Federal Reserve System – 第 3 页

美国商业地产或将“暴雷”？硅谷银行危机仅是开端？美国房产最前线孙斯陶 2023.04.01

3月初硅谷银行(Silicon Valley Bank)和Signature Bank的倒闭，让大家心惊胆战。不过也有人吃到了危机的红利。最近美国房贷利率连续三个星期走低，根据Freddie Mac房地美的最新数据，30年期房贷固定利率已经降到6.32%。所以，我发现最近不少人趁机锁定了比较低的房贷利率。

在上个月的节目里，我给大家分析了，在过去一年美联储大幅加息的背景下，南加州房价跌幅并不大的几个原因。不过跟住宅房产情况不一样，美国商业地产的价值随着借贷成本的上升而不断下滑。今天，孙斯陶跟大家聊聊持续疲软的美国商业地产市场。

“泡沫”的由来

要讨论美国商业地产的问题，我们需要从2008年的金融危机说起。从2007年底到2008年9月，雷曼兄弟破产，美联储连续7次降息。在2008年12月，美联储更将联邦基准利率降至接近于零。之后，一直到2014年10月份，美联储出台了3轮量化宽松政策（QE），购买了大量的国债和抵押贷款债券，向市场注入大量流动性，以刺激经济并压低长期利率。宽松的信贷环境使得许多投资人轻松获得低息贷款并购买了大量商业地产。因此，美国商业地产资产价格也水涨船高。

在2020年疫情初期，美联储大幅降息并再次开启量化宽松计划。美联储的资产负债规模再度扩张。到2022年3月，美联储的资产负债规模约为9万亿美元，相当于2008年美国次贷危机前的十倍。在低利率环境下，商业银行为获取稳定的收益购买了大量的国债和房地产抵押贷款证券。

加息引发的“惨案”

“印钱”容易，“缩表”难。货币超发造成了严重的通货膨胀，因此美联储不得不在去年3月再次进入加息周期。商业地产普遍都是加了杠杆的，银行是商业地产抵押贷款的主要持有者。在过去的一年里，我们也看到了，美联储的加息速度非常快。这导致美债收益率攀升，但资产的估值反而下降。市场利率的迅速上涨对贷款市场影响最直接。像硅谷银行这样的公司遭受了巨大的损失，而那些通过放贷后立即转售贷款的公司可能会倒闭。

流动性压力导致美国中小银行开始减少贷款，而向商业房地产开发商提供的贷款主要来自这些区域性的中小银行。商业地产贷款通常是中短期的。在前些年拿到的低息贷款到期后，商业地产投资人在重新办贷款时，会发现现在的贷款成本非常高昂。另外，商业地产的估值是要看Cap Rate，是以现金流为标准的。高利率会导致其价值下降，所以其抗跌性不如住宅房产。

枯荣周期与需求变化

商业地产也有其自身的“枯荣周期”，不同类别的商业地产面临的压力也不同。例如，疫情以来，美国的工作模式发生了很大的改变，远程办公的比例非常高，这导致办公室需求下降，很多办公楼的入住率很低。另外，线上购物的兴起，很多实体店也面临着挑战，商铺的需求量也在减少。当然，工业地产和物流地产的需求则大大增加。

最近几个月发生了知名私募基金的商业地产抵押贷款债券（CMBS）违约事件。虽然在现阶段，美国商业地产贷款的违约率并不高。但银行已经对某些类别的商业地产项目的贷款审批，变得更加谨慎。在高通货膨胀的大环境下，过去低利率的时代短时间内不会回来，新的利率环境正在形成。因此，每个房地产投资者都必须思考如何调整房地产投资方向和策略。

今天就跟大家简单聊到这里。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.04.01

自去年3月以来的这一年里，大家经常听到美国房价月度环比下跌了多少多少，但是和前一年同期相比还是上涨的，这样的新闻。但是3月2日，Redfin发布了最新的美国房产数据，截止今年2月19日，美国一栋具有“典型性”的住宅价格，大概35万美元。与去年同期相比，同比下跌了0.3%。跌幅虽然不大，这是意义却不同，因为这是自2012年2月这十年来，美国房价首次同比下跌。今天孙斯陶跟您聊聊一些感想和个人看法。

大家好，我是孙斯陶。在前几期节目里跟大家介绍了最近南加州洛杉矶和尔湾地区房地产市场回暖，很多朋友给我留言，说他们所在的地区也有这种迹象，看好的房子，很快就卖掉了。美联储是自去年3月份开始加息的，到现在刚好一年。刚刚孙斯陶也提到了，截止2月中旬的美国房价跟去年同期相比，仅仅下跌了0.3%。很多想买房子的人最近感慨，美联储加息一年，加了个“寂寞”。

去年美国房价跌幅不大的三大原因

我觉得美国房地产市场，在过去一年美联储大幅加息的背景下，房价的跌幅并不大的原因有这么几点：

首先，房价的涨跌要看供需关系。我在2年前的节目里，跟大家介绍过美国房地产市场上存在着几百万套新房建设的供应缺口。即使建商开足马力盖房子，也是需要几年时间才能补上缺口。下面这张图是过去20年美国新房开工许可证发放数目。在2022年，随着美联储的逐步加息，美国新房开工许可证的发放数量，已经跌到了2015年的水准。

这一点，我们在南加州洛杉矶和尔湾的市场上就能看出来。自疫情期间到现在，房产出售的挂牌量虽有增加，但仍不多。购房者的选择余地不大。供需决定价格。美国房价虽然可负担性不佳，但是房产供给不足，同时需求量很大。

其次，我们要分析一下美国房主的房屋购入成本。在疫情期间（2020年一季度到2022年二季度），除去通货膨胀，美国房价上涨了24.3%。这是自1975年以来，美国房价上涨最快的九个季度。但是大部分美国房主是在疫情之前购入的房产，所以房产入手的成本很低。去年美国房价下跌，但是尚未造成大面积的跌破房屋净值的情况。

第三，我们看一下美国房主的贷款融资成本。根据Black Knight的美国房地产贷款数据，大多数的美国房主身上背的房贷的利率，是在4%以下。孙斯陶觉得，这说明大部分房主的房子是前些年买的，当时房贷利率很低，月供还在可承受的范围之内。还有很多房主，更是趁疫情期间的房贷利率极低的时候，办理了Refinance重新贷款，锁定了长期的低房贷利率。

基于美国通货膨胀依旧很高的现状，低利率环境短时间内很难回来。再说，现在租金也非常高。卖了房子，一来要承受高通货膨胀，到手的钱如果没有稳妥的投资渠道的话，会贬值；二来去租房的话，租金没准儿比月供还高。所以，在美国经济前景不明朗的当下，为了保住现在的低月供，稳住现在的现金流，很多房主舍不得卖房。

美国通货膨胀与房屋贷款

不过，说到美国的通货膨胀。我们常看的指标是CPI，也就是消费者价格指数。美国住房成本在CPI中的占比大概是1/3。过去一年里，美国房价虽然下跌，但跌幅有限。所以，我猜测美国通货膨胀未来即使下降的话，也可能将会是一个缓慢的过程。

在过去一年里，美联储FED已经累计加息4.5%。3月21-22，美联储又要召开FOMC议息会议。大概率还会继续加息。对美联储利率敏感的美国2年期国债的殖利率也居高不下，美国30年房贷固定利率我看最近也有回升的迹象。所以，这将对贷款购房者造成更大的压力。

另外，硅谷银行（Silicon Valley Bank）这几天“暴雷“，也是美联储自去年以来“大步伐”加息的负面影响的显现，也势必对美国金融市场造成影响。美国房价是否将延续去年以来下跌的趋势，我们要密切观察。

不过，回到我们南加州洛杉矶和尔湾的房地产。你看好的房子，别人也会看好。好卖的房子，什么时候都好卖。不好卖的房子，市场好也难卖。说到底，买房要看地段。虽然入手的时候竞争激烈，但当你要卖的时候，也相对好卖。

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美国房产最前线

2023.03.10

Sources：

Redfin；

Black Knight；

Freddie Mac；

St. Louis Fed；

洛杉矶和橙县房地产在历次经济衰退中表现如何？房价在过去半个世纪涨了多少？跟湾区硅谷房地产历史走势有何不同？南加州的圣伯纳迪诺县和河滨县房价历史走势对比！美国房产最前线孙斯陶 2023.01.22

春节到了，首先祝大家新年快乐！在我开始做视频的这一年里，刚好赶上美国房地产市场从火热到理性回归的转变。经常有朋友给我留言，让我做一期加州房价在历次经济危机中的表现。今天孙斯陶结合美国通货膨胀率和美联储利率，跟大家聊聊南加州洛杉矶县(Los Angeles County)、橙县(Orange County)、圣伯纳迪诺县(San Bernardino County)、河滨县(Riverside County)在过去近半个世纪里的历史房价走势。也会跟北加州湾区硅谷做个对比，给大家参考一下！

1975年以来洛杉矶县房价历史走势

话不多说，我们直接上图表。首先，给大家看一下南加州最核心的洛杉矶县自1975年以来的房价走势图。大家可以看到，在过去近半个世纪里，洛杉矶县的房价，虽然历经多次经济衰退（Recession），但是整体上是上涨的。图中“灰色”的部分，代表“经济衰退”。大家可以结合这张美国经济衰退图，跟洛杉矶县房价历史走势图一起看，就一目了然了。每次经济衰退持续的时间长短不一，离我们最近的一次，就是2020年疫情初期的那一次。

在经历了过去这一年南加州房价的起起伏伏之后，大家想必对高房贷利率对房价的影响，有了更深的体会。既然要聊加州房价，就不能不谈美联储的利率调控。下面这张图是自1975年以来美国联邦资金有效利率走势图。这张图在过去一年里，我拿出来用了好几次，大家应该很熟悉了。不过今天，我们把它跟洛杉矶县的房价历史走势图放在一起，看看有什么有趣的发现。

2008年次贷危机(Subprime Crisis)中洛杉矶县房价表现

举个例子，从2008年之前的那一波上涨行情中，随着洛杉矶房价的节节走高，美联储也在逐步加息，防止经济过热。美联储当时加息到了顶点之后，维持了一段时间的高利率。洛杉矶的房价当时也在顶部徘徊了一阵子。之后，2008年次贷危机爆发，美国很多地方的房价崩盘。美联储动用各种金融工具，包括降息救经济。

我们从图中很清楚的看到，当时利率都快要降到地板上了，并维持低利率环境很多年。大家可以观察一下，洛杉矶房价在2008年次贷危机中的表现。2008年次贷危机造成的经济衰退维持了大概不到一年半的时间，也就是图中“灰色”的区域。即使在经济衰退之后，洛杉矶的房价也下行了一段时间，最后才稳住，并在2012年恢复上涨。

2020年疫情初期洛杉矶县房价表现

我们印象最深的，一定是离我们最近的这一次，也就是2020年疫情初期的经济衰退，也就是图中“灰色”最窄的这一段时间，只有短短的2个月不到。当时很多人恐慌性卖房。不过很快，美国大规模救市，美联储把利率也快速降到最低。在2020年上半年，我也曾经主办过线上的ZOOM研讨会，当时指出，随着美国的大规模救市，高通货膨胀率已经不远。而洛杉矶房地产本身具有抵御通货膨胀的属性，我们对洛杉矶房地产市场依旧看好。

1980年代高通货膨胀时期的洛杉矶县房价表现

说到房地产具有抵御通货膨胀的属性，就不能不聊一聊在过去近半个世纪里，美国通货膨胀最严重的时期，也就是上世纪70年代末和80年代初期。下面这张图是，除去食品和能源之后的核心CPI指数历史走势图，反映了自1975年以来美国通货膨胀走势。

我们把通货膨胀、美联储有效资金利率、和洛杉矶房价走势这三张图放在一起。“灰色”的区域是经济衰退期。我们可以很清楚的看到，1980年美国不仅通货膨胀非常高，而且经济陷入衰退，也就是“停滞型通货膨胀”。

在图中的1980年这部分的“灰色”区域里，我们可以看到洛杉矶县的房价在这期间是上涨的！虽然在1982-1983年这个区间，也就是第二段“灰色”区域里，房价下跌。但是之后很快就恢复上涨。甚至在整个高通货膨胀的80年代，洛杉矶县的房价基本上都在上涨！

2000年网络泡沫（The Dot-com Bubble）破掉之后的洛杉矶县和硅谷房价

我在元旦的那一期节目里，跟大家聊了聊上世纪90年代的“非理性繁荣”。美联储为了抑制经济过热，尤其是网络泡沫，在1999年6月到2000年5月这一年里，连续加息6次。之后“网络泡沫”终于2000年3月份破掉。美国经济随后陷入了经济衰退。我们可以从图中看到2000年后面的“灰色”部分，从2001年3月到2001年11月，长达8个月的经济衰退。

在这段期间，美国通货膨胀率大幅上涨，但是美联储却为了挽救经济在快速降息。洛杉矶的房价在这段期间是上涨的！可见“网络泡沫”危机，对洛杉矶房产市场影响不大。为了抵御高通货膨胀，洛杉矶房价当时的表现非常不错。

“网络泡沫”破掉对洛杉矶房产影响不大，不代表对加州其它地方影响不大。我们下面看一下，在这段期间，北加州湾区的硅谷圣荷西的房价表现。我们可以很清楚的看到，图中在2001年的“灰色”经济衰退期间，硅谷的房价是全程下跌的。可见，这次网络泡沫危机对当地影响之大。所以，讨论某一个地方的房价，我们除了要观察，通货膨胀率、房贷利率、失业率，还要考虑当地的支柱性产业的产业周期、产业结构是否过度单一。

南加州橙县、圣伯纳迪诺县、河滨县历史房价走势

既然我们聊到硅谷圣荷西的房价，那么我们就索性再看看加州其它地方的房价历史走势。我们南加州除了洛杉矶县之外，最近这20年，橙县（Orange County）的房地产市场也越来越重要。我看一下它跟洛杉矶县房价走势的对比。可以看到基本上走势是一致的，都是非常强势的。

我们看一下，2008年次贷危机之前的那一轮房地产周期高峰，洛杉矶县的房价在高点走了一段平台期，橙县比洛杉矶县更早下跌。非常巧的是，我在去年12月14日的那一期节目里，跟大家介绍了在2022年下半年里，橙县房价的跌幅是南加州6个县里面最多的。可见，在南加州，洛杉矶县的房地产市场更加坚挺，是核心区域中的核心，也就是俗称的“蛋黄”区。

下面我们再看看这几年发展非常快的“内陆帝国”（Inland Empire）- 圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）和河滨县（Riverside County）的房价历史走势。我们可以很清楚的看到，虽然整体房价走势跟洛杉矶县和橙县差不多。不过，在2008年次贷危机中下跌的速度更快，幅度更大。

总结

看了这么多对比图表，不管是北加州还是南加州，核心区域里好地段的房产是具备抵御通货膨胀的属性的。尤其是遇到长时间的高通货膨胀期，表现更是亮眼。遇到经济衰退，不是不会跌，而且更抗跌而已。另外，美联储的货币政策、当地的经济结构、产业的周期变化，都会对当地的就业产生影响，从而影响了房价。

我们研究各地的历史房价，并是不是要生搬硬套到当下，因为历史不会简单的重复。美联储去年采取了自上世纪 80 年代以来最激进的货币政策，共加息七次，其中包括连续四次加息 75 个基点。今年和明年，美国经济是否陷入衰退？是“硬着陆”还是“软着陆”？会不会陷入停滞型通货膨胀？还有待观察。

希望本期节目，能帮助大家从宏观上了解在过去的近半个世纪里，美国经济运行对加州房价的影响。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.01.22

过去的两个月里，美国房价和贷款利率都在下跌。对于想要买房的朋友，想必看到这种情况都很开心。“刚需”类购房的朋友希望这成为一种“趋势”。对于房产投资人更是非常兴奋，摩拳擦掌，等待抄底时机的到来。但是这种乐观的情绪，能否改变美国房产自去年以来的下跌趋势呢？今天，孙斯陶跟大家聊聊房利美（Fannie Mae）公布的最新美国房地产数据，一起探讨一下。

美国房产情绪指数

1月9日（星期一）房利美公布了一个好消息，美国房产情绪指数（Housing Sentiment Index）在去年的10月和11月创下了新低。但是从11月到12月，这个指数触底反弹。当然，还是要比2021年的同期要低。

我们一起看一下房利美公布的这张图。黑色这条线是有多少人觉得现在是好时机买房；蓝色这条线是有多少人觉得现在不是买房的好时机；灰色的这条线是不知道现在的时机是好还是坏。

我们可以很清晰的看到，随着美国房地产市场从2008年次贷危机的下跌中逐渐走出来，房价逐步攀升，认为是买房好时机的受访者比例（黑线），从2012年5月左右的70%多，一路走跌。到了疫情之初的2020年，跌到了50-60%这个区间。

但是随着疫情期间，房价快速飙升，认为是买房好时机的比例，断崖式的下跌，再加上去年3月以来美联储数次加息，到了去年10月份的16%，创了新低。但是根据房利美的最新数据，在上个月认为现在是买房的好时机的受访者，从10月份的16%，上升到了21%。认为现在不是买房的好时机的受访者比例减少了！

看完黑色这条线，我们再看看蓝色这条线，也就是认为现在不是买房好时机的比例。大致上是跟黑色这条线是相反的。不认为是买房好时机的话，往往就是认同是卖房好时机。你想想是不是这么回事？

根据房利美的最新数据，对于如何看待卖房子这件事情上，消费者的情绪指数依旧在下滑。在上个月认为现在是卖房的好时机的受访者从54%下滑到了51%。认为现在不是个卖房子的好时机的受访者的比例在增加。

另外，根据房利美的报告，越来越多的受访者相信，在未来的12个月里，美国房价将会下跌。有趣的是，越来越多的人同时认为，美国房贷利率也会下降。

其实，不管是黑色这条线，还是蓝色这条线，大致的形态，都很容易理解。比较有趣的是灰色的这条线，也就是回答“不知道”的受访者。我们从这张图上，可以发现这部分人在现在的比例非常低，基本上跟本轮房地产周期的起涨点，也就是2012年的时候的比例差不多。都非常低。

我想这说明现在大家都已经对未来美国房地产市场，有比较明确的自己的看法，绝大多数人已经选边站了。当然，究竟是对是错，是另外一回事了，只能交给时间来回答！

行为经济学

房地产市场不一定是理性的，至少不是在任何时候都是理性的。原因无它，因为市场里面的参与者的心理、决定、和行为，不是永远理性的。很多信息，也不是公开和及时的。

买房分为刚需类买房和投资类买房。对于刚需类，也就是传统经济学中的供需关系，非常重要，这是房地产市场的基础。但是对于后者，也就是投资类买房来说，有投机的成本在里面。根据预期理论，大家存在着“买涨不买跌”的心理。房价越涨，越要买房，能加杠杆最好；从而形成“羊群效应”。疫情期间，美国房价大涨，就是一个很好的例子。

2008年次贷危机之后，美国房价下跌。房价越跌，大家越不买房，也就是大家常说的“锚定效应”。不过事情总有个极限，也就是“物极必反”。根据房利美的美国房产情绪指数图，认为不是买房好时机的受访者比例在去年10月创了新低之后，在上个月有所反弹。这个反弹的势头能否持续下去呢？

在过去两个月，美国房贷利率跌了不少。但是1月底二月初，美联储会召开今年第一次的FOMC议息会议，会不会加息？加息的话加多少？美国房贷利率会不会结束下跌，反弹回来？我们都要密切观察，刚才也说了，市场不一定是永远理性的。很多事情，只能交给时间来回答！

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美国房产最前线

2023.01.12

Sources：

Fannie Mae，Housing Sentiment Index

美国房产“至暗时刻”将至？还是“主跌段”才刚刚开始？美国房产最前线孙斯陶 2023.01.01

在从2013第一季度到2022年的第二季度的这九年里，美国房价涨了94.5%。涨幅超过了上一轮从1998年第一季度到2007年第二季度这十年的房地产周期。与之前不同的是，这个涨幅中的大概40%，是2020年第一季度到2022年的第二季度里涨的，也就是疫情期间涨的。可见美联储的“放水”刺激经济的政策对美国房价上涨的“贡献”。不过2022年三月份以来，随着美联储开始新一轮的加息周期，火爆的美国房地产市场逐渐冷却下来。那么美国房地产的“至暗时刻”何时到来？今天，孙斯陶借着一份达拉斯美联储的经济学家最近发布的一组关于美国房产的数据，跟大家探讨一下。

大家好，我是孙斯陶。前阵子，达拉斯美联储的经济学家马丁内斯-加西亚（Enrique Martínez-García）发布了一份关于美国房地产的研究报告。在这份报告里，他假设了在美国房价下跌15-20%的情况下，对美国经济产生的连锁影响。

美国房地产“繁荣指数”

首先，我们看一下他做的美国房地产“繁荣指数”图，这张图里面结合了“房价租金比“（绿线）、“房价收入比”（红线）、“真实房价”（蓝线）截止到2022年二季度这四十年的走势。这张图的“Y轴”，“95%”是置信度阈值。简单说就是，达到这个数值说明有95%的置信度证明这种情况是“反常的“且”不可持续的“。

因为统计时间跨度很大，所以我们能很清楚的在这张图上看到本轮美国房地产周期跟上一轮房地产周期的对比。从房价（蓝线）的繁荣指数看，在疫情之初，尽管已经超过了95%，但是还没超过2007年的峰值。但是过去十年涨幅中的大概40%，是在疫情期间涨的，所以我们可以看到图中蓝线的走势在这2年多里是加速上升的，远远超过了2007年的峰值。截止2022年第二季度，这三条线都远远超出了95%的阈值。

根据马丁内斯-加西亚的统计，在从2013第一季度到2022年的第二季度的这九年里，美国房价涨了94.5%，剔除通货膨胀因素之后，涨幅也有60.8%。在疫情期间（2020年一季度到2022年二季度），除去通货膨胀，美国房价上涨了24.3%。这是自1975年以来，美国房价上涨最快的九个季度。房价上涨速度甚至是2017年四季度到2020年一季度这个期间的四倍。

非理性繁荣

看完马丁内斯-加西亚的这个美国房价繁荣指数图之后，我首先想到的就是“非理性繁荣”（Irrational Exuberance）这几个字。美国的标准普尔500指数曾经在1994年到1996年上涨了60%，涨幅创下40年来的最高。1996年年底，美联储前主席格林斯潘在一次讲演里，形容当时股市的繁荣脱离了基本面，是建立在投机的基础之上的泡沫。只不过当时的美国股市泡沫又持续了好长时间，历经1997亚洲金融危机，一直到2000年网络危机的时候才最终破掉。

2013年诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒（Robert Shiller），就是那个创立凯斯席勒美国房价指数的教授，在2000年出版了一本书，叫《非理性繁荣》。他在里面详细解释了“非理性繁荣”现象和房地产泡沫是如何产生的。他认为投资人的非理性心态会把资产价格推高到一个不可持续的高度。历次泡沫事件都很相似，这反映的是一种社会心理现象，在本质上很难避免。2008年的次贷危机刚好就印证了他的观点。

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美国房产最前线

2023.01.01

Sources：

Enrique Martínez-García，“Skimming U.S. Housing Froth a Delicate, Daunting Task”. November 15 2022

南加州六县房价半年走势盘点！橙县房价为何跌得最多？洛杉矶房价为何近期走稳？买房群体将在2023年逐渐回到房产市场？年底南加州建商新房促销看点是什么？美联储加息节奏放缓的同时美国房贷利率11月走低！

根据Zillow刚刚公布了南加州六个县上个月的房价数据，不出意料的是各地都在普遍性的连续环比下跌。不过最令人惊讶的是，跟当地5月份峰值房价相比，南加州房价最高的橙县（Orange County）的下跌幅度，远远大于圣伯纳迪诺县。今天孙斯陶结合南加州洛杉矶和尔湾房地产市场近期动态跟您聊聊这份报告。

首先，在这份报告里，Zillow统计的是具有“典型性的房价”（Typical Price），也就是处于中间1/3的房子的均价。根据他们的数据，南加州的6个county的11月份的“典型性房价”跟当地5月份峰值房价相比较，也就是跟半年前高点的房价相比，按照下跌幅度排序，橙县房价下跌了8.6%，排第一；之后是，洛杉矶县下跌了7%；圣地亚哥县跌了7%；Riverside河滨县下跌了4.6%；Ventura文图拉县跌了3.9%；圣伯纳迪诺县下跌得最少，只有3.5%。

下面我们看一下11月份南加州6个县的“具有典型性的房价”是多少。我们这次按照房价高低排序。橙县11月份具有典型性的房子的价格是$1,014,194，比10月份环比下跌了3.4%；圣地亚哥县是$877,278，比10月份上涨了0.1%；洛杉矶县是$842,752，只比10月份环比下跌了0.5%；文图拉县是$837,891，比10月份环比上涨了1.2%；河滨县是$599,428，比十月份下跌了0.5%；圣伯纳迪诺县是$523,830，比10月份下跌了0.6%。

我们可以看到房价最高的橙县，根据Zillow的数据，不管是跟半年前的房价高点比，还是跟10月份比，房价下跌的幅度都最大；而在这6个县里面房价最低的圣伯纳迪诺县，不管是跟5月份比，还是跟10月份比，下跌的幅度都是不大；至于洛杉矶县，虽然跟5月份相比，跌幅排第二，跌了7%，不过跟10月份相比，跌幅只有0.5%。我猜测这跟洛杉矶县的供需关系有关，毕竟人口基数最大。

我觉得Zillow这份关于11月份的房价报告，有滞后效应。为什么这么说呢？因为11月份过户的房子，大多是在10月份签约的。按照我在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上的经验，夏天一般是地产买卖”旺季“。过了旺季，市场上总会剩下一些房子，原因有很多，比如说开价不合理，房子的地段不好，或者户型不好，等等。如果房主着急脱手的话，往往会考虑降价。所以我从MLS系统后台看到，10月份有些房子的成交价，比上市价低了不少。就更不用提有些房主甚至接受人民币交易的这种情况了。

我在半个月前的那一期节目跟大家介绍了，尽管美联储在11月初继续加息“三码”，但是美国房贷利率实际上已经比10月底/11月初的高点下跌了很多。随着周二公布的CPI数据好于预期，市场上也预期美联储将放慢加息的节奏。据我个人观察，由于最近这一个多月美国房贷利率下跌，有些买房人趁着假期有空，又回到了市场上看房。当然看房不代表就会马上做决定，但是已经有这种苗头出现。这种趋势能否持续下去，我们还要观察。

不过我觉得，尽管现在30年固定房贷利率比一个半月前的7%要低了很多，但是还是很高。哪怕现在的房价比半年前低，现在你贷款买房的月供，其实还会比半年前高，因为现在的房贷利率更高。这就不得不提一下南加州的新房，最近有些开发商在年底优惠促销，提供第一年的贷款利率优惠，作为卖点吸引客户上门。这说明开发商还是很了解现在买房群体的“痛点”在哪里！

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美国房产最前线

2022.12.13

Sources：Zillow

洛杉矶、旧金山、纽约、圣地亚哥等美国大城市生活成本为何高昂？美元升值影响有多大？2023全球高端房产市场展望！洛杉矶房产｜新加坡房产｜纽约房产｜旧金山房产｜美国房产最前线孙斯陶 2022.12.10

前些天英国经济学人智库公布了一份2022年全球成活成本最昂贵城市的榜单，我们南加州洛杉矶荣登了第四名。另外，加州的旧金山也进入前十名，甚至南加州的圣地亚哥都进入了前二十名。另外，莱坊Knight Frank刚刚发布了2023年全球高端房产展望；我找来这两份榜单看了看，发现了一些有趣的事情，今天跟大家分享一下。

2022年全球成活成本榜单排名依据

大家好，我是孙斯陶。经济学人旗下的智库Economist Intelligence Unit (EIU)公布的这份榜单叫做Worldwide Cost of Living 2022。今年8月16日到9月16日这一个月里，它在全球172个城市做了问卷调查，全方位的比较了各地的生活成本，比如说他们比较了超市的价格，中档商店的价格，还有高档商店的价格，还有各种服务业的价格。最后他们发现，以当地货币计算，这172个城市平均物价比去年上涨了8.1%。这种生活成本上涨速度在过去20年里都是罕见的。换句话说，因为通货膨胀、供应链失调、当然还有俄乌冲突，全世界各地的物价都在大幅上涨，生活成本越来越高。根据EIU的调查，2022年，涨价最显著的就是汽油价格，比去年涨了大概22%。而且今年的油价是他们这个排行榜有记录以来，涨价最夸张的一次。

哪些城市进入前十名？

我们看一下这份榜单。今年排名第一的是新加坡和美国纽约。新加坡这个城市国家必须要提一下，在过去十年里，它有8次名列前茅。去年排名第二。今年更是跟纽约并列第1，把去年的第1名以色列特拉维夫挤到了第3名。而纽约虽然今年排名并列第1，但是其实这是它第一次上榜。接下来是洛杉矶和中国香港，并列第4。第6名是瑞士苏黎世；第7名是瑞士日内瓦；第八名是北加州的旧金山；第九名是法国巴黎；丹麦的哥本哈根和澳大利亚的悉尼并列第10。另外，南加州的圣地亚哥排名第17。

为何美国城市排名跃升？

整体上看，前十名里3个在美国，其中2个在加州。前20名里，有3个在加州。在整份榜单里，美国今年上榜的城市不仅特别多，排名更是上升。比如排名第4的洛杉矶，去年排名第9。今年排名第8的旧金山，去年都没有进入前10名。整份榜单里排名跃升幅度最大的十个城市里，有6个在美国。其中亚特兰大今年排名第46，圣地亚哥排名第17，波士顿今年排名第21。

究其原因，还是因为今年美国通货膨胀非常高，物价上涨。今年9月份，美国CPI同比增长了8.2%。为了抑制通货膨胀，美联储自今年3月份以来，大幅且快速的加息。截止到11月底，已经加了375个基点。下个星期美联储会召开今年最后一次FOMC议息会议，市场上普遍认为还会继续加息。美联储加息造成今年以来美元升值很多。这样一来，因为以美元计价，美国的城市跟世界上其它城市比起来，成活成本就显得更高了。

哪些城市排名上升最多？

通货膨胀和美元升值造成美国城市生活成本上涨，其实是意料之中的事情。这份榜单中最令人惊讶的是俄罗斯的大城市排名跃升的幅度最大！莫斯科排名上升了88位，今年排名第36。圣彼得堡排名上升了70位，今年排名第73。今年的油价支撑了卢布兑美元的汇率。再结合现在的国际地缘政治，俄罗斯的通货膨胀率就更不用说了。所以这两个城市的生活成本飙升，虽然是意料之外，但也在情理之中。

这些国家的城市排名为何下降？

有城市排名上升，就会有城市排名下降。我们接下来看一下哪些国家的城市在今年的榜单里排名下降。日本的大阪（Osaka）去年排名第10，而今年排名掉到了第43。跟美国的波特兰和亚特兰大差不多了。这两个美国城市今年排名并列第46。另外，韩国的釜山（Busan）跟去年比，排名下滑了25名，跌出了前100，今年排名106。

刚才提到了，今年整体上看，美元对世界各大主要货币升值明显。大家看一下日元和韩元今年以来对美元的走势就很清楚了。尽管当地也有通货膨胀的问题，不过因为当地货币对美元贬值，跟其它国家，比如美国的城市相比，以日元和韩元计价的物价就显得便宜了。那么日本和韩国的城市，今年排名大幅下滑，也就不令人意外了。

同样的道理，如果当地的货币兑换美元的汇率，今年基本上和去年差不多的话，那么这个国家主要城市在这份榜单上的排名应该变化不大。比如今年排名并列第一的新加坡就是一个很好的例子。新币兑美元的汇率，今年以来基本上还是比较稳定的。去年新加坡排名第二，今年排名第一。

2023年全球高端房地产市场展望

要比较生活成本，当地的居住成本也是要考虑进去的。刚刚跟大家聊的经济学人智库EIU做的这份全球大城市成活成本排名里的很多城市，也同时出现在了下面要聊的这份榜单里。莱坊Knight Frank前阵子也发布了他们对2023年全球25个高端房产市场的展望。也就是所谓的“Prime Real Estate Markets”。根据他们的预测，因为各国央行的加息和全球经济前景不明朗，明年高端房产市场整体上会放缓。

我们简单的看一下榜单：排名第1的是迪拜；美国的迈阿密排第2；我们南加州的洛杉矶跟都柏林、里斯本、马德里、巴黎、新加坡并列排第三；瑞士苏黎世排第9；摩纳哥、孟买、上海并列第10；纽约和日本东京并列排第13；维也纳排名第15；新西兰的奥克兰、德国柏林、瑞士日内瓦、澳大利亚悉尼并列第16；墨尔本排第20；中国香港排名第21；爱丁堡排名第22；加拿大温哥华排名第22；英国伦敦和韩国首尔并列排名第24；

大家可以看到这份25个城市的榜单里，有3个城市在美国，分别是迈阿密、洛杉矶、和纽约。尤其是我们南加州的洛杉矶，在两份榜单上都进入前五名。

看了这两份榜单之后，不知道大家有什么想法？今天介绍的第一份经济学人智库的全球生活成本排行榜里的城市今年生活成本平均上涨了8.1%。我在之前的节目里也介绍过，美国人去年以来的时薪的薪酬成长是低于同期通货膨胀率的。第二份榜单中，莱坊预测，因为各国央行的加息和经济前景不明朗，明年高端房产市场整体上放缓。下个星期美联储将召开今年最后一次FOMC议息会议，大概率还会继续加息。很多人预测美联储会放慢加息的节奏。不过我必须要说一下，美联储放慢加息的脚步，不代表会马上停止加息，更不意味着会很快降息。再加上明年美国经济前景也会对我们南加州房地产市场有着巨大的影响。所以洛杉矶和尔湾这边的房产市场将怎么走，还有待观察！

今天，就跟大家聊到这里。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2022.12.10

Sources：Economist Intelligence Unit、Knight Frank

Mortgage Rates Fall 美国房贷利率为何连续三周下跌？美联储放慢加息的步伐意味着将很快降息吗？南加州洛杉矶和尔湾房地产市场荣景将很快重现？美国房产最前线孙斯陶 2022.12.02

上个星期的黑五和网络星期一，大家应该都买了不少东西，也同时收到了不少礼物。不过，对于我们做房地产的人来说，没有什么比“房贷利率下跌”更加实在的礼物了。最近的美国房贷利率连续三个星期下跌，上个月前足足低了0.5%。昨天，美联储主席鲍威尔暗示将放慢加息的脚步。这对我们南加州洛杉矶和尔湾房地产有什么样的影响？今天，孙斯陶跟大家聊聊这个话题。

美国房贷利率连续三周走低

大家好，我是孙斯陶。估计大家最近都在忙着过节和看世界杯，没有注意到美国房贷利率已经连续几个星期都在下跌。根据房地美（Freddie Mac）星期四公布的美国房贷利率走势图来看。30年固定房贷利率已经从十月底/十一月初的7.08%，跌到了最近的6.49%。这是足足跌了0.5%还要多。但是仍然比去年同期的3.11%，高了一倍多。15年房贷利率从一个月前的6.38%，跌到了最近的5.76%。但是仍然比去年同期的2.39%，高出一倍多。

在过去一个月里，这个跌幅算是非常大的。最令人惊讶的是，这一切是发生在11月2日美联储再次加息“三码”，也就是0.75%，之后的短短的三个星期里。为什么会发生这种明明美联储在大幅加息，但是市场反应却是相反的房贷利率“背离”的情况呢？那么我们看看下面这一组数据，就明白了。

美国房贷需求减弱

根据美国房贷经纪商协会（Mortgage Bankers Association）的指数，尽管最近房贷利率连续下跌，但是房贷申请量却不理想。房贷申请量比上个星期环比增加了4%，但是同比却大跌了41%。重新贷款（Refinance），“同比”和“环比”都在下跌。“环比”比上周减少了13%，“同比”比去年同期下跌了86%。

究其原因，我想虽然有假期的原因，毕竟大家都忙着过节，很多人都在休假。不过最主要的原因还是过高的房贷利率超过了很多买房人的负担能力。我上星期做了一期节目，里面提到了洛杉矶房子的中间价位大概是$823,500，根据Redfin的计算，这需要赚年薪$221,592才可以负担得起。而在圣地亚哥，你的年薪现在需要达到$212,577，才能负担得起当地的中间价位的房产，也就是$790,000。

今年，房屋贷款利率涨了一倍。但是在过去一年里，美国人每小时的平均时薪，就是工资，仅仅增长了5%，远远低于同期的通货膨胀率。换句话说，普通人的薪水购买力，实际上是在减少的。本来就很高的房价，加上高房贷利率，抑制了买房人，尤其是首次购房者的买房需求。虽然最近几个星期房贷利率下降了一些，但是还是于事无补。

“背离”现象

今天视频在开头提到的“背离”现象。也就是美联储在11月初加息后，房贷利率反而连续三个星期走低的情况。其实类似的事情，在6-7月份也发生过。我当时还做了一期节目。美联储加息，加的是基准利率，并没有硬性规定商业银行发放房贷的利率必须是多少，所以只是间接影响了房贷的利率。房贷的利率大致上是跟踪十年期美国国债的收益率。所以如果我们关注美国房屋贷款的利率，那么我们不光要看美联储加息了多少，更要看美国国债的走势。

鲍威尔的讲话

果不其然，美联储主席鲍威尔在11月30日（星期三）在华盛顿的演说中，暗示了美联储（FED）可能将会放慢加息的脚步。市场开始猜测美联储将在12月13-14日召开的下一次FOMC议息会议上，会不会只加息“一码”或者“二码”？第二点，美联储将会重新评估货币政策的紧缩程度。第三点，鲍威尔承认，美国就业市场已经出现了一些减缓的迹象，所以美国经济有”软着陆“的可能性。

基本上，我看会后的市场评论，大部人人认为他的这次讲话所释放的信息，是比较“鸽派”的。所以，华尔街上的玩家都是趋吉避凶的，这些Smart Money 聪明的钱，都是根据市场的预期，提前做出相应的调整。股市是这样，债市也是如此。在11月份出现的这种美联储加息，但是房贷利率走低“的背离”的情况，说明市场上的大玩家当时已经很敏锐的感觉到了什么。毕竟“市场永远是对的”，我们最近一个月所看到的美股和黄金大反弹，美元指数下跌，这些“市场定价”就是最好的证明！

美联储“放缓加息的脚步”不等于“马上降息”

不过，我觉得吧，我们也不能过分乐观。毕竟美联储加息放缓，并不意味着会马上降息。鲍威尔在他的星期三的演讲里也提到了，根据过去的历史，过早的宽松政策可能将会是一个错误。美联储现在担心工薪阶级会要求加工资开抵消高通货膨胀，但是加薪对控制高通货膨胀是不利的。他也说了，放缓加息的脚步，没有控制住高通货膨胀重要。所以，鲍威尔的这次讲话可以理解成他在暗示美联储将有可能放缓加息的脚步，但是不能简单的认为美联储会放弃控制通货膨胀的努力。估计在12月中的那次FOMC会议上，美联储会讨论这轮升息周期的最终峰值利率，甚至有向上修正的可能性。

南加州房地产市场荣景将会很快重现？

至于美国货币政策对我们南加州洛杉矶和尔湾的房地产的影响，已经不用我多说，最近这大半年南加州房地产市场的情况，已经说明了一切。刚才也提到了，洛杉矶房子的中间价位大概是$823,500。因为房贷利率的大幅上涨，根据Redfin的计算，这需要赚年薪$221,592才可以负担得起。加上大家面对2023年美国经济前景不明朗，大公司裁员的新闻不断，重振房地产市场信心，重现房地产市场的荣景，还有很长一段路要走！

今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2022.12.02

Sources： Freddie Mac； Mortgage Bankers Association； Redfin； Federal Reserve；

FTX为何在此时破产？2023年“数字美元”国家队跑步入场！背后的底层逻辑是什么？孙斯陶 2022.11.18

过去这一个星期的市场真可谓是风云诡谲。在上周公布了反映美国通货膨胀水平的居民消费价格指数CPI好于预期之后，美元指数应声下跌，市场乐观的预期美联储将放缓加息的脚步。这个星期二新发布的美国生产价格指数PPI数据也好于预期，呼应了上星期发布的的CPI数据，美元指数再次下跌。但是在此期间，非常诡异的是，黄金悄然上涨。更加值得回味的是，周二，纽约联邦储备银行宣布，将与10家华尔街巨头一起试水数字美元！而在同一天，上一期节目里提到的被挤兑的世界第二大加密货币交易所FTX，传来了上星期已在纽约申请破产的消息。这一切是巧合？还是之间存在着某种必然性？今天孙斯陶跟您一起探讨一下！

大家好，我是孙斯陶。这几天市场真是跌宕起伏，让我们这些吃瓜群众看了一场好戏。之前呼风唤雨的加密货币第二大交易所FTX，传出上周申请破产保护了。这件事情对“币圈儿”乃至整个金融业的影响还在发酵之中，堪称是“币圈儿”的雷曼事件。整个事件摊开了看，也是简单得可笑，不过是老掉牙的“庞氏骗局”披着加密货币外衣的现代翻版而已，跟区块链没什么本质上的关系。

不过整个事情有意思的地方在于，为什么是现在FTX出了问题！任何金融界的大事的发生，都不是孤立事件，都要结合政治和经济的大环境来分析。我们先看看比特币在过去一年的走势，我们很清楚的看到，刚好一年以前，2021年的11月初，比特币创下了6万7千多美元的历史新高。我们结合一下当时大的经济环境看看。当时美国利率水平，在美联储在疫情初期降息救市之后，一直处于历史的低点。

我们看一下这张图表，很清楚的看到当时利率之低，借贷成本低廉，同时因为疫情以来，超过3万亿美元的大规模经济刺激计划，在美联储多轮量化宽松政策之下，美国正在经历40年以来最严重的通货膨胀！作为我们普通人，面对那么高的通货膨胀，总要做些事情吧。那么大家当时的选择也就不难理解了，钱要么放在金融市场，每天资金进进出出，人人都是股神，忙得不亦乐乎；要么在忙着贷款买投资房，搞得当时竞价买房还一屋难求。

随着美国逐渐从疫情当中走出来，在面对步步走高的通货膨胀的时候，低利率环境是难以为继的。世界上也没有什么资产是只涨不跌的。就像我在去年12月的节目中讲的，2022年美联储加息将可能刺破美国房产的泡沫。相对稳健的美国房地产尚且如此，更何况是风险偏好如此之强的加密货币呢。我们还是以当时的比特币为例，从去年11月初的高点6万7，在短短的2个月，跌到了今年1月中旬的3万多，接近腰斩。

大家看看，这段跌势这么凌厉，可怜那些被所谓的加密货币“布道者”洗脑，有了所谓的“信仰”的普通加密货币韭菜，损失惨重。如果你觉得接近腰斩的跌幅已经很大了，那么你就太小瞧“币圈儿”的庄家了。刚经历2月俄乌战争之后的大反弹，开心没几天，比特币就从3月的反弹高点4万7，一路跌到6月的1万9千多。跌没了一大半。真是心疼玩儿加密货币的“韭菜”，被市场这么反复收割。

我们看一下与此同时，美国经济的大的背景是什么，当时发生了什么？美国消费者价格指数CPI在今年1月份同比上涨了7.5%，这是1982年美联储主席保罗·沃尔克时代以来的最高水平。之后，2月和3月份更是同比增幅涨到了7.9%和8.5%。这时候，不管是从民生角度，还是从今年年底的刚结束的中期选举的角度来讲，美联储加息这件事情，当时已经没有悬念了，问题是“加多少”？和“加多快”？

果不其然，今年3月，美联储在时隔几年之后，再次进入久违的新一轮加息周期。不过CPI仍然在6月份扩大到了9.1%。我在5月初的节目里，跟大家介绍了上个世纪80年代美联储保罗·沃尔克和他激进的货币紧缩政策。因为面对这么高的通货膨胀，美联储当时不仅选项已经不多，时间也不多了。美联储于是分别在3月、5月、6月、7月、9月、11月连续大幅加息，创下了1981年以来最大的加息力度！

于此同时，加密货币，我们还是以比特币为例，从6月到11月一直在低位盘整。当大家都以为它已经在地板上躺平的时候，没想到地板之下还有18层地狱。之后的事情，就是大家最近半个月目睹的事情，加密货币第二大交易所FTX传来流动性出问题的消息。其实，这种事情今年以来在“币圈儿”发生过好几次了，有好几家加密货币公司因为加密货币的价格的暴跌，从而引爆流动性危机。

不过像FTX这么大的体量和业界影响力，也发生这种事情，就说明不仅仅是这家公司有问题，甚至整个行业可能都出现了问题。我在3月17日的那一期节目里，跟大家分析了美联储加息会导致美元回流，尤其是海外的离岸美元更是如此，其实大家看看，今年以来，非美货币，不管是新兴市场还是西方发达国家的货币，比如欧元、英镑、日元、韩元，兑美元的汇率就一目了然了。英镑兑美元从1月的1.37，跌到了9月的1.07。美元兑日元从年初的115，涨到了十月份的150。发达国家的法定货币都这样，何况是加密货币？更不要提那些骗人的“空气币”了。

所以这几天，FTX一传出来问题，各个加密货币人人自危，大家看谁都危险。现在这个事情还在发酵当中，不知道下一个倒下的将会是谁！受到FTX事件的影响，投资人纷纷从加密货币出逃，包括比特币也被波及，甚至一度跌到1万6。根据FTX最近提交的破产申请初步披露的数据来看，波及的债权人人数超过100万，资金缺口巨大。现在负责当年安然丑闻中安然公司的破产清算的John Ray III接手了公司。

在过去的几天，包括美国在内的全球数十家监管机构介入了FTX的破产事件。其中包括美国检察官办公室、美国证券交易委员会SEC、商品期货交易委员会CFTC。美联储副主席布雷纳德表示，担心看到FTX破产事件会伤害到散户，政府必须确保加密货币市场的政府监管！美国财政部长耶伦也表示，FTX事件再次印证了她之前的看法，也就是加密数字货币市场拥有很大的弱点，非常需要监管。甚至币圈儿的一部分散户，现在也在逐渐改变观念，转而支持加强监管，至少是要加强审计，更加透明化。

11月15日，纽约联邦储备银行宣布将与美国银行、花旗银行、纽约梅隆银行、富国银行、万事达等十家左右的华尔街巨头合作，测试数字美元。说到纽约联邦储备银行，可不一般，它是美国联邦储备系统中最重要，也最有影响力的储备银行。美联储于1913年成立，相当于美国的央行，全美国被划分为12个联邦储备区，每个联邦储备区都有自己的联邦储备银行。

跟美国其它11个地区性联邦储备银行不一样，纽约联邦储备银行能够直接执行美国的货币政策，进行外汇交易，甚至管理美国财政部的一部分国债。它的资产甚至超过其它11家联邦储备银行的总和。我们知道每一个区域性的联邦储备银行都是独立的法人机构，各大银行通过拥有12个联邦储备银行的股份而成为美联储的会员银行。

根据周二纽约联邦储备银行的声明，这次数字美元项目，将测试银行和金融机构如何在通用数据库中使用数字美元来帮助加快支付速度，此举将促进使用分布式账本技术连接受监管金融机构持有的存款的数字资产交易。这句话听起来有点绕，简单说就是美联储打算携手华尔街巨头，共同打造数字美元的基础设施，把央行、商业银行、还有受监管的非银行金融机构纳入这个计划，尤其是要发展数字美元的支付和结算系统，使其更加高效，实现跨境交易。

不仅仅美联储，其实今年9月份，美国已经发布了加密货币监管框架报告，里面明确指出对加密货币的监管，关乎消费者、投资人、企业、金融市场的安全，所以大力支持美联储推动数字美元的发展。尤其是这次FTX事件之后，纽约联邦储备银行在本周二的这份声明，意义重大。我估计在2023年，乃至之后的一段时间，“数字美元”的将获得巨大的扶持力度。

太阳底下没有新鲜事，FTX破产这件事情也是如此，无外乎就是老掉牙的庞氏骗局披上了区块链的科技外衣，引爆了贪婪的人性而已。但是这件事背后的底层逻辑和后续发展，不仅将对整个区块链产业的影响深远，更是对即将到来的“数字美元”有巨大的促进作用，才是更值得我们持续关注的。

今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道，我是孙斯陶，我们下期再见！

2022.11.18

2023年“银行屋”将重现江湖？何时到达美联储加息的“拐点”？美联储决定降息前要考虑到哪段历史？这半年美国房主损失了多少房屋净值？

星期四公布的美国通货膨胀数据显示10月份CPI创下今年1月份以来的最低，一时间股市大幅反弹，市场上充满了乐观的情绪，大家开始预计美联储在12月的FOMC议息会议后，会宣布减缓加息的脚步！包括我们南加州房地产圈，也仿佛是看见了“隧道尽头的光”，毕竟年初以来，我们洛杉矶和尔湾的房地产市场环境，天差地别。从竞价买房还一屋难求，到后来的市场快速冷却，都发生在这短短的的大半年里。前几天看了一份报道，讲的是这半年来，美国房主的房屋净值损失了多少，今天孙斯陶跟您分享一下这方面的数据，顺便聊聊我对南加州洛杉矶和尔湾周边城市的“溺水屋”、“短售屋 Short Sale”、“银行屋“、“REO”、”Foreclosure“这类房产的市场感受和对2023年的市场预期。

美国消费者价格指数CPI最新数据

从周四美国劳工统计局公布的美国CPI数据来看，十月份的CPI同比上涨了7.7%，比之前的8.2%有所回落，而且回落的幅度还挺多，而且创下了今年1月份以来的最低。核心通货膨胀率，也就是除开食品和能源数据之后的所谓的核心CPI数据，也好于预期。

不过大家不要高兴得太早了，根据周四的数据来看，食品和服务类的通货膨胀率还是居高不下！尤其是核心服务类通货膨胀指标，仍然处于1982年以来的高点！至于说我们房主群体最关心的房地产类通货膨胀指数，以租金类指数为例，环比上涨了0.7%！可见在当今的房产市场上，虽然买主观望不买房，但是总是要租房子住吧？再加上房租大部分是签一年的合约，所以短期波动不明显。总之，美国的居住成本依旧很高。

另外，二手车和卡车类通货膨胀指数在十月份加速下跌，10月环比下跌2.4%！根据Edmunds的统计，9月份的新车平均购买价是$47,138，依旧比去年9月高出$2,600块。二手车平均成交价是$30,566，比去年9月份高出$2,500。我觉得这两年不管是新车还是二手车价涨得太离谱，之前，媒体和制造商炒作什么芯片短缺，现在你再看看费城半导体指数，都跌成这样了？我看很多都是“套路”。就如同前几天，“币圈”大佬刚上了某知名杂志的封面，被吹捧成未来的巴菲特，结果前几天传出“爆仓”了的消息。

美联储加息对通货膨胀率的控制初显成效？

言归正传，美联储下次FOMC议息会议将在12月13-14日召开，虽然之前鲍威尔重申还是要尽量达成2%的通货膨胀目标。不过，现在大家都普遍乐观，不少人预估12月美联储加息“2码”的概率是大于“加息”3码“的。我觉得，还有一个月的时间呢，到时候市场风向是什么，现在谁也说不准，还是让“子弹飞一会儿”，到时候再说。

根据周四，房地美公布的美国30年固定平均利率已经超过了7%。10月份的通货膨胀率是7.7%，离美联储2%的“小目标”差距有多大？大家看一下房地美Freddie Mac星期四公布的房贷率走势图，我们可以看到这大半年来，美联储加息的步伐又快又猛，对美国房地产市场的影响非常大。所以12月中旬，哪怕如大家讲的美联储放缓加息的脚步，加息“2码”，那美国房贷利率会到哪里？

大家可能忘记了，从2000年到2021年这21年里，美联储从未一次性加息超过0.25%，也就是“1码”。今年，美联储才有加息“2码”和“3码”的事情。所以，美联储下个月，即使只加息“2码”，从过去20多年的历史看，也是一个很大的加息幅度。所以，现在市场上对所谓的“美联储加息将放缓”的乐观情绪，与其说是”乐观情绪“，不如说是在被压抑了大半年时间后，大家总算等到加息对控制通货膨胀显现成效，看到了”隧道尽头的光“，松了口气而已。说句心里话，有时候大家在意的不仅仅是加息，更怕的是没有一个时间表，看不到希望，怕的是市场的“不确定性”！

2023年“溺水屋”将重现？这半年美国房主损失了多少房产净值？

9月份时，我做了一期节目，讲的是美国房主面临房产净值缩水的现象。这对缺钱又不想卖房子的房主来说很不利，原因也很简单，当他要通过抵押贷款把房子的净值拿出来一部分急用的时候，会发现能从银行贷到的钱少了。再加上利息这么高，每个月的月供很高了很多。你看看现在大公司裁员这么多，房屋净值贷款是很多人需要用钱的时候的重要选择之一。

最近美国一个叫Black Knight的房产数据公司发布一组比较详细的数据。根据他们的数据，美国房价在疫情的前两年里，涨了45%。房产总净值达到了17.6万亿美元。但是在今年的第二季度，单单3个月里，美国房主手里的住房的净值减少了1.3万亿美元。今年5月份以来，美国房主手里的住房的净值，已经减少了1.5万亿美元。每个有房贷的人手里的房产净值，平均少了3万美元。原因大家也都知道，就是美联储今年这几次大幅加息，使买房人的月供大幅增加，难以负担，从而造成房地产市场不景气。

这就造成了“溺水屋”，也就是房子的“underwater”的重新出现的现象。说到“溺水屋”，“underwater”，想必大家好多年没怎么听到了。在2008年次贷危机之后，房地产价格连续跌了好几年，市场上大批的房子的价值，已经低于房主的房贷总额。所以叫做“underwater”，处于水平面以下嘛，所以翻译成“溺水屋”。之后的故事大家估计想起来了，很多房主宁可不要信用分数，也不想继续还房贷了。最后大批的房子被银行收回。打包出售也好，卖拍也罢，总之银行雇了大批的人手，花了好几年的时间，才处理掉。期间甚至有银行因此倒闭，非常惨烈。

根据刚才说的Black Knight发布的数据，他们跟踪的全美国前50大房地产市场，在疫情期间，上涨了19%-66%不等。但是，随着美联储加息，房地产市场冷却，现在在全美国范围内，已经有了50万的“溺水屋”。这50万“溺水屋”的一多半，也就是27万5千栋，是在过去4个月里产生的。而且，如果美国房价继续下跌，这个数字还会上升，尤其是在房价高点，贷款成交的那些房子，风险更大。

美国西岸房产的可负担性

我们先不管这份报告里面的具体数据准不准，大家看看周围的房地产市场，感受一下，应该会有类似的感觉。在6月份的节目里，我跟大家介绍过，根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据显示，今年5月份美国市场上成交的二手房的中间价位是$40,7600，这个数字比去年同期上涨了15%，更是创下了1999年以来的新高。在西岸的北加州湾区的旧金山和硅谷，有典型性的房子的成交价曾经接近$200万美元。更离谱的是，根据Zillow的数据，以西雅图的King County为例，今年1月份房产成交价的中间价位是$815,000，如果看成交价的均价的话，就更离谱了，1月份到过$1,078,000。

我在今年好几期节目里就质疑，不是每个人都在高科技公司工作，房价中价位上涨到了一定程度后，遇到加息缩表这种政策性打压的时候，就会出现问题。更何况最近传来一些知名大公司裁员，或者暂停招聘的消息，所以我觉得有些经济结构单一，倚重某一两个行业，或者倚重于某几家公司的地区，遇到经济前景不明朗，或者行业前景不佳的时候，当地的房地产市场就会遇到很大的考验。

以史为鉴

今天本来想跟大家聊聊在江湖上消失已久的“溺水屋”可能会逐渐回到大家视野的这个话题，结果聊了这么多。关于这几天市场上传闻的12月美联储加息或将放缓，甚至很快达到所谓的“加息拐点”的问题，我觉得与其猜测什么时候降息，不如看看通货膨胀率减缓的趋势是否能巩固下来。非常巧的是，我刚好在10月31日的那一期节目里，提到了在上世纪80年代初期，在当时的美联储主席保罗·沃尔克的激进的货币紧缩政策作用之下，通货膨胀被暂时控制住，之后，美联储放松了银根，但通货膨胀再次反弹。美联储被迫再次加息的故事。

在那一期节目里，我还聊了明年2023年，不管你要买房，还是卖房，都要关注的七大问题。今天就不这里重复了。如果您感兴趣，可以看看，参考一下。今天就跟大家聊到这里，如果您对南加州洛杉矶和尔湾这边的房地产市场感兴趣，请您关注并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线 2022.11.12

标签存档： Federal Reserve System

美国商业地产或将“暴雷”？硅谷银行危机仅是开端？美国房产最前线孙斯陶 2023.04.01

美联储加息一周年美国房产咋样了？去年美国房价跌幅有限的三大原因！美国房产最前线孙斯陶 2023.03.10

洛杉矶和橙县房地产在历次经济衰退中表现如何？房价在过去半个世纪涨了多少？跟湾区硅谷房地产历史走势有何不同？南加州的圣伯纳迪诺县和河滨县房价历史走势对比！美国房产最前线孙斯陶 2023.01.22

美国房产市场情绪指数反弹！买家重燃买房希望？美国房产自去年以来的跌势能否改变？美国房产最前线孙斯陶 2023.01.12

美国房产“至暗时刻”将至？还是“主跌段”才刚刚开始？美国房产最前线孙斯陶 2023.01.01

南加州六县房价半年走势盘点！橙县房价为何跌得最多？洛杉矶房价为何近期走稳？买房群体将在2023年逐渐回到房产市场？年底南加州建商新房促销看点是什么？美联储加息节奏放缓的同时美国房贷利率11月走低！

洛杉矶、旧金山、纽约、圣地亚哥等美国大城市生活成本为何高昂？美元升值影响有多大？2023全球高端房产市场展望！洛杉矶房产｜新加坡房产｜纽约房产｜旧金山房产｜美国房产最前线孙斯陶 2022.12.10

Mortgage Rates Fall 美国房贷利率为何连续三周下跌？美联储放慢加息的步伐意味着将很快降息吗？南加州洛杉矶和尔湾房地产市场荣景将很快重现？美国房产最前线孙斯陶 2022.12.02

FTX为何在此时破产？2023年“数字美元”国家队跑步入场！背后的底层逻辑是什么？孙斯陶 2022.11.18

2023年“银行屋”将重现江湖？何时到达美联储加息的“拐点”？美联储决定降息前要考虑到哪段历史？这半年美国房主损失了多少房屋净值？