3月初硅谷银行(Silicon Valley Bank)和Signature Bank的倒闭，让大家心惊胆战。不过也有人吃到了危机的红利。最近美国房贷利率连续三个星期走低，根据Freddie Mac房地美的最新数据，30年期房贷固定利率已经降到6.32%。所以，我发现最近不少人趁机锁定了比较低的房贷利率。
在上个月的节目里，我给大家分析了，在过去一年美联储大幅加息的背景下，南加州房价跌幅并不大的几个原因。不过跟住宅房产情况不一样，美国商业地产的价值随着借贷成本的上升而不断下滑。今天，孙斯陶跟大家聊聊持续疲软的美国商业地产市场。
“泡沫”的由来
要讨论美国商业地产的问题，我们需要从2008年的金融危机说起。从2007年底到2008年9月，雷曼兄弟破产，美联储连续7次降息。在2008年12月，美联储更将联邦基准利率降至接近于零。之后，一直到2014年10月份，美联储出台了3轮量化宽松政策（QE），购买了大量的国债和抵押贷款债券，向市场注入大量流动性，以刺激经济并压低长期利率。宽松的信贷环境使得许多投资人轻松获得低息贷款并购买了大量商业地产。因此，美国商业地产资产价格也水涨船高。
在2020年疫情初期，美联储大幅降息并再次开启量化宽松计划。美联储的资产负债规模再度扩张。到2022年3月，美联储的资产负债规模约为9万亿美元，相当于2008年美国次贷危机前的十倍。在低利率环境下，商业银行为获取稳定的收益购买了大量的国债和房地产抵押贷款证券。
加息引发的“惨案”
“印钱”容易，“缩表”难。货币超发造成了严重的通货膨胀，因此美联储不得不在去年3月再次进入加息周期。商业地产普遍都是加了杠杆的，银行是商业地产抵押贷款的主要持有者。在过去的一年里，我们也看到了，美联储的加息速度非常快。这导致美债收益率攀升，但资产的估值反而下降。市场利率的迅速上涨对贷款市场影响最直接。像硅谷银行这样的公司遭受了巨大的损失，而那些通过放贷后立即转售贷款的公司可能会倒闭。
流动性压力导致美国中小银行开始减少贷款，而向商业房地产开发商提供的贷款主要来自这些区域性的中小银行。商业地产贷款通常是中短期的。在前些年拿到的低息贷款到期后，商业地产投资人在重新办贷款时，会发现现在的贷款成本非常高昂。另外，商业地产的估值是要看Cap Rate，是以现金流为标准的。高利率会导致其价值下降，所以其抗跌性不如住宅房产。
枯荣周期与需求变化
商业地产也有其自身的“枯荣周期”，不同类别的商业地产面临的压力也不同。例如，疫情以来，美国的工作模式发生了很大的改变，远程办公的比例非常高，这导致办公室需求下降，很多办公楼的入住率很低。另外，线上购物的兴起，很多实体店也面临着挑战，商铺的需求量也在减少。当然，工业地产和物流地产的需求则大大增加。
最近几个月发生了知名私募基金的商业地产抵押贷款债券（CMBS）违约事件。虽然在现阶段，美国商业地产贷款的违约率并不高。但银行已经对某些类别的商业地产项目的贷款审批，变得更加谨慎。在高通货膨胀的大环境下，过去低利率的时代短时间内不会回来，新的利率环境正在形成。因此，每个房地产投资者都必须思考如何调整房地产投资方向和策略。
今天就跟大家简单聊到这里。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2023.04.01
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