在美国买房往往感觉就像是应对一系列费用和税款。房贷手续费、房产税、首付款和购房成本是成为房主必须克服的一些财务障碍。但是，取决于房屋所在地和销售价格，买家可能还需要支付另一种费用：豪宅税（Mansion Tax）。孙斯陶在去年（2022年）12月的节目中，跟大家介绍了洛杉矶市于今年4月份开始施行的Measure ULA （Measure United to House LA）豪宅税。在新规施行的3个多月后，对洛杉矶豪宅市场有什么影响呢？今天，孙斯陶结合多方数据，跟大家聊聊这个话题。
什么是豪宅税？
豪宅税，顾名思义，适用于豪宅，然而具体金额因州而异，有时还因城市而异。哪些州征收豪宅税？目前美国只有七个州征收豪宅税。虽然加州目前没有在全州范围制定统一标准的豪宅税，但有些城市有自己的规定，比如洛杉矶市。
洛杉矶市的“豪宅税”—“Measure ULA”已于今年4月1日生效，其立法的目的是增加税收，鼓励开发商多盖一些经济实惠、可负担性好的平价房屋；另外，还会为面临被驱赶的租客提供援助、减少无家可归人口数量。实现这个目的手段，简单说就是，在基本税率之上，对洛杉矶市500万美元以上的豪宅和商业地产交易征收更高的ULA豪宅房产交易税。ULA豪宅税分为两档，500万-1,000万美元的房地产交易，征收4%的ULA交易税；至于1,000万美元和千万以上的房地产，则征收5.5%的ULA交易税。
根据支持者去年的宣传，他们预计这项税收每年将筹集6亿至11亿美元的资金，用于洛杉矶市4万人的无家可归者群体，并资助一系列经济适用房项目的兴建。
实施之前 vs 实施之后
因为人想在“ULA豪宅税”在4月1日实施之前，把房产交易走完。这导致了在2023年第一季度，售价500万美元或更高的房屋销量增长了35％。售价超过500万美元的房屋在第一季度的销售数量增加了35%，其中布伦特伍德（Brentwood）、太平洋帕利赛兹（Pacific Palisades）和汉考克公园（Hancock Park）等地区表现尤为活跃。
然而，洛杉矶市ULA豪宅税的实施立即对豪华房地产市场产生了“寒蝉效应”。4月1日后，人们开始撤回他们的上市房源。对于售价超过500万美元的房产，市场明显停滞。这使得市场立即陷入冷静状态，而这正是每个人预料到的结果。许多潜在的卖家因为高额的税收影响而对挂牌出售房产感到谨慎。售价超过500万美元的房产销售仿佛被按下了的“暂停键”。
孙斯陶发现，据洛杉矶住房部门公共信息办公室的数据，洛杉矶市在ULA豪宅税实施的头两个月（4月和5月）里，通过ULA豪宅税所收上来的收入为1550万美元。这远远落后于之前每年预期产生的6亿至11亿美元的税收目标。这个巨大的落差有可能会导致洛杉矶市未来出现预算缺口。
对哪类房主群体最不利？
专买洛杉矶市豪宅的房地产经纪人普遍反对ULA豪宅税法案。他们认为，这是一项本质上构想和设计不周全的房地产转让税。这对卖家不公平，因为它惩罚了房产卖家，因为他们需要做税务申报并支付税款。相比之下，在纽约，是由买家负责支付豪宅税。
为什么他们这样认为呢？举例来说，购买一栋千万豪宅的买家一定是富人。如果豪宅税是由买家支付的话，那么这是对富人征税。但是卖掉一栋千万豪宅的卖主，有可能是一位老年人，房子值钱，但是现金流不足。比如说，手上有100万美元的资产和400万美元的房贷，这100万美元是老人毕生的积蓄。这是不公平的。
所以，很多人认为洛杉矶市的ULA豪宅税对于拥有房产但现金较少的卖家影响更大。这意味着潜在的豪宅卖家在决定是否把房子放到市场上挂牌出售时，就会变得更加谨慎。卖房的理由要很充分才行，而不是仅仅想换个居住环境那么简单。因此有些房产专家预测今年下半年洛杉矶市的豪宅市场的交易量会持续清淡。
豪宅业主的应对措施
上有政策，下有对策。洛杉矶市的豪宅卖家也是在想各种方法来合法避税。比如，刚刚提到的，在4月1日之前完成过户。甚至听说有房主为了在截止日期之前完成交易，送超级跑车。另一种方式是房子成交价略低于征收的门槛，比如499万美元。其它的方法包括在专业人士的帮助下，将房产拆分成几个部分。
不管怎么说，对于受到影响的高端房产和商业地产的业主来说，在做买卖决定之前，一定要跟会计师、律师、房产经纪、过户公司等专业人士多沟通，了解当地的相关规定，尽早做好相应的规划。
对商业地产的影响
洛杉矶市的ULA豪宅税不仅影响到豪宅交易，商业房地产交易也受到了影响。疫情以来，远程办公的兴起导致了洛杉矶市办公楼空置率居高不下。
再加上在过去一年多时间里，美联储加息使得办公楼的再融资非常困难，导致“到期违约”，也就是到期无法再融资的贷款激增。今年到期的近90%的办公楼贷款很可能面临再融资困难。在大洛杉矶地区，截至2025年，可能有20%的办公楼贷款将到期并需要再融资。洛杉矶市的 “ULA豪宅税”也覆盖了商业物业和Multifamily多户住宅物业。其中，办公室的销售下降最明显。根据CoStar Group的数据，洛杉矶二季度的办公室销售额约8200万美元，比一季度交易的7.88亿美元的办公物业下降近90%。
哪些城市或将受益？
洛杉矶市的ULA豪宅税，对不同城市的豪宅需求，产生了影响，打破了平衡。在过去几年里，洛杉矶市的豪宅市场基本上是“卖方市场”。4月1日之后，豪宅的购房者变得更加挑剔，很多在坐等卖家降价。他们认为在谈判中占据上风，他们不觉得必须匆忙出手，他们认为时间是他们的朋友。
并非所有地区都受到洛杉矶市ULA豪宅税的负面影响。比如，贝弗利山庄（Beverly Hills）和马里布（Malibu）等城市。这些地方算是洛杉矶县辖下的独立城市，因此不适用该法案。
另外，我猜有些豪宅买家也会考虑选择南加州的橙县（Orange County），有山有海，非常宜居，通勤其实也不会远太多。橙县的新港滩（Newport Beach）、新港海岸（Newport Coast）的水晶湾社区（Crystal Cove）、鹈鹕山（Pelican Hill）、鹈鹕峰（Pelican Crest）、 鹈鹕岗（Pelican Heights）、鹈鹕岭（Pelican Ridge）、 圣卢西亚（Santa Lucia）；拉古娜海滩（Laguna Beach）；尔湾（Irvine）的Shady Canyon、Turtle Ridge、Turtle Rock、Hidden Canyon、花果山Orchard Hills等社区，这些城市一直以来也是南加州豪宅扎堆儿的地方。洛杉矶市的ULA豪宅税，估计让很多潜在买家把目光投向临近的橙县。
质疑和法律挑战
豪宅税的批评者认为它可能会适得其反。因为自从4月1日实施以来，豪宅的销售量下降，从而导致洛杉矶市比预期少收了不少税。此外，批评者认为，500万美元的房产如今在洛杉矶市可能并不算是真正的豪宅。
这样一项税收的合宪性也引发了法律争议。霍华德·贾维斯纳税人协会（Howard Jarvis Taxpayers Association）和洛杉矶公寓协会（Apartment Association of Los Angeles）分别提起诉讼，认为洛杉矶市的ULA豪宅税违反了加州和地方税法。
当然，也有支持者认为，房产市场会适应新的豪宅税法案，并且比如贝莱尔（Bel Air）、霍尔姆比山（Holmby Hills）这样的知名豪宅社区的房产还是受欢迎的。
今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2023.07.21
孙斯陶聊美国 