每个月的下旬，加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors, C.A.R.）都会公布上一个月的房地产数据。今天，孙斯陶根据他们的最新房产数据，结合我在南加州洛杉矶和尔湾的房地产上的实际感受，与您分析一下南北加州房地产市场的差异，以及南加州洛杉矶县（Los Angeles County）、橙县（Orange County）、河滨县（Riverside County）、圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）、文图拉县（Ventura County）和圣地亚哥县（San Diego County）的房地产市场表现。
加州房地产市场5月份最新数据
根据加州房地产经纪人协会（C.A.R.）于6月20日公布的数据，加州房地产市场在5月份出现反弹，房屋销售量达到八个月来的最高水平，并且房价中位数连续第二个月超过80万美元。与4月份相比，5月份的销售速度环比上涨了9.8％，与去年同期相比，同比下降了23.6％。
5月份房屋销售量和价格的反弹，以及买房竞争的再次激烈，显示出房地产市场有改善的迹象。此外，高于要价的房屋销售数量占了近一半，降价的卖家减少，房屋进入待售状态的速度比年初快了很多。
加州5月份的房价中位数连续第二个月超过80万美元，从4月份的811,950美元上涨了3.0％，达到836,110美元。全加州的房价中位价格继续上涨，达到了9个月来的最高水平。房源供应紧张和高端房产成交增加推高了房价。
尽管与2023年初相比有所改善，但加州的房价中位数同比下跌了6.4％，比去年5月份的893,200美元下降。这已经是连续第七个月的同比下跌。这表明自从去年美联储加息以来，美国房价的下跌已趋于稳定。然而，美联储主席表示下半年仍有可能加息，或者说下半年的利率预计将保持较高水平，因此我们也不能过分乐观。
C.A.R.的首席经济学家Jordan Levine表示：“虽然5月份的房屋销售量大幅上升，但由于潜在卖家拥有较低固定利率的贷款，他们不愿将房屋放到市场上出售，导致房源极度紧缺。因此，房地产市场的快速复苏难以预测。”他还说：“由于房源短缺，我们预计未来几个月的房价将继续上涨，尽管购房需求减少，但加州的购房者仍然多于可供购买的房屋数量。供需之间的这种不平衡持续推高了房价，并导致自年初以来房价中位数的月度增长。”
北加州和南加州的房地产市场表现
各地的销售量下降幅度不同。根据C.A.R.跟踪的51个县，有49个县的销售量较去年同期下降，其中36个县的销售量较去年同期下降超过20％，有9个县的销售量较去年同期下降超过30％。其中，旧金山湾区的销售量比去年同期下降了23.8％，其次是南加州，同比下降了22.3％。
房价中位数的下跌幅度也各地不同。旧金山湾区仍然是所有地区中下降最大的地区，跟去年同期相比下降了11.3％。而南加州仅下降了5.3％。
其它一些有趣的房产数据
- 今年5月份，在加州销售一套独栋住宅的销售天数中位数为17天，而2022年5月份为11天。
- C.A.R.的全加州销售价格与要价之比这一指标在2023年5月份为100％，而2022年5月份为103.4％。
- 加州现有独栋住宅每平方英尺的全州平均价格为409美元，低于去年5月的434美元。
南加州各地房地产表现
我们接下来聚焦南加州各地5月份的房价中位数：
（1）洛杉矶县（Los Angeles County）：5月份房价中位数为$744,770，比4月份的$738,520上涨了0.8%；但仍比去年5月份的$798,720下跌了6.8%；
（2）橙县（Orange County）：5月份房价中位数为$1,256,500，比4月份的$1,225,000上涨了2.6%；但仍比去年5月份的$1,295,000下跌了3%；
（3）河滨县（Riverside County）：5月份房价中位数为$629,000，比4月份的$615,000上涨了2.3%；但仍比去年5月份的$650,000下跌了3.2%；
（4）圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）：5月份房价中位数为$455,000，比4月份的$450,000上涨了1.1%；但仍比去年5月份的$490,000下跌了7.1%；
（5）圣地亚哥县（San Diego County）：5月份房价中位数为$935,000，比4月份的$930,000上涨了0.5%；但仍比去年5月份的$970,000下跌了3.6%；
（6）文图拉县（Ventura County）：5月份房价中位数为$925,500，比4月份的$885,500上涨了4.5%；且比去年5月份的$915,000上涨了1.1%；
我们可以看到南加州的这6个县在五月份的房价中位数都出现上涨。除文图拉县外，与去年5月份相比，房价中位数在所有地区都有所下跌。文图拉县的房价中位数不仅比4月份高，而且比去年5月份更高。
2023年下半年的挑战与展望
根据房地美（Freddie Mac）的数据，今年5月份30年期固定房屋抵押贷款平均利率为6.43％，高于2022年5月份的5.23％。美联储在6月中旬举行了FOMC会议，并决定暂停加息。尽管美联储保持了联邦基金利率不变，但美联储主席鲍威尔表示，他们准备在今年再次加息两次，以遏制通货膨胀。这是自2022年1月以来美联储在一次政策会议后没有进行利率变动的首次。
总体而言，加利福尼亚州的房地产市场在5月份出现了一些复苏迹象，房屋销售量增长并且中位价格持续上升。然而，供应仍然紧张，房屋销售量仍较去年同期下降。预计未来几个月，房价可能继续上涨，利率的暂时稳定可能对加州房地产市场产生一定的支持作用。
然而，根据Freddie Mac的数据，美国房贷利率略有上升，未来加息的可能性仍然存在，这可能对购房市场产生一定的影响。房地产市场的走势受多种因素影响，市场变化具有一定的不确定性。七月底，美联储将召开下一次FOMC议息会议，会不会继续加息，我们要密切关注。
今天就跟大家简单聊到这里，如果您对我的节目感兴趣，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2023.06.30
Sources：
California Association of Realtors；
Freddie Mac
孙斯陶聊美国 