美国房产市场情绪指数反弹!买家重燃买房希望?美国房产自去年以来的跌势能否改变?美国房产最前线 孙斯陶 2023.01.12

美国房产市场情绪指数反弹!买家重燃买房希望?美国房产自去年以来的跌势能否改变?美国房产最前线 孙斯陶 2023.01.12

过去的两个月里,美国房价和贷款利率都在下跌。对于想要买房的朋友,想必看到这种情况都很开心。“刚需”类购房的朋友希望这成为一种“趋势”。对于房产投资人更是非常兴奋,摩拳擦掌,等待抄底时机的到来。但是这种乐观的情绪,能否改变美国房产自去年以来的下跌趋势呢?今天,孙斯陶跟大家聊聊房利美(Fannie Mae)公布的最新美国房地产数据,一起探讨一下。

美国房产情绪指数

1月9日(星期一)房利美公布了一个好消息,美国房产情绪指数(Housing Sentiment Index)在去年的10月和11月创下了新低。但是从11月到12月,这个指数触底反弹。当然,还是要比2021年的同期要低。

我们一起看一下房利美公布的这张图。黑色这条线是有多少人觉得现在是好时机买房;蓝色这条线是有多少人觉得现在不是买房的好时机;灰色的这条线是不知道现在的时机是好还是坏。

我们可以很清晰的看到,随着美国房地产市场从2008年次贷危机的下跌中逐渐走出来,房价逐步攀升,认为是买房好时机的受访者比例(黑线),从2012年5月左右的70%多,一路走跌。到了疫情之初的2020年,跌到了50-60%这个区间。

但是随着疫情期间,房价快速飙升,认为是买房好时机的比例,断崖式的下跌,再加上去年3月以来美联储数次加息,到了去年10月份的16%,创了新低。但是根据房利美的最新数据,在上个月认为现在是买房的好时机的受访者,从10月份的16%,上升到了21%。认为现在不是买房的好时机的受访者比例减少了!

看完黑色这条线,我们再看看蓝色这条线,也就是认为现在不是买房好时机的比例。大致上是跟黑色这条线是相反的。不认为是买房好时机的话,往往就是认同是卖房好时机。你想想是不是这么回事?

根据房利美的最新数据,对于如何看待卖房子这件事情上,消费者的情绪指数依旧在下滑。在上个月认为现在是卖房的好时机的受访者从54%下滑到了51%。认为现在不是个卖房子的好时机的受访者的比例在增加。

另外,根据房利美的报告,越来越多的受访者相信,在未来的12个月里,美国房价将会下跌。有趣的是,越来越多的人同时认为,美国房贷利率也会下降。

其实,不管是黑色这条线,还是蓝色这条线,大致的形态,都很容易理解。比较有趣的是灰色的这条线,也就是回答“不知道”的受访者。我们从这张图上,可以发现这部分人在现在的比例非常低,基本上跟本轮房地产周期的起涨点,也就是2012年的时候的比例差不多。都非常低。

我想这说明现在大家都已经对未来美国房地产市场,有比较明确的自己的看法,绝大多数人已经选边站了。当然,究竟是对是错,是另外一回事了,只能交给时间来回答!

行为经济学

房地产市场不一定是理性的,至少不是在任何时候都是理性的。原因无它,因为市场里面的参与者的心理、决定、和行为,不是永远理性的。很多信息,也不是公开和及时的。

买房分为刚需类买房和投资类买房。对于刚需类,也就是传统经济学中的供需关系,非常重要,这是房地产市场的基础。但是对于后者,也就是投资类买房来说,有投机的成本在里面。根据预期理论,大家存在着“买涨不买跌”的心理。房价越涨,越要买房,能加杠杆最好;从而形成“羊群效应”。疫情期间,美国房价大涨,就是一个很好的例子。

2008年次贷危机之后,美国房价下跌。房价越跌,大家越不买房,也就是大家常说的“锚定效应”。不过事情总有个极限,也就是“物极必反”。根据房利美的美国房产情绪指数图,认为不是买房好时机的受访者比例在去年10月创了新低之后,在上个月有所反弹。这个反弹的势头能否持续下去呢?

在过去两个月,美国房贷利率跌了不少。但是1月底二月初,美联储会召开今年第一次的FOMC议息会议,会不会加息?加息的话加多少?美国房贷利率会不会结束下跌,反弹回来?我们都要密切观察,刚才也说了,市场不一定是永远理性的。很多事情,只能交给时间来回答!

今天就跟大家聊到这里,如果您喜欢我的节目,请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下期再见!

美国房产最前线

2023.01.12

Sources:

Fannie Mae,Housing Sentiment Index

Youtube 频道:孙斯陶 家住加州 SoCal Insider

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