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星期四公布的美国通货膨胀数据显示10月份CPI创下今年1月份以来的最低，一时间股市大幅反弹，市场上充满了乐观的情绪，大家开始预计美联储在12月的FOMC议息会议后，会宣布减缓加息的脚步！包括我们南加州房地产圈，也仿佛是看见了“隧道尽头的光”，毕竟年初以来，我们洛杉矶和尔湾的房地产市场环境，天差地别。从竞价买房还一屋难求，到后来的市场快速冷却，都发生在这短短的的大半年里。前几天看了一份报道，讲的是这半年来，美国房主的房屋净值损失了多少，今天孙斯陶跟您分享一下这方面的数据，顺便聊聊我对南加州洛杉矶和尔湾周边城市的“溺水屋”、“短售屋 Short Sale”、“银行屋“、“REO”、”Foreclosure“这类房产的市场感受和对2023年的市场预期。

美国消费者价格指数CPI最新数据

从周四美国劳工统计局公布的美国CPI数据来看，十月份的CPI同比上涨了7.7%，比之前的8.2%有所回落，而且回落的幅度还挺多，而且创下了今年1月份以来的最低。核心通货膨胀率，也就是除开食品和能源数据之后的所谓的核心CPI数据，也好于预期。

不过大家不要高兴得太早了，根据周四的数据来看，食品和服务类的通货膨胀率还是居高不下！尤其是核心服务类通货膨胀指标，仍然处于1982年以来的高点！至于说我们房主群体最关心的房地产类通货膨胀指数，以租金类指数为例，环比上涨了0.7%！可见在当今的房产市场上，虽然买主观望不买房，但是总是要租房子住吧？再加上房租大部分是签一年的合约，所以短期波动不明显。总之，美国的居住成本依旧很高。

另外，二手车和卡车类通货膨胀指数在十月份加速下跌，10月环比下跌2.4%！根据Edmunds的统计，9月份的新车平均购买价是$47,138，依旧比去年9月高出$2,600块。二手车平均成交价是$30,566，比去年9月份高出$2,500。我觉得这两年不管是新车还是二手车价涨得太离谱，之前，媒体和制造商炒作什么芯片短缺，现在你再看看费城半导体指数，都跌成这样了？我看很多都是“套路”。就如同前几天，“币圈”大佬刚上了某知名杂志的封面，被吹捧成未来的巴菲特，结果前几天传出“爆仓”了的消息。

美联储加息对通货膨胀率的控制初显成效？

言归正传，美联储下次FOMC议息会议将在12月13-14日召开，虽然之前鲍威尔重申还是要尽量达成2%的通货膨胀目标。不过，现在大家都普遍乐观，不少人预估12月美联储加息“2码”的概率是大于“加息”3码“的。我觉得，还有一个月的时间呢，到时候市场风向是什么，现在谁也说不准，还是让“子弹飞一会儿”，到时候再说。

根据周四，房地美公布的美国30年固定平均利率已经超过了7%。10月份的通货膨胀率是7.7%，离美联储2%的“小目标”差距有多大？大家看一下房地美Freddie Mac星期四公布的房贷率走势图，我们可以看到这大半年来，美联储加息的步伐又快又猛，对美国房地产市场的影响非常大。所以12月中旬，哪怕如大家讲的美联储放缓加息的脚步，加息“2码”，那美国房贷利率会到哪里？

大家可能忘记了，从2000年到2021年这21年里，美联储从未一次性加息超过0.25%，也就是“1码”。今年，美联储才有加息“2码”和“3码”的事情。所以，美联储下个月，即使只加息“2码”，从过去20多年的历史看，也是一个很大的加息幅度。所以，现在市场上对所谓的“美联储加息将放缓”的乐观情绪，与其说是”乐观情绪“，不如说是在被压抑了大半年时间后，大家总算等到加息对控制通货膨胀显现成效，看到了”隧道尽头的光“，松了口气而已。说句心里话，有时候大家在意的不仅仅是加息，更怕的是没有一个时间表，看不到希望，怕的是市场的“不确定性”！

2023年“溺水屋”将重现？这半年美国房主损失了多少房产净值？

9月份时，我做了一期节目，讲的是美国房主面临房产净值缩水的现象。这对缺钱又不想卖房子的房主来说很不利，原因也很简单，当他要通过抵押贷款把房子的净值拿出来一部分急用的时候，会发现能从银行贷到的钱少了。再加上利息这么高，每个月的月供很高了很多。你看看现在大公司裁员这么多，房屋净值贷款是很多人需要用钱的时候的重要选择之一。

最近美国一个叫Black Knight的房产数据公司发布一组比较详细的数据。根据他们的数据，美国房价在疫情的前两年里，涨了45%。房产总净值达到了17.6万亿美元。但是在今年的第二季度，单单3个月里，美国房主手里的住房的净值减少了1.3万亿美元。今年5月份以来，美国房主手里的住房的净值，已经减少了1.5万亿美元。每个有房贷的人手里的房产净值，平均少了3万美元。原因大家也都知道，就是美联储今年这几次大幅加息，使买房人的月供大幅增加，难以负担，从而造成房地产市场不景气。

这就造成了“溺水屋”，也就是房子的“underwater”的重新出现的现象。说到“溺水屋”，“underwater”，想必大家好多年没怎么听到了。在2008年次贷危机之后，房地产价格连续跌了好几年，市场上大批的房子的价值，已经低于房主的房贷总额。所以叫做“underwater”，处于水平面以下嘛，所以翻译成“溺水屋”。之后的故事大家估计想起来了，很多房主宁可不要信用分数，也不想继续还房贷了。最后大批的房子被银行收回。打包出售也好，卖拍也罢，总之银行雇了大批的人手，花了好几年的时间，才处理掉。期间甚至有银行因此倒闭，非常惨烈。

根据刚才说的Black Knight发布的数据，他们跟踪的全美国前50大房地产市场，在疫情期间，上涨了19%-66%不等。但是，随着美联储加息，房地产市场冷却，现在在全美国范围内，已经有了50万的“溺水屋”。这50万“溺水屋”的一多半，也就是27万5千栋，是在过去4个月里产生的。而且，如果美国房价继续下跌，这个数字还会上升，尤其是在房价高点，贷款成交的那些房子，风险更大。

美国西岸房产的可负担性

我们先不管这份报告里面的具体数据准不准，大家看看周围的房地产市场，感受一下，应该会有类似的感觉。在6月份的节目里，我跟大家介绍过，根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据显示，今年5月份美国市场上成交的二手房的中间价位是$40,7600，这个数字比去年同期上涨了15%，更是创下了1999年以来的新高。在西岸的北加州湾区的旧金山和硅谷，有典型性的房子的成交价曾经接近$200万美元。更离谱的是，根据Zillow的数据，以西雅图的King County为例，今年1月份房产成交价的中间价位是$815,000，如果看成交价的均价的话，就更离谱了，1月份到过$1,078,000。

我在今年好几期节目里就质疑，不是每个人都在高科技公司工作，房价中价位上涨到了一定程度后，遇到加息缩表这种政策性打压的时候，就会出现问题。更何况最近传来一些知名大公司裁员，或者暂停招聘的消息，所以我觉得有些经济结构单一，倚重某一两个行业，或者倚重于某几家公司的地区，遇到经济前景不明朗，或者行业前景不佳的时候，当地的房地产市场就会遇到很大的考验。

以史为鉴

今天本来想跟大家聊聊在江湖上消失已久的“溺水屋”可能会逐渐回到大家视野的这个话题，结果聊了这么多。关于这几天市场上传闻的12月美联储加息或将放缓，甚至很快达到所谓的“加息拐点”的问题，我觉得与其猜测什么时候降息，不如看看通货膨胀率减缓的趋势是否能巩固下来。非常巧的是，我刚好在10月31日的那一期节目里，提到了在上世纪80年代初期，在当时的美联储主席保罗·沃尔克的激进的货币紧缩政策作用之下，通货膨胀被暂时控制住，之后，美联储放松了银根，但通货膨胀再次反弹。美联储被迫再次加息的故事。

在那一期节目里，我还聊了明年2023年，不管你要买房，还是卖房，都要关注的七大问题。今天就不这里重复了。如果您感兴趣，可以看看，参考一下。今天就跟大家聊到这里，如果您对南加州洛杉矶和尔湾这边的房地产市场感兴趣，请您关注并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线 2022.11.12

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