在关注的话题。

除了刚才聊的货币宽松和财政刺激这两支箭以外,“安倍经济学”的第三支箭,就是所谓的”结构改革“,振兴日本民间的投资。比如,允许更多移民进入劳动力市场,改善日本老龄化社会缺少劳动力的现实。再比如,增加女性就业等等。之后,日本也出台了一系列措施,刺激高科技产业的发展、鼓励生育、改善社会保障体系等等。

对日本房地产的影响和跟美国房地产的对比

整体上看,在安倍执政的几年里,日本的股市和房地产都有显著改善。尤其是2013年传出东京将要举办2020年夏季奥运会之后,房价有所回升。日本实行量化宽松的货币政策,贬值的日元带动了出口,失业率降低,国民收入增加。收入增加,房价也会水涨船高。再加上日元贬值,也吸引了不少海外投资人。尤其是日本的小型公寓,在安倍在任期间,涨幅明显。另外,跟美国这两年的情况类似,在疫情期间,很多日本人觉得居住环境需要改善,需要更大的空间,所以产生了很多房产的需求。

其实这么多年在美国,我们看到的也都是类似的套路,无外乎就是“大灾、大救、大涨、通胀“的轮回。每一个轮回,都是富人的家庭财富增加,普通老百姓被当作”韭菜“收割。其实不管是在日本,还是在美国,或者是世界上其它地方,房价上涨都是“有钱人终成眷属,没钱人亲眼目睹”。

不过,就当下的情况来看,日本和美国,也有很多不同之处。日本现在是日元汇率在低位、利率也很低。再加上日本是个老龄化社会,年轻人比例小,对买房的需求不大。据说在日本的一些地方,因为出生率过低,年轻人过少,造成很多房产空置。而美国这边的情况是,美联储今年以来连续加息,美元汇率也是一路走高,产生所谓的“美元回流”现象。这就会对世界上其它国家的央行造成巨大的压力,日本自然也不例外。另外一方面,美国是个移民国家,新移民很多。不管是本地人,还是外来人口的房产需求一直都很旺盛。在后疫情时代,再加上欧洲的紧张局势,低通货膨胀和低利率的大环境已经不存在,美国和日本的房地产市场将会怎么走,需要我们继续观察。不论什么时候,决策要靠自己,执行要靠专业!

今天就跟大家聊到这里,如果您喜欢我们的内容,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下次再见!

美国房产最前线

2022.07.20

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美联储加息!缩表!美国在1980年代初是如何控制住高通货膨胀的?什么是沃尔克冲击?有可能造成流动性危机吗?

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为了抑制高通货膨胀,美联储再度加息,并表示将计划分阶段缩表!你知道美国在1980年代初是如何控制住高通货膨胀的吗?保罗·沃尔克是谁?什么是“尼克松冲击”?布雷顿森林体系是如何崩溃的?什么是“沃尔克时刻”?他的“沃尔克冲击”曾产生什么样的影响?2008年经济危机后,他又是如何出手,建立“沃尔克规则”的?以史为鉴,今天,孙斯陶跟您聊聊美国经济史上的这些事儿!

本期节目:

  • 00:20 美联储加息并且计划缩表要注意的三点
  • 00:39 美国联邦资金有效利率
  • 00:58 加息造成跟其它国家的“利差”,造成“美元回流”现象
  • 01:21 关注未来美联储“缩表”的速度
  • 01:33 美联储资产负债表
  • 01:50 流动性危机?
  • 02:03 6月份美联储会议
  • 02:24 布雷顿森林体系 (Bretton Woods System) 的崩溃
  • 02:30 美国通货膨胀率历史走势
  • 02:50 保罗·沃尔克 (Paul Volcker)的看法
  • 03:50 尼克松冲击 (Nixon Shock)
  • 04:15 浮动汇率制
  • 04:25 约翰·康纳利(John Connally)
  • 04:42 沃尔克时刻(The Volcker Moment)和沃尔克冲击 (The Volcker Shock)
  • 05:20 大通货膨胀时代(Great Inflation)
  • 05:46 当年快速大幅加息的副作用
  • 06:10 沃尔克规则 (Volcker Rule)
  • 07:00 市场上对未来的两种看法
  • 08:18 南加州房地产市场行情分析
  • 08:45 洛杉矶房地产市场上的有”硬伤“的房子

美国房产最前线 2022.05.05

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新房主有哪些遗憾事?这些事情买房前要想清楚!5月美联储若大幅加息或将加速美元回流!美国房产最前线 孙斯陶 2022.04.21

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报税季刚刚过去,我们南加州洛杉矶(Los Angeles)和橙县尔湾(Irvine)地区的房地产市场也到了往年的旺季!而且距离美联储下个月的FOMC会议越来越近了!今年以来美国房贷利率大幅走高,对美国房地产有什么影响?美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors, a.k.a. N.A.R.)有哪些预测?美国建筑商协会(National Association of Home Builders, a.k.a N.A.H.B.)的指数显示了什么?什么是Single-Family Rental Index?好不容易买到了房子,却又后悔了?今天,孙斯陶跟您聊聊这些话题。

本期节目:

  • 00:12 美国房贷利率走高
  • 01:29 美国房地产经纪人协会NAR的预测
  • 01:55 美国独栋房屋租金指数显示了什么
  • 02:48 NAHB关于美国独栋新房建造数据
  • 04:10 新房主都后悔了?都有哪些遗憾?
  • 06:55 通货膨胀CPI和生产者价格指数PPI数据
  • 07:29 通胀拐点何时到来?未来关注哪些指标?
  • 07:58 专业房地产投资人比例将增加?
  • 08:33 美联储5月会大幅加息吗?

美国房产最前线 2022.04.21

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不加价就买不到房? 平均收到几个Offer? What’s is Sales Price to List Price Ratio? How many offers per home sold? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.03.23

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最近这一两年,南加州洛杉矶和尔湾的房价涨了很多,市场上想买房子的人也很多。其中有很多是首次购房者。上个星期三,美联储也开始加息,应对通货膨胀。如果你已经开始找房子就知道了,市场上卖房子的人不多。前阵子跟客户聊天,他就自嘲说,现在买房,就是面临着“三座大山”!今天,孙斯陶结合加州房地产经纪人协会和美国房地产经纪协会的数据,跟您聊聊在当下竞争激烈的市场上,买房是否一定要“竞价”?如果制定一个合理的买房策略?

本期节目涵盖:

  • 02:15 2月份加州现房独立屋销量数据
  • 02:43 2月份加州房价中位数 Median Price
  • 03:45 加州房地产市场2月份成交价与上市价的比例
  • 05:20 N.A.R.的信心指数Confidence Index Survey问卷调查
  • 05:42 平均每卖出的房子收到几个Offer?
  • 06:10 多少买家的Offer出价高于房子上市价?
  • 06:48 现在买房就一定要“加价”吗?
  • 07:25 百分之多少的房子在一个月内卖掉?
  • 07:55 什么是一个有竞争力的Offer?
  • 08:30 美联储加息与美元回流
  • 09:00 债券市场和殖利率
  • 09:40 美联储5月FOMC:鹰派?鸽派?
  • 10:43 近期美国房贷数据
  • 11:30 美国房主和买房人未来要关注什么?

美国房产最前线 2022.03.23

数据来源 Sources:

California Association of Realtors (C.A.R.); National Association of Realtors (N.A.R.); Mortgage Bankers Association;

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美联储加息是剪羊毛? 美元回流对美国房地产有什么影响? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.03.17

美联储加息是对新兴市场"剪羊毛"吗? 美元回流对美国房地产有什么影响? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.03.17

3月16日,美联储主席鲍威尔宣布加息一码。美国进入加息周期,是对新兴市场的”剪羊毛”吗?会造成离岸美元回流美国吗?这对美国房地产有什么影响?今天,孙斯陶跟您聊聊他的个人看法,供您参考。

本期节目涵盖:

  • 00:00 Intro
  • 01:32 对美国买房人和房主的影响
  • 02:33 美国房贷 Mortgage 和Refinance重新贷款
  • 03:15 美国房屋净值贷款 HELOC
  • 03:40 美国车贷对房贷的影响
  • 04:40 美联储的“工具箱“
  • 04:50 失业率、通货膨胀、量化宽松QE、M2
  • 05:25 国际局势影响和油价
  • 05:40 2022年美国中期选举
  • 06:00 未来美国还会加息吗?
  • 06:30 几种可能性 07:25 美元回流?
  • 08:30 美联储加息、缩表、减少购债?
  • 08:40 离岸美元的流动性
  • 08:55 美元的全球储备货币地位和“外溢效应”
  • 09:40 剪羊毛?
  • 10:08 对美国房地产的潜在影响
  • 10:50 货币紧缩?

美国房产最前线 2022.03.17

数据来源 Sources:Federal Reserve Bank of St. Louis, Wikipedia

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