美国房市要“崩盘”?27年来美联储最大幅度加息!对洛杉矶房地产有什么影响?对房贷有什么影响?未来关注哪些“风向标”?美国房产最前线 孙斯陶 2022.06.17

美国房市要“崩盘”?27年来美联储最大幅度加息!对洛杉矶房地产有什么影响?对房贷有什么影响?未来关注哪些“风向标”?美国房产最前线 孙斯陶 2022.06.17

美联储周三宣布加息三码,孙斯陶今天跟大家聊聊美联储大幅度加息,对普通老百姓,尤其是对美国房地产,有什么影响?

  美联储加息三码

  我们在最近看到了,美国的通货膨胀居高不下,股市也动荡不安。美联储在6月份例行的FOMC公开市场委员会后的新闻发布会上,宣布将基准利率上调75个基点,也就是俗称的“三码”。美联储表示将会继续关注高通货膨胀的问题,想把通货膨胀率控制到2%以内。另外,美联储主席鲍威尔说,美联储没有观察到薪资-物价的螺旋式上涨。信不信在你,不过值得注意的是,加息“三码”这种事,美联储并不常干,上一次加息三码,是在1994年的11月。离现在已经27年。

  美联储在2020年初,为了应对疫情,把资金利率降得非常低。在今年3月,又开始加息。之后,在5月和6月都加息了。美联储加息,就会造成利差,影响全球的经济,各国央行都会感受到压力。我估计很多国家的央行都面临着要不要跟进的压力。而且,配合美联储的“缩表”计划,整个市场会面临流动性的风险。都需要我们关注。

  加息力度会不会太大?

  这两天,有些朋友私下问我,都觉得一次就加息“三码”会不会太多。我觉得“市场永远是对的”!与其在纠结“会不会加息太多”这个问题,不如想想对策。试想一下这3种情况:1.通货膨胀控制不住,美联储继续加息;2.通货膨胀控制住了,美联储不再加息;3.经济受到影响,美联储降息。平心而论,你觉得哪一种可能性比较大呢?

  我在5月份的节目中聊过美国在70年代由石油危机引起的高通货膨胀时代。在1983年的3月,美国通货膨胀曾经到过14.8%,经济陷入了停滞性通货膨胀。当时的美联储主席保罗·沃尔克,认为要控制住高通货膨胀,首先要控制美元的货币超发!保罗·沃尔克在1979年8月接任美联储主席后,顶住各方压力,在短时间内把利率推高到20%。甚至在1981年的7月,隔夜拆借利率甚至到过创纪录的22.36%!这种极端的利率上调政策,史称“沃尔克时刻”和“沃尔克冲击”。终于在1983年,美国通货膨胀率回到了3%左右,结束了与“大萧条”齐名的“大通货膨胀时代”。

  我跟大家重温这一段经济史的目的,并不是说,美联储面临当下这种情况,一定会采取类似40年前的非常激进的货币紧缩政策。毕竟,“历史总是惊人的相似,但是不会简单重复”。但是对于我们普通老百姓,不管是你房产投资人也好,普通房主也好,你心里要考虑清楚各种可能发生的情况和了解潜在的风险,甚至最坏的可能性是什么?比如说,刚刚提到的3种情况中的第一种情况,美联储继续加息。我们刚刚介绍过的保罗·沃克所主导的高利率政策,持续了好几年时间,给美国经济带来很多副作用。尤其是当时的中小企业、工业,农业,当然还有我们房地产业,都受到了很大的冲击!

  对美国房地产市场的影响

  那说到我们现在的情况,美联储这次加息的幅度,比3月和5月都大。这对我们普通人有什么影响呢?首先,最直接的影响就是老百姓的借贷成本大大提高。你可能会觉得美联储的联邦基金利率主要影响的是银行的隔夜拆款利率,并不是给我们老百姓的利率。其实,你想想看,银行的资金成本提高,最终还是会传导到我们普通消费者的。美联储加息,会影响到各种贷款的利率,比如房贷、车贷、信用卡的卡贷等等。

  说到房贷,很多朋友前几年买房选择的是浮动利率,那么就要小心了,要看一下什么时候开始利率变成浮动的。还有人看到现在房价很高,缺钱但是又不像卖掉自己的房子,就会考虑申请一个房屋净值贷款。这部分人也会受到影响。另外,现在打算申请房贷的朋友,可以看一下最近的房地美的房贷利率走势图,虽然前阵子利率有一点点回调,但是这几天又继续往上走。房贷利率的上涨,会影响房者的贷款额度,大大打击买房人的信心。房贷申请量减少的话,就会预示着房屋销售的放缓。

  美国最近2年,房地产市场很火爆,尤其是去年的所谓的“抢房”大战,令人记忆犹新。在南加州洛杉矶和橙县的热门城市,很多人当时甚至连房子都没有看,就出Offer竞价买房。当时的房贷30年固定利率只有百分之二点多,伴随着高通货膨胀率,很多人觉得还是买房划算,还能抵御通货膨胀。而现在30年固定利率已经是6%左右了。贷款买同样一栋房子,每个月的月供Payment,就多了很多。

  我在年初的节目里提到过,今年夏天要关注一下高端高价房产的销售情况。在利率上涨的情况,看看有钱人还买不买这么贵的房子?另外,刚才提到了浮动利率房贷,有些房主有没有能力承担比较高的浮动利率?随着利率的走高,加上现在是夏季,上市的房源会不会变多?如果变多的话,会不会发生“内卷”?如果跑步上市,发生房源”内卷“,会不会发生降价的情况?这些都要密切关注!

好了,今天就是跟大家聊聊美联储加息力度加大,一次加了”三码“,顺便集中回答一些朋友的问题,分享一下我的个人看法。如果您喜欢我们的内容,请您关注并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下次再见!

美国房产最前线

2022.06.17

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南加州房价快要撑不住了?木材价格下跌将导致建商新房价格松动?孙斯陶跟您聊聊近期南加州洛杉矶和尔湾房地产市场动态!美国房产最前线 孙斯陶 2022.05.17

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大家最近在网上都看到了。网上的各个媒体社区上,想要买房但“还没上车”的朋友,都觉得南加州的房价要跌了,或者已经开始跌了,言之凿凿,认为加息和将要缩表,对股市产生了巨大的影响,那么房地产也不会例外;但是手里有房的房主这边明显不这么认为。基本上觉得现在油价、粮价这么贵,通货膨胀不会这么容易被控制住,再说市场上的在售的房子也不多,洛杉矶和尔湾这边的房价总体上讲应该问题不大!今天就跟大家聊聊我对整个南加州房地产市场的观察。

本期节目话题涵盖:

  • 00:08 南加州买房人的看法;
  • 00:24 南加州房主的看法;
  • 00:45 南加州洛杉矶和尔湾房地产市场动态;
  • 00:50 孙斯陶的观察1:部分卖主的心理;
  • 01:11 举例说明;
  • 01:50 孙斯陶的观察2:刚需类小户型;
  • 02:00 举例说明;
  • 02:20 美国首次购房者比例;
  • 02:45 孙斯陶的观察3: Listing Agent卖方经纪人和卖主心理;
  • 03:05 美国南加州房产开发商动态;
  • 03:15 孙斯陶的观察4: 南加州建商新房价格将会松动?
  • 03:53 美国木材价格近期走低;
  • 04:35 木材价格走势值得注意的两点;
  • 05:17 美国房产可负担性

美国房产最前线

2022.05.17

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美联储加息!缩表!美国在1980年代初是如何控制住高通货膨胀的?什么是沃尔克冲击?有可能造成流动性危机吗?

美联储加息!缩表!美国在1980年代初是如何控制住高通货膨胀的?什么是沃尔克冲击?有可能造成流动性危机吗?

为了抑制高通货膨胀,美联储再度加息,并表示将计划分阶段缩表!你知道美国在1980年代初是如何控制住高通货膨胀的吗?保罗·沃尔克是谁?什么是“尼克松冲击”?布雷顿森林体系是如何崩溃的?什么是“沃尔克时刻”?他的“沃尔克冲击”曾产生什么样的影响?2008年经济危机后,他又是如何出手,建立“沃尔克规则”的?以史为鉴,今天,孙斯陶跟您聊聊美国经济史上的这些事儿!

本期节目:

  • 00:20 美联储加息并且计划缩表要注意的三点
  • 00:39 美国联邦资金有效利率
  • 00:58 加息造成跟其它国家的“利差”,造成“美元回流”现象
  • 01:21 关注未来美联储“缩表”的速度
  • 01:33 美联储资产负债表
  • 01:50 流动性危机?
  • 02:03 6月份美联储会议
  • 02:24 布雷顿森林体系 (Bretton Woods System) 的崩溃
  • 02:30 美国通货膨胀率历史走势
  • 02:50 保罗·沃尔克 (Paul Volcker)的看法
  • 03:50 尼克松冲击 (Nixon Shock)
  • 04:15 浮动汇率制
  • 04:25 约翰·康纳利(John Connally)
  • 04:42 沃尔克时刻(The Volcker Moment)和沃尔克冲击 (The Volcker Shock)
  • 05:20 大通货膨胀时代(Great Inflation)
  • 05:46 当年快速大幅加息的副作用
  • 06:10 沃尔克规则 (Volcker Rule)
  • 07:00 市场上对未来的两种看法
  • 08:18 南加州房地产市场行情分析
  • 08:45 洛杉矶房地产市场上的有”硬伤“的房子

美国房产最前线 2022.05.05

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新房主有哪些遗憾事?这些事情买房前要想清楚!5月美联储若大幅加息或将加速美元回流!美国房产最前线 孙斯陶 2022.04.21

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报税季刚刚过去,我们南加州洛杉矶(Los Angeles)和橙县尔湾(Irvine)地区的房地产市场也到了往年的旺季!而且距离美联储下个月的FOMC会议越来越近了!今年以来美国房贷利率大幅走高,对美国房地产有什么影响?美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors, a.k.a. N.A.R.)有哪些预测?美国建筑商协会(National Association of Home Builders, a.k.a N.A.H.B.)的指数显示了什么?什么是Single-Family Rental Index?好不容易买到了房子,却又后悔了?今天,孙斯陶跟您聊聊这些话题。

本期节目:

  • 00:12 美国房贷利率走高
  • 01:29 美国房地产经纪人协会NAR的预测
  • 01:55 美国独栋房屋租金指数显示了什么
  • 02:48 NAHB关于美国独栋新房建造数据
  • 04:10 新房主都后悔了?都有哪些遗憾?
  • 06:55 通货膨胀CPI和生产者价格指数PPI数据
  • 07:29 通胀拐点何时到来?未来关注哪些指标?
  • 07:58 专业房地产投资人比例将增加?
  • 08:33 美联储5月会大幅加息吗?

美国房产最前线 2022.04.21

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停滞性通货膨胀要来了? 什么是痛苦指数? 对美国经济和房地产有什么潜在影响? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.03.08 Is Stagflation Coming?

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最近1年以来,我们最常谈论的词,除了“疫情”,恐怕就是“通货膨胀”了!我们最近几期节目也都在讨论通货膨胀对美联储3月中旬会议的影响。但是2月底以来,国际局势风云诡谲。不禁让人感叹,“黑天鹅”和“灰犀牛”频出的年代,我们普通投资者将何去何从?!

昨天我去Costco加油,看见大排长龙,无非是因为Costco加油站的汽油价格,比其它地方的油价略微便宜一点点。我在想,恐怕今年,大家除了聊“通货膨胀”,飞涨的”油价“也会是普通美国人经常谈论的话题。

说到高“油价”,最令美国人记忆犹新的1970年代的“石油危机”,以及当时的“Stagflation”,“停滞性通胀”。今天,孙斯陶跟您聊聊“停滞性通货膨胀”和其对美国经济和房地产的潜在影响。

本期节目涵盖:

  • 01:08 美国汽油价格
  • 02:00 什么是停滞性通货膨胀 Stagflation
  • 03:00 1973-1974年的石油危机
  • 03:21 美国1970年代的停滞性通货膨胀
  • 03:33 停滞性通货膨胀的来龙去脉
  • 03:53 停滞性通货膨胀的3个产生原因
  • 04:45 物价/薪酬螺旋 Price/Wage Spiral
  • 05:11 1970年代的滞胀是现在的一面镜子吗?
  • 05:31 如果滞胀将要来临,对我们有何影响?
  • 06:02 滞胀下的富豪和普通老百姓
  • 06:24 痛苦指数 Misery Index
  • 06:47 2022年美国中期选举
  • 07:19 3种不同的货币政策和各自产生的后果
  • 08:40 美国举债上限
  • 09:15 油价、粮价、天然气等大宗商品涨价
  • 09:28 美国加息的潜在影响
  • 10:10 滞胀是否将来临?

美国房产最前线 2022.03.08

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