“美国房产最前线” 和 “家住加州”节目
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为了应对水资源短缺，今年6月份以来加州施行了限水令。但是我们南加州本来就干旱，每周只允许浇水两天的直接后果就是让大家的草坪变得枯黄。很多朋友都很头痛，换草坪吧，要花钱；不换吧，枯黄的草坪的确有碍观瞻，更影响房屋的价值！
其实大家不知道的是，加州州长纽森在9月底签署了节水法令里面，有帮助房主升级改造草坪节水设施的补助计划。以洛杉矶市为例，洛杉矶市长11月3日宣布，如果你的草坪节水改造方案获得政府批准，补助将由之前的每平方英呎3美元，提高到5美元。每户草坪改造补助上限是2万5千块。
各地的补助情况不一样。你要找当地的市政府和Water District问清楚。哦，对了，有一点要注意。一定要先获得政府批准之后，然后再开工。事后再申请的话，是拿不到补助的！
美国房产最前线
2022.12.04
上个星期的黑五和网络星期一，大家应该都买了不少东西，也同时收到了不少礼物。不过，对于我们做房地产的人来说，没有什么比“房贷利率下跌”更加实在的礼物了。最近的美国房贷利率连续三个星期下跌，上个月前足足低了0.5%。昨天，美联储主席鲍威尔暗示将放慢加息的脚步。这对我们南加州洛杉矶和尔湾房地产有什么样的影响？今天，孙斯陶跟大家聊聊这个话题。
美国房贷利率连续三周走低
大家好，我是孙斯陶。估计大家最近都在忙着过节和看世界杯，没有注意到美国房贷利率已经连续几个星期都在下跌。根据房地美（Freddie Mac）星期四公布的美国房贷利率走势图来看。30年固定房贷利率已经从十月底/十一月初的7.08%，跌到了最近的6.49%。这是足足跌了0.5%还要多。但是仍然比去年同期的3.11%，高了一倍多。15年房贷利率从一个月前的6.38%，跌到了最近的5.76%。但是仍然比去年同期的2.39%，高出一倍多。
在过去一个月里，这个跌幅算是非常大的。最令人惊讶的是，这一切是发生在11月2日美联储再次加息“三码”，也就是0.75%，之后的短短的三个星期里。为什么会发生这种明明美联储在大幅加息，但是市场反应却是相反的房贷利率“背离”的情况呢？那么我们看看下面这一组数据，就明白了。
美国房贷需求减弱
根据美国房贷经纪商协会（Mortgage Bankers Association）的指数，尽管最近房贷利率连续下跌，但是房贷申请量却不理想。房贷申请量比上个星期环比增加了4%，但是同比却大跌了41%。重新贷款（Refinance），“同比”和“环比”都在下跌。“环比”比上周减少了13%，“同比”比去年同期下跌了86%。
究其原因，我想虽然有假期的原因，毕竟大家都忙着过节，很多人都在休假。不过最主要的原因还是过高的房贷利率超过了很多买房人的负担能力。我上星期做了一期节目，里面提到了洛杉矶房子的中间价位大概是$823,500，根据Redfin的计算，这需要赚年薪$221,592才可以负担得起。而在圣地亚哥，你的年薪现在需要达到$212,577，才能负担得起当地的中间价位的房产，也就是$790,000。
今年，房屋贷款利率涨了一倍。但是在过去一年里，美国人每小时的平均时薪，就是工资，仅仅增长了5%，远远低于同期的通货膨胀率。换句话说，普通人的薪水购买力，实际上是在减少的。本来就很高的房价，加上高房贷利率，抑制了买房人，尤其是首次购房者的买房需求。虽然最近几个星期房贷利率下降了一些，但是还是于事无补。
“背离”现象
今天视频在开头提到的“背离”现象。也就是美联储在11月初加息后，房贷利率反而连续三个星期走低的情况。其实类似的事情，在6-7月份也发生过。我当时还做了一期节目。美联储加息，加的是基准利率，并没有硬性规定商业银行发放房贷的利率必须是多少，所以只是间接影响了房贷的利率。房贷的利率大致上是跟踪十年期美国国债的收益率。所以如果我们关注美国房屋贷款的利率，那么我们不光要看美联储加息了多少，更要看美国国债的走势。
鲍威尔的讲话
果不其然，美联储主席鲍威尔在11月30日（星期三）在华盛顿的演说中，暗示了美联储（FED）可能将会放慢加息的脚步。市场开始猜测美联储将在12月13-14日召开的下一次FOMC议息会议上，会不会只加息“一码”或者“二码”？第二点，美联储将会重新评估货币政策的紧缩程度。第三点，鲍威尔承认，美国就业市场已经出现了一些减缓的迹象，所以美国经济有”软着陆“的可能性。
基本上，我看会后的市场评论，大部人人认为他的这次讲话所释放的信息，是比较“鸽派”的。所以，华尔街上的玩家都是趋吉避凶的，这些Smart Money 聪明的钱，都是根据市场的预期，提前做出相应的调整。股市是这样，债市也是如此。在11月份出现的这种美联储加息，但是房贷利率走低“的背离”的情况，说明市场上的大玩家当时已经很敏锐的感觉到了什么。毕竟“市场永远是对的”，我们最近一个月所看到的美股和黄金大反弹，美元指数下跌，这些“市场定价”就是最好的证明！
美联储“放缓加息的脚步”不等于“马上降息”
不过，我觉得吧，我们也不能过分乐观。毕竟美联储加息放缓，并不意味着会马上降息。鲍威尔在他的星期三的演讲里也提到了，根据过去的历史，过早的宽松政策可能将会是一个错误。美联储现在担心工薪阶级会要求加工资开抵消高通货膨胀，但是加薪对控制高通货膨胀是不利的。他也说了，放缓加息的脚步，没有控制住高通货膨胀重要。所以，鲍威尔的这次讲话可以理解成他在暗示美联储将有可能放缓加息的脚步，但是不能简单的认为美联储会放弃控制通货膨胀的努力。估计在12月中的那次FOMC会议上，美联储会讨论这轮升息周期的最终峰值利率，甚至有向上修正的可能性。
南加州房地产市场荣景将会很快重现？
至于美国货币政策对我们南加州洛杉矶和尔湾的房地产的影响，已经不用我多说，最近这大半年南加州房地产市场的情况，已经说明了一切。刚才也提到了，洛杉矶房子的中间价位大概是$823,500。因为房贷利率的大幅上涨，根据Redfin的计算，这需要赚年薪$221,592才可以负担得起。加上大家面对2023年美国经济前景不明朗，大公司裁员的新闻不断，重振房地产市场信心，重现房地产市场的荣景，还有很长一段路要走！
今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2022.12.02
Sources： Freddie Mac； Mortgage Bankers Association； Redfin； Federal Reserve；
根据Redfin最新的一份报告，美国普通人要买一栋普通的房子，平均要有年薪$107,281，这样才能负担得起大概$2,682的月供。刚刚提到的普通房子，也就是所谓的”Typical Home”，具有“典型性的房子“，对普通美国人来说，真是越来越难以负担了！孙斯陶今天跟您分享一下Redfin的这份房产报告。
去年十月份，美国人需要达到年薪$73,668就可以了；而今年因为房贷利率翻了一倍，现在则需要赚$107,281的年薪，才能负担得起一栋这样的房子，比去年足足提高了45.6%。而在过去一年里，美国人每小时的平均时薪，就是工资，仅仅增长了5%，远远低于同期的通货膨胀率。换句话说，普通人的薪水购买力，实际上是在减少的。
那么在我们南加州洛杉矶需要赚多少钱才能买一个中间价位的房子呢？我们洛杉矶房子的中间价位大概是$823,500，根据Redfin的计算，这需要赚年薪$221,592才可以负担得起。而在圣地亚哥，你的年薪现在需要达到$212,577，才能负担得起当地的中间价位的房产，也就是$790,000。
在Redfin的这份全美国最难负担的房产市场榜单上，加州的很多大城市都是常客。除了刚刚提到的南加州的洛杉矶和圣地亚哥，北加州湾区的旧金山和硅谷圣荷西也都在上面。这就造成了很多人想买房而负担不起，不得不租房，从而造成了租金也是居高不下的境地。
美国房产最前线
2022.11.24
Sources：FED, Redfin
过去这一个星期的市场真可谓是风云诡谲。在上周公布了反映美国通货膨胀水平的居民消费价格指数CPI好于预期之后，美元指数应声下跌，市场乐观的预期美联储将放缓加息的脚步。这个星期二新发布的美国生产价格指数PPI数据也好于预期，呼应了上星期发布的的CPI数据，美元指数再次下跌。但是在此期间，非常诡异的是，黄金悄然上涨。更加值得回味的是，周二，纽约联邦储备银行宣布，将与10家华尔街巨头一起试水数字美元！而在同一天，上一期节目里提到的被挤兑的世界第二大加密货币交易所FTX，传来了上星期已在纽约申请破产的消息。这一切是巧合？还是之间存在着某种必然性？今天孙斯陶跟您一起探讨一下！
大家好，我是孙斯陶。这几天市场真是跌宕起伏，让我们这些吃瓜群众看了一场好戏。之前呼风唤雨的加密货币第二大交易所FTX，传出上周申请破产保护了。这件事情对“币圈儿”乃至整个金融业的影响还在发酵之中，堪称是“币圈儿”的雷曼事件。整个事件摊开了看，也是简单得可笑，不过是老掉牙的“庞氏骗局”披着加密货币外衣的现代翻版而已，跟区块链没什么本质上的关系。
不过整个事情有意思的地方在于，为什么是现在FTX出了问题！任何金融界的大事的发生，都不是孤立事件，都要结合政治和经济的大环境来分析。我们先看看比特币在过去一年的走势，我们很清楚的看到，刚好一年以前，2021年的11月初，比特币创下了6万7千多美元的历史新高。我们结合一下当时大的经济环境看看。当时美国利率水平，在美联储在疫情初期降息救市之后，一直处于历史的低点。
我们看一下这张图表，很清楚的看到当时利率之低，借贷成本低廉，同时因为疫情以来，超过3万亿美元的大规模经济刺激计划，在美联储多轮量化宽松政策之下，美国正在经历40年以来最严重的通货膨胀！作为我们普通人，面对那么高的通货膨胀，总要做些事情吧。那么大家当时的选择也就不难理解了，钱要么放在金融市场，每天资金进进出出，人人都是股神，忙得不亦乐乎；要么在忙着贷款买投资房，搞得当时竞价买房还一屋难求。
随着美国逐渐从疫情当中走出来，在面对步步走高的通货膨胀的时候，低利率环境是难以为继的。世界上也没有什么资产是只涨不跌的。就像我在去年12月的节目中讲的，2022年美联储加息将可能刺破美国房产的泡沫。相对稳健的美国房地产尚且如此，更何况是风险偏好如此之强的加密货币呢。我们还是以当时的比特币为例，从去年11月初的高点6万7，在短短的2个月，跌到了今年1月中旬的3万多，接近腰斩。
大家看看，这段跌势这么凌厉，可怜那些被所谓的加密货币“布道者”洗脑，有了所谓的“信仰”的普通加密货币韭菜，损失惨重。如果你觉得接近腰斩的跌幅已经很大了，那么你就太小瞧“币圈儿”的庄家了。刚经历2月俄乌战争之后的大反弹，开心没几天，比特币就从3月的反弹高点4万7，一路跌到6月的1万9千多。跌没了一大半。真是心疼玩儿加密货币的“韭菜”，被市场这么反复收割。
我们看一下与此同时，美国经济的大的背景是什么，当时发生了什么？美国消费者价格指数CPI在今年1月份同比上涨了7.5%，这是1982年美联储主席保罗·沃尔克时代以来的最高水平。之后，2月和3月份更是同比增幅涨到了7.9%和8.5%。这时候，不管是从民生角度，还是从今年年底的刚结束的中期选举的角度来讲，美联储加息这件事情，当时已经没有悬念了，问题是“加多少”？和“加多快”？
果不其然，今年3月，美联储在时隔几年之后，再次进入久违的新一轮加息周期。不过CPI仍然在6月份扩大到了9.1%。我在5月初的节目里，跟大家介绍了上个世纪80年代美联储保罗·沃尔克和他激进的货币紧缩政策。因为面对这么高的通货膨胀，美联储当时不仅选项已经不多，时间也不多了。美联储于是分别在3月、5月、6月、7月、9月、11月连续大幅加息，创下了1981年以来最大的加息力度！
于此同时，加密货币，我们还是以比特币为例，从6月到11月一直在低位盘整。当大家都以为它已经在地板上躺平的时候，没想到地板之下还有18层地狱。之后的事情，就是大家最近半个月目睹的事情，加密货币第二大交易所FTX传来流动性出问题的消息。其实，这种事情今年以来在“币圈儿”发生过好几次了，有好几家加密货币公司因为加密货币的价格的暴跌，从而引爆流动性危机。
不过像FTX这么大的体量和业界影响力，也发生这种事情，就说明不仅仅是这家公司有问题，甚至整个行业可能都出现了问题。我在3月17日的那一期节目里，跟大家分析了美联储加息会导致美元回流，尤其是海外的离岸美元更是如此，其实大家看看，今年以来，非美货币，不管是新兴市场还是西方发达国家的货币，比如欧元、英镑、日元、韩元，兑美元的汇率就一目了然了。英镑兑美元从1月的1.37，跌到了9月的1.07。美元兑日元从年初的115，涨到了十月份的150。发达国家的法定货币都这样，何况是加密货币？更不要提那些骗人的“空气币”了。
所以这几天，FTX一传出来问题，各个加密货币人人自危，大家看谁都危险。现在这个事情还在发酵当中，不知道下一个倒下的将会是谁！受到FTX事件的影响，投资人纷纷从加密货币出逃，包括比特币也被波及，甚至一度跌到1万6。根据FTX最近提交的破产申请初步披露的数据来看，波及的债权人人数超过100万，资金缺口巨大。现在负责当年安然丑闻中安然公司的破产清算的John Ray III接手了公司。
在过去的几天，包括美国在内的全球数十家监管机构介入了FTX的破产事件。其中包括美国检察官办公室、美国证券交易委员会SEC、商品期货交易委员会CFTC。美联储副主席布雷纳德表示，担心看到FTX破产事件会伤害到散户，政府必须确保加密货币市场的政府监管！美国财政部长耶伦也表示，FTX事件再次印证了她之前的看法，也就是加密数字货币市场拥有很大的弱点，非常需要监管。甚至币圈儿的一部分散户，现在也在逐渐改变观念，转而支持加强监管，至少是要加强审计，更加透明化。
11月15日，纽约联邦储备银行宣布将与美国银行、花旗银行、纽约梅隆银行、富国银行、万事达等十家左右的华尔街巨头合作，测试数字美元。说到纽约联邦储备银行，可不一般，它是美国联邦储备系统中最重要，也最有影响力的储备银行。美联储于1913年成立，相当于美国的央行，全美国被划分为12个联邦储备区，每个联邦储备区都有自己的联邦储备银行。
跟美国其它11个地区性联邦储备银行不一样，纽约联邦储备银行能够直接执行美国的货币政策，进行外汇交易，甚至管理美国财政部的一部分国债。它的资产甚至超过其它11家联邦储备银行的总和。我们知道每一个区域性的联邦储备银行都是独立的法人机构，各大银行通过拥有12个联邦储备银行的股份而成为美联储的会员银行。
根据周二纽约联邦储备银行的声明，这次数字美元项目，将测试银行和金融机构如何在通用数据库中使用数字美元来帮助加快支付速度，此举将促进使用分布式账本技术连接受监管金融机构持有的存款的数字资产交易。这句话听起来有点绕，简单说就是美联储打算携手华尔街巨头，共同打造数字美元的基础设施，把央行、商业银行、还有受监管的非银行金融机构纳入这个计划，尤其是要发展数字美元的支付和结算系统，使其更加高效，实现跨境交易。
不仅仅美联储，其实今年9月份，美国已经发布了加密货币监管框架报告，里面明确指出对加密货币的监管，关乎消费者、投资人、企业、金融市场的安全，所以大力支持美联储推动数字美元的发展。尤其是这次FTX事件之后，纽约联邦储备银行在本周二的这份声明，意义重大。我估计在2023年，乃至之后的一段时间，“数字美元”的将获得巨大的扶持力度。
太阳底下没有新鲜事，FTX破产这件事情也是如此，无外乎就是老掉牙的庞氏骗局披上了区块链的科技外衣，引爆了贪婪的人性而已。但是这件事背后的底层逻辑和后续发展，不仅将对整个区块链产业的影响深远，更是对即将到来的“数字美元”有巨大的促进作用，才是更值得我们持续关注的。
今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道，我是孙斯陶，我们下期再见！
2022.11.18
星期四公布的美国通货膨胀数据显示10月份CPI创下今年1月份以来的最低，一时间股市大幅反弹，市场上充满了乐观的情绪，大家开始预计美联储在12月的FOMC议息会议后，会宣布减缓加息的脚步！包括我们南加州房地产圈，也仿佛是看见了“隧道尽头的光”，毕竟年初以来，我们洛杉矶和尔湾的房地产市场环境，天差地别。从竞价买房还一屋难求，到后来的市场快速冷却，都发生在这短短的的大半年里。前几天看了一份报道，讲的是这半年来，美国房主的房屋净值损失了多少，今天孙斯陶跟您分享一下这方面的数据，顺便聊聊我对南加州洛杉矶和尔湾周边城市的“溺水屋”、“短售屋 Short Sale”、“银行屋“、“REO”、”Foreclosure“这类房产的市场感受和对2023年的市场预期。
美国消费者价格指数CPI最新数据
从周四美国劳工统计局公布的美国CPI数据来看，十月份的CPI同比上涨了7.7%，比之前的8.2%有所回落，而且回落的幅度还挺多，而且创下了今年1月份以来的最低。核心通货膨胀率，也就是除开食品和能源数据之后的所谓的核心CPI数据，也好于预期。
不过大家不要高兴得太早了，根据周四的数据来看，食品和服务类的通货膨胀率还是居高不下！尤其是核心服务类通货膨胀指标，仍然处于1982年以来的高点！至于说我们房主群体最关心的房地产类通货膨胀指数，以租金类指数为例，环比上涨了0.7%！可见在当今的房产市场上，虽然买主观望不买房，但是总是要租房子住吧？再加上房租大部分是签一年的合约，所以短期波动不明显。总之，美国的居住成本依旧很高。
另外，二手车和卡车类通货膨胀指数在十月份加速下跌，10月环比下跌2.4%！根据Edmunds的统计，9月份的新车平均购买价是$47,138，依旧比去年9月高出$2,600块。二手车平均成交价是$30,566，比去年9月份高出$2,500。我觉得这两年不管是新车还是二手车价涨得太离谱，之前，媒体和制造商炒作什么芯片短缺，现在你再看看费城半导体指数，都跌成这样了？我看很多都是“套路”。就如同前几天，“币圈”大佬刚上了某知名杂志的封面，被吹捧成未来的巴菲特，结果前几天传出“爆仓”了的消息。
美联储加息对通货膨胀率的控制初显成效？
言归正传，美联储下次FOMC议息会议将在12月13-14日召开，虽然之前鲍威尔重申还是要尽量达成2%的通货膨胀目标。不过，现在大家都普遍乐观，不少人预估12月美联储加息“2码”的概率是大于“加息”3码“的。我觉得，还有一个月的时间呢，到时候市场风向是什么，现在谁也说不准，还是让“子弹飞一会儿”，到时候再说。
根据周四，房地美公布的美国30年固定平均利率已经超过了7%。10月份的通货膨胀率是7.7%，离美联储2%的“小目标”差距有多大？大家看一下房地美Freddie Mac星期四公布的房贷率走势图，我们可以看到这大半年来，美联储加息的步伐又快又猛，对美国房地产市场的影响非常大。所以12月中旬，哪怕如大家讲的美联储放缓加息的脚步，加息“2码”，那美国房贷利率会到哪里？
大家可能忘记了，从2000年到2021年这21年里，美联储从未一次性加息超过0.25%，也就是“1码”。今年，美联储才有加息“2码”和“3码”的事情。所以，美联储下个月，即使只加息“2码”，从过去20多年的历史看，也是一个很大的加息幅度。所以，现在市场上对所谓的“美联储加息将放缓”的乐观情绪，与其说是”乐观情绪“，不如说是在被压抑了大半年时间后，大家总算等到加息对控制通货膨胀显现成效，看到了”隧道尽头的光“，松了口气而已。说句心里话，有时候大家在意的不仅仅是加息，更怕的是没有一个时间表，看不到希望，怕的是市场的“不确定性”！
2023年“溺水屋”将重现？这半年美国房主损失了多少房产净值？
9月份时，我做了一期节目，讲的是美国房主面临房产净值缩水的现象。这对缺钱又不想卖房子的房主来说很不利，原因也很简单，当他要通过抵押贷款把房子的净值拿出来一部分急用的时候，会发现能从银行贷到的钱少了。再加上利息这么高，每个月的月供很高了很多。你看看现在大公司裁员这么多，房屋净值贷款是很多人需要用钱的时候的重要选择之一。
最近美国一个叫Black Knight的房产数据公司发布一组比较详细的数据。根据他们的数据，美国房价在疫情的前两年里，涨了45%。房产总净值达到了17.6万亿美元。但是在今年的第二季度，单单3个月里，美国房主手里的住房的净值减少了1.3万亿美元。今年5月份以来，美国房主手里的住房的净值，已经减少了1.5万亿美元。每个有房贷的人手里的房产净值，平均少了3万美元。原因大家也都知道，就是美联储今年这几次大幅加息，使买房人的月供大幅增加，难以负担，从而造成房地产市场不景气。
这就造成了“溺水屋”，也就是房子的“underwater”的重新出现的现象。说到“溺水屋”，“underwater”，想必大家好多年没怎么听到了。在2008年次贷危机之后，房地产价格连续跌了好几年，市场上大批的房子的价值，已经低于房主的房贷总额。所以叫做“underwater”，处于水平面以下嘛，所以翻译成“溺水屋”。之后的故事大家估计想起来了，很多房主宁可不要信用分数，也不想继续还房贷了。最后大批的房子被银行收回。打包出售也好，卖拍也罢，总之银行雇了大批的人手，花了好几年的时间，才处理掉。期间甚至有银行因此倒闭，非常惨烈。
根据刚才说的Black Knight发布的数据，他们跟踪的全美国前50大房地产市场，在疫情期间，上涨了19%-66%不等。但是，随着美联储加息，房地产市场冷却，现在在全美国范围内，已经有了50万的“溺水屋”。这50万“溺水屋”的一多半，也就是27万5千栋，是在过去4个月里产生的。而且，如果美国房价继续下跌，这个数字还会上升，尤其是在房价高点，贷款成交的那些房子，风险更大。
美国西岸房产的可负担性
我们先不管这份报告里面的具体数据准不准，大家看看周围的房地产市场，感受一下，应该会有类似的感觉。在6月份的节目里，我跟大家介绍过，根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据显示，今年5月份美国市场上成交的二手房的中间价位是$40,7600，这个数字比去年同期上涨了15%，更是创下了1999年以来的新高。在西岸的北加州湾区的旧金山和硅谷，有典型性的房子的成交价曾经接近$200万美元。更离谱的是，根据Zillow的数据，以西雅图的King County为例，今年1月份房产成交价的中间价位是$815,000，如果看成交价的均价的话，就更离谱了，1月份到过$1,078,000。
我在今年好几期节目里就质疑，不是每个人都在高科技公司工作，房价中价位上涨到了一定程度后，遇到加息缩表这种政策性打压的时候，就会出现问题。更何况最近传来一些知名大公司裁员，或者暂停招聘的消息，所以我觉得有些经济结构单一，倚重某一两个行业，或者倚重于某几家公司的地区，遇到经济前景不明朗，或者行业前景不佳的时候，当地的房地产市场就会遇到很大的考验。
以史为鉴
今天本来想跟大家聊聊在江湖上消失已久的“溺水屋”可能会逐渐回到大家视野的这个话题，结果聊了这么多。关于这几天市场上传闻的12月美联储加息或将放缓，甚至很快达到所谓的“加息拐点”的问题，我觉得与其猜测什么时候降息，不如看看通货膨胀率减缓的趋势是否能巩固下来。非常巧的是，我刚好在10月31日的那一期节目里，提到了在上世纪80年代初期，在当时的美联储主席保罗·沃尔克的激进的货币紧缩政策作用之下，通货膨胀被暂时控制住，之后，美联储放松了银根，但通货膨胀再次反弹。美联储被迫再次加息的故事。
在那一期节目里，我还聊了明年2023年，不管你要买房，还是卖房，都要关注的七大问题。今天就不这里重复了。如果您感兴趣，可以看看，参考一下。今天就跟大家聊到这里，如果您对南加州洛杉矶和尔湾这边的房地产市场感兴趣，请您关注并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线 2022.11.12
前阵子网上突然冒出来很多关于加州地震的预测。虽然这些谣言赚足了眼球，不过身处加州的我们，对于地震却不得不防。尤其是那些住在高地震风险区，而且房子建筑年代比较早的那些房主。所以今天孙斯陶跟大家介绍一下，加州官方有一个房屋抗震改造计划。如果您符合条件，可以申请到房屋加固补助金！不过要注意了，这个补助计划每年只开放注册1个月，今年的申请截止日期是11月29日。对的，只剩下3个星期时间了，如果符合条件的话，要抓紧了！
补助计划项目背景
说到加州政府的这个房屋抗震改造计划，全称是Earthquake Brace+Bolt (EBB) Program，是一个补助金计划。加州很多地方是所谓的地震带。而且城市化时间比较久，很多房子的建造年代十分久远。当年的建筑标准不高，早就不符合现在的防震标准了。所以万一将来发生地震，将对生命财产造成巨大威胁。
所以加州地震局和加州州长应急办公室，利用联邦应急管理管理局（FEMA）的一笔专项经费，联合推出了这个EBB抗震改造补助金计划，用来资助身处地震高风险地区的房主，改善和加固老旧房屋的计划。经过审核，如果您家符合条件，可以最高获得3000美金的补助金。
根据他们网站介绍，今年他们批准了加州境内大概500个邮政编码的地区，适用于这项补助计划。每户最多可以申请到3000美元的房屋抗震改造补助。如果家庭年收入在72080美元以下，甚至有可能申请到全额的补助款。先不管能不能申请得到？能不能获得全额批准？至少你可以试试看。万一通过了呢？
申请条件
介绍完这个补助计划的背景，我们一起看看申请条件有哪些？首先，你在房子所在的位置要符合条件。简单说，你所在的邮政编码要属于这个项目批准的地区之内。怎么才能知道房子所在地是否符合条件呢？很简单，我们去这个项目的官网，输入Zip Code邮编。如果符合条件，系统会显示，你所在的邮政编码是在EBB Program的批准区域之内。明确了这一点之后，我们才不会浪费时间，在看其它的要求。
现在知道了我们的房子在允许的区域之内，我们看看第二条要求。也就是，这栋房子需要时你的自住房。你要拥有，并真的住在里面。第三，房子的建造年代要早于1980年；第四点，是你的房子的地基是属于那种“加高的”，或者是你的房子下面有所谓的“Crawl Space”，也就是房子的一楼跟地面有一个空间。具体什么样子的，你可以看一下他们网站上的这张图，如果还不清楚的话，您可以你房子所在城市的建筑审批部门找一下这方面的信息，去核实一下。
第五点要求是，你的房子是建在平地，或者是缓坡上的。第六点要求，是你之前没有申请过这个补助金计划。
注意事项
如果您觉得您都满足刚才说的这几点要求，就别犹豫了，刚才也跟您说了，截止日期是11月29日，只有3个星期时间了，错过就只能等明年再申请了！
最后，还是要提醒大家，根据他们官网，这个补助金，不是先到先得，所以大家在11月29日之前发出正式申请就好。不过，我觉得吧，这种好事，一定很多人申请。在我做这期节目的时候，他们官网就已经承受了巨大的访问压力，再加上月底还有感恩节，大家都在放假。所以吧，我觉得，如果您如何申请条件，就别拖了，该申请就赶快申请！
好了，今天就跟您聊到这里，如果您对南加州洛杉矶和尔湾这边的房地产感兴趣，请您关注并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2022.11.09
Sources: California Earthquake Brace + Bolt Program
到了11月，就临近了打折购物的季节，花钱的时候到了。不过对于我们加州的房主来说，买东西给家人买礼物都是“小钱”，重要的是，又要交房产税了，而且房产税可没有打折。今天孙斯陶跟您聊聊加州房产税的话题，尤其是新房主要注意哪些事情？
什么时候缴纳加州房产税？
有房的朋友想必10月份都陆续收到房产税税单了。加州的房产税，每年分2次缴。第一次缴纳的时间是11月1日（Due Date），如果12月10日（Delinquent Date）下午5点钟还没收到，或者你的邮戳是12月10日以后的，很不幸，你要交滞纳金罚款了。也就是说你可以在网上付款，但是要在规定的时间之前到政府账上。你也可以邮寄支票，但是邮戳要在截止日期之前。
今年有点特殊，12月10日刚好是周末，所以今年第一次缴纳的截止日期顺延到12月12日（星期一）。第二部分的缴纳时间是明年2月1日（Due Date），如果4月10日（Delinquent Date）下午5点还没收到，或者邮戳是4月10日以后的话，就要付滞纳金罚款了。很多人怕来年忘记交第二部分的房产税，所以干脆一次性交了。
贷款银行代收代缴纳房产税就完全不用操心了吗？
听到这里，有些朋友就要说了，我当初买房的时候，用的是贷款，我用的贷款银行有代缴房产税的服务。当初办理房贷的时候，我选择的是让银行帮忙代收代缴的房产税。所以我每个月付给银行的钱里面，除了月供，还有预缴的房产税。所以我根本不用担心这个问题！
这么讲也没错，不过有几点要注意。首先，不是每个银行都有这个要求，或者提供这个服务。有些是强制性的，有些是可以由贷款人来选择的。别人的贷款银行有这个服务，不代表你的贷款银行就有这个服务。你当初办理房贷的时候，签了上百页的文件，你还记得清里面的条款吗？
其次，你要养成看银行房贷账单statement的习惯，看看银行是否真的按时帮你支付了房产税。我在房地产行业这么久，见过很多离谱的事情。相信银行，不如相信自己。毕竟如果出了问题，政府的罚单是给你的。
如何缴纳房产税：2个解决办法
解决的办法其实就是做两件事，第一，就是刚刚说的，银行给你的房贷月结单statement，要记得看。我知道现在大家喜欢选择paperless月结单，无纸化，由银行直接发到你的邮箱，但是有几个人会真的看呢？第二，就是去你所在地的房产税缴纳的官网，输入你的房产信息登录进去，看看你的余额是否按时付清。
说到你的房产所在地的房产税的官网，我再多说几句。以Los Angeles County 洛杉矶县为例，大家可以去Los Angeles County Assessor 官方网站，登陆进去以后，你能看见的你的房产税的税单。所以如果你十月底还没收到邮寄的房产税账单，你也不用担心。哪怕你人在海外，也可以直接登陆官网，可以在网上支付。要提醒您一点，付款方式有好几种，有的要收额外的服务费。大家要看清楚。
什么是Supplemental Property Tax？
刚才说的都是常规性的房产税缴纳过程。如果您是最近刚刚买的房子，除了刚才介绍的常规性的每年收到的房产税账单，你还要注意查收一个额外的补充税单（Supplemental Property Tax），简单说就是在政府看来，这栋房子的增值部分的税单。根据我们加州1978年通过的Prop 13号法案，加州房地产税的征收有一个基准年，也就是Base Year。之后的房地产的估值虽然也受通货膨胀的影响，但是房产税的总额的增长被限制在了一定比例之内。当然，如果发生了房产买卖交易的话，新房主要交的房产税额就要重新另算。
还是以洛杉矶为例，洛杉矶县估值官办公室有一本帐，叫做Assessment Roll，也就是“摊派税捐清册”，也就是政府手里的那本账上收房产税的依据。新买卖的房产，政府会根据他们的记录，计算新的收税基准。这个Supplemental Property Tax税单是房产过户后，才会发出。所以新房主一定要留意查收。如果一直没收到的话，还是刚才说的老办法，就是去官网输入你的房产信息，及时付清。
Prop 13号法案与通货膨胀
以今年来说，通货膨胀的调整也是Assessment Roll估值增长的最重要因素之一。今年，加州消费者物价指数CPI的上涨一定超过了第13号法案允许的最高2%。预计这一部分部分将为2022年的Assessment Roll总估值增加约340亿美元。所以大家在2023年10月份收到的税单上，要仔细看看。我们南加州的房地产投资人也好，普通房主也好，政府机构也好，都要了解这些重要的房地产数据。比如说房地产投资人和房主可以从这些数据上深入的了解我们洛杉矶本地房地产市场。
政府机构可以根据这些数据来了解洛杉矶本地的经济情况，最重要的是可以更好的规划新一个财政年度的预算。毕竟房产税是每个地区政府财政收入的主要来源。我们洛杉矶本地的城市基础建设、公立学校全倚仗着房产税呢。房地产价值的提高，意味着政府可以收到更多的房产税。我前几年做了好几期关于房产税的节目或者文章，大家有兴趣的话，可以去看看。
最后要说的是，交房产税的确让人肉痛，不过还是比交房租强！如果长期逾期不交，可能会被政府拍卖。所以千万不要忘记！如果大家对南加州洛杉矶和尔湾这边的房地产感兴趣，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2022.11.06
周一周二美联储又要开FOMC议息会议，是否加息其实已经不需要讨论，大家心里都有数。市场分歧在美联储会不会暗示12月加息会放缓？或者2023年加息加多少，加了以后对美国房地产市场有多大的的影响？换句话说，美国房价到底会跌多少？才是大家最关心的事情！
同比 vs 环比要弄清楚：
几个月前的一期节目里，我当时提醒大家，今年下半年开始，我们看美国房产数据的时候，一定要分清楚，什么是“同比”，什么是“环比”。“同比”指的是，跟去年同期相比，比如说，今年十月份的房价，跟去年十月份相比，变化多少？“环比”指的是跟前面这个时间段相比，变化了多少？比如说“月度环比”指的是10月份跟9月份相比，数据变化了多少？
为什么要弄清楚”同比“和”环比“的区别呢？因为今年的房价走势，跟去年相比，一定是上涨的。这个上涨指的是”同比上涨“，比如说，根据最近公布的标普凯斯席勒美国房价指数，8月份的美国房价指数，跟去年8月份相比，高出来13%。这个13%就是刚才说的“同比”。至于我们在房地产市场上的实际感受，月度房价和销量的变化，这些则是“环比”。实际上我们的感觉，是美国房价在今年夏天，也就是一般上来讲的“旺季”，上涨速度已经大幅放慢了。
标普凯斯席勒美国房价指数8月份数据：
果不其然，最近的标普凯斯席勒指数也印证了这一点。刚才说的8月份美国房价同比上涨了13%，听起来还不错。但是根据指数显示，7月份的美国房价同比上涨了15.6%。换句话说，7月份的同比上涨幅度，比8月份同比上涨幅度下跌了2.6%。不要小看这个2.6%的变化，这是自从1987年有这个标普凯斯席勒美国房价指数以来，月度相比的最大变化。也就是刚刚说的，美国房价上涨的在今年夏天，已经以创纪录的速度冷却。
刚才介绍的是标普凯斯席勒指数中全美国房价的数据。我们现在看一下这个指数中关于美国十大主要房地产市场的数据。十城指数（10-City Composite）追踪的是美国最主要的十大城市群的房价。其实不管是金融，还是地产，大多数指数都是滞后的，因为需要搜集和整理数据。所以十月下旬公布的，是8月份的数据。根据最近公布的数据，这十大城市群的房价指数，在今年8月份，同比上涨了12.1%，而7月份同比上涨了14.9%。其实跟刚才介绍的全美国的房价数据走势也是一致的，也是在冷却的。
聊完全美国和前十大城市群的房价走势。我们聚焦到我们美国西岸的房价情况。标普凯斯席勒指数里面，除了刚才说的10-City Composite（十大城市群房价指数），还有一个20-City Composite，也就是20城房价指数。根据刚公布的8月份数据，我们美国西岸，房价冷却速度最快的三大房产市场是，北加州湾区的旧金山、华盛顿州的西雅图、和南加州的圣地亚哥。
房价，或者说房价会跌多少？跌下去会不会比别的地方更快的涨上来？很大程度上取决于地段，location、location、location。最近几年，我们看到了有些公司因为税务和成本的原因，把一些工作机会移到了成本更低的地区。加上疫情期间，很多人可以远程上班，从而买度假屋，甚至干脆搬到人口比较少、房价比较便宜的地区。从而炒高了当地的房价。这些地方的房价，能否在经济下行时经受住考验？就是一个问题了！
买卖双方都关心的问题：房价将会跌多少？
房产市场的冷却，其实也不令人惊讶，我们想想年初的房贷利率，再想想现在的房贷利率，就明白了。年初的30年房贷利率在3%左右，现在已经是7%。落实到每个月的月供，在加上现在这么高的通货膨胀，基本生活支出也在上涨，贷款买房的这些朋友，不管是首次购房者这个群体，还是要“换房子”的买房群体，压力都很大。即使你的薪水在上涨，但是涨幅会很大吗？更不要说现在一些大公司，不断传来要裁员的消息。如果不是急需买房，基本是大家都在观望。
随着房贷利率的走高，计划贷款买房的人在观望，房贷申请量也在大幅下降。根据美国贷款经纪商协会（Mortgage Bankers Association）与10月25日公布的数据，房贷的需求已经连续4个月下降，甚至创下了1997年以来的最低。再具体一点说，房屋贷款的需求跟去年同期相比，同比下降了38%。重新贷款Refinance的需求，更是同比下降了86%。其实也不用看什么经济和房产数据，你看一下你身边的这些银行的贷款专员和贷款经纪就知道他们今年的生意怎么样了。
对于手里有房的房主来说，这两年来的心情真可谓是大起大落。有些人在疫情之初，股市在短暂崩盘之后，害怕房子也会跟着下跌，非常恐慌的把房子就卖掉了。当时在我们主办的研讨会上，我提醒大家，疫情是一个突发事件，而不是房地产周期的自然终结，随着美国政府的大手笔救市，通货膨胀将不可避免。在这种情况下，我们当时对房地产市场的前景并不悲观。
不过随着房价的快速走高，很多房主一边激动，一边担心，所以不少人在去年上半年和夏天，把房子卖掉，获利了结。去年下半年，随着美国通货膨胀的走高，已经慢慢有了加息的苗头。我在节目里提醒大家，尽管市场上的在售房源不多，但是在买房的时候，盲目加价并不可取，遇到加息缩表这种政策性的打压，很容易在房价高点“站岗”。估计很多人已经忘记，从2006年到2012年的下跌，美国很多地方跌了30%。在我们南加州，也是不乏跌幅将近一半的区域。当然更不要说，美国的某些地方，房子跌到“一美元”。
跟股市一样，市场好的时候，大家聊的都是“远景”/“前景”看好，我觉得都是大家心里的“愿景”，反应的是大家的良好愿望和赚钱的期待。这么想也无可厚非，毕竟在全美国的范围来看，住房市场的供需缺口很大。感兴趣的话，可以看一下我们去年的几期节目，里面有介绍这方面的数据。我们也看见了，南加州房价和租金的上涨，除了通货膨胀的影响之外，也确实反映了市场供需关系。
另外一方面，当遇到市场前景不明的时候，市场上的各路分析师，纷纷发表预测，墙倒众人推。大家最近想必也听说了，华尔街的一些投行发表预测，觉得2023年，美国房价将下跌5%-10%。不要说这些投行，包括加州房地产经纪人协会在10月12日也公布了他们对2023年加州房地产情况的预测。今天就不在这里重复说了，感兴趣的话，大家可以看一下半个月前的那一期节目。
加息或将加过头？美联储何时转向降息？
刚才说了，现在美国房产市场冷却，最主要的原因之一就是房贷利率的快速走高。今年我们经历了美联储在3月份、5月份、6月份、7月份、9月份连续几次加息，今年累计加息了12码，也就是加了3%。周二，美联储没有悬念的还会加息。我们在12月中旬，美联储还会召开一次FOMC议息会议，不出意外的话，大概率还会加息。问题是今年加息幅度这么大，速度这么快，通货膨胀会很快被控制住吗？
美联储自称它关心的是通货膨胀和就业率。我想加息会对控制通货膨胀有效果的，但是能否控制住并且把通货膨胀压下来，大概美联储之前说的通货膨胀率2%的目标，我们现在加息的幅度和速度，很多人认为甚至还是不够的。大家有兴趣的话，可以看一下我5月初做的那期关于上个世纪80年代美联储主席保罗·沃尔克。在80年代，利率曾经达到过20%！大家可以了解一下他当年如何控制住石油危机之后的高通货膨胀的，还有他的货币政策给美国经济造成了多大的影响！
从现在的核心CPI通货膨胀的数据来看，即使11月和12月都加息，离美联储政策转向还有段距离。按照美联储之前的表态，他们要看到几个月联系的核心通货膨胀率回落，才会考虑政策转向。我们现在要关心的是，如果2023年通货膨胀在某种程度上被加息抑制住后，美联储将在什么时候降息？降息后，通货膨胀会不会死灰复燃？要知道，在80年代初期，在保罗·沃尔克的激进的货币紧缩政策的作用之下，通货膨胀被暂时控制住，之后，美联储放松了银根，但通货膨胀再次反弹。美联储被迫再次加息。如果你了解这段历史，不知道你会怎么想？明后年历史会不会重演？没有人知道！
今天已经说了很多了，不过还有一点我想说的是，美联储加息的依据往往是过往的已经发生的经济数据，而加息对经济的影响也总是滞后的，所以如果美联储明年上半年继续加息的话，很可能在达到一个点之后，会发生加息”加过头“的情况。所以明年上半年，美联储会不会继续加息，加息的幅度有多大？美联储会不会为了维护金融系统的稳定，在控制通货膨胀未达预期的情况下，放缓甚至停止加息？我们在2023年都要密切观察。另外，美国经济会不会陷入衰退，会不会陷入通货紧缩，也是很大的问题。
对于我们普通人来说，首先我们要看一下手里的资产，看看是否是优质资产。如果是房产的话，看看是否是在好的location，入手的价格是多少？有没有贷款？出租房的现金流是否稳定？其次，我们手里要准备好足够的资金，或者是可以在短时间内可以调动的资金资源，比如说贷款信贷额度。这样遇到合适的时机，才能把握住机会。退一步说，如果美国经济陷入长期衰退，手里有足够的资金，更是重要的。
今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，关心南加州洛杉矶和尔湾这边的房地产市场动态，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下次再见！
美国房产最前线
2022.10.31
Sources：
S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Indices； California Association of Realtors； Mortgage Bankers Association； Federal Reserve； Freddie Mac；
你知道吗？加州政府(California Housing Finance Agency)给符合条件的家庭提供总房款的10%的零利率购房辅助贷款。如果你是自住，且住满5年的话，甚至可以申请免于偿还这笔贷款(Forgivable Equity Builder Loan)！
这么好的事情，自然不会人人都满足条件。举个例子来说，你得是首次购房者(First time home buyers)，或者至少最近3年内没有自住房；第二，你买的是自住房，而不是用于投资；第三，你要满足一定的收入要求，这在加州不同地区，要求不一样；第四，你的信用分数要足够高；第五，你要去上并且通过官方提供的购房教育的网课；第六，你要满足房贷的首付要求。第七，买的房子的类别，要符合条件。
任何房贷，都不是短短几句话能够说清楚的，如果你感兴趣，很简单，去加州政府的CalHFA的官网了解更多，直接联系有认证的贷款机构，看看你是否符合申请条件！
美国房产最前线
2022.10.26
Sources：California Housing Finance Agency
根据美国房地产经纪人协会刚刚公布的数据，9月份二手房销售量比8月份下降1.5%！听起来下降的幅度不算大，但是这是连续第8个月的销量下滑，更是创下了2012年9月以来最慢的销售速度！我们可以回想一下去年9月份的房地产市场。今年9月份的销量跟去年同期相比，下降了23.8%！
聊完销量，我们再来看看房价。根据NAR的数据，9月份过户的二手房的中价位是38万4千8百，跟去年同期相比，上涨了8.4%。但是值得注意的是，这是连续三个月的月度下跌！
销量下滑，房价疲软，想卖房的话，房子在市场上的时间就会变长。但是在这份数据报告里，令人惊讶的是，市场上在售的房源依旧不多，9月份市场上的在售房源甚至比去年同期相比，下降了0.8%。
美国房产最前线
2022.10.21
Sources：National Association of Realtors
孙斯陶聊美国