洛杉矶和橙县房地产在历次经济衰退中表现如何?房价在过去半个世纪涨了多少?跟湾区硅谷房地产历史走势有何不同?南加州的圣伯纳迪诺县和河滨县房价历史走势对比!美国房产最前线 孙斯陶 2023.01.22

洛杉矶和橙县房地产在历次经济衰退中表现如何?房价在过去半个世纪涨了多少?跟湾区硅谷房地产历史走势有何不同?南加州的圣伯纳迪诺县和河滨县房价历史走势对比!美国房产最前线 孙斯陶 2023.01.22

春节到了,首先祝大家新年快乐!在我开始做视频的这一年里,刚好赶上美国房地产市场从火热到理性回归的转变。经常有朋友给我留言,让我做一期加州房价在历次经济危机中的表现。今天孙斯陶结合美国通货膨胀率和美联储利率,跟大家聊聊南加州洛杉矶县(Los Angeles County)、橙县(Orange County)、圣伯纳迪诺县(San Bernardino County)、河滨县(Riverside County)在过去近半个世纪里的历史房价走势。也会跟北加州湾区硅谷做个对比,给大家参考一下!

1975年以来洛杉矶县房价历史走势

话不多说,我们直接上图表。首先,给大家看一下南加州最核心的洛杉矶县自1975年以来的房价走势图。大家可以看到,在过去近半个世纪里,洛杉矶县的房价,虽然历经多次经济衰退(Recession),但是整体上是上涨的。图中“灰色”的部分,代表“经济衰退”。大家可以结合这张美国经济衰退图,跟洛杉矶县房价历史走势图一起看,就一目了然了。每次经济衰退持续的时间长短不一,离我们最近的一次,就是2020年疫情初期的那一次。

在经历了过去这一年南加州房价的起起伏伏之后,大家想必对高房贷利率对房价的影响,有了更深的体会。既然要聊加州房价,就不能不谈美联储的利率调控。下面这张图是自1975年以来美国联邦资金有效利率走势图。这张图在过去一年里,我拿出来用了好几次,大家应该很熟悉了。不过今天,我们把它跟洛杉矶县的房价历史走势图放在一起,看看有什么有趣的发现。

2008年次贷危机(Subprime Crisis)中洛杉矶县房价表现

举个例子,从2008年之前的那一波上涨行情中,随着洛杉矶房价的节节走高,美联储也在逐步加息,防止经济过热。美联储当时加息到了顶点之后,维持了一段时间的高利率。洛杉矶的房价当时也在顶部徘徊了一阵子。之后,2008年次贷危机爆发,美国很多地方的房价崩盘。美联储动用各种金融工具,包括降息救经济。

我们从图中很清楚的看到,当时利率都快要降到地板上了,并维持低利率环境很多年。大家可以观察一下,洛杉矶房价在2008年次贷危机中的表现。2008年次贷危机造成的经济衰退维持了大概不到一年半的时间,也就是图中“灰色”的区域。即使在经济衰退之后,洛杉矶的房价也下行了一段时间,最后才稳住,并在2012年恢复上涨。

2020年疫情初期洛杉矶县房价表现

我们印象最深的,一定是离我们最近的这一次,也就是2020年疫情初期的经济衰退,也就是图中“灰色”最窄的这一段时间,只有短短的2个月不到。当时很多人恐慌性卖房。不过很快,美国大规模救市,美联储把利率也快速降到最低。在2020年上半年,我也曾经主办过线上的ZOOM研讨会,当时指出,随着美国的大规模救市,高通货膨胀率已经不远。而洛杉矶房地产本身具有抵御通货膨胀的属性,我们对洛杉矶房地产市场依旧看好。

1980年代高通货膨胀时期的洛杉矶县房价表现

说到房地产具有抵御通货膨胀的属性,就不能不聊一聊在过去近半个世纪里,美国通货膨胀最严重的时期,也就是上世纪70年代末和80年代初期。下面这张图是,除去食品和能源之后的核心CPI指数历史走势图,反映了自1975年以来美国通货膨胀走势。

我们把通货膨胀、美联储有效资金利率、和洛杉矶房价走势这三张图放在一起。“灰色”的区域是经济衰退期。我们可以很清楚的看到,1980年美国不仅通货膨胀非常高,而且经济陷入衰退,也就是“停滞型通货膨胀”。

在图中的1980年这部分的“灰色”区域里,我们可以看到洛杉矶县的房价在这期间是上涨的!虽然在1982-1983年这个区间,也就是第二段“灰色”区域里,房价下跌。但是之后很快就恢复上涨。甚至在整个高通货膨胀的80年代,洛杉矶县的房价基本上都在上涨!

2000年网络泡沫(The Dot-com Bubble)破掉之后的洛杉矶县和硅谷房价

我在元旦的那一期节目里,跟大家聊了聊上世纪90年代的“非理性繁荣”。美联储为了抑制经济过热,尤其是网络泡沫,在1999年6月到2000年5月这一年里,连续加息6次。之后“网络泡沫”终于2000年3月份破掉。美国经济随后陷入了经济衰退。我们可以从图中看到2000年后面的“灰色”部分,从2001年3月到2001年11月,长达8个月的经济衰退。

在这段期间,美国通货膨胀率大幅上涨,但是美联储却为了挽救经济在快速降息。洛杉矶的房价在这段期间是上涨的!可见“网络泡沫”危机,对洛杉矶房产市场影响不大。为了抵御高通货膨胀,洛杉矶房价当时的表现非常不错。

“网络泡沫”破掉对洛杉矶房产影响不大,不代表对加州其它地方影响不大。我们下面看一下,在这段期间,北加州湾区的硅谷圣荷西的房价表现。我们可以很清楚的看到,图中在2001年的“灰色”经济衰退期间,硅谷的房价是全程下跌的。可见,这次网络泡沫危机对当地影响之大。所以,讨论某一个地方的房价,我们除了要观察,通货膨胀率、房贷利率、失业率,还要考虑当地的支柱性产业的产业周期、产业结构是否过度单一。

南加州橙县、圣伯纳迪诺县、河滨县历史房价走势

既然我们聊到硅谷圣荷西的房价,那么我们就索性再看看加州其它地方的房价历史走势。我们南加州除了洛杉矶县之外,最近这20年,橙县(Orange County)的房地产市场也越来越重要。我看一下它跟洛杉矶县房价走势的对比。可以看到基本上走势是一致的,都是非常强势的。

我们看一下,2008年次贷危机之前的那一轮房地产周期高峰,洛杉矶县的房价在高点走了一段平台期,橙县比洛杉矶县更早下跌。非常巧的是,我在去年12月14日的那一期节目里,跟大家介绍了在2022年下半年里,橙县房价的跌幅是南加州6个县里面最多的。可见,在南加州,洛杉矶县的房地产市场更加坚挺,是核心区域中的核心,也就是俗称的“蛋黄”区。

下面我们再看看这几年发展非常快的“内陆帝国”(Inland Empire)- 圣伯纳迪诺县(San Bernardino County)和河滨县(Riverside County)的房价历史走势。我们可以很清楚的看到,虽然整体房价走势跟洛杉矶县和橙县差不多。不过,在2008年次贷危机中下跌的速度更快,幅度更大。

总结

看了这么多对比图表,不管是北加州还是南加州,核心区域里好地段的房产是具备抵御通货膨胀的属性的。尤其是遇到长时间的高通货膨胀期,表现更是亮眼。遇到经济衰退,不是不会跌,而且更抗跌而已。另外,美联储的货币政策、当地的经济结构、产业的周期变化,都会对当地的就业产生影响,从而影响了房价。

我们研究各地的历史房价,并是不是要生搬硬套到当下,因为历史不会简单的重复。美联储去年采取了自上世纪 80 年代以来最激进的货币政策,共加息七次,其中包括连续四次加息 75 个基点。今年和明年,美国经济是否陷入衰退?是“硬着陆”还是“软着陆”?会不会陷入停滞型通货膨胀?还有待观察。

希望本期节目,能帮助大家从宏观上了解在过去的近半个世纪里,美国经济运行对加州房价的影响。如果您喜欢我的节目,请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下期再见!

美国房产最前线

2023.01.22

Youtube 频道:孙斯陶 家住加州 SoCal Insider

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