星期四公布的美国通货膨胀数据显示10月份CPI创下今年1月份以来的最低,一时间股市大幅反弹,市场上充满了乐观的情绪,大家开始预计美联储在12月的FOMC议息会议后,会宣布减缓加息的脚步!包括我们南加州房地产圈,也仿佛是看见了“隧道尽头的光”,毕竟年初以来,我们洛杉矶和尔湾的房地产市场环境,天差地别。从竞价买房还一屋难求,到后来的市场快速冷却,都发生在这短短的的大半年里。前几天看了一份报道,讲的是这半年来,美国房主的房屋净值损失了多少,今天孙斯陶跟您分享一下这方面的数据,顺便聊聊我对南加州洛杉矶和尔湾周边城市的“溺水屋”、“短售屋 Short Sale”、“银行屋“、“REO”、”Foreclosure“这类房产的市场感受和对2023年的市场预期。
美国消费者价格指数CPI最新数据
从周四美国劳工统计局公布的美国CPI数据来看,十月份的CPI同比上涨了7.7%,比之前的8.2%有所回落,而且回落的幅度还挺多,而且创下了今年1月份以来的最低。核心通货膨胀率,也就是除开食品和能源数据之后的所谓的核心CPI数据,也好于预期。
不过大家不要高兴得太早了,根据周四的数据来看,食品和服务类的通货膨胀率还是居高不下!尤其是核心服务类通货膨胀指标,仍然处于1982年以来的高点!至于说我们房主群体最关心的房地产类通货膨胀指数,以租金类指数为例,环比上涨了0.7%!可见在当今的房产市场上,虽然买主观望不买房,但是总是要租房子住吧?再加上房租大部分是签一年的合约,所以短期波动不明显。总之,美国的居住成本依旧很高。
另外,二手车和卡车类通货膨胀指数在十月份加速下跌,10月环比下跌2.4%!根据Edmunds的统计,9月份的新车平均购买价是$47,138,依旧比去年9月高出$2,600块。二手车平均成交价是$30,566,比去年9月份高出$2,500。我觉得这两年不管是新车还是二手车价涨得太离谱,之前,媒体和制造商炒作什么芯片短缺,现在你再看看费城半导体指数,都跌成这样了?我看很多都是“套路”。就如同前几天,“币圈”大佬刚上了某知名杂志的封面,被吹捧成未来的巴菲特,结果前几天传出“爆仓”了的消息。
美联储加息对通货膨胀率的控制初显成效?
言归正传,美联储下次FOMC议息会议将在12月13-14日召开,虽然之前鲍威尔重申还是要尽量达成2%的通货膨胀目标。不过,现在大家都普遍乐观,不少人预估12月美联储加息“2码”的概率是大于“加息”3码“的。我觉得,还有一个月的时间呢,到时候市场风向是什么,现在谁也说不准,还是让“子弹飞一会儿”,到时候再说。
根据周四,房地美公布的美国30年固定平均利率已经超过了7%。10月份的通货膨胀率是7.7%,离美联储2%的“小目标”差距有多大?大家看一下房地美Freddie Mac星期四公布的房贷率走势图,我们可以看到这大半年来,美联储加息的步伐又快又猛,对美国房地产市场的影响非常大。所以12月中旬,哪怕如大家讲的美联储放缓加息的脚步,加息“2码”,那美国房贷利率会到哪里?
大家可能忘记了,从2000年到2021年这21年里,美联储从未一次性加息超过0.25%,也就是“1码”。今年,美联储才有加息“2码”和“3码”的事情。所以,美联储下个月,即使只加息“2码”,从过去20多年的历史看,也是一个很大的加息幅度。所以,现在市场上对所谓的“美联储加息将放缓”的乐观情绪,与其说是”乐观情绪“,不如说是在被压抑了大半年时间后,大家总算等到加息对控制通货膨胀显现成效,看到了”隧道尽头的光“,松了口气而已。说句心里话,有时候大家在意的不仅仅是加息,更怕的是没有一个时间表,看不到希望,怕的是市场的“不确定性”!
2023年“溺水屋”将重现?这半年美国房主损失了多少房产净值?
9月份时,我做了一期节目,讲的是美国房主面临房产净值缩水的现象。这对缺钱又不想卖房子的房主来说很不利,原因也很简单,当他要通过抵押贷款把房子的净值拿出来一部分急用的时候,会发现能从银行贷到的钱少了。再加上利息这么高,每个月的月供很高了很多。你看看现在大公司裁员这么多,房屋净值贷款是很多人需要用钱的时候的重要选择之一。
最近美国一个叫Black Knight的房产数据公司发布一组比较详细的数据。根据他们的数据,美国房价在疫情的前两年里,涨了45%。房产总净值达到了17.6万亿美元。但是在今年的第二季度,单单3个月里,美国房主手里的住房的净值减少了1.3万亿美元。今年5月份以来,美国房主手里的住房的净值,已经减少了1.5万亿美元。每个有房贷的人手里的房产净值,平均少了3万美元。原因大家也都知道,就是美联储今年这几次大幅加息,使买房人的月供大幅增加,难以负担,从而造成房地产市场不景气。
这就造成了“溺水屋”,也就是房子的“underwater”的重新出现的现象。说到“溺水屋”,“underwater”,想必大家好多年没怎么听到了。在2008年次贷危机之后,房地产价格连续跌了好几年,市场上大批的房子的价值,已经低于房主的房贷总额。所以叫做“underwater”,处于水平面以下嘛,所以翻译成“溺水屋”。之后的故事大家估计想起来了,很多房主宁可不要信用分数,也不想继续还房贷了。最后大批的房子被银行收回。打包出售也好,卖拍也罢,总之银行雇了大批的人手,花了好几年的时间,才处理掉。期间甚至有银行因此倒闭,非常惨烈。
根据刚才说的Black Knight发布的数据,他们跟踪的全美国前50大房地产市场,在疫情期间,上涨了19%-66%不等。但是,随着美联储加息,房地产市场冷却,现在在全美国范围内,已经有了50万的“溺水屋”。这50万“溺水屋”的一多半,也就是27万5千栋,是在过去4个月里产生的。而且,如果美国房价继续下跌,这个数字还会上升,尤其是在房价高点,贷款成交的那些房子,风险更大。
美国西岸房产的可负担性
我们先不管这份报告里面的具体数据准不准,大家看看周围的房地产市场,感受一下,应该会有类似的感觉。在6月份的节目里,我跟大家介绍过,根据美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示,今年5月份美国市场上成交的二手房的中间价位是$40,7600,这个数字比去年同期上涨了15%,更是创下了1999年以来的新高。在西岸的北加州湾区的旧金山和硅谷,有典型性的房子的成交价曾经接近$200万美元。更离谱的是,根据Zillow的数据,以西雅图的King County为例,今年1月份房产成交价的中间价位是$815,000,如果看成交价的均价的话,就更离谱了,1月份到过$1,078,000。
我在今年好几期节目里就质疑,不是每个人都在高科技公司工作,房价中价位上涨到了一定程度后,遇到加息缩表这种政策性打压的时候,就会出现问题。更何况最近传来一些知名大公司裁员,或者暂停招聘的消息,所以我觉得有些经济结构单一,倚重某一两个行业,或者倚重于某几家公司的地区,遇到经济前景不明朗,或者行业前景不佳的时候,当地的房地产市场就会遇到很大的考验。
以史为鉴
今天本来想跟大家聊聊在江湖上消失已久的“溺水屋”可能会逐渐回到大家视野的这个话题,结果聊了这么多。关于这几天市场上传闻的12月美联储加息或将放缓,甚至很快达到所谓的“加息拐点”的问题,我觉得与其猜测什么时候降息,不如看看通货膨胀率减缓的趋势是否能巩固下来。非常巧的是,我刚好在10月31日的那一期节目里,提到了在上世纪80年代初期,在当时的美联储主席保罗·沃尔克的激进的货币紧缩政策作用之下,通货膨胀被暂时控制住,之后,美联储放松了银根,但通货膨胀再次反弹。美联储被迫再次加息的故事。
在那一期节目里,我还聊了明年2023年,不管你要买房,还是卖房,都要关注的七大问题。今天就不这里重复了。如果您感兴趣,可以看看,参考一下。今天就跟大家聊到这里,如果您对南加州洛杉矶和尔湾这边的房地产市场感兴趣,请您关注并分享我的频道。我是孙斯陶,我们下期再见!
美国房产最前线 2022.11.12