在1月份的节目里，孙斯陶找出了自1975年以来，南加州洛杉矶、橙县、河滨县、圣伯纳迪诺县在房价走势图。我们可以很清楚的看到，虽然历经多次经济衰退，但是南加州各地的房价整体上是上涨的。
1998年以来加州哪里的房产增值多？
最近，SmartAsset公布了一份关于美国房价报告，整理了自1998年-2022年美国400个城市群的房价。在增值幅度最大的15个城市里，加州就占了7个。根据这份房产报告，在过去的近25年里，这400个城市的房价平均涨了154%，前八名的城市群涨了300%以上。
前十名里，有一半是加州的城市群，分别是：
- 南加州大洛杉矶地区（Los Angeles）的房价涨了325%，在榜单上排名第三；
- 南加州圣地亚哥地区（San Diego）的房价涨了317%，排名第四；
- 北加州湾区的奥克兰-伯克利（Oakland-Berkeley）地区的房价涨了312%，排名第五；
- 南加州安纳海姆（Anaheim）的房价涨了302%，排名第七；
- 北加州纳帕（Napa）的房价涨了294%，排名第十；
第十名到第十五名里，加州有2个城市入围，分别是：
- 南加州的河滨（Riverside），房价涨了290%，排名第十三；
- 北加州的旧金山（San Francisco），房价涨了284%，排名第十四；
孙斯陶在之前的很多期节目里，跟大家介绍了，美国房地产市场上存在着房屋供需缺口。聚焦到我们加州的房地产，自疫情以来，市场上的在售房屋更是非常有限。再加上通货膨胀的因素。加州房价在过去的近25年里增值了这么多，也就不足为奇了。
房租水涨船高
不知道在过去的25年里，大家的收入增加了多少？不过不是所有人都能有300%的收入增长。所以很多人选择租房。但是租金也是随着房价的上涨，水涨船高。根据CoreLogic的房地产数据，今年1月份，独栋别墅的租金比去年同期增长了5.7%，这还仅仅是自2022年4月以来最慢的增长。买房太贵，租房也不便宜。所以通货膨胀也很难在短期内降下来。
加州CalHFA房贷首付优惠计划
为了应对住房可负担性差的状况，加州政府最近推出了一个房贷优惠计划，叫作加州共享升值购房圆梦计划（California Dream for All Shared Appreciation Loan Program）。符合条件的中低收入的首次购房者群体可以向政府借到20%的首付款。
根据California Housing Finance Agency（CalHFA）官网上的介绍，你需要符合下面这些条件，才能申请这个房贷优惠计划：
- 首次购房者。它们官网上写了如何定义首次购房者，简单说就是三年内没有其它房产；大家可以去官网看一下具体规定；
- 年收入不超过当地收入平均水平的1.5倍；他们网站上有个表格，列出了加州各地的收入水平，大家可以对照一下；
- 需要查收入。我们知道贷款分查收入和不查收入。CalHFA的这个福利计划是属于查收入贷款的；
- 首付款的自付比例不超过10%，再加上政府借的20%，所以贷款首付比例不超过30%；
- 购买的是自住房，而且房子必须在加州境内。房子的类型要满足计划的相关规定；
- 参加CalHFA的购房者教育课程并拿到课程结业证书；
- 申请人需要是公民、绿卡，工卡，或持有的签证类型要符合这个贷款计划的要求；
- 信用分数要达标；
孙斯陶认为，这个贷款优惠计划有利有弊，并非适合所有人。比如说，在未来产权变更或者房子卖掉以后，你不仅要还清政府借的20%首付贷款，更要把房子增值部分的20%分给政府，这就是所谓的升值共享（Shared Appreciation）。房子的增值部分有上限。还有一些具体的要求，我建议大家去CalHFA的官网上仔细看一下。
这个购房计划已经于3月27日开始申请了，如果感兴趣的话，可以跟得到CalHFA批准的私人贷款机构联系。不过，大家要注意的是，CalHFA不直接提供贷款，而是通过跟它合作的贷款机构做贷款。所以你不仅要问清楚CalHFA贷款计划的要求，更要了解各个贷款机构的贷款细节。
对加州房地产市场的潜在影响
孙斯陶认为，这个项目首先利好租房群体，尤其是租房群体中的优质租客。这些人很可能会选择买房，而不是继续租房。其次，这个计划为近期已经回暖的房地产市场又加了一把火，尤其利好中低价位房产的卖主。原因也很简单，市场上的首次购房者会增加。
不过，凡事都有两面性。这个购房贷款优惠计划对房东群体是不利的，尤其是房子租给优质租客的这些房东。当过房东的人都知道，找到一个好的租客，是多么的幸运！
今天就跟大家聊到这里。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2023.04.07
Sources:
SmartAsset;
CalHFA;
Federal Reserve Bank of St. Louis;
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