
进入秋季以来,南加州的气温反而是更热了,不过我们房地产市场可是正好相反!去年以来一直跟大家提到的一个房地产指标“sale-to-list price ratio”,也就是平均售价/挂牌价的比率。去年以来,这个指标的平均值一直是超过100%。不过,根据Redfin的一份房地产报告,从全美国来看,这个指标的平均值在8月份跌到了100%以下!今天孙斯陶结合南加州洛杉矶和尔湾本地房地产情况,跟您聊聊这个话题。
什么是售价/挂牌价比率 “Sales-to-List Price Ratio”?
大家好,我是孙斯陶!“sale-to-list price ratio” 平均的售价-挂牌价比率,这个指标大家一定不陌生,尤其是要买房的朋友。疫情以来,大家在房地产市场上也都看到了,因为供需关系市场,美国市场上在售的房子很少。很多房主觉得通货膨胀这么高的情况下,持有房产来抵御通货膨胀,是一个很好的选择!再加上前年和去年,美国房贷利率非常低。很多人也迫切的要买房。
但这就产生了所谓的竞价出Offer的情况,也就是”Bidding War“。房子上市后,buyers(买方)出价,价高者得。那么出现售价比挂牌价高的情况,就很常见了。所以我们去年的节目里,也经常提到这个情况,也跟大家介绍过这个房产指标。在这种情况下,这个“sale-to-list price ratio”就会高于100%。
Redfin前几天在它网站上发表了一篇文章,里面说根据他们的数据,在八月份,全美国平均的房产成交价,低于卖主的开价,售价/挂牌价的比率是99.8%。这个现象是自2021年3月以来的第一次。而去年同期,也就是2021年的8月,这个指标是101.4%。这个全美国范围的情况,那么聚焦在我们南加州洛杉矶县(Los Angeles County),根据这份报告,这个比率在八月份是100.5%。所以我们南加州核心区域的房价相对于全美国范围来看,还是非常坚挺的!
美国房贷利率达到2008年次贷危机后的最高!
根据上星期9月8日公布的房地美(Freddie Mac)公布的最新美国房贷利率走势图,全美平均30年房贷固定利率涨到了大概5.89%,创下2008年11月以来的新高。这是一个历史时刻,因为这是08年次贷危机后最高的长期利率。而且今年以来,我在节目里也一直在提醒大家,现在美债收益率严重倒挂。
除了刚才提到的30年房贷利率,我们看一下中短期的利率。15年房贷FRM最近是5.16%,一年以前才2.19%,涨了一倍多;5年房贷ARM大该是4.64%。你跟你的贷款银行或者贷款经纪谈房贷的时候,要注意一点,你要留意看他们的报价是不是APR(Annual Percentage Rate),是否包括各种费用,Point和Fee是多少,而不是单纯看对方给你的利率的高低!
房贷利率创了2008年次贷危机后的新高,这对市场上准备买房子的朋友的贷款能力造成很大的压力。简单说,假设你的收入、信用分数、负债比、现金流这些因素不变的话,房贷利率上涨后,你从银行能贷到的钱就少了!你的房产经纪人拿到你给的Pre-Approval Letter后,一目了然,你能贷到多少钱,是清清楚楚写在银行贷款批准信上的。
高房贷利率造成的后果就是,当你看好房子后出Offer的时候,就没有办法像以前一样出那么高的价钱了。这也就是为什么在今天节目的开头,我们看的全美国范围的成交价/要价的比率在下滑的主要原因之一。我们知道美联储下一次FOMC会议将在9月19-20日举行,现在市场上传言还会大幅加息。刚才说了洛杉矶这边的房价还是比较坚挺。不过我们要持续观察,看看会不会发生逆转!
不过大家对美国房地产市场也不用过于悲观!首先,美国的失业率还是很低。根据9月初公布的数据,只有3.7%。其次,你不买房子,总要租房子吧?现在租金这么高!每个人的情况不一样,你自己要算一下是买房划算,还是租房划算!再加上这么高的通货膨胀,也不是一朝一夕能够降得下去的。还有,我们今年以来做了好几期节目,都是关于“美元升值”和“美元回流”这个话题。有兴趣的话,你可以关注一下美元兑世界其它主要货币的汇率。在正确的时间,合理配置一些高质量的美元资产,还是非常重要的。
今天就简单跟大家聊到这里。如果您喜欢我们的内容,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下一期再见!
美国房产最前线
2022.09.12
Sources:
Federal Reserve Bank of St. Louis;
Redfin;
Freddie Mac;
Los Angeles Times;
Bureau of Labor Statistics;