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今天孙斯陶想跟大家聊聊近期南加州房产销量放缓的问题。还有美国人的薪水现状，能否负担得起现在的高房价。

南加州房价和销售量分析：

我们知道现在的房价是水涨船高。我们每个月都会跟大家更新南加州大洛杉矶地区的房价。根据最新一期加州房地产经纪人协会，也就是CAR，在4月19日公布的最新统计，全加州3月份的独立屋现房的中间价位，已经上涨到了84万9千零80美元，跟2021年3月相比，同比上涨了11.9%。跟2022年2月相比，环比上涨了10.1%，这是最近9年以来，第一次月度的环比，有两位数的上涨。但是，自今年开年以来的房产销售量，3月下降了7%！

刚才是全加州整体的数据。那么接下来我们看一下南加州的独立屋现房的中间价的数据。首先，洛杉矶县的中位数，是78万1千零50，跟去年3月相比，同期上涨13.3%。但是销售量跟去年同期相比，同比下降5.8%；橙县Orange County的独立屋现房中间价位在3月份是130万5千，跟去年同期相比，同比上涨了27.3%。大家看看，橙县的独立屋的涨幅是大幅高于洛杉矶县。但是橙县的销售量，跟去年同期相比，同比下降了19.4%。这也说明房价涨的多了，销售放缓了！

接下来我们看看南加州的Inland Empire，也就是内陆帝国地区的情况。Riverside河滨县3月份的独立屋现房中间价位是62万，跟去年同期相比，上涨了15.9%。但是销售量同比下降了9.5%；内陆帝国的San Bernardino圣伯纳迪诺县，3月份的独立屋现房中间价位是47万5千，同比上涨了15.3%。但是销售同比下降了5.7%。由此可见，整个内陆帝国的房价涨幅也是高于洛杉矶的。

我们再看看San Diego圣地亚哥县，3月份独立屋现房的房价中位数是95万，跟去年3月相比，同比上涨18.8%。3月份销售量同比下跌2.2%。Ventura文图拉县，3月份独立屋现房的房价中位数是91万4千，跟去年3月份相比，同比上涨18.6%。3月份销售量同比上升了6.2%。我们看到这两个县，房价都比洛杉矶贵。文图拉县的房产销量甚至跟去年同期比，还是上升的。

孙斯陶的观点：

简单说一下我的看法，根据我在南加州的房地产市场上的实际感受，南加州今年以来，高端房产上市的不少，这些高价的房产成交，推高了整体房价。这跟CAR加州房地产经纪人协会的数据是相符的。根据CAR的数据，3月份，高价房，也就是所谓的million dollar home sales，销量连续2个月上涨。在3月份的销售量里，高价房的比例占到了32.9%。

作为房主，如果今年想卖房子的话，一定会关心现在有多少房子的成交价是高于asking price的。我们看一下CAR的这份图表。根据CAR的数据，3月份，加州有71.2%的房子的售价是高于上市的价钱的。这个也很好理解，毕竟现在市场上在售的房源很少，这个在这份图表也有体现。这里写着，median time on market，也就是在市场上的时间的中位数只有8天。

不过美联储3月中旬开始加息，也的确对销售量多多少少有所冲击。刚才说的那些数据，是4月出来的三月份的数据。我们也知道，美联储在5月和6月大概率还会加息。每一次加息，都意味着很多人失去买房的能力，所以后续的影响，尤其是对今年下半年的影响，我们要密切观察。

美国工资水平：

跟大家聊完南加州的房价，我们接下来聊聊加州房子的可负担性。如果您是房地产的投资人，您一定想买得便宜。不光要买得便宜，还要考虑后续的装修成本和持有成本。总低的话，以后盈利的潜在空间也就大；如果您买房是为了刚需自住的话，你也不想买贵了，毕竟以后花钱的地方很多。所以说到底，不管是你要投资，还是自己住，不管是全款买下，还是需要贷款，我们都要合理运用手里的资金。

最近，威斯康星大学的人口健康研究所发表了一份关于美国人收入的研究报告。根据这份报告，假设是一个大人带2个孩子的三口之家来说，也就是一个人赚钱，每年的年收入要达到7万4千4百，才能满足日常基本生活所需。换算一下，就是每小时要赚35.8块钱。这也是仅仅达到收支平衡。根据他们的统计报告，全美国上班族的平均每小时能赚31.73，也就是年薪大概6万6。换句话说，美国很多人是负债的。

刚才说的这些都是全国的平均数。如果您在美国生活成本比较高的地区，那么工薪家庭的生活压力就更大了。比如根据这份报告，在加州的旧金山，你每小时需要赚65.45美元维生。如果你要贷款买房的话，赚这么多，还是不够的。

那有人说了，疫情以来，劳动力短缺，很多公司为了招人都大幅加薪吸引人才。但是我们要知道现在通货膨胀率这么高，工资的涨幅已经被通货膨胀很大程度上抵消了。而且你可以想想看，通货膨胀到顶了吗？高通货膨胀率是短期的吗？对了，刚才说的那些数据，是去年的，没有考虑进去近期的高通货膨胀率。

为难的买家：

根据美国建筑商协会NAHB前几天公布的一份报告显示，计划在一年内买房的人在所有买房人中的比例连续3个季度下降，现在只有13%。大家可以看一下NAHB这个图表。我们可以很清楚的看到，疫情开始的初期，想在1年内买房的人越来越多，因为那个时候大家在家的时间变多，大人work from home，小孩子在家上网课，人人都觉得自己的居住面积太小。再加上，很多人在疫情期间往郊区搬，所以积极换房的人很多。这个趋势一直到2021年的夏天。之后，我们从这个图上可以看到，1年之内就打算买房的人数，其实是一路下降的。

我们知道现在美国买房的群体中的主力，是首次购房者，首次购房者中的主力，是千禧一代。那根据NAHB的这份研究，首次购房人中一部分人对买房也比较犹豫。首次购房人在买房群体中的比例，也连续2个季度下降，从2021年第三季度的65%，下降到了2022年第一季度的60%。这个60%的占比，跟疫情之前的占比，大致是一样的。

我们上一期节目也提到了，从去年年底以来，房贷利率一路走高，再加上高房价，买房人的购房成本越来越高，能从银行贷款贷到的额度，也会受影响。我们看一下这个星期Freddie Mac的房贷利率走势图。你可以看一下这半年来的房贷利率走势，30年固定贷款利率从去年夏天的低点，也就是百分之二点几，一直到了最近的百分之5点多，这已经是2009年以来的最高。当然这个星期，房贷利率小跌了一点点，因为bond yield收益率跌了一点点。

另外最近房贷的申请量也在大幅下降。根据美国房贷经纪商协会（Mortgage Bankers Association）的统计，跟去年同期相比，房贷的申请减少了17%！申请做房贷的少了，房子的销量也会有影响。在录本期节目之前，美国商务部公布了第一季度GDP的数据，今年第一季度美国GDP环比折合年率下降了1.4%，而去年第四季度GDP是增长6.9%！原因有很多，比如欧洲的地缘政治、供应链问题、贸易赤字等等。5月3号和4号美联储又要开会了，就是下个星期。我看大概率还是要加息的，悬念在于加多少而已。

其实这一切，在资本市场上也都有反应，比如最近的股市就比较动荡。大家感兴趣的话，也可以看一下股市上的这些美国开发商最近公布的财务报表。去年，开发商的利润很好。但是随着建筑材料的上涨，人工费用的上涨，供应链的问题，加上美联储加息的影响。我想对开发商的压力也很大。

所以我们要关注市场上的这些买房人的购房能力的变化！上市的房子还会不会收到很多个offer？Offer的价钱还会不会是高于上市的asking price？Bidding War竞价的现象是否还能持续下去？房价上涨的幅度会不会逐步放缓？这些都需要我们密切关注！

好了，今天就跟大家聊到这里，我是孙斯陶，这里是美国房产最前线节目，我们下期再见！

美国房产最前线

2022.04.30

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