2023年加州房价可能将跌多少?加州房地产经纪人协会最新预测出炉!加州Housing Affordability Index指数将如何?美国房产最前线 孙斯陶 2022.10.18

2023年加州房价可能将跌多少?加州房地产经纪人协会最新预测出炉!加州Housing Affordability Index指数将如何?美国房产最前线 孙斯陶 2022.10.18

美国加州房价2023年可能会跌多少?这是大家都在关心的话题!上星期加州房地产经纪人协会调整了对明年加州房价的预期。

首先,根据他们的预估,二手独立屋现房的年销量将从今年的预估35万9千2百2十套,明年下降到的33万3千4百5十套,下降幅度为7.2%;其次,他们预估加州房价中位数将由今年的83万1千4百6十,明年将下降到75万8千6百,下降幅度为8.8%;

第三,加州住房可负担性指数,将从今年的19%,明年下降到18%。这个Housing Affordability Index指数,指的是能负担得起中价位房产的家庭的比例。那么,假如真的按照他们的预测,明年加州房价会下跌,而这个指数反而下降了,难道说他们觉得大家的净收入和现金流将会变差吗?

您觉得2023年南加州洛杉矶和尔湾的房价将怎么走呢?欢迎下方给我留言讨论!

美国房产最前线

2022.10.18

Sources: California Association of Realtors;

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美国房主房产净值开始缩水?!加州买房卖房皆痛苦!对洛杉矶和尔湾本地房产市场有什么启示?美国房产最前线 孙斯陶 2022.10.07

美国房主房产净值开始缩水?!加州买房卖房皆痛苦!对洛杉矶和尔湾本地房产市场有什么启示?美国房产最前线 孙斯陶 2022.10.07

根据美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors, a.k.a. N.A.R.)于9月公布的数据,美国二手房销售量在8月份月度环比下降了0.4%。这个数字听起来不大,但是这是自2020年5月以来的最差销售速度表现。这些冷冰冰的数字,对我们广大美国房主群体有什么直接影响呢?今天孙斯陶结合我在南加州洛杉矶和尔湾本地房地产市场上的亲身感受,和您探讨一下买房和卖房双方的心理。

美国8月份二手房销售速度放缓

大家好,我是孙斯陶。最近加油的油价越来越贵,加油站的队也越来越长。这几天美国股市也是起起伏伏,据说美联储在10月3日开会,讨论加息节奏是否过快的问题,对美国国债和美元指数都有影响。美元近期的走势跟美国国债的相关性越来越高。现阶段美国的利率是否已高到足以控制通货膨胀,我想答案大家都清楚。现在美联储利率水平仍远远低于通货膨胀的8%。年底之前,美联储还有2次FOMC议息会议。估计还会有一段苦日子。

好了,言归正传,9月初的那一期节目里,我跟大家介绍了根据美国一些房地产数据公司的报告,今年夏天美国房地产市场的销售表现不尽理想。当时我还说不太确定这份报告的权威性。就在9月下旬,美国房地产经纪人协会也发布一份房产报告。根据这份报告,美国二手房在今年8月份的销售速度也不理想,创下了2020年5月以来最慢的销售速度。

我们回想一下2020年年初,也就是疫情刚开始的时候,当时整个美国社会经济骤然放缓,所以当时房产销售也不理想。当时我还组织过线上的房产研讨会,邀请嘉宾,一起分析当时的房地产市场。如果大家还有印象的话,我说随着美国出台大规模的经济刺激计划,我们对美国房地产的看房并不那么悲观。之后的情况,我们也都亲眼目睹了,美国房产市场迅速从谷底攀升,一屋难求,行情火爆。

这对于像我们这种在美国生活了几十年的人来说,一切都是那么的似曾相识。随着美国货币政策的紧缩,之前火爆的房地产市场,也逐渐回归理性。可见能打败“魔法”的,也只有“魔法”。根据美国房地产经纪人协会的这份报告,尽管8月份的房价同比,也就是跟去年8月相比,上涨了7.7%。但是8月份销售的二手房的房价中位数是38万9千5百美元,比6月份的41万3千8百美元有所下降。而且,8月份美国二手房销售,不仅是2020年5月以来最差的销售速度,更是同比,也就是比2021年的8月份的销售量,下降了19.9%!

其实一切的改变,都不是一夜之间发生的,都有蛛丝马迹,是有迹可循的。8月份的销售数据不理想,其实我们要关注的6-7月份。原因也很简单,8月份过户的二手房,基本都是6-7月份签约的。美联储于3月、5月、6月、7月都在加息,这对于在今年夏季,也就是所谓的房产旺季,想贷款买房的朋友,造成很大的压力。加息给买家带来的压力既有来自财务上的,毕竟月供增加了,更是来自心理上的。在8月中旬的节目里,特别花了一期的节目,跟大家分析过加州房产情绪指数(California Housing Sentiment Index)的变化,大家有兴趣的话,可以去回顾一下。

这次NAR公布的有一点非常有趣,也是今天我想特别跟大家谈的,虽然在8月份不同价位的二手房的销售量都在下滑,但是销量下滑最严重的是低价位的房产。根据这个报告,25万-50万美元这个区间的二手房,销售量跟去年同期相比,下滑了14%。而75万-100万美元这个价位区间的房子的销售量仅仅下降了3%!

难道是现在美国都喜欢买贵的房子,看不上小房子了吗?答案当然是“不是”!我觉得产生这个现象的主要原因还是这两年一直存在的问题,市场上的在售房源有限,尤其是在售的低价房产有限。换句话说,随着美国房价这两年的大幅上涨,市场上25万-50万这个区间的在售房产不多,所以表现在数据上就是销售量大幅下滑。

理性面对现实

现在的美国房地产市场,我觉得对于买卖双方都很尴尬。首先,对于市场上的买家,尤其是需要申请房贷的首次购房者来说,在经历了美联储在3月份、5月份、6月份、7月份、9月份连续几次加息,今年累计加息了12码,也就是加了3%。30年固定房贷利率从今年年初的时候的平均3%左右,现在已经在6.66%附近。而且在年底之前,美联储还有2次FOMC议息会议,一次是在11月初,另一个在12月中旬。假如美联储在这两次会议后,选择继续加息的话,那将对贷款买房人造成更大的压力。

其次,最近几个月,我们明显感觉到南加州房地产市场的降温。但是这就代表着买家就能买得起心仪的房子了吗?事实上并没有这么简单。 刚才提到了,今年8月份美国售出的二手房的中间价位大概是38万9千5百,这跟去年同期相比上涨了7.7%。你的收入比去年增加7.7%了吗?去年你负担不起的房价,今年你就能负担了吗?

对于房主来说,去年卖房子,或者是今年年初卖房子,以南加州核心区域为例,我想是不缺上门看的人的。如果地段过得起,房子条件不错,很多都能收到好几个offer。现在的话,整个市场上观望的情绪很浓,如果房主想卖房子,可能需要更多的理性判断和耐心。

房市降温!部分美国房主身价缩水!

聊完今年夏天房地产市场降温,你可能觉得我现在的房子住得好好的,也不打算卖,房子好不好卖跟我影响不大。或者觉得我现在的房子是二十年前买的,已经赚了几倍,短期的涨跌都是纸面上的,我根本不在意!你这说当然没有错,尤其是在你短期内不缺钱的情况下。但是在美国有很多人是需要做房屋净值贷款的。简单说就是、通过抵押贷款把房子的净值拿出来一部分,用做其他用途。

根据美国一个房地产数据公司Black Knight的数据,今年7月份大概有85%的美国50大主要房产市场的房价多多少少有走软的苗头。那么最直接的后果就是有些房主的手里的房产的房屋净值受到了影响!我们不预测未来房价的涨跌,但是如果未来房价下跌的话,刚好不巧这些房主需要用钱,需要做房屋净值贷款的话,那么他从贷款银行处能拿到的金额,就多多少少会受到影响。

当然广大房主暂时也不必恐慌,毕竟现在的经济状况跟2008年那次金融危机还是有很大不同的。经历过那次房产泡沫的朋友一定都还记得,次贷危机发生之前,美国很多房主盲目贷款,其实手里的房子的房屋净值比例非常低。次贷危机发生后,美国有些地区房价崩盘,我们南加州的某些地区的房价跌了将近一半甚至更多。很多房主的房屋净值都跌没了。所有这些人干脆就不还房贷了。结果银行产生了大量坏账。

之后美国吸取教训,制定了更加严格的法规,监管房屋贷款。现在根据统计,美国有房贷的这些房主整体上看负债率并不高。再加上疫情以来这两年,美国房价大幅上涨,很多房主,尤其是我们美国西岸的房主,手里的房子的净值估计涨了很多。不过,我们未来在观察美国房地产市场的时候,也要多多注意房贷违约率的是否走高。

我一直跟大家讲,很多事情,没人能说得准!只能交给时间来回答!更何况不同财富阶层的资产构成比例也是不一样的。我们不光要对市场有个理性的认知,更是要对自身情况有个清晰的认识。适合别人的投资策略和投资标的,不一定适合你。但我们能做的就是未雨绸缪,与其在想2023年美国经济是衰退,还是停滞性通货膨胀,还是通货紧缩,不如保持手里的现金流稳定,这样才是进可攻退可守。

今天就跟大家先聊到这里。如果您喜欢我们的节目,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下期再见!

美国房产最前线

2022.10.07

Sources:

Federal Reserve;

Federal Reserve Bank of St. Louis;

Federal Reserve Bank of Chicago;

Freddie Mac; National Association of Realtors;

California Association of Realtors;

Financial Crisis Inquiry Commission Report;

Black Knight;

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美国房贷利率创2007年以来新高!直逼7%!沃尔克时刻将再现?2023年经济“软着陆” or “硬着陆”陷入衰退Recession?美国房产最前线 孙斯陶 2022.09.30

美国房贷利率直逼7%!创2007年以来新高!沃尔克时刻将再现?2023年经济“软着陆” or “硬着陆”陷入衰退Recession?美国房产最前线 孙斯陶 2022.09.30

自从美联储9月21日再次加息3码之后,不仅美国股市剧烈动荡。美国房地产市场也受到了冲击。根据Freddie Mac昨天9/29公布的美国平均房贷利率走势图来看。30年固定房贷利率平均涨到了6.7%左右。在从年初以来这短短的3个季度里,翻了一倍!

美联储自3月份以来的连续加息,导致房地产市场逐渐降温。7月份是美国房产的旺季。但是根据9/27星期二公布的凯斯席勒指数显示,美国房价在今年7月份里的环比冷却速度,达到了这个指数有记录以来的最快。

根据Redfin综合多种指标的分析,在美国人口最多的100个大都会地区里,市场降温速度最快的是西雅图,第二名是拉斯维加斯,第三名是硅谷的San Jose圣荷西。其实我觉得这些地方之前涨幅比较大,现在遇到加息和经济前景不明朗而降温,也不令人意外。

我们5月份跟大家介绍过上世纪80年代美联储保罗沃尔克和他的激进货币政策对美国经济造成的冲击。美联储现在貌似要再次采取类似当年的激进的加息政策,试图控制高通胀。到年底之前,美联储还剩下2次FOMC议息会议,一次是在11月初,一次是在12月中旬。

现在市场上很多人在讨论,2023年美国经济到底是“软着陆”,还是“硬着陆”从而陷入衰退?今天就跟大家聊到这里,如果您喜欢我们的节目,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下期再见!

美国房产最前线 2022.09.30

Sources:

Freddie Mac; Redfin; Federal Reserve;

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美国房产成交价低于要价将成为常态?房贷利率达2008年次贷危机后最高!What is “sale-to-list price ratio”?Mortgage rates reach the highest level since 2008 Subprime Crisis! 美国房产最前线 孙斯陶 2022.09.12

美国房产成交价低于要价将成为常态?房贷利率达2008年次贷危机后最高!What is “sale-to-list price ratio”?Mortgage rates reach the highest level since 2008 Subprime Crisis! 美国房产最前线 孙斯陶 2022.09.12

进入秋季以来,南加州的气温反而是更热了,不过我们房地产市场可是正好相反!去年以来一直跟大家提到的一个房地产指标“sale-to-list price ratio”,也就是平均售价/挂牌价的比率。去年以来,这个指标的平均值一直是超过100%。不过,根据Redfin的一份房地产报告,从全美国来看,这个指标的平均值在8月份跌到了100%以下!今天孙斯陶结合南加州洛杉矶和尔湾本地房地产情况,跟您聊聊这个话题。

什么是售价/挂牌价比率 “Sales-to-List Price Ratio”

大家好,我是孙斯陶!“sale-to-list price ratio” 平均的售价-挂牌价比率,这个指标大家一定不陌生,尤其是要买房的朋友。疫情以来,大家在房地产市场上也都看到了,因为供需关系市场,美国市场上在售的房子很少。很多房主觉得通货膨胀这么高的情况下,持有房产来抵御通货膨胀,是一个很好的选择!再加上前年和去年,美国房贷利率非常低。很多人也迫切的要买房。

但这就产生了所谓的竞价出Offer的情况,也就是”Bidding War“。房子上市后,buyers(买方)出价,价高者得。那么出现售价比挂牌价高的情况,就很常见了。所以我们去年的节目里,也经常提到这个情况,也跟大家介绍过这个房产指标。在这种情况下,这个“sale-to-list price ratio”就会高于100%。

Redfin前几天在它网站上发表了一篇文章,里面说根据他们的数据,在八月份,全美国平均的房产成交价,低于卖主的开价,售价/挂牌价的比率是99.8%。这个现象是自2021年3月以来的第一次。而去年同期,也就是2021年的8月,这个指标是101.4%。这个全美国范围的情况,那么聚焦在我们南加州洛杉矶县(Los Angeles County),根据这份报告,这个比率在八月份是100.5%。所以我们南加州核心区域的房价相对于全美国范围来看,还是非常坚挺的!

美国房贷利率达到2008年次贷危机后的最高!

根据上星期9月8日公布的房地美(Freddie Mac)公布的最新美国房贷利率走势图,全美平均30年房贷固定利率涨到了大概5.89%,创下2008年11月以来的新高。这是一个历史时刻,因为这是08年次贷危机后最高的长期利率。而且今年以来,我在节目里也一直在提醒大家,现在美债收益率严重倒挂。

除了刚才提到的30年房贷利率,我们看一下中短期的利率。15年房贷FRM最近是5.16%,一年以前才2.19%,涨了一倍多;5年房贷ARM大该是4.64%。你跟你的贷款银行或者贷款经纪谈房贷的时候,要注意一点,你要留意看他们的报价是不是APR(Annual Percentage Rate),是否包括各种费用,Point和Fee是多少,而不是单纯看对方给你的利率的高低!

房贷利率创了2008年次贷危机后的新高,这对市场上准备买房子的朋友的贷款能力造成很大的压力。简单说,假设你的收入、信用分数、负债比、现金流这些因素不变的话,房贷利率上涨后,你从银行能贷到的钱就少了!你的房产经纪人拿到你给的Pre-Approval Letter后,一目了然,你能贷到多少钱,是清清楚楚写在银行贷款批准信上的。

高房贷利率造成的后果就是,当你看好房子后出Offer的时候,就没有办法像以前一样出那么高的价钱了。这也就是为什么在今天节目的开头,我们看的全美国范围的成交价/要价的比率在下滑的主要原因之一。我们知道美联储下一次FOMC会议将在9月19-20日举行,现在市场上传言还会大幅加息。刚才说了洛杉矶这边的房价还是比较坚挺。不过我们要持续观察,看看会不会发生逆转!

不过大家对美国房地产市场也不用过于悲观!首先,美国的失业率还是很低。根据9月初公布的数据,只有3.7%。其次,你不买房子,总要租房子吧?现在租金这么高!每个人的情况不一样,你自己要算一下是买房划算,还是租房划算!再加上这么高的通货膨胀,也不是一朝一夕能够降得下去的。还有,我们今年以来做了好几期节目,都是关于“美元升值”和“美元回流”这个话题。有兴趣的话,你可以关注一下美元兑世界其它主要货币的汇率。在正确的时间,合理配置一些高质量的美元资产,还是非常重要的。

今天就简单跟大家聊到这里。如果您喜欢我们的内容,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下一期再见!

美国房产最前线

2022.09.12

Sources:

Federal Reserve Bank of St. Louis;

Redfin;

Freddie Mac;

Los Angeles Times;

Bureau of Labor Statistics;

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美国二手房销售量大跌!美国房价中位数是多少?美国房产最前线 孙斯陶 2022.08.19 Existing Home Sales in July and U.S. Median Home Price

美国二手房销售量大跌!美国房价中位数是多少?美国房产最前线 孙斯陶 2022.08.19 Existing Home Sales in July and U.S. Median Home Price

美国房地产经纪人协会今天(8月18日)出来一份月度报告,7月份美国二手房销售量比6月份下跌5.9%!比去年同期(2021年7月份)的销售量更是大跌了20.2%!销售速度创下了2015年11月以来的最差记录!大家想想看2015年11月是什么时候?是6年半以前啊!今天,孙斯陶将结合我们南加州洛杉矶和尔湾的本地情况,跟大家聊一聊今年夏天房地产市场上这种“旺季不旺”的现象。

大家好,我是孙斯陶。最近出来的房地产数据很多,我们这边会梳理一下,分几期节目跟大家分享。前天刚跟聊完美国7月份房产交易毁约率大增的话题,今天美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)就发布了7月份二手房销售大幅放缓的消息。我们看一下NAR的这份报告,简单说就是这么几点。

第一,NAR根据最近的过户数据,更新了他们的年化的销售量预期到4百81万套。第二,7月份美国二手房销售量同比大跌20.2%,环比下跌5.9%。这是除开疫情刚刚开始时那个极为短暂的恐慌期以外,自2015年11月以来最差的销售速度。

说到这里,大家要注意一下,这份报告是基于在7月份过户的房产数据,我们知道房产过户一般是几个星期到1个多月的时间,那也就是说这些交易,是在6月份,甚至是5月份签约的。这段时间里发生了什么呢?美联储在5月初加息“两码”,也就是0.5%。同时美联储当时宣布不光要加息,更要“缩表”,遏制居高不下的通货膨胀。

在6月中更是加息“3码”,也就是0.75%。大家看一下Freddie Mac房地美发布的房贷利率走势图。当时美国房贷利率也是一路猛涨!6月中下旬的时候,30年固定房贷利率平均到过5.81%。虽然之后利率水平有所回调,不过整体上看,还是比去年12月份的3%出头,高出了将近一倍。在短短的半年里,这个涨幅非常惊人。

我们当时的节目里就提到了,美联储的这种紧缩的货币政策,对我们南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场将会有实实在在的冲击!而且这种冲击,更体现在房地产市场上买卖双方的心理上。我们上一期节目里,介绍了美国房地产交易毁约率在4-7月份暴增!还有加州住房情绪情绪指数的大逆转,都是这种现象的具体体现。

这份报告的第三个要点是,全美国房价的中位数依旧很高,7月份全美房价中位数是40万3千8百美元,跟去年同期(2021年7月)相比,上涨了10.8%。这个数字,我们洛杉矶和尔湾的朋友了解一下就好,我们南加州这边的房价是远远高于这个数字的。这份报告的第四个要点是,市场上在售的二手房产,按照现在的速度,可以卖3.3个月。而去年同期(2021年7月)是可供销售2.6个月。这就说明美国房地产市场上二手房的销售速度下降了!

其实我们看看身边的这些“刚需”计划买房的朋友,就知道现在的首次购房者,大多数是年轻人,很多人持观望的态度。这里有一组数字可以给大家参考。7月份市场上的首次购房者的比例是29%。而一般来说,这个比例是40%左右。原因也很简单,刚才也提到了,通货膨胀和房贷利率都很高,不光影响到了他们的购买力,更是影响到了他们的心理预期。

很多要买房的朋友在观望,那么手里有房的朋友现在怎么想呢?我觉得大家所处的位置不同,想法就不同。我觉个例子,比如说房贷利率上涨这件事,对于房主来说,疫情之前,2018年11月的时候,当时的30年固定房贷平均利率也曾经接近过5%。大家看一下房地美2018到现在的房贷利率走势图,而且如果有房贷的话,很多房主也趁着疫情期间美联储降息的时候,重新贷款Refinance锁定了非常低的利息。当时30年固定利率的房贷只有百分之二点几。

说一千道一万,我觉得大家不如多赚点钱,至少保持手里的现金流稳定,这样才能“进可攻、退可守”。那今天就跟大家简单聊到这里,如果您喜欢我们的节目,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下次再见!

美国房产最前线

2022.08.19

Sources: National Association of Realtors; Freddie Mac;

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美国近期房产交易毁约率上升!加州房地产市场情绪大逆转? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.08.17

美国近期房产交易毁约率上升!加州房地产市场情绪大逆转? 美国房产最前线 孙斯陶 2022.08.17

现在已经步入八月中旬,传统上的房产夏季旺季也慢慢步入尾声。最近出来很多美国房地产数据,我挑了2个有代表性的,一个是,7月份Cancellation Rates房产交易毁约率的数据;第二个是,上个月加州California Housing Sentiment Index住房情绪指数,跟大家聊一聊,看看对我们南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场,有什么启发作用。

美国7月份房产交易毁约率调查

大家好,我是孙斯陶。今天想跟大家聊聊最近出炉的2个美国房产数据。首先,想跟大家聊的是7月份美国房产交易的毁约率数据。今天(8月16日)CNBC报道了一份由John Burns Real Estate Consulting的做的美国开发商/建商新房交易毁约率的问卷调查报告。根据这份调查,从4月份以来,新房交易毁约率,从全美国范围来看,多了一倍。从4月份的8%增加到了7月份的17.6%。而去年4月份,新房交易毁约率只有7.5%。

我想原因也很明显,美国房贷利率从去年年底就有往上走的迹象,美联储从三月中旬开始正式加息,所以时间点跟刚才的那份全美新房交易毁约率大致重合。我在3月4日的那一期节目里就提到了当时美国房贷和Refinance重新贷款的申请量下降的消息。道理也很简单,房贷利率提高了,大家的房贷成本就提高了,能贷到的钱就少了,很多原来买得起的房子,现在买不下来了。另外一个重要原因就是买卖双方的情绪转换,这部分在这期节目下半段我会结合数据来讲。

我们再看一下这份数据里面,一些有代表性的州的新房交易毁约率的表现。根据这份调查,德州Texas在7月份新房交易毁约率竟然达到27%,足足比刚才提到的全美平均的17.6%,高出了接近10%!而去年同期,也就是2021年的7月份,只有11%。 

然后我们看一下北加州的数据,根据这份报告,今年7月份的新房交易毁约率是23%,比全美国的平均数17.5%,也高出很多。而去年7月份的时候,这个数字只有8%。看完北加州,我们来看一下南加州。这份调查报告显示,南加州7月份的新房交易毁约率是12%,低于全美平均的17.6%!而去年7月份这个数字只有5%。 

这份问卷调查报告报告还提到了其它之前比较热门的区域,比如佛罗里达、西雅图所在的美国西部部地区、还有拉斯维加斯所在的美国西南部地区。大家有兴趣的话,可以去网上搜一下看一下原文,了解一下自己所在地区的情况,做个参考。

聊完新房交易的毁约率,我们看一下美国二手房交易的毁约率。根据Redfin网站的数据,在今年7月份,全美有6万3千个交易没有被完成,差不多折合16%。而去年7月份,毁约率只有12.5%。也一样,如果您可以去Redfin网站上看一下详细的报告,了解一下您当地的数据,做个参考。

7月份加州住房情绪指数

聊完全美国的数据,我们下面看一下加州本地的房地产数据。加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors, C.A.R.)公布的7月份的住房情绪指数(California Housing Sentiment Index)。大家看一下C.A.R.的图表,非常形象。

  • 首先,这个指数现在是59,比6月份上升了3点;
  • 有16%的受访者认为,现在是买房的好时机,比6月份的调查略多了一点;有84%的受访者认为,现在不是个买房的好时机;
  • 有60%的受访者认为,现在是卖房的好时机;有40%的人认为,现在不是卖房子的好时机;
  • 有43%的受访者认为,在未来12个月,找房子会更加容易,比6月份的时候,略有增加。有57%的人认为,未来12个月找房子不会变得更容易;
  • 有8%的受访者计划在未来的12个月里买房,比6月份的时候略多一些;92%的受访者表示,在未来的12个月里不打算买房;
  • 有35%的受访者认为,在未来12个月里房价会上涨;有65%的人认为,在而来12个月里,房价不会上涨。认为不会上涨的人比6月份多了一些;
  • 有24%的受访者认为,在未来12个月里,加州的经济状况会有所改善,这比6月份要多一些;有76%的受访者认为,未来12个月,加州经济状况不会改善;
  • 有19%的受访者认为,在未来的12个月里利率会下降,这比6月份的数据要多一些;有81%的受访者认为,利率在未来的12个月里不会下降;

怎么样?不知道大家看完这份问卷调查的结果是什么感觉!是不是感觉买方和卖方市场的转换,仿佛是一夜之间完成!其实不是的,任何事情的发生,都是有蛛丝马迹的。这份加州房地产经纪人协会的7月份住房情绪指数报告,其实并不算是经济和房产的预测。它只是反应出房地产市场上的买卖双方的情绪而已。这也刚好呼应了今天节目里第一部分提到的今年4月份到7月份,全美范围内,不管是新房,还是二手房,房产交易毁约率大幅上升的现象。

今天孙斯陶就简单跟您聊到这里,如果您喜欢我们的节目,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下一期再见!

美国房产最前线

2022.08.17

Sources:
CNBC; Redfin; California Association of Realtors;

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听说又要“印钱”了?美国通货膨胀见顶了?会影响南加州洛杉矶和尔湾的房价吗?美国房产最前线 孙斯陶 2022.08.11

听说美国又要“印钱”了? 这次是7390亿美元?8月7日(星期天)美国国会参议院以51:50的微弱优势通过了《2022年通货膨胀削减法案》。预计本周美国国会的众议院将进行表决。但是,令人费解的是,通过“印钱”来控制高通货膨胀,越听越让人糊涂。今天,孙斯陶跟您一起探讨一下。

通胀见顶?美国最新公布的7月份CPI数据

大家好,我是孙斯陶。在上个星期的节目里,刚刚跟大家聊了美债收益率倒挂和美国通货膨胀是否到了顶点的话题,今天(8月10日)公布的美国7月份通货膨胀CPI指数同比上涨8.5%的消息。说实在的,8.5%也算是很高了,但是这比之前的预期要稍微低一点。也就是通货膨胀的涨幅小于之前的预期。CPI反应了生活基本物资价格的变化。大家可以看一下美国CPI的构成图。能源、食品、居住成本、交通通勤的占比都很大。而且对我们的生活也很贴近。比如,我们去超市买食品、去餐厅吃饭、去加油站加油,等等。

我看了一下美国劳工部统计局今天发布的具体的数据,基本是这次通货膨胀率增速放缓的主要原因就是油价的下跌,而且这个下跌的幅度,在一定程度上抵消了食品价格和住房费用的增长。大家可以看一下美国CPI的构成图。如果去除掉食物价格和能源价格,也就是所谓的核心CPI,根据今天劳工部出来的报告,核心CPI在7月份里,年度同比上涨了5.9%,月度的环比上涨了0.3%。这比上一次公布的6月份数据都略有下降。除了刚才说的这些,这份报告里也提到了,美国二手车的车价、衣服的价格、交通通勤的成本,在7月份都有所下降。

但是也不是所有类别的价格都在下降。比如说,尽管能源的价格整体在下降,但是电价在7月份环比上涨了1.6%,跟一年前同期相比上涨了15.2%。整个能源类的价格跟去年同期相比上涨了32.9%。举个例子,疫情之前,在2019年原油大概是60多美元/桶,在今年上半年到过120美元/桶。虽然最近回落了不少,但是今年的平均价格还是高于以前。

我们观众最关心的当然是美国的居住成本。而且居住成本在美国CPI指数里的权重很高,大概占比1/3。在本次公布的数据里,居住成本在7月份依然是上涨的,跟去年同期相比,上涨了5.7%。也就是说,不管是买房还是租房,对于美国人来说都是很贵的!

总体来说,这次公布的美国CPI数据虽然比上一次公布的9.1%有所改善,不过说实在的,仍然太高,更是离美联储的目标,也就是2%的通货膨胀率,相差甚远。之前通货膨胀的累积,尤其是之前货币超发,仍然需要时间去慢慢消化。而且高通货膨胀对美国经济还有老百姓日常生活的影响都很大。所以我们6月份的时候做了一期起2023年是否会发生经济衰退的节目,如果您感兴趣的话,可以参考一下。不过不管怎么说,7月份美国通货膨胀的增速降低,总比升高好,至少努力的方向是正确的。

问题在经济!2022年通货膨胀削减法案

聊完今天公布的最新的CPI数据,我想跟大家聊聊上个星期天(8月7日)在参议院通过的《2022年通货膨胀削减法案》。因为还不是最终的法案,所以我简单看了一下。基本是就是以下几点:首先,是要对年度利润超过10亿美元的公司(某些公司除外),征收15%的最低企业税。第二、医疗保险和处方药的定价改革。美国将投资600亿美元在这些方面。第三、在气候和能源领域,政府将投资3690亿美元,用于清洁能源方面的项目。第四、美国国税局IRS将获得更多的预算来招募税务审查员,来增加财政收入。

从这个法案字面上看,从长期来看,或许在一定程度上能够缓解美国的高通货膨胀的压力。不过,我个人的感觉,短期内有效果的可能性并不会太大。我想起1992年克林顿在竞选总统时的口号,叫做“笨蛋,问题是经济!”(It’s the economy, stupid!). 今年年底11月,美国将会举行中期选举,美国人最关心的问题恐怕是民生问题,尤其是在现在这么高的通货膨胀率下,高油价、高粮价、高房价,会不会让钱包缩水的问题。我们普通老百姓不是经济学家,不懂复杂的经济学原理和对未来的深远影响。新增的这7390亿美元,会对美国的高通货膨胀率和我们最关心的美国房价有什么影响,我们还要继续观察。

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2022.08.11

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亦喜亦忧!美联储加息后 房贷利率反而大跌!?对洛杉矶和尔湾房地产有什么潜在影响?美国房产最前线 孙斯陶 2022.08.06

亦喜亦忧!美联储加息后 房贷利率反而大跌!?对洛杉矶和尔湾房地产有什么潜在影响?美国房产最前线 孙斯陶 2022.08.06

根据美国房地美(Freddie Mac)于8月4日公布的,美国平均30年房贷固定利率跌回了4.99%,这是从四月中旬以来首次跌破5%!您可能有点糊涂了,不是美联储上个星期刚刚再次加息0.75%了吗?怎么美国房贷利率反而跌了呢?今天孙斯陶跟您一起探讨一下其中的门道儿!

大家好,我是孙斯陶。现在是八月初,一年当中天气最热的时候,不过在我们南加州洛杉矶和橙县尔湾的房地产市场上,确是冷风习习!我最近在网上看到大家都在讨论美国的房地产会不会崩盘?会不会再现上一轮2008年史诗级的大跌?还有我们南加州的房地产到底会跌多少?从去年年底以来到今年年初“刚上车”买了房子的朋友,心情自然也好不到哪里去!

喜从何来?房地美美国房贷平均利率

不过我在上一期节目中就提到过,现在市场上也不都是负面的消息。今天孙斯陶再跟您聊聊最近的美国房地美(Freddie Mac)在8月4日公布的美国平均30年、15年、和5年的固定利率的最新数据,并跟大家聊聊为什么一边美联储在大幅加息,另外一边房贷利率近期却一路走低!

首先,我们一起看一下Freddie Mac刚刚发布的走势图,很明显的能看到,从去年12月以来,美国房贷利率,不管是30年FRM、还是15年FRM、还是5年ARM,一路猛涨。其中,大家最熟悉的30年FRM从去年12月23日的平均3.05%,涨到了6月23日的5.81%!在短短的半年里,涨了接近一倍,幅度不可谓不惊人!不过从6月底以来到本周,房贷利率涨涨跌跌,但是整体的趋势是走低。我们也看到了,本周四,还是房地美的数据,美国平均30年房贷固定利率FRM,跌破了5%,到了4.99%。在过去的1个半月里,这个跌幅也不算小!

华尔街的聪明钱

我要指出的是,美联储加息,加的是基准利率,并没有硬性规定商业银行发放房贷的利率必须是多少,所以只是间接影响了房贷的利率。房贷的利率大致上是跟踪十年期美国国债的收益率。所以如果我们关注美国房屋贷款的利率,那么我们不光要看美联储加息了多少,更要看美国国债的走势。华尔街上的玩家都是趋吉避凶的,这些Smart Money 聪明的钱,都是根据市场的预期,做出相应的调整。股市是这样,债市也是如此。所以近期美国房贷利率的走势,很有意思。需要我们继续关注。

忧自何处?加息对美国房地产的影响

我们前几期节目里也提到了今年以来美联储加息的原因和目的。不过,这对美国经济的影响,我们也看到了。最近几个月,美国房地产市场上,不管是新房,还是二手房,销售量也不是很理想。原因有很多,但是其中重要的原因之一就是现在在房子的可负担性变差,一方面,房价已经很高;另外一方面,我们刚才也看了房地美的房贷利率走势图,即使最近房贷利率降低,还是跟去年夏天,甚至去年年底比,大幅提高。

一方面美联储再次加息试图控制居高不下的通货膨胀率,另一方面,连续几次加息影响了经济的成长。大家最近想必也看到美国第二季度的GDP还有采购经理人指数PMI都不太理想的新闻。再加上,一些指标性的大公司减少招聘员工的新闻。假如经济成长放缓,普通人能否在现在这种高通货膨胀的情况,承受这么高的房贷利率,就是个问题了。

通货膨胀到顶了吗?要观察哪些信号

现在,市场上有人在讨论,美国通货膨胀是否到顶的问题,潜台词就是在经济已经受影响的情况下,还需不需要继续加息?我觉得我们要观察一些信号,比如欧洲的紧张局势有没有缓解、供应链有没有恢复正常、油价和粮食价格有没有回落、美国经济GDP到底受到多大的影响、失业率有没有大幅上升、等等指标。不过对于我们普通老百姓,我们获得第一手信息的渠道非常有限,与其看到别人说洛杉矶和尔湾的房地产要涨就非常开心,别人说要崩盘就非常焦虑,自己胡思乱想,不如看9月份美联储下次开会时会不会再次宣布加息就好了!

说到底,美国房地产未来的涨跌是没有人知道的,再加上今年以来“黑天鹅”和“灰犀牛”事件这么多!没有人手里有“水晶球”,未来的走势要看政策面和市场情况。不过,我要说的是,当大家手风儿顺的时候,要居安思危,未雨绸缪!当大环境不利的时候,要检讨一下之前的投资决,当初的投资依据是否依旧成立?借着这个机会多多复盘,避免以后再犯同样的错误。毕竟涨跌都是一时的,投资确是长远的。

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2022.08.06

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美联储又加息了!南加州洛杉矶和尔的房子更难卖了!美国房产最前线 孙斯陶 2022.07.28

美联储又加息了!南加州洛杉矶和尔的房子更难卖了!

美联储主席鲍威尔今天(7月27日)宣布为了对抗居高不下的通货膨胀,美国再次加息0.75%,也就是三码。不过市场上很多人反而很开心,因为大家觉得鲍威尔在记者发布会上重申了对抗通货膨胀的决心,但是也暗示了在未来的某个合适的时间点,美联储不是不可能放慢加息的脚步。孙斯陶今天跟大家聊聊这将会对南加州大洛杉矶地区和橙县尔湾的房地产有什么样的潜在影响!

大家好,我是孙斯陶。今年以来,我们经历了3月份、5月份、6月份这三次加息之后,果不其然,今天又迎来了第四次加息,幅度跟6月15日那次一样,加了0.75%,也就是3码。虽然已经加息加到麻木了,不过美联储主席鲍威尔在FOMC会议之后的新闻稿,还是要看一下的。主要是看看跟前几次加息时候的新闻稿相比,有哪些相同点,和不同点,毕竟魔鬼都在细节里。

首先,美联储把隔夜拆款利率提升到了2.25%-2.5%这个区间。我们之前的节目里好几次都提到了上个世纪80年代的美联储保罗·沃尔克和他的非常激进的加息政策。给大家打打预防针。尽管如此,我想美联储在6月份加息三码的基础上,再次加息三码,这个幅度就很惊人了。你想想看光6月份和7月份,就加了1.5%。这还没算上3月份和5月份那两次加息。这基本上也显示出来美联储对抗通货膨胀的决心,毕竟根据这几次的会后发言稿来看,美联储还是想让通货膨胀水平回到之前的2%左右。不过我想,这个目标非常难,至少不是短时间能实现的。

第二点,鲍威尔提到了,经济指标显示,美国近期的支出(Spending)和生产(Production)都在走软,但是尽管如此,失业率还是非常低,6月份是3.6%。其实最近的经济数据出来的很多,很多也是相互矛盾的。比如说,上个星期就有新闻报道说现在申请失业救济金的美国人又开始增加,还有一些大公司也宣布裁员或者减少招聘新员工。还有一些房地产公司,我听说也在裁员。我看,美联储为了抵御通货膨胀这么加息,早晚会对经济增长造成影响。美国的普通老百姓,冷暖自知,并不是每个人都在知名的高科技企业上班,也不是每个人都是年薪几十万美元起步。经济大环境如此,普通人花钱就会变得更小心。

第三点,就是将会按计划在9月份加速缩表。美联储现在在资产负债表上有9个Trillion(9万亿美元)。鲍威尔今天说要把MBS,也就是抵押贷款证券,每个月缩减上限提高到350亿。国债每个月缩减上限也提高到了600亿美元。我们之前的节目也介绍过,美联储的这种量化紧缩,也不是短时间能达成的,但是给市场带来的压力,确实真实的。

基本上来看,美联储的这次加息,还有鲍威尔在会后的这次发言的内容,还是符合预期的,没有什么太令人惊讶的东西。毕竟这个加息的幅度,已经是保罗·沃尔克在上个时间80年代以来,最大的幅度了。其实大家对于这种发言看看就好,毕竟他们都会给自己留有余地,不会把话说得很明白、很具体的。

这就让大家更加关注下一次美联储开会,也就是9月下旬的那一次的会议。我觉得到时候会不会加息,还是要看当时的经济数据。要看到时候通货膨胀会不会有改善,失业率会不会增加,美国经济会不会陷入衰退。还有到时候,如果还是要加息的话,加息的力度有多大,是放缓还是加速?

聊完美国经济的大环境,政策面的影响。我们一起看看美国的房地产。其实今年年初加息以来,房地产成交量都不好。根据美国房地产经纪人协会(National Assocition of Realtors)的数据,美国二手房屋销售,从年初1月份的六百多万户(年化Seaonally Adjusted Annualized Rate,下同),下降到了5月份的五百多万户。我进入我们的系统里面看了看,在南加州大洛杉矶地区,包括橙县的一些热门城市,市场上在售的房子,在市场上的天数,都大大增加。有一些也下调了上市价格。普遍反应,杀价也变得相对容易了很多。

美国二手房销量大幅下跌,新房销售也不好。而且新房和建筑许可证的申请数量也下滑。这说明,房地产开发商也变得非常谨慎。其实大家也不用是房地产方面的专业人士,就能找到很多数据。比如说,美国的开发商很多都是上市公司,他们的财报都是公开信息。还有房地产企业嘛,都是要融资的,大公司都是 有评级机构的评级的。这些评价,是上调,还是下调,都是暗藏着很多有用信息的。

说到这里,我就必须再次跟大家讲,美国的房地产市场,是一个高度市场化的市场。房子是资产的一种,自然也会收到政策面的影响,比如货币政策。加息还是降息,量化宽松或者缩表,都是影响到美国房地产市场。既然有风险,就是有涨跌。我们亲眼目睹了2008年金融危机之后,美国房地产的大跌。同时也见识了疫情这两年来的大涨。不过很多事情都是一体两面的,并不都是负面的。比如说,现在美联储大幅加息,就会造成“美元回流”现象。再加上现在欧洲的紧张局势,大家看看美元指数就知道了。

所以,还是老话,在经济预期上行的时候,我们要大胆的放手一搏,在经济预期下行或者不明朗的时候,就要小心谨慎,才能走的更远。今天我们就聊到这里,如果您喜欢我们的节目,请您订阅并分享我们的频道。我是孙斯陶,我们下次再见!

美国房产最前线

2022.07.28

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失去的三十年!安倍经济学对日本房地产的影响和对美国房地产的启示!美国房产最前线 孙斯陶 2022.07.20

失去的三十年!安倍经济学对日本房地产的影响和对美国房地产的启示!美国房产最前线 孙斯陶 2022.07.20

大家好,我是孙斯陶。好久不见,前阵子度假当中,这个世界还真的发生了不少事情。尤其是日本前首相安倍晋三遇刺。作为一个国际知名的政治人物,政治方面的功过是非,自然任人评说。但是今天我想跟大家聊的是,在经济方面以他名字命名的“安倍经济学”(Abenomics)和其对日本房地产的影响,还有对我们美国房地产有什么可以借鉴的历史意义。

广场协议失去的三十年

要聊所谓的“安倍经济学”,就不能不提美国和日本在上个世纪的几次贸易战,以及之后签署的“广场协议”。二战之后,日本经济起飞,从五六十年代开始,与美国产生贸易摩擦。当时贸易战是在劳动密集型商品出口方面,比如日本出口到美国的纺织品,也就是美国对日本用低廉的价格把衣服出口到美国非常不满,举个例子,日本当时出口到美国的衬衫只卖1美元。

不过,在70年代石油危机之后,随着日本的产业逐渐升级,80年代的时候,日本的汽车、半导体产品、家电这些高科技附加值的产品,在美国就非常常见了。在一片荣景之下,很多日本人认为日本的经济规模很快就会超过美国。经济腾飞了,有钱了,就来炒房子。当时的日本人,只要买房地产,然后抵押给银行,然后拿贷到的钱继续买房子,如此循环往复,就能赚到钱。据说当时日本有30%的人直接或者间接从事跟房地产相关的业务。从东京的房地产,到海边的度假屋。当时号称卖掉东京,就能买下整个美国。

不过眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了!随着日本的崛起,来自美国和欧洲的贸易压力大增,之后美、日、英、法、德,5个国家一起签署了著名的“广场协议”。当时的日本外务大臣,是安倍晋太郎,也就是今天要聊的主角,安倍晋三,的父亲。之后的故事我们就都知道了,日元大幅升值,出口型企业无法生存,不得不把生产线外移到其它国家,失业的人越来越多,日本经济一蹶不振。股市崩溃,房价一路下跌。最后,很多人房贷也干脆不还了,因为已经资不抵债了。日本也就进入了长期的通货紧缩,迎来了所谓的“失去的三十年”。

安倍经济学 – “三支箭

说到所谓的“安倍经济学”,简单讲就是在2012年,安倍在他第一个任期刚开始时,为了振兴长期低迷,“通货紧缩”的日本经济而提出的三大经济主张,也就是作为的“三支箭”。第一支箭,是采取激进的货币宽松政策。说到“货币宽松”政策,我们美国的朋友可不陌生,我们也经历多很多轮的QE,货币放水,我们都习以为常了。那我们看一下当时的日本的情况。2013年4月的时候,日本央行宣布采取“量化与质化宽松”计划,也叫做QQE。

这产生了2大直接后果。第一,日本进入负利率时代,这就降低了企业和老百姓的借贷成本。说白了,就是希望企业去贷款做生意,老百姓也贷款用来消费,比如贷款买车、贷款买房;除了负利率,另外一个直接后果就是日元贬值,这样一来,日本企业把他们的产品出口到国外的时候,就有价格的优势。比如卖到美国日本汽车,不光“物美”,更重要的是“价廉”。所以安倍经济学的“第一支箭”提振了日本的出口,通货膨胀也有所提升。

你可能会说通货膨胀提升是好事吗?你要知道,10年前安倍刚上台的时候,日本经历了多年的通货紧缩,也就是“deflation”。通货紧缩,简单说,就是通货膨胀的反义词。当市场上的货币减少的时候,那么货币的购买力就上升了,也就是说钱就更值钱了。那么老百姓就更愿意持有货币,而不是把钱花出去。买东西的人少了,物价就会下跌。企业就不愿意投资和扩大生产。结果也显而易见,长期这种恶性循环,导致了日本失业率上升和经济长期衰退。所以对于当时的日本来说,能否从通货紧缩中走出来,非常重要。

不过因为日本在上世纪经历了美国的6轮贸易战,签署对日本非常不利的广场协议,再加上2008年金融危机,还有日本在2011年发生的大地震,日本经济景气低迷。即使日本央行采取了史上最宽松的货币政策,日本的经济情况在2016年以后才有所小幅改善。

聊完安倍经济学中的“第一支箭“,我们看看“第二支箭”是什么?第二支箭就是采取积极的财政政策,由国家向经济注入大量资金,为企业减税,增加基础建设方面的政府支出。这方面,我想我们的观众就更不陌生了。增加基础建设方面的政府支出,不就是“铁公基”吗?美国去年年底也通过了类似的法案,叫做《基础设施建设和就业法案》,大概有1.2万亿美元,用来改善美国的道路、公共交通、机场、港口、电动车的充电桩等等。并借此希望能产生大量的就业,振兴经济。可见在遭受比较大的经济危机也好,或者是疫情之后,为了振兴经济,增加就业,在国家层面上增加财政投入,是各国政府经常采用的财经政策。

不过为了刺激经济,政府投入增加了。钱从哪里来呢?我们知道日本的个人所得税的税率是很高的。安倍经济学的做法是通过提高消费税的税率来补这个缺口。日本在2014年,把消费税从5%,增加到了8%。在2019年,更是再次把消费税提高到了10%。我看我们在美国的观众应该是越听越熟悉,我们南加州的消费税,尤其是洛杉矶县的消费税,这些年也一直在提高。除了消费税,拜登的税务改革,高收入税的税率会增加到多少?遗产税以后会怎么变化?这些也是我们一直都在关注的话题。

除了刚才聊的货币宽松和财政刺激这两支箭以外,“安倍经济学”的第三支箭,就是所谓的”结构改革“,振兴日本民间的投资。比如,允许更多移民进入劳动力市场,改善日本老龄化社会缺少劳动力的现实。再比如,增加女性就业等等。之后,日本也出台了一系列措施,刺激高科技产业的发展、鼓励生育、改善社会保障体系等等。

对日本房地产的影响和跟美国房地产的对比

整体上看,在安倍执政的几年里,日本的股市和房地产都有显著改善。尤其是2013年传出东京将要举办2020年夏季奥运会之后,房价有所回升。日本实行量化宽松的货币政策,贬值的日元带动了出口,失业率降低,国民收入增加。收入增加,房价也会水涨船高。再加上日元贬值,也吸引了不少海外投资人。尤其是日本的小型公寓,在安倍在任期间,涨幅明显。另外,跟美国这两年的情况类似,在疫情期间,很多日本人觉得居住环境需要改善,需要更大的空间,所以产生了很多房产的需求。

其实这么多年在美国,我们看到的也都是类似的套路,无外乎就是“大灾、大救、大涨、通胀“的轮回。每一个轮回,都是富人的家庭财富增加,普通老百姓被当作”韭菜“收割。其实不管是在日本,还是在美国,或者是世界上其它地方,房价上涨都是“有钱人终成眷属,没钱人亲眼目睹”。

不过,就当下的情况来看,日本和美国,也有很多不同之处。日本现在是日元汇率在低位、利率也很低。再加上日本是个老龄化社会,年轻人比例小,对买房的需求不大。据说在日本的一些地方,因为出生率过低,年轻人过少,造成很多房产空置。而美国这边的情况是,美联储今年以来连续加息,美元汇率也是一路走高,产生所谓的“美元回流”现象。这就会对世界上其它国家的央行造成巨大的压力,日本自然也不例外。另外一方面,美国是个移民国家,新移民很多。不管是本地人,还是外来人口的房产需求一直都很旺盛。在后疫情时代,再加上欧洲的紧张局势,低通货膨胀和低利率的大环境已经不存在,美国和日本的房地产市场将会怎么走,需要我们继续观察。不论什么时候,决策要靠自己,执行要靠专业!

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美国房产最前线

2022.07.20

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