“美国房产最前线” 和 “家住加州”节目
上个月美国房贷利率大幅下跌，造成了美国二手房的签约数环比增加了8.1%，根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的最新数据，这是2年半以来的最大涨幅，但是跟去年1月份相比，还成交量还是同比下降了24%。
尽管1月份的签约数大幅反弹。但是上个月成功过户的房子却非常少。这是为什么呢？原因也很简单，因为签约之后，根据是全款、还是贷款、还有交易的复杂程度，整个过户时间一般需要1-2月。换言之，上个月成功过户的房子不多的原因，是去年年底签约的房子不多。
去年11月初，美国房贷利率处于高点。之后，一路走低。再加上同期美国房价疲软，很多刚需类购房者回到了市场，所以1月份的签约数有了显著反弹。不过近期美国房贷利率有所回升，所以市场回暖的势头能否延续？我们还要密切观察！
如果您想了解更多美国房地产信息，请您关注我的频道，我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2023.02.27
Sources：
National Association of Realtors；
Freddie Mac
在美国，房产买卖离不开房地产经纪人。根据不完全统计，在美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，N.A.R.）登记的房地产经纪人，在去年创下了160万人的新高。在上一轮房地产周期的顶点，也就是2006-2007年，这个数字只有137万，也就是说，在过去15年里，美国房地产经纪人的人数增加了大概17%。
当美国房地产市场蒸蒸日上的时候，就会有大量的新人加入这个行业。反之，美国房产市场不景气的时候，就会有人离开这个行业。2008年次贷危机之后，美国房产市场崩盘，随着房价的下跌，房地产经纪的人数也在减少。在NAR登记的人数，从2007年的137万，一直跌到2013年的97万，减少了将近30%。
不过，随着美国房价于2012年触底反弹，进入新一轮房价上涨周期。美国房产经纪人的人数也从不足百万，一路上涨，并于2018超过了2007年的137万，来到了2022年的160万，增加了65%。而疫情这2年多，美国房价暴涨，美国房地产经纪的人数在这两年多里，增加了20万。占了过去十年里的涨幅中的1/3。
那我们南加州是是什么情况呢？根据Agent Story这家公司的数据，2022年第四季度，洛杉矶市房地产市场上的“活跃”房产经纪人，也就是有房地产listing，或者有房产交易的经纪人的人数，跟上一年同期（2021年第四季度）相比，减少了27%。
近期，不仅有些高科技公司宣布裁员的消息。我听说有些房产经纪公司也有裁员的计划。所以说，美国房地产经纪人的人数，也是美国房地产市场的“晴雨表”，是一个很有趣的指标。难怪有人说美国房地产有泡沫，美国房产经纪的人数，更是个泡沫。
不知道您是怎么看这个问题呢？欢迎大家在视频下方给我留言，说说自己的看法。如果您喜欢我的节目，也请订阅并分享我的频道，我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2023.02.01
Sources:
National Association of Realtors;
Agent Story;
如果你关心南加州洛杉矶和尔湾的房地产的话，想必最近也发现了不光在周末，平时看房的人也慢慢多了起来。这是怎么一回事儿呢？今天孙斯陶结合最近的加州房地产数据和我本人的观察，跟大家聊一聊。
最近1-2个星期，尤其是连续下了快一个月的雨停了之后，南加州市场上看房的人逐渐多了起来。我看原因有这么几点。首先，最近这2个多月，美国房贷利率一直下跌。30年固定房贷利率从10月底的7%左右，跌到了最近的6%出头。对于刚需购房者来说，去年下半年负担不了的房子，因为房贷利息下降，负担也变轻了。
第二个原因，还是因为去年第四季度美国房产成交量下跌了。根据美国房地产经纪人协会（NAR）的上周五公布的数据，上个月（2022年12月）美国房产销售额创下了自2010年11月以来的最低，这是美国房产销售连续第11个月的下滑，而且是自1999年以来持续时间最长的一次。
但是从美国房地产市场上的供需关系方面看，需求仍在。根据我自己的观察，在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上，很多买房人都在观望，或者说等待房价下跌而已。所以随着近期美国房贷利率的下滑，市场上看房的人又多了起来。这部分人不一定会马上做买房决定，但是已经重新“做功课’，了解市场行情了。
第三个原因，就是南加州大洛杉矶地区的房价，去年年底是实实在在的跌了。根据Re/Max上个星期公布的数据，去年12月，洛杉矶的中间房价是81万，比2021年12月同比跌了4万，大概是跌了-4.7%。不仅是洛杉矶，湾区旧金山的中间房价，也从2021年12月的1,038,444，跌到了去年12月的985,929，同比下跌-5.1%。
如果说房贷利率下跌的好处，是分摊到未来几十年的话，那么房价的下跌对相当一部分买房人来说是更加实在的。为什么这么说呢？因为这部分买房人不会持有房子30年，或者15年，所以他们是没办法占到长期低房贷利率的全部好处的。对于持有年限不长的这部分买房人来说，房价的下跌对他们更加有利。
第四个原因，就是随着国内对国际旅行政策的优化，久违的国内购房者又重新出现在了南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上，其实，在疫情之前，春节、五一、暑假、国庆期间，都是海外购房者赴美的传统旺季。可以说今年春节期间的情况，大家应该很熟悉！
如果您想进一步了解南加州房地产市场的话，上个星期我做了一期关于洛杉矶县、橙县、河滨县、圣伯纳迪诺县，在过去近半个世纪里的房价历史走势和在历次经济危机中的表现，大家有兴趣的话，可以参考一下。
如果您喜欢我的节目，也请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2023年1月25日
星期四公布的美国通货膨胀数据显示10月份CPI创下今年1月份以来的最低，一时间股市大幅反弹，市场上充满了乐观的情绪，大家开始预计美联储在12月的FOMC议息会议后，会宣布减缓加息的脚步！包括我们南加州房地产圈，也仿佛是看见了“隧道尽头的光”，毕竟年初以来，我们洛杉矶和尔湾的房地产市场环境，天差地别。从竞价买房还一屋难求，到后来的市场快速冷却，都发生在这短短的的大半年里。前几天看了一份报道，讲的是这半年来，美国房主的房屋净值损失了多少，今天孙斯陶跟您分享一下这方面的数据，顺便聊聊我对南加州洛杉矶和尔湾周边城市的“溺水屋”、“短售屋 Short Sale”、“银行屋“、“REO”、”Foreclosure“这类房产的市场感受和对2023年的市场预期。
美国消费者价格指数CPI最新数据
从周四美国劳工统计局公布的美国CPI数据来看，十月份的CPI同比上涨了7.7%，比之前的8.2%有所回落，而且回落的幅度还挺多，而且创下了今年1月份以来的最低。核心通货膨胀率，也就是除开食品和能源数据之后的所谓的核心CPI数据，也好于预期。
不过大家不要高兴得太早了，根据周四的数据来看，食品和服务类的通货膨胀率还是居高不下！尤其是核心服务类通货膨胀指标，仍然处于1982年以来的高点！至于说我们房主群体最关心的房地产类通货膨胀指数，以租金类指数为例，环比上涨了0.7%！可见在当今的房产市场上，虽然买主观望不买房，但是总是要租房子住吧？再加上房租大部分是签一年的合约，所以短期波动不明显。总之，美国的居住成本依旧很高。
另外，二手车和卡车类通货膨胀指数在十月份加速下跌，10月环比下跌2.4%！根据Edmunds的统计，9月份的新车平均购买价是$47,138，依旧比去年9月高出$2,600块。二手车平均成交价是$30,566，比去年9月份高出$2,500。我觉得这两年不管是新车还是二手车价涨得太离谱，之前，媒体和制造商炒作什么芯片短缺，现在你再看看费城半导体指数，都跌成这样了？我看很多都是“套路”。就如同前几天，“币圈”大佬刚上了某知名杂志的封面，被吹捧成未来的巴菲特，结果前几天传出“爆仓”了的消息。
美联储加息对通货膨胀率的控制初显成效？
言归正传，美联储下次FOMC议息会议将在12月13-14日召开，虽然之前鲍威尔重申还是要尽量达成2%的通货膨胀目标。不过，现在大家都普遍乐观，不少人预估12月美联储加息“2码”的概率是大于“加息”3码“的。我觉得，还有一个月的时间呢，到时候市场风向是什么，现在谁也说不准，还是让“子弹飞一会儿”，到时候再说。
根据周四，房地美公布的美国30年固定平均利率已经超过了7%。10月份的通货膨胀率是7.7%，离美联储2%的“小目标”差距有多大？大家看一下房地美Freddie Mac星期四公布的房贷率走势图，我们可以看到这大半年来，美联储加息的步伐又快又猛，对美国房地产市场的影响非常大。所以12月中旬，哪怕如大家讲的美联储放缓加息的脚步，加息“2码”，那美国房贷利率会到哪里？
大家可能忘记了，从2000年到2021年这21年里，美联储从未一次性加息超过0.25%，也就是“1码”。今年，美联储才有加息“2码”和“3码”的事情。所以，美联储下个月，即使只加息“2码”，从过去20多年的历史看，也是一个很大的加息幅度。所以，现在市场上对所谓的“美联储加息将放缓”的乐观情绪，与其说是”乐观情绪“，不如说是在被压抑了大半年时间后，大家总算等到加息对控制通货膨胀显现成效，看到了”隧道尽头的光“，松了口气而已。说句心里话，有时候大家在意的不仅仅是加息，更怕的是没有一个时间表，看不到希望，怕的是市场的“不确定性”！
2023年“溺水屋”将重现？这半年美国房主损失了多少房产净值？
9月份时，我做了一期节目，讲的是美国房主面临房产净值缩水的现象。这对缺钱又不想卖房子的房主来说很不利，原因也很简单，当他要通过抵押贷款把房子的净值拿出来一部分急用的时候，会发现能从银行贷到的钱少了。再加上利息这么高，每个月的月供很高了很多。你看看现在大公司裁员这么多，房屋净值贷款是很多人需要用钱的时候的重要选择之一。
最近美国一个叫Black Knight的房产数据公司发布一组比较详细的数据。根据他们的数据，美国房价在疫情的前两年里，涨了45%。房产总净值达到了17.6万亿美元。但是在今年的第二季度，单单3个月里，美国房主手里的住房的净值减少了1.3万亿美元。今年5月份以来，美国房主手里的住房的净值，已经减少了1.5万亿美元。每个有房贷的人手里的房产净值，平均少了3万美元。原因大家也都知道，就是美联储今年这几次大幅加息，使买房人的月供大幅增加，难以负担，从而造成房地产市场不景气。
这就造成了“溺水屋”，也就是房子的“underwater”的重新出现的现象。说到“溺水屋”，“underwater”，想必大家好多年没怎么听到了。在2008年次贷危机之后，房地产价格连续跌了好几年，市场上大批的房子的价值，已经低于房主的房贷总额。所以叫做“underwater”，处于水平面以下嘛，所以翻译成“溺水屋”。之后的故事大家估计想起来了，很多房主宁可不要信用分数，也不想继续还房贷了。最后大批的房子被银行收回。打包出售也好，卖拍也罢，总之银行雇了大批的人手，花了好几年的时间，才处理掉。期间甚至有银行因此倒闭，非常惨烈。
根据刚才说的Black Knight发布的数据，他们跟踪的全美国前50大房地产市场，在疫情期间，上涨了19%-66%不等。但是，随着美联储加息，房地产市场冷却，现在在全美国范围内，已经有了50万的“溺水屋”。这50万“溺水屋”的一多半，也就是27万5千栋，是在过去4个月里产生的。而且，如果美国房价继续下跌，这个数字还会上升，尤其是在房价高点，贷款成交的那些房子，风险更大。
美国西岸房产的可负担性
我们先不管这份报告里面的具体数据准不准，大家看看周围的房地产市场，感受一下，应该会有类似的感觉。在6月份的节目里，我跟大家介绍过，根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据显示，今年5月份美国市场上成交的二手房的中间价位是$40,7600，这个数字比去年同期上涨了15%，更是创下了1999年以来的新高。在西岸的北加州湾区的旧金山和硅谷，有典型性的房子的成交价曾经接近$200万美元。更离谱的是，根据Zillow的数据，以西雅图的King County为例，今年1月份房产成交价的中间价位是$815,000，如果看成交价的均价的话，就更离谱了，1月份到过$1,078,000。
我在今年好几期节目里就质疑，不是每个人都在高科技公司工作，房价中价位上涨到了一定程度后，遇到加息缩表这种政策性打压的时候，就会出现问题。更何况最近传来一些知名大公司裁员，或者暂停招聘的消息，所以我觉得有些经济结构单一，倚重某一两个行业，或者倚重于某几家公司的地区，遇到经济前景不明朗，或者行业前景不佳的时候，当地的房地产市场就会遇到很大的考验。
以史为鉴
今天本来想跟大家聊聊在江湖上消失已久的“溺水屋”可能会逐渐回到大家视野的这个话题，结果聊了这么多。关于这几天市场上传闻的12月美联储加息或将放缓，甚至很快达到所谓的“加息拐点”的问题，我觉得与其猜测什么时候降息，不如看看通货膨胀率减缓的趋势是否能巩固下来。非常巧的是，我刚好在10月31日的那一期节目里，提到了在上世纪80年代初期，在当时的美联储主席保罗·沃尔克的激进的货币紧缩政策作用之下，通货膨胀被暂时控制住，之后，美联储放松了银根，但通货膨胀再次反弹。美联储被迫再次加息的故事。
在那一期节目里，我还聊了明年2023年，不管你要买房，还是卖房，都要关注的七大问题。今天就不这里重复了。如果您感兴趣，可以看看，参考一下。今天就跟大家聊到这里，如果您对南加州洛杉矶和尔湾这边的房地产市场感兴趣，请您关注并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线 2022.11.12
根据美国房地产经纪人协会刚刚公布的数据，9月份二手房销售量比8月份下降1.5%！听起来下降的幅度不算大，但是这是连续第8个月的销量下滑，更是创下了2012年9月以来最慢的销售速度！我们可以回想一下去年9月份的房地产市场。今年9月份的销量跟去年同期相比，下降了23.8%！
聊完销量，我们再来看看房价。根据NAR的数据，9月份过户的二手房的中价位是38万4千8百，跟去年同期相比，上涨了8.4%。但是值得注意的是，这是连续三个月的月度下跌！
销量下滑，房价疲软，想卖房的话，房子在市场上的时间就会变长。但是在这份数据报告里，令人惊讶的是，市场上在售的房源依旧不多，9月份市场上的在售房源甚至比去年同期相比，下降了0.8%。
美国房产最前线
2022.10.21
Sources：National Association of Realtors
根据美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors, a.k.a. N.A.R.)于9月公布的数据，美国二手房销售量在8月份月度环比下降了0.4%。这个数字听起来不大，但是这是自2020年5月以来的最差销售速度表现。这些冷冰冰的数字，对我们广大美国房主群体有什么直接影响呢？今天孙斯陶结合我在南加州洛杉矶和尔湾本地房地产市场上的亲身感受，和您探讨一下买房和卖房双方的心理。
美国8月份二手房销售速度放缓
大家好，我是孙斯陶。最近加油的油价越来越贵，加油站的队也越来越长。这几天美国股市也是起起伏伏，据说美联储在10月3日开会，讨论加息节奏是否过快的问题，对美国国债和美元指数都有影响。美元近期的走势跟美国国债的相关性越来越高。现阶段美国的利率是否已高到足以控制通货膨胀，我想答案大家都清楚。现在美联储利率水平仍远远低于通货膨胀的8%。年底之前，美联储还有2次FOMC议息会议。估计还会有一段苦日子。
好了，言归正传，9月初的那一期节目里，我跟大家介绍了根据美国一些房地产数据公司的报告，今年夏天美国房地产市场的销售表现不尽理想。当时我还说不太确定这份报告的权威性。就在9月下旬，美国房地产经纪人协会也发布一份房产报告。根据这份报告，美国二手房在今年8月份的销售速度也不理想，创下了2020年5月以来最慢的销售速度。
我们回想一下2020年年初，也就是疫情刚开始的时候，当时整个美国社会经济骤然放缓，所以当时房产销售也不理想。当时我还组织过线上的房产研讨会，邀请嘉宾，一起分析当时的房地产市场。如果大家还有印象的话，我说随着美国出台大规模的经济刺激计划，我们对美国房地产的看房并不那么悲观。之后的情况，我们也都亲眼目睹了，美国房产市场迅速从谷底攀升，一屋难求，行情火爆。
这对于像我们这种在美国生活了几十年的人来说，一切都是那么的似曾相识。随着美国货币政策的紧缩，之前火爆的房地产市场，也逐渐回归理性。可见能打败“魔法”的，也只有“魔法”。根据美国房地产经纪人协会的这份报告，尽管8月份的房价同比，也就是跟去年8月相比，上涨了7.7%。但是8月份销售的二手房的房价中位数是38万9千5百美元，比6月份的41万3千8百美元有所下降。而且，8月份美国二手房销售，不仅是2020年5月以来最差的销售速度，更是同比，也就是比2021年的8月份的销售量，下降了19.9%！
其实一切的改变，都不是一夜之间发生的，都有蛛丝马迹，是有迹可循的。8月份的销售数据不理想，其实我们要关注的6-7月份。原因也很简单，8月份过户的二手房，基本都是6-7月份签约的。美联储于3月、5月、6月、7月都在加息，这对于在今年夏季，也就是所谓的房产旺季，想贷款买房的朋友，造成很大的压力。加息给买家带来的压力既有来自财务上的，毕竟月供增加了，更是来自心理上的。在8月中旬的节目里，特别花了一期的节目，跟大家分析过加州房产情绪指数（California Housing Sentiment Index）的变化，大家有兴趣的话，可以去回顾一下。
这次NAR公布的有一点非常有趣，也是今天我想特别跟大家谈的，虽然在8月份不同价位的二手房的销售量都在下滑，但是销量下滑最严重的是低价位的房产。根据这个报告，25万-50万美元这个区间的二手房，销售量跟去年同期相比，下滑了14%。而75万-100万美元这个价位区间的房子的销售量仅仅下降了3%！
难道是现在美国都喜欢买贵的房子，看不上小房子了吗？答案当然是“不是”！我觉得产生这个现象的主要原因还是这两年一直存在的问题，市场上的在售房源有限，尤其是在售的低价房产有限。换句话说，随着美国房价这两年的大幅上涨，市场上25万-50万这个区间的在售房产不多，所以表现在数据上就是销售量大幅下滑。
理性面对现实
现在的美国房地产市场，我觉得对于买卖双方都很尴尬。首先，对于市场上的买家，尤其是需要申请房贷的首次购房者来说，在经历了美联储在3月份、5月份、6月份、7月份、9月份连续几次加息，今年累计加息了12码，也就是加了3%。30年固定房贷利率从今年年初的时候的平均3%左右，现在已经在6.66%附近。而且在年底之前，美联储还有2次FOMC议息会议，一次是在11月初，另一个在12月中旬。假如美联储在这两次会议后，选择继续加息的话，那将对贷款买房人造成更大的压力。
其次，最近几个月，我们明显感觉到南加州房地产市场的降温。但是这就代表着买家就能买得起心仪的房子了吗？事实上并没有这么简单。 刚才提到了，今年8月份美国售出的二手房的中间价位大概是38万9千5百，这跟去年同期相比上涨了7.7%。你的收入比去年增加7.7%了吗？去年你负担不起的房价，今年你就能负担了吗？
对于房主来说，去年卖房子，或者是今年年初卖房子，以南加州核心区域为例，我想是不缺上门看的人的。如果地段过得起，房子条件不错，很多都能收到好几个offer。现在的话，整个市场上观望的情绪很浓，如果房主想卖房子，可能需要更多的理性判断和耐心。
房市降温！部分美国房主身价缩水！
聊完今年夏天房地产市场降温，你可能觉得我现在的房子住得好好的，也不打算卖，房子好不好卖跟我影响不大。或者觉得我现在的房子是二十年前买的，已经赚了几倍，短期的涨跌都是纸面上的，我根本不在意！你这说当然没有错，尤其是在你短期内不缺钱的情况下。但是在美国有很多人是需要做房屋净值贷款的。简单说就是、通过抵押贷款把房子的净值拿出来一部分，用做其他用途。
根据美国一个房地产数据公司Black Knight的数据，今年7月份大概有85%的美国50大主要房产市场的房价多多少少有走软的苗头。那么最直接的后果就是有些房主的手里的房产的房屋净值受到了影响！我们不预测未来房价的涨跌，但是如果未来房价下跌的话，刚好不巧这些房主需要用钱，需要做房屋净值贷款的话，那么他从贷款银行处能拿到的金额，就多多少少会受到影响。
当然广大房主暂时也不必恐慌，毕竟现在的经济状况跟2008年那次金融危机还是有很大不同的。经历过那次房产泡沫的朋友一定都还记得，次贷危机发生之前，美国很多房主盲目贷款，其实手里的房子的房屋净值比例非常低。次贷危机发生后，美国有些地区房价崩盘，我们南加州的某些地区的房价跌了将近一半甚至更多。很多房主的房屋净值都跌没了。所有这些人干脆就不还房贷了。结果银行产生了大量坏账。
之后美国吸取教训，制定了更加严格的法规，监管房屋贷款。现在根据统计，美国有房贷的这些房主整体上看负债率并不高。再加上疫情以来这两年，美国房价大幅上涨，很多房主，尤其是我们美国西岸的房主，手里的房子的净值估计涨了很多。不过，我们未来在观察美国房地产市场的时候，也要多多注意房贷违约率的是否走高。
我一直跟大家讲，很多事情，没人能说得准！只能交给时间来回答！更何况不同财富阶层的资产构成比例也是不一样的。我们不光要对市场有个理性的认知，更是要对自身情况有个清晰的认识。适合别人的投资策略和投资标的，不一定适合你。但我们能做的就是未雨绸缪，与其在想2023年美国经济是衰退，还是停滞性通货膨胀，还是通货紧缩，不如保持手里的现金流稳定，这样才是进可攻退可守。
今天就跟大家先聊到这里。如果您喜欢我们的节目，请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2022.10.07
Sources:
Federal Reserve;
Federal Reserve Bank of St. Louis;
Federal Reserve Bank of Chicago;
Freddie Mac; National Association of Realtors;
California Association of Realtors;
Financial Crisis Inquiry Commission Report;
Black Knight;
美国房地产经纪人协会今天（8月18日）出来一份月度报告，7月份美国二手房销售量比6月份下跌5.9%！比去年同期（2021年7月份）的销售量更是大跌了20.2%！销售速度创下了2015年11月以来的最差记录！大家想想看2015年11月是什么时候？是6年半以前啊！今天，孙斯陶将结合我们南加州洛杉矶和尔湾的本地情况，跟大家聊一聊今年夏天房地产市场上这种“旺季不旺”的现象。
大家好，我是孙斯陶。最近出来的房地产数据很多，我们这边会梳理一下，分几期节目跟大家分享。前天刚跟聊完美国7月份房产交易毁约率大增的话题，今天美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）就发布了7月份二手房销售大幅放缓的消息。我们看一下NAR的这份报告，简单说就是这么几点。
第一，NAR根据最近的过户数据，更新了他们的年化的销售量预期到4百81万套。第二，7月份美国二手房销售量同比大跌20.2%，环比下跌5.9%。这是除开疫情刚刚开始时那个极为短暂的恐慌期以外，自2015年11月以来最差的销售速度。
说到这里，大家要注意一下，这份报告是基于在7月份过户的房产数据，我们知道房产过户一般是几个星期到1个多月的时间，那也就是说这些交易，是在6月份，甚至是5月份签约的。这段时间里发生了什么呢？美联储在5月初加息“两码”，也就是0.5%。同时美联储当时宣布不光要加息，更要“缩表”，遏制居高不下的通货膨胀。
在6月中更是加息“3码”，也就是0.75%。大家看一下Freddie Mac房地美发布的房贷利率走势图。当时美国房贷利率也是一路猛涨！6月中下旬的时候，30年固定房贷利率平均到过5.81%。虽然之后利率水平有所回调，不过整体上看，还是比去年12月份的3%出头，高出了将近一倍。在短短的半年里，这个涨幅非常惊人。
我们当时的节目里就提到了，美联储的这种紧缩的货币政策，对我们南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场将会有实实在在的冲击！而且这种冲击，更体现在房地产市场上买卖双方的心理上。我们上一期节目里，介绍了美国房地产交易毁约率在4-7月份暴增！还有加州住房情绪情绪指数的大逆转，都是这种现象的具体体现。
这份报告的第三个要点是，全美国房价的中位数依旧很高，7月份全美房价中位数是40万3千8百美元，跟去年同期（2021年7月）相比，上涨了10.8%。这个数字，我们洛杉矶和尔湾的朋友了解一下就好，我们南加州这边的房价是远远高于这个数字的。这份报告的第四个要点是，市场上在售的二手房产，按照现在的速度，可以卖3.3个月。而去年同期（2021年7月）是可供销售2.6个月。这就说明美国房地产市场上二手房的销售速度下降了！
其实我们看看身边的这些“刚需”计划买房的朋友，就知道现在的首次购房者，大多数是年轻人，很多人持观望的态度。这里有一组数字可以给大家参考。7月份市场上的首次购房者的比例是29%。而一般来说，这个比例是40%左右。原因也很简单，刚才也提到了，通货膨胀和房贷利率都很高，不光影响到了他们的购买力，更是影响到了他们的心理预期。
很多要买房的朋友在观望，那么手里有房的朋友现在怎么想呢？我觉得大家所处的位置不同，想法就不同。我觉个例子，比如说房贷利率上涨这件事，对于房主来说，疫情之前，2018年11月的时候，当时的30年固定房贷平均利率也曾经接近过5%。大家看一下房地美2018到现在的房贷利率走势图，而且如果有房贷的话，很多房主也趁着疫情期间美联储降息的时候，重新贷款Refinance锁定了非常低的利息。当时30年固定利率的房贷只有百分之二点几。
说一千道一万，我觉得大家不如多赚点钱，至少保持手里的现金流稳定，这样才能“进可攻、退可守”。那今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我们的节目，请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶，我们下次再见！
美国房产最前线
2022.08.19
Sources: National Association of Realtors; Freddie Mac;
美联储主席鲍威尔今天（7月27日）宣布为了对抗居高不下的通货膨胀，美国再次加息0.75%，也就是三码。不过市场上很多人反而很开心，因为大家觉得鲍威尔在记者发布会上重申了对抗通货膨胀的决心，但是也暗示了在未来的某个合适的时间点，美联储不是不可能放慢加息的脚步。孙斯陶今天跟大家聊聊这将会对南加州大洛杉矶地区和橙县尔湾的房地产有什么样的潜在影响！
大家好，我是孙斯陶。今年以来，我们经历了3月份、5月份、6月份这三次加息之后，果不其然，今天又迎来了第四次加息，幅度跟6月15日那次一样，加了0.75%，也就是3码。虽然已经加息加到麻木了，不过美联储主席鲍威尔在FOMC会议之后的新闻稿，还是要看一下的。主要是看看跟前几次加息时候的新闻稿相比，有哪些相同点，和不同点，毕竟魔鬼都在细节里。
首先，美联储把隔夜拆款利率提升到了2.25%-2.5%这个区间。我们之前的节目里好几次都提到了上个世纪80年代的美联储保罗·沃尔克和他的非常激进的加息政策。给大家打打预防针。尽管如此，我想美联储在6月份加息三码的基础上，再次加息三码，这个幅度就很惊人了。你想想看光6月份和7月份，就加了1.5%。这还没算上3月份和5月份那两次加息。这基本上也显示出来美联储对抗通货膨胀的决心，毕竟根据这几次的会后发言稿来看，美联储还是想让通货膨胀水平回到之前的2%左右。不过我想，这个目标非常难，至少不是短时间能实现的。
第二点，鲍威尔提到了，经济指标显示，美国近期的支出（Spending）和生产（Production）都在走软，但是尽管如此，失业率还是非常低，6月份是3.6%。其实最近的经济数据出来的很多，很多也是相互矛盾的。比如说，上个星期就有新闻报道说现在申请失业救济金的美国人又开始增加，还有一些大公司也宣布裁员或者减少招聘新员工。还有一些房地产公司，我听说也在裁员。我看，美联储为了抵御通货膨胀这么加息，早晚会对经济增长造成影响。美国的普通老百姓，冷暖自知，并不是每个人都在知名的高科技企业上班，也不是每个人都是年薪几十万美元起步。经济大环境如此，普通人花钱就会变得更小心。
第三点，就是将会按计划在9月份加速缩表。美联储现在在资产负债表上有9个Trillion（9万亿美元）。鲍威尔今天说要把MBS，也就是抵押贷款证券，每个月缩减上限提高到350亿。国债每个月缩减上限也提高到了600亿美元。我们之前的节目也介绍过，美联储的这种量化紧缩，也不是短时间能达成的，但是给市场带来的压力，确实真实的。
基本上来看，美联储的这次加息，还有鲍威尔在会后的这次发言的内容，还是符合预期的，没有什么太令人惊讶的东西。毕竟这个加息的幅度，已经是保罗·沃尔克在上个时间80年代以来，最大的幅度了。其实大家对于这种发言看看就好，毕竟他们都会给自己留有余地，不会把话说得很明白、很具体的。
这就让大家更加关注下一次美联储开会，也就是9月下旬的那一次的会议。我觉得到时候会不会加息，还是要看当时的经济数据。要看到时候通货膨胀会不会有改善，失业率会不会增加，美国经济会不会陷入衰退。还有到时候，如果还是要加息的话，加息的力度有多大，是放缓还是加速？
聊完美国经济的大环境，政策面的影响。我们一起看看美国的房地产。其实今年年初加息以来，房地产成交量都不好。根据美国房地产经纪人协会（National Assocition of Realtors）的数据，美国二手房屋销售，从年初1月份的六百多万户(年化Seaonally Adjusted Annualized Rate，下同)，下降到了5月份的五百多万户。我进入我们的系统里面看了看，在南加州大洛杉矶地区，包括橙县的一些热门城市，市场上在售的房子，在市场上的天数，都大大增加。有一些也下调了上市价格。普遍反应，杀价也变得相对容易了很多。
美国二手房销量大幅下跌，新房销售也不好。而且新房和建筑许可证的申请数量也下滑。这说明，房地产开发商也变得非常谨慎。其实大家也不用是房地产方面的专业人士，就能找到很多数据。比如说，美国的开发商很多都是上市公司，他们的财报都是公开信息。还有房地产企业嘛，都是要融资的，大公司都是 有评级机构的评级的。这些评价，是上调，还是下调，都是暗藏着很多有用信息的。
说到这里，我就必须再次跟大家讲，美国的房地产市场，是一个高度市场化的市场。房子是资产的一种，自然也会收到政策面的影响，比如货币政策。加息还是降息，量化宽松或者缩表，都是影响到美国房地产市场。既然有风险，就是有涨跌。我们亲眼目睹了2008年金融危机之后，美国房地产的大跌。同时也见识了疫情这两年来的大涨。不过很多事情都是一体两面的，并不都是负面的。比如说，现在美联储大幅加息，就会造成“美元回流”现象。再加上现在欧洲的紧张局势，大家看看美元指数就知道了。
所以，还是老话，在经济预期上行的时候，我们要大胆的放手一搏，在经济预期下行或者不明朗的时候，就要小心谨慎，才能走的更远。今天我们就聊到这里，如果您喜欢我们的节目，请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶，我们下次再见！
美国房产最前线
2022.07.28
报税季刚刚过去，我们南加州洛杉矶(Los Angeles)和橙县尔湾(Irvine)地区的房地产市场也到了往年的旺季！而且距离美联储下个月的FOMC会议越来越近了！今年以来美国房贷利率大幅走高，对美国房地产有什么影响？美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors, a.k.a. N.A.R.）有哪些预测？美国建筑商协会（National Association of Home Builders, a.k.a N.A.H.B.）的指数显示了什么？什么是Single-Family Rental Index？好不容易买到了房子，却又后悔了？今天，孙斯陶跟您聊聊这些话题。
本期节目：
美国房产最前线 2022.04.21
最近这一两年，南加州洛杉矶和尔湾的房价涨了很多，市场上想买房子的人也很多。其中有很多是首次购房者。上个星期三，美联储也开始加息，应对通货膨胀。如果你已经开始找房子就知道了，市场上卖房子的人不多。前阵子跟客户聊天，他就自嘲说，现在买房，就是面临着“三座大山”！今天，孙斯陶结合加州房地产经纪人协会和美国房地产经纪协会的数据，跟您聊聊在当下竞争激烈的市场上，买房是否一定要“竞价”？如果制定一个合理的买房策略？
本期节目涵盖：
美国房产最前线 2022.03.23
数据来源 Sources:
California Association of Realtors (C.A.R.); National Association of Realtors (N.A.R.); Mortgage Bankers Association;
孙斯陶聊美国