“美国房产最前线” 和 “家住加州”节目
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如果你从穿过尔湾Irvine的五号Freeway的Sand Canyon出口下来往北开，在你的右手边有好大一片空地。大家都很好奇这块地的用途是什么？是要盖一个新的居民小区？还是一个出租公寓社区？还是当作商业地产开发成比如商铺或者办公楼？
如今答案揭晓了，上个月尔湾市通过了将这块大概4英亩的土地转给尔湾社区土地信托，用于建造经济适用房，期望能缓解尔湾地区的无家可归人口的住房问题。具体将建造多少户，都有什么样的户型，还有待规划。尽管尔湾社区土地信托已经在尔湾建设了3个经济适用房小区，但是供应量可谓是杯水车薪。
美国房产最前线
2022.12.29
最近在南加州洛杉矶市房地产市场上看房的人多了一些，这并不令人惊讶，因为最近这一个半月美国房贷利率跌了不少。根据房地美的数据，30年固定房贷利率从11月初的7%，跌到了最近的6.27%。但令人惊讶的是，洛杉矶市房地产市场上新上市的500万美元以上的豪宅也多了起来，这是怎么回事呢？孙斯陶今天跟您聊聊2023年南加州洛杉矶和橙县的高端房产市场。
大家好，我是孙斯陶。今年以来跟大家聊了几次在11月初举行的美国中期选举，基本上都是着眼于美联储会不会因此而放慢加息的节奏。除此之外，其实在这次选举中通过的洛杉矶市ULA豪宅税（Mansion Tax），对于我们的豪宅房主和商业地产业主来说，影响很大。
洛杉矶市的ULA“豪宅税”全称是Measure ULA。ULA立法的目的是增加税收，鼓励开发商多盖一些经济实惠、可负担性好的平价房屋；另外，还会为面临被驱赶的租客提供援助、减少无家可归人口数量。实现这个目的的手段，简单说就是要对洛杉矶市500万美元以上的豪宅和商业地产交易征收更高的房产交易税。ULA豪宅税分为两档，500万-1000万美元的房地产交易，征收4%的ULA交易税；至于1000万美元以上的房地产，则征收5.5%的ULA交易税。
这个法案在上个月以58%的压倒性优势通过，预计将于2023年4月1日施行，时间所剩不多了！所以上个月法案一通过，就有些洛杉矶的超级豪宅匆匆上市。我们知道年底美国假期很多，一般来说是房产交易的淡季。所以，赶在年底上市卖超级豪宅，可见是真的着急了。
不过我觉得吧，现在离明年4月1日，也就剩下3个多月了。我们看一下房产买卖的流程：打广告做宣传、安排客户上门看房、出offer、双方拉锯谈判、敲定交易细节、做房屋检查、做房屋贷款、一直到过户顺利完成。对于超级豪宅来说，时间明显不够用！所以我看呐，这些着急上市的豪宅房主，也就是想碰碰运气而已。对于住宅买卖尚且如此，就更不要提500万美元以上的商业地产交易了。可以说，这个ULA法案的通过，打了大家一个措手不及。
根据加州大学洛杉矶分校UCLA的估算，洛杉矶“豪宅税”的影响范围不大，但是所涉及的金额和所能增加的税收非常可观。他们假设这个ULA豪宅税在2021年6月开始征收的话，那么从2021年6月到2022年6月这一年里，洛杉矶市会征收超过9亿美元的房产交易税。对比一下，如果没有这个ULA税的话，洛杉矶市在这个期间，只能收到大概2亿零7百万美元的房产交易税。中间差了6亿多美元。
刚才提到了，既然绝大多数在洛杉矶市场上的超级豪宅和商业地产，在明年4月1日之前，很难能够幸运地顺利过户成功的。既然这样，就会出现一个问题。在4月1日之后，假设房子的成交价是500万美元，减去额外多出来的ULA豪宅税以后，卖主实拿到手的钱实际上是少于房子成交价在499万9千9百9十9这种情况的。因此，如果你未来计划卖洛杉矶市的高端物业，而且你的房子的价位高于ULA豪宅税起征点的话，你要跟你的房产经纪人，要好好研究一下上市价格策略了。
你想想看，你开价在500万，哪怕520万，实际到手的钱，有没有比499万9千9百9十9成交的房子多呢？不要等到成交以后，过户公司通知你，才知道有这件事，那就为时已晚了。同样的道理，对于1000万美元的豪宅，情况也类似，只不过税率更高了罢了。您可能觉得自己的房子只有两三百万，离500万的门槛还很远。不过房地产一般属于长期投资，十年之后呢？能不能涨到500万？如果涨到了500万，也算是一种幸福的烦恼吧！
上有政策，下有对策。既然洛杉矶市明年开始征收ULA豪宅税，豪宅的拥有者就会绞尽脑汁找到解决之道。不过，不管怎么做，恐怕来不及赶在2023年4月1日之前完成。这是从卖方的角度看。
如果从买方的角度来看，根据橙县纪事报的报道，2022年全美国卖出的十大最贵豪宅，有4个在洛杉矶县。这说明洛杉矶县的豪宅的价格已经非常高。有实力的买家，也会关注南加州洛杉矶周边的有潜力的豪宅。我猜有些豪宅买家会考虑选择洛杉矶市以外的地区，比如说，同样在南加州的橙县。有山有海，非常宜居，通勤其实也不会远太多。
其实不光在洛杉矶市，加州有些城市也有豪宅税，只不过各地叫法和税率不同罢了。北加州的旧金山市也有类似的，阶梯式的，根据房价，征收不同的房产交易税。南加州洛杉矶县的Culver City在2020年，也通过了类似的规定，也是阶梯式的房产交易税率。征收更高的“豪宅税”的目的，基本上也都是如刚才说的，为了增加可负担性房屋的供应量，缓和贫富差距。东岸的纽约市也有类似的措施。
不仅在美国，加拿大在12月21日宣布将于2023年1月1日起，禁止非加拿大购买住房，希望能确保房产为加拿大人所拥有、并增加出租房的供应量。说句心里话，疫情这几年来，北美的房价涨了太多，所以各地通过限制性规定的消息不断。至于会不会成为一种趋势？效果如何？会不会反而增加了买房者的负担？我们还要长期观察。
不管怎么说，洛杉矶市的ULA豪宅税法案刚刚通过了，市场上大多数人，包括很多房地产从业人员对此也不是很了解。所以对于受到影响的高端房产和商业地产的业主来说，在做买卖决定之前，一定要跟会计师、律师、房产经纪、过户公司等专业人士多沟通，了解当地的相关规定，尽早做好相应的规划。
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美国房产最前线
2022.12.23
根据Zillow刚刚公布了南加州六个县上个月的房价数据，不出意料的是各地都在普遍性的连续环比下跌。不过最令人惊讶的是，跟当地5月份峰值房价相比，南加州房价最高的橙县（Orange County）的下跌幅度，远远大于圣伯纳迪诺县。今天孙斯陶结合南加州洛杉矶和尔湾房地产市场近期动态跟您聊聊这份报告。
首先，在这份报告里，Zillow统计的是具有“典型性的房价”（Typical Price），也就是处于中间1/3的房子的均价。根据他们的数据，南加州的6个county的11月份的“典型性房价”跟当地5月份峰值房价相比较，也就是跟半年前高点的房价相比，按照下跌幅度排序，橙县房价下跌了8.6%，排第一；之后是，洛杉矶县下跌了7%；圣地亚哥县跌了7%；Riverside河滨县下跌了4.6%；Ventura文图拉县跌了3.9%；圣伯纳迪诺县下跌得最少，只有3.5%。
下面我们看一下11月份南加州6个县的“具有典型性的房价”是多少。我们这次按照房价高低排序。橙县11月份具有典型性的房子的价格是$1,014,194，比10月份环比下跌了3.4%；圣地亚哥县是$877,278，比10月份上涨了0.1%；洛杉矶县是$842,752，只比10月份环比下跌了0.5%；文图拉县是$837,891，比10月份环比上涨了1.2%；河滨县是$599,428，比十月份下跌了0.5%；圣伯纳迪诺县是$523,830，比10月份下跌了0.6%。
我们可以看到房价最高的橙县，根据Zillow的数据，不管是跟半年前的房价高点比，还是跟10月份比，房价下跌的幅度都最大；而在这6个县里面房价最低的圣伯纳迪诺县，不管是跟5月份比，还是跟10月份比，下跌的幅度都是不大；至于洛杉矶县，虽然跟5月份相比，跌幅排第二，跌了7%，不过跟10月份相比，跌幅只有0.5%。我猜测这跟洛杉矶县的供需关系有关，毕竟人口基数最大。
我觉得Zillow这份关于11月份的房价报告，有滞后效应。为什么这么说呢？因为11月份过户的房子，大多是在10月份签约的。按照我在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上的经验，夏天一般是地产买卖”旺季“。过了旺季，市场上总会剩下一些房子，原因有很多，比如说开价不合理，房子的地段不好，或者户型不好，等等。如果房主着急脱手的话，往往会考虑降价。所以我从MLS系统后台看到，10月份有些房子的成交价，比上市价低了不少。就更不用提有些房主甚至接受人民币交易的这种情况了。
我在半个月前的那一期节目跟大家介绍了，尽管美联储在11月初继续加息“三码”，但是美国房贷利率实际上已经比10月底/11月初的高点下跌了很多。随着周二公布的CPI数据好于预期，市场上也预期美联储将放慢加息的节奏。据我个人观察，由于最近这一个多月美国房贷利率下跌，有些买房人趁着假期有空，又回到了市场上看房。当然看房不代表就会马上做决定，但是已经有这种苗头出现。这种趋势能否持续下去，我们还要观察。
不过我觉得，尽管现在30年固定房贷利率比一个半月前的7%要低了很多，但是还是很高。哪怕现在的房价比半年前低，现在你贷款买房的月供，其实还会比半年前高，因为现在的房贷利率更高。这就不得不提一下南加州的新房，最近有些开发商在年底优惠促销，提供第一年的贷款利率优惠，作为卖点吸引客户上门。这说明开发商还是很了解现在买房群体的“痛点”在哪里！
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美国房产最前线
2022.12.13
Sources：Zillow
前些天英国经济学人智库公布了一份2022年全球成活成本最昂贵城市的榜单，我们南加州洛杉矶荣登了第四名。另外，加州的旧金山也进入前十名，甚至南加州的圣地亚哥都进入了前二十名。另外，莱坊Knight Frank刚刚发布了2023年全球高端房产展望；我找来这两份榜单看了看，发现了一些有趣的事情，今天跟大家分享一下。
2022年全球成活成本榜单排名依据
大家好，我是孙斯陶。经济学人旗下的智库Economist Intelligence Unit (EIU)公布的这份榜单叫做Worldwide Cost of Living 2022。今年8月16日到9月16日这一个月里，它在全球172个城市做了问卷调查，全方位的比较了各地的生活成本，比如说他们比较了超市的价格，中档商店的价格，还有高档商店的价格，还有各种服务业的价格。最后他们发现，以当地货币计算，这172个城市平均物价比去年上涨了8.1%。这种生活成本上涨速度在过去20年里都是罕见的。换句话说，因为通货膨胀、供应链失调、当然还有俄乌冲突，全世界各地的物价都在大幅上涨，生活成本越来越高。根据EIU的调查，2022年，涨价最显著的就是汽油价格，比去年涨了大概22%。而且今年的油价是他们这个排行榜有记录以来，涨价最夸张的一次。
哪些城市进入前十名？
我们看一下这份榜单。今年排名第一的是新加坡和美国纽约。新加坡这个城市国家必须要提一下，在过去十年里，它有8次名列前茅。去年排名第二。今年更是跟纽约并列第1，把去年的第1名以色列特拉维夫挤到了第3名。而纽约虽然今年排名并列第1，但是其实这是它第一次上榜。接下来是洛杉矶和中国香港，并列第4。第6名是瑞士苏黎世；第7名是瑞士日内瓦；第八名是北加州的旧金山；第九名是法国巴黎；丹麦的哥本哈根和澳大利亚的悉尼并列第10。另外，南加州的圣地亚哥排名第17。
为何美国城市排名跃升？
整体上看，前十名里3个在美国，其中2个在加州。前20名里，有3个在加州。在整份榜单里，美国今年上榜的城市不仅特别多，排名更是上升。比如排名第4的洛杉矶，去年排名第9。今年排名第8的旧金山，去年都没有进入前10名。整份榜单里排名跃升幅度最大的十个城市里，有6个在美国。其中亚特兰大今年排名第46，圣地亚哥排名第17，波士顿今年排名第21。
究其原因，还是因为今年美国通货膨胀非常高，物价上涨。今年9月份，美国CPI同比增长了8.2%。为了抑制通货膨胀，美联储自今年3月份以来，大幅且快速的加息。截止到11月底，已经加了375个基点。下个星期美联储会召开今年最后一次FOMC议息会议，市场上普遍认为还会继续加息。美联储加息造成今年以来美元升值很多。这样一来，因为以美元计价，美国的城市跟世界上其它城市比起来，成活成本就显得更高了。
哪些城市排名上升最多？
通货膨胀和美元升值造成美国城市生活成本上涨，其实是意料之中的事情。这份榜单中最令人惊讶的是俄罗斯的大城市排名跃升的幅度最大！莫斯科排名上升了88位，今年排名第36。圣彼得堡排名上升了70位，今年排名第73。今年的油价支撑了卢布兑美元的汇率。再结合现在的国际地缘政治，俄罗斯的通货膨胀率就更不用说了。所以这两个城市的生活成本飙升，虽然是意料之外，但也在情理之中。
这些国家的城市排名为何下降？
有城市排名上升，就会有城市排名下降。我们接下来看一下哪些国家的城市在今年的榜单里排名下降。日本的大阪（Osaka）去年排名第10，而今年排名掉到了第43。跟美国的波特兰和亚特兰大差不多了。这两个美国城市今年排名并列第46。另外，韩国的釜山（Busan）跟去年比，排名下滑了25名，跌出了前100，今年排名106。
刚才提到了，今年整体上看，美元对世界各大主要货币升值明显。大家看一下日元和韩元今年以来对美元的走势就很清楚了。尽管当地也有通货膨胀的问题，不过因为当地货币对美元贬值，跟其它国家，比如美国的城市相比，以日元和韩元计价的物价就显得便宜了。那么日本和韩国的城市，今年排名大幅下滑，也就不令人意外了。
同样的道理，如果当地的货币兑换美元的汇率，今年基本上和去年差不多的话，那么这个国家主要城市在这份榜单上的排名应该变化不大。比如今年排名并列第一的新加坡就是一个很好的例子。新币兑美元的汇率，今年以来基本上还是比较稳定的。去年新加坡排名第二，今年排名第一。
2023年全球高端房地产市场展望
要比较生活成本，当地的居住成本也是要考虑进去的。刚刚跟大家聊的经济学人智库EIU做的这份全球大城市成活成本排名里的很多城市，也同时出现在了下面要聊的这份榜单里。莱坊Knight Frank前阵子也发布了他们对2023年全球25个高端房产市场的展望。也就是所谓的“Prime Real Estate Markets”。根据他们的预测，因为各国央行的加息和全球经济前景不明朗，明年高端房产市场整体上会放缓。
我们简单的看一下榜单：排名第1的是迪拜；美国的迈阿密排第2；我们南加州的洛杉矶跟都柏林、里斯本、马德里、巴黎、新加坡并列排第三；瑞士苏黎世排第9；摩纳哥、孟买、上海并列第10；纽约和日本东京并列排第13；维也纳排名第15；新西兰的奥克兰、德国柏林、瑞士日内瓦、澳大利亚悉尼并列第16；墨尔本排第20；中国香港排名第21；爱丁堡排名第22；加拿大温哥华排名第22；英国伦敦和韩国首尔并列排名第24；
大家可以看到这份25个城市的榜单里，有3个城市在美国，分别是迈阿密、洛杉矶、和纽约。尤其是我们南加州的洛杉矶，在两份榜单上都进入前五名。
看了这两份榜单之后，不知道大家有什么想法？今天介绍的第一份经济学人智库的全球生活成本排行榜里的城市今年生活成本平均上涨了8.1%。我在之前的节目里也介绍过，美国人去年以来的时薪的薪酬成长是低于同期通货膨胀率的。第二份榜单中，莱坊预测，因为各国央行的加息和经济前景不明朗，明年高端房产市场整体上放缓。下个星期美联储将召开今年最后一次FOMC议息会议，大概率还会继续加息。很多人预测美联储会放慢加息的节奏。不过我必须要说一下，美联储放慢加息的脚步，不代表会马上停止加息，更不意味着会很快降息。再加上明年美国经济前景也会对我们南加州房地产市场有着巨大的影响。所以洛杉矶和尔湾这边的房产市场将怎么走，还有待观察！
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美国房产最前线
2022.12.10
Sources：Economist Intelligence Unit、Knight Frank
为了应对水资源短缺，今年6月份以来加州施行了限水令。但是我们南加州本来就干旱，每周只允许浇水两天的直接后果就是让大家的草坪变得枯黄。很多朋友都很头痛，换草坪吧，要花钱；不换吧，枯黄的草坪的确有碍观瞻，更影响房屋的价值！
其实大家不知道的是，加州州长纽森在9月底签署了节水法令里面，有帮助房主升级改造草坪节水设施的补助计划。以洛杉矶市为例，洛杉矶市长11月3日宣布，如果你的草坪节水改造方案获得政府批准，补助将由之前的每平方英呎3美元，提高到5美元。每户草坪改造补助上限是2万5千块。
各地的补助情况不一样。你要找当地的市政府和Water District问清楚。哦，对了，有一点要注意。一定要先获得政府批准之后，然后再开工。事后再申请的话，是拿不到补助的！
美国房产最前线
2022.12.04
上个星期的黑五和网络星期一，大家应该都买了不少东西，也同时收到了不少礼物。不过，对于我们做房地产的人来说，没有什么比“房贷利率下跌”更加实在的礼物了。最近的美国房贷利率连续三个星期下跌，上个月前足足低了0.5%。昨天，美联储主席鲍威尔暗示将放慢加息的脚步。这对我们南加州洛杉矶和尔湾房地产有什么样的影响？今天，孙斯陶跟大家聊聊这个话题。
美国房贷利率连续三周走低
大家好，我是孙斯陶。估计大家最近都在忙着过节和看世界杯，没有注意到美国房贷利率已经连续几个星期都在下跌。根据房地美（Freddie Mac）星期四公布的美国房贷利率走势图来看。30年固定房贷利率已经从十月底/十一月初的7.08%，跌到了最近的6.49%。这是足足跌了0.5%还要多。但是仍然比去年同期的3.11%，高了一倍多。15年房贷利率从一个月前的6.38%，跌到了最近的5.76%。但是仍然比去年同期的2.39%，高出一倍多。
在过去一个月里，这个跌幅算是非常大的。最令人惊讶的是，这一切是发生在11月2日美联储再次加息“三码”，也就是0.75%，之后的短短的三个星期里。为什么会发生这种明明美联储在大幅加息，但是市场反应却是相反的房贷利率“背离”的情况呢？那么我们看看下面这一组数据，就明白了。
美国房贷需求减弱
根据美国房贷经纪商协会（Mortgage Bankers Association）的指数，尽管最近房贷利率连续下跌，但是房贷申请量却不理想。房贷申请量比上个星期环比增加了4%，但是同比却大跌了41%。重新贷款（Refinance），“同比”和“环比”都在下跌。“环比”比上周减少了13%，“同比”比去年同期下跌了86%。
究其原因，我想虽然有假期的原因，毕竟大家都忙着过节，很多人都在休假。不过最主要的原因还是过高的房贷利率超过了很多买房人的负担能力。我上星期做了一期节目，里面提到了洛杉矶房子的中间价位大概是$823,500，根据Redfin的计算，这需要赚年薪$221,592才可以负担得起。而在圣地亚哥，你的年薪现在需要达到$212,577，才能负担得起当地的中间价位的房产，也就是$790,000。
今年，房屋贷款利率涨了一倍。但是在过去一年里，美国人每小时的平均时薪，就是工资，仅仅增长了5%，远远低于同期的通货膨胀率。换句话说，普通人的薪水购买力，实际上是在减少的。本来就很高的房价，加上高房贷利率，抑制了买房人，尤其是首次购房者的买房需求。虽然最近几个星期房贷利率下降了一些，但是还是于事无补。
“背离”现象
今天视频在开头提到的“背离”现象。也就是美联储在11月初加息后，房贷利率反而连续三个星期走低的情况。其实类似的事情，在6-7月份也发生过。我当时还做了一期节目。美联储加息，加的是基准利率，并没有硬性规定商业银行发放房贷的利率必须是多少，所以只是间接影响了房贷的利率。房贷的利率大致上是跟踪十年期美国国债的收益率。所以如果我们关注美国房屋贷款的利率，那么我们不光要看美联储加息了多少，更要看美国国债的走势。
鲍威尔的讲话
果不其然，美联储主席鲍威尔在11月30日（星期三）在华盛顿的演说中，暗示了美联储（FED）可能将会放慢加息的脚步。市场开始猜测美联储将在12月13-14日召开的下一次FOMC议息会议上，会不会只加息“一码”或者“二码”？第二点，美联储将会重新评估货币政策的紧缩程度。第三点，鲍威尔承认，美国就业市场已经出现了一些减缓的迹象，所以美国经济有”软着陆“的可能性。
基本上，我看会后的市场评论，大部人人认为他的这次讲话所释放的信息，是比较“鸽派”的。所以，华尔街上的玩家都是趋吉避凶的，这些Smart Money 聪明的钱，都是根据市场的预期，提前做出相应的调整。股市是这样，债市也是如此。在11月份出现的这种美联储加息，但是房贷利率走低“的背离”的情况，说明市场上的大玩家当时已经很敏锐的感觉到了什么。毕竟“市场永远是对的”，我们最近一个月所看到的美股和黄金大反弹，美元指数下跌，这些“市场定价”就是最好的证明！
美联储“放缓加息的脚步”不等于“马上降息”
不过，我觉得吧，我们也不能过分乐观。毕竟美联储加息放缓，并不意味着会马上降息。鲍威尔在他的星期三的演讲里也提到了，根据过去的历史，过早的宽松政策可能将会是一个错误。美联储现在担心工薪阶级会要求加工资开抵消高通货膨胀，但是加薪对控制高通货膨胀是不利的。他也说了，放缓加息的脚步，没有控制住高通货膨胀重要。所以，鲍威尔的这次讲话可以理解成他在暗示美联储将有可能放缓加息的脚步，但是不能简单的认为美联储会放弃控制通货膨胀的努力。估计在12月中的那次FOMC会议上，美联储会讨论这轮升息周期的最终峰值利率，甚至有向上修正的可能性。
南加州房地产市场荣景将会很快重现？
至于美国货币政策对我们南加州洛杉矶和尔湾的房地产的影响，已经不用我多说，最近这大半年南加州房地产市场的情况，已经说明了一切。刚才也提到了，洛杉矶房子的中间价位大概是$823,500。因为房贷利率的大幅上涨，根据Redfin的计算，这需要赚年薪$221,592才可以负担得起。加上大家面对2023年美国经济前景不明朗，大公司裁员的新闻不断，重振房地产市场信心，重现房地产市场的荣景，还有很长一段路要走！
今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2022.12.02
Sources： Freddie Mac； Mortgage Bankers Association； Redfin； Federal Reserve；
根据Redfin最新的一份报告，美国普通人要买一栋普通的房子，平均要有年薪$107,281，这样才能负担得起大概$2,682的月供。刚刚提到的普通房子，也就是所谓的”Typical Home”，具有“典型性的房子“，对普通美国人来说，真是越来越难以负担了！孙斯陶今天跟您分享一下Redfin的这份房产报告。
去年十月份，美国人需要达到年薪$73,668就可以了；而今年因为房贷利率翻了一倍，现在则需要赚$107,281的年薪，才能负担得起一栋这样的房子，比去年足足提高了45.6%。而在过去一年里，美国人每小时的平均时薪，就是工资，仅仅增长了5%，远远低于同期的通货膨胀率。换句话说，普通人的薪水购买力，实际上是在减少的。
那么在我们南加州洛杉矶需要赚多少钱才能买一个中间价位的房子呢？我们洛杉矶房子的中间价位大概是$823,500，根据Redfin的计算，这需要赚年薪$221,592才可以负担得起。而在圣地亚哥，你的年薪现在需要达到$212,577，才能负担得起当地的中间价位的房产，也就是$790,000。
在Redfin的这份全美国最难负担的房产市场榜单上，加州的很多大城市都是常客。除了刚刚提到的南加州的洛杉矶和圣地亚哥，北加州湾区的旧金山和硅谷圣荷西也都在上面。这就造成了很多人想买房而负担不起，不得不租房，从而造成了租金也是居高不下的境地。
美国房产最前线
2022.11.24
Sources：FED, Redfin
过去这一个星期的市场真可谓是风云诡谲。在上周公布了反映美国通货膨胀水平的居民消费价格指数CPI好于预期之后，美元指数应声下跌，市场乐观的预期美联储将放缓加息的脚步。这个星期二新发布的美国生产价格指数PPI数据也好于预期，呼应了上星期发布的的CPI数据，美元指数再次下跌。但是在此期间，非常诡异的是，黄金悄然上涨。更加值得回味的是，周二，纽约联邦储备银行宣布，将与10家华尔街巨头一起试水数字美元！而在同一天，上一期节目里提到的被挤兑的世界第二大加密货币交易所FTX，传来了上星期已在纽约申请破产的消息。这一切是巧合？还是之间存在着某种必然性？今天孙斯陶跟您一起探讨一下！
大家好，我是孙斯陶。这几天市场真是跌宕起伏，让我们这些吃瓜群众看了一场好戏。之前呼风唤雨的加密货币第二大交易所FTX，传出上周申请破产保护了。这件事情对“币圈儿”乃至整个金融业的影响还在发酵之中，堪称是“币圈儿”的雷曼事件。整个事件摊开了看，也是简单得可笑，不过是老掉牙的“庞氏骗局”披着加密货币外衣的现代翻版而已，跟区块链没什么本质上的关系。
不过整个事情有意思的地方在于，为什么是现在FTX出了问题！任何金融界的大事的发生，都不是孤立事件，都要结合政治和经济的大环境来分析。我们先看看比特币在过去一年的走势，我们很清楚的看到，刚好一年以前，2021年的11月初，比特币创下了6万7千多美元的历史新高。我们结合一下当时大的经济环境看看。当时美国利率水平，在美联储在疫情初期降息救市之后，一直处于历史的低点。
我们看一下这张图表，很清楚的看到当时利率之低，借贷成本低廉，同时因为疫情以来，超过3万亿美元的大规模经济刺激计划，在美联储多轮量化宽松政策之下，美国正在经历40年以来最严重的通货膨胀！作为我们普通人，面对那么高的通货膨胀，总要做些事情吧。那么大家当时的选择也就不难理解了，钱要么放在金融市场，每天资金进进出出，人人都是股神，忙得不亦乐乎；要么在忙着贷款买投资房，搞得当时竞价买房还一屋难求。
随着美国逐渐从疫情当中走出来，在面对步步走高的通货膨胀的时候，低利率环境是难以为继的。世界上也没有什么资产是只涨不跌的。就像我在去年12月的节目中讲的，2022年美联储加息将可能刺破美国房产的泡沫。相对稳健的美国房地产尚且如此，更何况是风险偏好如此之强的加密货币呢。我们还是以当时的比特币为例，从去年11月初的高点6万7，在短短的2个月，跌到了今年1月中旬的3万多，接近腰斩。
大家看看，这段跌势这么凌厉，可怜那些被所谓的加密货币“布道者”洗脑，有了所谓的“信仰”的普通加密货币韭菜，损失惨重。如果你觉得接近腰斩的跌幅已经很大了，那么你就太小瞧“币圈儿”的庄家了。刚经历2月俄乌战争之后的大反弹，开心没几天，比特币就从3月的反弹高点4万7，一路跌到6月的1万9千多。跌没了一大半。真是心疼玩儿加密货币的“韭菜”，被市场这么反复收割。
我们看一下与此同时，美国经济的大的背景是什么，当时发生了什么？美国消费者价格指数CPI在今年1月份同比上涨了7.5%，这是1982年美联储主席保罗·沃尔克时代以来的最高水平。之后，2月和3月份更是同比增幅涨到了7.9%和8.5%。这时候，不管是从民生角度，还是从今年年底的刚结束的中期选举的角度来讲，美联储加息这件事情，当时已经没有悬念了，问题是“加多少”？和“加多快”？
果不其然，今年3月，美联储在时隔几年之后，再次进入久违的新一轮加息周期。不过CPI仍然在6月份扩大到了9.1%。我在5月初的节目里，跟大家介绍了上个世纪80年代美联储保罗·沃尔克和他激进的货币紧缩政策。因为面对这么高的通货膨胀，美联储当时不仅选项已经不多，时间也不多了。美联储于是分别在3月、5月、6月、7月、9月、11月连续大幅加息，创下了1981年以来最大的加息力度！
于此同时，加密货币，我们还是以比特币为例，从6月到11月一直在低位盘整。当大家都以为它已经在地板上躺平的时候，没想到地板之下还有18层地狱。之后的事情，就是大家最近半个月目睹的事情，加密货币第二大交易所FTX传来流动性出问题的消息。其实，这种事情今年以来在“币圈儿”发生过好几次了，有好几家加密货币公司因为加密货币的价格的暴跌，从而引爆流动性危机。
不过像FTX这么大的体量和业界影响力，也发生这种事情，就说明不仅仅是这家公司有问题，甚至整个行业可能都出现了问题。我在3月17日的那一期节目里，跟大家分析了美联储加息会导致美元回流，尤其是海外的离岸美元更是如此，其实大家看看，今年以来，非美货币，不管是新兴市场还是西方发达国家的货币，比如欧元、英镑、日元、韩元，兑美元的汇率就一目了然了。英镑兑美元从1月的1.37，跌到了9月的1.07。美元兑日元从年初的115，涨到了十月份的150。发达国家的法定货币都这样，何况是加密货币？更不要提那些骗人的“空气币”了。
所以这几天，FTX一传出来问题，各个加密货币人人自危，大家看谁都危险。现在这个事情还在发酵当中，不知道下一个倒下的将会是谁！受到FTX事件的影响，投资人纷纷从加密货币出逃，包括比特币也被波及，甚至一度跌到1万6。根据FTX最近提交的破产申请初步披露的数据来看，波及的债权人人数超过100万，资金缺口巨大。现在负责当年安然丑闻中安然公司的破产清算的John Ray III接手了公司。
在过去的几天，包括美国在内的全球数十家监管机构介入了FTX的破产事件。其中包括美国检察官办公室、美国证券交易委员会SEC、商品期货交易委员会CFTC。美联储副主席布雷纳德表示，担心看到FTX破产事件会伤害到散户，政府必须确保加密货币市场的政府监管！美国财政部长耶伦也表示，FTX事件再次印证了她之前的看法，也就是加密数字货币市场拥有很大的弱点，非常需要监管。甚至币圈儿的一部分散户，现在也在逐渐改变观念，转而支持加强监管，至少是要加强审计，更加透明化。
11月15日，纽约联邦储备银行宣布将与美国银行、花旗银行、纽约梅隆银行、富国银行、万事达等十家左右的华尔街巨头合作，测试数字美元。说到纽约联邦储备银行，可不一般，它是美国联邦储备系统中最重要，也最有影响力的储备银行。美联储于1913年成立，相当于美国的央行，全美国被划分为12个联邦储备区，每个联邦储备区都有自己的联邦储备银行。
跟美国其它11个地区性联邦储备银行不一样，纽约联邦储备银行能够直接执行美国的货币政策，进行外汇交易，甚至管理美国财政部的一部分国债。它的资产甚至超过其它11家联邦储备银行的总和。我们知道每一个区域性的联邦储备银行都是独立的法人机构，各大银行通过拥有12个联邦储备银行的股份而成为美联储的会员银行。
根据周二纽约联邦储备银行的声明，这次数字美元项目，将测试银行和金融机构如何在通用数据库中使用数字美元来帮助加快支付速度，此举将促进使用分布式账本技术连接受监管金融机构持有的存款的数字资产交易。这句话听起来有点绕，简单说就是美联储打算携手华尔街巨头，共同打造数字美元的基础设施，把央行、商业银行、还有受监管的非银行金融机构纳入这个计划，尤其是要发展数字美元的支付和结算系统，使其更加高效，实现跨境交易。
不仅仅美联储，其实今年9月份，美国已经发布了加密货币监管框架报告，里面明确指出对加密货币的监管，关乎消费者、投资人、企业、金融市场的安全，所以大力支持美联储推动数字美元的发展。尤其是这次FTX事件之后，纽约联邦储备银行在本周二的这份声明，意义重大。我估计在2023年，乃至之后的一段时间，“数字美元”的将获得巨大的扶持力度。
太阳底下没有新鲜事，FTX破产这件事情也是如此，无外乎就是老掉牙的庞氏骗局披上了区块链的科技外衣，引爆了贪婪的人性而已。但是这件事背后的底层逻辑和后续发展，不仅将对整个区块链产业的影响深远，更是对即将到来的“数字美元”有巨大的促进作用，才是更值得我们持续关注的。
今天就跟大家聊到这里，如果您喜欢我的节目，请您订阅并分享我的频道，我是孙斯陶，我们下期再见！
2022.11.18
星期四公布的美国通货膨胀数据显示10月份CPI创下今年1月份以来的最低，一时间股市大幅反弹，市场上充满了乐观的情绪，大家开始预计美联储在12月的FOMC议息会议后，会宣布减缓加息的脚步！包括我们南加州房地产圈，也仿佛是看见了“隧道尽头的光”，毕竟年初以来，我们洛杉矶和尔湾的房地产市场环境，天差地别。从竞价买房还一屋难求，到后来的市场快速冷却，都发生在这短短的的大半年里。前几天看了一份报道，讲的是这半年来，美国房主的房屋净值损失了多少，今天孙斯陶跟您分享一下这方面的数据，顺便聊聊我对南加州洛杉矶和尔湾周边城市的“溺水屋”、“短售屋 Short Sale”、“银行屋“、“REO”、”Foreclosure“这类房产的市场感受和对2023年的市场预期。
美国消费者价格指数CPI最新数据
从周四美国劳工统计局公布的美国CPI数据来看，十月份的CPI同比上涨了7.7%，比之前的8.2%有所回落，而且回落的幅度还挺多，而且创下了今年1月份以来的最低。核心通货膨胀率，也就是除开食品和能源数据之后的所谓的核心CPI数据，也好于预期。
不过大家不要高兴得太早了，根据周四的数据来看，食品和服务类的通货膨胀率还是居高不下！尤其是核心服务类通货膨胀指标，仍然处于1982年以来的高点！至于说我们房主群体最关心的房地产类通货膨胀指数，以租金类指数为例，环比上涨了0.7%！可见在当今的房产市场上，虽然买主观望不买房，但是总是要租房子住吧？再加上房租大部分是签一年的合约，所以短期波动不明显。总之，美国的居住成本依旧很高。
另外，二手车和卡车类通货膨胀指数在十月份加速下跌，10月环比下跌2.4%！根据Edmunds的统计，9月份的新车平均购买价是$47,138，依旧比去年9月高出$2,600块。二手车平均成交价是$30,566，比去年9月份高出$2,500。我觉得这两年不管是新车还是二手车价涨得太离谱，之前，媒体和制造商炒作什么芯片短缺，现在你再看看费城半导体指数，都跌成这样了？我看很多都是“套路”。就如同前几天，“币圈”大佬刚上了某知名杂志的封面，被吹捧成未来的巴菲特，结果前几天传出“爆仓”了的消息。
美联储加息对通货膨胀率的控制初显成效？
言归正传，美联储下次FOMC议息会议将在12月13-14日召开，虽然之前鲍威尔重申还是要尽量达成2%的通货膨胀目标。不过，现在大家都普遍乐观，不少人预估12月美联储加息“2码”的概率是大于“加息”3码“的。我觉得，还有一个月的时间呢，到时候市场风向是什么，现在谁也说不准，还是让“子弹飞一会儿”，到时候再说。
根据周四，房地美公布的美国30年固定平均利率已经超过了7%。10月份的通货膨胀率是7.7%，离美联储2%的“小目标”差距有多大？大家看一下房地美Freddie Mac星期四公布的房贷率走势图，我们可以看到这大半年来，美联储加息的步伐又快又猛，对美国房地产市场的影响非常大。所以12月中旬，哪怕如大家讲的美联储放缓加息的脚步，加息“2码”，那美国房贷利率会到哪里？
大家可能忘记了，从2000年到2021年这21年里，美联储从未一次性加息超过0.25%，也就是“1码”。今年，美联储才有加息“2码”和“3码”的事情。所以，美联储下个月，即使只加息“2码”，从过去20多年的历史看，也是一个很大的加息幅度。所以，现在市场上对所谓的“美联储加息将放缓”的乐观情绪，与其说是”乐观情绪“，不如说是在被压抑了大半年时间后，大家总算等到加息对控制通货膨胀显现成效，看到了”隧道尽头的光“，松了口气而已。说句心里话，有时候大家在意的不仅仅是加息，更怕的是没有一个时间表，看不到希望，怕的是市场的“不确定性”！
2023年“溺水屋”将重现？这半年美国房主损失了多少房产净值？
9月份时，我做了一期节目，讲的是美国房主面临房产净值缩水的现象。这对缺钱又不想卖房子的房主来说很不利，原因也很简单，当他要通过抵押贷款把房子的净值拿出来一部分急用的时候，会发现能从银行贷到的钱少了。再加上利息这么高，每个月的月供很高了很多。你看看现在大公司裁员这么多，房屋净值贷款是很多人需要用钱的时候的重要选择之一。
最近美国一个叫Black Knight的房产数据公司发布一组比较详细的数据。根据他们的数据，美国房价在疫情的前两年里，涨了45%。房产总净值达到了17.6万亿美元。但是在今年的第二季度，单单3个月里，美国房主手里的住房的净值减少了1.3万亿美元。今年5月份以来，美国房主手里的住房的净值，已经减少了1.5万亿美元。每个有房贷的人手里的房产净值，平均少了3万美元。原因大家也都知道，就是美联储今年这几次大幅加息，使买房人的月供大幅增加，难以负担，从而造成房地产市场不景气。
这就造成了“溺水屋”，也就是房子的“underwater”的重新出现的现象。说到“溺水屋”，“underwater”，想必大家好多年没怎么听到了。在2008年次贷危机之后，房地产价格连续跌了好几年，市场上大批的房子的价值，已经低于房主的房贷总额。所以叫做“underwater”，处于水平面以下嘛，所以翻译成“溺水屋”。之后的故事大家估计想起来了，很多房主宁可不要信用分数，也不想继续还房贷了。最后大批的房子被银行收回。打包出售也好，卖拍也罢，总之银行雇了大批的人手，花了好几年的时间，才处理掉。期间甚至有银行因此倒闭，非常惨烈。
根据刚才说的Black Knight发布的数据，他们跟踪的全美国前50大房地产市场，在疫情期间，上涨了19%-66%不等。但是，随着美联储加息，房地产市场冷却，现在在全美国范围内，已经有了50万的“溺水屋”。这50万“溺水屋”的一多半，也就是27万5千栋，是在过去4个月里产生的。而且，如果美国房价继续下跌，这个数字还会上升，尤其是在房价高点，贷款成交的那些房子，风险更大。
美国西岸房产的可负担性
我们先不管这份报告里面的具体数据准不准，大家看看周围的房地产市场，感受一下，应该会有类似的感觉。在6月份的节目里，我跟大家介绍过，根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据显示，今年5月份美国市场上成交的二手房的中间价位是$40,7600，这个数字比去年同期上涨了15%，更是创下了1999年以来的新高。在西岸的北加州湾区的旧金山和硅谷，有典型性的房子的成交价曾经接近$200万美元。更离谱的是，根据Zillow的数据，以西雅图的King County为例，今年1月份房产成交价的中间价位是$815,000，如果看成交价的均价的话，就更离谱了，1月份到过$1,078,000。
我在今年好几期节目里就质疑，不是每个人都在高科技公司工作，房价中价位上涨到了一定程度后，遇到加息缩表这种政策性打压的时候，就会出现问题。更何况最近传来一些知名大公司裁员，或者暂停招聘的消息，所以我觉得有些经济结构单一，倚重某一两个行业，或者倚重于某几家公司的地区，遇到经济前景不明朗，或者行业前景不佳的时候，当地的房地产市场就会遇到很大的考验。
以史为鉴
今天本来想跟大家聊聊在江湖上消失已久的“溺水屋”可能会逐渐回到大家视野的这个话题，结果聊了这么多。关于这几天市场上传闻的12月美联储加息或将放缓，甚至很快达到所谓的“加息拐点”的问题，我觉得与其猜测什么时候降息，不如看看通货膨胀率减缓的趋势是否能巩固下来。非常巧的是，我刚好在10月31日的那一期节目里，提到了在上世纪80年代初期，在当时的美联储主席保罗·沃尔克的激进的货币紧缩政策作用之下，通货膨胀被暂时控制住，之后，美联储放松了银根，但通货膨胀再次反弹。美联储被迫再次加息的故事。
在那一期节目里，我还聊了明年2023年，不管你要买房，还是卖房，都要关注的七大问题。今天就不这里重复了。如果您感兴趣，可以看看，参考一下。今天就跟大家聊到这里，如果您对南加州洛杉矶和尔湾这边的房地产市场感兴趣，请您关注并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线 2022.11.12
前阵子网上突然冒出来很多关于加州地震的预测。虽然这些谣言赚足了眼球，不过身处加州的我们，对于地震却不得不防。尤其是那些住在高地震风险区，而且房子建筑年代比较早的那些房主。所以今天孙斯陶跟大家介绍一下，加州官方有一个房屋抗震改造计划。如果您符合条件，可以申请到房屋加固补助金！不过要注意了，这个补助计划每年只开放注册1个月，今年的申请截止日期是11月29日。对的，只剩下3个星期时间了，如果符合条件的话，要抓紧了！
补助计划项目背景
说到加州政府的这个房屋抗震改造计划，全称是Earthquake Brace+Bolt (EBB) Program，是一个补助金计划。加州很多地方是所谓的地震带。而且城市化时间比较久，很多房子的建造年代十分久远。当年的建筑标准不高，早就不符合现在的防震标准了。所以万一将来发生地震，将对生命财产造成巨大威胁。
所以加州地震局和加州州长应急办公室，利用联邦应急管理管理局（FEMA）的一笔专项经费，联合推出了这个EBB抗震改造补助金计划，用来资助身处地震高风险地区的房主，改善和加固老旧房屋的计划。经过审核，如果您家符合条件，可以最高获得3000美金的补助金。
根据他们网站介绍，今年他们批准了加州境内大概500个邮政编码的地区，适用于这项补助计划。每户最多可以申请到3000美元的房屋抗震改造补助。如果家庭年收入在72080美元以下，甚至有可能申请到全额的补助款。先不管能不能申请得到？能不能获得全额批准？至少你可以试试看。万一通过了呢？
申请条件
介绍完这个补助计划的背景，我们一起看看申请条件有哪些？首先，你在房子所在的位置要符合条件。简单说，你所在的邮政编码要属于这个项目批准的地区之内。怎么才能知道房子所在地是否符合条件呢？很简单，我们去这个项目的官网，输入Zip Code邮编。如果符合条件，系统会显示，你所在的邮政编码是在EBB Program的批准区域之内。明确了这一点之后，我们才不会浪费时间，在看其它的要求。
现在知道了我们的房子在允许的区域之内，我们看看第二条要求。也就是，这栋房子需要时你的自住房。你要拥有，并真的住在里面。第三，房子的建造年代要早于1980年；第四点，是你的房子的地基是属于那种“加高的”，或者是你的房子下面有所谓的“Crawl Space”，也就是房子的一楼跟地面有一个空间。具体什么样子的，你可以看一下他们网站上的这张图，如果还不清楚的话，您可以你房子所在城市的建筑审批部门找一下这方面的信息，去核实一下。
第五点要求是，你的房子是建在平地，或者是缓坡上的。第六点要求，是你之前没有申请过这个补助金计划。
注意事项
如果您觉得您都满足刚才说的这几点要求，就别犹豫了，刚才也跟您说了，截止日期是11月29日，只有3个星期时间了，错过就只能等明年再申请了！
最后，还是要提醒大家，根据他们官网，这个补助金，不是先到先得，所以大家在11月29日之前发出正式申请就好。不过，我觉得吧，这种好事，一定很多人申请。在我做这期节目的时候，他们官网就已经承受了巨大的访问压力，再加上月底还有感恩节，大家都在放假。所以吧，我觉得，如果您如何申请条件，就别拖了，该申请就赶快申请！
好了，今天就跟您聊到这里，如果您对南加州洛杉矶和尔湾这边的房地产感兴趣，请您关注并分享我的频道。我是孙斯陶，我们下期再见！
美国房产最前线
2022.11.09
Sources: California Earthquake Brace + Bolt Program
孙斯陶聊美国