失去的三十年!安倍经济学对日本房地产的影响和对美国房地产的启示!美国房产最前线 孙斯陶 2022.07.20

失去的三十年!安倍经济学对日本房地产的影响和对美国房地产的启示!美国房产最前线 孙斯陶 2022.07.20

大家好,我是孙斯陶。好久不见,前阵子度假当中,这个世界还真的发生了不少事情。尤其是日本前首相安倍晋三遇刺。作为一个国际知名的政治人物,政治方面的功过是非,自然任人评说。但是今天我想跟大家聊的是,在经济方面以他名字命名的“安倍经济学”(Abenomics)和其对日本房地产的影响,还有对我们美国房地产有什么可以借鉴的历史意义。

广场协议失去的三十年

要聊所谓的“安倍经济学”,就不能不提美国和日本在上个世纪的几次贸易战,以及之后签署的“广场协议”。二战之后,日本经济起飞,从五六十年代开始,与美国产生贸易摩擦。当时贸易战是在劳动密集型商品出口方面,比如日本出口到美国的纺织品,也就是美国对日本用低廉的价格把衣服出口到美国非常不满,举个例子,日本当时出口到美国的衬衫只卖1美元。

不过,在70年代石油危机之后,随着日本的产业逐渐升级,80年代的时候,日本的汽车、半导体产品、家电这些高科技附加值的产品,在美国就非常常见了。在一片荣景之下,很多日本人认为日本的经济规模很快就会超过美国。经济腾飞了,有钱了,就来炒房子。当时的日本人,只要买房地产,然后抵押给银行,然后拿贷到的钱继续买房子,如此循环往复,就能赚到钱。据说当时日本有30%的人直接或者间接从事跟房地产相关的业务。从东京的房地产,到海边的度假屋。当时号称卖掉东京,就能买下整个美国。

不过眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了!随着日本的崛起,来自美国和欧洲的贸易压力大增,之后美、日、英、法、德,5个国家一起签署了著名的“广场协议”。当时的日本外务大臣,是安倍晋太郎,也就是今天要聊的主角,安倍晋三,的父亲。之后的故事我们就都知道了,日元大幅升值,出口型企业无法生存,不得不把生产线外移到其它国家,失业的人越来越多,日本经济一蹶不振。股市崩溃,房价一路下跌。最后,很多人房贷也干脆不还了,因为已经资不抵债了。日本也就进入了长期的通货紧缩,迎来了所谓的“失去的三十年”。

安倍经济学 – “三支箭

说到所谓的“安倍经济学”,简单讲就是在2012年,安倍在他第一个任期刚开始时,为了振兴长期低迷,“通货紧缩”的日本经济而提出的三大经济主张,也就是作为的“三支箭”。第一支箭,是采取激进的货币宽松政策。说到“货币宽松”政策,我们美国的朋友可不陌生,我们也经历多很多轮的QE,货币放水,我们都习以为常了。那我们看一下当时的日本的情况。2013年4月的时候,日本央行宣布采取“量化与质化宽松”计划,也叫做QQE。

这产生了2大直接后果。第一,日本进入负利率时代,这就降低了企业和老百姓的借贷成本。说白了,就是希望企业去贷款做生意,老百姓也贷款用来消费,比如贷款买车、贷款买房;除了负利率,另外一个直接后果就是日元贬值,这样一来,日本企业把他们的产品出口到国外的时候,就有价格的优势。比如卖到美国日本汽车,不光“物美”,更重要的是“价廉”。所以安倍经济学的“第一支箭”提振了日本的出口,通货膨胀也有所提升。

你可能会说通货膨胀提升是好事吗?你要知道,10年前安倍刚上台的时候,日本经历了多年的通货紧缩,也就是“deflation”。通货紧缩,简单说,就是通货膨胀的反义词。当市场上的货币减少的时候,那么货币的购买力就上升了,也就是说钱就更值钱了。那么老百姓就更愿意持有货币,而不是把钱花出去。买东西的人少了,物价就会下跌。企业就不愿意投资和扩大生产。结果也显而易见,长期这种恶性循环,导致了日本失业率上升和经济长期衰退。所以对于当时的日本来说,能否从通货紧缩中走出来,非常重要。

不过因为日本在上世纪经历了美国的6轮贸易战,签署对日本非常不利的广场协议,再加上2008年金融危机,还有日本在2011年发生的大地震,日本经济景气低迷。即使日本央行采取了史上最宽松的货币政策,日本的经济情况在2016年以后才有所小幅改善。

聊完安倍经济学中的“第一支箭“,我们看看“第二支箭”是什么?第二支箭就是采取积极的财政政策,由国家向经济注入大量资金,为企业减税,增加基础建设方面的政府支出。这方面,我想我们的观众就更不陌生了。增加基础建设方面的政府支出,不就是“铁公基”吗?美国去年年底也通过了类似的法案,叫做《基础设施建设和就业法案》,大概有1.2万亿美元,用来改善美国的道路、公共交通、机场、港口、电动车的充电桩等等。并借此希望能产生大量的就业,振兴经济。可见在遭受比较大的经济危机也好,或者是疫情之后,为了振兴经济,增加就业,在国家层面上增加财政投入,是各国政府经常采用的财经政策。

不过为了刺激经济,政府投入增加了。钱从哪里来呢?我们知道日本的个人所得税的税率是很高的。安倍经济学的做法是通过提高消费税的税率来补这个缺口。日本在2014年,把消费税从5%,增加到了8%。在2019年,更是再次把消费税提高到了10%。我看我们在美国的观众应该是越听越熟悉,我们南加州的消费税,尤其是洛杉矶县的消费税,这些年也一直在提高。除了消费税,拜登的税务改革,高收入税的税率会增加到多少?遗产税以后会怎么变化?这些也是我们一直都在关注的话题。

除了刚才聊的货币宽松和财政刺激这两支箭以外,“安倍经济学”的第三支箭,就是所谓的”结构改革“,振兴日本民间的投资。比如,允许更多移民进入劳动力市场,改善日本老龄化社会缺少劳动力的现实。再比如,增加女性就业等等。之后,日本也出台了一系列措施,刺激高科技产业的发展、鼓励生育、改善社会保障体系等等。

对日本房地产的影响和跟美国房地产的对比

整体上看,在安倍执政的几年里,日本的股市和房地产都有显著改善。尤其是2013年传出东京将要举办2020年夏季奥运会之后,房价有所回升。日本实行量化宽松的货币政策,贬值的日元带动了出口,失业率降低,国民收入增加。收入增加,房价也会水涨船高。再加上日元贬值,也吸引了不少海外投资人。尤其是日本的小型公寓,在安倍在任期间,涨幅明显。另外,跟美国这两年的情况类似,在疫情期间,很多日本人觉得居住环境需要改善,需要更大的空间,所以产生了很多房产的需求。

其实这么多年在美国,我们看到的也都是类似的套路,无外乎就是“大灾、大救、大涨、通胀“的轮回。每一个轮回,都是富人的家庭财富增加,普通老百姓被当作”韭菜“收割。其实不管是在日本,还是在美国,或者是世界上其它地方,房价上涨都是“有钱人终成眷属,没钱人亲眼目睹”。

不过,就当下的情况来看,日本和美国,也有很多不同之处。日本现在是日元汇率在低位、利率也很低。再加上日本是个老龄化社会,年轻人比例小,对买房的需求不大。据说在日本的一些地方,因为出生率过低,年轻人过少,造成很多房产空置。而美国这边的情况是,美联储今年以来连续加息,美元汇率也是一路走高,产生所谓的“美元回流”现象。这就会对世界上其它国家的央行造成巨大的压力,日本自然也不例外。另外一方面,美国是个移民国家,新移民很多。不管是本地人,还是外来人口的房产需求一直都很旺盛。在后疫情时代,再加上欧洲的紧张局势,低通货膨胀和低利率的大环境已经不存在,美国和日本的房地产市场将会怎么走,需要我们继续观察。不论什么时候,决策要靠自己,执行要靠专业!

今天就跟大家聊到这里,如果您喜欢我们的内容,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下次再见!

美国房产最前线

2022.07.20

Youtube 频道:孙斯陶 家住加州 SoCal Insider

Spotify Podcast 播客: 孙斯陶聊美国

本期内容:
00:00 Intro
00:35 日本经济起飞与美日贸易摩擦
01:16 卖掉东京 买下美国
01:45 广场协议 (Plaza Accord) 与安倍晋太郎
02:18 日本房地产泡沫破掉 & 失去的三十年
02:35 安倍经济学的“三支箭”
02:50 日本量化与质化宽松的货币政策 (QQE)
05:10 日本积极的财政政策
06:13 钱从哪里来?
07:00 第三支箭
07:23 日本房地产 vs 美国房地产:相似之处
08:35 日本房地产 vs 美国房地产:不同之处

还可以在下列平台观看和收听:

免责声明:

非税务建议!非法律建议!非投资建议!非医疗建议!非教育建议!您须咨询您自己的专业人士,获取最适合您自身情况的专业意见!

Disclaimer: This channel does NOT provide tax, investment, medical, education, legal or accounting advice. Materials have been prepared for informational purposes only, and are not intended to provide, and should not be relied on for, tax, investment, medical, education, legal or accounting advice. You should consult your own tax, investment, medical, education, legal and accounting advisors before engaging in any transaction.

更多内容:

Baby Boomers Buying a Home California Home Prices Condominium Consumer Price Index COVID 19 Eviction Eviction Moratorium Federal Reserve System First Time Home Buyers Homeowner Home Prices How to Inflation Irvine Los Angeles Los Angeles Home Prices Lumber Millennials Mortgages National Association of Realtors New Homes Offer Orange County Podcasts Property Tax Real Estate Agent Real Estate Investors Refinance Renovation Renting Riverside County San Bernardino County San Diego San Francisco San Jose Selling Agent Selling Your Home Single Family Homes The National Association of Home Builders U.S. Dollar Ventura County 家住加州 美国房产最前线 美国留学

失去的三十年!安倍经济学对日本房地产的影响和对美国房地产的启示!美国房产最前线 孙斯陶 2022.07.20

发表评论

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com 徽标

您正在使用您的 WordPress.com 账号评论。 注销 /  更改 )

Twitter picture

您正在使用您的 Twitter 账号评论。 注销 /  更改 )

Facebook photo

您正在使用您的 Facebook 账号评论。 注销 /  更改 )

Connecting to %s

这个站点使用 Akismet 来减少垃圾评论。了解你的评论数据如何被处理