Federal Reserve System – 第 2 页

加州房价中位数有多高？尔湾周边房价多高了？这项美国豪宅指标接近历史高点！美国房贷利率将破8%？美国房产最前线孙斯陶 2023.08.26

美国房贷利率创下2000年以来的新高。与此同时，随着美国房价的上涨，百万豪宅的比例也接近了历史峰值。今天，孙斯陶结合在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，跟大家聊聊房产市场上的最新动态。

美国超过百万美元的住房比例接近创纪录水平

根据美国Redfin的数据，由于在售房源库存紧张，随着各地房价上涨，市场上百万美元以上住宅比例已接近历史峰值。

今年6月，超过百万美元的住宅占了美国住房市场的8.2%。这仅略低于2022年6月创下的8.6%的历史最高比例。在经历了去年下半年房价下跌之后，今年2月，这个比例曾一度降至7.3%。同样值得关注的是，自疫情爆发以来，百万美元以上住宅的比例翻了一番，起初仅约占房市的4%。

Redfin的数据还表明，截至6月，美国房地产市场的总价值创下了46.8万亿美元的历史新高，超过了2022年的46.6万亿美元，比两年前高出19.1%。截至今年7月，美国的中位数房价同比上涨了3%，创下自2022年11月以来的最大涨幅。Redfin的数据显示，尤其是高端住宅，价格年涨幅高达4.6%，而该市场在第二季度的中位数售价达到了120万美元。

Redfin的经济学家认为，在售房源供应短缺让许多房产变得抢手。在美国大部分地区，那些条件优越、价格合理的高价房正吸引着购房者，甚至在某些情况下引发了Bidding War竞价竞购。

美国大部分地区的房价在第二季度中上涨

根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors ，NAR）的最新季度报告，2023年第二季度，几乎60%的城市（即221个中的128个）的房价出现上涨，其中有5%的地区甚至出现了两位数的价格上涨。

但是因为去年下半年的房价下跌，现在的房价跟一年前相比，美国独立屋的房价中位数下降了2.4%，为402,600美元。比如，第二季度，德州的奥斯汀（Austin）的房价，跟去年同期相比，同比下降了19.1%，旧金山（San Francisco）同比下降了11.3%，拉斯维加斯（Las Vegas）下降了7.4%。

美国前十大房价最高的地区中有七个位于加利福尼亚州。比如我们比较熟悉的：

北加州湾区的圣荷西 – 森尼韦尔 – 圣克拉拉（San Jose-Sunnyvale-Santa Clara），房价中位数是1,800,000美元；
北加州的旧金山 – 奥克兰 – 海沃德（San Francisco-Oakland-Hayward），房价中位数是1,335,000美元；
南加州橙县的阿纳海姆 – 圣安娜 – 尔湾（Anaheim-Santa Ana-Irvine），房价中位数是1,250,000美元；
圣迭戈/圣地亚哥 – 卡尔斯巴德（San Diego-Carlsbad），房价中位数是942,400美元；
奥克斯纳德 – 千橡 – 文图拉（Oxnard-Thousand Oaks-Ventura），房价中位数是904,900美元；

美国房贷利率创2000年来新高

根据美国房地美（Freddie Mac）的最新数据，美国30年固定房贷利率上周达到了7.23%，创下了2000年以来的新高。

如果美联储继续加息，房贷利率有可能达到8%。房屋贷款的需求量也降至1995年4月以来的最低水平。房贷利率的上涨导致潜在购房者的购买力不断减弱。再加上在售房源供应的短缺，房价不断上涨，美国房产市场的交易量持续下降。

美国住房的可负担性已经降至自1984年以来的最低点。根据Redfin的数据，以上个月6.7%的房贷利率计算，一套价值100万美元的房屋，每月的房贷月供将达到6604美元，而去年6月的典型利率约为5.5%，每月还款额为5984美元。

房贷利率的迅速上涨也导致一些打算换房的现有房主暂停了卖房的冲动，从而减少了现有待售房屋的供应量。而市场上在购房者则只能转向购买新建房屋。美国住宅建筑商协会（National Association of Home Builders ，NAHB）的首席经济学家罗伯特·迪茨（Robert Dietz）表示，通常情况下，新建房屋只占住房库存总量的12%，但目前至少占整个市场的30%。

美国房贷利率将超过8%？

如果美国30年期房贷利率未来真的达到8%，我觉得，买家和卖家都会减少，房产市场活跃度将大幅降低。其实据我观察，当房贷利率超过6%的时候，许多首次购房者就已经放弃了购房计划。另外，高利率环境也会减少房主卖房的冲动。因为他们再去买房的时候，就要承担更高的房贷利率，购买力就会减弱。

但是高利率会不会立即对美国房价产生重大影响呢？我觉得，要看当时就业市场会不会出现剧烈的下滑。如果发生大规模裁员而导致经济衰退，那么一些人被迫卖房，同时买家减少，房价就会受到影响。

今天就跟大家聊到这里如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见。

美国房产最前线

2023.08.26

随着南加州房地产市场的反弹，洛杉矶和尔湾等地区的楼市情况备受瞩目。孙斯陶将结合最新的美国房地产数据，跟大家聊聊投资者和购房者都在密切关注的美国建筑开发商情绪指数的波动和创下二十年以来新高的美国房贷利率。另外，最近孙斯陶发现，作为美国首次购房群体的主力，“千禧一代”（ Millennials）和“婴儿潮一代”（ Baby boomers）在购房方面有很多不同。今天一起跟大家聊一聊。

美国开发商情绪下滑

2023年8月，根据美国建筑商协会/富国银行房地产市场指数（National Association of Home Builders/Wells Fargo Housing Market Index），新建住宅市场的建筑商情绪下降了6个点，降至50分。这是最近七个月以来市场情绪的首次下跌。

50分以上算是“正面”，50分以下被认为是“负面”。 50分刚好在分界线上。市场普遍认为，高房贷利率、建筑工人短缺、土地供应不足、以及相关配套设备的持续短缺，导致建筑成本居高不下，从而抑制了美国建筑商的情绪指数。

这个指数由三大部分组成：1. 现在的独立屋销售；2. 未来6个月的独立屋销售预期；3.潜在买家的客流量；其中，销售状况下降了5个点，达到57，而未来六个月的销售预期下降了4个点，达到55。此外，买家上门看房的客流量下降了6个点，降至34。

孙斯陶看了这份报告之后觉得，其中买家客流量的下降值得特别注意。要知道现在全美国的住房供应存在巨大的缺口。但是，根据房地美（Freddie Mac）刚刚公布的美国房贷数据，30年固定房贷平均利率已经上涨到7.09%。很多潜在买家，尤其是普遍依靠房贷的首次购房群体，不得不离开市场。

如同孙斯陶在去年10月份的那一期节目中所介绍的那样。面对持续上升的房贷利率和看房客流量的减少，越来越多的建筑商开始采取促销策略。根据这次公布的数据，采取“降价”策略的建筑商比例，从7月的22%增加到了8月的25%，这是最近四个月以来的首次上升。平均降价的幅度大概是6%。

但是，如果算上包括给买主提供低息房贷在内的各种促销手段的话，这个比例从7月的52%增加到了8月的55%。当然，这个比例仍低于去年年底的62%。不过，孙斯陶指出，一般来说夏天是房地产交易的旺季，50分又刚好在荣枯分界线上。所以，我们要格外注意本轮房地产反弹能否延续下去。

“千禧一代” vs “婴儿潮一代”

刚刚提到了，随着美国房价和房贷利率双双上涨，作为美国购房主力的“千禧一代”正面临着日益激烈的竞争和挑战。虽然“千禧一代”在过去十年的大部分时间里是购房的主力，但近期已被“婴儿潮一代”超过。

根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，N.A.R.）的数据突显了这种转变。出生于二战后、大约在57至76岁之间的“婴儿潮一代”现在占据了39%的购房者比例。相比之下，年龄在24至42岁之间的“千禧一代”仅占28%。

孙斯陶发现，美国的“千禧一代”在过去十年中有八年时间里一直是购房者中的主导群体。然而，在过去一年中被“婴儿潮一代”超过。“千禧一代”的购房者在面临诸如Multiple Offers竞价战和全款购房者（All Cash Buyers）时，不敌“婴儿潮一代的购房者。

根据CoreLogic的房产数据，现阶段美国近四成的房屋销售为全款交易。而超过一半的“婴儿潮一代“购房者采取全款购房方式。因此，”千禧一代“在面对”婴儿潮一代“购房者时处于劣势。

这就导致了一个现象。根据美国房地产经纪人协会（N.A.R.）的数据， 1981年，重复购房者的年龄中位数为36岁，而如今，典型性多次购房者的年龄中位数升高到59岁。

假反弹还是真趋势？

从数据上看，今年上半年的房地产市场复苏主要集中在一手新房市场，二手房的销售受到房源短缺的影响，仍然疲软。一部分购房者从二手房市场转向新房市场，从而助推了新房销售的反弹。去年下半年美国房价的下降也进一步推动了新房销售的增长。

不过，正值夏天这个房产销售旺季。美国建筑商情绪指数出现最近七个月以来首次下跌，正处于50这个临界点。所以未来状况仍不容过分乐观。今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.08.18

新一轮的加州购房圆梦共享升值计划

在今天正式的节目开始之前，不知道大家是否还记得，3个月前，孙斯陶向大家介绍过，为了应对住房可负担性差的状况，加州政府最近推出了一个房贷优惠计划，叫作加州共享升值购房圆梦计划（California Dream for All Shared Appreciation Loan Program）。符合条件的中低收入的首次购房者群体可以向政府借到20%的首付款。当时，申请非常踊跃，没几天这笔款项就被申请光了。

最近有消息传出，加州州长纽森表示，将给这个补助项目发放新的一轮时间。加州住房金融管理局（California Housing Finance Agency, a.k.a. CalHFA）表示，具体细节和申请日期尚未确定。感兴趣的朋友请多多关注CalHFA的官网，这次不要错过！

40年前的奇怪现象为何再次出现？

今天，孙斯陶跟大家聊聊一种由美国房贷利率的飙升所引发的奇特效应。美国房主，如果有房贷的话，之前办理的房贷利率非常低，但随着利率的上升，如果他们要购买新的房子或重新贷款（Refinance），新的房贷利率比旧的利率更高，这意味着每个月的房贷账单也高了很多。这样一来，很多房主现在不会轻易卖房子。在售房源的严重短缺也同时推高了美国房价。

根据Realtor com的数据，近82%的房主感到自己被现有低利率房贷所 “锁定” 。很多房主现在不会轻易卖房子。这种现象，被称为 “金色手铐” 效应（Golden Handcuff Effect）。这通常用于形容雇主为了阻止员工离职而惯用的财务奖励措施，但对于当下的美国房主而言，前些年拿到的低利率房贷也产生了类似的影响。

例如，一个人在3年前贷款买房，并锁定了3%以下的30年固定房贷利率。如果他想买卖房，然后买另外一个房子的话，他必须要考虑到，现在的30年固定房贷利率已经接近7%。他是否愿意付更高的月供？很多人会选择保持现状，不会轻易搬家。

根据统计，大多数有房贷的美国房主手上的房贷利率都低于4%，如果是2020年-2021年初买的房子，甚至当时可以做到低于3%，然而，自去年3月以来，随着美联储不断加息，有近82%的购房者表示，他们感到了“金色手铐”效应。有些房主甚至表示，房贷利率从现在的接近7%降到4% – 5%的区间，他们才会考虑换房子。

临界点何时到来？

那么这个房贷利率临界点是多少呢？根据Zillow的一份最近房产报告，如果房主之前拿到的房贷利率是5%或以上的话，那么这些房主的卖房意愿是远远高于持有低房贷利率的这些房主的。然而，80%的房主手上的房贷利率低于5%。由于房贷利率不太可能在短期内下降到5%，所以这种“金色手铐效应”还会持续相当长一段时间。

很多人，包括专家，都试图从历史中寻找答案。但是，孙斯陶觉得，当下的情况跟几十年前虽然相似，但也有很大不同。比如说，在1978年至1981年间，与现状类似，房贷利率从约9%上升到超过18%，这让很多房主不想卖掉自己的房子。但不同点在于，在上世纪70年代末期，房贷利率并没有创下历史新低，而在80年代初期利率开始飙升之前，房价也没有迅速上涨。

惠誉降低美国信用评级

现在的问题在于，现在这么高的房贷利率会持续多久？美国经济是否会陷入衰退？惠誉评级（Fitch Ratings）于本周二（8月1日）将美国政府的信用评级从最高的AAA下调为AA+。虽然评级有所下调，但仍然属于可投资分级。

惠誉做出降级决定的原因之一是该机构预计美国经济将在今年第四季度和明年初跌入 “温和衰退”。美联储的经济学家今年春天也曾做出了类似预测，但是随后又在7月收回了这样的说法，并表示经济增长有可能减缓，但是仍有可能避免衰退。美国财政部长耶伦强烈批评了惠誉的决定。她指出，美国失业率接近半个世纪来的最低水平，美国经济在第二个季度里以2.4%的年率稳步增长。

这不是美国历史上第一次发生信用评级降级。在2011年，由于政府债务上限的争议，标准普尔（Standard & Poor’s）将美国的AAA最高评级降低。根据美国政府问责办公室（GAO）的一份报告，2011年的预算对峙导致当年财政部的举债成本增加了13亿美元。也就是说，信用评级的降低可能会导致美国政府的举债成本上升。

美国房地产市场正面临着一系列复杂的因素，包括经济走势、利率升降、房源短缺以及购房者和房主的买卖策略。美国房产未来的走向仍然存在不确定性，而每个房主和购房者也需要根据自己的情况做出明智的决策。今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.08.04

2023年7月26日，美联储宣布加息25个基点（俗称“一码”）。利率升至2001年以来的最高水平，也是自去年启动本轮加息进程以来的第11次加息，累计幅度达到了525个基点。这次加息决定是与市场预期一致的，但仍对金融市场和经济产生了一定的影响。诺贝尔经济学奖得主席勒也发表了对美国房地产市场的看法。今天孙斯陶根据最近几个月在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，跟大家聊聊这个话题。

美联储加息是把双刃剑

在周三的新闻发布会上，美联储主席杰罗姆·鲍威尔指出，尽管通胀已经有所缓和，但实现美联储2%的目标仍需要一段时间。他表示，尚未就未来货币政策做出决定，可能在9月份的会议上再次加息，但也可能决定维持利率不变。

鲍威尔认为今年不会降息，降息与否将取决于对通胀回落至目标的信心程度。不过，部分FOMC委员预计明年将降息。鲍威尔强调FOMC将会继续评估所有相关数据，以及对经济活动和通胀的影响，然后据此做出决策。

基本上，今年年内出现美联储降息的概率并不高。美国的高利率环境是一把双刃剑，这意味着美国国内的融资成本增加和违约率的上升。另一方面，海外美元回流的情况不会改变。世界上一些高债务贫穷国家将继续面对资金外流和本币贬值的压力。

经济增长强劲，但房地产市场供应不足

尽管加息对金融市场产生了一定的波动，但经济增长表现出出人意料的强劲态势。第二季度国内生产总值（GDP）增长率达到2.4%，较第一季度的2%高出了0.4个百分点。虽然一些经济学家预测未来12个月可能出现衰退，但这些预测尚需时间来验证。

美国房地产市场在加息影响下也有所波动，但整体房价仍在上涨。标普S&P CoreLogic Case-Shiller凯斯席勒房价指数显示，5月份房价连续第五个月上涨，尽管房贷利率大幅上升。然而，供应不足是推动房价上涨的主要原因。现有房主不愿出售，而买家似乎已经习惯了居高不下的房贷利率水平，购房需求开始回升。

在凯斯席勒全美20城综合指数中，10个城市房价同比下跌，10个城市房价上涨。疫情期间房价激增的西部城市在5月份表现最差。西雅图同比跌幅为11.3%，旧金山的同比跌幅为11%。洛杉矶房价则较去年同期下降3.1%。

耶鲁大学教授预测房价上涨周期可能即将结束

耶鲁大学经济学教授、诺贝尔经济学奖得主席勒（Robert Shiller）对美国房价未来走势持谨慎态度。席勒是房地产市场的重要观察家和研究者。他最近在接受CNBC采访时指出，一旦美联储停止加息周期，美国长达10年的房价上涨可能会结束。他表示，人们的担忧已经影响了购房行为，但是，他“并不恐慌“，认为房价上涨可能仅是季节性的，未来走势需要密切关注。

席勒的看法备受业界重视，因为他在过去成功地预测了2000年的互联网泡沫和2007年的房地产泡沫。他的观点提醒人们关注房地产市场的供需平衡和购房者行为变化，这些因素可能在未来影响房价的走势。

根据孙斯陶近期在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的的观察，从2023年一季度以来的数据看，虽然加州的房地产出现了明显的反弹，但出现结构性的分化，首先，新房销售反弹显著，二手房销售则较为疲软。

孙斯陶在4月份的节目里也提到过，这是因为市场上二手在售房源太低，导致部分购房者从二手房市场转移到了新房市场。我猜这或许就是为什么席勒教授认为今年以来的房价反弹可能仅是“季节性”。不管怎么说，未来我们要密切观察这一波房价反弹的持续性。

美联储与房地产市场的挑战与机遇

7月28日公布的6月份核心PCE物价指数创下了2021年9月以来的最低增速，但通胀水平仍高于美联储2%的目标水平。美联储加息旨在抑制通胀，并为货币政策在未来提供更多的调整空间。然而，加息也可能对房地产市场产生影响。

美国房地产市场的供需矛盾是当前的主要挑战之一。孙斯陶认为，南加州的房价上涨主要受到供应不足的驱动，许多现有房主不愿出售，而购房需求大于房源供给。美联储的这次加息可能进一步抑制购房需求，导致房价增速放缓。另一方面，加息也可能影响房贷利率，增加购房成本，从而减缓市场活动。

然而，对美国房地产市场的未来，仍存在一些积极的迹象。密歇根大学公布的7月美国消费者信心终值创2021年10月以来新高。美国经济持续增长，就业市场表现稳健，这些因素都有助于支撑美国人的购房需求。此外，随着美国通货膨胀有所缓和，美联储未来有可能维持较为温和的加息态势，这可能有助于稳定市场情绪。

总体而言，未来美联储货币政策的走向将取决于未来美国经济数据的表现以及通胀压力的变化。美联储需要保持灵活，根据市场和经济的表现来调整货币政策。对于美国房地产市场，稳定供应和促进购房需求的平衡仍是关键，以确保市场的持续稳健发展。同时，市场参与者也应密切关注席勒教授的观点，以加深对房地产市场走势的理解和应对策略。

今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.07.29

在美国买房往往感觉就像是应对一系列费用和税款。房贷手续费、房产税、首付款和购房成本是成为房主必须克服的一些财务障碍。但是，取决于房屋所在地和销售价格，买家可能还需要支付另一种费用：豪宅税（Mansion Tax）。孙斯陶在去年（2022年）12月的节目中，跟大家介绍了洛杉矶市于今年4月份开始施行的Measure ULA （Measure United to House LA）豪宅税。在新规施行的3个多月后，对洛杉矶豪宅市场有什么影响呢？今天，孙斯陶结合多方数据，跟大家聊聊这个话题。

什么是豪宅税？

豪宅税，顾名思义，适用于豪宅，然而具体金额因州而异，有时还因城市而异。哪些州征收豪宅税？目前美国只有七个州征收豪宅税。虽然加州目前没有在全州范围制定统一标准的豪宅税，但有些城市有自己的规定，比如洛杉矶市。

洛杉矶市的“豪宅税”—“Measure ULA”已于今年4月1日生效，其立法的目的是增加税收，鼓励开发商多盖一些经济实惠、可负担性好的平价房屋；另外，还会为面临被驱赶的租客提供援助、减少无家可归人口数量。实现这个目的手段，简单说就是，在基本税率之上，对洛杉矶市500万美元以上的豪宅和商业地产交易征收更高的ULA豪宅房产交易税。ULA豪宅税分为两档，500万-1,000万美元的房地产交易，征收4%的ULA交易税；至于1,000万美元和千万以上的房地产，则征收5.5%的ULA交易税。

根据支持者去年的宣传，他们预计这项税收每年将筹集6亿至11亿美元的资金，用于洛杉矶市4万人的无家可归者群体，并资助一系列经济适用房项目的兴建。

实施之前 vs 实施之后

因为人想在“ULA豪宅税”在4月1日实施之前，把房产交易走完。这导致了在2023年第一季度，售价500万美元或更高的房屋销量增长了35％。售价超过500万美元的房屋在第一季度的销售数量增加了35%，其中布伦特伍德（Brentwood）、太平洋帕利赛兹（Pacific Palisades）和汉考克公园（Hancock Park）等地区表现尤为活跃。

然而，洛杉矶市ULA豪宅税的实施立即对豪华房地产市场产生了“寒蝉效应”。4月1日后，人们开始撤回他们的上市房源。对于售价超过500万美元的房产，市场明显停滞。这使得市场立即陷入冷静状态，而这正是每个人预料到的结果。许多潜在的卖家因为高额的税收影响而对挂牌出售房产感到谨慎。售价超过500万美元的房产销售仿佛被按下了的“暂停键”。

孙斯陶发现，据洛杉矶住房部门公共信息办公室的数据，洛杉矶市在ULA豪宅税实施的头两个月（4月和5月）里，通过ULA豪宅税所收上来的收入为1550万美元。这远远落后于之前每年预期产生的6亿至11亿美元的税收目标。这个巨大的落差有可能会导致洛杉矶市未来出现预算缺口。

对哪类房主群体最不利？

专买洛杉矶市豪宅的房地产经纪人普遍反对ULA豪宅税法案。他们认为，这是一项本质上构想和设计不周全的房地产转让税。这对卖家不公平，因为它惩罚了房产卖家，因为他们需要做税务申报并支付税款。相比之下，在纽约，是由买家负责支付豪宅税。

为什么他们这样认为呢？举例来说，购买一栋千万豪宅的买家一定是富人。如果豪宅税是由买家支付的话，那么这是对富人征税。但是卖掉一栋千万豪宅的卖主，有可能是一位老年人，房子值钱，但是现金流不足。比如说，手上有100万美元的资产和400万美元的房贷，这100万美元是老人毕生的积蓄。这是不公平的。

所以，很多人认为洛杉矶市的ULA豪宅税对于拥有房产但现金较少的卖家影响更大。这意味着潜在的豪宅卖家在决定是否把房子放到市场上挂牌出售时，就会变得更加谨慎。卖房的理由要很充分才行，而不是仅仅想换个居住环境那么简单。因此有些房产专家预测今年下半年洛杉矶市的豪宅市场的交易量会持续清淡。

豪宅业主的应对措施

上有政策，下有对策。洛杉矶市的豪宅卖家也是在想各种方法来合法避税。比如，刚刚提到的，在4月1日之前完成过户。甚至听说有房主为了在截止日期之前完成交易，送超级跑车。另一种方式是房子成交价略低于征收的门槛，比如499万美元。其它的方法包括在专业人士的帮助下，将房产拆分成几个部分。

不管怎么说，对于受到影响的高端房产和商业地产的业主来说，在做买卖决定之前，一定要跟会计师、律师、房产经纪、过户公司等专业人士多沟通，了解当地的相关规定，尽早做好相应的规划。

对商业地产的影响

洛杉矶市的ULA豪宅税不仅影响到豪宅交易，商业房地产交易也受到了影响。疫情以来，远程办公的兴起导致了洛杉矶市办公楼空置率居高不下。

再加上在过去一年多时间里，美联储加息使得办公楼的再融资非常困难，导致“到期违约”，也就是到期无法再融资的贷款激增。今年到期的近90%的办公楼贷款很可能面临再融资困难。在大洛杉矶地区，截至2025年，可能有20%的办公楼贷款将到期并需要再融资。洛杉矶市的 “ULA豪宅税”也覆盖了商业物业和Multifamily多户住宅物业。其中，办公室的销售下降最明显。根据CoStar Group的数据，洛杉矶二季度的办公室销售额约8200万美元，比一季度交易的7.88亿美元的办公物业下降近90%。

哪些城市或将受益？

洛杉矶市的ULA豪宅税，对不同城市的豪宅需求，产生了影响，打破了平衡。在过去几年里，洛杉矶市的豪宅市场基本上是“卖方市场”。4月1日之后，豪宅的购房者变得更加挑剔，很多在坐等卖家降价。他们认为在谈判中占据上风，他们不觉得必须匆忙出手，他们认为时间是他们的朋友。

并非所有地区都受到洛杉矶市ULA豪宅税的负面影响。比如，贝弗利山庄（Beverly Hills）和马里布（Malibu）等城市。这些地方算是洛杉矶县辖下的独立城市，因此不适用该法案。

另外，我猜有些豪宅买家也会考虑选择南加州的橙县（Orange County），有山有海，非常宜居，通勤其实也不会远太多。橙县的新港滩（Newport Beach）、新港海岸（Newport Coast）的水晶湾社区（Crystal Cove）、鹈鹕山（Pelican Hill）、鹈鹕峰（Pelican Crest）、鹈鹕岗（Pelican Heights）、鹈鹕岭（Pelican Ridge）、圣卢西亚（Santa Lucia）；拉古娜海滩（Laguna Beach）；尔湾（Irvine）的Shady Canyon、Turtle Ridge、Turtle Rock、Hidden Canyon、花果山Orchard Hills等社区，这些城市一直以来也是南加州豪宅扎堆儿的地方。洛杉矶市的ULA豪宅税，估计让很多潜在买家把目光投向临近的橙县。

质疑和法律挑战

豪宅税的批评者认为它可能会适得其反。因为自从4月1日实施以来，豪宅的销售量下降，从而导致洛杉矶市比预期少收了不少税。此外，批评者认为，500万美元的房产如今在洛杉矶市可能并不算是真正的豪宅。

这样一项税收的合宪性也引发了法律争议。霍华德·贾维斯纳税人协会（Howard Jarvis Taxpayers Association）和洛杉矶公寓协会（Apartment Association of Los Angeles）分别提起诉讼，认为洛杉矶市的ULA豪宅税违反了加州和地方税法。

当然，也有支持者认为，房产市场会适应新的豪宅税法案，并且比如贝莱尔（Bel Air）、霍尔姆比山（Holmby Hills）这样的知名豪宅社区的房产还是受欢迎的。

今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.07.21

美国何时降息？加息加出了降息的效果？高利率将持续多久？孙斯陶的财经纵横谈 2023.07.12

最近美国公布的各种经济数据显示，整体上看经济和就业率都不错。大家纷纷感慨美联储加息加出了降息的效果！这究竟是怎么一回事儿？另外，高利率将持续多久？今天孙斯陶结合两份研究报告，跟大家探讨一下。

量化紧缩起了反效果？

就美联储加息缩表却达成与预期相反的效果这个问题，美国银行（Bank of America）的利率策略师Ralph Axel 表示，在疫情期间，美国实施经济刺激计划和美联储降息，导致美国的储蓄激增。自2022年3月以来，美联储已将联邦基准利率提高了500个基点。美联储的加息，让美国广大储户从大约17万亿美元的银行存款中赚到更多的收益，产生的“财富效应”促进了消费，并没对美国经济造成太大的伤害。

随着美联储加息，海外“美元回流”。在去年3月18日的节目里我也提到了，美元回流美国之后，大资金的主要去处就是金融市场和房地产。我们也看到了，美国主要股指今年上半年以来的表现也不错。美国的房地产也从去年下半年的低谷中慢慢走了出来。

这一切跟很多人的传统认知是不一样的。从传统的经济学理论上讲，美联储不断的加息会使美国公司和消费者的借贷成本更高，大家更倾向于把资金放到安全的地方，而不是去投资，从而使经济成长受到抑制。

但实际情况是，很多私人投资人购买了很多新发行的国债，把资金投入到自2008年金融危机前以来利率最高的美国国债市场中。比如说，我们经常在自媒体上看到一些财经主播自去年以来经常提到I Bonds (US Treasury Series I Savings Bonds)这类债券。结果就是大量资金从银行存款转移到了美国国债市场，从一种资产类型，转换成了另外一种资产类型。

美联储自去年以来的“量化紧缩”计划，是通过缩减资产负债表来消除自2020年疫情以来的注入的流动性。截至本月初，美联储的资产负债表规模已经从一年前的8.5万亿美元下降到7.7万亿美元。但是美联储通过“量化紧缩”所减少的流动性，被美国私人投资者的资金在某种程度上弥补了一部分。美国储户的资金并没有完全从金融市场抽离，只是持有的金融资产组合改变了，反而因为高利率获得了更大的收益。

这就产生了一个问题！对美联储来说，量化紧缩的作用比预期要小。为了将美国的通货膨胀降至2%，美联储可能不仅需要将利率升得更高，而且要维持高利率更长时间。所以，市场上很多人认为美联储还会再加息两次。有些人甚至大胆猜测美联储在2024年5月之前不会降息。

高利率可能需要持续相当长一段时间

美国联邦储备银行堪萨斯分行的经济学家Johannes Matschke 和 Sai A. Sattiraju在6月29日发布了一份研究报告《To Reach the Fed’s Inflation Target, Interest Rates May Have to Remain Restrictive for Some Time》，就是探讨美国需要维持高利率多长时间才能有效降低通货膨胀。今天跟大家简单分享一下里面的观点，供大家参考。

为了应对高通货膨胀，美联储在过去14个月里加息了500个基点，但通胀下降的幅度相对较小。核心个人消费支出物价指数（PCE）的通胀率从2022年3月的5.4%降至2023年4月的4.7%，远高于美联储的2%目标。再加上前阵子发生硅谷银行破产等一系列银行危机，经济学家们开始评估美联储货币政策紧缩程度的实际效果，以确定加息幅度是否足以将通货膨胀降到2%这个目标。

我们看一下这份研报里的这张图。“蓝线”代表货币政策的立场；“绿线”代表联邦基准利率；“橙线”代表核心PCE个人消费支出物价指数。我们可以很清楚的看到代表了货币政策的立场（蓝线）和联邦基准利率（绿线）通常是同时变动的。比如，在上世纪70年代和80年代初，美国通货膨胀非常高，联邦基准利率经常超过10%。

另外，在当下这个紧缩周期中，在去年美联储加息的初期，“绿线”（联邦基准利率）追赶上升的“橙线”（PCE通货膨胀），直到2022年下半年“蓝线”（货币政策立场）才开始变得更加紧缩。因此，尽管美联储自2022年3月以来一直加息，货币政策的立场直到2023年第一季度才变得紧缩。

这张图里，我认为最重要的是“橙线”，它揭示了货币政策立场与通货膨胀之间的关系。我们可以看到，以上世纪70年代到80年代初期的高通货膨胀时期为例，通货膨胀一路走高，当时的美联储主席保罗·沃尔克暴力拉升利率，但是通货膨胀率直到1982年，也就是货币政策足够紧缩的时候，才被有效遏制住。当年，需要维持超过6%的货币政策立场才能把通货膨胀明显的降下来。

历史上，紧缩的货币政策立场通常会导致经济增长放缓和通货膨胀降低。我们看一下第二张图。作者根据1960年以来的数据，做了一个统计模型，用来预测紧缩的货币政策对经济国民生产总值GDP和通货膨胀的影响。“蓝线”代表了未来五年（20个季度）核心PCE通货膨胀。“绿线”代表了实际GDP的预期路径。

作者根据过去一年货币政策紧缩程度，预计货币政策立场的收紧将逐渐降低通胀，到2026年底，核心PCE通胀的同比增长将下降。在通货膨胀下降的同时，他们预计未来两年内国民生产总值GDP也会降低。当然，这只是预测，不一定很精准。

货币政策的总体紧缩程度不仅取决于加息加多少，还取决于维持货币紧缩的时间有多长。在历次通货膨胀下降过程中，美联储往往保持政策紧缩状态长达数年之久。比如，在1981年5月和1988年12月，美联储采取了紧缩政策，旨在降低通胀率。

我们看一下第三张图表：“绿线”代表1981年的紧缩周期；“蓝线”代表1988年的紧缩周期；我们很清楚的看到，在这两个周期中，必须维持政策紧缩的立场长达12个季度（3年），才能实现预期的通胀降低幅度。在1981年的周期中，通胀率从8.7%下降到4.5%；在1988年的周期中，通胀率从4.4%降至20世纪90年代初的约2.5%。

所以他们得出的结论是，尽管美联储的货币政策最近已经变得紧缩，但对降低通货膨胀的成效往往是滞后的。为了将通胀降至2%的目标，紧缩的货币政策在未来还会维持相当长的一段时间！这份研究报告不一定很精准，但是可以给大家提供一种可能性，也就是说美联储未来即使加息到达顶点，如果美联储真的追求把通货膨胀降到2%这个目标，那么很可能将维持货币紧缩政策相当长的一段时间！

今天就跟大家分享到这里。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.07.12

Sources:

Federal Reserve Bank of Kansas City;

Federal Reserve Bank of St. Louis;

Bureau of Labor Statistics;

加州房地产上涨势头能否延续？南加州洛杉矶和橙县尔湾等地房价走势盘点！美国房产最前线孙斯陶 2023.06.30

每个月的下旬，加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors, C.A.R.）都会公布上一个月的房地产数据。今天，孙斯陶根据他们的最新房产数据，结合我在南加州洛杉矶和尔湾的房地产上的实际感受，与您分析一下南北加州房地产市场的差异，以及南加州洛杉矶县（Los Angeles County）、橙县（Orange County）、河滨县（Riverside County）、圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）、文图拉县（Ventura County）和圣地亚哥县（San Diego County）的房地产市场表现。

加州房地产市场5月份最新数据

根据加州房地产经纪人协会（C.A.R.）于6月20日公布的数据，加州房地产市场在5月份出现反弹，房屋销售量达到八个月来的最高水平，并且房价中位数连续第二个月超过80万美元。与4月份相比，5月份的销售速度环比上涨了9.8％，与去年同期相比，同比下降了23.6％。

5月份房屋销售量和价格的反弹，以及买房竞争的再次激烈，显示出房地产市场有改善的迹象。此外，高于要价的房屋销售数量占了近一半，降价的卖家减少，房屋进入待售状态的速度比年初快了很多。

加州5月份的房价中位数连续第二个月超过80万美元，从4月份的811,950美元上涨了3.0％，达到836,110美元。全加州的房价中位价格继续上涨，达到了9个月来的最高水平。房源供应紧张和高端房产成交增加推高了房价。

尽管与2023年初相比有所改善，但加州的房价中位数同比下跌了6.4％，比去年5月份的893,200美元下降。这已经是连续第七个月的同比下跌。这表明自从去年美联储加息以来，美国房价的下跌已趋于稳定。然而，美联储主席表示下半年仍有可能加息，或者说下半年的利率预计将保持较高水平，因此我们也不能过分乐观。

C.A.R.的首席经济学家Jordan Levine表示：“虽然5月份的房屋销售量大幅上升，但由于潜在卖家拥有较低固定利率的贷款，他们不愿将房屋放到市场上出售，导致房源极度紧缺。因此，房地产市场的快速复苏难以预测。”他还说：“由于房源短缺，我们预计未来几个月的房价将继续上涨，尽管购房需求减少，但加州的购房者仍然多于可供购买的房屋数量。供需之间的这种不平衡持续推高了房价，并导致自年初以来房价中位数的月度增长。”

北加州和南加州的房地产市场表现

各地的销售量下降幅度不同。根据C.A.R.跟踪的51个县，有49个县的销售量较去年同期下降，其中36个县的销售量较去年同期下降超过20％，有9个县的销售量较去年同期下降超过30％。其中，旧金山湾区的销售量比去年同期下降了23.8％，其次是南加州，同比下降了22.3％。

房价中位数的下跌幅度也各地不同。旧金山湾区仍然是所有地区中下降最大的地区，跟去年同期相比下降了11.3％。而南加州仅下降了5.3％。

其它一些有趣的房产数据

今年5月份，在加州销售一套独栋住宅的销售天数中位数为17天，而2022年5月份为11天。
C.A.R.的全加州销售价格与要价之比这一指标在2023年5月份为100％，而2022年5月份为103.4％。
加州现有独栋住宅每平方英尺的全州平均价格为409美元，低于去年5月的434美元。

南加州各地房地产表现

我们接下来聚焦南加州各地5月份的房价中位数：

（1）洛杉矶县（Los Angeles County）：5月份房价中位数为$744,770，比4月份的$738,520上涨了0.8%；但仍比去年5月份的$798,720下跌了6.8%；

（2）橙县（Orange County）：5月份房价中位数为$1,256,500，比4月份的$1,225,000上涨了2.6%；但仍比去年5月份的$1,295,000下跌了3%；

（3）河滨县（Riverside County）：5月份房价中位数为$629,000，比4月份的$615,000上涨了2.3%；但仍比去年5月份的$650,000下跌了3.2%；

（4）圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）：5月份房价中位数为$455,000，比4月份的$450,000上涨了1.1%；但仍比去年5月份的$490,000下跌了7.1%；

（5）圣地亚哥县（San Diego County）：5月份房价中位数为$935,000，比4月份的$930,000上涨了0.5%；但仍比去年5月份的$970,000下跌了3.6%；

（6）文图拉县（Ventura County）：5月份房价中位数为$925,500，比4月份的$885,500上涨了4.5%；且比去年5月份的$915,000上涨了1.1%；

我们可以看到南加州的这6个县在五月份的房价中位数都出现上涨。除文图拉县外，与去年5月份相比，房价中位数在所有地区都有所下跌。文图拉县的房价中位数不仅比4月份高，而且比去年5月份更高。

2023年下半年的挑战与展望

根据房地美（Freddie Mac）的数据，今年5月份30年期固定房屋抵押贷款平均利率为6.43％，高于2022年5月份的5.23％。美联储在6月中旬举行了FOMC会议，并决定暂停加息。尽管美联储保持了联邦基金利率不变，但美联储主席鲍威尔表示，他们准备在今年再次加息两次，以遏制通货膨胀。这是自2022年1月以来美联储在一次政策会议后没有进行利率变动的首次。

总体而言，加利福尼亚州的房地产市场在5月份出现了一些复苏迹象，房屋销售量增长并且中位价格持续上升。然而，供应仍然紧张，房屋销售量仍较去年同期下降。预计未来几个月，房价可能继续上涨，利率的暂时稳定可能对加州房地产市场产生一定的支持作用。

然而，根据Freddie Mac的数据，美国房贷利率略有上升，未来加息的可能性仍然存在，这可能对购房市场产生一定的影响。房地产市场的走势受多种因素影响，市场变化具有一定的不确定性。七月底，美联储将召开下一次FOMC议息会议，会不会继续加息，我们要密切关注。

今天就跟大家简单聊到这里，如果您对我的节目感兴趣，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.06.30

Sources：

California Association of Realtors；

Freddie Mac

美国二手房量价双跌？美联储加息没那么快停止！美国房产最前线孙斯陶 2023.05.27

根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors, a.k.a. NAR）的数据，2023年4月二手房销售量出现下降。总体二手房销售数量在4月份下降了3.4%，相较于去年同期下降了23.2%。这也就是最近大家在很多自媒体上常常看到的一些标题非常耸动的文章，比如“美国房产创下11年来最大跌幅”的来源。但是实际情况真的是这样吗？今天，孙斯陶结合各方数据和我在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的实际感受，跟大家聊聊这个话题。

NAR最新美国房产数据

根据NAR的最新数据，截至4月底，美国所有住房类型的中位数二手房售价为388,800美元，跟去年同期的395,500美元相比，同比下降了1.7%。美国西部地区的二手房销售量比上个月下降了6.1%，较去年同期下降了31.3%。西部地区的中位数房价为578,200美元，比去年2022年4月份下降了8.0%。

跟去年同期相比，上个月的美国房价和销售量都在下降。这也就是为什么各个自媒体根据NAR的这份房产报告，都拿“美国房产创下11年来最大跌幅”作为标题。不过，孙斯陶在去年10月底的节目里，跟大家介绍什么是“同比”，什么“环比”。“同比”指的是，跟去年同期相比，比如说，今年4月份的房价，跟去年4月份相比，变化多少？“环比”指的是跟前面这个时间段相比，变化了多少？比如说“月度环比”指的是4月份跟3月份相比，数据变化了多少？

为什么要弄清楚”同比“和”环比“的区别呢？因为去年3-4月份的房价很高。去年下半年随着美联储快速大幅加息，美国房价逐步下跌。今年上半年以来，哪怕房价回暖，跟去年同期相比，“同比”数字都不会好看。实际上，如果你去看美国房地产经纪人协会NAR的这份报告的英文原版，你会发现里面有很多有趣的数据。

在这份报告里，NAR首席经济学家劳伦斯·云表示：“美国大约一半的地区正在经历房价上涨。自春季以来，随着购房旺季的临近，在房价非常贵的美国西部地区，甚至在房价比较低的地方，Multiple Offers（多个出价）情况重新出现。”

四月份销售的房屋中，有73%的房屋在市场上停留不到一个月，平均停留时间为22天，比三月份的29天少，但比去年（2022年）4月份的17天多。

美国市场上的二手在售房源，比3月份环比增加了7.2%，与一年前相比，同比增长了1.0%。按照现在的销售速度，把这些房子都卖光，需要2.9个月。这个数字高于3月份的2.6个月和2022年4月的2.2个月。虽然同比和环比都增加了，不过仍算是一个非常好的销售速度。

首次购房者占销售总量的29%，高于2023年三月份和2022年四月份的28%。换句话说，现在的首次购房者比例比去年增加了。

全款购房占总交易量的28%，较三月份的27%和去年同期的26%有所增加。全款交易中的大部分来自个人投资者或购买第二套房产的购房者。他们在四月份购买的房产占总销量的17%，与三月份和去年同期相同。

房产类的不良资产和被迫出售的房产（比如Foreclosure和Short Sale）情况非常少，占销售总量的1%，与上个月和去年同期相同。

本轮加息周期还没结束？

最近这个星期，美国房贷利率有走高的苗头。利率上升的原因主要是投资者的担忧，一方面是对美联储在经济依然强劲的情况下会如何调整利率的不确定性，另一方面是关于提高债务上限和美国违约的可能性。利率走高，那么贷款的需求就会回落。

从去年3月以来，美联储已经连续第十次加息，累计上调利率500个基点，这是上世纪80年代沃尔克以来最激进的政策之一。美联储下一次开FOMC议息会议是在6月13-14日。美联储会不会暂停加息呢？在5月24日（周三），美联储理事克里斯托弗·沃勒表示，在6月的会议上，美联储可能会决定继续加息或者保持利率不变。即使在6月保持利率不变，美联储可能在今年晚些时候需要加息。他认为，在明确证据表明通胀趋势降温之前，美联房贷利率储不应该结束紧缩政策。

孙斯陶在去年10月底的“2023年美国房地产要关注的7大问题”的那一期节目里，曾经说过，美联储加息的依据往往是过往的已经发生的经济数据，而加息对经济的影响也总是滞后的，所以如果美联储在2023年上半年继续加息的话，很可能在达到一个点之后，会发生加息”加过头“的情况。所以2023年上半年，美联储会不会继续加息，加息的幅度有多大？美联储会不会为了维护金融系统的稳定，在控制通货膨胀未达预期的情况下，放缓甚至停止加息？

最近这半年来，我们也的确看到了信贷紧缩给美国经济带来的影响。今年美国已经有三家中型银行-硅谷银行Silicon Valley Bank、Signature Bank、First Republic Bank-相继倒闭，给金融市场增加了不确定性。其中，硅谷银行在倒闭之前，是全美第16大银行。First Republic Bank的倒闭是美国历史上第二大银行倒闭案。不仅在美国，瑞士信贷也出了问题，最终被瑞银UBS收购。

美联储会不会出于谨慎，6月中旬暂停加息？假设6月份暂停加息，这就代表着加息的结束吗？之后会不会继续加息？我们都要密切观察。今天最开始提到的，美国住宅房产市场，从数据上看，现在还不错。但是美国商业地产市场不容乐观。另外，美国经济会不会陷入衰退，会不会陷入通货紧缩，也是很大的问题。

今天就跟大家聊到这里。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.05.27

Sources:

National Association of Realtors;

Freddie Mac;

美国房贷逾期率透露了哪些玄机？这项指标好美国房地产市场不会差！美联储加息后，为何房贷需求上升？美国房产最前线孙斯陶 2023.05.16

夏天来了，最近南加州洛杉矶和尔湾房地产市场的热度，想必大家已经感受到了。在5月初美联储宣布再次加息一码之后，美国房贷利率并没有随之上升。这是怎么回事呢？一项关键指标透露了什么玄机呢？今天，孙斯陶跟您聊聊我的一些市场观察。

美元的“潮汐效应”

大家好，我是孙斯陶。在过去15年里，美联储曾经2次连续降息，也发生过2次连续加息。分别是：

（1）2008年金融危机后，美联储为了“救市”，把利率降到了0-0.25%，并维持低利率7年；（2）到了2015年，美联储开始在之后的3年里，连续加息9次；

（3）2020年，美联储又因为疫情的因素，再一次增加货币供应，提振经济，跟2008年一样，把利率降到了0-0.25%。

（4）最近一次就是2022年3月开始的新一轮的加息通道，截止到本月初，已经是第十次加息了。这意味着美元的“潮汐效应”更加明显。

美国房贷申请量回升

本月初美联储加息之后，美联储主席鲍威尔暗示有可能结束加息通道。虽然即使未来暂停加息，也不代表会马上降息。但是最近的房屋抵押贷款利率略有下降。虽然下降不是很显著，但是最近房贷的申请量已经悄然增多了。

根据美国房贷经纪商协会（Morggage Bankers Association，简称M.B.A.）的上周公布的数据，30年固定利率抵押贷款的平均合同利率下降到6.48％，当然，跟去年同期的5.53％相比，还是高出很多。另外，上周Refinance重新贷款的申请量增加了10％。但与去年同期相比，Refinance的需求仍然下降了44％。

孙斯陶觉得，在当下通货膨胀有所放缓和信贷环境收紧的金融环境下，美国经济或将减速，就业增长也可能会慢下来。在这种预期下，美联储在本月初的FOMC会议上暗示可能将会暂停当前联邦基准利率的水平。而且在美联储的这次加息后，已达到此前美联储官员给出2023年的终端利率区，因此市场预期超过一年的加息通道将告一段落。那么，房贷利率最近走弱，也就不令人惊讶了！

根据M.B.A.的数据，房贷的申请虽然在5月初增加了5％，但跟去年同期相比还是下降了32％。说实在的，房贷利率并没有真正下降到足以抵消高房价。自去年夏天以来，加州房价一直在回落，但由于强劲的住房需求和市场上非常低的房源供应量，我发现南加州洛杉矶和尔湾及周边地区的房价已经在本季度开始回暖。

美国房贷违约率怎么样了？

在去年11月份的节目里，孙斯陶提醒大家在关注2023年美国房地产市场走向的时候，要看今年“溺水屋”会不会增加。换句话说，我们要关注房贷逾期率（Delinquency Rate）会不会大幅增加。我们知道，从去年3月到去年年底这段期间，随着美联储大幅加息，美国房价疲软，房主手里的房屋净值（Home Equity）也在不同程度上缩水了。

“溺水屋”，也就是房子的“underwater”的现象。在2008年次贷危机之后，房地产价格连续跌了好几年，市场上大批的房子的价值，已经低于房主的房贷总额。所以叫做“underwater”，处于水平面以下嘛，所以翻译成“溺水屋”。

我们下面看一下这张图。这是自2000年以来，美国住宅独栋别墅的房贷逾期率的走势图。我们可以很清楚的看到，截止到去年年底，逾期率只有1.77%，处于历史低位！可见自去年3月份以来，被暴力拉升的美国房贷利率，对住宅贷款的影响并不大。

美国房主的“底气”是什么？

其实，对于房贷逾期率不高，市场上在售房源不多的现象，孙斯陶在3月份的节目里，就跟大家分析过：

首先，我们要分析一下美国房主的房屋购入成本。在疫情期间（2020年一季度到2022年二季度），除去通货膨胀，美国房价上涨了24.3%。这是自1975年以来，美国房价上涨最快的九个季度。但是大部分美国房主是在疫情之前购入的房产，所以房产入手的成本很低。去年美国房价下跌，但是尚未造成大面积的跌破房屋净值的情况。

其次，我们看一下美国房主的贷款融资成本。根据Black Knight的美国房地产贷款数据，大多数的美国房主身上背的房贷的利率，是在4%以下。孙斯陶觉得，这说明大部分房主的房子是前些年买的，当时房贷利率很低，月供还在可承受的范围之内。还有很多房主，更是趁疫情期间的房贷利率极低的时候，办理了Refinance重新贷款，锁定了长期的低房贷利率。

第三，我们在南加州洛杉矶和尔湾的市场上就能看出来。自疫情期间到现在，房产出售的挂牌量虽有增加，但仍不多。购房者的选择余地不大。供需决定价格。美国房价虽然可负担性不佳，但是房产供给不足，同时需求量很大。假设一个房主发生付不出月供的情况，同时，房子积累的净值又很高，房子又很容易脱手的话，他把房子卖掉就可以脱离“困境”。

4月份美国消费者物价指数CPI

美国劳工统计局（BLS）于5月15日（周一）公布的数据显示，今年4月份的消费者物价指数（Consumer Price Index，CPI）跟2022年4月相比，同比上涨了4.9%。大家可以看一下这张1980年以来的12个月CPI变化走势图。我们可以看到，CPI增幅已经下滑。

但是基于美国通货膨胀依旧很高的现状，低利率环境短时间内很难回来。再说，现在租金也非常高。卖了房子，一来要承受高通货膨胀，到手的钱如果没有稳妥的投资渠道的话，会贬值；二来去租房的话，租金没准儿比正在付的月供还高。所以，在美国经济前景不明朗的当下，为了保住现在的低月供，稳住现在的现金流，很多房主舍不得卖房。

今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.05.16

Sources:

California Association of Realtors;

Mortgage Bankers Association;

U.S. Bureau of Labor Statistics;

Federal Reserve Bank of St. Louis;

Black Knight;

Freddie Mac;

加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors, C.A.R.)发布的数据显示，今年加州市场上卖掉一栋房子所需的时间比去年同期更长。今天，孙斯陶跟您聊聊加州房地产市场概况和我在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察。

加州房地产市场概况

根据C.A.R.的数据，2023年3月，房屋上市销售的中位数天数为19天，比2022年3月增加了137%。3月份的房屋签约数量，比去年同期减少了34%，比2月份降低了1%。

房产市场仍受到波动的抵押贷款利率的影响。虽然购房者可能在年初利用较低的抵押贷款利率，但3月份抵押贷款利率的上涨，还是影响到了房产市场。二手独栋住宅销售也有所下降，申请抵押贷款也有所减少。

尽管跟去年同期相比较，加州房地产市场持续疲软，但月度环比则呈现了略有不同的情况。在3月份，加州的中位房价为791,490美元，比2月份增长了7.6%。三月也标志着房价连续第二个月增长，而自去年3月以来房价一直在下降。

加州哪里的房价涨得最快？

旧金山湾区的房价上涨最快，该地区也是加州房价最高的地方。根据C.A.R.的数据，3月份旧金山湾区的中位售价为1,228,000美元，比2月份上涨了17%。

南加州房屋销售“似乎已经触底”，C.A.R.在其报告中表示。该地区的销售量较2月份上涨了38%，价格上涨了3.4%。房价的低迷可能有助于购房者接受更高的抵押贷款利率。尽管上周抵押贷款利率有所上升，但抵押贷款的需求反弹了。

美国房贷

根据按季节调整的指数，根据美国贷款经纪协会（Mortgage Bankers Association, M.B.A.)的数据，上周抵押贷款申请总量较上周增长了3.7%。如今，购房者看到房价有所下降，这可能刺激了房贷需求。

上周Refinance房屋重新贷款的申请比上周增长了2%，较去年同期低51%。一年前，30年期固定利率的平均水平为5.37%，但在2021年，利率当时大多在3.5%以下，因此绝大多数借款人的利率已经比今天提供的利率低得多。

美国房地产周期

美国房地产市场跟美国商业周期息息相关。一般来说，低利率会推升购房需求，从而拉高房价。高房价带来“高房屋净值。这种财富效应”会支撑美国房主的消费开支。然而一旦美联储（Fed）加息，房产市场就会反转。

现在，市场普遍预期Fed加息周期可能接近尾声，房贷利率或许已见顶，或已离顶部不远了。所以，最近几个月以来，我发现重要的房地产市场指标纷纷反弹。比如我们上一期节目里介绍的开发商信心指数的反弹、近期新房开工数据、还有今天提到的房产销售数据，都清楚的表明加州房地产已经筑底，部分地区已经率先反弹。

今天我们就简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您关注并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.04.27

标签存档： Federal Reserve System

加州房价中位数有多高？尔湾周边房价多高了？这项美国豪宅指标接近历史高点！美国房贷利率将破8%？美国房产最前线孙斯陶 2023.08.26

美国房价反弹将结束？洛杉矶和尔湾的新房又要降价促销了？美国房贷利率再创二十年来新高！美国房产最前线孙斯陶 2023.08.18

四十年前的怪现象为何再现？美国房地产市场离拐点还有多远？新一轮加州购房补助计划将开始！惠誉降低美国信用评级对美国房地产市场有何潜在影响？美国房产最前线孙斯陶 2023.08.04

南加州洛杉矶和尔湾房地产市场分化！房价反弹将持续多久？美国房产十年来的上涨周期或将结束？美元回流双刃剑！美国房产最前线孙斯陶 2023.07.29

洛杉矶市豪宅税劫富济贫对富人不公平？豪宅销售量惨淡！如何应对ULA豪宅税？商业地产也受到冲击！美国房产最前线孙斯陶 2023.07.21

美国何时降息？加息加出了降息的效果？高利率将持续多久？孙斯陶的财经纵横谈 2023.07.12

加州房地产上涨势头能否延续？南加州洛杉矶和橙县等地房价走势盘点！美国房产最前线孙斯陶 2023.06.30

美国二手房量价双跌？美联储加息将暂停?美国房产最前线孙斯陶 2023.05.27

南加州洛杉矶和尔湾房地产市场升温！房贷逾期率透露了哪些玄机？美联储加息后，为何房贷需求上升？美国房产最前线孙斯陶 2023.05.16

加州哪里的房价涨得最快？湾区旧金山和南加州房地产的火热走势说明了什么？房价中位数是多少？美国房地产周期有什么规律？美国房产最前线孙斯陶 2023.04.27