美国房地产经纪人协会今天（8月18日）出来一份月度报告，7月份美国二手房销售量比6月份下跌5.9%！比去年同期（2021年7月份）的销售量更是大跌了20.2%！销售速度创下了2015年11月以来的最差记录！大家想想看2015年11月是什么时候？是6年半以前啊！今天，孙斯陶将结合我们南加州洛杉矶和尔湾的本地情况，跟大家聊一聊今年夏天房地产市场上这种“旺季不旺”的现象。
大家好，我是孙斯陶。最近出来的房地产数据很多，我们这边会梳理一下，分几期节目跟大家分享。前天刚跟聊完美国7月份房产交易毁约率大增的话题，今天美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）就发布了7月份二手房销售大幅放缓的消息。我们看一下NAR的这份报告，简单说就是这么几点。
第一，NAR根据最近的过户数据，更新了他们的年化的销售量预期到4百81万套。第二，7月份美国二手房销售量同比大跌20.2%，环比下跌5.9%。这是除开疫情刚刚开始时那个极为短暂的恐慌期以外，自2015年11月以来最差的销售速度。
说到这里，大家要注意一下，这份报告是基于在7月份过户的房产数据，我们知道房产过户一般是几个星期到1个多月的时间，那也就是说这些交易，是在6月份，甚至是5月份签约的。这段时间里发生了什么呢？美联储在5月初加息“两码”，也就是0.5%。同时美联储当时宣布不光要加息，更要“缩表”，遏制居高不下的通货膨胀。
在6月中更是加息“3码”，也就是0.75%。大家看一下Freddie Mac房地美发布的房贷利率走势图。当时美国房贷利率也是一路猛涨！6月中下旬的时候，30年固定房贷利率平均到过5.81%。虽然之后利率水平有所回调，不过整体上看，还是比去年12月份的3%出头，高出了将近一倍。在短短的半年里，这个涨幅非常惊人。
我们当时的节目里就提到了，美联储的这种紧缩的货币政策，对我们南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场将会有实实在在的冲击！而且这种冲击，更体现在房地产市场上买卖双方的心理上。我们上一期节目里，介绍了美国房地产交易毁约率在4-7月份暴增！还有加州住房情绪情绪指数的大逆转，都是这种现象的具体体现。
这份报告的第三个要点是，全美国房价的中位数依旧很高，7月份全美房价中位数是40万3千8百美元，跟去年同期（2021年7月）相比，上涨了10.8%。这个数字，我们洛杉矶和尔湾的朋友了解一下就好，我们南加州这边的房价是远远高于这个数字的。这份报告的第四个要点是，市场上在售的二手房产，按照现在的速度，可以卖3.3个月。而去年同期（2021年7月）是可供销售2.6个月。这就说明美国房地产市场上二手房的销售速度下降了！
其实我们看看身边的这些“刚需”计划买房的朋友，就知道现在的首次购房者，大多数是年轻人，很多人持观望的态度。这里有一组数字可以给大家参考。7月份市场上的首次购房者的比例是29%。而一般来说，这个比例是40%左右。原因也很简单，刚才也提到了，通货膨胀和房贷利率都很高，不光影响到了他们的购买力，更是影响到了他们的心理预期。
很多要买房的朋友在观望，那么手里有房的朋友现在怎么想呢？我觉得大家所处的位置不同，想法就不同。我觉个例子，比如说房贷利率上涨这件事，对于房主来说，疫情之前，2018年11月的时候，当时的30年固定房贷平均利率也曾经接近过5%。大家看一下房地美2018到现在的房贷利率走势图，而且如果有房贷的话，很多房主也趁着疫情期间美联储降息的时候，重新贷款Refinance锁定了非常低的利息。当时30年固定利率的房贷只有百分之二点几。
说一千道一万，我觉得大家不如多赚点钱，至少保持手里的现金流稳定，这样才能“进可攻、退可守”。那今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我们的节目，请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶，我们下次再见！
美国房产最前线
2022.08.19
Sources: National Association of Realtors; Freddie Mac;
Youtube 频道：孙斯陶 家住加州 SoCal Insider
00:32 美国7月份二手房销售量下降；
03:00 美国房价中位数；
03:25 美国在售二手房库存量；
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