进入秋季以来，南加州的气温反而是更热了，不过我们房地产市场可是正好相反！去年以来一直跟大家提到的一个房地产指标“sale-to-list price ratio”，也就是平均售价/挂牌价的比率。去年以来，这个指标的平均值一直是超过100%。不过，根据Redfin的一份房地产报告，从全美国来看，这个指标的平均值在8月份跌到了100%以下！今天孙斯陶结合南加州洛杉矶和尔湾本地房地产情况，跟您聊聊这个话题。
什么是售价/挂牌价比率 “Sales-to-List Price Ratio”？
大家好，我是孙斯陶！“sale-to-list price ratio” 平均的售价-挂牌价比率，这个指标大家一定不陌生，尤其是要买房的朋友。疫情以来，大家在房地产市场上也都看到了，因为供需关系市场，美国市场上在售的房子很少。很多房主觉得通货膨胀这么高的情况下，持有房产来抵御通货膨胀，是一个很好的选择！再加上前年和去年，美国房贷利率非常低。很多人也迫切的要买房。
但这就产生了所谓的竞价出Offer的情况，也就是”Bidding War“。房子上市后，buyers（买方）出价，价高者得。那么出现售价比挂牌价高的情况，就很常见了。所以我们去年的节目里，也经常提到这个情况，也跟大家介绍过这个房产指标。在这种情况下，这个“sale-to-list price ratio”就会高于100%。
Redfin前几天在它网站上发表了一篇文章，里面说根据他们的数据，在八月份，全美国平均的房产成交价，低于卖主的开价，售价/挂牌价的比率是99.8%。这个现象是自2021年3月以来的第一次。而去年同期，也就是2021年的8月，这个指标是101.4%。这个全美国范围的情况，那么聚焦在我们南加州洛杉矶县（Los Angeles County），根据这份报告，这个比率在八月份是100.5%。所以我们南加州核心区域的房价相对于全美国范围来看，还是非常坚挺的！
美国房贷利率达到2008年次贷危机后的最高！
根据上星期9月8日公布的房地美（Freddie Mac）公布的最新美国房贷利率走势图，全美平均30年房贷固定利率涨到了大概5.89%，创下2008年11月以来的新高。这是一个历史时刻，因为这是08年次贷危机后最高的长期利率。而且今年以来，我在节目里也一直在提醒大家，现在美债收益率严重倒挂。
除了刚才提到的30年房贷利率，我们看一下中短期的利率。15年房贷FRM最近是5.16%，一年以前才2.19%，涨了一倍多；5年房贷ARM大该是4.64%。你跟你的贷款银行或者贷款经纪谈房贷的时候，要注意一点，你要留意看他们的报价是不是APR（Annual Percentage Rate），是否包括各种费用，Point和Fee是多少，而不是单纯看对方给你的利率的高低！
房贷利率创了2008年次贷危机后的新高，这对市场上准备买房子的朋友的贷款能力造成很大的压力。简单说，假设你的收入、信用分数、负债比、现金流这些因素不变的话，房贷利率上涨后，你从银行能贷到的钱就少了！你的房产经纪人拿到你给的Pre-Approval Letter后，一目了然，你能贷到多少钱，是清清楚楚写在银行贷款批准信上的。
高房贷利率造成的后果就是，当你看好房子后出Offer的时候，就没有办法像以前一样出那么高的价钱了。这也就是为什么在今天节目的开头，我们看的全美国范围的成交价/要价的比率在下滑的主要原因之一。我们知道美联储下一次FOMC会议将在9月19-20日举行，现在市场上传言还会大幅加息。刚才说了洛杉矶这边的房价还是比较坚挺。不过我们要持续观察，看看会不会发生逆转！
不过大家对美国房地产市场也不用过于悲观！首先，美国的失业率还是很低。根据9月初公布的数据，只有3.7%。其次，你不买房子，总要租房子吧？现在租金这么高！每个人的情况不一样，你自己要算一下是买房划算，还是租房划算！再加上这么高的通货膨胀，也不是一朝一夕能够降得下去的。还有，我们今年以来做了好几期节目，都是关于“美元升值”和“美元回流”这个话题。有兴趣的话，你可以关注一下美元兑世界其它主要货币的汇率。在正确的时间，合理配置一些高质量的美元资产，还是非常重要的。
今天就简单跟大家聊到这里。如果您喜欢我们的内容，请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶，我们下一期再见！
美国房产最前线
2022.09.12
Sources:
Federal Reserve Bank of St. Louis;
Redfin;
Freddie Mac;
Los Angeles Times;
Bureau of Labor Statistics;
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