美国房产“至暗时刻”将至？还是“主跌段”才刚刚开始？美国房产最前线孙斯陶 2023.01.01

在从2013第一季度到2022年的第二季度的这九年里，美国房价涨了94.5%。涨幅超过了上一轮从1998年第一季度到2007年第二季度这十年的房地产周期。与之前不同的是，这个涨幅中的大概40%，是2020年第一季度到2022年的第二季度里涨的，也就是疫情期间涨的。可见美联储的“放水”刺激经济的政策对美国房价上涨的“贡献”。不过2022年三月份以来，随着美联储开始新一轮的加息周期，火爆的美国房地产市场逐渐冷却下来。那么美国房地产的“至暗时刻”何时到来？今天，孙斯陶借着一份达拉斯美联储的经济学家最近发布的一组关于美国房产的数据，跟大家探讨一下。

大家好，我是孙斯陶。前阵子，达拉斯美联储的经济学家马丁内斯-加西亚（Enrique Martínez-García）发布了一份关于美国房地产的研究报告。在这份报告里，他假设了在美国房价下跌15-20%的情况下，对美国经济产生的连锁影响。

美国房地产“繁荣指数”

首先，我们看一下他做的美国房地产“繁荣指数”图，这张图里面结合了“房价租金比“（绿线）、“房价收入比”（红线）、“真实房价”（蓝线）截止到2022年二季度这四十年的走势。这张图的“Y轴”，“95%”是置信度阈值。简单说就是，达到这个数值说明有95%的置信度证明这种情况是“反常的“且”不可持续的“。

因为统计时间跨度很大，所以我们能很清楚的在这张图上看到本轮美国房地产周期跟上一轮房地产周期的对比。从房价（蓝线）的繁荣指数看，在疫情之初，尽管已经超过了95%，但是还没超过2007年的峰值。但是过去十年涨幅中的大概40%，是在疫情期间涨的，所以我们可以看到图中蓝线的走势在这2年多里是加速上升的，远远超过了2007年的峰值。截止2022年第二季度，这三条线都远远超出了95%的阈值。

根据马丁内斯-加西亚的统计，在从2013第一季度到2022年的第二季度的这九年里，美国房价涨了94.5%，剔除通货膨胀因素之后，涨幅也有60.8%。在疫情期间（2020年一季度到2022年二季度），除去通货膨胀，美国房价上涨了24.3%。这是自1975年以来，美国房价上涨最快的九个季度。房价上涨速度甚至是2017年四季度到2020年一季度这个期间的四倍。

非理性繁荣

看完马丁内斯-加西亚的这个美国房价繁荣指数图之后，我首先想到的就是“非理性繁荣”（Irrational Exuberance）这几个字。美国的标准普尔500指数曾经在1994年到1996年上涨了60%，涨幅创下40年来的最高。1996年年底，美联储前主席格林斯潘在一次讲演里，形容当时股市的繁荣脱离了基本面，是建立在投机的基础之上的泡沫。只不过当时的美国股市泡沫又持续了好长时间，历经1997亚洲金融危机，一直到2000年网络危机的时候才最终破掉。

2013年诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒（Robert Shiller），就是那个创立凯斯席勒美国房价指数的教授，在2000年出版了一本书，叫《非理性繁荣》。他在里面详细解释了“非理性繁荣”现象和房地产泡沫是如何产生的。他认为投资人的非理性心态会把资产价格推高到一个不可持续的高度。历次泡沫事件都很相似，这反映的是一种社会心理现象，在本质上很难避免。2008年的次贷危机刚好就印证了他的观点。

今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.01.01

Sources：

Enrique Martínez-García，“Skimming U.S. Housing Froth a Delicate, Daunting Task”. November 15 2022

Youtube 频道：孙斯陶家住加州 SoCal Insider

本期节目：
00:05 美国本轮房价涨幅；
00:52 美国本轮房地产周期与上一轮房地产周期对比；
01:13 美国房产繁荣指数；
01:43 美国房价租金比、房价收入比、真实房价；
03:00 美联储前主席格林斯潘的“非理性繁荣”（Irrational Exuberance）演讲；
03:38 诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒的《非理性繁荣》与房地产泡沫；

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