“美国房产最前线” 和 “家住加州”节目
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上个月美国房贷利率大幅下跌，造成了美国二手房的签约数环比增加了8.1%，根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的最新数据，这是2年半以来的最大涨幅，但是跟去年1月份相比，还成交量还是同比下降了24%。
尽管1月份的签约数大幅反弹。但是上个月成功过户的房子却非常少。这是为什么呢？原因也很简单，因为签约之后，根据是全款、还是贷款、还有交易的复杂程度，整个过户时间一般需要1-2月。换言之，上个月成功过户的房子不多的原因，是去年年底签约的房子不多。
去年11月初，美国房贷利率处于高点。之后，一路走低。再加上同期美国房价疲软，很多刚需类购房者回到了市场，所以1月份的签约数有了显著反弹。不过近期美国房贷利率有所回升，所以市场回暖的势头能否延续？我们还要密切观察！
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美国房产最前线
2023.02.27
Sources：
National Association of Realtors；
Freddie Mac
根据加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors, C.A.R.)的数据，今年1月份全加州房价中位数比去年12月份下跌了3%，从774,850跌到了751,330，这是连续第五个月的房价下跌。不光环比下跌，1月份的房价中位数跟去年同期766,250相比，环比也下跌了1.9%。不过, 现在市场上新上市的房源依旧非常少，根据加州房地产经纪协会的数据来看，一月新上市的房源与去年同期相比，下降了16.3%。
最新的研究报告中关于美国房产的主要观点
说到资产泡沫，上个月，曾经预测过三次泡沫的美国知名投资人Jeremy Grantham，发布了他对2023年的展望。当然，这份研报讲的是金融市场，尤其是股市。不过，里面也提到了全球房地产泡沫。所以，今天孙斯陶跟您聊聊这份报告里关于房地产的部分。
首先，Grantham认为全球性房地产泡沫的破裂，现在处于初始阶段。与金融市场的动荡相比，房地产泡沫的破掉可能会对经济造成更大的连锁反应。他举了个例子，2021年，美国房价涨了将近20%，这是有记录已经最大的年度涨幅之一，把美国房价推高到了美国家庭年收入的6倍。这比2006年，也就是上一轮房价高点时的房价/家庭年收入比要更高。而2011年，也就是次贷危机后的低点，美国房价仅是家庭年收入的4.5倍。
其次，Grantham指出，房地产泡沫破裂的时间长度可能是股场泡沫破裂的时间长度的2-3倍。他举了个例子，从2006年，也就是上一轮房价的高点，美国房产足足花了6年时间，才于2012年触底。
第三，他认为，与股市相比，房地产更加深植于实体经济，建筑业的开工和相关支出，对美国经济的影响更直接。下面这张图是我找到的在过去20年里，美国新房开工许可证发放数目的走势图。我们可以很清楚的看到，根据美国住房发展局（HUD）的数据，在2022年，随着美联储的逐步加息，美国新房开工许可证的发放数量，已经跌到了2015年的水准。
第四，他认为，房地产对美国中产阶级更加重要，因为在美国老百姓的财富构成里，房产往往占了大头。而且，得益于过去40年的低利率环境，美国老百姓普遍在房产上加了杠杆。他指出，在过去，房贷利率一下跌，美国人往往会办个房屋净值贷款（HELOC），把房屋净值（Home Equity）拿出来。所以美国房价最好不要出问题。
孙斯陶的个人看法
我在上一期的节目里，给大家介绍了有专家觉得美国房地产已经或者快要触底了。今天介绍的投资大咖觉得全球房地产泡沫的破掉才刚刚开始。我觉得房地产泡沫破裂的时间长度，这是一个难以预测的问题。
而且与股市相比，房地产市场的表现也受到区域和地段的影响，不同的城市和地区的房地产市场走势可能会有所不同。比如说，根据加州房地产经纪人协会(C.A.R.)的经济学家Jordan Levine的说法，科技业最近的裁员，导致加州一些高价位住房市场的销量和房价表现不佳，比如说湾区旧金山的房子。
不过，Jeremy Grantham说的一点非常对，那就是美国房地产市场的波动对于美国中产阶级和普通人的财富构成确实非常重要。所以，我们做投资决定的时候，应该考虑到个人的风险承受能力、投资目标、经济大环境等因素，不能简单依据单一因素作出决策。
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美国房产最前线
2023.02.22
Sources：
California Association of Realtors；
GMO；
Federal Reserve Bank of St. Louis；
Freddie Mac；
在美国，房产买卖离不开房地产经纪人。根据不完全统计，在美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，N.A.R.）登记的房地产经纪人，在去年创下了160万人的新高。在上一轮房地产周期的顶点，也就是2006-2007年，这个数字只有137万，也就是说，在过去15年里，美国房地产经纪人的人数增加了大概17%。
当美国房地产市场蒸蒸日上的时候，就会有大量的新人加入这个行业。反之，美国房产市场不景气的时候，就会有人离开这个行业。2008年次贷危机之后，美国房产市场崩盘，随着房价的下跌，房地产经纪的人数也在减少。在NAR登记的人数，从2007年的137万，一直跌到2013年的97万，减少了将近30%。
不过，随着美国房价于2012年触底反弹，进入新一轮房价上涨周期。美国房产经纪人的人数也从不足百万，一路上涨，并于2018超过了2007年的137万，来到了2022年的160万，增加了65%。而疫情这2年多，美国房价暴涨，美国房地产经纪的人数在这两年多里，增加了20万。占了过去十年里的涨幅中的1/3。
那我们南加州是是什么情况呢？根据Agent Story这家公司的数据，2022年第四季度，洛杉矶市房地产市场上的“活跃”房产经纪人，也就是有房地产listing，或者有房产交易的经纪人的人数，跟上一年同期（2021年第四季度）相比，减少了27%。
近期，不仅有些高科技公司宣布裁员的消息。我听说有些房产经纪公司也有裁员的计划。所以说，美国房地产经纪人的人数，也是美国房地产市场的“晴雨表”，是一个很有趣的指标。难怪有人说美国房地产有泡沫，美国房产经纪的人数，更是个泡沫。
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美国房产最前线
2023.02.01
Sources:
National Association of Realtors;
Agent Story;
前几天看电视，房产经纪公司Compass的CEO Robert Reffkin接受CNBC的专访时表示，他发现各种房产数据指标，在过去十个月里首次变得正面起来。所以他觉得去年第四季度，美国房地产或许已经触底，或者说现在已经离底部不远了。他在专访中列举了6大原因。今天孙斯陶跟您看看这六大原因都有哪些？南加州洛杉矶和尔湾本地房地产市场近期是否也呈现类似情况？
他列出的第一个原因是，每周的美国房屋贷款申请量增加了25%。第二个原因是房贷利率持续下降，位于4个月来的低点。大家看一下房地美（Freddie Mac）最新的美国房贷走势图，我们可以看到30年固定房贷利率继续下降，从去年十月份的7%，跌到了最近的6%出头。房贷利率下跌了，房贷申请量会提高，这时很容易理解的。房贷申请量多了，说明买房子的人和重新贷款的人增加了。
第三个原因，他在专访里指出，买家的意愿增强了，Open House的客流量增加了，收到的Offers也多了起来。这一点，跟我最近的观察差不多。在半个月前的那一期节目里，我跟大家介绍了房利美的美国房产情绪指数（Housing Sentiment Index）在去年的10月和11月创下了新低。但是从11月到12月，这个指数触底反弹。另外，近期南加州洛杉矶和尔湾的市场上看房的人又多了起来，尤其是首次购房者群体，已经重新“做功课’，了解市场行情了。
第四个原因，根据他的数据，去年第四季度，有42%的卖主，多多少少对买方做出了让步，这个比例创下了十年了的最高。这一点他没有过多说明，我猜他的意思是物极必反。
他举出的第五个原因是，美国开发商情绪指数在一年中以来首次改善。我们看一下美国建筑商协会（National Association of Home Builders， a.k.a. NAHB）的Housing Market Index （HMI），我们可以看到，根据他们的问卷调查，这个指数上个月跌到了2020年4月份（疫情之初的恐慌期）的水准，并于1月份转头向上。
他举出的第六个原因是，根据他的数据，去年秋天，美国房产市场上的房产交易签约数少了30%。但是在过去的几个星期里，他发现在美国很多地方，房产交易签约数有所改善，跟前一年的同期相比，基本持平。
看完他举出的这六大原因，不知道你是怎么看呢？欢迎大家在视频下方给我留言，大家说说自己的看法。如果您喜欢我的节目，也请订阅并分享我的频道，我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2023.01.27
如果你关心南加州洛杉矶和尔湾的房地产的话，想必最近也发现了不光在周末，平时看房的人也慢慢多了起来。这是怎么一回事儿呢？今天孙斯陶结合最近的加州房地产数据和我本人的观察，跟大家聊一聊。
最近1-2个星期，尤其是连续下了快一个月的雨停了之后，南加州市场上看房的人逐渐多了起来。我看原因有这么几点。首先，最近这2个多月，美国房贷利率一直下跌。30年固定房贷利率从10月底的7%左右，跌到了最近的6%出头。对于刚需购房者来说，去年下半年负担不了的房子，因为房贷利息下降，负担也变轻了。
第二个原因，还是因为去年第四季度美国房产成交量下跌了。根据美国房地产经纪人协会（NAR）的上周五公布的数据，上个月（2022年12月）美国房产销售额创下了自2010年11月以来的最低，这是美国房产销售连续第11个月的下滑，而且是自1999年以来持续时间最长的一次。
但是从美国房地产市场上的供需关系方面看，需求仍在。根据我自己的观察，在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上，很多买房人都在观望，或者说等待房价下跌而已。所以随着近期美国房贷利率的下滑，市场上看房的人又多了起来。这部分人不一定会马上做买房决定，但是已经重新“做功课’，了解市场行情了。
第三个原因，就是南加州大洛杉矶地区的房价，去年年底是实实在在的跌了。根据Re/Max上个星期公布的数据，去年12月，洛杉矶的中间房价是81万，比2021年12月同比跌了4万，大概是跌了-4.7%。不仅是洛杉矶，湾区旧金山的中间房价，也从2021年12月的1,038,444，跌到了去年12月的985,929，同比下跌-5.1%。
如果说房贷利率下跌的好处，是分摊到未来几十年的话，那么房价的下跌对相当一部分买房人来说是更加实在的。为什么这么说呢？因为这部分买房人不会持有房子30年，或者15年，所以他们是没办法占到长期低房贷利率的全部好处的。对于持有年限不长的这部分买房人来说，房价的下跌对他们更加有利。
第四个原因，就是随着国内对国际旅行政策的优化，久违的国内购房者又重新出现在了南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上，其实，在疫情之前，春节、五一、暑假、国庆期间，都是海外购房者赴美的传统旺季。可以说今年春节期间的情况，大家应该很熟悉！
如果您想进一步了解南加州房地产市场的话，上个星期我做了一期关于洛杉矶县、橙县、河滨县、圣伯纳迪诺县，在过去近半个世纪里的房价历史走势和在历次经济危机中的表现，大家有兴趣的话，可以参考一下。
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美国房产最前线
2023年1月25日
春节到了，首先祝大家新年快乐！在我开始做视频的这一年里，刚好赶上美国房地产市场从火热到理性回归的转变。经常有朋友给我留言，让我做一期加州房价在历次经济危机中的表现。今天孙斯陶结合美国通货膨胀率和美联储利率，跟大家聊聊南加州洛杉矶县(Los Angeles County)、橙县(Orange County)、圣伯纳迪诺县(San Bernardino County)、河滨县(Riverside County)在过去近半个世纪里的历史房价走势。也会跟北加州湾区硅谷做个对比，给大家参考一下！
1975年以来洛杉矶县房价历史走势
话不多说，我们直接上图表。首先，给大家看一下南加州最核心的洛杉矶县自1975年以来的房价走势图。大家可以看到，在过去近半个世纪里，洛杉矶县的房价，虽然历经多次经济衰退（Recession），但是整体上是上涨的。图中“灰色”的部分，代表“经济衰退”。大家可以结合这张美国经济衰退图，跟洛杉矶县房价历史走势图一起看，就一目了然了。每次经济衰退持续的时间长短不一，离我们最近的一次，就是2020年疫情初期的那一次。
在经历了过去这一年南加州房价的起起伏伏之后，大家想必对高房贷利率对房价的影响，有了更深的体会。既然要聊加州房价，就不能不谈美联储的利率调控。下面这张图是自1975年以来美国联邦资金有效利率走势图。这张图在过去一年里，我拿出来用了好几次，大家应该很熟悉了。不过今天，我们把它跟洛杉矶县的房价历史走势图放在一起，看看有什么有趣的发现。
2008年次贷危机(Subprime Crisis)中洛杉矶县房价表现
举个例子，从2008年之前的那一波上涨行情中，随着洛杉矶房价的节节走高，美联储也在逐步加息，防止经济过热。美联储当时加息到了顶点之后，维持了一段时间的高利率。洛杉矶的房价当时也在顶部徘徊了一阵子。之后，2008年次贷危机爆发，美国很多地方的房价崩盘。美联储动用各种金融工具，包括降息救经济。
我们从图中很清楚的看到，当时利率都快要降到地板上了，并维持低利率环境很多年。大家可以观察一下，洛杉矶房价在2008年次贷危机中的表现。2008年次贷危机造成的经济衰退维持了大概不到一年半的时间，也就是图中“灰色”的区域。即使在经济衰退之后，洛杉矶的房价也下行了一段时间，最后才稳住，并在2012年恢复上涨。
2020年疫情初期洛杉矶县房价表现
我们印象最深的，一定是离我们最近的这一次，也就是2020年疫情初期的经济衰退，也就是图中“灰色”最窄的这一段时间，只有短短的2个月不到。当时很多人恐慌性卖房。不过很快，美国大规模救市，美联储把利率也快速降到最低。在2020年上半年，我也曾经主办过线上的ZOOM研讨会，当时指出，随着美国的大规模救市，高通货膨胀率已经不远。而洛杉矶房地产本身具有抵御通货膨胀的属性，我们对洛杉矶房地产市场依旧看好。
1980年代高通货膨胀时期的洛杉矶县房价表现
说到房地产具有抵御通货膨胀的属性，就不能不聊一聊在过去近半个世纪里，美国通货膨胀最严重的时期，也就是上世纪70年代末和80年代初期。下面这张图是，除去食品和能源之后的核心CPI指数历史走势图，反映了自1975年以来美国通货膨胀走势。
我们把通货膨胀、美联储有效资金利率、和洛杉矶房价走势这三张图放在一起。“灰色”的区域是经济衰退期。我们可以很清楚的看到，1980年美国不仅通货膨胀非常高，而且经济陷入衰退，也就是“停滞型通货膨胀”。
在图中的1980年这部分的“灰色”区域里，我们可以看到洛杉矶县的房价在这期间是上涨的！虽然在1982-1983年这个区间，也就是第二段“灰色”区域里，房价下跌。但是之后很快就恢复上涨。甚至在整个高通货膨胀的80年代，洛杉矶县的房价基本上都在上涨！
2000年网络泡沫（The Dot-com Bubble）破掉之后的洛杉矶县和硅谷房价
我在元旦的那一期节目里，跟大家聊了聊上世纪90年代的“非理性繁荣”。美联储为了抑制经济过热，尤其是网络泡沫，在1999年6月到2000年5月这一年里，连续加息6次。之后“网络泡沫”终于2000年3月份破掉。美国经济随后陷入了经济衰退。我们可以从图中看到2000年后面的“灰色”部分，从2001年3月到2001年11月，长达8个月的经济衰退。
在这段期间，美国通货膨胀率大幅上涨，但是美联储却为了挽救经济在快速降息。洛杉矶的房价在这段期间是上涨的！可见“网络泡沫”危机，对洛杉矶房产市场影响不大。为了抵御高通货膨胀，洛杉矶房价当时的表现非常不错。
“网络泡沫”破掉对洛杉矶房产影响不大，不代表对加州其它地方影响不大。我们下面看一下，在这段期间，北加州湾区的硅谷圣荷西的房价表现。我们可以很清楚的看到，图中在2001年的“灰色”经济衰退期间，硅谷的房价是全程下跌的。可见，这次网络泡沫危机对当地影响之大。所以，讨论某一个地方的房价，我们除了要观察，通货膨胀率、房贷利率、失业率，还要考虑当地的支柱性产业的产业周期、产业结构是否过度单一。
南加州橙县、圣伯纳迪诺县、河滨县历史房价走势
既然我们聊到硅谷圣荷西的房价，那么我们就索性再看看加州其它地方的房价历史走势。我们南加州除了洛杉矶县之外，最近这20年，橙县（Orange County）的房地产市场也越来越重要。我看一下它跟洛杉矶县房价走势的对比。可以看到基本上走势是一致的，都是非常强势的。
我们看一下，2008年次贷危机之前的那一轮房地产周期高峰，洛杉矶县的房价在高点走了一段平台期，橙县比洛杉矶县更早下跌。非常巧的是，我在去年12月14日的那一期节目里，跟大家介绍了在2022年下半年里，橙县房价的跌幅是南加州6个县里面最多的。可见，在南加州，洛杉矶县的房地产市场更加坚挺，是核心区域中的核心，也就是俗称的“蛋黄”区。
下面我们再看看这几年发展非常快的“内陆帝国”（Inland Empire）- 圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）和河滨县（Riverside County）的房价历史走势。我们可以很清楚的看到，虽然整体房价走势跟洛杉矶县和橙县差不多。不过，在2008年次贷危机中下跌的速度更快，幅度更大。
总结
看了这么多对比图表，不管是北加州还是南加州，核心区域里好地段的房产是具备抵御通货膨胀的属性的。尤其是遇到长时间的高通货膨胀期，表现更是亮眼。遇到经济衰退，不是不会跌，而且更抗跌而已。另外，美联储的货币政策、当地的经济结构、产业的周期变化，都会对当地的就业产生影响，从而影响了房价。
我们研究各地的历史房价，并是不是要生搬硬套到当下，因为历史不会简单的重复。美联储去年采取了自上世纪 80 年代以来最激进的货币政策，共加息七次，其中包括连续四次加息 75 个基点。今年和明年，美国经济是否陷入衰退？是“硬着陆”还是“软着陆”？会不会陷入停滞型通货膨胀？还有待观察。
希望本期节目，能帮助大家从宏观上了解在过去的近半个世纪里，美国经济运行对加州房价的影响。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2023.01.22
过去的两个月里，美国房价和贷款利率都在下跌。对于想要买房的朋友，想必看到这种情况都很开心。“刚需”类购房的朋友希望这成为一种“趋势”。对于房产投资人更是非常兴奋，摩拳擦掌，等待抄底时机的到来。但是这种乐观的情绪，能否改变美国房产自去年以来的下跌趋势呢？今天，孙斯陶跟大家聊聊房利美（Fannie Mae）公布的最新美国房地产数据，一起探讨一下。
美国房产情绪指数
1月9日（星期一）房利美公布了一个好消息，美国房产情绪指数（Housing Sentiment Index）在去年的10月和11月创下了新低。但是从11月到12月，这个指数触底反弹。当然，还是要比2021年的同期要低。
我们一起看一下房利美公布的这张图。黑色这条线是有多少人觉得现在是好时机买房；蓝色这条线是有多少人觉得现在不是买房的好时机；灰色的这条线是不知道现在的时机是好还是坏。
我们可以很清晰的看到，随着美国房地产市场从2008年次贷危机的下跌中逐渐走出来，房价逐步攀升，认为是买房好时机的受访者比例（黑线），从2012年5月左右的70%多，一路走跌。到了疫情之初的2020年，跌到了50-60%这个区间。
但是随着疫情期间，房价快速飙升，认为是买房好时机的比例，断崖式的下跌，再加上去年3月以来美联储数次加息，到了去年10月份的16%，创了新低。但是根据房利美的最新数据，在上个月认为现在是买房的好时机的受访者，从10月份的16%，上升到了21%。认为现在不是买房的好时机的受访者比例减少了！
看完黑色这条线，我们再看看蓝色这条线，也就是认为现在不是买房好时机的比例。大致上是跟黑色这条线是相反的。不认为是买房好时机的话，往往就是认同是卖房好时机。你想想是不是这么回事？
根据房利美的最新数据，对于如何看待卖房子这件事情上，消费者的情绪指数依旧在下滑。在上个月认为现在是卖房的好时机的受访者从54%下滑到了51%。认为现在不是个卖房子的好时机的受访者的比例在增加。
另外，根据房利美的报告，越来越多的受访者相信，在未来的12个月里，美国房价将会下跌。有趣的是，越来越多的人同时认为，美国房贷利率也会下降。
其实，不管是黑色这条线，还是蓝色这条线，大致的形态，都很容易理解。比较有趣的是灰色的这条线，也就是回答“不知道”的受访者。我们从这张图上，可以发现这部分人在现在的比例非常低，基本上跟本轮房地产周期的起涨点，也就是2012年的时候的比例差不多。都非常低。
我想这说明现在大家都已经对未来美国房地产市场，有比较明确的自己的看法，绝大多数人已经选边站了。当然，究竟是对是错，是另外一回事了，只能交给时间来回答！
行为经济学
房地产市场不一定是理性的，至少不是在任何时候都是理性的。原因无它，因为市场里面的参与者的心理、决定、和行为，不是永远理性的。很多信息，也不是公开和及时的。
买房分为刚需类买房和投资类买房。对于刚需类，也就是传统经济学中的供需关系，非常重要，这是房地产市场的基础。但是对于后者，也就是投资类买房来说，有投机的成本在里面。根据预期理论，大家存在着“买涨不买跌”的心理。房价越涨，越要买房，能加杠杆最好；从而形成“羊群效应”。疫情期间，美国房价大涨，就是一个很好的例子。
2008年次贷危机之后，美国房价下跌。房价越跌，大家越不买房，也就是大家常说的“锚定效应”。不过事情总有个极限，也就是“物极必反”。根据房利美的美国房产情绪指数图，认为不是买房好时机的受访者比例在去年10月创了新低之后，在上个月有所反弹。这个反弹的势头能否持续下去呢？
在过去两个月，美国房贷利率跌了不少。但是1月底二月初，美联储会召开今年第一次的FOMC议息会议，会不会加息？加息的话加多少？美国房贷利率会不会结束下跌，反弹回来？我们都要密切观察，刚才也说了，市场不一定是永远理性的。很多事情，只能交给时间来回答！
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美国房产最前线
2023.01.12
Sources：
Fannie Mae，Housing Sentiment Index
在从2013第一季度到2022年的第二季度的这九年里，美国房价涨了94.5%。涨幅超过了上一轮从1998年第一季度到2007年第二季度这十年的房地产周期。与之前不同的是，这个涨幅中的大概40%，是2020年第一季度到2022年的第二季度里涨的，也就是疫情期间涨的。可见美联储的“放水”刺激经济的政策对美国房价上涨的“贡献”。不过2022年三月份以来，随着美联储开始新一轮的加息周期，火爆的美国房地产市场逐渐冷却下来。那么美国房地产的“至暗时刻”何时到来？今天，孙斯陶借着一份达拉斯美联储的经济学家最近发布的一组关于美国房产的数据，跟大家探讨一下。
大家好，我是孙斯陶。前阵子，达拉斯美联储的经济学家马丁内斯-加西亚（Enrique Martínez-García）发布了一份关于美国房地产的研究报告。在这份报告里，他假设了在美国房价下跌15-20%的情况下，对美国经济产生的连锁影响。
美国房地产“繁荣指数”
首先，我们看一下他做的美国房地产“繁荣指数”图，这张图里面结合了“房价租金比“（绿线）、“房价收入比”（红线）、“真实房价”（蓝线）截止到2022年二季度这四十年的走势。这张图的“Y轴”，“95%”是置信度阈值。简单说就是，达到这个数值说明有95%的置信度证明这种情况是“反常的“且”不可持续的“。
因为统计时间跨度很大，所以我们能很清楚的在这张图上看到本轮美国房地产周期跟上一轮房地产周期的对比。从房价（蓝线）的繁荣指数看，在疫情之初，尽管已经超过了95%，但是还没超过2007年的峰值。但是过去十年涨幅中的大概40%，是在疫情期间涨的，所以我们可以看到图中蓝线的走势在这2年多里是加速上升的，远远超过了2007年的峰值。截止2022年第二季度，这三条线都远远超出了95%的阈值。
根据马丁内斯-加西亚的统计，在从2013第一季度到2022年的第二季度的这九年里，美国房价涨了94.5%，剔除通货膨胀因素之后，涨幅也有60.8%。在疫情期间（2020年一季度到2022年二季度），除去通货膨胀，美国房价上涨了24.3%。这是自1975年以来，美国房价上涨最快的九个季度。房价上涨速度甚至是2017年四季度到2020年一季度这个期间的四倍。
非理性繁荣
看完马丁内斯-加西亚的这个美国房价繁荣指数图之后，我首先想到的就是“非理性繁荣”（Irrational Exuberance）这几个字。美国的标准普尔500指数曾经在1994年到1996年上涨了60%，涨幅创下40年来的最高。1996年年底，美联储前主席格林斯潘在一次讲演里，形容当时股市的繁荣脱离了基本面，是建立在投机的基础之上的泡沫。只不过当时的美国股市泡沫又持续了好长时间，历经1997亚洲金融危机，一直到2000年网络危机的时候才最终破掉。
2013年诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒（Robert Shiller），就是那个创立凯斯席勒美国房价指数的教授，在2000年出版了一本书，叫《非理性繁荣》。他在里面详细解释了“非理性繁荣”现象和房地产泡沫是如何产生的。他认为投资人的非理性心态会把资产价格推高到一个不可持续的高度。历次泡沫事件都很相似，这反映的是一种社会心理现象，在本质上很难避免。2008年的次贷危机刚好就印证了他的观点。
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美国房产最前线
2023.01.01
Sources：
Enrique Martínez-García，“Skimming U.S. Housing Froth a Delicate, Daunting Task”. November 15 2022
如果你从穿过尔湾Irvine的五号Freeway的Sand Canyon出口下来往北开，在你的右手边有好大一片空地。大家都很好奇这块地的用途是什么？是要盖一个新的居民小区？还是一个出租公寓社区？还是当作商业地产开发成比如商铺或者办公楼？
如今答案揭晓了，上个月尔湾市通过了将这块大概4英亩的土地转给尔湾社区土地信托，用于建造经济适用房，期望能缓解尔湾地区的无家可归人口的住房问题。具体将建造多少户，都有什么样的户型，还有待规划。尽管尔湾社区土地信托已经在尔湾建设了3个经济适用房小区，但是供应量可谓是杯水车薪。
美国房产最前线
2022.12.29
最近在南加州洛杉矶市房地产市场上看房的人多了一些，这并不令人惊讶，因为最近这一个半月美国房贷利率跌了不少。根据房地美的数据，30年固定房贷利率从11月初的7%，跌到了最近的6.27%。但令人惊讶的是，洛杉矶市房地产市场上新上市的500万美元以上的豪宅也多了起来，这是怎么回事呢？孙斯陶今天跟您聊聊2023年南加州洛杉矶和橙县的高端房产市场。
大家好，我是孙斯陶。今年以来跟大家聊了几次在11月初举行的美国中期选举，基本上都是着眼于美联储会不会因此而放慢加息的节奏。除此之外，其实在这次选举中通过的洛杉矶市ULA豪宅税（Mansion Tax），对于我们的豪宅房主和商业地产业主来说，影响很大。
洛杉矶市的ULA“豪宅税”全称是Measure ULA。ULA立法的目的是增加税收，鼓励开发商多盖一些经济实惠、可负担性好的平价房屋；另外，还会为面临被驱赶的租客提供援助、减少无家可归人口数量。实现这个目的的手段，简单说就是要对洛杉矶市500万美元以上的豪宅和商业地产交易征收更高的房产交易税。ULA豪宅税分为两档，500万-1000万美元的房地产交易，征收4%的ULA交易税；至于1000万美元以上的房地产，则征收5.5%的ULA交易税。
这个法案在上个月以58%的压倒性优势通过，预计将于2023年4月1日施行，时间所剩不多了！所以上个月法案一通过，就有些洛杉矶的超级豪宅匆匆上市。我们知道年底美国假期很多，一般来说是房产交易的淡季。所以，赶在年底上市卖超级豪宅，可见是真的着急了。
不过我觉得吧，现在离明年4月1日，也就剩下3个多月了。我们看一下房产买卖的流程：打广告做宣传、安排客户上门看房、出offer、双方拉锯谈判、敲定交易细节、做房屋检查、做房屋贷款、一直到过户顺利完成。对于超级豪宅来说，时间明显不够用！所以我看呐，这些着急上市的豪宅房主，也就是想碰碰运气而已。对于住宅买卖尚且如此，就更不要提500万美元以上的商业地产交易了。可以说，这个ULA法案的通过，打了大家一个措手不及。
根据加州大学洛杉矶分校UCLA的估算，洛杉矶“豪宅税”的影响范围不大，但是所涉及的金额和所能增加的税收非常可观。他们假设这个ULA豪宅税在2021年6月开始征收的话，那么从2021年6月到2022年6月这一年里，洛杉矶市会征收超过9亿美元的房产交易税。对比一下，如果没有这个ULA税的话，洛杉矶市在这个期间，只能收到大概2亿零7百万美元的房产交易税。中间差了6亿多美元。
刚才提到了，既然绝大多数在洛杉矶市场上的超级豪宅和商业地产，在明年4月1日之前，很难能够幸运地顺利过户成功的。既然这样，就会出现一个问题。在4月1日之后，假设房子的成交价是500万美元，减去额外多出来的ULA豪宅税以后，卖主实拿到手的钱实际上是少于房子成交价在499万9千9百9十9这种情况的。因此，如果你未来计划卖洛杉矶市的高端物业，而且你的房子的价位高于ULA豪宅税起征点的话，你要跟你的房产经纪人，要好好研究一下上市价格策略了。
你想想看，你开价在500万，哪怕520万，实际到手的钱，有没有比499万9千9百9十9成交的房子多呢？不要等到成交以后，过户公司通知你，才知道有这件事，那就为时已晚了。同样的道理，对于1000万美元的豪宅，情况也类似，只不过税率更高了罢了。您可能觉得自己的房子只有两三百万，离500万的门槛还很远。不过房地产一般属于长期投资，十年之后呢？能不能涨到500万？如果涨到了500万，也算是一种幸福的烦恼吧！
上有政策，下有对策。既然洛杉矶市明年开始征收ULA豪宅税，豪宅的拥有者就会绞尽脑汁找到解决之道。不过，不管怎么做，恐怕来不及赶在2023年4月1日之前完成。这是从卖方的角度看。
如果从买方的角度来看，根据橙县纪事报的报道，2022年全美国卖出的十大最贵豪宅，有4个在洛杉矶县。这说明洛杉矶县的豪宅的价格已经非常高。有实力的买家，也会关注南加州洛杉矶周边的有潜力的豪宅。我猜有些豪宅买家会考虑选择洛杉矶市以外的地区，比如说，同样在南加州的橙县。有山有海，非常宜居，通勤其实也不会远太多。
其实不光在洛杉矶市，加州有些城市也有豪宅税，只不过各地叫法和税率不同罢了。北加州的旧金山市也有类似的，阶梯式的，根据房价，征收不同的房产交易税。南加州洛杉矶县的Culver City在2020年，也通过了类似的规定，也是阶梯式的房产交易税率。征收更高的“豪宅税”的目的，基本上也都是如刚才说的，为了增加可负担性房屋的供应量，缓和贫富差距。东岸的纽约市也有类似的措施。
不仅在美国，加拿大在12月21日宣布将于2023年1月1日起，禁止非加拿大购买住房，希望能确保房产为加拿大人所拥有、并增加出租房的供应量。说句心里话，疫情这几年来，北美的房价涨了太多，所以各地通过限制性规定的消息不断。至于会不会成为一种趋势？效果如何？会不会反而增加了买房者的负担？我们还要长期观察。
不管怎么说，洛杉矶市的ULA豪宅税法案刚刚通过了，市场上大多数人，包括很多房地产从业人员对此也不是很了解。所以对于受到影响的高端房产和商业地产的业主来说，在做买卖决定之前，一定要跟会计师、律师、房产经纪、过户公司等专业人士多沟通，了解当地的相关规定，尽早做好相应的规划。
今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道！我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2022.12.23
孙斯陶聊美国