最近在南加州洛杉矶市房地产市场上看房的人多了一些，这并不令人惊讶，因为最近这一个半月美国房贷利率跌了不少。根据房地美的数据，30年固定房贷利率从11月初的7%，跌到了最近的6.27%。但令人惊讶的是，洛杉矶市房地产市场上新上市的500万美元以上的豪宅也多了起来，这是怎么回事呢？孙斯陶今天跟您聊聊2023年南加州洛杉矶和橙县的高端房产市场。
大家好，我是孙斯陶。今年以来跟大家聊了几次在11月初举行的美国中期选举，基本上都是着眼于美联储会不会因此而放慢加息的节奏。除此之外，其实在这次选举中通过的洛杉矶市ULA豪宅税（Mansion Tax），对于我们的豪宅房主和商业地产业主来说，影响很大。
洛杉矶市的ULA“豪宅税”全称是Measure ULA。ULA立法的目的是增加税收，鼓励开发商多盖一些经济实惠、可负担性好的平价房屋；另外，还会为面临被驱赶的租客提供援助、减少无家可归人口数量。实现这个目的的手段，简单说就是要对洛杉矶市500万美元以上的豪宅和商业地产交易征收更高的房产交易税。ULA豪宅税分为两档，500万-1000万美元的房地产交易，征收4%的ULA交易税；至于1000万美元以上的房地产，则征收5.5%的ULA交易税。
这个法案在上个月以58%的压倒性优势通过，预计将于2023年4月1日施行，时间所剩不多了！所以上个月法案一通过，就有些洛杉矶的超级豪宅匆匆上市。我们知道年底美国假期很多，一般来说是房产交易的淡季。所以，赶在年底上市卖超级豪宅，可见是真的着急了。
不过我觉得吧，现在离明年4月1日，也就剩下3个多月了。我们看一下房产买卖的流程：打广告做宣传、安排客户上门看房、出offer、双方拉锯谈判、敲定交易细节、做房屋检查、做房屋贷款、一直到过户顺利完成。对于超级豪宅来说，时间明显不够用！所以我看呐，这些着急上市的豪宅房主，也就是想碰碰运气而已。对于住宅买卖尚且如此，就更不要提500万美元以上的商业地产交易了。可以说，这个ULA法案的通过，打了大家一个措手不及。
根据加州大学洛杉矶分校UCLA的估算，洛杉矶“豪宅税”的影响范围不大，但是所涉及的金额和所能增加的税收非常可观。他们假设这个ULA豪宅税在2021年6月开始征收的话，那么从2021年6月到2022年6月这一年里，洛杉矶市会征收超过9亿美元的房产交易税。对比一下，如果没有这个ULA税的话，洛杉矶市在这个期间，只能收到大概2亿零7百万美元的房产交易税。中间差了6亿多美元。
刚才提到了，既然绝大多数在洛杉矶市场上的超级豪宅和商业地产，在明年4月1日之前，很难能够幸运地顺利过户成功的。既然这样，就会出现一个问题。在4月1日之后，假设房子的成交价是500万美元，减去额外多出来的ULA豪宅税以后，卖主实拿到手的钱实际上是少于房子成交价在499万9千9百9十9这种情况的。因此，如果你未来计划卖洛杉矶市的高端物业，而且你的房子的价位高于ULA豪宅税起征点的话，你要跟你的房产经纪人，要好好研究一下上市价格策略了。
你想想看，你开价在500万，哪怕520万，实际到手的钱，有没有比499万9千9百9十9成交的房子多呢？不要等到成交以后，过户公司通知你，才知道有这件事，那就为时已晚了。同样的道理，对于1000万美元的豪宅，情况也类似，只不过税率更高了罢了。您可能觉得自己的房子只有两三百万，离500万的门槛还很远。不过房地产一般属于长期投资，十年之后呢？能不能涨到500万？如果涨到了500万，也算是一种幸福的烦恼吧！
上有政策，下有对策。既然洛杉矶市明年开始征收ULA豪宅税，豪宅的拥有者就会绞尽脑汁找到解决之道。不过，不管怎么做，恐怕来不及赶在2023年4月1日之前完成。这是从卖方的角度看。
如果从买方的角度来看，根据橙县纪事报的报道，2022年全美国卖出的十大最贵豪宅，有4个在洛杉矶县。这说明洛杉矶县的豪宅的价格已经非常高。有实力的买家，也会关注南加州洛杉矶周边的有潜力的豪宅。我猜有些豪宅买家会考虑选择洛杉矶市以外的地区，比如说，同样在南加州的橙县。有山有海，非常宜居，通勤其实也不会远太多。
其实不光在洛杉矶市，加州有些城市也有豪宅税，只不过各地叫法和税率不同罢了。北加州的旧金山市也有类似的，阶梯式的，根据房价，征收不同的房产交易税。南加州洛杉矶县的Culver City在2020年，也通过了类似的规定，也是阶梯式的房产交易税率。征收更高的“豪宅税”的目的，基本上也都是如刚才说的，为了增加可负担性房屋的供应量，缓和贫富差距。东岸的纽约市也有类似的措施。
不仅在美国，加拿大在12月21日宣布将于2023年1月1日起，禁止非加拿大购买住房，希望能确保房产为加拿大人所拥有、并增加出租房的供应量。说句心里话，疫情这几年来，北美的房价涨了太多，所以各地通过限制性规定的消息不断。至于会不会成为一种趋势？效果如何？会不会反而增加了买房者的负担？我们还要长期观察。
不管怎么说，洛杉矶市的ULA豪宅税法案刚刚通过了，市场上大多数人，包括很多房地产从业人员对此也不是很了解。所以对于受到影响的高端房产和商业地产的业主来说，在做买卖决定之前，一定要跟会计师、律师、房产经纪、过户公司等专业人士多沟通，了解当地的相关规定，尽早做好相应的规划。
今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道！我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2022.12.23
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