根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors, a.k.a. NAR）的数据，2023年4月二手房销售量出现下降。总体二手房销售数量在4月份下降了3.4%，相较于去年同期下降了23.2%。这也就是最近大家在很多自媒体上常常看到的一些标题非常耸动的文章，比如“美国房产创下11年来最大跌幅”的来源。但是实际情况真的是这样吗？今天，孙斯陶结合各方数据和我在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的实际感受，跟大家聊聊这个话题。
NAR最新美国房产数据
根据NAR的最新数据，截至4月底，美国所有住房类型的中位数二手房售价为388,800美元，跟去年同期的395,500美元相比，同比下降了1.7%。美国西部地区的二手房销售量比上个月下降了6.1%，较去年同期下降了31.3%。西部地区的中位数房价为578,200美元，比去年2022年4月份下降了8.0%。
跟去年同期相比，上个月的美国房价和销售量都在下降。这也就是为什么各个自媒体根据NAR的这份房产报告，都拿“美国房产创下11年来最大跌幅”作为标题。不过，孙斯陶在去年10月底的节目里，跟大家介绍什么是“同比”，什么“环比”。“同比”指的是，跟去年同期相比，比如说，今年4月份的房价，跟去年4月份相比，变化多少？“环比”指的是跟前面这个时间段相比，变化了多少？比如说“月度环比”指的是4月份跟3月份相比，数据变化了多少？
为什么要弄清楚”同比“和”环比“的区别呢？因为去年3-4月份的房价很高。去年下半年随着美联储快速大幅加息，美国房价逐步下跌。今年上半年以来，哪怕房价回暖，跟去年同期相比，“同比”数字都不会好看。实际上，如果你去看美国房地产经纪人协会NAR的这份报告的英文原版，你会发现里面有很多有趣的数据。
在这份报告里，NAR首席经济学家劳伦斯·云表示：“美国大约一半的地区正在经历房价上涨。自春季以来，随着购房旺季的临近，在房价非常贵的美国西部地区，甚至在房价比较低的地方，Multiple Offers（多个出价）情况重新出现。”
四月份销售的房屋中，有73%的房屋在市场上停留不到一个月，平均停留时间为22天，比三月份的29天少，但比去年（2022年）4月份的17天多。
美国市场上的二手在售房源，比3月份环比增加了7.2%，与一年前相比，同比增长了1.0%。按照现在的销售速度，把这些房子都卖光，需要2.9个月。这个数字高于3月份的2.6个月和2022年4月的2.2个月。虽然同比和环比都增加了，不过仍算是一个非常好的销售速度。
首次购房者占销售总量的29%，高于2023年三月份和2022年四月份的28%。换句话说，现在的首次购房者比例比去年增加了。
全款购房占总交易量的28%，较三月份的27%和去年同期的26%有所增加。全款交易中的大部分来自个人投资者或购买第二套房产的购房者。他们在四月份购买的房产占总销量的17%，与三月份和去年同期相同。
房产类的不良资产和被迫出售的房产（比如Foreclosure和Short Sale）情况非常少，占销售总量的1%，与上个月和去年同期相同。
本轮加息周期还没结束？
最近这个星期，美国房贷利率有走高的苗头。利率上升的原因主要是投资者的担忧，一方面是对美联储在经济依然强劲的情况下会如何调整利率的不确定性，另一方面是关于提高债务上限和美国违约的可能性。利率走高，那么贷款的需求就会回落。
从去年3月以来，美联储已经连续第十次加息，累计上调利率500个基点，这是上世纪80年代沃尔克以来最激进的政策之一。美联储下一次开FOMC议息会议是在6月13-14日。美联储会不会暂停加息呢？在5月24日（周三），美联储理事克里斯托弗·沃勒表示，在6月的会议上，美联储可能会决定继续加息或者保持利率不变。即使在6月保持利率不变，美联储可能在今年晚些时候需要加息。他认为，在明确证据表明通胀趋势降温之前，美联房贷利率储不应该结束紧缩政策。
孙斯陶在去年10月底的“2023年美国房地产要关注的7大问题”的那一期节目里，曾经说过，美联储加息的依据往往是过往的已经发生的经济数据，而加息对经济的影响也总是滞后的，所以如果美联储在2023年上半年继续加息的话，很可能在达到一个点之后，会发生加息”加过头“的情况。所以2023年上半年，美联储会不会继续加息，加息的幅度有多大？美联储会不会为了维护金融系统的稳定，在控制通货膨胀未达预期的情况下，放缓甚至停止加息？
最近这半年来，我们也的确看到了信贷紧缩给美国经济带来的影响。今年美国已经有三家中型银行-硅谷银行Silicon Valley Bank、Signature Bank、First Republic Bank-相继倒闭，给金融市场增加了不确定性。其中，硅谷银行在倒闭之前，是全美第16大银行。First Republic Bank的倒闭是美国历史上第二大银行倒闭案。不仅在美国，瑞士信贷也出了问题，最终被瑞银UBS收购。
美联储会不会出于谨慎，6月中旬暂停加息？假设6月份暂停加息，这就代表着加息的结束吗？之后会不会继续加息？我们都要密切观察。今天最开始提到的，美国住宅房产市场，从数据上看，现在还不错。但是美国商业地产市场不容乐观。另外，美国经济会不会陷入衰退，会不会陷入通货紧缩，也是很大的问题。
今天就跟大家聊到这里。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2023.05.27
Sources:
National Association of Realtors;
Freddie Mac;
孙斯陶聊美国 