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美国二手房量价双跌？美联储加息将暂停?美国房产最前线孙斯陶 2023.05.27

美国二手房量价双跌？美联储加息没那么快停止！美国房产最前线孙斯陶 2023.05.27

根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors, a.k.a. NAR）的数据，2023年4月二手房销售量出现下降。总体二手房销售数量在4月份下降了3.4%，相较于去年同期下降了23.2%。这也就是最近大家在很多自媒体上常常看到的一些标题非常耸动的文章，比如“美国房产创下11年来最大跌幅”的来源。但是实际情况真的是这样吗？今天，孙斯陶结合各方数据和我在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的实际感受，跟大家聊聊这个话题。

NAR最新美国房产数据

根据NAR的最新数据，截至4月底，美国所有住房类型的中位数二手房售价为388,800美元，跟去年同期的395,500美元相比，同比下降了1.7%。美国西部地区的二手房销售量比上个月下降了6.1%，较去年同期下降了31.3%。西部地区的中位数房价为578,200美元，比去年2022年4月份下降了8.0%。

跟去年同期相比，上个月的美国房价和销售量都在下降。这也就是为什么各个自媒体根据NAR的这份房产报告，都拿“美国房产创下11年来最大跌幅”作为标题。不过，孙斯陶在去年10月底的节目里，跟大家介绍什么是“同比”，什么“环比”。“同比”指的是，跟去年同期相比，比如说，今年4月份的房价，跟去年4月份相比，变化多少？“环比”指的是跟前面这个时间段相比，变化了多少？比如说“月度环比”指的是4月份跟3月份相比，数据变化了多少？

为什么要弄清楚”同比“和”环比“的区别呢？因为去年3-4月份的房价很高。去年下半年随着美联储快速大幅加息，美国房价逐步下跌。今年上半年以来，哪怕房价回暖，跟去年同期相比，“同比”数字都不会好看。实际上，如果你去看美国房地产经纪人协会NAR的这份报告的英文原版，你会发现里面有很多有趣的数据。

在这份报告里，NAR首席经济学家劳伦斯·云表示：“美国大约一半的地区正在经历房价上涨。自春季以来，随着购房旺季的临近，在房价非常贵的美国西部地区，甚至在房价比较低的地方，Multiple Offers（多个出价）情况重新出现。”

四月份销售的房屋中，有73%的房屋在市场上停留不到一个月，平均停留时间为22天，比三月份的29天少，但比去年（2022年）4月份的17天多。

美国市场上的二手在售房源，比3月份环比增加了7.2%，与一年前相比，同比增长了1.0%。按照现在的销售速度，把这些房子都卖光，需要2.9个月。这个数字高于3月份的2.6个月和2022年4月的2.2个月。虽然同比和环比都增加了，不过仍算是一个非常好的销售速度。

首次购房者占销售总量的29%，高于2023年三月份和2022年四月份的28%。换句话说，现在的首次购房者比例比去年增加了。

全款购房占总交易量的28%，较三月份的27%和去年同期的26%有所增加。全款交易中的大部分来自个人投资者或购买第二套房产的购房者。他们在四月份购买的房产占总销量的17%，与三月份和去年同期相同。

房产类的不良资产和被迫出售的房产（比如Foreclosure和Short Sale）情况非常少，占销售总量的1%，与上个月和去年同期相同。

本轮加息周期还没结束？

最近这个星期，美国房贷利率有走高的苗头。利率上升的原因主要是投资者的担忧，一方面是对美联储在经济依然强劲的情况下会如何调整利率的不确定性，另一方面是关于提高债务上限和美国违约的可能性。利率走高，那么贷款的需求就会回落。

从去年3月以来，美联储已经连续第十次加息，累计上调利率500个基点，这是上世纪80年代沃尔克以来最激进的政策之一。美联储下一次开FOMC议息会议是在6月13-14日。美联储会不会暂停加息呢？在5月24日（周三），美联储理事克里斯托弗·沃勒表示，在6月的会议上，美联储可能会决定继续加息或者保持利率不变。即使在6月保持利率不变，美联储可能在今年晚些时候需要加息。他认为，在明确证据表明通胀趋势降温之前，美联房贷利率储不应该结束紧缩政策。

孙斯陶在去年10月底的“2023年美国房地产要关注的7大问题”的那一期节目里，曾经说过，美联储加息的依据往往是过往的已经发生的经济数据，而加息对经济的影响也总是滞后的，所以如果美联储在2023年上半年继续加息的话，很可能在达到一个点之后，会发生加息”加过头“的情况。所以2023年上半年，美联储会不会继续加息，加息的幅度有多大？美联储会不会为了维护金融系统的稳定，在控制通货膨胀未达预期的情况下，放缓甚至停止加息？

最近这半年来，我们也的确看到了信贷紧缩给美国经济带来的影响。今年美国已经有三家中型银行-硅谷银行Silicon Valley Bank、Signature Bank、First Republic Bank-相继倒闭，给金融市场增加了不确定性。其中，硅谷银行在倒闭之前，是全美第16大银行。First Republic Bank的倒闭是美国历史上第二大银行倒闭案。不仅在美国，瑞士信贷也出了问题，最终被瑞银UBS收购。

美联储会不会出于谨慎，6月中旬暂停加息？假设6月份暂停加息，这就代表着加息的结束吗？之后会不会继续加息？我们都要密切观察。今天最开始提到的，美国住宅房产市场，从数据上看，现在还不错。但是美国商业地产市场不容乐观。另外，美国经济会不会陷入衰退，会不会陷入通货紧缩，也是很大的问题。

今天就跟大家聊到这里。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.05.27

Sources:

National Association of Realtors;

Freddie Mac;

美国商业地产或将“暴雷”？硅谷银行危机仅是开端？美国房产最前线孙斯陶 2023.04.01

3月初硅谷银行(Silicon Valley Bank)和Signature Bank的倒闭，让大家心惊胆战。不过也有人吃到了危机的红利。最近美国房贷利率连续三个星期走低，根据Freddie Mac房地美的最新数据，30年期房贷固定利率已经降到6.32%。所以，我发现最近不少人趁机锁定了比较低的房贷利率。

在上个月的节目里，我给大家分析了，在过去一年美联储大幅加息的背景下，南加州房价跌幅并不大的几个原因。不过跟住宅房产情况不一样，美国商业地产的价值随着借贷成本的上升而不断下滑。今天，孙斯陶跟大家聊聊持续疲软的美国商业地产市场。

“泡沫”的由来

要讨论美国商业地产的问题，我们需要从2008年的金融危机说起。从2007年底到2008年9月，雷曼兄弟破产，美联储连续7次降息。在2008年12月，美联储更将联邦基准利率降至接近于零。之后，一直到2014年10月份，美联储出台了3轮量化宽松政策（QE），购买了大量的国债和抵押贷款债券，向市场注入大量流动性，以刺激经济并压低长期利率。宽松的信贷环境使得许多投资人轻松获得低息贷款并购买了大量商业地产。因此，美国商业地产资产价格也水涨船高。

在2020年疫情初期，美联储大幅降息并再次开启量化宽松计划。美联储的资产负债规模再度扩张。到2022年3月，美联储的资产负债规模约为9万亿美元，相当于2008年美国次贷危机前的十倍。在低利率环境下，商业银行为获取稳定的收益购买了大量的国债和房地产抵押贷款证券。

加息引发的“惨案”

“印钱”容易，“缩表”难。货币超发造成了严重的通货膨胀，因此美联储不得不在去年3月再次进入加息周期。商业地产普遍都是加了杠杆的，银行是商业地产抵押贷款的主要持有者。在过去的一年里，我们也看到了，美联储的加息速度非常快。这导致美债收益率攀升，但资产的估值反而下降。市场利率的迅速上涨对贷款市场影响最直接。像硅谷银行这样的公司遭受了巨大的损失，而那些通过放贷后立即转售贷款的公司可能会倒闭。

流动性压力导致美国中小银行开始减少贷款，而向商业房地产开发商提供的贷款主要来自这些区域性的中小银行。商业地产贷款通常是中短期的。在前些年拿到的低息贷款到期后，商业地产投资人在重新办贷款时，会发现现在的贷款成本非常高昂。另外，商业地产的估值是要看Cap Rate，是以现金流为标准的。高利率会导致其价值下降，所以其抗跌性不如住宅房产。

枯荣周期与需求变化

商业地产也有其自身的“枯荣周期”，不同类别的商业地产面临的压力也不同。例如，疫情以来，美国的工作模式发生了很大的改变，远程办公的比例非常高，这导致办公室需求下降，很多办公楼的入住率很低。另外，线上购物的兴起，很多实体店也面临着挑战，商铺的需求量也在减少。当然，工业地产和物流地产的需求则大大增加。

最近几个月发生了知名私募基金的商业地产抵押贷款债券（CMBS）违约事件。虽然在现阶段，美国商业地产贷款的违约率并不高。但银行已经对某些类别的商业地产项目的贷款审批，变得更加谨慎。在高通货膨胀的大环境下，过去低利率的时代短时间内不会回来，新的利率环境正在形成。因此，每个房地产投资者都必须思考如何调整房地产投资方向和策略。

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美国房产最前线

2023.04.01

自去年3月以来的这一年里，大家经常听到美国房价月度环比下跌了多少多少，但是和前一年同期相比还是上涨的，这样的新闻。但是3月2日，Redfin发布了最新的美国房产数据，截止今年2月19日，美国一栋具有“典型性”的住宅价格，大概35万美元。与去年同期相比，同比下跌了0.3%。跌幅虽然不大，这是意义却不同，因为这是自2012年2月这十年来，美国房价首次同比下跌。今天孙斯陶跟您聊聊一些感想和个人看法。

大家好，我是孙斯陶。在前几期节目里跟大家介绍了最近南加州洛杉矶和尔湾地区房地产市场回暖，很多朋友给我留言，说他们所在的地区也有这种迹象，看好的房子，很快就卖掉了。美联储是自去年3月份开始加息的，到现在刚好一年。刚刚孙斯陶也提到了，截止2月中旬的美国房价跟去年同期相比，仅仅下跌了0.3%。很多想买房子的人最近感慨，美联储加息一年，加了个“寂寞”。

去年美国房价跌幅不大的三大原因

我觉得美国房地产市场，在过去一年美联储大幅加息的背景下，房价的跌幅并不大的原因有这么几点：

首先，房价的涨跌要看供需关系。我在2年前的节目里，跟大家介绍过美国房地产市场上存在着几百万套新房建设的供应缺口。即使建商开足马力盖房子，也是需要几年时间才能补上缺口。下面这张图是过去20年美国新房开工许可证发放数目。在2022年，随着美联储的逐步加息，美国新房开工许可证的发放数量，已经跌到了2015年的水准。

这一点，我们在南加州洛杉矶和尔湾的市场上就能看出来。自疫情期间到现在，房产出售的挂牌量虽有增加，但仍不多。购房者的选择余地不大。供需决定价格。美国房价虽然可负担性不佳，但是房产供给不足，同时需求量很大。

其次，我们要分析一下美国房主的房屋购入成本。在疫情期间（2020年一季度到2022年二季度），除去通货膨胀，美国房价上涨了24.3%。这是自1975年以来，美国房价上涨最快的九个季度。但是大部分美国房主是在疫情之前购入的房产，所以房产入手的成本很低。去年美国房价下跌，但是尚未造成大面积的跌破房屋净值的情况。

第三，我们看一下美国房主的贷款融资成本。根据Black Knight的美国房地产贷款数据，大多数的美国房主身上背的房贷的利率，是在4%以下。孙斯陶觉得，这说明大部分房主的房子是前些年买的，当时房贷利率很低，月供还在可承受的范围之内。还有很多房主，更是趁疫情期间的房贷利率极低的时候，办理了Refinance重新贷款，锁定了长期的低房贷利率。

基于美国通货膨胀依旧很高的现状，低利率环境短时间内很难回来。再说，现在租金也非常高。卖了房子，一来要承受高通货膨胀，到手的钱如果没有稳妥的投资渠道的话，会贬值；二来去租房的话，租金没准儿比月供还高。所以，在美国经济前景不明朗的当下，为了保住现在的低月供，稳住现在的现金流，很多房主舍不得卖房。

美国通货膨胀与房屋贷款

不过，说到美国的通货膨胀。我们常看的指标是CPI，也就是消费者价格指数。美国住房成本在CPI中的占比大概是1/3。过去一年里，美国房价虽然下跌，但跌幅有限。所以，我猜测美国通货膨胀未来即使下降的话，也可能将会是一个缓慢的过程。

在过去一年里，美联储FED已经累计加息4.5%。3月21-22，美联储又要召开FOMC议息会议。大概率还会继续加息。对美联储利率敏感的美国2年期国债的殖利率也居高不下，美国30年房贷固定利率我看最近也有回升的迹象。所以，这将对贷款购房者造成更大的压力。

另外，硅谷银行（Silicon Valley Bank）这几天“暴雷“，也是美联储自去年以来“大步伐”加息的负面影响的显现，也势必对美国金融市场造成影响。美国房价是否将延续去年以来下跌的趋势，我们要密切观察。

不过，回到我们南加州洛杉矶和尔湾的房地产。你看好的房子，别人也会看好。好卖的房子，什么时候都好卖。不好卖的房子，市场好也难卖。说到底，买房要看地段。虽然入手的时候竞争激烈，但当你要卖的时候，也相对好卖。

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美国房产最前线

2023.03.10

Sources：

Redfin；

Black Knight；

Freddie Mac；

St. Louis Fed；

加州房价中位数跌了多少？美国房地产泡沫破裂初始阶段？美国房产最前线孙斯陶 2023.02.22

根据加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors, C.A.R.)的数据，今年1月份全加州房价中位数比去年12月份下跌了3%，从774,850跌到了751,330，这是连续第五个月的房价下跌。不光环比下跌，1月份的房价中位数跟去年同期766,250相比，环比也下跌了1.9%。不过, 现在市场上新上市的房源依旧非常少，根据加州房地产经纪协会的数据来看，一月新上市的房源与去年同期相比，下降了16.3%。

最新的研究报告中关于美国房产的主要观点

说到资产泡沫，上个月，曾经预测过三次泡沫的美国知名投资人Jeremy Grantham，发布了他对2023年的展望。当然，这份研报讲的是金融市场，尤其是股市。不过，里面也提到了全球房地产泡沫。所以，今天孙斯陶跟您聊聊这份报告里关于房地产的部分。

首先，Grantham认为全球性房地产泡沫的破裂，现在处于初始阶段。与金融市场的动荡相比，房地产泡沫的破掉可能会对经济造成更大的连锁反应。他举了个例子，2021年，美国房价涨了将近20%，这是有记录已经最大的年度涨幅之一，把美国房价推高到了美国家庭年收入的6倍。这比2006年，也就是上一轮房价高点时的房价/家庭年收入比要更高。而2011年，也就是次贷危机后的低点，美国房价仅是家庭年收入的4.5倍。

其次，Grantham指出，房地产泡沫破裂的时间长度可能是股场泡沫破裂的时间长度的2-3倍。他举了个例子，从2006年，也就是上一轮房价的高点，美国房产足足花了6年时间，才于2012年触底。

第三，他认为，与股市相比，房地产更加深植于实体经济，建筑业的开工和相关支出，对美国经济的影响更直接。下面这张图是我找到的在过去20年里，美国新房开工许可证发放数目的走势图。我们可以很清楚的看到，根据美国住房发展局（HUD）的数据，在2022年，随着美联储的逐步加息，美国新房开工许可证的发放数量，已经跌到了2015年的水准。

第四，他认为，房地产对美国中产阶级更加重要，因为在美国老百姓的财富构成里，房产往往占了大头。而且，得益于过去40年的低利率环境，美国老百姓普遍在房产上加了杠杆。他指出，在过去，房贷利率一下跌，美国人往往会办个房屋净值贷款（HELOC），把房屋净值（Home Equity）拿出来。所以美国房价最好不要出问题。

孙斯陶的个人看法

我在上一期的节目里，给大家介绍了有专家觉得美国房地产已经或者快要触底了。今天介绍的投资大咖觉得全球房地产泡沫的破掉才刚刚开始。我觉得房地产泡沫破裂的时间长度，这是一个难以预测的问题。

而且与股市相比，房地产市场的表现也受到区域和地段的影响，不同的城市和地区的房地产市场走势可能会有所不同。比如说，根据加州房地产经纪人协会(C.A.R.)的经济学家Jordan Levine的说法，科技业最近的裁员，导致加州一些高价位住房市场的销量和房价表现不佳，比如说湾区旧金山的房子。

不过，Jeremy Grantham说的一点非常对，那就是美国房地产市场的波动对于美国中产阶级和普通人的财富构成确实非常重要。所以，我们做投资决定的时候，应该考虑到个人的风险承受能力、投资目标、经济大环境等因素，不能简单依据单一因素作出决策。

不知道您是怎么看这个问题呢？欢迎大家在视频下方给我留言，说说自己的看法。如果您喜欢我的节目，也请订阅并分享我的频道，我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.02.22

Sources：

California Association of Realtors；

GMO；

Federal Reserve Bank of St. Louis；

Freddie Mac；

2023年洛杉矶市豪宅大“利空”？豪宅税ULA来袭！但“利好”橙县豪宅？美国房产最前线孙斯陶 2022.12.23

最近在南加州洛杉矶市房地产市场上看房的人多了一些，这并不令人惊讶，因为最近这一个半月美国房贷利率跌了不少。根据房地美的数据，30年固定房贷利率从11月初的7%，跌到了最近的6.27%。但令人惊讶的是，洛杉矶市房地产市场上新上市的500万美元以上的豪宅也多了起来，这是怎么回事呢？孙斯陶今天跟您聊聊2023年南加州洛杉矶和橙县的高端房产市场。

大家好，我是孙斯陶。今年以来跟大家聊了几次在11月初举行的美国中期选举，基本上都是着眼于美联储会不会因此而放慢加息的节奏。除此之外，其实在这次选举中通过的洛杉矶市ULA豪宅税（Mansion Tax），对于我们的豪宅房主和商业地产业主来说，影响很大。

洛杉矶市的ULA“豪宅税”全称是Measure ULA。ULA立法的目的是增加税收，鼓励开发商多盖一些经济实惠、可负担性好的平价房屋；另外，还会为面临被驱赶的租客提供援助、减少无家可归人口数量。实现这个目的的手段，简单说就是要对洛杉矶市500万美元以上的豪宅和商业地产交易征收更高的房产交易税。ULA豪宅税分为两档，500万-1000万美元的房地产交易，征收4%的ULA交易税；至于1000万美元以上的房地产，则征收5.5%的ULA交易税。

这个法案在上个月以58%的压倒性优势通过，预计将于2023年4月1日施行，时间所剩不多了！所以上个月法案一通过，就有些洛杉矶的超级豪宅匆匆上市。我们知道年底美国假期很多，一般来说是房产交易的淡季。所以，赶在年底上市卖超级豪宅，可见是真的着急了。

不过我觉得吧，现在离明年4月1日，也就剩下3个多月了。我们看一下房产买卖的流程：打广告做宣传、安排客户上门看房、出offer、双方拉锯谈判、敲定交易细节、做房屋检查、做房屋贷款、一直到过户顺利完成。对于超级豪宅来说，时间明显不够用！所以我看呐，这些着急上市的豪宅房主，也就是想碰碰运气而已。对于住宅买卖尚且如此，就更不要提500万美元以上的商业地产交易了。可以说，这个ULA法案的通过，打了大家一个措手不及。

根据加州大学洛杉矶分校UCLA的估算，洛杉矶“豪宅税”的影响范围不大，但是所涉及的金额和所能增加的税收非常可观。他们假设这个ULA豪宅税在2021年6月开始征收的话，那么从2021年6月到2022年6月这一年里，洛杉矶市会征收超过9亿美元的房产交易税。对比一下，如果没有这个ULA税的话，洛杉矶市在这个期间，只能收到大概2亿零7百万美元的房产交易税。中间差了6亿多美元。

刚才提到了，既然绝大多数在洛杉矶市场上的超级豪宅和商业地产，在明年4月1日之前，很难能够幸运地顺利过户成功的。既然这样，就会出现一个问题。在4月1日之后，假设房子的成交价是500万美元，减去额外多出来的ULA豪宅税以后，卖主实拿到手的钱实际上是少于房子成交价在499万9千9百9十9这种情况的。因此，如果你未来计划卖洛杉矶市的高端物业，而且你的房子的价位高于ULA豪宅税起征点的话，你要跟你的房产经纪人，要好好研究一下上市价格策略了。

你想想看，你开价在500万，哪怕520万，实际到手的钱，有没有比499万9千9百9十9成交的房子多呢？不要等到成交以后，过户公司通知你，才知道有这件事，那就为时已晚了。同样的道理，对于1000万美元的豪宅，情况也类似，只不过税率更高了罢了。您可能觉得自己的房子只有两三百万，离500万的门槛还很远。不过房地产一般属于长期投资，十年之后呢？能不能涨到500万？如果涨到了500万，也算是一种幸福的烦恼吧！

上有政策，下有对策。既然洛杉矶市明年开始征收ULA豪宅税，豪宅的拥有者就会绞尽脑汁找到解决之道。不过，不管怎么做，恐怕来不及赶在2023年4月1日之前完成。这是从卖方的角度看。

如果从买方的角度来看，根据橙县纪事报的报道，2022年全美国卖出的十大最贵豪宅，有4个在洛杉矶县。这说明洛杉矶县的豪宅的价格已经非常高。有实力的买家，也会关注南加州洛杉矶周边的有潜力的豪宅。我猜有些豪宅买家会考虑选择洛杉矶市以外的地区，比如说，同样在南加州的橙县。有山有海，非常宜居，通勤其实也不会远太多。

其实不光在洛杉矶市，加州有些城市也有豪宅税，只不过各地叫法和税率不同罢了。北加州的旧金山市也有类似的，阶梯式的，根据房价，征收不同的房产交易税。南加州洛杉矶县的Culver City在2020年，也通过了类似的规定，也是阶梯式的房产交易税率。征收更高的“豪宅税”的目的，基本上也都是如刚才说的，为了增加可负担性房屋的供应量，缓和贫富差距。东岸的纽约市也有类似的措施。

不仅在美国，加拿大在12月21日宣布将于2023年1月1日起，禁止非加拿大购买住房，希望能确保房产为加拿大人所拥有、并增加出租房的供应量。说句心里话，疫情这几年来，北美的房价涨了太多，所以各地通过限制性规定的消息不断。至于会不会成为一种趋势？效果如何？会不会反而增加了买房者的负担？我们还要长期观察。

不管怎么说，洛杉矶市的ULA豪宅税法案刚刚通过了，市场上大多数人，包括很多房地产从业人员对此也不是很了解。所以对于受到影响的高端房产和商业地产的业主来说，在做买卖决定之前，一定要跟会计师、律师、房产经纪、过户公司等专业人士多沟通，了解当地的相关规定，尽早做好相应的规划。

今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道！我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2022.12.23

2023年“银行屋”将重现江湖？何时到达美联储加息的“拐点”？美联储决定降息前要考虑到哪段历史？这半年美国房主损失了多少房屋净值？

星期四公布的美国通货膨胀数据显示10月份CPI创下今年1月份以来的最低，一时间股市大幅反弹，市场上充满了乐观的情绪，大家开始预计美联储在12月的FOMC议息会议后，会宣布减缓加息的脚步！包括我们南加州房地产圈，也仿佛是看见了“隧道尽头的光”，毕竟年初以来，我们洛杉矶和尔湾的房地产市场环境，天差地别。从竞价买房还一屋难求，到后来的市场快速冷却，都发生在这短短的的大半年里。前几天看了一份报道，讲的是这半年来，美国房主的房屋净值损失了多少，今天孙斯陶跟您分享一下这方面的数据，顺便聊聊我对南加州洛杉矶和尔湾周边城市的“溺水屋”、“短售屋 Short Sale”、“银行屋“、“REO”、”Foreclosure“这类房产的市场感受和对2023年的市场预期。

美国消费者价格指数CPI最新数据

从周四美国劳工统计局公布的美国CPI数据来看，十月份的CPI同比上涨了7.7%，比之前的8.2%有所回落，而且回落的幅度还挺多，而且创下了今年1月份以来的最低。核心通货膨胀率，也就是除开食品和能源数据之后的所谓的核心CPI数据，也好于预期。

不过大家不要高兴得太早了，根据周四的数据来看，食品和服务类的通货膨胀率还是居高不下！尤其是核心服务类通货膨胀指标，仍然处于1982年以来的高点！至于说我们房主群体最关心的房地产类通货膨胀指数，以租金类指数为例，环比上涨了0.7%！可见在当今的房产市场上，虽然买主观望不买房，但是总是要租房子住吧？再加上房租大部分是签一年的合约，所以短期波动不明显。总之，美国的居住成本依旧很高。

另外，二手车和卡车类通货膨胀指数在十月份加速下跌，10月环比下跌2.4%！根据Edmunds的统计，9月份的新车平均购买价是$47,138，依旧比去年9月高出$2,600块。二手车平均成交价是$30,566，比去年9月份高出$2,500。我觉得这两年不管是新车还是二手车价涨得太离谱，之前，媒体和制造商炒作什么芯片短缺，现在你再看看费城半导体指数，都跌成这样了？我看很多都是“套路”。就如同前几天，“币圈”大佬刚上了某知名杂志的封面，被吹捧成未来的巴菲特，结果前几天传出“爆仓”了的消息。

美联储加息对通货膨胀率的控制初显成效？

言归正传，美联储下次FOMC议息会议将在12月13-14日召开，虽然之前鲍威尔重申还是要尽量达成2%的通货膨胀目标。不过，现在大家都普遍乐观，不少人预估12月美联储加息“2码”的概率是大于“加息”3码“的。我觉得，还有一个月的时间呢，到时候市场风向是什么，现在谁也说不准，还是让“子弹飞一会儿”，到时候再说。

根据周四，房地美公布的美国30年固定平均利率已经超过了7%。10月份的通货膨胀率是7.7%，离美联储2%的“小目标”差距有多大？大家看一下房地美Freddie Mac星期四公布的房贷率走势图，我们可以看到这大半年来，美联储加息的步伐又快又猛，对美国房地产市场的影响非常大。所以12月中旬，哪怕如大家讲的美联储放缓加息的脚步，加息“2码”，那美国房贷利率会到哪里？

大家可能忘记了，从2000年到2021年这21年里，美联储从未一次性加息超过0.25%，也就是“1码”。今年，美联储才有加息“2码”和“3码”的事情。所以，美联储下个月，即使只加息“2码”，从过去20多年的历史看，也是一个很大的加息幅度。所以，现在市场上对所谓的“美联储加息将放缓”的乐观情绪，与其说是”乐观情绪“，不如说是在被压抑了大半年时间后，大家总算等到加息对控制通货膨胀显现成效，看到了”隧道尽头的光“，松了口气而已。说句心里话，有时候大家在意的不仅仅是加息，更怕的是没有一个时间表，看不到希望，怕的是市场的“不确定性”！

2023年“溺水屋”将重现？这半年美国房主损失了多少房产净值？

9月份时，我做了一期节目，讲的是美国房主面临房产净值缩水的现象。这对缺钱又不想卖房子的房主来说很不利，原因也很简单，当他要通过抵押贷款把房子的净值拿出来一部分急用的时候，会发现能从银行贷到的钱少了。再加上利息这么高，每个月的月供很高了很多。你看看现在大公司裁员这么多，房屋净值贷款是很多人需要用钱的时候的重要选择之一。

最近美国一个叫Black Knight的房产数据公司发布一组比较详细的数据。根据他们的数据，美国房价在疫情的前两年里，涨了45%。房产总净值达到了17.6万亿美元。但是在今年的第二季度，单单3个月里，美国房主手里的住房的净值减少了1.3万亿美元。今年5月份以来，美国房主手里的住房的净值，已经减少了1.5万亿美元。每个有房贷的人手里的房产净值，平均少了3万美元。原因大家也都知道，就是美联储今年这几次大幅加息，使买房人的月供大幅增加，难以负担，从而造成房地产市场不景气。

这就造成了“溺水屋”，也就是房子的“underwater”的重新出现的现象。说到“溺水屋”，“underwater”，想必大家好多年没怎么听到了。在2008年次贷危机之后，房地产价格连续跌了好几年，市场上大批的房子的价值，已经低于房主的房贷总额。所以叫做“underwater”，处于水平面以下嘛，所以翻译成“溺水屋”。之后的故事大家估计想起来了，很多房主宁可不要信用分数，也不想继续还房贷了。最后大批的房子被银行收回。打包出售也好，卖拍也罢，总之银行雇了大批的人手，花了好几年的时间，才处理掉。期间甚至有银行因此倒闭，非常惨烈。

根据刚才说的Black Knight发布的数据，他们跟踪的全美国前50大房地产市场，在疫情期间，上涨了19%-66%不等。但是，随着美联储加息，房地产市场冷却，现在在全美国范围内，已经有了50万的“溺水屋”。这50万“溺水屋”的一多半，也就是27万5千栋，是在过去4个月里产生的。而且，如果美国房价继续下跌，这个数字还会上升，尤其是在房价高点，贷款成交的那些房子，风险更大。

美国西岸房产的可负担性

我们先不管这份报告里面的具体数据准不准，大家看看周围的房地产市场，感受一下，应该会有类似的感觉。在6月份的节目里，我跟大家介绍过，根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据显示，今年5月份美国市场上成交的二手房的中间价位是$40,7600，这个数字比去年同期上涨了15%，更是创下了1999年以来的新高。在西岸的北加州湾区的旧金山和硅谷，有典型性的房子的成交价曾经接近$200万美元。更离谱的是，根据Zillow的数据，以西雅图的King County为例，今年1月份房产成交价的中间价位是$815,000，如果看成交价的均价的话，就更离谱了，1月份到过$1,078,000。

我在今年好几期节目里就质疑，不是每个人都在高科技公司工作，房价中价位上涨到了一定程度后，遇到加息缩表这种政策性打压的时候，就会出现问题。更何况最近传来一些知名大公司裁员，或者暂停招聘的消息，所以我觉得有些经济结构单一，倚重某一两个行业，或者倚重于某几家公司的地区，遇到经济前景不明朗，或者行业前景不佳的时候，当地的房地产市场就会遇到很大的考验。

以史为鉴

今天本来想跟大家聊聊在江湖上消失已久的“溺水屋”可能会逐渐回到大家视野的这个话题，结果聊了这么多。关于这几天市场上传闻的12月美联储加息或将放缓，甚至很快达到所谓的“加息拐点”的问题，我觉得与其猜测什么时候降息，不如看看通货膨胀率减缓的趋势是否能巩固下来。非常巧的是，我刚好在10月31日的那一期节目里，提到了在上世纪80年代初期，在当时的美联储主席保罗·沃尔克的激进的货币紧缩政策作用之下，通货膨胀被暂时控制住，之后，美联储放松了银根，但通货膨胀再次反弹。美联储被迫再次加息的故事。

在那一期节目里，我还聊了明年2023年，不管你要买房，还是卖房，都要关注的七大问题。今天就不这里重复了。如果您感兴趣，可以看看，参考一下。今天就跟大家聊到这里，如果您对南加州洛杉矶和尔湾这边的房地产市场感兴趣，请您关注并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线 2022.11.12

美国房主房产净值开始缩水？！加州买房卖房皆痛苦！对洛杉矶和尔湾本地房产市场有什么启示？美国房产最前线孙斯陶 2022.10.07

根据美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors, a.k.a. N.A.R.)于9月公布的数据，美国二手房销售量在8月份月度环比下降了0.4%。这个数字听起来不大，但是这是自2020年5月以来的最差销售速度表现。这些冷冰冰的数字，对我们广大美国房主群体有什么直接影响呢？今天孙斯陶结合我在南加州洛杉矶和尔湾本地房地产市场上的亲身感受，和您探讨一下买房和卖房双方的心理。

美国8月份二手房销售速度放缓

大家好，我是孙斯陶。最近加油的油价越来越贵，加油站的队也越来越长。这几天美国股市也是起起伏伏，据说美联储在10月3日开会，讨论加息节奏是否过快的问题，对美国国债和美元指数都有影响。美元近期的走势跟美国国债的相关性越来越高。现阶段美国的利率是否已高到足以控制通货膨胀，我想答案大家都清楚。现在美联储利率水平仍远远低于通货膨胀的8%。年底之前，美联储还有2次FOMC议息会议。估计还会有一段苦日子。

好了，言归正传，9月初的那一期节目里，我跟大家介绍了根据美国一些房地产数据公司的报告，今年夏天美国房地产市场的销售表现不尽理想。当时我还说不太确定这份报告的权威性。就在9月下旬，美国房地产经纪人协会也发布一份房产报告。根据这份报告，美国二手房在今年8月份的销售速度也不理想，创下了2020年5月以来最慢的销售速度。

我们回想一下2020年年初，也就是疫情刚开始的时候，当时整个美国社会经济骤然放缓，所以当时房产销售也不理想。当时我还组织过线上的房产研讨会，邀请嘉宾，一起分析当时的房地产市场。如果大家还有印象的话，我说随着美国出台大规模的经济刺激计划，我们对美国房地产的看房并不那么悲观。之后的情况，我们也都亲眼目睹了，美国房产市场迅速从谷底攀升，一屋难求，行情火爆。

这对于像我们这种在美国生活了几十年的人来说，一切都是那么的似曾相识。随着美国货币政策的紧缩，之前火爆的房地产市场，也逐渐回归理性。可见能打败“魔法”的，也只有“魔法”。根据美国房地产经纪人协会的这份报告，尽管8月份的房价同比，也就是跟去年8月相比，上涨了7.7%。但是8月份销售的二手房的房价中位数是38万9千5百美元，比6月份的41万3千8百美元有所下降。而且，8月份美国二手房销售，不仅是2020年5月以来最差的销售速度，更是同比，也就是比2021年的8月份的销售量，下降了19.9%！

其实一切的改变，都不是一夜之间发生的，都有蛛丝马迹，是有迹可循的。8月份的销售数据不理想，其实我们要关注的6-7月份。原因也很简单，8月份过户的二手房，基本都是6-7月份签约的。美联储于3月、5月、6月、7月都在加息，这对于在今年夏季，也就是所谓的房产旺季，想贷款买房的朋友，造成很大的压力。加息给买家带来的压力既有来自财务上的，毕竟月供增加了，更是来自心理上的。在8月中旬的节目里，特别花了一期的节目，跟大家分析过加州房产情绪指数（California Housing Sentiment Index）的变化，大家有兴趣的话，可以去回顾一下。

这次NAR公布的有一点非常有趣，也是今天我想特别跟大家谈的，虽然在8月份不同价位的二手房的销售量都在下滑，但是销量下滑最严重的是低价位的房产。根据这个报告，25万-50万美元这个区间的二手房，销售量跟去年同期相比，下滑了14%。而75万-100万美元这个价位区间的房子的销售量仅仅下降了3%！

难道是现在美国都喜欢买贵的房子，看不上小房子了吗？答案当然是“不是”！我觉得产生这个现象的主要原因还是这两年一直存在的问题，市场上的在售房源有限，尤其是在售的低价房产有限。换句话说，随着美国房价这两年的大幅上涨，市场上25万-50万这个区间的在售房产不多，所以表现在数据上就是销售量大幅下滑。

理性面对现实

现在的美国房地产市场，我觉得对于买卖双方都很尴尬。首先，对于市场上的买家，尤其是需要申请房贷的首次购房者来说，在经历了美联储在3月份、5月份、6月份、7月份、9月份连续几次加息，今年累计加息了12码，也就是加了3%。30年固定房贷利率从今年年初的时候的平均3%左右，现在已经在6.66%附近。而且在年底之前，美联储还有2次FOMC议息会议，一次是在11月初，另一个在12月中旬。假如美联储在这两次会议后，选择继续加息的话，那将对贷款买房人造成更大的压力。

其次，最近几个月，我们明显感觉到南加州房地产市场的降温。但是这就代表着买家就能买得起心仪的房子了吗？事实上并没有这么简单。刚才提到了，今年8月份美国售出的二手房的中间价位大概是38万9千5百，这跟去年同期相比上涨了7.7%。你的收入比去年增加7.7%了吗？去年你负担不起的房价，今年你就能负担了吗？

对于房主来说，去年卖房子，或者是今年年初卖房子，以南加州核心区域为例，我想是不缺上门看的人的。如果地段过得起，房子条件不错，很多都能收到好几个offer。现在的话，整个市场上观望的情绪很浓，如果房主想卖房子，可能需要更多的理性判断和耐心。

房市降温！部分美国房主身价缩水！

聊完今年夏天房地产市场降温，你可能觉得我现在的房子住得好好的，也不打算卖，房子好不好卖跟我影响不大。或者觉得我现在的房子是二十年前买的，已经赚了几倍，短期的涨跌都是纸面上的，我根本不在意！你这说当然没有错，尤其是在你短期内不缺钱的情况下。但是在美国有很多人是需要做房屋净值贷款的。简单说就是、通过抵押贷款把房子的净值拿出来一部分，用做其他用途。

根据美国一个房地产数据公司Black Knight的数据，今年7月份大概有85%的美国50大主要房产市场的房价多多少少有走软的苗头。那么最直接的后果就是有些房主的手里的房产的房屋净值受到了影响！我们不预测未来房价的涨跌，但是如果未来房价下跌的话，刚好不巧这些房主需要用钱，需要做房屋净值贷款的话，那么他从贷款银行处能拿到的金额，就多多少少会受到影响。

当然广大房主暂时也不必恐慌，毕竟现在的经济状况跟2008年那次金融危机还是有很大不同的。经历过那次房产泡沫的朋友一定都还记得，次贷危机发生之前，美国很多房主盲目贷款，其实手里的房子的房屋净值比例非常低。次贷危机发生后，美国有些地区房价崩盘，我们南加州的某些地区的房价跌了将近一半甚至更多。很多房主的房屋净值都跌没了。所有这些人干脆就不还房贷了。结果银行产生了大量坏账。

之后美国吸取教训，制定了更加严格的法规，监管房屋贷款。现在根据统计，美国有房贷的这些房主整体上看负债率并不高。再加上疫情以来这两年，美国房价大幅上涨，很多房主，尤其是我们美国西岸的房主，手里的房子的净值估计涨了很多。不过，我们未来在观察美国房地产市场的时候，也要多多注意房贷违约率的是否走高。

我一直跟大家讲，很多事情，没人能说得准！只能交给时间来回答！更何况不同财富阶层的资产构成比例也是不一样的。我们不光要对市场有个理性的认知，更是要对自身情况有个清晰的认识。适合别人的投资策略和投资标的，不一定适合你。但我们能做的就是未雨绸缪，与其在想2023年美国经济是衰退，还是停滞性通货膨胀，还是通货紧缩，不如保持手里的现金流稳定，这样才是进可攻退可守。

今天就跟大家先聊到这里。如果您喜欢我们的节目，请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2022.10.07

Sources:

Federal Reserve;

Federal Reserve Bank of St. Louis;

Federal Reserve Bank of Chicago;

Freddie Mac; National Association of Realtors;

California Association of Realtors;

Financial Crisis Inquiry Commission Report;

Black Knight;

美国房贷利率直逼7%！创2007年以来新高！沃尔克时刻将再现？2023年经济“软着陆” or “硬着陆”陷入衰退Recession？美国房产最前线孙斯陶 2022.09.30

自从美联储9月21日再次加息3码之后，不仅美国股市剧烈动荡。美国房地产市场也受到了冲击。根据Freddie Mac昨天9/29公布的美国平均房贷利率走势图来看。30年固定房贷利率平均涨到了6.7%左右。在从年初以来这短短的3个季度里，翻了一倍！

美联储自3月份以来的连续加息，导致房地产市场逐渐降温。7月份是美国房产的旺季。但是根据9/27星期二公布的凯斯席勒指数显示，美国房价在今年7月份里的环比冷却速度，达到了这个指数有记录以来的最快。

根据Redfin综合多种指标的分析，在美国人口最多的100个大都会地区里，市场降温速度最快的是西雅图，第二名是拉斯维加斯，第三名是硅谷的San Jose圣荷西。其实我觉得这些地方之前涨幅比较大，现在遇到加息和经济前景不明朗而降温，也不令人意外。

我们5月份跟大家介绍过上世纪80年代美联储保罗沃尔克和他的激进货币政策对美国经济造成的冲击。美联储现在貌似要再次采取类似当年的激进的加息政策，试图控制高通胀。到年底之前，美联储还剩下2次FOMC议息会议，一次是在11月初，一次是在12月中旬。

现在市场上很多人在讨论，2023年美国经济到底是“软着陆”，还是“硬着陆”从而陷入衰退？今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我们的节目，请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线 2022.09.30

Sources：

Freddie Mac； Redfin； Federal Reserve；

美国房产成交价低于要价将成为常态？房贷利率达2008年次贷危机后最高！What is “sale-to-list price ratio”？Mortgage rates reach the highest level since 2008 Subprime Crisis! 美国房产最前线孙斯陶 2022.09.12

进入秋季以来，南加州的气温反而是更热了，不过我们房地产市场可是正好相反！去年以来一直跟大家提到的一个房地产指标“sale-to-list price ratio”，也就是平均售价/挂牌价的比率。去年以来，这个指标的平均值一直是超过100%。不过，根据Redfin的一份房地产报告，从全美国来看，这个指标的平均值在8月份跌到了100%以下！今天孙斯陶结合南加州洛杉矶和尔湾本地房地产情况，跟您聊聊这个话题。

什么是售价/挂牌价比率 “Sales-to-List Price Ratio”？

大家好，我是孙斯陶！“sale-to-list price ratio” 平均的售价-挂牌价比率，这个指标大家一定不陌生，尤其是要买房的朋友。疫情以来，大家在房地产市场上也都看到了，因为供需关系市场，美国市场上在售的房子很少。很多房主觉得通货膨胀这么高的情况下，持有房产来抵御通货膨胀，是一个很好的选择！再加上前年和去年，美国房贷利率非常低。很多人也迫切的要买房。

但这就产生了所谓的竞价出Offer的情况，也就是”Bidding War“。房子上市后，buyers（买方）出价，价高者得。那么出现售价比挂牌价高的情况，就很常见了。所以我们去年的节目里，也经常提到这个情况，也跟大家介绍过这个房产指标。在这种情况下，这个“sale-to-list price ratio”就会高于100%。

Redfin前几天在它网站上发表了一篇文章，里面说根据他们的数据，在八月份，全美国平均的房产成交价，低于卖主的开价，售价/挂牌价的比率是99.8%。这个现象是自2021年3月以来的第一次。而去年同期，也就是2021年的8月，这个指标是101.4%。这个全美国范围的情况，那么聚焦在我们南加州洛杉矶县（Los Angeles County），根据这份报告，这个比率在八月份是100.5%。所以我们南加州核心区域的房价相对于全美国范围来看，还是非常坚挺的！

美国房贷利率达到2008年次贷危机后的最高！

根据上星期9月8日公布的房地美（Freddie Mac）公布的最新美国房贷利率走势图，全美平均30年房贷固定利率涨到了大概5.89%，创下2008年11月以来的新高。这是一个历史时刻，因为这是08年次贷危机后最高的长期利率。而且今年以来，我在节目里也一直在提醒大家，现在美债收益率严重倒挂。

除了刚才提到的30年房贷利率，我们看一下中短期的利率。15年房贷FRM最近是5.16%，一年以前才2.19%，涨了一倍多；5年房贷ARM大该是4.64%。你跟你的贷款银行或者贷款经纪谈房贷的时候，要注意一点，你要留意看他们的报价是不是APR（Annual Percentage Rate），是否包括各种费用，Point和Fee是多少，而不是单纯看对方给你的利率的高低！

房贷利率创了2008年次贷危机后的新高，这对市场上准备买房子的朋友的贷款能力造成很大的压力。简单说，假设你的收入、信用分数、负债比、现金流这些因素不变的话，房贷利率上涨后，你从银行能贷到的钱就少了！你的房产经纪人拿到你给的Pre-Approval Letter后，一目了然，你能贷到多少钱，是清清楚楚写在银行贷款批准信上的。

高房贷利率造成的后果就是，当你看好房子后出Offer的时候，就没有办法像以前一样出那么高的价钱了。这也就是为什么在今天节目的开头，我们看的全美国范围的成交价/要价的比率在下滑的主要原因之一。我们知道美联储下一次FOMC会议将在9月19-20日举行，现在市场上传言还会大幅加息。刚才说了洛杉矶这边的房价还是比较坚挺。不过我们要持续观察，看看会不会发生逆转！

不过大家对美国房地产市场也不用过于悲观！首先，美国的失业率还是很低。根据9月初公布的数据，只有3.7%。其次，你不买房子，总要租房子吧？现在租金这么高！每个人的情况不一样，你自己要算一下是买房划算，还是租房划算！再加上这么高的通货膨胀，也不是一朝一夕能够降得下去的。还有，我们今年以来做了好几期节目，都是关于“美元升值”和“美元回流”这个话题。有兴趣的话，你可以关注一下美元兑世界其它主要货币的汇率。在正确的时间，合理配置一些高质量的美元资产，还是非常重要的。

今天就简单跟大家聊到这里。如果您喜欢我们的内容，请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶，我们下一期再见！

美国房产最前线

2022.09.12

Sources:

Federal Reserve Bank of St. Louis;

Redfin;

Freddie Mac;

Los Angeles Times;

Bureau of Labor Statistics;

美国二手房销售量大跌！美国房价中位数是多少？美国房产最前线孙斯陶 2022.08.19 Existing Home Sales in July and U.S. Median Home Price

美国房地产经纪人协会今天（8月18日）出来一份月度报告，7月份美国二手房销售量比6月份下跌5.9%！比去年同期（2021年7月份）的销售量更是大跌了20.2%！销售速度创下了2015年11月以来的最差记录！大家想想看2015年11月是什么时候？是6年半以前啊！今天，孙斯陶将结合我们南加州洛杉矶和尔湾的本地情况，跟大家聊一聊今年夏天房地产市场上这种“旺季不旺”的现象。

大家好，我是孙斯陶。最近出来的房地产数据很多，我们这边会梳理一下，分几期节目跟大家分享。前天刚跟聊完美国7月份房产交易毁约率大增的话题，今天美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）就发布了7月份二手房销售大幅放缓的消息。我们看一下NAR的这份报告，简单说就是这么几点。

第一，NAR根据最近的过户数据，更新了他们的年化的销售量预期到4百81万套。第二，7月份美国二手房销售量同比大跌20.2%，环比下跌5.9%。这是除开疫情刚刚开始时那个极为短暂的恐慌期以外，自2015年11月以来最差的销售速度。

说到这里，大家要注意一下，这份报告是基于在7月份过户的房产数据，我们知道房产过户一般是几个星期到1个多月的时间，那也就是说这些交易，是在6月份，甚至是5月份签约的。这段时间里发生了什么呢？美联储在5月初加息“两码”，也就是0.5%。同时美联储当时宣布不光要加息，更要“缩表”，遏制居高不下的通货膨胀。

在6月中更是加息“3码”，也就是0.75%。大家看一下Freddie Mac房地美发布的房贷利率走势图。当时美国房贷利率也是一路猛涨！6月中下旬的时候，30年固定房贷利率平均到过5.81%。虽然之后利率水平有所回调，不过整体上看，还是比去年12月份的3%出头，高出了将近一倍。在短短的半年里，这个涨幅非常惊人。

我们当时的节目里就提到了，美联储的这种紧缩的货币政策，对我们南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场将会有实实在在的冲击！而且这种冲击，更体现在房地产市场上买卖双方的心理上。我们上一期节目里，介绍了美国房地产交易毁约率在4-7月份暴增！还有加州住房情绪情绪指数的大逆转，都是这种现象的具体体现。

这份报告的第三个要点是，全美国房价的中位数依旧很高，7月份全美房价中位数是40万3千8百美元，跟去年同期（2021年7月）相比，上涨了10.8%。这个数字，我们洛杉矶和尔湾的朋友了解一下就好，我们南加州这边的房价是远远高于这个数字的。这份报告的第四个要点是，市场上在售的二手房产，按照现在的速度，可以卖3.3个月。而去年同期（2021年7月）是可供销售2.6个月。这就说明美国房地产市场上二手房的销售速度下降了！

其实我们看看身边的这些“刚需”计划买房的朋友，就知道现在的首次购房者，大多数是年轻人，很多人持观望的态度。这里有一组数字可以给大家参考。7月份市场上的首次购房者的比例是29%。而一般来说，这个比例是40%左右。原因也很简单，刚才也提到了，通货膨胀和房贷利率都很高，不光影响到了他们的购买力，更是影响到了他们的心理预期。

很多要买房的朋友在观望，那么手里有房的朋友现在怎么想呢？我觉得大家所处的位置不同，想法就不同。我觉个例子，比如说房贷利率上涨这件事，对于房主来说，疫情之前，2018年11月的时候，当时的30年固定房贷平均利率也曾经接近过5%。大家看一下房地美2018到现在的房贷利率走势图，而且如果有房贷的话，很多房主也趁着疫情期间美联储降息的时候，重新贷款Refinance锁定了非常低的利息。当时30年固定利率的房贷只有百分之二点几。

说一千道一万，我觉得大家不如多赚点钱，至少保持手里的现金流稳定，这样才能“进可攻、退可守”。那今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我们的节目，请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶，我们下次再见！

美国房产最前线

2022.08.19

Sources: National Association of Realtors; Freddie Mac;

标签存档： Freddie Mac

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