周一周二美联储又要开FOMC议息会议，是否加息其实已经不需要讨论，大家心里都有数。市场分歧在美联储会不会暗示12月加息会放缓？或者2023年加息加多少，加了以后对美国房地产市场有多大的的影响？换句话说，美国房价到底会跌多少？才是大家最关心的事情！
同比 vs 环比要弄清楚：
几个月前的一期节目里，我当时提醒大家，今年下半年开始，我们看美国房产数据的时候，一定要分清楚，什么是“同比”，什么是“环比”。“同比”指的是，跟去年同期相比，比如说，今年十月份的房价，跟去年十月份相比，变化多少？“环比”指的是跟前面这个时间段相比，变化了多少？比如说“月度环比”指的是10月份跟9月份相比，数据变化了多少？
为什么要弄清楚”同比“和”环比“的区别呢？因为今年的房价走势，跟去年相比，一定是上涨的。这个上涨指的是”同比上涨“，比如说，根据最近公布的标普凯斯席勒美国房价指数，8月份的美国房价指数，跟去年8月份相比，高出来13%。这个13%就是刚才说的“同比”。至于我们在房地产市场上的实际感受，月度房价和销量的变化，这些则是“环比”。实际上我们的感觉，是美国房价在今年夏天，也就是一般上来讲的“旺季”，上涨速度已经大幅放慢了。
标普凯斯席勒美国房价指数8月份数据：
果不其然，最近的标普凯斯席勒指数也印证了这一点。刚才说的8月份美国房价同比上涨了13%，听起来还不错。但是根据指数显示，7月份的美国房价同比上涨了15.6%。换句话说，7月份的同比上涨幅度，比8月份同比上涨幅度下跌了2.6%。不要小看这个2.6%的变化，这是自从1987年有这个标普凯斯席勒美国房价指数以来，月度相比的最大变化。也就是刚刚说的，美国房价上涨的在今年夏天，已经以创纪录的速度冷却。
刚才介绍的是标普凯斯席勒指数中全美国房价的数据。我们现在看一下这个指数中关于美国十大主要房地产市场的数据。十城指数（10-City Composite）追踪的是美国最主要的十大城市群的房价。其实不管是金融，还是地产，大多数指数都是滞后的，因为需要搜集和整理数据。所以十月下旬公布的，是8月份的数据。根据最近公布的数据，这十大城市群的房价指数，在今年8月份，同比上涨了12.1%，而7月份同比上涨了14.9%。其实跟刚才介绍的全美国的房价数据走势也是一致的，也是在冷却的。
聊完全美国和前十大城市群的房价走势。我们聚焦到我们美国西岸的房价情况。标普凯斯席勒指数里面，除了刚才说的10-City Composite（十大城市群房价指数），还有一个20-City Composite，也就是20城房价指数。根据刚公布的8月份数据，我们美国西岸，房价冷却速度最快的三大房产市场是，北加州湾区的旧金山、华盛顿州的西雅图、和南加州的圣地亚哥。
房价，或者说房价会跌多少？跌下去会不会比别的地方更快的涨上来？很大程度上取决于地段，location、location、location。最近几年，我们看到了有些公司因为税务和成本的原因，把一些工作机会移到了成本更低的地区。加上疫情期间，很多人可以远程上班，从而买度假屋，甚至干脆搬到人口比较少、房价比较便宜的地区。从而炒高了当地的房价。这些地方的房价，能否在经济下行时经受住考验？就是一个问题了！
买卖双方都关心的问题：房价将会跌多少？
房产市场的冷却，其实也不令人惊讶，我们想想年初的房贷利率，再想想现在的房贷利率，就明白了。年初的30年房贷利率在3%左右，现在已经是7%。落实到每个月的月供，在加上现在这么高的通货膨胀，基本生活支出也在上涨，贷款买房的这些朋友，不管是首次购房者这个群体，还是要“换房子”的买房群体，压力都很大。即使你的薪水在上涨，但是涨幅会很大吗？更不要说现在一些大公司，不断传来要裁员的消息。如果不是急需买房，基本是大家都在观望。
随着房贷利率的走高，计划贷款买房的人在观望，房贷申请量也在大幅下降。根据美国贷款经纪商协会（Mortgage Bankers Association）与10月25日公布的数据，房贷的需求已经连续4个月下降，甚至创下了1997年以来的最低。再具体一点说，房屋贷款的需求跟去年同期相比，同比下降了38%。重新贷款Refinance的需求，更是同比下降了86%。其实也不用看什么经济和房产数据，你看一下你身边的这些银行的贷款专员和贷款经纪就知道他们今年的生意怎么样了。
对于手里有房的房主来说，这两年来的心情真可谓是大起大落。有些人在疫情之初，股市在短暂崩盘之后，害怕房子也会跟着下跌，非常恐慌的把房子就卖掉了。当时在我们主办的研讨会上，我提醒大家，疫情是一个突发事件，而不是房地产周期的自然终结，随着美国政府的大手笔救市，通货膨胀将不可避免。在这种情况下，我们当时对房地产市场的前景并不悲观。
不过随着房价的快速走高，很多房主一边激动，一边担心，所以不少人在去年上半年和夏天，把房子卖掉，获利了结。去年下半年，随着美国通货膨胀的走高，已经慢慢有了加息的苗头。我在节目里提醒大家，尽管市场上的在售房源不多，但是在买房的时候，盲目加价并不可取，遇到加息缩表这种政策性的打压，很容易在房价高点“站岗”。估计很多人已经忘记，从2006年到2012年的下跌，美国很多地方跌了30%。在我们南加州，也是不乏跌幅将近一半的区域。当然更不要说，美国的某些地方，房子跌到“一美元”。
跟股市一样，市场好的时候，大家聊的都是“远景”/“前景”看好，我觉得都是大家心里的“愿景”，反应的是大家的良好愿望和赚钱的期待。这么想也无可厚非，毕竟在全美国的范围来看，住房市场的供需缺口很大。感兴趣的话，可以看一下我们去年的几期节目，里面有介绍这方面的数据。我们也看见了，南加州房价和租金的上涨，除了通货膨胀的影响之外，也确实反映了市场供需关系。
另外一方面，当遇到市场前景不明的时候，市场上的各路分析师，纷纷发表预测，墙倒众人推。大家最近想必也听说了，华尔街的一些投行发表预测，觉得2023年，美国房价将下跌5%-10%。不要说这些投行，包括加州房地产经纪人协会在10月12日也公布了他们对2023年加州房地产情况的预测。今天就不在这里重复说了，感兴趣的话，大家可以看一下半个月前的那一期节目。
加息或将加过头？美联储何时转向降息？
刚才说了，现在美国房产市场冷却，最主要的原因之一就是房贷利率的快速走高。今年我们经历了美联储在3月份、5月份、6月份、7月份、9月份连续几次加息，今年累计加息了12码，也就是加了3%。周二，美联储没有悬念的还会加息。我们在12月中旬，美联储还会召开一次FOMC议息会议，不出意外的话，大概率还会加息。问题是今年加息幅度这么大，速度这么快，通货膨胀会很快被控制住吗？
美联储自称它关心的是通货膨胀和就业率。我想加息会对控制通货膨胀有效果的，但是能否控制住并且把通货膨胀压下来，大概美联储之前说的通货膨胀率2%的目标，我们现在加息的幅度和速度，很多人认为甚至还是不够的。大家有兴趣的话，可以看一下我5月初做的那期关于上个世纪80年代美联储主席保罗·沃尔克。在80年代，利率曾经达到过20%！大家可以了解一下他当年如何控制住石油危机之后的高通货膨胀的，还有他的货币政策给美国经济造成了多大的影响！
从现在的核心CPI通货膨胀的数据来看，即使11月和12月都加息，离美联储政策转向还有段距离。按照美联储之前的表态，他们要看到几个月联系的核心通货膨胀率回落，才会考虑政策转向。我们现在要关心的是，如果2023年通货膨胀在某种程度上被加息抑制住后，美联储将在什么时候降息？降息后，通货膨胀会不会死灰复燃？要知道，在80年代初期，在保罗·沃尔克的激进的货币紧缩政策的作用之下，通货膨胀被暂时控制住，之后，美联储放松了银根，但通货膨胀再次反弹。美联储被迫再次加息。如果你了解这段历史，不知道你会怎么想？明后年历史会不会重演？没有人知道！
今天已经说了很多了，不过还有一点我想说的是，美联储加息的依据往往是过往的已经发生的经济数据，而加息对经济的影响也总是滞后的，所以如果美联储明年上半年继续加息的话，很可能在达到一个点之后，会发生加息”加过头“的情况。所以明年上半年，美联储会不会继续加息，加息的幅度有多大？美联储会不会为了维护金融系统的稳定，在控制通货膨胀未达预期的情况下，放缓甚至停止加息？我们在2023年都要密切观察。另外，美国经济会不会陷入衰退，会不会陷入通货紧缩，也是很大的问题。
对于我们普通人来说，首先我们要看一下手里的资产，看看是否是优质资产。如果是房产的话，看看是否是在好的location，入手的价格是多少？有没有贷款？出租房的现金流是否稳定？其次，我们手里要准备好足够的资金，或者是可以在短时间内可以调动的资金资源，比如说贷款信贷额度。这样遇到合适的时机，才能把握住机会。退一步说，如果美国经济陷入长期衰退，手里有足够的资金，更是重要的。
今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，关心南加州洛杉矶和尔湾这边的房地产市场动态，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下次再见！
美国房产最前线
2022.10.31
Sources：
S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Indices； California Association of Realtors； Mortgage Bankers Association； Federal Reserve； Freddie Mac；
孙斯陶聊美国 