上个星期的黑五和网络星期一，大家应该都买了不少东西，也同时收到了不少礼物。不过，对于我们做房地产的人来说，没有什么比“房贷利率下跌”更加实在的礼物了。最近的美国房贷利率连续三个星期下跌，上个月前足足低了0.5%。昨天，美联储主席鲍威尔暗示将放慢加息的脚步。这对我们南加州洛杉矶和尔湾房地产有什么样的影响？今天，孙斯陶跟大家聊聊这个话题。
美国房贷利率连续三周走低
大家好，我是孙斯陶。估计大家最近都在忙着过节和看世界杯，没有注意到美国房贷利率已经连续几个星期都在下跌。根据房地美（Freddie Mac）星期四公布的美国房贷利率走势图来看。30年固定房贷利率已经从十月底/十一月初的7.08%，跌到了最近的6.49%。这是足足跌了0.5%还要多。但是仍然比去年同期的3.11%，高了一倍多。15年房贷利率从一个月前的6.38%，跌到了最近的5.76%。但是仍然比去年同期的2.39%，高出一倍多。
在过去一个月里，这个跌幅算是非常大的。最令人惊讶的是，这一切是发生在11月2日美联储再次加息“三码”，也就是0.75%，之后的短短的三个星期里。为什么会发生这种明明美联储在大幅加息，但是市场反应却是相反的房贷利率“背离”的情况呢？那么我们看看下面这一组数据，就明白了。
美国房贷需求减弱
根据美国房贷经纪商协会（Mortgage Bankers Association）的指数，尽管最近房贷利率连续下跌，但是房贷申请量却不理想。房贷申请量比上个星期环比增加了4%，但是同比却大跌了41%。重新贷款（Refinance），“同比”和“环比”都在下跌。“环比”比上周减少了13%，“同比”比去年同期下跌了86%。
究其原因，我想虽然有假期的原因，毕竟大家都忙着过节，很多人都在休假。不过最主要的原因还是过高的房贷利率超过了很多买房人的负担能力。我上星期做了一期节目，里面提到了洛杉矶房子的中间价位大概是$823,500，根据Redfin的计算，这需要赚年薪$221,592才可以负担得起。而在圣地亚哥，你的年薪现在需要达到$212,577，才能负担得起当地的中间价位的房产，也就是$790,000。
今年，房屋贷款利率涨了一倍。但是在过去一年里，美国人每小时的平均时薪，就是工资，仅仅增长了5%，远远低于同期的通货膨胀率。换句话说，普通人的薪水购买力，实际上是在减少的。本来就很高的房价，加上高房贷利率，抑制了买房人，尤其是首次购房者的买房需求。虽然最近几个星期房贷利率下降了一些，但是还是于事无补。
“背离”现象
今天视频在开头提到的“背离”现象。也就是美联储在11月初加息后，房贷利率反而连续三个星期走低的情况。其实类似的事情，在6-7月份也发生过。我当时还做了一期节目。美联储加息，加的是基准利率，并没有硬性规定商业银行发放房贷的利率必须是多少，所以只是间接影响了房贷的利率。房贷的利率大致上是跟踪十年期美国国债的收益率。所以如果我们关注美国房屋贷款的利率，那么我们不光要看美联储加息了多少，更要看美国国债的走势。
鲍威尔的讲话
果不其然，美联储主席鲍威尔在11月30日（星期三）在华盛顿的演说中，暗示了美联储（FED）可能将会放慢加息的脚步。市场开始猜测美联储将在12月13-14日召开的下一次FOMC议息会议上，会不会只加息“一码”或者“二码”？第二点，美联储将会重新评估货币政策的紧缩程度。第三点，鲍威尔承认，美国就业市场已经出现了一些减缓的迹象，所以美国经济有”软着陆“的可能性。
基本上，我看会后的市场评论，大部人人认为他的这次讲话所释放的信息，是比较“鸽派”的。所以，华尔街上的玩家都是趋吉避凶的，这些Smart Money 聪明的钱，都是根据市场的预期，提前做出相应的调整。股市是这样，债市也是如此。在11月份出现的这种美联储加息，但是房贷利率走低“的背离”的情况，说明市场上的大玩家当时已经很敏锐的感觉到了什么。毕竟“市场永远是对的”，我们最近一个月所看到的美股和黄金大反弹，美元指数下跌，这些“市场定价”就是最好的证明！
美联储“放缓加息的脚步”不等于“马上降息”
不过，我觉得吧，我们也不能过分乐观。毕竟美联储加息放缓，并不意味着会马上降息。鲍威尔在他的星期三的演讲里也提到了，根据过去的历史，过早的宽松政策可能将会是一个错误。美联储现在担心工薪阶级会要求加工资开抵消高通货膨胀，但是加薪对控制高通货膨胀是不利的。他也说了，放缓加息的脚步，没有控制住高通货膨胀重要。所以，鲍威尔的这次讲话可以理解成他在暗示美联储将有可能放缓加息的脚步，但是不能简单的认为美联储会放弃控制通货膨胀的努力。估计在12月中的那次FOMC会议上，美联储会讨论这轮升息周期的最终峰值利率，甚至有向上修正的可能性。
南加州房地产市场荣景将会很快重现？
至于美国货币政策对我们南加州洛杉矶和尔湾的房地产的影响，已经不用我多说，最近这大半年南加州房地产市场的情况，已经说明了一切。刚才也提到了，洛杉矶房子的中间价位大概是$823,500。因为房贷利率的大幅上涨，根据Redfin的计算，这需要赚年薪$221,592才可以负担得起。加上大家面对2023年美国经济前景不明朗，大公司裁员的新闻不断，重振房地产市场信心，重现房地产市场的荣景，还有很长一段路要走！
今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2022.12.02
Sources： Freddie Mac； Mortgage Bankers Association； Redfin； Federal Reserve；
Youtube 频道：孙斯陶 家住加州 SoCal Insider
00:38 美国房贷利率持续走低；Freddie Mac房地美数据；
01:45 美国房贷经纪商协会 （Mortgage Bankers Association）关于房贷和重新贷款Refinance的数据；
02:25 美国房贷申请量下降的原因分析；
02:34 洛杉矶和圣地亚哥住房可负担性数据；
03:03 美国人工资Wages增长情况；
03:33 为什么会发生这种美联储加息的同时房贷利率走低的“背离”情况？与美国国债的相关性；
04:16 美联储主席鲍威尔11.30讲演；
05:50 “放缓加息的脚步”等于“马上降息”吗？
06:11 工资/物价双螺旋 Wage-price Spiral现象；
06:50 本轮加息周期的“峰值利率”将会有多高？
06:55 南加州洛杉矶和尔湾房地产市场；
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