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储蓄耗尽！卡债飙升！美国低收入房主无力负担高昂的房屋保险！加州房屋保险危机愈演愈烈！你了解加州FAIR保险计划吗？美国房产最前线孙斯陶 2023.09.08

你了解加州FAIR保险计划吗？加州房屋保险危机愈演愈烈！不断飙高的保单成为房主沉重的负担！

今年早些时候曾多次在节目里介绍过南加州的房屋保险因多家大型保险公司的退出，保费面临上涨的消息。前阵子又看到媒体报道了一个奇怪的现象，那就是不仅一部分低收入的房主无力承担不断上升的房屋保险保费，而且一些富有的房主觉得他们有能力支付房子的重建费用因而也不太愿意购买房屋保险。今天孙斯陶以其在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，跟大家聊聊南加州房屋保险（Homeowners Insurance）的相关话题。

低收入房主的困境

根据报道，今年美国房屋保险的保费平均上涨了20%，达到1400多美元。当然，在我们南加州，因为房屋价值普遍高于美国平均水平，房主的保费我想是一定高于美国平均数的。这对一些现金流不佳的房主来说，是一个不小的负担。

根据美国富国银行（Wells Fargo）8月份发布的报告显示，美国家庭的信用卡债务首次突破1兆美元，信用卡违约率已经达到历史高位。一般来说，信用卡违约率的上升说明普通人不仅家庭收入增长缓慢，而且在逐渐耗尽自己的信贷额度。

在疫情期间，美国联邦和州政府发放了几兆美元的补助款，普通消费者因此积累了超额的储蓄。哪怕前几年通货膨胀居高不下，但是美国人的消费支出仍然非常强劲。但是随着美联储自去年3月份开始加息，信贷成本也随之增加。之前累积的超额储蓄也在被逐渐消耗掉。现金流不好的人，就会缩减开支，改变消费习惯。因此，就出现了刚才提到的有些低收入的房主无力负担不断上升的房屋保险保费。

更多保险公司步入State Farm和Allstate的后尘

在6月份的节目中，我向大家介绍过， State Farm和Allstate两大保险公司终止了接受加州房屋保险新合同的申请。最近又发现有新的保险公司退出加州的房屋保险市场。比如，AmGUARD和Falls Lake这两家在7月底向加州保险局提出申请，不仅不接受新房屋保险的保单申请，甚至连现有保单也不续保。

说起这两家公司，可能很多人不太熟悉。其实AmGUARD Insurance的母公司是大名鼎鼎的巴菲特的波克夏·海瑟威（Berkshire Hathaway Group ）。Falls Lake则是一家再保险公司。再保险（Reinsurance）是指一家保险公司为避免自己遭遇损失和风险而向另一家保险公司投保的过程。保险公司通过签订保险契约以得到面对不同风险（如：龙卷风、地震、法律诉讼、疾病或过世）时的保障。同理，再保险公司为保险公司提供类似的保护。

加州FAIR计划

在加州一部分高风险地区，通常成本更高的加州公平保险准入要求计划（California FAIR）可能成为当地新业主的唯一的财产保险选项。很多人对加州的公平保险准入要求（FAIR）计划不太了解。该计划是加州居民在普通私人保险公司拒绝提供保险时可以选择的有限保险计划。尽管FAIR计划提供了有限的火灾保险承保范围，但通常比私人保险公司的保费更高。

其实这种情况并不是加州独有的。美国保险监理官协会(National Association of Insurance Commissioners)在2022年对美国15个州的保险公司进行的调查中发现，随着极端气候事件不断增多，理赔成本变高。由于美国大多数房屋保险的保单都是一年期的。所以期满后房主再续约的时候就会发现，保险公司不一定受理高风险地区的保单申请。

一部分富裕的房主的侥幸心理

根据统计，美国估计有12%的房主选择不购买房屋保险。其中大约一半的未投保房主的家庭年收入低于4万美元。也就是刚刚提到的部分现金流不稳定的房主无力承担高昂的保费。但是如果你有房屋贷款，因为住宅房屋保险是大多数住房贷款的基本要求，所以很多人还是必须买房屋保险。

令人想不到的是，还有一些富裕的房主有侥幸心理，觉得即使万一发生灾难性事件，他们也有能力支付房子的重建费用，因而也不太愿意购买变得非常贵的房屋保险。这些房主，往往已经付清了房屋贷款，而且有一定的积蓄。

说到底，还是随着多家大型保险公司退出加州本地的房屋保险市场，对市场造成了冲击。尽管如此，我觉得不买房屋保险，是非常危险的。根据加州保险监督局的数据，目前仍有100多家保险公司在加州提供房屋保险。货比三家，购买一个承保范围合适的房屋保险，还是非常有必要的。

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美国房产最前线

2023.09.08

2028年洛杉矶将举行夏季奥运会。洛杉矶的民宿和度假屋房主翘首以待，更有很多房地产投资人打算入场，提前布局南加州大洛杉矶地区的度假屋和短租房市场。不过，最近洛杉矶县的部分房主应该收到了由洛杉矶县房产税征收部门（County of Los Angeles Treasurer and Tax Collector）群发的关于短租房管理条例的通知信。今天孙斯陶跟大家聊聊南加州的短租房和度假屋市场动态。

洛杉矶县非建制地区短租房将受到监管

信上说，2019年3月19日，洛杉矶县曾通过了一项动议，将制定《短租房管理条例》，用来管理位于非建制区域（Unincorporated Areas）的房产短期出租。对于房屋短期出租（Short-Term Rentals，STR），洛杉矶县是这么定义的：STR指的是出租住宅，或者住宅的一部分，用以收取夜宿费用，为客人提供连续不超过30天的住宿。这类短租房一般是通过我们熟知的Airbnb（爱彼迎）、Expedia、和Vrbo这类在线短租托管平台进行宣传和预定的。

如果洛杉矶县监督委员会通过了这份管理条例的话，位于洛杉矶县的非建制区域的短租房将受到更严格的管理。比如说，在这些区域里的短租房如果是经营业者的主要住宅的话，那么经营者必须向政府报备，并缴纳每年$914美元的登记费。预计将于本月举行的会议上对这份草案进行审议。关于这份草案的细则和公听会的日期，大家可以去洛杉矶县政府网站上查询。

圣伯纳迪诺县短租许可

其实，最近几年南加州各地对短租房的管理日渐规范。以圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）为例，当地有大熊湖（Big Bear Lake）、箭头湖（Lake Arrowhead）、约书亚国家公园（Joshua Tree National Park）等知名旅游景点。很多来自洛杉矶（Los Angeles）、橙县（Orange County）、湾区（Bay Area）、甚至外州的人来这里买度假屋，用于自家度假或者出租盈利。

疫情以来，美国很多人，尤其是“千禧世代”，崇尚远程办公。再加上当地房价的可负担性很好，所以很多人去购置房产，导致当地房价在过去几年里增幅显著。很多度假屋的房主自己不住的期间，把房子放到短租平台上赚钱支付房贷月供，或者当作被动收入。

但是，随着短租房的增加，其负面影响也变得愈发明显。当地居民对噪音、停车问题、财产损害和游客带来的垃圾增加的抱怨大幅增加。为了解决这些问题，圣贝纳迪诺县和其下辖的很多城市，例如库卡蒙格牧场（Rancho Cucamonga）、二十九棕榈村（Twentynine Palms）和丝兰谷（Yucca Valley），纷纷制定管理短租房的地方法规。

我甚至听说前阵子，有些当地的短租业者甚至收到了某知名在线短租平台的房屋下架通知。这样一来，严格的法规和许可证发放制度劝退了很多潜在的度假屋买家。尤其是那些打算把度假屋当作短租房来盈利的投资房买家。当然，这对单纯想买度假屋自己享受的朋友来说是个利好。

南加州度假屋/短租房管理的发展趋势

其实，短租房的经营受到监管，从而使其更正规，从长期来看也不懂一定是坏事。虽然短租房会影响当地居民的居住品质，但是也可以促进南加州本地的旅游业。所以问题在于如何在经济利益和本地常住居民的生活质量之间取得平衡。

不管怎么说，南加州各地对短租房经营加强管理是大势所趋。除了刚刚提到的洛杉矶县和圣伯纳迪诺县，例如，橙县的尔湾（Irvine）和迪士尼乐园（Disneyland）所在的安纳海姆（Anaheim）等城市也早就颁布了类似的管理规定。所以，如果您想布局南加州的度假屋和短租房市场，要好好了解当地的相关法规，少走冤枉路。

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美国房产最前线

2023.09.02

美国房贷利率创下2000年以来的新高。与此同时，随着美国房价的上涨，百万豪宅的比例也接近了历史峰值。今天，孙斯陶结合在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，跟大家聊聊房产市场上的最新动态。

美国超过百万美元的住房比例接近创纪录水平

根据美国Redfin的数据，由于在售房源库存紧张，随着各地房价上涨，市场上百万美元以上住宅比例已接近历史峰值。

今年6月，超过百万美元的住宅占了美国住房市场的8.2%。这仅略低于2022年6月创下的8.6%的历史最高比例。在经历了去年下半年房价下跌之后，今年2月，这个比例曾一度降至7.3%。同样值得关注的是，自疫情爆发以来，百万美元以上住宅的比例翻了一番，起初仅约占房市的4%。

Redfin的数据还表明，截至6月，美国房地产市场的总价值创下了46.8万亿美元的历史新高，超过了2022年的46.6万亿美元，比两年前高出19.1%。截至今年7月，美国的中位数房价同比上涨了3%，创下自2022年11月以来的最大涨幅。Redfin的数据显示，尤其是高端住宅，价格年涨幅高达4.6%，而该市场在第二季度的中位数售价达到了120万美元。

Redfin的经济学家认为，在售房源供应短缺让许多房产变得抢手。在美国大部分地区，那些条件优越、价格合理的高价房正吸引着购房者，甚至在某些情况下引发了Bidding War竞价竞购。

美国大部分地区的房价在第二季度中上涨

根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors ，NAR）的最新季度报告，2023年第二季度，几乎60%的城市（即221个中的128个）的房价出现上涨，其中有5%的地区甚至出现了两位数的价格上涨。

但是因为去年下半年的房价下跌，现在的房价跟一年前相比，美国独立屋的房价中位数下降了2.4%，为402,600美元。比如，第二季度，德州的奥斯汀（Austin）的房价，跟去年同期相比，同比下降了19.1%，旧金山（San Francisco）同比下降了11.3%，拉斯维加斯（Las Vegas）下降了7.4%。

美国前十大房价最高的地区中有七个位于加利福尼亚州。比如我们比较熟悉的：

北加州湾区的圣荷西 – 森尼韦尔 – 圣克拉拉（San Jose-Sunnyvale-Santa Clara），房价中位数是1,800,000美元；
北加州的旧金山 – 奥克兰 – 海沃德（San Francisco-Oakland-Hayward），房价中位数是1,335,000美元；
南加州橙县的阿纳海姆 – 圣安娜 – 尔湾（Anaheim-Santa Ana-Irvine），房价中位数是1,250,000美元；
圣迭戈/圣地亚哥 – 卡尔斯巴德（San Diego-Carlsbad），房价中位数是942,400美元；
奥克斯纳德 – 千橡 – 文图拉（Oxnard-Thousand Oaks-Ventura），房价中位数是904,900美元；

美国房贷利率创2000年来新高

根据美国房地美（Freddie Mac）的最新数据，美国30年固定房贷利率上周达到了7.23%，创下了2000年以来的新高。

如果美联储继续加息，房贷利率有可能达到8%。房屋贷款的需求量也降至1995年4月以来的最低水平。房贷利率的上涨导致潜在购房者的购买力不断减弱。再加上在售房源供应的短缺，房价不断上涨，美国房产市场的交易量持续下降。

美国住房的可负担性已经降至自1984年以来的最低点。根据Redfin的数据，以上个月6.7%的房贷利率计算，一套价值100万美元的房屋，每月的房贷月供将达到6604美元，而去年6月的典型利率约为5.5%，每月还款额为5984美元。

房贷利率的迅速上涨也导致一些打算换房的现有房主暂停了卖房的冲动，从而减少了现有待售房屋的供应量。而市场上在购房者则只能转向购买新建房屋。美国住宅建筑商协会（National Association of Home Builders ，NAHB）的首席经济学家罗伯特·迪茨（Robert Dietz）表示，通常情况下，新建房屋只占住房库存总量的12%，但目前至少占整个市场的30%。

美国房贷利率将超过8%？

如果美国30年期房贷利率未来真的达到8%，我觉得，买家和卖家都会减少，房产市场活跃度将大幅降低。其实据我观察，当房贷利率超过6%的时候，许多首次购房者就已经放弃了购房计划。另外，高利率环境也会减少房主卖房的冲动。因为他们再去买房的时候，就要承担更高的房贷利率，购买力就会减弱。

但是高利率会不会立即对美国房价产生重大影响呢？我觉得，要看当时就业市场会不会出现剧烈的下滑。如果发生大规模裁员而导致经济衰退，那么一些人被迫卖房，同时买家减少，房价就会受到影响。

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2023.08.26

随着南加州房地产市场的反弹，洛杉矶和尔湾等地区的楼市情况备受瞩目。孙斯陶将结合最新的美国房地产数据，跟大家聊聊投资者和购房者都在密切关注的美国建筑开发商情绪指数的波动和创下二十年以来新高的美国房贷利率。另外，最近孙斯陶发现，作为美国首次购房群体的主力，“千禧一代”（ Millennials）和“婴儿潮一代”（ Baby boomers）在购房方面有很多不同。今天一起跟大家聊一聊。

美国开发商情绪下滑

2023年8月，根据美国建筑商协会/富国银行房地产市场指数（National Association of Home Builders/Wells Fargo Housing Market Index），新建住宅市场的建筑商情绪下降了6个点，降至50分。这是最近七个月以来市场情绪的首次下跌。

50分以上算是“正面”，50分以下被认为是“负面”。 50分刚好在分界线上。市场普遍认为，高房贷利率、建筑工人短缺、土地供应不足、以及相关配套设备的持续短缺，导致建筑成本居高不下，从而抑制了美国建筑商的情绪指数。

这个指数由三大部分组成：1. 现在的独立屋销售；2. 未来6个月的独立屋销售预期；3.潜在买家的客流量；其中，销售状况下降了5个点，达到57，而未来六个月的销售预期下降了4个点，达到55。此外，买家上门看房的客流量下降了6个点，降至34。

孙斯陶看了这份报告之后觉得，其中买家客流量的下降值得特别注意。要知道现在全美国的住房供应存在巨大的缺口。但是，根据房地美（Freddie Mac）刚刚公布的美国房贷数据，30年固定房贷平均利率已经上涨到7.09%。很多潜在买家，尤其是普遍依靠房贷的首次购房群体，不得不离开市场。

如同孙斯陶在去年10月份的那一期节目中所介绍的那样。面对持续上升的房贷利率和看房客流量的减少，越来越多的建筑商开始采取促销策略。根据这次公布的数据，采取“降价”策略的建筑商比例，从7月的22%增加到了8月的25%，这是最近四个月以来的首次上升。平均降价的幅度大概是6%。

但是，如果算上包括给买主提供低息房贷在内的各种促销手段的话，这个比例从7月的52%增加到了8月的55%。当然，这个比例仍低于去年年底的62%。不过，孙斯陶指出，一般来说夏天是房地产交易的旺季，50分又刚好在荣枯分界线上。所以，我们要格外注意本轮房地产反弹能否延续下去。

“千禧一代” vs “婴儿潮一代”

刚刚提到了，随着美国房价和房贷利率双双上涨，作为美国购房主力的“千禧一代”正面临着日益激烈的竞争和挑战。虽然“千禧一代”在过去十年的大部分时间里是购房的主力，但近期已被“婴儿潮一代”超过。

根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，N.A.R.）的数据突显了这种转变。出生于二战后、大约在57至76岁之间的“婴儿潮一代”现在占据了39%的购房者比例。相比之下，年龄在24至42岁之间的“千禧一代”仅占28%。

孙斯陶发现，美国的“千禧一代”在过去十年中有八年时间里一直是购房者中的主导群体。然而，在过去一年中被“婴儿潮一代”超过。“千禧一代”的购房者在面临诸如Multiple Offers竞价战和全款购房者（All Cash Buyers）时，不敌“婴儿潮一代的购房者。

根据CoreLogic的房产数据，现阶段美国近四成的房屋销售为全款交易。而超过一半的“婴儿潮一代“购房者采取全款购房方式。因此，”千禧一代“在面对”婴儿潮一代“购房者时处于劣势。

这就导致了一个现象。根据美国房地产经纪人协会（N.A.R.）的数据， 1981年，重复购房者的年龄中位数为36岁，而如今，典型性多次购房者的年龄中位数升高到59岁。

假反弹还是真趋势？

从数据上看，今年上半年的房地产市场复苏主要集中在一手新房市场，二手房的销售受到房源短缺的影响，仍然疲软。一部分购房者从二手房市场转向新房市场，从而助推了新房销售的反弹。去年下半年美国房价的下降也进一步推动了新房销售的增长。

不过，正值夏天这个房产销售旺季。美国建筑商情绪指数出现最近七个月以来首次下跌，正处于50这个临界点。所以未来状况仍不容过分乐观。今天就跟大家简单聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

美国房产最前线

2023.08.18

美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，N.A.R.）每年都会发布外国人赴美购房报告。今天孙斯陶根据这份最新的报告和我在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，和大家聊聊中国人赴美购房这件事儿。

外国人赴美购房调查

总体上看，近年来，外国人对美国房地产市场的购买量持续下降，连续第六年创下了自2009年有记录以来的最低水平。根据NAR上周二发布的报告，截至今年3月的过去一年内，外国人购买了84,600套美国住宅，较上年减少14%。

这一趋势在购房总值方面同样有所体现，过去一年内国际买家购买了总值为533亿美元的美国住房，较前一年下降了9.6%。这也是NAR自2011年开始收集数据以来的最低水平，凸显出外国人对美国房地产市场的购买热情逐渐冷却。

外国买家减少的原因

说起外国买家撤退的原因，其实跟美国本地人类似，包括房价的大幅上涨以及待售房屋数量的减少等。这使得许多购房者感受到巨大的压力，房价的高企让他们望而却步。与此同时，美元的强势也在一定程度上抑制了外国人的购房欲望，使得购房成本更为昂贵。

NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）在解释市场现象时指出，2020-2021年间，美国房价上涨幅度显著，许多人因此而被高房价挤出市场。尽管在疫情后，人们预期外国买家会回归，但美元的强势对此构成了明显的制约。

新冠疫情爆发初期，国际旅行受到限制，导致美国房地产市场的海外需求急剧下降。然而，随着美国逐步放宽旅行限制，房地产市场逐渐恢复活力。然而，外国买家在购房时所受到的美元升值影响，使得房屋价格变得更加昂贵，这对于他们的购房计划构成了阻碍。

外国买家的特点

尽管外国买家购房量下降，但在购房总量的降幅方面，他们的表现相对较为稳定。与同期美国本土买家成屋销售量下降23%相比，国际买家的降幅较小。这主要归因于国际买家更倾向于全款支付，相对不太受房贷利率上涨的影响。

根据NAR的数据，大约42%的外国买家在购房时采取全款支付方式，而同期美国本土买家中只有四分之一选择全款支付。此外，外国买家在购房金额上也相对更高。NAR报告显示，在截至3月的过去一年内，外国买家的购房价格中位数约为39.6万美元，而同期美国所有二手房的售价中位数约为38.4万美元。这一数据进一步突显了外国买家在购房时的高额支出。

外国买家最喜欢买哪里的房产？

然而，外国买家在整个美国房地产市场中的占比仍然较小，仅占成屋销售总量的不到2%。尽管如此，在购房地区分布上，佛罗里达州成为外国买家最喜欢的购房目的地，占到售出房产总数的近四分之一。加州和得克萨斯州分列第二，各占12%的份额。不过，佛罗里达州最近通过一项法律，禁止包括中国在内的七个国家的居民（不包括绿卡持有者）在该州购买房产，这可能会对未来的购房趋势产生影响。

中国人赴美购房情况

然而，有关中国买家的数据显示了一些有趣的趋势。尽管整体外国买家数量减少，但中国买家在美国房地产市场上的地位可能会增加。据最新报告，截至今年3月的12个月内，中国买家对美国住宅的需求增加了一倍以上。这可能意味着外国买家对美国房地产市场的兴趣有望再次上升，尤其是中国买家。

近期的数据还显示，来自中国的买家购买美国现房的平均购房价格最高，为123万美元，其中三分之一购买了加利福尼亚州的房产。中国买家在美国住宅购买总额上也排名第一，为136亿美元，其次是加拿大（66亿美元）、墨西哥（42亿美元）、印度（34亿美元）和哥伦比亚（9亿美元），延续了自2013年以来的趋势。

中国买家选择购买美国房产的原因多种多样。一些购买者可能是为了不把鸡蛋放在同一个篮子里。另一些买家可能是为了子女的教育，以便他们的孩子能够获得更好的教育机会。比如，很多人对洛杉矶圣马力诺（San Marino）和橙县尔湾（Irvine）的学区房很感兴趣。此外，一些买家还可能是为了退休或度假而购买了美国的房产，追求更优越的生活质量和居住环境。

然而，值得注意的是，中国买家在美国房地产市场中也面临一些挑战。由于中国政府加强了资本流动的管控，购房者将资金转移到海外变得更加困难。此外，疫情的影响也让一些购房者暂时放缓了购房计划，因为国际旅行受到限制，使得跨国购房变得更加复杂。然而，随着国际旅行限制的逐步放松，中国买家对美国房地产市场的兴趣有望进一步上升。

不知道你对NAR这份外国人赴美购房报告怎么看？欢迎大家给我留言，发表自己的看法。如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

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2023.08.09

新一轮的加州购房圆梦共享升值计划

在今天正式的节目开始之前，不知道大家是否还记得，3个月前，孙斯陶向大家介绍过，为了应对住房可负担性差的状况，加州政府最近推出了一个房贷优惠计划，叫作加州共享升值购房圆梦计划（California Dream for All Shared Appreciation Loan Program）。符合条件的中低收入的首次购房者群体可以向政府借到20%的首付款。当时，申请非常踊跃，没几天这笔款项就被申请光了。

最近有消息传出，加州州长纽森表示，将给这个补助项目发放新的一轮时间。加州住房金融管理局（California Housing Finance Agency, a.k.a. CalHFA）表示，具体细节和申请日期尚未确定。感兴趣的朋友请多多关注CalHFA的官网，这次不要错过！

40年前的奇怪现象为何再次出现？

今天，孙斯陶跟大家聊聊一种由美国房贷利率的飙升所引发的奇特效应。美国房主，如果有房贷的话，之前办理的房贷利率非常低，但随着利率的上升，如果他们要购买新的房子或重新贷款（Refinance），新的房贷利率比旧的利率更高，这意味着每个月的房贷账单也高了很多。这样一来，很多房主现在不会轻易卖房子。在售房源的严重短缺也同时推高了美国房价。

根据Realtor com的数据，近82%的房主感到自己被现有低利率房贷所 “锁定” 。很多房主现在不会轻易卖房子。这种现象，被称为 “金色手铐” 效应（Golden Handcuff Effect）。这通常用于形容雇主为了阻止员工离职而惯用的财务奖励措施，但对于当下的美国房主而言，前些年拿到的低利率房贷也产生了类似的影响。

例如，一个人在3年前贷款买房，并锁定了3%以下的30年固定房贷利率。如果他想买卖房，然后买另外一个房子的话，他必须要考虑到，现在的30年固定房贷利率已经接近7%。他是否愿意付更高的月供？很多人会选择保持现状，不会轻易搬家。

根据统计，大多数有房贷的美国房主手上的房贷利率都低于4%，如果是2020年-2021年初买的房子，甚至当时可以做到低于3%，然而，自去年3月以来，随着美联储不断加息，有近82%的购房者表示，他们感到了“金色手铐”效应。有些房主甚至表示，房贷利率从现在的接近7%降到4% – 5%的区间，他们才会考虑换房子。

临界点何时到来？

那么这个房贷利率临界点是多少呢？根据Zillow的一份最近房产报告，如果房主之前拿到的房贷利率是5%或以上的话，那么这些房主的卖房意愿是远远高于持有低房贷利率的这些房主的。然而，80%的房主手上的房贷利率低于5%。由于房贷利率不太可能在短期内下降到5%，所以这种“金色手铐效应”还会持续相当长一段时间。

很多人，包括专家，都试图从历史中寻找答案。但是，孙斯陶觉得，当下的情况跟几十年前虽然相似，但也有很大不同。比如说，在1978年至1981年间，与现状类似，房贷利率从约9%上升到超过18%，这让很多房主不想卖掉自己的房子。但不同点在于，在上世纪70年代末期，房贷利率并没有创下历史新低，而在80年代初期利率开始飙升之前，房价也没有迅速上涨。

惠誉降低美国信用评级

现在的问题在于，现在这么高的房贷利率会持续多久？美国经济是否会陷入衰退？惠誉评级（Fitch Ratings）于本周二（8月1日）将美国政府的信用评级从最高的AAA下调为AA+。虽然评级有所下调，但仍然属于可投资分级。

惠誉做出降级决定的原因之一是该机构预计美国经济将在今年第四季度和明年初跌入 “温和衰退”。美联储的经济学家今年春天也曾做出了类似预测，但是随后又在7月收回了这样的说法，并表示经济增长有可能减缓，但是仍有可能避免衰退。美国财政部长耶伦强烈批评了惠誉的决定。她指出，美国失业率接近半个世纪来的最低水平，美国经济在第二个季度里以2.4%的年率稳步增长。

这不是美国历史上第一次发生信用评级降级。在2011年，由于政府债务上限的争议，标准普尔（Standard & Poor’s）将美国的AAA最高评级降低。根据美国政府问责办公室（GAO）的一份报告，2011年的预算对峙导致当年财政部的举债成本增加了13亿美元。也就是说，信用评级的降低可能会导致美国政府的举债成本上升。

美国房地产市场正面临着一系列复杂的因素，包括经济走势、利率升降、房源短缺以及购房者和房主的买卖策略。美国房产未来的走向仍然存在不确定性，而每个房主和购房者也需要根据自己的情况做出明智的决策。今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！

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2023.08.04

2023年7月26日，美联储宣布加息25个基点（俗称“一码”）。利率升至2001年以来的最高水平，也是自去年启动本轮加息进程以来的第11次加息，累计幅度达到了525个基点。这次加息决定是与市场预期一致的，但仍对金融市场和经济产生了一定的影响。诺贝尔经济学奖得主席勒也发表了对美国房地产市场的看法。今天孙斯陶根据最近几个月在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的观察，跟大家聊聊这个话题。

美联储加息是把双刃剑

在周三的新闻发布会上，美联储主席杰罗姆·鲍威尔指出，尽管通胀已经有所缓和，但实现美联储2%的目标仍需要一段时间。他表示，尚未就未来货币政策做出决定，可能在9月份的会议上再次加息，但也可能决定维持利率不变。

鲍威尔认为今年不会降息，降息与否将取决于对通胀回落至目标的信心程度。不过，部分FOMC委员预计明年将降息。鲍威尔强调FOMC将会继续评估所有相关数据，以及对经济活动和通胀的影响，然后据此做出决策。

基本上，今年年内出现美联储降息的概率并不高。美国的高利率环境是一把双刃剑，这意味着美国国内的融资成本增加和违约率的上升。另一方面，海外美元回流的情况不会改变。世界上一些高债务贫穷国家将继续面对资金外流和本币贬值的压力。

经济增长强劲，但房地产市场供应不足

尽管加息对金融市场产生了一定的波动，但经济增长表现出出人意料的强劲态势。第二季度国内生产总值（GDP）增长率达到2.4%，较第一季度的2%高出了0.4个百分点。虽然一些经济学家预测未来12个月可能出现衰退，但这些预测尚需时间来验证。

美国房地产市场在加息影响下也有所波动，但整体房价仍在上涨。标普S&P CoreLogic Case-Shiller凯斯席勒房价指数显示，5月份房价连续第五个月上涨，尽管房贷利率大幅上升。然而，供应不足是推动房价上涨的主要原因。现有房主不愿出售，而买家似乎已经习惯了居高不下的房贷利率水平，购房需求开始回升。

在凯斯席勒全美20城综合指数中，10个城市房价同比下跌，10个城市房价上涨。疫情期间房价激增的西部城市在5月份表现最差。西雅图同比跌幅为11.3%，旧金山的同比跌幅为11%。洛杉矶房价则较去年同期下降3.1%。

耶鲁大学教授预测房价上涨周期可能即将结束

耶鲁大学经济学教授、诺贝尔经济学奖得主席勒（Robert Shiller）对美国房价未来走势持谨慎态度。席勒是房地产市场的重要观察家和研究者。他最近在接受CNBC采访时指出，一旦美联储停止加息周期，美国长达10年的房价上涨可能会结束。他表示，人们的担忧已经影响了购房行为，但是，他“并不恐慌“，认为房价上涨可能仅是季节性的，未来走势需要密切关注。

席勒的看法备受业界重视，因为他在过去成功地预测了2000年的互联网泡沫和2007年的房地产泡沫。他的观点提醒人们关注房地产市场的供需平衡和购房者行为变化，这些因素可能在未来影响房价的走势。

根据孙斯陶近期在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上的的观察，从2023年一季度以来的数据看，虽然加州的房地产出现了明显的反弹，但出现结构性的分化，首先，新房销售反弹显著，二手房销售则较为疲软。

孙斯陶在4月份的节目里也提到过，这是因为市场上二手在售房源太低，导致部分购房者从二手房市场转移到了新房市场。我猜这或许就是为什么席勒教授认为今年以来的房价反弹可能仅是“季节性”。不管怎么说，未来我们要密切观察这一波房价反弹的持续性。

美联储与房地产市场的挑战与机遇

7月28日公布的6月份核心PCE物价指数创下了2021年9月以来的最低增速，但通胀水平仍高于美联储2%的目标水平。美联储加息旨在抑制通胀，并为货币政策在未来提供更多的调整空间。然而，加息也可能对房地产市场产生影响。

美国房地产市场的供需矛盾是当前的主要挑战之一。孙斯陶认为，南加州的房价上涨主要受到供应不足的驱动，许多现有房主不愿出售，而购房需求大于房源供给。美联储的这次加息可能进一步抑制购房需求，导致房价增速放缓。另一方面，加息也可能影响房贷利率，增加购房成本，从而减缓市场活动。

然而，对美国房地产市场的未来，仍存在一些积极的迹象。密歇根大学公布的7月美国消费者信心终值创2021年10月以来新高。美国经济持续增长，就业市场表现稳健，这些因素都有助于支撑美国人的购房需求。此外，随着美国通货膨胀有所缓和，美联储未来有可能维持较为温和的加息态势，这可能有助于稳定市场情绪。

总体而言，未来美联储货币政策的走向将取决于未来美国经济数据的表现以及通胀压力的变化。美联储需要保持灵活，根据市场和经济的表现来调整货币政策。对于美国房地产市场，稳定供应和促进购房需求的平衡仍是关键，以确保市场的持续稳健发展。同时，市场参与者也应密切关注席勒教授的观点，以加深对房地产市场走势的理解和应对策略。

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美国房产最前线

2023.07.29

在美国买房往往感觉就像是应对一系列费用和税款。房贷手续费、房产税、首付款和购房成本是成为房主必须克服的一些财务障碍。但是，取决于房屋所在地和销售价格，买家可能还需要支付另一种费用：豪宅税（Mansion Tax）。孙斯陶在去年（2022年）12月的节目中，跟大家介绍了洛杉矶市于今年4月份开始施行的Measure ULA （Measure United to House LA）豪宅税。在新规施行的3个多月后，对洛杉矶豪宅市场有什么影响呢？今天，孙斯陶结合多方数据，跟大家聊聊这个话题。

什么是豪宅税？

豪宅税，顾名思义，适用于豪宅，然而具体金额因州而异，有时还因城市而异。哪些州征收豪宅税？目前美国只有七个州征收豪宅税。虽然加州目前没有在全州范围制定统一标准的豪宅税，但有些城市有自己的规定，比如洛杉矶市。

洛杉矶市的“豪宅税”—“Measure ULA”已于今年4月1日生效，其立法的目的是增加税收，鼓励开发商多盖一些经济实惠、可负担性好的平价房屋；另外，还会为面临被驱赶的租客提供援助、减少无家可归人口数量。实现这个目的手段，简单说就是，在基本税率之上，对洛杉矶市500万美元以上的豪宅和商业地产交易征收更高的ULA豪宅房产交易税。ULA豪宅税分为两档，500万-1,000万美元的房地产交易，征收4%的ULA交易税；至于1,000万美元和千万以上的房地产，则征收5.5%的ULA交易税。

根据支持者去年的宣传，他们预计这项税收每年将筹集6亿至11亿美元的资金，用于洛杉矶市4万人的无家可归者群体，并资助一系列经济适用房项目的兴建。

实施之前 vs 实施之后

因为人想在“ULA豪宅税”在4月1日实施之前，把房产交易走完。这导致了在2023年第一季度，售价500万美元或更高的房屋销量增长了35％。售价超过500万美元的房屋在第一季度的销售数量增加了35%，其中布伦特伍德（Brentwood）、太平洋帕利赛兹（Pacific Palisades）和汉考克公园（Hancock Park）等地区表现尤为活跃。

然而，洛杉矶市ULA豪宅税的实施立即对豪华房地产市场产生了“寒蝉效应”。4月1日后，人们开始撤回他们的上市房源。对于售价超过500万美元的房产，市场明显停滞。这使得市场立即陷入冷静状态，而这正是每个人预料到的结果。许多潜在的卖家因为高额的税收影响而对挂牌出售房产感到谨慎。售价超过500万美元的房产销售仿佛被按下了的“暂停键”。

孙斯陶发现，据洛杉矶住房部门公共信息办公室的数据，洛杉矶市在ULA豪宅税实施的头两个月（4月和5月）里，通过ULA豪宅税所收上来的收入为1550万美元。这远远落后于之前每年预期产生的6亿至11亿美元的税收目标。这个巨大的落差有可能会导致洛杉矶市未来出现预算缺口。

对哪类房主群体最不利？

专买洛杉矶市豪宅的房地产经纪人普遍反对ULA豪宅税法案。他们认为，这是一项本质上构想和设计不周全的房地产转让税。这对卖家不公平，因为它惩罚了房产卖家，因为他们需要做税务申报并支付税款。相比之下，在纽约，是由买家负责支付豪宅税。

为什么他们这样认为呢？举例来说，购买一栋千万豪宅的买家一定是富人。如果豪宅税是由买家支付的话，那么这是对富人征税。但是卖掉一栋千万豪宅的卖主，有可能是一位老年人，房子值钱，但是现金流不足。比如说，手上有100万美元的资产和400万美元的房贷，这100万美元是老人毕生的积蓄。这是不公平的。

所以，很多人认为洛杉矶市的ULA豪宅税对于拥有房产但现金较少的卖家影响更大。这意味着潜在的豪宅卖家在决定是否把房子放到市场上挂牌出售时，就会变得更加谨慎。卖房的理由要很充分才行，而不是仅仅想换个居住环境那么简单。因此有些房产专家预测今年下半年洛杉矶市的豪宅市场的交易量会持续清淡。

豪宅业主的应对措施

上有政策，下有对策。洛杉矶市的豪宅卖家也是在想各种方法来合法避税。比如，刚刚提到的，在4月1日之前完成过户。甚至听说有房主为了在截止日期之前完成交易，送超级跑车。另一种方式是房子成交价略低于征收的门槛，比如499万美元。其它的方法包括在专业人士的帮助下，将房产拆分成几个部分。

不管怎么说，对于受到影响的高端房产和商业地产的业主来说，在做买卖决定之前，一定要跟会计师、律师、房产经纪、过户公司等专业人士多沟通，了解当地的相关规定，尽早做好相应的规划。

对商业地产的影响

洛杉矶市的ULA豪宅税不仅影响到豪宅交易，商业房地产交易也受到了影响。疫情以来，远程办公的兴起导致了洛杉矶市办公楼空置率居高不下。

再加上在过去一年多时间里，美联储加息使得办公楼的再融资非常困难，导致“到期违约”，也就是到期无法再融资的贷款激增。今年到期的近90%的办公楼贷款很可能面临再融资困难。在大洛杉矶地区，截至2025年，可能有20%的办公楼贷款将到期并需要再融资。洛杉矶市的 “ULA豪宅税”也覆盖了商业物业和Multifamily多户住宅物业。其中，办公室的销售下降最明显。根据CoStar Group的数据，洛杉矶二季度的办公室销售额约8200万美元，比一季度交易的7.88亿美元的办公物业下降近90%。

哪些城市或将受益？

洛杉矶市的ULA豪宅税，对不同城市的豪宅需求，产生了影响，打破了平衡。在过去几年里，洛杉矶市的豪宅市场基本上是“卖方市场”。4月1日之后，豪宅的购房者变得更加挑剔，很多在坐等卖家降价。他们认为在谈判中占据上风，他们不觉得必须匆忙出手，他们认为时间是他们的朋友。

并非所有地区都受到洛杉矶市ULA豪宅税的负面影响。比如，贝弗利山庄（Beverly Hills）和马里布（Malibu）等城市。这些地方算是洛杉矶县辖下的独立城市，因此不适用该法案。

另外，我猜有些豪宅买家也会考虑选择南加州的橙县（Orange County），有山有海，非常宜居，通勤其实也不会远太多。橙县的新港滩（Newport Beach）、新港海岸（Newport Coast）的水晶湾社区（Crystal Cove）、鹈鹕山（Pelican Hill）、鹈鹕峰（Pelican Crest）、鹈鹕岗（Pelican Heights）、鹈鹕岭（Pelican Ridge）、圣卢西亚（Santa Lucia）；拉古娜海滩（Laguna Beach）；尔湾（Irvine）的Shady Canyon、Turtle Ridge、Turtle Rock、Hidden Canyon、花果山Orchard Hills等社区，这些城市一直以来也是南加州豪宅扎堆儿的地方。洛杉矶市的ULA豪宅税，估计让很多潜在买家把目光投向临近的橙县。

质疑和法律挑战

豪宅税的批评者认为它可能会适得其反。因为自从4月1日实施以来，豪宅的销售量下降，从而导致洛杉矶市比预期少收了不少税。此外，批评者认为，500万美元的房产如今在洛杉矶市可能并不算是真正的豪宅。

这样一项税收的合宪性也引发了法律争议。霍华德·贾维斯纳税人协会（Howard Jarvis Taxpayers Association）和洛杉矶公寓协会（Apartment Association of Los Angeles）分别提起诉讼，认为洛杉矶市的ULA豪宅税违反了加州和地方税法。

当然，也有支持者认为，房产市场会适应新的豪宅税法案，并且比如贝莱尔（Bel Air）、霍尔姆比山（Holmby Hills）这样的知名豪宅社区的房产还是受欢迎的。

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美国房产最前线

2023.07.21

每个月的下旬，加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors, C.A.R.）都会公布上一个月的房地产数据。今天，孙斯陶根据他们的最新房产数据，结合我在南加州洛杉矶和尔湾的房地产上的实际感受，与您分析一下南北加州房地产市场的差异，以及南加州洛杉矶县（Los Angeles County）、橙县（Orange County）、河滨县（Riverside County）、圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）、文图拉县（Ventura County）和圣地亚哥县（San Diego County）的房地产市场表现。

加州房地产市场5月份最新数据

根据加州房地产经纪人协会（C.A.R.）于6月20日公布的数据，加州房地产市场在5月份出现反弹，房屋销售量达到八个月来的最高水平，并且房价中位数连续第二个月超过80万美元。与4月份相比，5月份的销售速度环比上涨了9.8％，与去年同期相比，同比下降了23.6％。

5月份房屋销售量和价格的反弹，以及买房竞争的再次激烈，显示出房地产市场有改善的迹象。此外，高于要价的房屋销售数量占了近一半，降价的卖家减少，房屋进入待售状态的速度比年初快了很多。

加州5月份的房价中位数连续第二个月超过80万美元，从4月份的811,950美元上涨了3.0％，达到836,110美元。全加州的房价中位价格继续上涨，达到了9个月来的最高水平。房源供应紧张和高端房产成交增加推高了房价。

尽管与2023年初相比有所改善，但加州的房价中位数同比下跌了6.4％，比去年5月份的893,200美元下降。这已经是连续第七个月的同比下跌。这表明自从去年美联储加息以来，美国房价的下跌已趋于稳定。然而，美联储主席表示下半年仍有可能加息，或者说下半年的利率预计将保持较高水平，因此我们也不能过分乐观。

C.A.R.的首席经济学家Jordan Levine表示：“虽然5月份的房屋销售量大幅上升，但由于潜在卖家拥有较低固定利率的贷款，他们不愿将房屋放到市场上出售，导致房源极度紧缺。因此，房地产市场的快速复苏难以预测。”他还说：“由于房源短缺，我们预计未来几个月的房价将继续上涨，尽管购房需求减少，但加州的购房者仍然多于可供购买的房屋数量。供需之间的这种不平衡持续推高了房价，并导致自年初以来房价中位数的月度增长。”

北加州和南加州的房地产市场表现

各地的销售量下降幅度不同。根据C.A.R.跟踪的51个县，有49个县的销售量较去年同期下降，其中36个县的销售量较去年同期下降超过20％，有9个县的销售量较去年同期下降超过30％。其中，旧金山湾区的销售量比去年同期下降了23.8％，其次是南加州，同比下降了22.3％。

房价中位数的下跌幅度也各地不同。旧金山湾区仍然是所有地区中下降最大的地区，跟去年同期相比下降了11.3％。而南加州仅下降了5.3％。

其它一些有趣的房产数据

今年5月份，在加州销售一套独栋住宅的销售天数中位数为17天，而2022年5月份为11天。
C.A.R.的全加州销售价格与要价之比这一指标在2023年5月份为100％，而2022年5月份为103.4％。
加州现有独栋住宅每平方英尺的全州平均价格为409美元，低于去年5月的434美元。

南加州各地房地产表现

我们接下来聚焦南加州各地5月份的房价中位数：

（1）洛杉矶县（Los Angeles County）：5月份房价中位数为$744,770，比4月份的$738,520上涨了0.8%；但仍比去年5月份的$798,720下跌了6.8%；

（2）橙县（Orange County）：5月份房价中位数为$1,256,500，比4月份的$1,225,000上涨了2.6%；但仍比去年5月份的$1,295,000下跌了3%；

（3）河滨县（Riverside County）：5月份房价中位数为$629,000，比4月份的$615,000上涨了2.3%；但仍比去年5月份的$650,000下跌了3.2%；

（4）圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）：5月份房价中位数为$455,000，比4月份的$450,000上涨了1.1%；但仍比去年5月份的$490,000下跌了7.1%；

（5）圣地亚哥县（San Diego County）：5月份房价中位数为$935,000，比4月份的$930,000上涨了0.5%；但仍比去年5月份的$970,000下跌了3.6%；

（6）文图拉县（Ventura County）：5月份房价中位数为$925,500，比4月份的$885,500上涨了4.5%；且比去年5月份的$915,000上涨了1.1%；

我们可以看到南加州的这6个县在五月份的房价中位数都出现上涨。除文图拉县外，与去年5月份相比，房价中位数在所有地区都有所下跌。文图拉县的房价中位数不仅比4月份高，而且比去年5月份更高。

2023年下半年的挑战与展望

根据房地美（Freddie Mac）的数据，今年5月份30年期固定房屋抵押贷款平均利率为6.43％，高于2022年5月份的5.23％。美联储在6月中旬举行了FOMC会议，并决定暂停加息。尽管美联储保持了联邦基金利率不变，但美联储主席鲍威尔表示，他们准备在今年再次加息两次，以遏制通货膨胀。这是自2022年1月以来美联储在一次政策会议后没有进行利率变动的首次。

总体而言，加利福尼亚州的房地产市场在5月份出现了一些复苏迹象，房屋销售量增长并且中位价格持续上升。然而，供应仍然紧张，房屋销售量仍较去年同期下降。预计未来几个月，房价可能继续上涨，利率的暂时稳定可能对加州房地产市场产生一定的支持作用。

然而，根据Freddie Mac的数据，美国房贷利率略有上升，未来加息的可能性仍然存在，这可能对购房市场产生一定的影响。房地产市场的走势受多种因素影响，市场变化具有一定的不确定性。七月底，美联储将召开下一次FOMC议息会议，会不会继续加息，我们要密切关注。

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美国房产最前线

2023.06.30

Sources：

California Association of Realtors；

Freddie Mac

如何降低美国房屋贷款月供？两个方案各有利弊！美国房产最前线孙斯陶 2023.06.24

保险事件后续和IRS节能装修政策

在今天正题开始之前，我想给大家聊聊上期节目的后续发展。在上一期节目里，我们聊了多家大型保险公司退出加州住房保险市场的的话题，指出保险公司认为在加州涨保费困难重重。没过几天就传来，加州保险专员Ricardo Lara已批准加州第五大房屋保险公司Allstate提高4%的房屋保费的消息。

据《The Mercury News》报道，Allstate在2021年早些时候已经申请提高保费，获得批准意味着现有客户的保费将总计上调1600万美元。另外，Allstate在四月份还额外申请了39.4%的保费增加，相当于超过1.9亿美元。目前，Allstate在加州的房屋保险市场占有率为6.4%，保费收入超过7亿美元。

不过，Allstate表示，即使在提价后，保费仍然过低，并且他们不打算进行改变。因此，该公司决定停止接受屋主申请新保单。Allstate的这个最新决定不仅对现有的房屋保险客户意味着需要支付更高的保费，对于那些受到山火影响后正在寻求新保单的房主来说也是个坏消息。

不过，最近也不都是坏消息。美国国税局IRS最近有个新政策，今年如果对现有房产进行改建、扩建和翻新时，符合IRS节能改进和清洁能源条件的房主可以申请最高3,200美元的税务Credit。IRS网站上有一个清单，列出了符合申请家居能源改进的项目。如果你今年想装修房子，可以咨询一下会计师CPA，了解一下如何申请。

美国房屋贷款按揭点数Point

言归正传，今天孙斯陶想和大家分享一下我最近在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上发现的一些购房者通过购买房屋贷款中的按揭点数来降低月供的策略。

自从美联储在6月14日宣布暂停加息之后，美国房贷利率稳中有降。根据Freddie Mac（房地美）的数据，上周全美平均30年固定房贷利率为6.67%，15年的固定房贷利率为6.03%。虽然有所下降，但变化不大，依旧较高。房贷利率居高不下，意味着需要贷款的购房者面临更高的借款成本，购买力降低。因此，一些购房者采取了一种策略，即购买按揭点数，以降低较高的月供。

我们经常在房贷经纪和贷款银行的广告中听到”Point”这个术语。房贷按揭点数指的是贷款金额的百分比。购房者通过支付一笔预付款来购买按揭点数以降低贷款利率。买的房贷折扣点越多，房贷利率就越低。你可以把按揭点数看作贷款银行向你提前收取的一部分利息。一般来说，一个按揭点数相当于贷款金额的1%。如果购房者有能力支付额外的预付款，购买按揭点数可能是一种可考虑的选项。

根据Zillow的数据，2022年，近45%的普通首次购房者购买了按揭点数，以降低月供，比2021年的29.6%高得多。这说明房贷利率越高，购房者面临的月供压力越大，因此一些贷款购房者选择采取这种策略。

然而，这种策略也有一些缺点。首先，购买按揭点数需要额外支付一笔费用。其次，当您有机会进行重新贷款（Refinance）时，这种策略可能会变得不划算。第三，您还需要考虑您计划在房屋中居住的时间。如果您计划短期内出售房屋，购买按揭点数可能不划算，因为您的成本还没有足够分摊。

因此，通过购买按揭点数来降低月供的方法有利有弊。那么，是否有其他替代方案呢？答案当然是肯定的。一个替代方案就是增加首付比例。然而，您需要仔细考虑，如果您将用于购买按揭点数的资金放入首付款中，实际上对您的月供影响不大。因此，增加首付比例的做法对购房者的资金要求更高。从这个角度来看，购买按揭点数的方案具有其独特的优势。

确定哪种方案适合您，取决于许多因素，例如当时的经济情况和您自身的资金情况。最简单的方法就是咨询银行的贷款专员或贷款经纪人。在贷款签约之前，把房贷合约看清楚。

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美国房产最前线

2023.06.24

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