春节到了，首先祝大家新年快乐！在我开始做视频的这一年里，刚好赶上美国房地产市场从火热到理性回归的转变。经常有朋友给我留言，让我做一期加州房价在历次经济危机中的表现。今天孙斯陶结合美国通货膨胀率和美联储利率，跟大家聊聊南加州洛杉矶县(Los Angeles County)、橙县(Orange County)、圣伯纳迪诺县(San Bernardino County)、河滨县(Riverside County)在过去近半个世纪里的历史房价走势。也会跟北加州湾区硅谷做个对比，给大家参考一下！
1975年以来洛杉矶县房价历史走势
话不多说，我们直接上图表。首先，给大家看一下南加州最核心的洛杉矶县自1975年以来的房价走势图。大家可以看到，在过去近半个世纪里，洛杉矶县的房价，虽然历经多次经济衰退（Recession），但是整体上是上涨的。图中“灰色”的部分，代表“经济衰退”。大家可以结合这张美国经济衰退图，跟洛杉矶县房价历史走势图一起看，就一目了然了。每次经济衰退持续的时间长短不一，离我们最近的一次，就是2020年疫情初期的那一次。
在经历了过去这一年南加州房价的起起伏伏之后，大家想必对高房贷利率对房价的影响，有了更深的体会。既然要聊加州房价，就不能不谈美联储的利率调控。下面这张图是自1975年以来美国联邦资金有效利率走势图。这张图在过去一年里，我拿出来用了好几次，大家应该很熟悉了。不过今天，我们把它跟洛杉矶县的房价历史走势图放在一起，看看有什么有趣的发现。
2008年次贷危机(Subprime Crisis)中洛杉矶县房价表现
举个例子，从2008年之前的那一波上涨行情中，随着洛杉矶房价的节节走高，美联储也在逐步加息，防止经济过热。美联储当时加息到了顶点之后，维持了一段时间的高利率。洛杉矶的房价当时也在顶部徘徊了一阵子。之后，2008年次贷危机爆发，美国很多地方的房价崩盘。美联储动用各种金融工具，包括降息救经济。
我们从图中很清楚的看到，当时利率都快要降到地板上了，并维持低利率环境很多年。大家可以观察一下，洛杉矶房价在2008年次贷危机中的表现。2008年次贷危机造成的经济衰退维持了大概不到一年半的时间，也就是图中“灰色”的区域。即使在经济衰退之后，洛杉矶的房价也下行了一段时间，最后才稳住，并在2012年恢复上涨。
2020年疫情初期洛杉矶县房价表现
我们印象最深的，一定是离我们最近的这一次，也就是2020年疫情初期的经济衰退，也就是图中“灰色”最窄的这一段时间，只有短短的2个月不到。当时很多人恐慌性卖房。不过很快，美国大规模救市，美联储把利率也快速降到最低。在2020年上半年，我也曾经主办过线上的ZOOM研讨会，当时指出，随着美国的大规模救市，高通货膨胀率已经不远。而洛杉矶房地产本身具有抵御通货膨胀的属性，我们对洛杉矶房地产市场依旧看好。
1980年代高通货膨胀时期的洛杉矶县房价表现
说到房地产具有抵御通货膨胀的属性，就不能不聊一聊在过去近半个世纪里，美国通货膨胀最严重的时期，也就是上世纪70年代末和80年代初期。下面这张图是，除去食品和能源之后的核心CPI指数历史走势图，反映了自1975年以来美国通货膨胀走势。
我们把通货膨胀、美联储有效资金利率、和洛杉矶房价走势这三张图放在一起。“灰色”的区域是经济衰退期。我们可以很清楚的看到，1980年美国不仅通货膨胀非常高，而且经济陷入衰退，也就是“停滞型通货膨胀”。
在图中的1980年这部分的“灰色”区域里，我们可以看到洛杉矶县的房价在这期间是上涨的！虽然在1982-1983年这个区间，也就是第二段“灰色”区域里，房价下跌。但是之后很快就恢复上涨。甚至在整个高通货膨胀的80年代，洛杉矶县的房价基本上都在上涨！
2000年网络泡沫（The Dot-com Bubble）破掉之后的洛杉矶县和硅谷房价
我在元旦的那一期节目里，跟大家聊了聊上世纪90年代的“非理性繁荣”。美联储为了抑制经济过热，尤其是网络泡沫，在1999年6月到2000年5月这一年里，连续加息6次。之后“网络泡沫”终于2000年3月份破掉。美国经济随后陷入了经济衰退。我们可以从图中看到2000年后面的“灰色”部分，从2001年3月到2001年11月，长达8个月的经济衰退。
在这段期间，美国通货膨胀率大幅上涨，但是美联储却为了挽救经济在快速降息。洛杉矶的房价在这段期间是上涨的！可见“网络泡沫”危机，对洛杉矶房产市场影响不大。为了抵御高通货膨胀，洛杉矶房价当时的表现非常不错。
“网络泡沫”破掉对洛杉矶房产影响不大，不代表对加州其它地方影响不大。我们下面看一下，在这段期间，北加州湾区的硅谷圣荷西的房价表现。我们可以很清楚的看到，图中在2001年的“灰色”经济衰退期间，硅谷的房价是全程下跌的。可见，这次网络泡沫危机对当地影响之大。所以，讨论某一个地方的房价，我们除了要观察，通货膨胀率、房贷利率、失业率，还要考虑当地的支柱性产业的产业周期、产业结构是否过度单一。
南加州橙县、圣伯纳迪诺县、河滨县历史房价走势
既然我们聊到硅谷圣荷西的房价，那么我们就索性再看看加州其它地方的房价历史走势。我们南加州除了洛杉矶县之外，最近这20年，橙县（Orange County）的房地产市场也越来越重要。我看一下它跟洛杉矶县房价走势的对比。可以看到基本上走势是一致的，都是非常强势的。
我们看一下，2008年次贷危机之前的那一轮房地产周期高峰，洛杉矶县的房价在高点走了一段平台期，橙县比洛杉矶县更早下跌。非常巧的是，我在去年12月14日的那一期节目里，跟大家介绍了在2022年下半年里，橙县房价的跌幅是南加州6个县里面最多的。可见，在南加州，洛杉矶县的房地产市场更加坚挺，是核心区域中的核心，也就是俗称的“蛋黄”区。
下面我们再看看这几年发展非常快的“内陆帝国”（Inland Empire）- 圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）和河滨县（Riverside County）的房价历史走势。我们可以很清楚的看到，虽然整体房价走势跟洛杉矶县和橙县差不多。不过，在2008年次贷危机中下跌的速度更快，幅度更大。
总结
看了这么多对比图表，不管是北加州还是南加州，核心区域里好地段的房产是具备抵御通货膨胀的属性的。尤其是遇到长时间的高通货膨胀期，表现更是亮眼。遇到经济衰退，不是不会跌，而且更抗跌而已。另外，美联储的货币政策、当地的经济结构、产业的周期变化，都会对当地的就业产生影响，从而影响了房价。
我们研究各地的历史房价，并是不是要生搬硬套到当下，因为历史不会简单的重复。美联储去年采取了自上世纪 80 年代以来最激进的货币政策，共加息七次，其中包括连续四次加息 75 个基点。今年和明年，美国经济是否陷入衰退？是“硬着陆”还是“软着陆”？会不会陷入停滞型通货膨胀？还有待观察。
希望本期节目，能帮助大家从宏观上了解在过去的近半个世纪里，美国经济运行对加州房价的影响。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2023.01.22
孙斯陶聊美国 