根据美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors, a.k.a. N.A.R.)于9月公布的数据，美国二手房销售量在8月份月度环比下降了0.4%。这个数字听起来不大，但是这是自2020年5月以来的最差销售速度表现。这些冷冰冰的数字，对我们广大美国房主群体有什么直接影响呢？今天孙斯陶结合我在南加州洛杉矶和尔湾本地房地产市场上的亲身感受，和您探讨一下买房和卖房双方的心理。
美国8月份二手房销售速度放缓
大家好，我是孙斯陶。最近加油的油价越来越贵，加油站的队也越来越长。这几天美国股市也是起起伏伏，据说美联储在10月3日开会，讨论加息节奏是否过快的问题，对美国国债和美元指数都有影响。美元近期的走势跟美国国债的相关性越来越高。现阶段美国的利率是否已高到足以控制通货膨胀，我想答案大家都清楚。现在美联储利率水平仍远远低于通货膨胀的8%。年底之前，美联储还有2次FOMC议息会议。估计还会有一段苦日子。
好了，言归正传，9月初的那一期节目里，我跟大家介绍了根据美国一些房地产数据公司的报告，今年夏天美国房地产市场的销售表现不尽理想。当时我还说不太确定这份报告的权威性。就在9月下旬，美国房地产经纪人协会也发布一份房产报告。根据这份报告，美国二手房在今年8月份的销售速度也不理想，创下了2020年5月以来最慢的销售速度。
我们回想一下2020年年初，也就是疫情刚开始的时候，当时整个美国社会经济骤然放缓，所以当时房产销售也不理想。当时我还组织过线上的房产研讨会，邀请嘉宾，一起分析当时的房地产市场。如果大家还有印象的话，我说随着美国出台大规模的经济刺激计划，我们对美国房地产的看房并不那么悲观。之后的情况，我们也都亲眼目睹了，美国房产市场迅速从谷底攀升，一屋难求，行情火爆。
这对于像我们这种在美国生活了几十年的人来说，一切都是那么的似曾相识。随着美国货币政策的紧缩，之前火爆的房地产市场，也逐渐回归理性。可见能打败“魔法”的，也只有“魔法”。根据美国房地产经纪人协会的这份报告，尽管8月份的房价同比，也就是跟去年8月相比，上涨了7.7%。但是8月份销售的二手房的房价中位数是38万9千5百美元，比6月份的41万3千8百美元有所下降。而且，8月份美国二手房销售，不仅是2020年5月以来最差的销售速度，更是同比，也就是比2021年的8月份的销售量，下降了19.9%！
其实一切的改变，都不是一夜之间发生的，都有蛛丝马迹，是有迹可循的。8月份的销售数据不理想，其实我们要关注的6-7月份。原因也很简单，8月份过户的二手房，基本都是6-7月份签约的。美联储于3月、5月、6月、7月都在加息，这对于在今年夏季，也就是所谓的房产旺季，想贷款买房的朋友，造成很大的压力。加息给买家带来的压力既有来自财务上的，毕竟月供增加了，更是来自心理上的。在8月中旬的节目里，特别花了一期的节目，跟大家分析过加州房产情绪指数（California Housing Sentiment Index）的变化，大家有兴趣的话，可以去回顾一下。
这次NAR公布的有一点非常有趣，也是今天我想特别跟大家谈的，虽然在8月份不同价位的二手房的销售量都在下滑，但是销量下滑最严重的是低价位的房产。根据这个报告，25万-50万美元这个区间的二手房，销售量跟去年同期相比，下滑了14%。而75万-100万美元这个价位区间的房子的销售量仅仅下降了3%！
难道是现在美国都喜欢买贵的房子，看不上小房子了吗？答案当然是“不是”！我觉得产生这个现象的主要原因还是这两年一直存在的问题，市场上的在售房源有限，尤其是在售的低价房产有限。换句话说，随着美国房价这两年的大幅上涨，市场上25万-50万这个区间的在售房产不多，所以表现在数据上就是销售量大幅下滑。
理性面对现实
现在的美国房地产市场，我觉得对于买卖双方都很尴尬。首先，对于市场上的买家，尤其是需要申请房贷的首次购房者来说，在经历了美联储在3月份、5月份、6月份、7月份、9月份连续几次加息，今年累计加息了12码，也就是加了3%。30年固定房贷利率从今年年初的时候的平均3%左右，现在已经在6.66%附近。而且在年底之前，美联储还有2次FOMC议息会议，一次是在11月初，另一个在12月中旬。假如美联储在这两次会议后，选择继续加息的话，那将对贷款买房人造成更大的压力。
其次，最近几个月，我们明显感觉到南加州房地产市场的降温。但是这就代表着买家就能买得起心仪的房子了吗？事实上并没有这么简单。 刚才提到了，今年8月份美国售出的二手房的中间价位大概是38万9千5百，这跟去年同期相比上涨了7.7%。你的收入比去年增加7.7%了吗？去年你负担不起的房价，今年你就能负担了吗？
对于房主来说，去年卖房子，或者是今年年初卖房子，以南加州核心区域为例，我想是不缺上门看的人的。如果地段过得起，房子条件不错，很多都能收到好几个offer。现在的话，整个市场上观望的情绪很浓，如果房主想卖房子，可能需要更多的理性判断和耐心。
房市降温！部分美国房主身价缩水！
聊完今年夏天房地产市场降温，你可能觉得我现在的房子住得好好的，也不打算卖，房子好不好卖跟我影响不大。或者觉得我现在的房子是二十年前买的，已经赚了几倍，短期的涨跌都是纸面上的，我根本不在意！你这说当然没有错，尤其是在你短期内不缺钱的情况下。但是在美国有很多人是需要做房屋净值贷款的。简单说就是、通过抵押贷款把房子的净值拿出来一部分，用做其他用途。
根据美国一个房地产数据公司Black Knight的数据，今年7月份大概有85%的美国50大主要房产市场的房价多多少少有走软的苗头。那么最直接的后果就是有些房主的手里的房产的房屋净值受到了影响！我们不预测未来房价的涨跌，但是如果未来房价下跌的话，刚好不巧这些房主需要用钱，需要做房屋净值贷款的话，那么他从贷款银行处能拿到的金额，就多多少少会受到影响。
当然广大房主暂时也不必恐慌，毕竟现在的经济状况跟2008年那次金融危机还是有很大不同的。经历过那次房产泡沫的朋友一定都还记得，次贷危机发生之前，美国很多房主盲目贷款，其实手里的房子的房屋净值比例非常低。次贷危机发生后，美国有些地区房价崩盘，我们南加州的某些地区的房价跌了将近一半甚至更多。很多房主的房屋净值都跌没了。所有这些人干脆就不还房贷了。结果银行产生了大量坏账。
之后美国吸取教训，制定了更加严格的法规，监管房屋贷款。现在根据统计，美国有房贷的这些房主整体上看负债率并不高。再加上疫情以来这两年，美国房价大幅上涨，很多房主，尤其是我们美国西岸的房主，手里的房子的净值估计涨了很多。不过，我们未来在观察美国房地产市场的时候，也要多多注意房贷违约率的是否走高。
我一直跟大家讲，很多事情，没人能说得准！只能交给时间来回答！更何况不同财富阶层的资产构成比例也是不一样的。我们不光要对市场有个理性的认知，更是要对自身情况有个清晰的认识。适合别人的投资策略和投资标的，不一定适合你。但我们能做的就是未雨绸缪，与其在想2023年美国经济是衰退，还是停滞性通货膨胀，还是通货紧缩，不如保持手里的现金流稳定，这样才是进可攻退可守。
今天就跟大家先聊到这里。如果您喜欢我们的节目，请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2022.10.07
Sources:
Federal Reserve;
Federal Reserve Bank of St. Louis;
Federal Reserve Bank of Chicago;
Freddie Mac; National Association of Realtors;
California Association of Realtors;
Financial Crisis Inquiry Commission Report;
Black Knight;
孙斯陶聊美国 